國壽：價格合理 前景看好
2012-08-24
01:39 中國時報 劉宗志／台北報導
國泰人壽昨以72.56億元、溢價率23.4％標下三商美邦宏遠大樓。國壽表示，此標的區位絕佳，具穩定租金收益及資產增值效益，符合國泰長期投資目的。至於投報率問題，未來將透過租約談判，提升至符合主管機關要求水準。
房仲業者指出，宏遠大樓整棟年租金收入約1.35億元，以得標金額72.56億計算，投報率約1.86％，與金管會要求的最低投報率2.125％有落差。三商美邦人壽表示，持有宏遠大樓約55％產權，以72.56億元標售價格計算，三商美邦人壽獲利約21.4億元。
國壽指出，此大樓由信義路往東即至信義計劃區，往西為仁愛敦南商圈及大安住宅文教區，前景可期。以敦化商圈辦公交易價格每坪約125至140萬元而言，本標的鄰近信義計畫區精華地點，本次交易價格尚於區域合理行情範圍內。
房貸、土建融 新光銀還有200億額度
2012-08-24 01:37 工商時報 記者彭禎伶／台北報導
儘管金管會嚴控房貸、土建融分類及額度，新光金控昨（23）日表示，新光銀行在扣除企業建廠、買樓等授信後，其房貸及土建融仍有200多億元的額度，將是新光銀資產成長的利基，將會慎選具附加價值的客戶，授信利率2％以上。
新光銀行今年目標是將資產成長到200億美元（約新台幣6,000億）以上，才能達到進軍大陸市場等門檻，到6月底新光銀總資產已達5,806億元，全年應該可達成200億美元的目標。
新光金昨天舉行上半年法說會，其中新光銀行上半年稅後獲利25.7億元，較去年同期成長26.6％，放款餘額也較同期成長14.3％，存放比則由第1季的75.2％成長到80.2％。
金管會從去年就關注銀行的房貸、土建融餘額，有些銀行在金管會要求授信重分類後，房貸及土建融餘額已逼近銀行法72條之2的上限，即金融債券加計存款餘額的30％。
新光金副總徐順鋆昨天表示，近期金管會關注企業購置廠房、辦公大樓的貸款，也應重分類到土建融等相關授信，新光銀在重分之後，仍有200多億元的房貸及土建融額度，在各銀行額度吃緊下，這將是新光銀競爭的利基。
徐順鋆表示，新光銀將慎選客戶，希望能帶入現金管理等業務的客戶，授信利率在2％以上；6月底新光銀房貸逾放比0.23％，整體逾放若扣除太子汽車具有十足擔保的17.2億元逾放，將從0.93％降到0.51％。
國壽72億 高價吃宏遠大樓
2012-08-24
01:37 工商時報 記者彭禎伶、張中昌／台北報導
國泰人壽昨（23）日以出乎市場預期的「奮勇價」72.56億元，拿下三商宏遠大樓，每坪土地價格1,363萬元，二樓以上標準層每坪137萬元，雖未打破中華票券大樓創下的國內B級商辦新高，但因此案時值金管會祭出2.125％緊箍咒，國壽出價仍跌破市場眼鏡。
據了解，昨天有4大壽險搶宏遠大樓，新光人壽出價68億元、中國人壽出價64億元、富邦人壽出價62億元，中壽及富邦人壽是以2.125％為參考出價，但國壽的得標價年化租金收益率僅近1.86％，立即遭到競爭公司「圍剿」，認為國壽以龍頭之姿，卻打破默契，以1.875％的舊有規定競標。
保險局晚間也火速要求國壽必須調整租約，將租金報酬率「立刻」拉上2.125％；國壽發言人林昭廷表示，已緊急與三商美邦人壽、宏遠證券溝通，確定會拉長租約年限、調高租金，報酬率絕對會符合保險局2.125％的標準。
三商美邦人壽、宏遠證券在出售大樓後，可分別實現利益21.4億元與20.35億元，雙方也同意調漲租金，協助國壽達到保險局的要求。
林昭廷表示，三商宏遠大樓位於台北市信義路，緊臨將開通的捷運信義線安和站出口，產權清楚，未來租金上漲空間大；同時國壽也表示，已在台北市捷運忠孝、南京及淡水沿線布建大樓，目前就缺信義線布局，三商宏遠大樓是今年底前唯一占地500坪以上、整棟大樓出售案，因此董事會決定給予較大的出價空間。
三商宏遠大樓原是宏遠證券所有，2005年三商美邦人壽投資宏遠證券後，以18億元取得宏遠大樓55％產權，樓齡14年，占地532坪，地上12層、地下4層，樓地板面積6,055坪，目前宏遠證有5年租約、三商美邦人壽則有3年，二樓海鮮餐廳則到民國109年的租約，另外樓下的元大銀、中信銀租約則到明年底，全年租金近1.35億元。
國壽原本規畫取得大樓後將整修基礎設施、水電及空調，再逐步調整租約，但在保險局下令後，已漏夜與三商美邦人壽、宏遠證券談定，將立即調整租約，提高租金收益。
好市多砸21億建物流中心
2012-08-24
08:57 時報資訊 【時報-台北電】
繼全聯斥資百億興建2個物流中心後，好市多（COSTCO）也宣布將在桃園自建物流中心，占地8千坪，總投資額約7千多萬美元（約合台幣21億元），預計明年3月啟用，可望有效降低物流成本。
好市多昨（23）日插旗桃園，開出全台第9店，也是目前台灣好市多占地最大的賣場，總經理張嗣漢表示，桃園店投資額逾20億元，年營業額目標希望能達到40億元，計畫明年COSTCO會進軍嘉義，屆時全台重要的縣市都會有好市多；而台北市及台中市目前僅有1店，消費空間受到人多影響，顯得擁擠，內部也正規畫尋找合適的地點開出第2店。(新聞來源：工商時報─記者林祝菁／台北報導)
不動產顧問：高租金商辦奇貨可居
2012-08-24
07:57 時報資訊 【時報-各報要聞】
商用不動產顧問業者表示，太子汽車敦南大樓二拍昨如預期流標，但宏遠證券大樓卻高價脫標，顯示擁有高租金收益優勢的不動產，將在買家挑精撿肥下，仍奇貨可居。
瑞普國際物業董事長暨CCIM台灣分會創會會長曾東茂表示，昨天商辦市場另一指標大案-太子敦南大樓二拍，以底價114億1,294萬元，最後高價流標收場，估計要等到三拍、底標約落在90至95億元附近，才有機會標出。反觀宏遠證券大樓被國壽以高價標走，顯示買家愈來愈挑精撿肥、汰弱換強。
永慶房產集團協理黃增福表示，選擇具租金收益的商用不動產是壽險業的最佳投資管道，累計今年前8月，單筆總逾1億元以上商用不動產，總交易金額已突破880億元，其中壽險業投入不動產金額更高達634億元，投資比重占71.5％。包括南山人壽出資268.88億元買下世貿二館地上權土地，富邦人壽以67億元買進西門町萬國大樓等指標性大案。
展望下半年市場，黃增福預期，第8次江陳會簽定「兩岸投保協議」，金融、貿易業重視的「兩岸貨幣清算」也進展順利，最快月底前可完成簽署，商用不動產頗有期待空間。 (新聞來源：工商時報─記者蔡惠芳／台北報導)
太子敦南大樓總價偏高，再度流標
2012-08-24
08:07 時報資訊 【時報記者郭鴻慧台北報導】
法拍案「太子敦南大樓」，二拍底價114億1294萬元，因總價偏高最後仍以流標收場。太子敦南大樓位於敦化南路二段39號，樓高19層，土地持有面積為542.08坪，二拍底價114.1294億元，拆算土地單價竟高達2105萬元，終究以流標收場。進入三拍程序後，底價約為90~92億，比較接近於市場行情，預計將會出現較多筆競爭標封。
永慶資產管理協理黃增福表示，選擇具租金收益的商用不動產正是壽險業的最佳投資管道，前8月，億級以上商用不動產總交易金額已突破880億元，其中壽險業投入不動產金額更高達634億元，投資比重占71.5%，包括近期南山人壽投資268.88億元的世貿二館地上權開發案，以及富邦人壽以67億元買進西門町萬國大樓，為交易量再衝一波高潮。8月各家壽險公司仍陸續對外公告要加碼資金投資不動產，預期商用不動產買氣將持續延燒。
全球資產管理公司統計表示，今年以來壽險公司購置商用不動產動作積極，從廠房、店面、地上權、商場、到精華區的辦公大樓，只要地段夠好，產品具備有一定規模，都是壽險資金考慮購置的產品，今年以來壽險公司堪稱是市場上最大的買方。統計7、8月大型的商用不動產交易案，光壽險公司就包辦了440億元，可看出壽險業對於精華區的大型商用不動產，需求相當強勁。
三商美邦宏遠大樓 國壽以72.56億元得標
【經濟日報╱記者陳美玲／即時報導】
2012.08.24 12:20 am
三商美邦宏遠大樓今(23)日進行標售，總共吸引4封投標單，最後由國泰人壽以總價72.56億元得標，溢價23.4%，換算2樓以上每坪成交價格超過130萬元，幾乎是信義路上辦公大樓，公開交易價格的最高價，全球資產管理公司統計、8月大型的商用不動產交易案，光壽險公司就包辦了440億元，可看出壽險業對於精華區的大型商用不動產，需求相當強勁。
全球資產管理公司專案經理王維宏表示，每坪百萬元的辦公商圈版圖正快速向外擴散，觀察從台北金融中心大樓價格站上百萬元大關後，A辦包括統一國際大樓、新光敦南大樓、前瞻21大樓及本次標脫的三商美邦宏遠大樓，陸續晉升百萬元俱樂部。另外像是之前的三陽忠孝大樓、華票敦南大樓以及正在交易中的蘇黎世保險大樓，也都有每坪百萬元以上的身價，精華區的完整產權辦公大樓產品，已經逐漸邁入單價百萬元的年代。
開發案取得建照 南紡將蓋台南夢時代
【經濟日報╱記者柯玥寧／台北報導】
2012.08.24 02:38 am
南紡（1440）昨（23）日公告，台南後甲廠開發案，目前已取得建照，將在近日動工，因此與大成工程簽訂夢時代購物中心建造合約，該商場樓地板面積共5.4萬坪，工程造價49.58億元。
南紡指出，夢時代購物中心的建物外觀加上內部裝潢，總投資金額約70億元，將辦理銀行聯貸60億元，視需求分期撥用。
南紡高層表示，台南市東區長期欠缺大型購物中心，預期開發後可以吸引大量人潮，預計夢時代開始營運的第1年將會小虧、第2年小賺，兩年可達損益打平，未來就是獲利的局面。
南紡昨日下跌0.2元，收13.3元。
南紡後甲廠案除了夢時代購物中心，未來還會有老爺飯店、威秀影城，及住宅，全案會分2期、3期，總計需要5至10年開發。未來南紡不僅因後甲廠土地開發案享有長期的租金收益，並將因土地開發、帶動房產價值。
壽險投入公共建設 工程會提3大計劃
污水下水道 海水淡化廠 長照設施優先進行
2012年08月24日【廖珮君、王立德╱台北報導】
壽險業擬將5000億元資金導入政府公共建設，工程會昨提3大公共工程計劃，包括污水下水道、海水淡化廠、長期照顧設施（如安養院）擬讓壽險資金先做投資，並成立專案平台，研究後續相關問題。
金管會主委陳裕璋昨邀工程會、經建會、壽險公會和學者專家開會，會後做成3大結論包括：成立專案平台、提3大公共工程讓業者先投資，及各部會轄下擬推動公共工程且投報率高者，可優先提供業者參採。
未來將設立專案平台
金管會副主委李紀珠說，先有3個示範案例來操作，才能了解業者投資的問題，未來將由工程會、金管會、壽險公會成立專案平台，做壽險業者投資公共建設個案研究。
壽險公會理事長許舒博則認為，工程會所提3大案例沒有任何資料、業者無從評估。他說：「公會提出34項公共建設案子完全沒被參採，各部會根本沒有積極規劃該政策，行政院應主動督促各部會來做。」
目前壽險業可運用資金達12兆元，依規定最高10%可投入公共建設，但壽險業實際上投入公共建設金額卻逐年下滑，今年至5月僅剩170億元，佔可運用資金比率0.14%，主因是法令限制太多，降低壽險業投資意願。
業者說，例如壽險業不能投資BOT（民間興建營運後移轉）案，且可投資標的報酬率都不高。依《促進民間參與公共建設》第51條，政府BOT案的得標者須自己經營，禁止轉售、出租，但依《保險法》規定，保險公司只能經營保險本業，也就是說，若保險業者標下公共建設後，也無法自己經營或出租，等於壽險業根本無法投資。
郵政儲金擬投入建設
與會業者也說，會中工程會提出以SPV（另設新公司投資另外子公司模式）來解決業者投資公共建設後、無法經營或出租的問題，但業者說，此涉及壽險業者須動用風險資本適足率（RBC）、股本來投資，可行性不高。
挺企業敲定3項措施
李紀珠則說，SPV模式是要讓大家都是股東，可出資參與，如業者熟悉的照顧機制，找營運夥伴難度低，但一些基礎建設、找夥伴難度高，她說，壽險業者強項是中長期穩定資金多、但營運並非強項。
除寄望壽險資金可投入公共建設外，中華郵政昨晚也指出，樂見以郵政儲金直接支應政府特種基金自償性公共建設，以提振經濟，並協助解決資金籌措，中華郵政指每年都可達成盈餘繳庫目標，若非配合政府盈餘繳庫，資本適足率早達成目標，外界不必擔心資本適足率較低問題。
此外，金管會昨也召開挺企業出口融資會議，邀38家國銀總座來協助企業取得融資來拼出口，並敲定3項措施，包括舊有貸款維持到本金到期且依規定展延、現有額度沒用部分不緊縮銀根、增貸部分，企業營運所需和自償性融資給予支持。
5大行庫7月新作房貸 16月新高
2012年08月24日【王立德╱台北報導】
7月央行豪宅貸款管制新制上路，房市多頭買盤反而湧現。央行昨公布5大行庫7月新承作放款統計，其中購屋貸款月增43.39億元，達557.26億元，創16個月來新高，放款加權平均利率也上揚1.3個基本點，呈價漲量增。
7月雙北市移轉棟數年增率，也終結自去年2月以來月月下滑的趨勢，7月台北市移轉棟數4215棟，年增率16.5%；新北市移轉棟數7268棟，年增率12.53%，凸顯房市買氣回溫。
中央銀行經研處副處長陳一端表示，7月5大行庫新承作購屋貸款量增加，與建商趕在農曆7月及8月實價登錄上路前趕交屋有關。光是青年安心成家貸款，7月小幅增加8億元，累計5行庫總放款達105億元，加權平均利率也走揚1.3個基本點。
趕實價登錄前交屋
由於市佔率約4成的5大行庫新承作購屋貸款，6月曾一度下滑，房貸業務轉往外銀等民營銀行，行庫主管分析，央行預計下周一（27日）公布整體市場統計，在5大行庫房貸業務已確定增加下，若其餘銀行房貸業務也增加，「很可能就是房市信心大增」。
房市重返多頭的預期，也反映在營建類股表現上，昨日營建類股漲幅1.94%，漲幅為所有族群之首，表現更優於大盤的漲幅0.11%。
近期財政部釋出研擬鬆綁雙北市500坪以下國有地禁止標售政策，市場人士認為與央行打房方向頗有衝突，央行官員不願對此多做回應，僅表示還沒定案前，不便發表任何意見。
近來不少建商表示，政府管控房市將使經濟成長雪上加霜，陳一端回應「健全房市不能與壓抑經濟成長劃上等號」，且房價不合理飆漲將排擠民眾消費，央行希望能有一個健康穩定的房市。
供過於求 豪宅降租2成
頂級客層減少 補空屋期損失
2012年08月24日【吳苡辰╱台北報導】
政府積極打豪宅，豪宅客轉售為租，為求順利出租，豪宅出現租金降價潮！近期有不少豪宅建案完工交屋，部份屋主為躲避奢侈稅，只好將豪宅先出租，出租供給大於需求，連頂級豪宅都不得不降租，包括「帝寶」、「寶徠花園廣場」等豪宅，租金都較去年底下滑1.5~2成。
前2~3年房地產景氣好時，大批豪宅推出，光是近期完工交屋的豪宅「吾疆」與「台北信義」就有84戶，信義房屋信義101旗艦店專案執行協理張華雄指出，其實豪宅自住客並不多，多是投資客購買，但奢侈稅實施後，投資客為避免被課稅，會等上2年再出售，為減少空屋期損失，多會將豪宅出租。
大安區在地房仲就說，剛交屋的「吾疆」屋主為規避奢侈稅而出租豪宅，過去每月平均接1~2件豪宅出租案，但8月至今就已接獲6~7件。
銷況不佳租屋增
事實上，豪宅銷況不佳也導致租屋供給增加。房仲表示，部分豪宅買方因房市不景氣，加上豪宅限貸與實價登錄等打房政策影響，認為房價未來會更便宜，寧願轉買為租，賣不出去的豪宅，便流入出租市場。
新建豪宅較吃香
頂級豪宅出租市場供給量增加，導致豪宅也必須「降價求租」，松信住宅不動產經理吳懿倫表示，今年第1季有5戶「帝寶」待租，雖約有20組房客看屋，但因房市前景不明，房客尚未決定要買還是要租，且當時屋主不願降價，因此一直空租，後因空租過久，房東也開始降租，以130坪戶型為例，月租金約31~33萬元，目前則降為26~28萬元，降幅約1.5成，5戶待租屋才陸續出租。
不只「帝寶」降租，信義計劃區豪宅「寶徠花園廣場」今年以來降租幅度也近2成，房仲指出，因近年新完工豪宅如「勤美璞真」交屋後，豪宅租客喜新厭舊，多改租新豪宅，導致屋齡較老的「信義之星」月租金下滑，去年底103坪住家每月租金約20~22萬元，今年8月租金降為16~18萬元。
張華雄說，豪宅租客減少，也是近年豪宅租金降價的原因之一，因房客多是外商公司高階主管，但近年人數逐漸卻減少，當需求降低、租客選擇卻變多，豪宅租金便下跌，且因國際經濟不佳，許多公司降低租屋預算，也影響豪宅租金行情。
壽險投入公建 鎖定污水道等
2012-08-24 〔記者王孟倫／台北報導〕
為引導保險資金投入公共建設以提振經濟，金管會昨邀集工程會與壽險業討論，會中達成共識，將聚焦三大產業，包括「長期照顧的基礎設施」、「污水下水道」與「海水淡化廠」。不過，有業者私下抱怨，現在能提供投資項目仍太少，希望政府加快腳步。
業者︰只開放三項太少
金管會表示，壽險業資金投入公共建設，不僅可以讓政府公共建設有資金來源，對經濟成長、就業有正面幫助，壽險業龐大的閒置資金也能投資標的。金管會將與工程會、壽險公會組成一個平台，挑出投資報酬率比較穩定的項目，包括長期照顧、污水下水道與海水淡化廠等，讓保險業試行投資。
金管會強調，將視債券市場需求適時規劃發行建設公債，或將公共建設資產證券化。
業者則表示，壽險業目前可動用閒置資金約五千億元，將選擇自償性高的公共建設，也希望主管機關能夠趕快提供適當標的。
至於是否能降低資本適足率（ＲＢＣ）計算門檻，以吸引業者投入公共建設？金管會指出，目前保險業投資公共建設適用計算ＲＢＣ的參數，本來就比投資不動產低，因此，目前暫無需要調整。
挺出口融資 國銀不縮銀根
另，為避免銀行雨天收傘，衝擊出口產業，金管會昨大動作邀集三十八家本國銀行總經理召開「挺企業出口融資」會議，並取得共識，國銀不宜對企業出口貸款緊縮銀根，對營運及繳息正常企業的出口融資，將提供必要協助。
下台2個月 李咸亨任都更中心董座
2012-08-24 〔記者林相美、劉榮／台北報導〕
前台北市工務局長李咸亨因六一二豪雨萬芳抽水站疏失而下台，甫過兩個月，本週獲聘為市府出資成立的台北市都市更新推動中心董事長，綠營認為，李咸亨為水患下台「護主有功」，以郝龍斌對部屬有情有義，短暫過水只是為了換個位子，藍營直言，郝的用人仍走不出小圈圈。
都更推動中心由市府出資成立，預計下月掛牌，協助整合都更案，基於財務自償，未來傾向定額收費，依照更新面積大小、戶數規模收服務費，由於都更推動中心的設立是市府重要都更政策，李咸亨下台兩個月，隨即於週二的都更推動中心董監事會議獲選為董事長，引發市府內部討論，外界也傳質疑聲浪，認為是明降暗升。
市長：無給職 否認明降暗升
郝龍斌說，李咸亨當初為了負起政務官的責任，辭職負責，李也很樂意為民眾奉獻，他也否認「明降暗升」之說，強調李是無給職。
李：都更是本行 能學以致用
李咸亨卸下工務局長一職後，於台科大任教，面對外界質疑，他苦笑說，接任董事長一職沒有支領薪水，未來最少三個月開一次會，每次只領兩千元車馬費，都市更新是他本行的一部分，讓他有機會學以致用，他觀察北市的都更案件，最快的也要十年才能完成，最長的甚至歷經十八年，都還沒完成，他很有興趣深入研究，接下這個位置，極具挑戰性。
綠議員：護主有功 換位子坐
民進黨市議員莊瑞雄表示，李咸亨擔任台灣營建研究院院長時，先後出馬為郝市府的貓纜崩塌塔柱、花博體檢顧問團背書，後來擔任工務局長，早就被外界解讀為酬庸，後來為了水患扛責下台「也算是護主有功」，以郝對部屬「有情有義」的習慣，李咸亨先前的下台，短暫過水只是為了換個位子坐。
國民黨市議員陳孋輝表示，過去市府一級政務官下台，很少有人能在短時間內回鍋，李咸亨回任都更推動中心董事長，顯示郝的用人還是走不出小圈圈。
管理站恐被標售 國宅抗議
2012-08-24 〔記者劉榮／台北報導〕
北市府早期興建的大型國宅社區，普遍透過國宅基金購置管理工作站，再租給管委會使用，北市都發局日前行文市有國宅管理委員會，要求管理站房舍於租約期滿後，在十月底前，騰空歸還依法辦理標售，引起卅八處管委會集體串聯強烈抗議，痛批北市府「比黑道還強勢」，這些管理站在北市房產水漲船高後，住戶根本標不起，要求北市府暫緩標售。
北市都發局專委羅世譽表示，這卅八處管理站，都是從承購國宅基金提撥二．五％買下，當初價購房舍都是為了管理方便，但興建過的一百一十個國宅、眷村社區，都有出資，都提撥了錢進專戶，依照明年初即將實施的住宅法，該局曾請示中央現在仍在使用中的國宅管理站房舍是否續租，中央認為基於公平原則，應該標售處理。
台北市議員郭昭巖昨天邀集都發局舉行協調會，卅八處市有國宅管委會代表砲聲隆隆，青年國宅管委會主委周瑞謀表示，該管委會目前使用的三間房舍，是民國七十幾年，以社區管理基金花了四百多萬元購置，希望能留下一間繼續使用。位於忠孝東路北市精華區的正義東村代表也指出，當初管委會辦公室是社區自掏腰包以三七二萬元買下，如今如果要標售，「房子漲了何止十倍，管委會怎麼可能標得起？根本是亂來！政府比黑道還兇。」
正義國宅甲區管委會主委文月英表示，都發局只管標售房舍，但社區原本設在管理站的消防系統、監視器要遷至何處？管理員要在哪落腳？發封公文就叫他們騰空搬家？
郭昭巖指出，住宅法通過後國宅條例走入歷史，社區管理依公寓大廈管理條例管轄，目前卅八處管理站，已有成功國宅管理站以七○三萬餘元標售，引起其他市有國宅管委會恐慌。
市府府會副總連絡人朱亞虎強調，他代表市長郝龍斌反對中央要求出售北市國宅管理站房舍，市府相關單位將研擬妥善方案，向中央爭取應有的權益。
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