2012.10.30 不動產新聞動態

北市套房每坪單價，大安、中正上百萬

2012-10-30 08:17 時報資訊 【時報-台北電】

實價登錄套房產品價格全都露，北市大安區及中正區小套房每坪單價成交達百萬元，單價居北市之冠；萬華區及中山區套房高低價差則超過1倍，中山區仍是投資客投資套房的最愛，成交件數居北市之冠。

根據住商不動產企研室統計實價登錄網站，目前北市可查詢物件總計為841件，其中套房產品（15坪以下）僅50件，占北市交易總量5.9％，最高價花落大安區，中山區套房成交量最多，同時也是價差最大的一區。

根據實價登錄網揭露，大安區和平東路2段96巷有1戶套房產品交易，不含車位、坪數為6.9坪，為7層樓中的第5樓，總交易價格698萬元，換算每坪單價101萬元，推測該物件為誠寬建設的「樹與屋」。

該物件於民國99年1月完工交屋，為挑高3米6的雙併套房，由於該案位於北師附小與龍門國中學區，據瞭解，當初建商開價每坪118萬元，實際成交價高樓層約99萬元、低樓層約88萬元，以目前登錄價格來看，漲幅不算太大，但仍居北市套房單價之冠。

另一件高單價套房產品座落於中正區愛國東路74巷，不含車位、坪數為12.91坪，為8層樓中的第5樓，總交易價格為1,300萬元，換算每坪單價高達100.6萬元，推測該物件為「中正御品」。據悉，當初預售推案價每坪約65萬元，而如今以登錄成交價100萬元計算，短短4年，每坪單價漲幅已超過5成。

此外，中山區及萬華區則是套房產品價格落差最大的區域。據實價登錄顯示，中山區最高每坪成交價為76萬元、最低為29.8萬元，高低價落差高達155％，萬華區落差也有111.6％。特別的是，儘管中山區單價落差幅度最大，但成交件數有21件，為北市所有行政區中，套房成交量最大的區域。

住商不動產中山聯合加盟店店長周勝國指出，中山區套房成交都集中在新生北路、農安街、林森北路等生活機能較佳的舊社區，以其貸款條件來看，多是投資買盤進駐，新一點的套房月租金可達2萬元，較為老舊的套房也可達1萬元出頭，加上捷運新莊線通車後，交通更為便利，也讓該區塊套房買氣不墜。（新聞來源：工商時報─記者方明／台北報導）

 

實價登錄後，住宅、商辦市場此消彼長

2012-10-30 07:57 時報資訊 【時報-各報要聞】

捷運宅及商辦市場二大標售案昨（29）日雙雙開標，結果是幾家歡樂幾家愁，「南方之星」逾4成流標，而代表商辦的大亞大樓1樓商場，溢價59％標售出。在實價登錄後，住宅及商辦市場逐漸分道揚鑣。

住商不動產企研室主任徐佳馨認為，即便捷運局開價往往低於市價，本次卻無人投標，可窺見買方觀望態度明顯，也意味著許多買方看待後市相對保守，認為價格有修正空間，因此暫停購置不動產的腳步。

另外一方面，和雙子星投資熱潮相比，住宅與商用不動產市場出現此消彼長，在某種程度上，也反應出法人對於商用不動產仍具信心，但一般投資大眾已進入高點觀望期，兩者已然脫勾，想要住宅市場出現回春，不只是信心面，還需要整體經濟面的拉抬，才能吸引購屋人持續進場。

全球資產管理專案經理王維宏則指出，台北雙子星大樓成功脫標，順利帶動亞洲廣場大樓的標售，也代表過去台北市「西區軸線翻轉」的政策終於看到發展契機。

未來C1/D1雙子星大樓的開發，將可刺激西區的都市更新及公共建設的加速進行，讓過去觀望的開發商與資金提高投入西區的意願，雖然不可能完全扭轉東強西弱的態勢，但可讓台北市走向東西雙核心的發展。 (新聞來源：工商時報─記者方明／台北報導)

 

景氣不佳，捷運局：捷運宅明年再分批標售

2012-10-30 07:57 時報資訊 【時報-各報要聞】

台北市捷運局連續兩週標售捷運宅，結果都不如預期，引發外界關切。

對此，捷運局說明，主因仍在於目前國內的景氣仍不佳，民眾購屋行為較為保守。但以「南方之星」為例，小坪數建案其實賣得還不錯，大坪數則較差，至於未能標售出去的捷運宅，明年將會再進行分批標售。

捷運局連兩週標售捷運宅「信義18號」「南方之星」，銷售都不如預期，信義18號標出5成，南方之星標出6成，引發外界對於房市未來景氣是否悲觀的議論。

北市捷運工程局指出，南方之星捷運宅，建商的部分有600多戶，北市府分得532戶，此次先標售其中的234戶，建商部分，由於拍賣時間較早，當時景氣還不錯，已經銷售完畢。

但北市府所擁有的部分，因為市議會今年年中才同意可以銷售，再加上市府財審會又花了一些時間審定價格，等到真正可以銷售時，景氣並不好，銷售狀況難免受到影響。

但捷運局也說明，南方之星此次標售，從第一天小坪數（30坪以下）81戶中，僅10戶沒有賣出的狀況判斷，外界對於小坪數捷運宅的接受度仍很高，至於明後兩天預計開賣的大坪數捷運宅（30坪以上）從已經收到的標單判斷，標售情況確實比小坪數差，應與總價較高有關。

捷運局指出，對於信義18號、南方之星捷運宅未能成功標售的部分，明年還會陸續分批標售，捷運局樂觀認為，只要明年景氣回暖，由於捷運宅具備一定的功能性優點，仍會吸引民眾購買。 (新聞來源：工商時報─記者薛孟杰／台北報導)

 

捷運宅退燒？南勢角站「南方之星」逾4成流標

2012-10-30 07:57 時報資訊 【時報記者郭鴻慧台北報導】

「捷運宅」退燒？繼木柵線「信義18號」上周傳流標後，昨日開標總價470~2500萬元的南勢角站「南方之星」，結果竟以標售243戶、101戶無人投標，以超過4成的流標率收場。

台灣房屋智庫市場經理劉志雄分析，「南方之星」有戶數多及高公設比的缺點，使得自住及置產的買方出手意願不高，捷運共構宅接連兩次標售狀況不理想，顯示民眾對於捷運宅的產品不會照單全收，還是會回歸物件本身的條件為評估標準，針對優質物件民眾還是會進場搶標，譬如第10標就有17組人馬投標，另外，觀察發現低總價、小坪數、無車位的產品標脫率最高。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，南方之星所開標的物件有243戶，平均底價換算與目前的市場行情價格相差不遠，而此區市場需求產品以1至2房的物件，平均總價在1000萬以下為主，但是，此次標售地物件來看，總價1500萬以上的占比達52%，是造成本次流標主要的因素。此外，在實價登錄的資訊公開之後，自住型買方多會參考區域的成交資料做比較，所以以目前南方之星平均單價40-45萬的行情來看，小坪數的去化量情況相對是比較快的。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德認為，「南方之星」標脫狀況表現一般，部分格局欠佳的產品，一來無法吸引自住客目光，二來置產型客戶未來也可能面對不好租與難脫手問題，在選擇標的上抱持寧缺勿濫的心態。尤其，在奢侈稅持續壓抑投資需求，加上景氣未見樂觀之下，現在買氣的確不若奢侈稅前熱絡，購屋人「慎選物件、理性出價」已成為當前房市的普遍現象。

 

亞洲廣場 新壽39.09億元得標

2012-10-30 00:59 中國時報 蒼弘慈、王莫昀／台北報導

 

亞洲廣場大樓一樓（見圖，許正宏攝）標案昨日開標，由新光人壽以39.0868億元的價格得標，換算每坪單價站上454萬元，創下站前商場新高。不過，有別於亞洲廣場大樓創新高的表現，昨天開標的「南方之星」，總共243戶卻高達101戶無人投標，顯示住宅市場與商用不動產市場此消彼長。

受到台北雙子星大樓成功招商的激勵，亞洲廣場大樓即過去熟知的大亞百貨，昨天由新光人壽以39.0868億元得標，商場部分溢價59％。全球資產管理公司專案經理王維宏表示，大亞百貨脫標價格454萬元，創下站前商場新高，反應出雙子星利多釋出，投資人看好後市，也代表過去台北市「西區軸線翻轉」的政策終於看到發展契機。

永慶資產管理協理黃增福則表示，以站前商場每坪454萬元的價格來看，此次標出價格仍屬合理行情。預計在台北雙子星聯合開發案完工後，連結台北車站地下街商場、京站廣場以及站前商圈的人潮，可望再造西區繁榮光景，周邊商場、店面及商辦價格將有機會再更上一層。

有別於大亞百貨創新高表現，由台北市政府捷運工程局公開標售的「南方之星」，共有243個單位，從昨天起分3天開標，共吸引500封投標單，結果有101戶無人投標，亦即至少4成流標。而昨日共有81標釋出，71標標脫，標脫率約8成，北巿捷運局指出，主要是昨日釋出物件多為小坪數產品，總價較平易近人所致。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨認為，即便捷運局開價往往低於市價，本次卻出現無人投標單位，可窺見市場買方觀望態度明顯，也意味著許多買方看待後市相對保守，認為價格有修正空間。台灣房屋指出，出現無人投標物件，主要因「南方之星」許多產品逾2000萬元以上。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，該區市場需求多為1至2房，平均總價在1000萬以下為主。

 

打造台南副都心 將推地上權

2012-10-30 00:56 工商時報 記者林淑慧／台北報導

財政部釋地開發又添一樁！國產局昨（29）日宣佈，將與台南市政府合作，吸引民間資金斥資19億元，在台南市中西區闢建複合式商場，以打造台南副都心；官員指出，此案將以設定地上權方式開發，為期50年，預估效益上看百億。

財政部國有財產局副局長邊子樹表示，此開發案土地面積約3,600坪，屬於商業區用地，鄰近台南文化中心、德安百貨、台糖長榮桂冠酒店等，生活及商業機能俱優，加上距離高鐵車站車程在20分鐘以內，交通十分便利，可望吸引民間資金投資開發。

以本開發案基地條件為例，業者初步預估，至少可創造出2.5萬坪以上的建築量體，無論規劃為商場店面、旅館、商務辦公室，都將成為全台南市最具吸引力的商圈。

國產局表示，本開發案將以設定地上權方式開發，得標廠商可獲50年規劃使用權；相關效益方面，預估每年創造2億5,400萬元產值，增加1,590名就業機會，並有權利金1.84億元、營業稅等稅收13.37億元挹注國庫。

 

安泰銀內湖大樓 今日標售

2012-10-30 00:56 工商時報 記者楊筱筠／台北報導

安泰銀今（30）日將出售內湖大樓，已吸引數家壽險業者探詢，市場預估，順利出售的機率很高，且以該大樓底價11.5億元來看，售價有機會超過12億元，可望回沖收益，進而拉抬安泰銀全年獲利。

據悉，包括南山人壽、國泰、富邦等壽險業者，都曾探詢安泰銀這棟位於內湖科技園區附近大樓的底價；目前該大樓委由戴德梁行標售，底價11.5億元。

安泰銀持有該大樓成本逾4億元，市場估計，若可順利標出，安泰銀處分利益可望逾7億元，約可挹注安泰銀每股獲利超過0.4元。

若安泰銀可趕在年底前挹注相關獲利，加上安泰銀上半年售出和平東路消金總處辦公大樓獲利3.74億元，法人估計，安泰銀全年獲利可望挑戰40億元，每股可賺逾2元。

安泰銀近年積極處分自有資產，今年上半年售出和平東路消金總處辦公大樓，成交價10.1億元；去年也連續處分兩筆自有資產，獲利超過6億元；2010年則處分忠孝分行，挹注獲利5.01億元。

據統計，若安泰銀內湖大樓可順利出售，安泰銀近兩年靠活化自有資產的獲利合計就超過20億元。

安泰銀指出，手中尚有7～8個自有行社據點，除了內湖大樓，其餘據點的市場價格約在千萬元上下，未來也會視情況進行資產活化。

 

西區商場次高 新壽標下亞洲廣場1樓

2012/10/30 【經濟日報╱記者黃啟菱、邱馨儀／台北報導】

 

戴德梁行昨（29）日標售亞洲廣場（原大亞百貨）1樓，吸引近10組人馬投標，新光人壽以39億868萬元得標，每建坪單價約454萬元，創西區1樓商場次高價，溢價率約59%，標售結果優於市場預期。

 

雙子星開發案動起來，讓台北車站商圈再添利多。據悉，延宕多年雙子星開發案在前日正式選出開發者後，有不少亞洲廣場的投標者昨日臨時決定加價，讓標況特別熱絡；新光摩天大樓就在亞洲廣場旁，標得1樓共861坪的商場後，新壽形同掌握台北車站前的燙金街廓。亞洲廣場1樓已有商家進駐，據指出，新壽短期內會繼續收租、並與房客協調調漲租金。但因新光集團具有經營零售通路的能力，未來會重新規劃、提高坪效，讓全案的投報率更高；也有業者推估，就在旁邊的新光三越百貨可能會橫向擴張營運版圖。

 

本周還有2大標案將登場，都在今日開標，包括安泰銀行內湖大樓與國產局12筆地上權，最受矚目的3筆位於台北市的羅斯福路、杭州南路與博愛路，最遠的則位於金門。

 

戴德梁行總經理顏炳立分析，如今房市氣氛確實不好、買家追價力道緩，產品競爭力在此時就格外重要，只有好的產品、合理的價格才能賣出。

 

亞洲廣場1樓由中央存保委託戴德梁行標售，昨日與台北市道路用地約67.5坪、高雄市土地約263坪等其他2筆不動產採共同標售，總底價為24億7,431萬元。

 

期間領標組數逾50組，最後新壽出的總價為39.29億元，其中台北市道路用地為1,135萬元、高雄市土地897萬元。

 

台灣房屋智庫市場經理劉志雄分析，亞洲廣場產權複雜，但地點絕佳，不少人想整合。近3年來，宏泰人壽及中國人壽都曾經插旗，國寶集團則最積極。

 

亞洲廣場1樓…坪租上看萬元 收益率高

2012/10/30 【經濟日報╱記者陳怡慈、夏淑賢╱台北報導】

 

新光人壽昨（29）日以39億868萬元標下亞洲廣場1樓商場，換算年金租報酬率僅1.72%，不及金管會最低要求的2.125%。新壽表示，明年租約到期後將朝提高收益率方向努力。

 

至於台北與高雄的道路用地，新光金副總徐順鋆說，可申請容積移轉、出售或捐給政府。新壽目前可運用資金1.5兆元，不動產占比7%多，全台房產約210棟，董事會決議可運用於投資不動產額度還有180億元。

 

亞洲廣場1樓目前由中央存保出租給松崗電腦，每月租金560萬元，年租金6,720萬元。新壽以39億868萬元標下，折算後年報酬率僅1.72%。

 

徐順鋆表示，新光自己有租賃團隊可處理出租事宜，不像存保無租賃團隊，只能把權益統包給人家出租，有信心長期可將收益率提升至2.5%以上。

 

新光摩天樓+亞洲廣場 串聯北捷創人潮

2012/10/30 【經濟日報╱記者陳怡慈╱台北報導】

 

新光人壽以年租金報酬率僅1.72%高價搶標亞洲廣場1樓，除延伸「地王」新光摩天大樓的影響力、辦活動更方便外，也希望連結台北捷運地下街，開創如同香港銅鑼灣般的暢旺人潮。

 

新光人壽表示，此棟大樓位於新壽總公司新光摩天大樓旁，與新光摩天大樓為同一街廓，合併而成的站前廣場，為台北市最精華商圈。

 

此區不僅擁有五鐵（高鐵、台鐵、二捷運線、機場捷運）一客運共構匯集，為台北市最重要的交通樞紐，且未來地下將與捷運連通，交通人潮川流不息，增值可期。

 

新光人壽經過深入評估分析後，決定參與投標。在順利得標後，維持現況出租作為3C商場，預估長期年化收益率可達2.5%以上。

 

新光金副總徐順鋆表示，新光摩天大樓多年蟬聯台北市公告現值「地王」。標下亞洲廣場後，2棟大樓的1樓都是新壽擁有，辦活動將有地利之便，整體廣場使用會更完整。此外，亞洲廣場地下1至3樓，未來也會跟台北捷運地下街連通。

 

軸線翻轉 北市東西雙核心成形

2012/10/30 【聯合報╱記者江碩涵／台北報導】

 

繼雙子星大順利標脫後，昨天原大亞百貨一樓也成功拍賣。房仲業者昨天表示，台北車站商圈好消息不斷，帶動西區軸線翻轉加速發展，台北市可望走向「東西區雙核心」發展。

 

亞洲廣場大樓為地上廿七樓、地下五樓的複合式商業大樓，其中地下三樓至地上十樓，原本規劃為商業使用，即過去的大亞百貨。

 

後因亞洲集團財務問題，產權才流入法拍市場，並先後被國寶、恒富、龍巖、農林等公司取得，一樓商場原為亞洲信託配合金融重建基金處分，營運廠商為「五鐵秋葉原」。

 

全球資產管理公司專案經理王維宏表示，「五鐵秋葉原」今年八月開幕，目前在一樓及地下一樓試營運，預計今年十二月前，賣場將擴及到地下三樓。

 

新光人壽在得標後，應會與五鐵秋葉原或其他有意進駐的承租方，洽談新租約，提高租金報酬率。

 

王維宏表示，近來西區大型商用不動產成交熱絡，今年八月富邦人壽以六十七億元買下「萬國商業大樓」，創下當時土地每坪一千七百三十三萬元全台最高價，換算一樓每坪單價八百萬元，也是西區一樓商場行情最高。

 

亞洲廣場大樓旁也有不少商用不動產成交案例，去年五月全球人壽以二十一億七千四百萬元買下壽德大樓商場，換算一樓單價約三百六十萬元。

 

台灣人壽則於前年八月以二十五億元買下「慶豐銀行大樓」，一樓單價換算約三百七十五萬元。

 

王維宏分析，此次新光人壽每坪得標單價約四百五十四萬元，符合區域市場行情，也反應了雙子星利多釋出，投資人看好後市。

 

台灣房屋智庫市場經理劉志雄分析，日前雙子星大樓招商成功，帶動亞洲廣場大樓高價標脫，「西區軸線翻轉」政策將更快速發展，台北車站商圈將再度熱起，此外，商用不動產行情也將水漲船高。

 

捷運宅南方之星 四成沒人標

2012/10/30 【經濟日報╱記者楊文琪、邱馨儀／台北報導】

 

捷運聯合開發大樓住宅標售不敗神話再破功。繼信義18號未全數標脫後，台北捷運南勢角站的「南方之星」聯開大樓住宅昨（29）日標售，結果243戶中有101戶無人投標，流標戶比重高達四成以上，為近年來捷運聯開住宅少見的現象。

 

捷運局表示，南方之星的房屋坪型約為12至57坪，標售底價約每坪37萬元至41.6萬元，其中142件標的物有人投標，標封數達499封，應可標脫。另外有101件標的物無人參與投標，粗估標脫率只有8.4%

 

南方之星的標售案分3天進行，昨天進行前81標開標作業，其中有71標順利標脫，初步估算平均標售價格每坪約40.3萬元，與底價相較約高出6.11%。今、明兩天將持續進行後續標的物開標作業。

 

台北捷運聯開處處長林勳杰表示，順利標脫的物件主要以小坪數、低總價、無車位的房型為主，反映出消費者的喜好。

 

林勳杰認為，以整體銷售結果來看，標售成績算是不錯的，因為現在坊間有很多建商新推案賣了一、兩年才售完，而且銷售期還不斷打廣告。但捷運局並沒有對外刊登任何廣告，只在網站上公告標售的訊息，就吸引很多人來投標，其中有一標還有17封標單搶標，可見搶手的程度。

 

這次雖然沒有全部標脫，未來還可以繼續銷售，底價也不會調降。

 

【記者黃啟菱、楊文琪／台北報導】捷運善導寺站旁、臨成功高中的1,091坪國有地，昨（29）日舉行地上權招標說明會，吸引近百位業者參與，還見到陸資萬通的身影。

 

南方之星遠離市中心 投資客也卻步

2012/10/30 【聯合報╱本報記者江碩涵】

 

捷運宅標售不敗神話再度破功。捷運工程局昨天標售捷運南勢角站共構宅「南方之星」，竟然高達一○一戶無人投標，流標率逾四成。以前熱中投資捷運宅的「投資客」真的退離市場了嗎？

 

捷運宅交通便利、增值幅度高；尤其捷運工程局標售價比市價低一成至兩成，更具「炒作」吸引力。二○○九年起，捷運工程局標售「京華苑」、「美麗永安」等多棟捷運宅，每次都吸引上百人搶買；市場傳出「搶到就賺到」。

 

不過，去年初政府實施奢侈稅後，投資客活躍度大減；再加上今年八月實價登錄上線後，買屋資訊得全數揭露，對投資客來說，更有身分曝光、未來難炒作等風險，市場投機的風氣漸息。

 

上周捷運宅「信義十八號」流標率百分之四十七，當時不少仲介分析，是因為「信義十八號」總價高、地段差、面對墳墓風水不佳等原因，頗有遮掩房市「後市不佳」的意味。

 

這次標售的「南方之星」捷運宅，就在人潮洶湧的純住宅區捷運南勢角站，每坪底價僅三十七萬至四十一萬元，比市價四十至四十八萬元低一成以上，且多為小坪數的產品，是一般人也可以負擔的房價，卻仍落得四成以上的流標率。

 

從兩個案例可發現，離市中心較遠、投資性較高的房屋產品，已不再具有吸引力，即使大膽的投資客，也不願進場冒險。隱約嗅出房市冷洌氛圍。

 

房市冷 營造業9月「芭樂票」大增

【聯合報╱記者林政忠／台北報導】 2012.10.30 09:31 am

 

不動產實價登錄8月上路後，房市交易冷颼颼。中央銀行昨天公布「9月存款不足退票概況」（也就是「退票率」統計），與房地產息息相關的營造業，9月開出的「芭樂票」金額，高居各產業之冠。

 

根據央行統計，9月票據交換張數為741萬餘張，金額為1兆3310億餘元；存款不足淨退票張數共計1萬3633張，占票據交換張數比率為0.18%；存款不足淨退票金額47億餘元，占票據交換金額比率為0.35%。

 

至於主要產業公司戶的退票概況，央行指出，營造業9月退票張數比重為23.97%，較上月成長2.88個百分點；相較於批發零售業、製造業、金融保險業，營造業是唯一退票張數正成長的產業。

 

央行表示，與8月相比，存款不足退票張數比率持平；至於退票金額比率，因9月「大戶」（每戶退票金額達1億元以上者）退票金額為5.3億元，較8月減少5.9億元，退票金額比率減少0.1個百分點。

 

安泰銀內湖大樓 台壽想標

【經濟日報╱記者李淑慧／台北報導】 2012.10.30 09:31 am

 

台灣人壽昨（29）日公告，董事會決議投資大台北地區不動產。外界預料，可能是要去投標今天登場的安泰銀行內湖大樓案件。據了解，除台壽外，國泰、新光、富邦等多家壽險業者也都有興趣。

 

安泰銀行將標售位於內湖科技園區附近的大樓，底價11.5億元，土地面積473坪、建物面積2,118.89坪，坐落於台北市內湖路1段附近，為地下2樓、地上7樓的建築。安泰銀行總經理丁予康表示，目前來表達興趣者，主要是壽險公司。台灣人壽表示，投資哪些標的，成交前無法對外說明；昨天董事會決議投資大台北地區不動產，並授權董事長與經理人依照相關業務權責辦理後續事宜。

 

台壽在不動產投資策略靈活，今年5月以46億元買進華國大飯店不動產，9月又以30.5億元買進元大建北大樓，租金收益率2.5%。

 

新光金39億標下大亞百貨1樓

2012年10月30日【黃國棟╱台北報導】

新光金控（2888）旗下的新光人壽昨以39.29億元標得亞洲廣場大樓1樓（即大亞百貨1樓），高出底標24.5億元的37%，相當於每坪454萬元，符合該區域市場行情，估年租金報酬率上看2.5%。

台北市政府地政處公告，今年台北市地王仍由新光摩天大樓第14度蟬聯，公告現值是每坪400萬2357元，而新壽此次出手買下隔壁的1樓商場，出價相當精準。

未來就近整合總部廣場

據中央存保公司公開標售資料，亞洲廣場大樓1樓土地面積1528坪、建地面積861坪，原屬亞洲信託資產，結束營運並委託戴德梁行公開標售後，包括該棟大樓其他樓層屋主，如正威董事長郭台強、龍嚴集團、國寶集團、台灣農林等都表達要競標。
新光金副總經理徐順鋆昨說，看中該區域地點和人潮，目前是承租給3C商場，短期無異動，未來計劃把亞洲廣場大樓與新光總部的一樓廣場進行整合，藉此提高運用價值及收益率。

 

捷運宅退燒 南方之星4成流標

首日全是小坪數 標出71戶

2012年10月30日【吳苡辰、張琬聆╱台北報導】

北市捷運局標售243戶捷運宅「南方之星」，統計243標有101標無人投標，整體流標率逾4成，昨首日開標81標中就有10標流標，「南方之星」是今年繼「信義18」後，又一未百分百脫標的捷運宅。房仲業者表示，今年房市不景氣，連捷運共構宅也不再吸「金」！

南勢角站「南方之星」標售底價每坪37~41.6萬元，共分3天開標，昨為開標首日，81標皆為1~2房中小坪數，標出71戶，流標率12.3%，每坪得標均價40.3萬元，平均溢價率6.11%。其中以第10與11標各有17、13人搶標較熱門，得標每坪約43.2與44萬元。
台北市政府捷運局分析，第10與11標為坪數最小的12.74坪，因低總價而吸引多人搶標，第11標溢價率達19%，為昨天最高。

往常百分百脫標

據捷運局統計，243標中有101標無人投標，預估整體流標率至少41.6%，由於往常捷運宅標售多為百分百脫標，但上周「信義18号」脫標率僅53.8%，本次脫標率將未達6成，台北市政府捷運工程局認為，近期大環境不景氣，中大坪數總價高達2000~2500萬元，要一次拿出3成自備款確實較難。

實價登錄後縮手

台北市政府捷運工程局聯合開發處處長林勳杰表示，此次共吸引499封標單，其中有310封集中在首日，因此首日脫標率與現場人潮都比較多，但今天、明天多中大坪數，標售狀況將不如首日理想。
中信房屋中和南勢角加盟店店長曾尚藝指出，標售底價每坪37~41.6萬元僅低於市價5%，價差不大，難吸引投標，且「南方之星」為捷運共構宅，本就以投資客買盤為主，但奢侈稅與實價登錄後投資客縮手。

買方盼跌逾5%

實價登錄是壓垮駱駝的最後一根稻草！」玄奘大學財務金融學系副教授花敬群表示，今年國際經濟情勢不佳，尤其實價揭露後，正式轉入買方市場，當捷運宅「南方之星」低於市價5%，仍有多戶無人投標，表示購屋族認為未來房價跌幅遠大於5%。
對於「南方之星」有101戶流標，遠雄集團董事長趙藤雄昨表示，這是因為國人對未來沒信心，也對政府沒信心，他強調原以為在政府打房下，估計年底就會有民眾不滿的問題出現，「結果10月就爆發了。」

 

逆勢突圍 下新莊推百億元新案

2012年10月30日【張琬聆╱台北報導】

新莊重劃區因完工交屋潮，許多避開奢侈稅的投資客紛紛拋售，新案銷售賣壓大，加上買氣停滯，建商推案顯得保守，反而是下新莊的丹鳳地區明年將出現百億元大案，備受市場矚目。
目前新莊副都心重劃區預售案每坪開價55~60萬元，頭前重劃區每坪開價約50~55萬元。但據「不動產交易實價查詢服務網」，新莊頭前重劃區每坪成交價約32~43萬元，顯見價格仍有落差。
信義代銷協理何胤諭說，新莊重劃區在奢侈稅與實價登錄公布實施前皆下修過開價，從去年奢侈稅上路至今，平均下修5~10%，「反而現在成交量少，降價沒太大好處，並無開價下修狀況。」

副都心保守以對

近期新莊副都心尚有冠德「天尊」、遠雄「國都」、「亞昕向上」等案將推，但推案趨向保守，也不輕易喊出開價。亞昕國際董事長姚連地透露，「如果市場狀況不好，就算先建後售也ok」。遠雄集團公共事務部副總經理蔡宗易也說，「市場信心不夠，現在推案也只是浪費資源，年底前僅剩1案公開。」
反而是下新莊的丹鳳地區，明年將有君泰建設推出總銷百億元「丹鳳」案，料將成為市場矚目的指標大案。

 

捷運宅退燒 南方之星逾4成流標

低於市價約1成 仍有上百戶沒人標

2012/10/30〔記者林美芬／台北報導〕

大台北捷運宅的不敗神話，正逐漸破滅。台北市政府繼文山區木柵站「信義18号」上週標售有五成流標後，昨再標售中和捷運南勢角站「南方之星」二四三戶，即使以低於市價約一成的價格開出，但仍有一○一戶流標，流標率達四成一。

市場人士表示，過去在捷運加持下，捷運宅效應幾乎是房市的不敗神話；如今，連續兩案捷運宅的高流標率，等於宣告神話幻滅，也顯示實價登錄後，民眾看跌房價的觀望效應正在發酵。

台北市捷運局分三天標售「南方之星」，是市府與廠商合建後分回的戶數，昨天是第一天標售，共有四九九封標單，但有一○一戶無人投標而流標。「南方之星」當初建商銷售價格約每坪三十萬至三十六萬元，市府今年開賣底價則從每坪三十七萬到四十一．六萬元，與現有成交價約每坪四十萬到四十八萬元相較，價差一成左右。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德認為，南方之星標脫情況一般，因為是一千多戶的大型開發案，部分戶數格局、採光欠佳，有的甚至樑柱貫穿，無法吸引自住客目光，置產型客戶也可能面對不好租與難脫手的問題。

仲介業︰實價登錄後 民眾看跌房價

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨認為，即使捷運局開價低於市價，還是有多戶無人投標，顯示買方觀望態度保守，認為價格有修正空間，因此暫停置產的腳步。

奢侈稅及實價登錄陸續上路後，市場氛圍傾向保守，民眾對房價看跌的期待持續加深，且實價登錄後公布的行情，凸顯過去市場喊價有膨風的疑慮，導致保守看待房市走向，觀望效應正在發酵中。

 

大亞百貨一樓 標出每坪454萬

每坪價格為7年前的2.84倍

2012/10/30〔記者徐義平／台北報導〕

北市雙子星聯合開發案前天標脫，看好東西軸線翻轉，地處軸線翻轉心臟地帶的大亞百貨（現名亞洲廣場，資料照，記者徐義平攝），昨一樓商場標售，吸引近十組業者投標，最後由新光人壽以三十九億八六八萬元得標，溢價率五十九％，拆算每坪單價約四五四萬元，創站前商圈新高單價，相較七年前二拍的每坪一五九．五萬元，價格翻漲一八四％。

大亞百貨產權相當複雜，近年來更有不少業者插旗卡位，當初因亞洲世界集團經營權產生問題，產權最終流入法拍市場，先後被國寶、恒富、龍巖、台灣農林等公司取得。

去年大亞百貨便有五次交易紀錄，交易樓層分別是二至六樓及地下一樓至地下三樓；其中，國寶砸下近十八億元拿下二、五、六樓產權，龍巖則以十二億元拍得三、四樓產權，台灣農林砸下五十一．二四億元以議價方式取得地下一樓至地下三樓產權。據悉，昨商場標售，部分持有產權的業主也有投標，但被新壽攔截。

大亞百貨規劃地上二十七樓、地下五樓，昨標脫的一樓商場，面積約八六一坪，目前營運業者為「五鐵秋葉原」，該業者是與松崗資產承租，未來新壽有可能直接與五鐵秋葉原或其他有意進駐的承租方洽談新租約，提高租金報酬率。

受委託標售的戴德梁行表示，一樓商場目前是由松崗資產承租，每月租金約五六○萬元，租約一年，預計明年上半年租金便會到期，屆時新壽應會調整租約。

另外，由於是採合併標售，新壽除了拿下大亞百貨一樓商場外，也以總價一一三五萬元拿下台北市六十七．五坪的道路用地及以八九七萬元拿下高雄市二六三坪的土地，新壽合計砸下三十九．二九億元拿下三筆標的。

全球資產管理公司專案經理王維宏表示，西區商圈周邊商用不動產交易，以八月時富邦人壽砸下六十七億元買下萬國商業大樓最高，拆算一樓每坪約八百萬元。

至於大亞百貨鄰近的成交案例，去年五月全球人壽以二十一．七四億元買下壽德大樓商場，拆算一樓每坪單價約三六○萬元；前年八月台灣人壽則以二十五．六億元買下慶豐銀行大樓，拆算一樓每坪單價約三七五萬元。

 

壽險業搶樓 頻踩投報率紅線

2012/10/30〔記者徐義平、王孟倫、廖千瑩／台北報導〕

為避免出現高價搶樓、導致租金收益率過低的情況，金管會將壽險業投資不動產最低收益率從一．八七五％調高至二．一二五％。但新光人壽拿下大亞百貨一樓商場，每月租金收入約五六○萬元，以得標總價三十九億八六八萬元推算，租金投報率僅一．七二％，跌破底線。

對此，金管會表示，最低投報率雖然沒有要求「馬上即時」，但這些是保戶的錢，必須「儘速」符合達到標準，將進一步了解新壽的整體投資評估規劃。

新壽明年擬漲租 提高收益率

新壽指出，明年租約到期後將朝提高租金方向進行，估計每坪租金有九千元到一萬元實力，預估收益率應可達二．三八％。不過，明年合約未到期前，依照目前租金，收益率確未達二．一二五％的門檻。

戴德梁行說明，目前大亞百貨一樓商場以每月五六○萬元出租給松崗資產，松崗資產再轉租給業者「五鐵秋葉原」，「五鐵秋葉原」再分散單位轉租給其他承租戶，目前「五鐵秋葉原」轉租出去的一個單位，每坪租金有九千元的水準。

據了解，明年上半年一樓商場租約到期，屆時新壽可直接找承租戶重新議定租約，可達二．五％的租金收益率。

商仲業者指出，壽險業高價標樓，跌破租金收益率底線，再藉由調高租金以達規定的情況偶爾會出現；今年八月，國泰人壽以七十二．五六億元拿下三商美邦宏遠大樓，當時推算的租金收益率僅一．八％，但當時國泰人壽便解釋，將與原業主三商美邦人壽、宏遠證券展開議約以調高租金，朝符合二．一二五％的投報率努力。