商用不動產，年成交上看千億
2012-07-10 08:57 時報資訊
【時報-台北電】
實價登錄將在8月1日上路，未來不動產成交價格將全都露，連租賃行情也將實價登錄。不動產業預期，下半年商用不動產成交量可望放量，全年有機會邁進千億關卡。
來自香港的瑞普國際物業副總經理蘇銳強表示，不論是美國、英國、香港、大陸、日本、法國，實價登錄在國外早已行之有年。其中，香港是政府將買賣契約書存檔，一但有民眾需要調閱，付費便可看到包括物件所在的詳細地址、買賣雙方、價格等資料，而香港是全球最活躍的不動產市場之一，顯示實施實價登錄對香港不動產市場並無不良影響。
至於房屋租賃行情，即將在8月1日實施的實價登錄制度中，也將採用實價登錄，凡經過經紀人成交的租賃案件，完成簽約後30日內，要申報登錄。
展望下半年商用不動產市場，瑞普國際預期在實價登錄實施後，市場透明度可望攀升、有助成交，全年挑戰千億大關有機會。
瑞普國際物業總裁、CCIM（國際不動產投資師協會）台灣分會創會會長曾東茂表示，過去所有上市櫃公司買賣處分不動產，都必須依法公告真實交易價格，預期實價登錄對商用不動產市場影響不大。對投資商用不動產較有興趣的外資，透明度增加，更可增加其來台投資的意願，並提高台灣國際能見度。
瑞普統計指出，2012年上半年總成交額僅388億元，但因商業不動產所有權人紛紛趁高檔獲利結出場求售、壽險業積極吃貨，預期下半年交易量可望較上半年放量。(新聞來源：工商時報─記者蔡惠芳／台北報導)
都更夢醒，北市公寓與電梯大樓價差史上最大
2012-07-10 08:57 時報資訊
【時報記者郭鴻慧台北報導】
中信房屋指出，6月內政部「都更條例修正草案」出爐後，北市「公寓」市場丕變，受都更門檻提升衝擊，中古公寓都更夢碎，北市「公寓產品」的每坪成交單價由5月份的54.49萬元下跌至48.17萬元，跌幅達11.6%。北市「電梯產品」由5月58.61.萬元上升至61.06萬元，上漲4.18%，兩者價差幅度由今年5月的7.6%，大幅擴大至6月的26.8%，創史上最大差距。
中信房屋副總經理劉天仁表示，根據中信房屋6月份成交資料顯示，受都更門檻提升衝擊，6月份台北市「公寓」及「電梯」產品的價差大幅增加，來到每坪12.89萬元，較今年5月的價差每坪4.12萬元擴大近3倍，也比2011年的平均價差每坪5.25萬元、以及2010年的平均價差每坪7.85萬元，2009年的平均價差每坪5.52萬元都來得大，未來「公寓」產品和「電梯」產品的價格將不再這麼接近，少了都更題材，公寓的買賣價格，將回歸買方對物件的原始需求條件而定。
劉天仁指出，過去在都更效益下，公寓屋主在銷售上會參考該區域的預售屋行情，若預售屋一坪賣150萬元，公寓屋主往往期望「預售屋一半的價格」甚至更高，每坪至少要賣75萬元，並期望在未來改建效應下，能「一坪換兩坪」，但現在內政部擬修法將都更條例的「申請門檻」由原來的1/10提高至3/10或5/10；「同意門檻」提升至2/3到9/10，如此一來，都更門檻增加，都更困難度提高了，在都更成本增加下，中古公寓的改建效益減少，「一坪換兩坪」及「至少預售屋一半以上的價格」的題材沒了，精華區舊公寓房價恐向下修正。
少了都更 公寓房價殺更大
2012-07-10 01:05 工商時報
記者方明／台北報導
內政部都更條例修正草案出爐後，北市公寓市場丕變，據房仲業調查，6月北市「公寓」產品價格月跌幅高達11.6％，但北市「電梯」產品則逆勢上漲4.18％，兩者價差幅度由今年5月的7.6％，擴大至6月的26.8％，創史上最大差距。
根據中信房屋6月成交資料顯示，受都更門檻提升衝擊，北市公寓產品每坪成交價跌破50萬元大關，由5月的54.49萬元跌至6月的48.17萬元，跌幅達11.6％；電梯產品則由5月的每坪58.64萬元小升至61.06萬元，逆勢上漲4.18％。
6月北市「公寓」及「電梯」產品的價差擴大到每坪12.89萬元，價差逼近3成。中信房屋副總經理劉天仁表示，少了都更題材，未來公寓產品和電梯產品的價格將不再這麼接近，將回歸買方對物件的原始需求條件而定。
北市公寓 價跌逾11％
都更泡沫化 平均每坪剩48萬
2012年07月10日【吳苡辰╱台北報導】
今年6月內政部公布都更修法草案後，老公寓的都更光環不再，房價也開始下滑。據房仲業者統計，近年台北市公寓房價逐年上漲，但6月平均公寓每坪48.17萬元，較5月明顯下滑11.6%。業者認為都更修法後，下跌10~15%算正常。
根據中信房屋統計，台北市公寓平均房價從2009至2012年持續上揚，但今年6月開始急轉直下，公寓房價由5月每坪54.49萬元，驟降至48.17萬元，跌幅達11.6%。
中信房屋副總經理劉天仁表示，過去「1坪換1坪」的都更議題發酵，具都更條件的公寓屋主多期望能有「預售屋一半的價格」，甚至更高，因此房價遠高於同區域一般公寓行情，但現在內政部都更修法，都更難度大為提高後，公寓難再據此拉高房價。
南港跌35％最多
中信房屋研究發展副理廖鴻箕表示，6月公寓房價急降，除了顯示房價下修外，也因高價都更公寓成交暫緩甚或停擺，而拉低平均房價。其中台北市又以南港區從5月每坪45.45萬元，下降到6月29.15萬元，跌幅35.86％最多，廖鴻箕分析，因公寓與新屋間有比價效應，南港區公寓便因經貿園區推案量多，而炒高房價，但都更修法後，市場回到基本面，因此在14行政區中跌得最重，預期未來台北市老舊公寓房價將持續下修。
購買公寓多3成
位於主要幹道、屋齡30年以上與土地持分大的老舊公寓，過去因都更議題炒作，房價飆漲，不過住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，就連一般公寓多少也有都更夢，但現在都更修法後，夢碎了，很多屋主或投資客都主動讓價，不論是一般公寓或都更公寓，價錢都不再那麼硬。
「現在公寓與大樓價差變大且接近合理價格後，台北市公寓購屋族比過去多了2~3成。」
「有泡沫化趨勢」
「有泡沫化趨勢！」全國不動產董事長葉春智認為，都更門檻提高，投資效應大大減少，都更修法草案公布，房價便跌，顯現都更公寓之前已炒太高。中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全聯會理事長李同榮說，都更修法後，都更公寓成交量與房價都已下修，預估整體修正範圍應在10~15%。
2012年07月10日【邱煜婷╱新北報導】
一般購買預售屋有預先變更設計的權利，但《蘋果》接獲讀者賴先生投訴，指浮洲合宜住宅室內格局無法依承購者需求，改變隔間或動線。
營建署與承包廠商日勝生均指出，契約書有明白規定，除身心障礙者外，一般住戶皆無法「客變」（即變更設計）。
日勝生副總經理周惠玉昨日表示，依照和營建署的合約，浮洲合宜住宅將在2015年3月交屋，目前預計7月底動工，由於工期只有2年半左右，若允許4009戶做設計變更，「交屋時間一定會受到影響。」另有建商以4千戶來推算「客變」延誤的交屋時間，大約是1年。
無障礙也僅微調
營建署管理組組長劉田財表示，依浮洲合宜住宅的買賣契約書規定，一般民眾無法要求變更設計，除非承購者配偶或同戶籍親屬，是身心障礙或重大傷病者，才可就無障礙環境需求，提出變更設計申請。
不過周惠玉指出，目前浮洲合宜住宅各房型，都已經照通用設計標準，加大門寬、走道、浴室等空間，讓使用輪椅的人也可以輕鬆進出，達到無障礙空間，若真的有民眾就無障礙環境需求，提出變更設計申請，也不會去動房間格局，只會針對民眾提出的無障礙環境要求做微調。
信義區新地王 每坪823萬
創全台住宅區土地第二天價
2012-07-10 〔記者徐義平／台北報導〕
不甩央行持續打房，大陸建設昨與合作夥伴厚生等，砸下八十七．一三億元向桓邦、桓鉅建設等，買進信義計畫區素地，拆算每坪土地單價八二三萬元，一舉超越二○○八年遠雄人壽以每坪六九八萬元拿下A1的紀錄，成為信義計畫區的新地王，每坪僅差兩萬餘元就改寫全台住宅區土地新天價。
業者指出，容積單價相當於未來推案的每坪售價，其中二○○八、二○○九年時，當時買進信義計畫區土地的容積單價普遍約一五○萬元，不過昨日成交容積單價每坪竟高達二八一萬元，更高於目前區域內指標豪宅「皇翔御琚」（即皇翔F4）每坪二五○萬元的成交行情，推測未來每坪推案價格上看三百萬元大關。
未來推案價格
上看每坪300萬
業者指出，目前台北市每坪喊出三百萬元以上的豪宅建案，包括「皇翔御琚」、亞太會館改建案、冠德信義案，若再加上此案，信義計畫區豪宅價格將大放異彩。
大陸建設指出，甫購入的信義區土地，正是北市信義計畫區編號B7街廓，地點位於北市信義路五段、松勇路口，現況為停車場。
全塊土地面積約一○五九坪，使用分區為特定業務區的住商混合用地，基準容積率約二九二％，依法可申請開放空間及容積移轉，其中大陸建設持有五十％土地，長期合夥伴厚生占二十五％，另外，桓邦、桓鉅建設各占十二．五％。
預計明年第四季開工
未來將採合建分屋方式進行，其中厚生、桓邦、桓鉅以地主身分與大陸建設合建，合建分配比例為地主八十％、建商二十％，若計入大陸建設購入的土地，未來大陸建設可分回總樓地板面積的六十％。
粗估全案總銷面積逾七千坪，二○一三年第三季取得建照、第四季開工，工程期約三年，預估二○一六年底完工。
目前全台住宅區土地天價，是去年法院拍賣北市仁愛路三段上土地，基地位置就正對空軍總部，底價僅約八．八億元的仁愛116土地，最後由威力國際以二十．一七八億元的價格得標，換算每坪得標價格為八二六．六萬元。
2012-07-10 〔記者謝武雄／桃園報導〕
機場捷運從中壢巿環北站延伸至中壢站工程，目前確定走縣一一三、一一四線道，地下廿米深度施工，未來將以市價徵收其中卅七筆土地，這是桃園縣第一起市價徵收案例。
影響37筆土地 百位地主
環北站延伸至中壢站路線，是從環北站沿中豐路南行，至中央西路、中豐路口設置A22站後，繼續沿著中豐路直行至中山路附近東轉，穿越民宅下方至中正路；再沿中正路到中壢火車站下方建捷運A23中壢站，與火車站共站。
為降低對民宅的影響，捷運採取潛盾方式施作，深度至少廿米，A22車站也從地下兩層變成地下三層，寬度由一百八十米縮為一百廿七米，以減少土地徵收。
值得一提的是，雖然環北站（A21）延伸至中壢站（A23）工程路線都是走現有的道路，但仍有很多既成道路未徵收，此次將一併徵收，地政單位已完成測量，有卅七筆道路要徵收，受影響地主約百位。
法令明定土地徵收按照市價，內政部的公文也要求於九月開始實施，縣府將委託不動產估價師進行市價徵收查估，做為依據。
縣府地政局區段徵收科長柯俊宏表示，這是桃園縣第一筆市價徵收個案，以往土地徵收價格是公告現值加四成，他們擔心若市價低於徵收價格會造成地主反彈，因此將要求估價師參考附近地價。最後的結果也要送桃園縣不動產估價師協會，閱卷無誤後才能施行。
農地違建拆又建 縣府也無奈
同案不會再拆一次
2012-07-10 〔記者邱奕統／八德報導〕
八德市仁和街四十一巷有一處農地，被人檢舉違法蓋鐵皮屋工廠，縣政府拆除科前往拆除後，前腳才走，後腳業者又原地重建，藐視公權力。拆除科說，已將業者移送法辦，礙於人力不足，除非有立即危險，否則不會對同一案件再拆一次，等待判決結果出爐。
這間工廠三月被檢舉，五月被拆除科夷為平地，六月初又被檢舉拆後復建。目前外觀已具雛形，只剩屋頂與外牆還未搭好，規模很大，約有十間國中教室大，光鋼骨就有十七根，鋼骨與鋼骨間約相距五公尺；按進度來看，短時間內即可完工。不過現場沒人進出，沒人回應未來要做何使用。
由於這棟違章正對一家幼稚園，距離附近社區不到百公尺，居民擔心未來工廠會帶來噪音，甚至公安疑慮。
待法院判決再因應
工商登記科長江文堂指出，違章工廠無法取得工廠登記證，即使蓋好也不能營業。若有製造、生產等行為，第一次可罰二至十萬元，未改善可連續再罰四至廿萬元，直至停工，情節重大者不排除勒令停工。
生意撐不下去 信義商圈店舖重標租
2012-07-10 〔記者盧賢秀／基隆報導〕
基隆市信義市場商圈生意佳，被婆婆媽媽冠上「信義大百貨」封號，一店面租金高達二十四萬元，不過最近不景氣、附近新大樓店面競爭力增加，加上警察操得兇，業者繳不出租金違約，市府收回店舖重新公告標租。
基隆市信二路的信義市場是生意最好的市集，市場一樓七間店舖，市府二年多前公告標租，租約三年，大家搶租，約十五至二十坪的店面每個月租金十五萬元至二十六萬元不等，比對面店舖租金貴了一倍，是基隆市區租金最貴的店面。
也因為店面租金高，標租的業者苦心經營，想辦法將店面效益發揮到極致，有些標租業者是專營攤販生意的「牛頭」，一間十幾坪店面，店裡店外可以分租給多個攤商。
業者繳不出租金
市府收回店面
信二路一家轉角的店舖，每個月的租金是二十四萬一千元，最近因買氣大不如前，信義市場附近新完工兩棟建案，增加了新的店面，加上警察又操得兇，騎樓攤商履被開罰單，少了騎樓攤商，業者說，撐兩年已經撐不下去，電費又漲價，繳不出租金，只好違約，寧可三十萬元押金被沒收，店面被市府收回，最近公告重新標租，由於其他六間店舖租約到年底，因此，重新標租的租期也到年底。
財政處表示，底標仍然是二十四萬一千元，原承租人無優先承租權，如果標不出去，再考慮調降租金。
《集水區爭議》石棹開發案 地方憂生態
2012-07-10 〔記者謝銀仲／阿里山報導〕
遠雄集團旗下麗景育樂公司要在阿里山鄉「石棹旅遊休憩中心」開發佔地十八餘公頃「阿里山拉拉吾雅悅來飯店」，昨說明會中，居民憂喜參半，喜的是可增加就業機會與商機；憂的是開發基地位處敏感的集水區，大規模開挖整地與日後污水排放，會衝擊生態環境。
麗景公司表示，會做好各種法令規定事項，並以花蓮遠雄海洋世界成功模式回饋地方；縣府也強調，在環評、水保、建照使照等方面會嚴格把關。
「石棹旅遊休憩中心」除少部分為私有原住民保留地，其餘都是國有原住民保留地；麗景除早已取得私有地主土地使用權同意書，也在民國八十年與阿里山公所簽訂租賃契約，一租九年，都正常繳付租金，惟未進行實際開發。
麗景看上阿里山陸客旅遊龐大商機，重起「石棹旅遊休憩中心」爐灶，計劃斥資數十億元，辦理擁有近三百五十個房間「阿里山拉拉吾雅悅來飯店」開發案。
該開發案民國八十五年已取得開發許可，八十七年因應旅遊型態改變，重新調整土地使用分區及配置規劃，提出興辦事業計畫變更；八十九年取得觀光局同意興辦事業計畫內容變更，依規定需辦理變更開發許可申請。
其中，開發計畫與水土保持計畫併行審查、環境現況差異分析及對策檢討報告都已呈報中央目的事業主管機關審查中，預計明年四月動工，一百零四年始營業。
因該開發基地在阿里山鄉，依原住民基本法「需取得當地原民同意始得開發」，昨在樂野村活動中心舉辦說明會，計有鄉長陳明利、鄉代會代表及當地村民數十人與會。
該開發案分旅館、住民表演廣場及綜合遊樂中心等三區，預計蓋精緻客套房二百二十六間、景觀套房一百零八間，另闢設阿里山茶葉文化展覽中心，行銷當地農特產品，同時承諾提供百分之四十工作機會給原住民。
居民有人樂見其成，並建議比照劍湖山模式，促進樂野地區整體觀光產業發展，讓飯店和地方「互蒙其利」；但也有人認為開發基地在曾文水庫集水區，並質疑飯店用水、排放污水等會衝擊生態環境。
軍方釋地 中科台中園區擴版圖
2012-07-10 〔記者蘇金鳳／台中報導〕
中科台中園區土地相當熱門，但因已無空地，又鑑於廠商對土地的需求，只好往外縣市找，然而，在東大路、中科路口有一處廣達五十三公頃的國防部土地，在中科管理局跟國防部的協調下，國防部已同意遷移，並且要在一百零二年騰空，屆時台中園區又多了空地可供廠商進駐，並且朝向釋給半導體業者，以對抗韓國三星。
國防部彈藥庫同意遷移
由於中科管理局位在彰化二林四期的開發遇到環保人士抗爭，因此行政院經過評估，決定將中科四期朝向低耗水、低排放的產業發展為主，未來即使友達要進駐，也不再作興建面板廠，可能取而代之的是太陽能、LED的環保綠能產業，但不管最後是否能開發成功，多少影響廠商對進駐四期的信心；雖然台中園區的土地早已核配一空，但很多廠商還是希望中科管理局能在台中園區找到土地。
在中科路、東大路旁，有一處廣達五十三公頃的國防部彈藥庫，在中科整個台中園區開發時，廠商在分配不到地時，就紛紛向中科管理局長楊文科提出建議，希望國防部彈藥庫能遷出，把土地讓給廠商，讓台中園區更為完整。
中科管理局多次與國防部進行協調，局長楊文科並在五月廿一日親自拜會國防部軍備局長金壽豐，商談遷移相關事宜，而國防部基於國家產業的發展，已同意遷移，並在一百零二年底完成遷建作業。
楊文科表示，感謝國防部的鼎力支持，在明年底國防部完成遷建後，將在一百零三年開始進行開發，再安排適當的廠商進駐，目前傾向半導體產業，讓台中園區除是面板的產業聚落，亦是半導體的產業部落，並且進而合作對抗韓國三星。
太子敦南大樓 壽險棄標
【經濟日報╱記者夏淑賢、李淑慧／台北報導】 2012.07.10 03:38 am
太子敦南大樓19日法拍，底價高達142.65億元，跌破債權銀行團眼鏡。由於底價過高，報酬率未達保險業投資不動產最低收益率的要求，壽險業宣布「放棄」。
債權銀行評估，法拍底價過高肯定流標，以過去慣例估算，太子敦南大樓恐怕要拖延至少2個月，才有機會成功拍脫。
據了解，債權銀行對法拍底價有意見，可能透過主辦行合庫銀向法院提出，調整底價。
不過，也有債權銀行認為，太子敦南大樓出售原本就進度落後，法拍說不定會對買家構成時間壓力，促成及早議價成交。
先前對太子敦南大樓「主動示愛」的國泰人壽，原本有意出價91.5億元到95億元，這次底價遠高於國壽出價範圍。國壽總經理熊明河昨（9）日表示，董事會有授權出價的範圍，超過就不會去投標。
另外，如果收益率不符合保險法令的規定，也無法投標。
除國壽外，其他壽險公司即使有意願，也將同樣因為收益率不符合規定無法投標。也就是說，此次法拍，壽險業全部不參加。
債權銀行表示，通常法院法拍若流標，下一標底價可能會照之前的底價打八折。預估要等到第3拍，底價打折再打折後，來到約91億元附近，才有機會拍賣成功，估算時間至少要拖到9月下旬或第4季以後。
債權銀行指出，之前國壽與吉富中華兩家公司，向銀行團出具的擬標價格，都在90億元以上，但是兩家公司的出價，都不具法律約束力，純粹只是意思的表達。最後到底誰標到、標金多少，還是得等到真正成交才能確定。
大陸建設信義區買地 創2紀錄
2012/07/10 【經濟日報／記者黃啟菱／台北報導】
不畏政府打炒房，台北市又將有超豪宅建案登場，大陸建設昨（9）日攜手厚生等合作夥伴，砸下87.13億元買進信義計畫區1,059坪土地，創下今年以來單筆金額最高的不動產交易案；每坪土地單價823萬元，也登上信義計畫區地王寶座。今年最大筆的不動產交易案，原為富邦人壽以70.9億元買進北市內湖的長虹新凱旋科技大樓，昨日紀錄又刷新；此案每坪單價之高也拿下信義區地王寶座，一舉超越4年前的紀錄，當時由遠雄人壽以每坪698萬元拿下信義計畫區A1土地，目前正由遠雄興建總部大樓中。
大陸建設是上市公司欣陸控股100%子公司，欣陸控股董事長殷琪近年來積極多角化發展，昨天這筆交易，讓殷琪一舉在營建市場打破兩項紀錄。
業界認為，屆時每坪單價必是300萬元起跳。目前台北市每坪喊出300萬元以上的超豪宅建案，包括「皇翔御琚」（「皇翔F4」）、亞太會館改建案、冠德信義案、富創D3案等，都位於信義計畫區。
大陸建設指出，該公司昨日買進的土地約1,059坪，位於信義路、松勇路口，屬於信義計畫地區編號B7街廓，為住商用地，全案基準容積率約為292%，另依法可申請開放空間及容積移轉。
大陸建設表示，此地位置絕佳、基地方正，還臨近目前興建中的捷運信義線象山站出口；但大陸建設也強調，此次買地主要考量土地位置優良且價格合理，而非追求暴利或炒作房價。
大陸建設不希望資金過度集中於單一個案，僅購買五成土地，另外五成由長期合作夥伴厚生及另兩家公司、桓邦及桓鉅建設共同購買，大陸建設占50%、厚生占25%、桓邦及桓鉅各占12.5%。將由大陸負責興建，厚生、桓邦及桓鉅是以地主身分參與合建，未來大陸建設可實際分得全案房屋面積之六成。
大陸建設表示，此案目前正進行產品規劃中，總銷售面積、不含車位預估約有7,000多坪，但房屋坪數、單價及每戶總價尚未確定。
殷琪主導
欣陸控股變購地王
大陸建設近來動作頻頻，上月底才進軍台中七期、天價買地，昨（9）日又進軍台北市信義計畫區，一舉登上營建業今年以來的購地王寶座。
大陸建設母公司欣陸投控董事長殷琪以具體行動與決心，要擦亮欣陸這塊老招牌。
欣陸投控的前身是大陸工程，殷琪在7、8年前構思進行組織改造，在3年前成立欣陸投控，以股份轉讓方式，與大陸工程一比一換股，並取代大陸工程成為上市公司。
殷琪當時的舉動，引發業界震撼，不少人認為大陸工程的光環耀眼，組織改造後、母公司更名，未免太可惜，但如今證明，在欣陸旗下的大陸工程跟大陸建設兩大事業，業績都更上一層樓。
據指出，原本的大陸工程營業項目繁雜，獲利管道多元，但很難避免資源浪費、整合不佳的問題；轉型之後，欣陸旗下各子公司採利潤中心制，各公司除自負盈虧外，也能讓績效表現更透明化。
檢視欣陸近來的表現，大陸工程在手案量逾500億元，台灣與海外市場各半，除土木工程、建築工程外，還積極承攬旅館、醫院與養生住宅的興建案，盼拓展案源、提高毛利率。
沒有留言:
張貼留言