房市利空，銀行嚴控土建融
2011-12-20 07:47 時報資訊 【時報-各報要聞】
銀行法72條-2上限拉警報，土建融利率全面提高至2.8％以上。據了解，多家國銀的不動產放款占總存款比重已瀕臨30％上限邊緣，使銀行大幅提高土建融放款的申貸門檻，其中土建融平均利率提高至2.8％，漲幅是近年之最。
金融股昨（19）日大跌，法人多半認為是受營建股牽累，特別是明年大選各黨候選人均表支持不動產實價課稅，使營建股前景不被看好，相對也升高法人對於銀行端「倒帳」風險疑慮。
對此銀行高層指出，今年上半年起，金管會已陸續要求國銀將不動產放款占總放款比重降至30％以下，因此銀行過去對不動產放款過度集中的風險應已降低。
目前國銀不動產放款仍瀕臨銀行法72條-2規定不得逾30％上限的關卡，其中合庫不動產放款市占排名全國第2大，合庫金控董事長劉燈城昨日指出，目前合庫不動產放款占總放款比重已超過28％，因此內部除從嚴拿捏審核新的申貸案件，也同步控管「已准但未撥」案件的額度撥放。
合庫內部預估，光是已准而未放的額度就達1,000多億元，因此合庫對不動產放款額度控管已高度警戒。
劉燈城並指出，在銀行法72條-2的規定下，近來合庫所參與籌組的日勝生250億元板橋浮洲社會合宜住宅聯貸案，將採取經建會的中長期資金方案解套。
根據聯貸銀行團的規劃，日勝生聯貸案如果採取中長期資金方案，利率約4％，多家有意參貸，但是有「天花板」顧慮的國銀都準備採取該方案。
除了天花板效應影響到銀行對一般土建融申貸案的態度，由於明年景氣趨緩影響購屋買氣，多家國銀對明年房貸、土建融等在內的不動產業務成長，態度都相對保守，劉燈城便明確指出：「明年授信方向將從不動產或大型企金，轉主攻中小企金為主」。
至於房貸，除了青年優惠購屋專案或是少數優質個案可適用最高8成成數之外，合庫表示，絕大多數的房貸成數頂多7成。
劉燈城也從資本適足率的角度分析，表示非自用不動產的風險係數為100％，自用不動產或者是有信保基金承保的中小企金放款風險係數只有20～30％，且中小企金的利率大致從3％起跳，主攻中小企金可兼顧利差及資本適足率雙重考量。 (新聞來源：工商時報─記者朱漢崙／台北報導)
全台新增房屋使照，6年新低
2011-12-20 08:17 時報資訊 【時報-台北電】
根據內政部和房仲業的最新統計顯示，2011年全台灣核發的房屋使用執照，推估將不到6.6萬戶，可能創6年最低。反觀建造執照核發戶數，估計全年會突破9萬戶、挑戰近4年來的高點，新增加的建照核發數量都往桃園、新竹、高雄市移動，是值得觀察的房市新警訊。
信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮昨（19）日表示，反映房市供給領先指標的建造執照、使用執照核發數量，台北市和其他都會區已呈現北減南增新趨勢。
就1年度的建照、使照來說數量來看，蘇啟榮表示，使照方面，全台灣前10月累計核發戶數約5.5萬戶，估計全年約6.5到6.6萬戶，可望創下近6年來的最低量，潛在賣壓相對偏低；尤其台北市和新北市占全台比例，近兩年來都維持在2至3成，較2007到2009年占比達35％到47％，明顯下降。反倒是桃園、新竹、台中、高雄，占比上升。
建照方面，今年前10月全台灣核發戶數共計7.79萬戶，估計全年有機會超越2010年的8.5萬戶，可望達到約9萬戶，為2008年以來的4年間最大量。
可是，值得深入觀察的是，全台核發建照數量的分布趨勢，也是雙北市逐年下降、但新竹、高雄逆勢上揚。顯示新增的潛在供給，將逐漸往中南部移動。
蘇啟榮指出，2006至2008年核發建照的戶數中，台北市與新北市的占比就高達4成，等於10戶房子，就有4戶在台北市與新北市。不過，這兩年來，雙北市核發建照戶數大減，現在僅剩下23％，等於每10戶房子只有2.3戶在北市或新北市中，相較之下，大台北以外的桃園、新竹、台中與高雄明顯擴量。
其中，台北市今年1到10月的建照核發量僅剩下3,528戶，幾乎是2006、2007年當時的4成不到；新北市今年前10月的建照量，也只剩下2006、2007年的一半，顯示大台北市場的推案數戶快速下滑。
蘇啟榮指出，值得注意的是，桃園、新竹及台中，今年建照的核發戶數都有機會挑戰萬戶，高雄市更有機會挑戰近6年高點的1萬2,954戶，並創下近年新高。
淡江大學產業經濟系教授莊孟翰昨（19）日解讀，就建造執照和使用執照核發總量來觀察，台北市和新北市還是全台供給量，最集中、最大量的都會區，碰到目前全球景氣逆轉之際，除了台北市中心精華地段仍供不應求外，其他市場是否出現供過於求的隱憂，還是要觀察，不能只單單看1年度的新增建照、使照，來研判未來房屋的供給結構。(新聞來源：工商時報─記者蔡惠芳／台北報導)
2011年 12月20日【王郁倫/台北報導】
宏碁（2353）正式完成內湖倚天大樓處分計劃！昨晚間宏碁正式公告，以25.3億元價格將內湖大樓出售給台達電（2308），預估整體處分利益達6.52億元，換算每股挹注0.24元，但宏碁表示不會在2011年財報入帳認列
挹注宏碁每股0.24元
宏碁今年上半年因通路庫存過高，執行長蘭奇下台等事件，上半年虧損擴大，為力拼營運重回軌道，計劃處分非核心業務及資產，第2季就擬處分購併倚天取得的內湖大樓，但6月開標過程並不順利，由於該出售案附帶回租條件，一度使買家認為影響大樓使用彈性及營運保密度，宣布延後開標。
昨宏碁正式找到買家，以25.3億元售出，除可望有資金挹注，也認列6.52億元處分利益，可望美化帳面，不過發言人汪島雄表示，由於賣大樓作業需時間，預估處分利益不會在本季認列，本季目標轉虧為盈將是靠本業獲利。
根據宏碁昨公告，依照銷售合約，台達電付款將分數期支付，分別是簽約款10%、過戶用印款10%、完稅款10%、過戶款68%、點交款2%，倚天在契約簽署時仍使用該大樓，合約也承諾2012年3月31日前將搬遷。
宏碁估本季虧轉盈
宏碁董事長王振堂對本季轉虧為盈信心滿滿。王振堂日前表示，宏碁營運組織調整告一段落，雖近兩格月硬碟吃緊，宏碁拿到的數量也不充足，但有做最佳應用，將硬碟應用在利潤較佳機種，故帶動獲利回升，他表示對明年首季業績仍樂觀看待，預期不會太差，而宏碁也以展開一些深入合作，將發表雲端服務，領先推Windows 8相關產品。
信義線東門站最被看好
2011年 12月20日【周承諺╱台北報導】
捷運沿線向來是房價保證，根據永慶房屋資料顯示，過去3年雙捷運交會站房價漲幅大，如板南線的忠孝新生站3年內漲54.46％，但北市平均房價3年才漲13％。業者表示，3年內陸續有捷運線通車，不少捷運站將成為交會站，其中以信義線的東門站因有大安區門牌最被看好。
未來3年，捷運線新莊線、信義線、松山線、機場捷運線將陸續通車，包括松江南京站、三重站、東門站、大安站、中山站、南京東路站都將成為雙捷運站，周邊房價3年內各漲23.85~56.15％；其中以松江南京站3年來每坪從48.8萬元漲到今年76.2萬元，漲56.15％最高。
永慶房屋傳媒中心經理李建興表示，南京松江路段本無捷運通過，在2009年10月蘆洲線通車前後有一波漲幅，每坪成交價一口氣從48.8萬元漲至2010年65.1萬元，因周邊商圈機能發達，行情持續看俏。
大安區門牌加持
雙捷運站的效應，以信義線東門站最被看好；東門站雖然漲幅只排名第3名，卻是將通車的雙捷運站中房價最高，每坪成交價達90.8萬元。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，東門站內有大安區門牌效應，加上信義線通車銜接蘆洲線並直達信義計劃區；且鄰近永康商圈，有陸客自由行效應及中正國中等明星學區，保值效果將非常好，預計明年房價將再成長5％，3年內至少有2成漲幅。
大安站已失優勢
但同是雙捷運交會站的大安站，未來就不如東門站看好。住商不動產台北師大店店長游聖獻表示，大安站有文湖線經過，加上奢侈稅前大安站周邊房屋交易約有5成為投資客，房價漲幅已趨飽和，且四周辦公室較多，若無大型新推案，捷運通車後漲幅空間將不大。
下手看周邊機能
新北市部份，李建興認為以三重站周邊最為看好，由於三重站之後有新莊、環狀、機場捷運、蘆洲4線經過，將成為新北市捷運線路密度最高的地區，未來發展較為期待。
雙捷運站房價漲勢雖大，但業者也提醒，房價雖有一定保值效果，但部分房價漲幅已高的區域，購買前仍需考量周邊是否還有利多。
民眾Alice表示，捷運非常方便，但以現在房價如此高漲，想要買捷運周邊的中古屋，似乎非容易之事，如果要購買，會優先考量套房。
【經濟日報╱記者曾仁凱、李至和】2011.12.20 08:43 am
宏碁倚天內湖大樓標售案，昨（19）日由台達電以25.3億元標下，房仲業界解讀，扣除一樓與地下三層停車場後，成交單價每坪為32.1萬元，價格不僅低於估價師預期，更跌回兩年前行情，直言台達電「賺到了」。
宏碁倚天大樓處分案一波三折，原本今年中就要開標，結果因為作業不及，以及領標者對於「售後回租」方式有不同意見，標售案兩度遞延，宏碁6月底甚至緊急撤回標售案。
對宏碁而言，將可獲得6.52億元處分利益入袋，將為宏碁明年「轉虧為盈」助一臂之力。雙方將於明年3月31日進行點交，市場推測，宏碁可能在明年上半年認列相關處分利益，有助宏碁轉虧為盈。
倚天大樓建物面積7,408坪，2008年宏碁併購倚天後，成為宏碁資產。該建物地下三層為停車場，約有72個停車位，若以每個停車位100萬計算，價格為7,200萬元。內科一樓每坪行情約在100萬元至120萬元之間，若以每坪100 萬計算，一樓價格為5.64億元。
台灣房屋不動產研究室執行長邱太說，扣除停車場與一樓後，2樓到10樓包括增建部分，每坪單價約為32.1萬元。
邱太說，雖然內科屬於廠辦用地，但倚天大樓在內湖科學園區內，又在瑞光路上，地點位置好，之前附近每坪價格約在37萬至40萬之間，台達電換算以每坪32.1萬元取得，低於市場行情。
邱太說，之前已有估價師針對倚天大樓進行評估，估價金額約在26億至27億元之間。市場人士認為，依照市場往例，估價師開出的價格較為保守，最後成交價格還比估價師低。
2009年底，紡織廠勤益與友勁科技均布局內科廠辦，當時勤益以26億元向台灣世曦工程買下前陞技大樓，每坪單價30萬元。友勁科技以15.6億元買下內科舊宗路柏林大樓，換算每坪成交單價約29.6萬元。如今倚天大樓成交價等於回到兩年前價格。
【經濟日報╱記者李至和／台北報導】2011.12.20 08:43 am
內政部統計，今年前十月住宅核准建照推案戶數已達7.8萬戶，全年有機會超越去年8.5萬戶。信義房屋預期，今年全年住宅建照戶數甚至有機會挑戰9萬戶大關，將會是近2008年以來新高。
建照數量象徵房地產市場興衰，累積到10月為止的建照戶數已接近去年全年水準，主要是上半年景氣暢旺，開發商積極請照推案，推升全年建照戶數走揚。
從區域來看，今年前十月新北市、高雄市、新竹市發照戶數均已超過去年全年水準，是2008年以來新高紀錄。桃園縣、台南市也已相當接近去年全年數量，預期也可破近四年記錄。
反觀台北市前十月建照戶數僅有3,528戶，去年全年建照核發戶數為6,843戶，預期台北市全年核發建照戶數量應會較去年減少三成左右。
信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，台北市近年市中心土地都朝向「豪宅」方向規劃，加上土地取得不易，因而戶數越推越少，價格卻越賣越高。
新北市近年的林口、三峽大型造鎮案也都告一段落，在缺乏重劃區的大型造鎮案推升下，過去推案爆量的狀況也逐步減少，今年有機會挑戰建照1.6萬戶，但仍比不上2006年的3.7萬戶。
桃園、新竹及台中地區今年建照的戶數量都有機會挑戰萬戶，高雄市則有機會挑戰近六年高點，顯示大台北市以外市場已經擺脫過去餘屋過多問題，隨基本面改善而呈現正向復甦。
今年不少大台北開發商也前進桃園買地推案，包括皇翔與遠雄建設，都前進八德地區的重劃區，今年桃園建照戶數有機會挑戰2007年的1.1萬戶。
新竹地區今年前10月累計建照數戶約8,800戶，有機會挑戰去年9400戶，創下近年新高。
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