2012.09.07 不動產新聞動態

夫妻互贈房產，小心奢侈稅

2012-09-07 08:37 時報資訊 【時報-台北電】

夫妻之間相互贈與房地產雖可節稅，但在奢侈稅上路後，卻多了一個風險。如果手上有二棟房屋，並將其中一棟房地產贈送給配偶，配偶隨後出售房產，若轉贈前、受贈後的持有期間未滿2年，小心被課奢侈稅。

高雄市國稅局副局長洪東煒表示，不動產在夫妻間轉贈後出售，可將房屋所有權人轉贈前、受贈後所總計的持有期間加總合併計算，來判定是否須課徵特種貨物及勞務稅（奢侈稅）。

高雄市國稅局近期發現，由於夫妻間贈與房地產，可適用一生一次10％的優惠土地增值稅率，有民眾為了節稅，將名下的自有住宅過戶給妻子，但妻子持有不到2年，即出售獲贈不動產，即使土增稅可享受10％的優惠稅率，但卻要多繳奢侈稅。

洪東煒說，由於該民眾名下有2棟房地產，並將其中一棟贈送給妻子，以妻子名義出售房地產，以為既可省土增稅，又不會被課奢侈稅，卻忽略了配偶間贈與財產，出售時必須計算持有期間的起算點。

依奢侈稅規定，是從配偶受贈完成移轉登記日起計算，上述個案持有未滿2年即出售，雖然省了土增稅，卻因此被課奢侈稅，反而划不來。洪東煒表示，這樣的課稅個案顯示稅法仍有改善的空間，將建議財政部研議。

另外，國稅局官員指出，如果所有權人將不動產贈與配偶，配偶又將該不動產回贈回來，不動產出售時，持有期間計算，也將有疑慮。

為讓法令更明確，財政部曾發布解釋令，規定這類移轉案件在計算持有期間時，須將所有權人贈與配偶前，持有該不動產期間、配偶回贈後的持有期間，兩者合併計算，以符合奢侈稅立法意旨。 (新聞來源：工商時報─記者林淑慧／台北報導)

 

打豪宅，行庫緊縮房貸

2012-09-07 07:57 時報資訊 【時報-各報要聞】

中央銀行豪宅月報發威，各大行庫下手管控房貸，台灣銀行、土地銀行及合作金庫等大型行庫，紛紛祭出拉高利率和總行統一管控等政策，避免被主管機關視為炒房幫兇。

每個月5日繳交的豪宅月報，本月是第三度繳交，央行已於昨（6）日將資料全數收齊，據了解，8月豪宅承作量大幅下滑兩成以上。

相關人士透露，主要原因是7月有一波交屋潮，藉此躲避實價登錄，因而讓7月豪宅貸款件數衝高，但8月回歸基本面，以泛公股行庫來說，多半僅有1～2件，惟民營銀行承作量仍較大，央行也還在密切觀察。

據悉，因為每月都要繳豪宅月報，銀行也展開自律行動，先前合庫將房貸利率拉高到2.47％，房貸龍頭土銀經過評估後，也決定跟進，下周一起調漲房貸利率半碼（0.125個百分點），除了青年安心成家等相關政策房貸，2％以下的房貸已幾乎在市場消失。

至於台銀則改採高度管控的手段，行庫主管透露，未來只要貸款額度超過2,000萬元，一律都要送總行審核，市場人士認為，此舉無疑是針對豪宅，甚至包括台北市某些總價較低的「類豪宅」、「輕豪宅」也都可能被影響。

市場人士表示，銀行自律固然有助過濾客戶，也會降低未來房市若反轉時可能面臨的風險，但相對來說，也可能因而讓銀行業務量減少，進而影響相關獲利動能。

央行先前要求，各銀行每月5日前，必須繳交雙北市8,000萬元以上、其他地區5,000萬元以上的新承作豪宅數據，制度上路至今已3個月，公股行庫承作量已明顯降低，民營業者的表現則較不一致。 (新聞來源：工商時報─記者藍鈞達／台北報導)

 

黎智英急賣10豪宅求現，價值約20億元

2012-09-07 07:57 時報資訊 【時報-各報要聞】

根據今（7）日出刊的最新一期《時報周刊》報導，壹傳媒主席黎智英成立壹電視，但成績不如預期，賠了不少銀子。日前從香港傳來的最新消息，黎智英想要把在台灣的平面媒體都賣掉，包括《壹週刊》、《蘋果日報》、《爽報》。

此外，房仲業又有消息，黎智英還要出售手中10間豪宅；不過，由於卡到奢侈稅，無法成交。黎智英一連串的動作，似乎在為全面退出台灣市場做準備。

《時報周刊》指出，外界都知道黎智英搞媒體，很少知道他也是房地產行家。他剛來台灣之際，就已經在內湖大筆收購土地，儘管買的都是廠辦土地。這幾年來，他陸續買進8千多坪的土地，以市價一坪80萬元來算，光是土地就值60多億元，堪稱是內湖的地王。

除了內湖的廠辦土地之外，從前年開始，黎智英也悄悄進軍豪宅市場。當時，房仲業者就傳出黎智英花了港幣5億元，約新台幣20億元，一口氣買下9戶大安森林公園對面的頂高麗景豪宅；在仁愛路三段，他還有一戶吾疆。

另外，黎智英也在陽明山菁山路99巷擁有一棟別墅，網球場、游泳池，該有的都有；不過，他自己並不住在這裡，反倒是用來招待員工之用。有人幫黎智英算過，光是這些土地和豪宅，黎智英就擁有上百億元的資產。

黎智英要賣的頂高麗景，位在新生南路二段，正對大安森林公園，房仲業者表示，頂高麗景一開始推出之際，每坪開價在250萬元，但實際成交價，約是180萬元至200萬元之間。由於黎智英是一口氣買下9戶，合理的價格應該是在每坪150萬元左右。但也有人說，他直接向建商買進，又同時買下9戶，折扣不少，可能一坪只花了110萬元上下。但據了解，黎智英自己對外透露，他是用一坪140萬元買下來的。

L型頂高麗景難增值

黎智英買的頂高麗景，有7戶在120坪左右，二戶是小坪數，只有64坪。房仲業者透露，最近有多戶頂高麗景的住戶委託要賣房子，開價在一坪300萬元，但他們連帶客戶去看的意願都沒有，原因是沒有這麼高的行情。

房仲業者表示，頂高麗景從正面看，方方正正，很氣派，但從旁邊仔細觀察，會發現它其實是Ｌ型，縱深不夠，格局不好，根本不值這個錢。業者說，當初建商在規畫整合時，碰到釘子戶，硬是不賣，導致頂高麗景只能蓋Ｌ型。

房仲業者說，儘管黎智英真正買價可能只有15億元上下，但他如意算盤打錯，頂高麗景的結構不如預期來得好，想要藉賣房子來賺錢，恐怕失算。

除了頂高麗景之外，黎智英還準備賣吾疆。位於仁愛路三段的吾疆，號稱是比帝寶還要豪華的新豪宅，吾疆有二棟，樓高22層，目前仍在裝修當中，尚未交屋。

房仲業者透露，黎智英擁有一戶吾疆，將近200百坪，之前喊到一坪300萬元，價值就有6億元。不過，實際的交易價格，約在250萬元左右。

繳奢侈稅就要花三億

黎智英一口氣要賣掉手中10戶豪宅，價值在20億元上下，房仲業者說，儘管有人有興趣，最後卻都沒有成交，原因是卡在奢侈稅，讓他舉棋不定。房仲業者說，黎智英的頂高麗景是在去年8月才登記，要到明年8月滿二年之後，才能避掉奢侈稅，現在賣要繳很多稅款；至於吾疆，更是今年才要交屋。

根據目前的法令，奢侈稅第一年要繳15％的稅，第二年降為10％。若是在今年8月前把十戶豪宅都賣掉，黎智英光是繳奢侈稅，就要花掉3億元左右，對於需錢孔急的他而言，算是一筆大錢。

黎智英買房子，都不是用自己的名字，而是以香港商盛至有限公司，或香港商羚越有限公司購買。這二家公司的負責人，都是登記周瑞國，營運資金各為新台幣500萬元。雖然這二家公司的地址都登記在台北市民權東路六段，實際上卻是空戶，上班地點都在壹傳媒的辦公室裡。

《時報周刊》記者曾去壹傳媒找周瑞國詢問有關出售10戶豪宅的事情，卻不得其門而入。直到截稿前，周瑞國都沒有回應。 (新聞來源：工商時報)

 

低迷 8月房市仍黃藍燈

連凍4個月僅低總價較夯

2012年09月07日【張琬聆╱台北報導】

8月北台灣新屋市場買氣持續低迷，據《住展》雜誌統計，8月景氣分數較7月減少1分為41分，持續出現黃藍燈，顯示房市景氣更差，雖然預售屋供給增加，但看屋、成交人數未見明顯提升，市場仍以淡水，桃園等低總價區買氣較佳。

《住展》雜誌公布8月風向球，連續第4個月出現「衰退注意」的黃藍燈，看屋組數與成交組數皆比7月下滑，且因建商開價仍高，議價率持續擴大，8月議價空間為14%較7月微增0.9%，但推案量則較去年同期增加約450億元，《住展》雜誌研發長倪子仁表示，建商推案量增加，顯見對市場的看法比消費者來得樂觀。

開高價讓買方殺

而實價登錄雖於8月上路，但從議價率持續擴大來看，實價登錄對市場影響仍小，大部分建案仍開出高價讓買方去殺，倪子仁說：「因預售屋可於結案後才登錄價格，所以短期間看不出影響。」

首購產品銷售佳

永慶代銷協理何彥煒透露，受市場打房氛圍影響，部分高總價個案僅管銷售狀況不錯，仍盡量保持低調；整體市場仍以新北市外圍如三峽、五股和淡水等區買氣較好，看屋人數比7月增加10~15%，成交增加8%，主要是受合宜住宅抽籤效應，沒中籤的民眾改往新北市尋找低總價產品。

自住置產買方多

倪子仁亦表示，目前以雙北市、桃園和新竹地區的首購低總價產品銷售較佳，指標案如北市中山區「中山富御」、北投區「H24雲端」、淡水「麗寶微笑莊園」、「四季水漾」、「台北灣」，及桃園大園的「太子馥」等案，由於總價較低，買方看屋意願較高，新竹則因案量大，成交與看屋人數皆少。
新聯陽總經理黃清益表示，現在買方多為自住、置產型，消費較理性，但建商在土地取得不易下，仍堅持價格，所以買方想殺價討便宜較難成功，影響成交狀況；而實價登錄上路後，新成屋開價將逐漸接近成交價格，預售屋短期雖不受影響，但已無法漫天喊價，未來不二價推案會愈來愈多。
不過，屏東商業技術學院不動產經營系助理教授楊宗憲表示，目前仍屬低利率，建商推案成本與風險低，有時間跟市場周旋，所以推案量大增並不代表建商看好市場，而須從開價、推案地點來看，若沒再創新高的開價，建商推案地點也多位於低價、偏離市中心區，表示建商相對保守，對市場仍有顧慮。

 

新成屋登記數 台中增7%

2012年09月07日【邱煜婷╱台北報導】

據內政部統計，今年第2季全台建物所有權第1次登記共1.99萬棟，較去年同季約2萬餘棟小幅下跌4%；而5都中，除台中、高雄微幅成長，幾乎都比去年同期衰退，雙北更下跌近3成。

雙北市下跌3成

第2季5都建物登記數量中，台中2710棟比去年同期增約7%，高雄2150棟較去年同期微增2%；但雙北市下跌近3成，新北3016棟比去年同季減少下跌31%，台北1362棟比去年同季減少26%。
以預售屋工程期約2~3年來推估，這2年第2季的新成屋數量，約可代表2~3年前的推案狀況。衛里開發顧問陳韻如分析，景氣差時建商多推小坪數產品，景氣好時則推大坪數產品；2009年第1、2季景氣不佳，小坪數推案多，戶數相對多，才使去年第2 季建物所有權第1次登記數量增，反觀2010年第2季景氣較好，建商多改推戶數較少的大坪數產品，才會造成今年交屋時，新成屋數量比去年同期少。

為容積率搶蓋屋

而台中市新成屋數量比去年同季增加7%，台中市不動產代銷公會秘書長鄭博仁說，因為2009年有建商為容積率搶蓋屋，工程期約2.5年左右，剛好在今年第2季左右交屋，造成台中新成屋數量增加。
龍寶建設董事長張麗莉認為，目前台中市場以自住客為主，加以北部房市熱度下降，讓大型建商改往中南部買地，未來新成屋數量仍會提升。

 

豪宅月報效應 八月撥款案減二成

〔記者盧冠誠／台北報導〕9/7

中央銀行六月下旬出手管控豪宅，要求各銀行每月五日前繳交「豪宅月報」，央行目前正在分析八月份資料，相對七月撥款案件暴增，八月已回復正常水準，且月減逾兩成。

在央行要求各銀行繳交「豪宅月報」後，公營行庫為避免成為炒房幫兇，包括土地銀行、合作金庫、台灣銀行等房貸市占率前三大行庫，不是拉高利率、以價制量，就是規定兩千萬元以上房貸，一律送總行嚴審。

繼合庫率先拉高房貸利率自二．四七％起跳後，房貸龍頭土銀也跟進，調高房貸利率半碼（○．一二五個百分點），除了政策性房貸外，全面二％起跳，利率介於二．一四至二．七八％，下週一生效。

合庫由於房貸餘額已逼近銀行法上限，因此調升房貸利率，達到以價制量效果，土銀則是考量未來房市下行風險，並擴大銀行利差。

由於很多屋主趕在實價登錄前交屋，造成全體銀行新承作豪宅貸款激增，其中又以民營銀行為主；但八月實價登錄正式上路，加上進入農曆七月，各銀行豪宅撥款案件已大幅減少。

 

味全台北廠變成住商區 價值翻上200億

味全每股待實現利益20元

〔記者楊雅民／台北報導〕9/7

味全（1201）位於新北市三重區的台北廠（原新燕土地）地目變更案已在8月上旬獲新北市城鄉發展局核准通過，味全共可取回1萬0459坪的住商混合用地，由於捷運新莊線先嗇宮站就在基地正中間，使得土地開發利用價值倍增，當地房仲評估認為變更後整塊土地價值至少上看200億元。

味全董事長魏應充曾表示，要將這塊土地開發成台灣的六本木，成為新北市的指標，味全有意比照台北SOGO百貨公司與捷運忠孝復興站模式，採取立體化規劃，將捷運與百貨賣場在地下做聯通規劃。

因為捷運先嗇宮站位於基地正中間，加上土地面積方正且完整，土地變更後，價值立即三級跳，2年前味全以101億元標下，目前至少值200億元，短短2年味全因此獲利近100億元，以目前股本50億元換算，每股待實現利益有20元。

魏應充：將開發成台灣六本木

味全台北廠開發過程波折不斷，1998年味全因財務危機，以46億元將台北廠賣給新燕，新燕實業向味全購置後，未付清尾款，並另向彰化銀行貸款，後來新燕倒閉，此地淪為不良資產，由彰銀委託台灣金服拍賣土地，2010年在台灣金服標售，味全以101億多元得標，創下國內土地標售的新高紀錄，這塊土地轉了一大圈才重回味全手裡。

味全台北廠總面積1萬7209坪，原為乙種工業用地，因為三重地區產業轉型，新北市政府有意強化此地的都會生活機能，於是同意味全以自行規劃開發方式，將此塊地變更為商業區等多用途使用分區，依法捐贈公共設施用地後，味全共可取得4041坪的商業用地，及6418坪的住宅用地，合計1萬0459坪。

這塊地完成地目變更，對味全意義十分重要，因為味全2年前以101億元標下台北廠土地，都被房地產業界認為標貴了，沒想到地目變更案申請核准如此快速，使得味全立即坐享台灣房產增值的利潤，再也沒人敢用這塊土地取笑味全了，且未來開發所獲得的利潤驚人，味全身價將水漲船高。

當地房仲業者指出，味全台北廠面積達1萬坪，若採取分5期開發，愈到後期，地價與房價會更高，味全若開發策略得當，可因此獲取更大的利益。

 

港地產商信和集團 數百億攻台中

【經濟日報╱記者宋健生／台中報導】 2012.09.07 03:13 am

香港第2大地產開發商信和集團規劃多時的台中大肚山房地產與觀光酒店開發計畫，預計明年5月公開銷售，第1期200戶豪墅訂名為「托斯卡尼莊園」，這也是近年來港商在台中最大投資案，極具指標意義。

據了解，信和還備妥新台幣百億元資金，計劃爭取參與投資「台中州廳都市更新BOT開發案」。台中市都發局長何肇喜說，此案已獲內政部都市計畫小組初審通過，近期將送大會審查，預計今年底可辦理公告招商。

台中市政府搬遷後所遺留下來的台中州廳，更新單元面積約4.64公頃，市府計劃導入國際觀光旅館、博物館及購物商場，投資金額約30億至40億元。如果連同商圈周邊的住宅、商辦等開發，初估投資金額至少在60億至80億元。

信和集團是香港主要地產開發商，旗下擁有尖沙咀置業、信和置業及信和酒店等3家上市公司，業務涵蓋住宅、寫字樓、工業及商場物業，同時投資酒店、酒店管理等。

信和集團早在20年前就取得大肚山20餘公頃土地，隨著兩岸經濟合作架構協議（ECFA）上路後，加上好台中縣市合併後的商機，信和認為時機成熟，決定啟動開發，並成立永盛置業，做為台中投資案的開發主導單位。

信和集團大肚山投資計畫緊鄰清新溫泉度假飯店，第1期規劃推出約200戶頂級別墅，每戶土地坪數從60多坪至上百坪，總價在4,000多萬元至上億元；第2期規劃興建一棟六星級度假酒店、二棟酒店式管理公寓，全案開發經費逾200億元。

 

業界指出，大肚山投資案基地位在可俯瞰台中盆地的山麓，近幾年隨著清新溫泉度假飯店進駐，房市行情日漸高漲。

 

千億港資 瞄準商辦、轉運站

【經濟日報╱記者宋健生／台中報導】 2012.09.07 03:13 am

兩岸簽訂投保協定效應發酵，台中房地產市場傳出，包括長江實業、新鴻基集團等多家港資地產開發商帶千億元資金來台，除鎖定商辦大樓、豪宅及二手旅館，還有轉運站等大型開發案。

而備受矚目的台中水湳經貿園區BOT開發案，公告招商預訂9月10日截止投標，市府統計，已領走30多封標單。市場傳出，有意參與投資業者還包括香港電訊、信和及嘉里集團等企業。該案總投資金額達460億元 。

據了解，長江實業、新鴻基等香港地產開發商，最近一、二個月接連來台中考察，除水湳經貿園區外，單元二「交6」轉運站開發案也獲青睞。港商擬仿照香港「太古廣場」模式，規劃住宅、寫字樓、酒店及購物商場，初估開發經費在300億元以上。

其中單元二為黎明自辦重劃區，開發面積187公頃，總開發經費67億元，號稱是全台最大的自辦重劃案，目前正陸續交地，主導開發商為長億集團。「交6」轉運站基地位於市政路、環中路口，為七期至高鐵站的樞紐。

房地產業者說，這些重量級港商來台中獵地的消息很快就傳開，預料將掀起一波台、港房產大戰。

港資開發商代表認為，台北土地貴又少，都更土地取得困難，新北市又沒有台中都會區的特色，加上中部氣候及地理位置佳，發展潛力優於五都，北部建商也紛紛轉戰中南部，因此加速港資搶進台中獵地。

鄉林集團董事長賴正鎰說，香港地產業很擅長炒樓，港資來台比陸資限制較少，但背後是否參雜陸資，眾說紛紜。

賴正鎰表示，鄉林先前在台中的豪宅案「總裁行館」，有2戶是香港人購買。

最近的新成屋「鄉林皇居」，也有香港某上市公司家族下訂3戶，總交易金額新台幣近1億元。

 

Zara旗艦店 進駐台中老虎城

【經濟日報╱記者宋健生／台中報導】 2012.09.07 05:01 am

西班牙平價時尚品牌「Zara」中台灣首家旗艦店昨（6）日進駐台中老虎城購物中心，這是Zara來台1年多開出的第4家分店，開幕首日就吸引排隊人潮，顯示不景氣之下，平價時尚儼然成為主流。

業界指出，Zara標榜所有商品從西班牙直接運抵來台，每周一、五上新貨，全年只有夏拍及冬拍2季有折扣促銷。Zara登台，對台灣百貨公司中價位服飾品牌，造成極大壓力。

日本優衣庫「UNIQLO」在台灣一炮而紅後，Zara去年進駐台北101大樓，1年多就開出4家分店。據了解，瑞典「H&M 」台灣首家新店也已在籌備。美國「Gap」也計劃登台，這些國際知名品牌將引領台灣市場新一波「平價奢華」風潮。

UNIQLO台灣區董事長大笘（Otoma）日前拜會台中市長胡志強，表達加碼投資台中的意願，計劃3年內在台中開出10家分店，其中包括旗艦店，市府已積極協助覓地。目前UNIQLO在台中有3家店中店。

 

火燒屁股？ 夏普總部大樓抵押借錢

【聯合報╱東京特派員陳世昌／6日電】 2012.09.07 05:22 am

還在舉棋不定的日本夏普公司，已沒有太多時間猶豫不決。朝日新聞說，為了要向銀行融資，夏普位於大阪阿倍野區的總公司，以及龜山工廠的土地建物，已經被設定1500億日圓的抵押擔保。

朝日說，日本的電機大廠把自己總社的大樓，與主力工廠拿出來設定抵押，準備向銀行貸款的情況，是非常罕見的例子。但即使能夠貸到1500億，對夏普來說也還是「杯水車薪」。

夏普已經火燒到屁股。根據登記簿的記載，抵押權是由夏普往來的主力銀行三菱日聯銀與瑞穗銀，各以最高額750億日圓設定，對象是夏普總社大樓與鄰接的田邊大樓土地建物計一萬七千平方米，以及龜山工廠土地建物約30萬平方米等。

登記的日期是8月31日，與夏普當初要與鴻海進行出資協商的日期幾乎重疊。

夏普今年3月期決算出現3760億日圓的虧損，財務體質急速惡化後信用力也相對低下，被迫必須將總社大樓與主力工廠都拿出來抵押。這次的擔保品除了總社與工廠外，連所持的先鋒牌的三千萬股的股票（取得額415億，現值64億日圓）等的有價證券，也在抵押項目內。

繼美國標普評比公司將夏普貶為「垃圾」等級後，穆迪日本也將夏普短期評比調降為「Not Prime」的投機等級。現在唯一能夠拯救夏普的只有鴻海。

 

土銀下周調高房貸利率 購屋族累了

【聯合報╱記者羅兩莎、江碩涵、孫中英／台北報導】 2012.09.07 03:13 am

國內房貸龍頭土地銀行昨天宣布，下周起調高新承做房貸利率，最低利率從原來的百分之一點八四，調高到從百分之二點三一起跳，兩、三年前購買預售屋，最近密集交屋的購屋族群，未來房貸壓力更吃重了。

土銀房貸升息後，以貸款五百萬元、廿年本利攤還試算，房貸利率從百分之一點八四拉高到百分之二點三一，每月房貸就會從二萬四千九百多元增加為二萬六千多元，每月本息增加一千多元、一年約一萬八千元，廿年下來就多了約廿六萬元，對於一般上班族來說，是一筆不小的數目。

土銀、合作金庫銀行與台灣銀行等三家公股銀行，是國內房貸市場前三大，合計房貸餘額逾一兆三千億元；目前合庫最低房貸利率為百分之二點八，台銀為百分之二點二五，土銀為百分之二點三一，「三巨頭」房貸利率都逾二趴，金融界人士預估，房貸「漲」聲響起，明年房貸利率可能飆破百分之三。

銀行業者預估，除台北市精華地段房價具抗跌性外，包括新北市、中南部等推案量高，因空屋率很高的地區，隨著房貸利率全面調升，房價將下修幅度可能超過一成。

不具名的銀行主管說，明年起各大銀行房貸額度都不夠用，銀行將被迫緊縮房貸，偏遠和外圍地區將首當其衝，而「淡林三莊」即淡水、林口、三峽與新莊等地因推案量大、空屋率偏高，房價壓力將更沈重。

民營銀行說，目前連「豪宅」房貸利率都在二趴以上，一般民眾的信用及住宅條件比不上豪宅，不可能借到比豪宅更低的利率，實際房貸放款利率早超過百分之二。

房地產業者說，目前房貸利率普遍落在百分之二點五至百分之二點六之間，房貸戶還堪忍受；如果房貸利率飆破百分之三，房貸戶恐將吃不消，房價下修空間跟著擴大。

土銀下周起調高房貸利率，調整後，菁英房貸（貸款人條件優、利率最低）利率從百分之二點三一起跳，一般房貸戶最低利率為百分之二點四六。

 

央行貨幣政策 傾向鬆中帶緊

【經濟日報╱記者陳美君／台北報導】 2012.09.07 03:13 am

面臨景氣低迷、通膨升溫雙重壓力，中央銀行貨幣政策傾向定調在維持目前的低利率水準，以協助經濟成長，但將加強資金管控，避免流向房地產炒作等用途。部分企業嗅到貨幣政策「鬆中帶緊」、利率已近谷底的氛圍，近期發債已明顯增加。

除財務操作靈活的台塑集團，決發行10年期公司債，包括統一企業、台電等，也都選擇在近期趕緊發公司債。這意味著國內利率再降空間有限，企業此時發行長年期債券，可有效節省長期資金成本。

券商主管分析，政府有意加速壽險資金投入公共建設，而壽險業者向來是長期債券最重要的買家，資金若轉投公共建設懷抱，少了這些大戶資金挹注，長債利率將出現彈升風險，未來長債利率恐步步高升，這也是近期企業爭相發債的重要考量。

央行預定本月20日舉行第三季理監事會議。昨天歐洲央行已決定暫不降低利率，即將於12日舉行利率決策會議的美國聯準會（Fed），則不排除推出第三輪量寬鬆措施（QE3）的可能，央行正密切觀察相關國際金融情勢，做為20日理監事會議的決策參考。

現階段央行仍維持市資金寬鬆情勢，金融業隔夜拆利率持穩低檔已一段期間，但為避免餘裕資金流向房市、再度掀起炒房風氣，並排擠正常投資用途的資金，央行將持續關注銀行授信政策，限縮房貸成數並拉高房貸利率，增加投機客的炒房成本，避免助長房價非理性上漲，進而助燃通貨膨脹。

由於不動產授信額度瀕臨「滿水位」，在合庫之後，土銀也跟進調高房貸利率，以反映央行對房市的管控措施，土銀總經理蘇樂明昨日明白指出，因剩餘的承作額度有限，未來房貸利率「只會漲、不會跌」。

另從隔夜拆款利率走勢觀察，6月底隔拆利率還高達0.51%，8 月10日一度滑落至0.385%的低點，昨日回升至0.39%，顯示這兩個月內利率呈現下降趨勢，近日則已自谷底回彈。市場人士指出，著眼通膨升溫，未來利率再跌的機率不高。

 

商辦Q3成交量 將破紀錄

2012/09/06 【聯合晚報／記者游智文／台北報導】

 

第3季商用不動產氣勢如虹，商仲業者統計，光是7、8月，總價1億元以上商用不動產交易金額已達511億元，直追去年第3季的555億元。由於本 (9月)尚有太子敦南大樓、華爾街之心等商辦標售，預料本季成交量將寫下單季歷史新高。

已經兩度流標的太子汽車敦南大樓，本周法院公告將於9月27日進行第3次法拍，底價從2拍的114億餘元，再打8折降至91.3億元。市場普遍認為，此一底價對資金充沛的壽險業極具吸引力，預料月底應可順利脫標，甚至出現競標。

北市去年上漲近16% 南京復北商圈漲最多

永慶資產管理今天發布最新商用不動產市場調查，在兩岸投保協議、兩岸貨幣清算機制簽署利多帶動下，第3季北市商辦「價量齊揚」，價格方面，至8月止，北市各主要辦公商圈辦公室平均售價已達68.6萬元，較去年上漲近16%。

各商圈中，又以南京復北商圈辦公價格上漲23.6%最多，其次為租金、價格較低的內科廠辦，目前成交行情已來到每坪53.6萬元，年漲幅18.6%。另外台北站前的商辦，受惠商旅改裝熱潮，上月平均成交價站上6字頭，年漲幅也達18.2%。

永慶資產管理協理黃增福指出，兩岸投保協議、貨幣清算機制，對商用不動產升溫助益極為顯著，以今年1~7月陸資來台投資來說，投資件數已達80件，投資金額為39億9816萬元，不僅金額持續創新高，件數也可望創下歷年來最多。

黃增福表示，現階段住宅價格深陷盤整，商辦價格反而持續走揚，主要受惠兩岸企業自用需求增加及低利環境的置產商機。目前自用者以1~200坪使用空間的辦公需求最多，置產人士則多鎖定投報率2%以上、帶租約、精華地段產品進場。

 

實價登錄後… 議價率不降反升

2012/09/06 【聯合晚報／記者游智文／台北報導】

實價登錄8月1日上路，有建商喊出「不二價」，不少人也認為，新制上路後，預售屋議價空間應會縮小。但根據最新市場調查，8月預售屋平均議價率不但沒降，還比7月增加近1個百分點，來到14%，也就是大約可打86折。

住展雜誌研發長倪子仁表示，市調顯示實價登錄對目前預售市場生態影響極小，大部分的建商仍是開高價讓客戶去殺。探其原因，可能與預售屋登錄時間點有關，依規定預售屋在完銷或解約後30日才需登錄，建商不急著現在就保守開價。

此一調查也提醒消費者，現階段購屋仍得事先做好功課、掌握房價行情，並多多比價、議價，以免買得比別人貴。

住展雜誌今天發布8月預售市場調查，雖然8月分北台灣推案爆量1500億，較去年同期大增450億元，顯示建商對市場信心明顯回升，但市況反應並不佳，來客量與成交組數與7月相較均呈小幅下滑，住展風向球仍維持在衰退注意的黃藍燈，已是連續4個月亮起黃藍燈。

特別值得注意的是議價率，原本市場人士多認為，實價登錄上路後，由於實際成交價會被揭露，預料8月新推建案應多會採取「平實開價」策略，讓開價接近底價，以免未來價格揭露時，實際成交和開價差距太大，對公司聲譽不好。

但從市調結果，以成交價並未下跌，議價率卻升高來看，顯然多數推案開價並沒有任何改變，還是開高讓客戶殺價。

8月不僅預售市場表現欠佳，成屋房市也很差，五都在本周內全數公布8月買賣移轉件數，在實價登錄衝擊之下，成交量全部出現重跌，其中北市較上月量縮21%，新北減27%，台中減22%，台南減45%，高雄減31%。現況顯示，全台房市現正陷入新一波低潮中。