包租公押金利息 免重複課稅
2012-12-06
01:05 工商時報 記者林淑慧／台北報導
財政部推動稅法合理化又添一樁。賦稅署官員昨（5）日表示，以出租財產為業的包租公，未來收取的押金，只要能證明押金存入銀行的利息所得，已經誠實申報所得稅，將可自租賃收入中扣除，以避免重複課稅的問題。
賦稅署副署長吳英世表示，過去民眾只要收到押金，不管運用押金的所得有無申報，稅捐單位都會根據這筆押金，設算租賃所得，目前計算標準是郵匯局一年期定存利率，至於運用押金的所得，也還要申報，造成重複課稅。
財政部昨天發布解釋令表示，財產出租人若能確實證明押金的用途，例如將大額押金存入銀行孳息，並已將運用所產生的所得申報，經稽徵機關查明屬實者，其利息收入將可自設算的租賃收入中扣除，再以餘額課徵綜合所得稅。
財政部表示，過去稅法規定，租金收入和運用租金產生的所得都必須繳稅，但民眾只要能申報運用押金的所得，這筆押金就不算租賃所得，形成課稅不一的情況。
這個稅法的漏洞成為有心人節稅的管道，尤其又以押金金額較高的公司行號最氾濫。最明顯的例子是，有房客先與房東講好，不付租金，改以預付一大筆押金代替，房東再把這筆押金放銀行定存，或拿去買股票投資，由於利息收入27萬免稅，再加上房東已經申報運用押金的所得，押金又不用繳稅，「到最後，一毛稅也不用繳了」。
重劃大王柯拔希，插旗北市豪宅
2012-12-06
07:57 時報資訊 【時報-台北電】
「土地重劃大王」、神祕地產大亨豪璟建設董事長柯拔希，同時也是全台規模最大的土地重劃區─新北市五股洲子洋自辦市地重劃開發案的幕後推手，正式簽下日本Panasonic集團旗下的營建工程公司PanaHome，雙方攜手合作，打造PanaHome在台首件住宅大樓的營造工程，也將是柯拔希揮軍台北市中正區的代表作。
在機械業、電子業赫赫有名的重量級大亨，同時也是豪璟建設公司董事長柯拔希，揮軍台北市代表作「中正藏璽」，昨（5）日舉辦動土典禮，並開始潛銷，預計明年農曆年左右開賣。
柯拔希此次簽下日本Panasonic集團的PanaHome「插旗」台灣的「處女作」，首度打造「中正藏璽」的跨國合作；另外也首邀永慶房產集團，跨國合作代銷，形成鐵三角組合。昨天柯拔希及Panasonic台灣松下總經理中谷明弘、永慶房產集團董事長孫慶餘3人，更在動工典禮時首度「合體」。
柯拔希表示，五股洲子洋自辦市地重劃即由豪璟完成，占地達50公頃、整合700多位地主、拆遷500多戶房屋，其難度可想而知。要完成全台灣史上規模最大的自辦市地重劃，最重要的是「人」的協調，而都市更新、合建，更需要「人」的協調。
柯拔希表示，因此豪璟整合羅斯福路一段巷內223坪土地地主，開發為「中正藏璽」後，為了作到最好，不惜砸下比一般本土營造廠貴上1.5倍的營建成本，請PanaHome負責執行營造工程，打造「ECO LIFE」環保健康宅。
展望2013年房市走勢，柯拔希認為台北換屋客層「口袋」深，但需求已被滿足，將回歸到產品，因此呈個案表現。（新聞來源：工商時報─記者蔡惠芳／台北報導）
辦房貸 銀行禁搭售房貸壽險
【聯合報╱記者孫中英／台北報導】 2012.12.06 02:58 am
台灣房貸壽險總保額已突破1000億元，由於爭議不少，金管會決定祭出5項最新管理原則。銀行局表示，未來銀行銷售房貸壽險，不得再與貸款搭售，即消費者辦理房貸時，銀行不能要求民眾一定要買房貸壽險。
目前市場已賣出10萬多件房貸壽險，總保額破千億元。金管會銀行局近期公告銀行銷售房貸壽險，公布5項嚴管原則。
銀行局副局長邱淑貞說，為確保消費者權益並減少爭議，金管會要求銀行未來在行銷房貸壽險時，須符合下列五大規定。
一、銀行辦理房貸時，不得以購買房貸壽險做為貸款搭售條件，且在貸款過程中不能進行不當勸誘。
二、銀行推廣房貸壽險時，應落實認識客戶程序。
三、為避免房貸壽險保單解約金爭議，銷售時應具體說明保單契約終止的相關權益。
四、房貸壽險應回歸「以借款人為要保人」的一般保險商品，並須提供期繳及躉繳兩種商品供客戶選擇。
五、銀行辦理房貸壽險原則，應納入銀行內部稽核與內部風險控管規定。
據了解，目前有銀行為促銷房貸壽險，規定民眾須買房貸壽險，才會核准房貸。邱淑貞表示，未來這些行為都不能再發生。
此外，很多銀行只賣「躉繳型」（一次付清所有保費）房貸壽險，假設30歲男性購買保障20年、保額300萬元，保費一次付清，可能要繳17萬多元；但房貸借款人可能在10年就清償房貸，卻發現自己「多買10年房貸壽險保障」。貸款民眾向保險公司辦理保單解約時，能拿回的解約金卻非常少。
邱淑貞說，房貸壽險解約金問題爭議很多，占所有房貸壽險爭議案的43.5%；若未來銀行同時提供躉繳及按期繳納房貸壽險供選擇，應可減少這類爭議。
此外，房貸壽險主要是為保障銀行債權；但目前支付房貸壽險保費者是消費者，保單上的「要保人」（即付保費者）卻是銀行，金管會也認為明顯不合理。
金管會表示，房貸壽險未來將回歸以借款人為要保人，以釐清目前權責不分的狀況。
審計部：中央徵地閒置 應負責任
2012/12/05
【聯合晚報／記者張文馨／台北報導】
審計部今天提出中央政府總決算審核報告，認為中央和地方政府徵收土地，卻經常卡在環評問題，讓土地被徵收後閒置長達30年，相關作業流於輕率，內政部身為主管機關要負起後續責任。
內政部土徵作業流於輕率
審計部報告中指出，內政部作為土地徵收主管機關，先行核准土地徵收計畫，不負後續土地利用的責任。經查核中央政府已徵收土地中，有194件，面積達39萬平方公尺，因為環評未過、建照無法取得、經費不足、或交通量需求評估尚欠詳實等，導致土地無法使用或中斷使用，長期閒置下來，也無相關罰則或課責機制，內政部的土徵作業流於輕率。
縣市都更案183件
完成數0
另外，審計部也點出，都更條例推動困難，由直轄市和地方縣市政府提出的都更案有183件，完成數掛零，民間報請核准的都更案完工者有209件，執行率都須再加強。
都更案日前生出不少風波，審計部指出，都更辦理過程涉及很多專業法令，但是中央部分僅由內政部營建署，以臨時任務編組型態專責推動，各地方政府也是兼辦，長期人力不足的狀況下，過程涉及龐大利益，市場資訊不透明，也無法令可以授權蒐集或公布房地產交易的實際成交價格，相關資訊儼然成為業者私有財，導致房價炒作空間。
2012/12/05
【聯合晚報／記者蘇芳禾、洪哲政／台北報導】
102年國軍老舊眷村改建基金預計舉借數達697億元，民進黨立委陳亭妃今天拿出審計部回函，指出眷改基金五大疑點，像是提供志願役以成本價格承購精華區改建餘戶，部分地區承購價與市價價差達兩倍有餘，不符合公平正義原則，並且涉及公資源的分配。國防部副部長高廣圻則回應表示，審計部函文只是表達「恐有違法的疑慮。」
國防部：依法授權辦理
國防部發言人羅紹和表示，這是依據立法院三讀通過的眷改條例，授權訂定「國軍眷村改建零星餘戶辦理辦法」，以照顧原眷戶、中低收入戶及志願役現役軍士官兵全額價購零星餘戶。
立法院外交國防委員會今天審查102年度國防部主管非營業基金，立法院預算中心報告指出，由於眷改基金一再申請提高融資，額度達近700億，龐鉅債借款加重國庫負擔，朝野立委也對此提出疑慮。
陳亭妃一上質詢台，就猛轟國防部副部長高廣圻，質疑國防部想「硬幹」，企圖讓讓眷改基金以備查蒙混過關，讓這些精華土地都更後，以優於現役軍人的方案承購，惡質程度連審計部都看不下去。
陳亭妃舉審計部函文指出，國防部讓退伍人員可以在五年內承購，有違「售價與現役軍（士）官、兵」的範圍，並且違反眷改條例相關規定。
陳亭妃：違公平正義
陳亭妃表示，根據零星餘戶處理辦法，已經獲得國防部輔導核配或承購改建眷宅者，不得提出承購申請，但是經查後發現，尚有提供國軍官兵購置住宅貸款等輔導購宅措施，卻未將此資格者排除，變成雙重補助，違反公平正義原則。
另外，陳亭妃更引用審計部函文指出，國防部標售新北市零星餘戶的收益，每戶銷售價格都在成本的兩倍以上，反觀眷改基金有高額的財務困境，卻還讓志願役以成本價購入，對於鉅額融資並無助益。
實價網又失真 內湖新屋1坪17萬
登錄建物不含土地「影響民眾貸款」
2012年12月06日
蘋果日報【張琬聆、邱煜婷╱台北報導】
實價登錄又出現失真資訊！北市實價登錄網站昨再度更新資料，內湖區卻出現每坪僅約17萬元的新成屋，北市府解釋該資料僅登錄「建物」價格，不含土地單價所以偏低，目前正在檢討改進登錄方式。地政士則直言，「這不只影響消費者判斷，更影響民眾貸款！」
「台北市不動產交易實價查詢服務」每周三更新，瀏覽人數已有1.2萬人次，昨天第二次更新，台北市地價科科長曾錫雄表示，本次共更新619筆資料，其中買賣案件493筆、租賃資料126筆，但無預售屋資料。
同路段每坪52萬
實價揭露看似讓房價透明，但登錄內容卻相當複雜，讓人霧裡看花。據北市「台北市不動產交易實價查詢服務」顯示，內湖區竟出現1字頭新成屋案！網站出現6筆今年4月完工交易案，位文湖街21巷118弄1~50號，推估為新成屋「文湖苑」，當初開價每坪58萬元，但登錄價格卻顯示每坪16.57~21.56萬元，與同路段實價每坪40~52萬元相比，落差相當大。
萬華區中華路一段也出現15筆每坪約16萬元的新成屋，推估為剛交屋的「玉山首邸」，當時開價每坪57~70萬元。
仔細觀察2社區資料，發現「交易種類」僅列出「建物」，意即只登記建物移轉面積，卻無土地移轉面積資料；台北市地政局解釋，「實價登錄以登記案件來申報，若該筆資料採建物與土地分開登記，就變成要申報成2筆資料。」
這表示民眾若想知道該社區實際成交價，得等土地價格登錄後，再一併合計總價，但恐有計算錯誤的問題，地政局強調已與內政部檢討，希望盡量全面揭露實價，也能降低民眾困擾。
根據「文湖苑」謄本顯示，該案建物產權先登記，土地則約晚1個月登記。中華民國地政士公會全聯會名譽理事長王進祥說，現行交易習慣採「房地一體化」，讓民眾以為土地與建物價格是合併計算，但其實建案完工取得使用執照後，地政士會先辦理建物第1次登記，再辦理土地登記，所以會分2次登記。
會誤以為房價低
但王進祥直言，此種登錄價格現象會讓民眾誤以為房價低，不只影響判斷，還間接影響貸款銀行估價，他更戲稱，「照這種須不斷拆算房價、分辨產權的狀況來看，民眾不久後就比地政士還厲害了！」
2012年12月06日
蘋果日報【吳苡辰╱台北報導】
實價揭露後，促使雙北市房價漲幅趨緩！根據統計，台北、新北近1年房價漲14.5%與11.1%，平均每月成長1%，但實價揭露後，台北、新北近1個月房價增幅僅0.2%與0.6%。
桃園升格買氣增
台灣房屋統計，台北市、新北市與桃園縣近1年的平均月增幅各為1.2%、0.9%與1.7%，但雙北市11月房價卻僅較10月增加0.2%與0.6%，低於近1年平均月增幅；反觀桃園縣11月房價較10月增2.1%，高於近1年平均月增幅。台灣房屋智庫執行長劉怡蓉說，實價揭露後全台購屋族普遍觀望，尤其過去多投資客的雙北市，在投資客縮手後，需求量大減，屋主不降價多難成交。北市中正區東森房屋南門加盟店店東呂奕德說，實價揭露後，交易量下滑，不少購屋族認為房價可能走跌，在量縮價跌的預期心理下，不再急著買房，加價意願低。
桃園房市雖也有觀望，但台灣房屋桃園區總經理古兆憲分析，近期因有航空城讓觀望買氣漸回升，尤其11月桃園縣升格消息公布後，詢問與出價意願明顯提高2成。
2012年12月06日
蘋果日報 記者葉思含
今年北市羅斯福路沿線推案熱絡，每坪開價均逾百萬元。如羅斯福路一段「中正藏璽」昨公開，每坪均價128萬元，永慶代銷總經理葉凌棋說，潛銷2~3周即吸引逾百組區域客看屋，以28~49坪最受青睞。銷售中的羅斯福路四段「台大寰宇堂」，規劃大坪數，每坪開價160萬元，公開1個月吸百組看屋客，已售約3成。農曆年前將推出的都更案「耕曦」，近羅斯福路三段，因周邊「台大Opus One」每坪成交130萬元拉抬，「耕曦」每坪底價將約140~150萬元；農曆年後則有「台大探花」推出，每坪開價110萬元。
眷改剩餘地都更 立委質疑軍方自肥
2012/12/6 自由時報〔記者王貝林、羅添斌／台北報導〕
國防部訂定辦法，眷改剩餘土地若參與都更或與政府聯合開發合建，分回的房宅可全部視為「零星餘戶」，將配售給現役志願役官兵，讓現役高階將校也能承購低於市價的房宅。立委質疑這項辦法有自肥之嫌，立法院外交及國防委員會昨通過立委蔡煌瑯等提案，要求國防部修改辦法，上述分回的房宅應優先轉做國防部的職務宿舍或內政部主管的出租公有住宅。
偏離照顧原眷戶用意 立委要求修改
立法院外交及國防委員會昨審查國防部眷改基金，立委陳亭妃引述審計部意見，認為用眷改剩餘土地參與都更及政府聯合開發分回之房宅，不符合眷改條例「零星餘戶」的定義。
陳亭妃批評，眷改工程只用掉一半價值的土地，還有一半未來可進行變相的眷村改建，國防部對外甚至以此為號召，宣稱可增加募兵制誘因；這樣一來，眷改將沒完沒了，直到耗盡國有土地，完全偏離當初照顧原眷戶的用意！
國防部官員昨晚指出，國防部會在六個月內修正「國軍老舊眷村改建零星餘戶處理辦法」，研議增列委託國有財產局估價標售機制。
國軍眷村改建工程，特別預算原本是以五千一百六十六億元為規模，之後因逐步出售改建後的房屋及土地，預算下修為三千六百廿億元；但在特別預算告一段落，改設立眷改基金後，基金入不敷出，估計至明年將會短絀達五百六十五億四千萬元。
增募兵誘因？立委：眷改沒完沒了
國防部昨日的眷改基金報告中指出，估計所有眷改案工程在明年底可望全部完工，所有原眷戶都可獲安置。但立法院預算中心一○二年度對眷村改建基金的評估報告指出，眷村改建只用掉一半眷改土地，且眷改房宅到今年八月，還有二千多戶餘屋及店鋪因地段不佳或法令政策限制，尚未標售出去。
國防部去年底推動眷改條例修正案，讓現役志願役官兵也能承購眷改餘戶，現在更進一步訂定「國軍老舊眷村改建零星餘戶處理辦法」，將眷改工程餘戶、眷改總冊內土地參與都更及國防部與政府聯合開發合建分回的住宅和基地，全部視為「零星餘戶」，以「都更後房地總價」或「開發契約之房地總價」，配售給現役志願役官兵。
成本價配售 買到就大賺
2012/12/6 自由時報〔記者王貝林、羅添斌／台北報導〕
國防部將國軍眷村改建的配售餘戶，以公告地價及營建成本的「成本價」配售給現役志願役官兵，但在精華地區，市價超過上述成本價二倍以上，買到就大賺。民進黨立委陳亭妃昨引述審計部的意見，批評精華區眷改餘戶配售不符公平正義原則，指國防部濫訂規定「自肥」，要求改進。
軍方配售住宅造成不公的情形，一直廣受批評，立委以前陸軍總司令黃幸強過去曾因轉賣軍方配售的和平新邨住宅為例，他以每坪八萬元獲得配售，但以每坪百萬元轉手給一般民眾，獲利近億元，曾引發軒然大波。
立委蔡煌瑯舉例說，若以將獲解禁可配售的台北市民生社區附近通航聯隊眷村十五戶餘戶為例，配售一戶三十四坪為實坪，含車位及公設可達六十餘坪，配售價近八百萬元，市價則高達三、四千萬元，價差高達三、四倍。
蔡煌瑯認為，精華地區的眷改餘戶，不應拿來以成本價配售圖利高階將校，而應以公開標售方式，以填補眷改基金舉債七百億元的虧損，減輕國庫負擔。
立法院外交及國防委員會昨審查一○二年度國防部眷改基金等三個非營業基金預算，立委陳亭妃指國防部濫訂自肥規定，審計部看不下去而提出批評，民進黨團發現後，將送到立法院「備查」的相關辦法，改為「審查」案，阻止國防部偷渡。
國防部政戰局代局長王明我表示，相關辦法的作業要點尚在研訂中，未來會「參考」審計部意見。
國防部軍事發言人羅紹和昨晚表示，眷改條例修正案經立法院於民國一百年底三讀通過施行，國防部隨後訂定「國軍老舊眷村改建零星餘戶處理辦法」，辦理國軍老舊眷村改建零星餘戶處理。國防部依法提供志願役現役軍士官兵「全額價購」老舊眷村改建的零星餘戶，除可落實募兵制推動，解決官兵及眷屬居住問題外，並可挹注眷改基金及減少空屋管理費支出，並無廉售問題。
但審計部對國防部八月訂頒的「國軍老舊眷村改建零星餘戶處理辦法」頗有意見，認為該辦法規定已申報獲准者，退伍後五年內都能承購眷改餘戶，不符眷改條例將餘戶賣給現役官兵的規定；且部分精華區零星餘戶市價達配售價的二倍以上，會成為餘戶是受精華區國有地暫緩標售政策影響，並非銷售不佳，若以成本價配售，既對眷改基金財務困境沒有幫助，更不符公平正義原則。國防部副部長高廣圻則表示，退伍後五年內能承購的規定，已於六月廢止。
日勝生成立京站投控 擬申請掛牌
2012/12/6 自由時報〔記者陳永吉／台北報導〕
日勝生（2547）集團又孵出金雞母！日勝生昨天宣布，集團旗下的京站實業公司將獨立出來，成立京站投資控股公司，未來投控公司旗下將納入一家穩定收益的BOT公司，有機會在1-2年後申請掛牌。
日勝生表示，為了強化競爭力及活化集團資產，所以將集團持有的京站實業公司100%股份，透過股份轉換方式成立新設公司「京站投資控股公司」，作為集團發展觀光百貨營運事業的投資主體，以利未來百貨事業擴點計畫。
日勝生指出，轉換後的京站投控，公司將持有20,582,901股，持股比率仍是100%，股份轉換基準日為2012年12月5日。
日勝生表示，京站目前已無累積虧損，且從2009年開業至今，現已進入穩定的營運期，不僅去年下半年開始單月獲利，到目前為止帳上也已無累計虧損，前3季營收較去年同期呈現兩位數的成長，預計今年全年就可開始獲利。日勝生轉投資的京站百貨，繼台北車站交九轉運站後，未來將陸續在屏東「六堆客家文化園區」，以及「新店站碧潭有約商場」與「小碧潭站美河市商場」開設新的據點。
大陸建設︰明年房市持平向上
2012/12/6 自由時報〔記者陳永吉、徐義平／台北報導〕
欣陸投控（3703）旗下大陸建設今年頻頻出手購地，幾次土地開發計畫都讓市場震驚，大陸建設董事長張良吉表示，每一塊地公司都有做投報率分析，必須要有20%的合理利潤，目前在手的土地案量，已經足夠未來5年開發，明年房市看起來是持平向上一點，這是產業所樂見的。
可開發量達400億
張良吉指出，明年房價掉下來的機會不大，主要是土地價格還是很高，所以房價沒辦法向下，而且如果房價回檔太多，表示經濟出了問題，過去建商買地是看未來，認為房價會有30%甚至一倍的漲幅，但這個離譜的情況已經不再了，房價持平有利於建商營運規劃。
張良吉表示，目前手中土地可開發的量體達400億元，還不包含台中7期及台北寶慶路的大樓。公司希望每年都有50億元的穩定推案量；另外受矚目的信義計畫區B7案，張良吉說，最快也要等到2014年第一季才能拿到建照後預售。明年可認列的個案，至少有青山鎮的「青擘」，總銷18~19億元，另外可能還有「謙岳」，總銷超過30億元，可貢獻明年獲利。
據悉，大陸建設除未來5年手握400億元的推案量外，子公司萬國商業開發更手握金雞母，就是大直家樂福，若加上大陸建設持有的舊總部，每年均有逾1億元的租金收入。
其中大直家樂福占地約2000坪，附近即是美麗華，據悉，萬國商業開發很早便取得土地產權，因此，目前粗估土地價值翻漲不少。
商仲業者指出，近年大直發展相當迅速，附近還有水岸豪宅聚落，房價相對保值，如果單論萬國商業持有的土地，開發價值相當高，有可能成為大陸建設未來開發項目的秘密武器。
另外，原本位在北市民生東路、復興北路的舊總部大樓，大陸建設持有2/3的產權，短期也是以收取租金為主。
房價跟漲 在地人看法兩極
2012/12/6 自由時報〔記者王榮祥／鳳山報導〕
鳳山人口快速成長，連帶刺激房價上揚，不到兩年、平均漲價近三成，部分區域行情甚至逼近農十六，連在地人都有些吃不消，質疑被刻意炒作。
歷任鳳山市長則對房價持正向看法，林龍瑞評估是市場供需帶動房價成長，對地方發展是必然趨勢；許智傑同樣感覺鳳山房價提升屬正常情況，且將來一定會跟上原高市行情。
熟悉鳳山房價的地方人士說明，目前鳳山多處區域陸續有建案推出，包括南鳳山的五甲、軍校周遭，北鳳山的文山特區與牛稠埔，整體而言仍以透天厝、別墅居多。
價格部分，縣市合併前鳳山的大樓行情，平均約十三萬至十四萬元間，目前已拉高在十八萬至廿萬元；合併前透天厝每棟喊價約一千萬至一千三百萬元，目前均價則在一千五百萬至一千八百萬元，部分熱門地帶甚至出現兩千五百萬元以上的豪宅。
對習慣平實價位的在地人而言，鳳山房價兩年來似乎「熱過頭」，很難想像房價會如此飆升，有人懷疑被刻意炒作，也有人認為代表鳳山生活圈被肯定。
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