自宅稅率1.2％ 擬採一人一屋
2011-10-12 01:14工商時報 記者陳懷瑜／台北報導
房屋稅檢討方案即將出爐，北市稅捐處指出，建議未來房屋稅限縮最低稅率的適用對象，每人名下只限1住宅適用1.2％稅率，且房屋坪數要在50坪以內，與目前未限制戶數將有很大不同，除此之外，房屋評定現值也將大幅調高。
財政部委託北市稅捐處研擬房屋稅檢討方案，該方案預計12月15日對外公布。根據房屋稅法，房屋稅額的計算方式，是房屋的評定現值乘以稅率，房屋依使用的不同，分為區分為自用住家用、營業用、非住家也非營業使用等4種。
所謂住家用即是居住者為所有權者與其配偶、或直系血親戶籍設置於此屋中，都可申請為自用住宅，適用稅率為1.2％，並沒有住宅數量上的限制。營業使用則是房屋做為店鋪、公司使用稅率為3％，至於非住家也非營業使用，適用對象包括私人醫院、診所、自由職業事務所、及人民團體設籍所在地，稅率2％。
稅捐處表示，目前雖然稅法所訂定住宅稅率是1.2～2％，但各縣市實際只以1.2％核課住宅，即便房屋是出租住宅，也同樣適用最低1.2％稅率，對真正住宅使用者反而不公平，基於租稅公平原則，未來核課範圍將跨縣市，因此建議未來改為1人1屋適用最低稅率，超過1屋以上，有房屋出租給他人者，適用稅率將彈性調高。稅捐處表示，未來須進行個人持有房屋數的全國總歸戶，但這部分的稽徵難度較高，執行上有難度。
有關房屋標準單價內容，現行每坪定價在2萬元以下，這是30年前的建材價格，現在一般房屋多數建材成本在8～9萬元，而別墅與豪宅的建材成本更高，將建議有關標準單價內容，未來必須區分為一般房屋與高價房屋，以作為房屋評定現值的計算基礎。在房屋標準單價普遍提高之下，估計屋齡10年以內的房屋，房屋稅額負擔將加重。
房屋評定現值的標準單價如果提高，且部份適用稅率也調高，納稅人可能會有雙重調高稅款的結果，因此，檢討措施應採取一步到位，或者逐年調整，還需討論，相關建議內容都須等到年底前，才能確認。
駿馬一號將賣中鼎大樓部分資產，處分利益明年入帳
2011-10-12 08:17時報資訊【時報記者莊丙農台北報導】
駿馬一號(01008T)不動產投資信託基金宣布將處分中鼎大樓部分資產，處分利益明年上半年入帳，預計處分後中鼎大樓出租率將由目前85%提高至90%，也是國內八檔掛牌不動產投資信託基金(REITs)處分資產的首例。
管理駿馬一號的台嘉國際總經理林裕仁表示，目前駿馬一號持有中鼎大樓近4000坪，此次處分僅約其中的231.57坪，由於目前處分的物件樓層位於21樓，並無任何租約在身，因此，考慮國內REIT幾乎皆以租金收益使投資人獲配較穩定收益，避免投資人可能產生虧損，因此才進行處分。未來回收資金後，除配息給受益人外，也不排除購入其他資產。
該物件目前底標未定，但近期新光敦南、昇陽通商、凌雲通商及中華票券等大樓，成交價屢破新高，尤其先前頂新旗下的頂禾開發，以每坪171萬元天價，購下中華票券總部，最令市場矚目。駿馬一號持有中鼎大樓成本約每坪新台幣40萬元，以近期區域成交行情每坪均超過80萬元估算，獲利逼近1億元，估計貢獻每股獲利約0.23元。
林裕仁指出，駿馬一號近1年投資報酬率約3.55%，其中持有標的除中鼎大樓外，還包括位於台北市鄭州路的國產實業大樓及新北市中和區的漢偉資訊大樓，其中，中鼎大樓因房價基準高，租金報酬率僅3.6%至3.8%，國產實業大樓及漢偉資訊大樓平均租金報酬率則有3.8%-4%。
合資購地再分售 非執行業務所得
2011-10-12 01:14工商時報 記者張國仁／台北報導
李姓地政士出餿主意，4人合資購買土地後再予分售，自認此一過程中彼此是信託關係，土地交易為「執行業務所得」，符合所得稅法中免稅所得；結果其中楊、陳倆人未將這部分所得申報，遭連補帶罰課徵2,768萬稅款及罰鍰。
最高行政法院判決指出，該4人的租稅規劃，根本不符「受託處理事務，而取得財產，以實踐受託目的」的實質信託特徵，因此該4人間的民事法律關係，不是「信託」，無法適用所得稅法關於因信託關係，而出售土地的交易所得為免稅所得的條件。
判決指出，即使是免稅所得，也應該主動在申報時揭露，方能稱之為沒有違背誠實義務原則。否則，稅官依其等行為所漏稅額加以課補應稅稅額，並按所漏稅額罰鍰，依法有據。
楊姓台北市民的張姓配偶，在90年間，與李姓地政士及陳姓金主按出資比例合資，再以李姓地政士名義及低於公告現值1成的代價即約929萬元，購入一批公共設施保留地，隨後分3次將所購公設地，分賣給3個不同買主，共獲取7,660萬元，獲利高逾7倍。
楊某申報90年綜所稅後，遭國稅局查獲楊某在夫妻合併申報所得稅時，未將其妻張女的「執行業務所得」1,615萬元合併報稅，因此對楊某開單補徵584萬所漏稅額，並罰292萬罰鍰；占出資出例六成的陳某，則被補稅1,261萬稅款，並罰630萬元。
楊某上訴主張，合資購地登記為1人所有，事後出售分配獲利，其法律關係在民商法的定性，應為信託關係，即以李某為信託人，陳及張婦為受託人；在信託的法律關係下，依稅法規定應認定3次分售土地所發生的土地交易所得為免稅所得，不應納入課稅所得的範圍內。
不過楊某的辯詞，不為法院採納；國稅局在行政訴訟中變更原認定李某等的交易所得為「執行業務所得」，改為「其他所得」。
法院判決指出，不論是執行業務所得或其他所得，都屬「課稅所得」；納稅義務人都有申報義務。
北市移轉棟數谷底微升 房仲：量縮到年底
2011-10-12 05:49中廣新聞 何庭歡
根據台北市地政處最新統計，今年九月份台北市建物買賣移轉數不再探底，總移轉棟數三千五百零六棟，比八月份增加約百分之零點五，但仍是三十一個月來的次低紀錄，特別是房市精華區大安區，移轉數只有兩百六十三棟，寫下地政處自2003年統計以來新低點。（何庭歡報導）
由於產權過戶通常需要一個月時間，因此九月的買賣移轉數，主要反應出八月份買氣。台灣房屋研究中心執行長邱太（火宣）表示，八月受到全球股市崩跌，台股修正將近18%影響，以及奢侈稅持續發威，讓全台房市明顯量縮，甚至有部分區域房價面臨修正。但邱太（火宣）認為，由於房地產相對於股市多了資金避險功能，加上利率維持低檔，因此房價支撐力道仍然很強。
然而，放眼第四季，住商不動產企研室主任徐佳馨分析，美債問題暫緩，台幣持續走弱，不少投資人可能會考慮重新持有美元，對於變現難度較高的不動產相對不利，影響高總價產品的交易。而自用市場部分，雖然有百年結婚潮的帶動，可是在買方預期價格修正之下，進場意願降低，短時間交易量放大的可能性減少。
至於從台北市各區域表現來看，最受矚目的大安區買賣移轉數驟減兩成以上，創下新低紀錄，但鄰近的文山區卻脫穎而出，移轉數比上個月大幅增加八成六以上。信義房屋企研室經理蘇啟榮指出，文山區除了自用買盤穩定之外，部分軍宅交屋也是移轉量能維持高檔的原因之一。此外不少來自大安、中正的北市購屋人進場，也讓文山區買氣更加強勢。
王文洋5.86億買潤泰金融大樓
2011-10-12 01:16中國時報 林上祚／台北報導
台北市敦南商圈商辦價格，最近炒翻天，很多企業最近紛紛趁機會，高價出脫辦公樓層，聯電昨晚公告，將位處敦化南路二段的潤泰金融大樓二、三樓樓層，以近六億元價格賣給了王文洋女兒王思涵旗下投資公司泉源投資，王文洋因此成為民進黨主席蔡英文的鄰居。
聯電發言人劉啟東表示，聯電最近在內湖購置商辦後，將原本台北辦公室，從潤泰金融大樓搬到內湖，由於最近房地產行情不錯，聯電委託仲介，將潤泰金融大樓二層樓辦公空間，以五．八六億元價格，賣給一家泉源投資，獲利一．九二億元。
根據經濟部商業司資料，泉源投資登記公司負責人為王思涵，公司在今年六月才成立，但登記資本額高達十一億元，潤泰金融大樓由潤泰營造起造，住戶非富即貴，其中包括蔡英文、尹衍樑等人。相關人士表示，泉源投資的確是王文洋的投資公司。
聯電潤泰大樓辦公室 王文洋5.8億元搶到手
【經濟日報╱簡永祥】2011.10.12 04:59 am
聯電昨（11）日公告處分潤泰金融大樓二樓及三樓建物及地下停車場給宏仁集團董事長王文洋所屬的泉源投資公司，交易金額5.858億元，建物面積為778.8坪，每坪成交價約75.2萬元，聯電獲利1.92億元。
聯電原持有的潤泰金融大樓，也是聯電集團財務調度的指揮中心，除了作為相關財會部門辦公用外，也保留辦公室給聯電榮譽董事長曹興誠使用，且還購買八個車位，供相關公務及主管使用。
由於聯電台北辦公室於今年農曆春節後搬至內湖，閒置辦公室即打算出售。上月底因華票敦南大樓賣出高價，因此也使各方人馬積極搶買聯電的潤泰大樓辦公室，最後由宏仁集團董事長王文洋以泉源投資公司名義，斥資5.858億元買下。
房產交易 自動補稅逾1億元
【經濟日報╱記者陳乃綾／台北報導】2011.10.12 04:34 am
財政部北區國稅局昨（11）日表示，一年以來清查預售屋、成屋買賣交易所得漏稅，轄區內民眾自動補申報的共有287件，補稅共1.27億元。
北區國稅局長吳自心表示，一年來針對板橋、三重、新莊、淡水、林口、新竹縣市的建案，擴大預售屋買賣的查核力道，許多民眾擔心遭稅局連補帶罰，主動來申報。
根據北區國稅局統計，截至今（100）年9月底止，預售屋買賣交易所得已自動補報繳223件，補徵稅額1.13億元；短期交易頻繁的成屋買賣所得部分，9月底前也自動補報64筆，補徵稅額1,400萬元。
五區國稅局去年10月展開大查稅，針對轄區內預售建案多、炒作盛行的區域，向建商索取買賣交易名冊，比對民眾報稅時是否如實申報。吳自心說，北區國稅局轄內成屋實價查核部分，板橋、中和、新莊與新竹地區較多案件，顯示這些地區房市交易相當熱絡。
五區國稅局正密集展開奢侈稅的漏報查核。吳自心指出，以北區國稅局為例，財稅資料中心目前共傳來7,000多件轄區內二年內移轉的不動產交易案件。
目前稅務人員正逐筆人工篩選，過濾免課奢侈稅的案件，吳自心指出，目前各分所平均已篩掉40%案件，預計10月底將有初步查核結果。
北區國稅局在特種貨物及勞務稅（奢侈稅）上表現名列前茅。
根據財政部統計，至9月底為止，奢侈稅不動產自動申報的案件中，北區國稅局共有200件自動申報、稅額共1.7億元，是五區國稅局中最多者。
實價登錄制度 可登房地總價
【經濟日報╱記者徐碧華／台北報導】2011.10.12 04:34 am
政府推動實價登錄制度，內政部地政司司長蕭輔導昨（11）日表示，尊重市場交易的習慣，可以只登錄房地總價一個價，不強迫房價和地價分開登錄。
國民黨的行政、立法黨政平台希望涉及實價登錄的地政三法能列入優先審查法案，本會期完成立法，包括平均地權條例、地政士法和不動產經紀業管理條例的修正草案。
台中市府四塊土地標售 後奢侈稅時代風向球
【經濟日報╱黃啟菱】2011.10.12 05:39 am
聚合發建設總經理祁興國昨（11）日表示，今年台中房市的重頭戲，將會是年底前的台中市政府標地，11月起連續展開四波土地標售，總標售底價逾86億元，目前已有不少建商表明將進場搶標，包括七期、11期、12期等區域最熱門，預估總標價將超過120億元。
這次標售也是台中縣市合併升格後、首次公有土地公開標售，同時是台中地區標售土地規模最大的一次，在後奢侈稅時代別具意義。
國宅租售 明年標準趨嚴
2011/10/12【聯合報／記者李順德／台北報導】
二○一二年「國民住宅出售出租對象家庭收入標準」已出爐，出租出售標準均趨於嚴格，台北大龍峒出租給年輕人租用的一○三戶國宅，標準將受影響，台南市也有二○八戶租約已到期國宅，受新標準限制，均得重新適用新標準、新租約。
內政部表示，標準是參考主計處公布的平均每人國民生產毛額及家庭收支調查報告所擬訂；國宅出售是以收入在百分之五十分位點以下家庭為照顧對象，出租是以收入在百分之二十分位點以下家庭為照顧對象。
因五都新建置，部分縣市改納直轄市標準，台灣省出售標準是家庭收入八十八萬以下，出租是四十六萬以下；二○一一年台灣省出售標準是一○三萬以下，出租是五十六萬以下。
而台北市出售的標準是家庭收入一百四十八萬以下，出租是九十二萬以下；與二○一一年相較，出售是一百五十八萬以下，出租是九十九萬以下，標準較為嚴格。
新北市出售標準是家庭收入一百四十四萬元以下，出租在八十九萬元以下；台中市出售標準在九十六萬元以下，出租在五十三萬元以下；台南市出售在九十七萬以下，出租在五十二萬以下；高雄市出售在九十七萬以下，出租在五十三萬以下，均較二○一一年標準嚴格。
華固前9月EPS 8.89元
奪營建股獲利王 興富發 長虹逾7元
2011年 10月12日【蔡佩蓉╱台北報導】
上市櫃營建股1~9月獲利出爐，華固(2548)奪下獲利王，每股純益(Earnings Per Share，EPS)8.89元、興富發(2542)與長虹(5534)也都超過7元，至於手中握有信義區豪宅「皇翔F4」大案的皇翔(2545)，尚未公布結算業績，但被法人視為第4季最具獲利爆發力的個股。
近年上市櫃建商大舉推案，今、明2年是營收認列高峰期，因此財報獲利不受政府打房影響，昨日華固公布1~9月營收68.19億元，EPS 8.89元，長虹營收35.9億元，EPS 7.19元；上周興富發也公布營收169億元，每股純益7.8元，法人預估，華固、長虹、興富發今年皆可望挑戰EPS 10元。
皇翔本季獲利潛力股
皇翔惜售的建案「皇翔F4」總銷金額約200億元，原估9月正式開案，不過，皇翔建設發言人游玉華表示，開賣時間尚未確定。皇翔1~9月營收42.59億元，法人表示，預估EPS為5.5元，即便第3季營收僅4.34億元，獲利仍十分被看好，若持續認列「皇翔F4」，可望成為第4季最具獲利爆發力的營建個股。
元富證券投顧研究員張婉珍表示，選前房市氣氛偏空，建商推案相對保守，大多延至選後才將開案銷售。
預估4大建商於第4季的推案量約300億元，包括長虹位於台北市內湖區「長虹天璽」及南港區「長虹菁英」總銷各為87億元、10億元。
4建商Q4推案300億
而華固建設位於新北市大台北華城的禾豐特區案，總銷40~50億元，基地面積約7000坪，華固建設發言人劉若梅說：「一拿到建照就開工，採邊建邊售，將推41棟獨棟別墅。」興富發則在中山區推出總銷60億元「台北1號院」及士林夜市總銷90億元「金雞廣場」透天店面複合住宅大樓。
受到馬總統預定今日公布10年新建設，營建類股昨日大漲3.35%，類股指數261.13，且中工(2515)、新建(2516)、基泰(2538)盤中攻上漲停，漲幅皆超過6%。
2011年 10月12日【陳瑩欣╱台北報導】
台灣工銀信託部承銷的「駿馬一號不動產投資信託基金」(Real Estate Investment Trusts，REITs)，預計在今年12月中公開標售中鼎大樓21樓約231.57坪的資產，成為首檔處分旗下資產的REITs，處分利益最快明年第1季入帳、在明年9月配息，持有REITs的投資人可望配得每股0.23元至0.25元。
利益最快下季入帳
管理駿馬一號的台嘉國際總經理林裕仁表示，駿馬一號持有標的除中鼎大樓外，還包括台北市鄭州路的國產實業大樓及新北市中和區的漢偉資訊大樓，2007年以來租金收益率平均在4%以上，但目前股價不到票面，林大嘆：「太委屈」。
法人表示，駿馬一號持有中鼎大樓成本約每坪40萬元，以近期區域成交行情每坪均超過86萬元估算，市場預期獲利至少逾1億元，每股獲利約可增0.23元到0.25元，目前台工銀對這檔基金持股比率達9%，明年第3季可同步進補。
台灣工銀信託部資深經理黃存知表示，駿馬一號基金在2007年成立時納入中鼎大樓標的，期間中鼎公司租約到期，出租率一度降成0，但由於坐確敦化商辦題材，1年內出租率又拉高至飆破85%。
林裕仁表示，在處分中鼎大樓部分樓層後，未來回收資金，除配息給受益人外，也不排除購入其他資產，包括商辦、店面、商場、飯店等，將投資轉趨活絡，以多元化的投資標來分散風險。
打房查稅 預售屋補稅1.13億
2011年 10月12日【陳瑩欣╱台北報導】
打房查稅，北區國稅局局長吳自心昨指出，目前已就新北市板橋、三重、新莊、淡水、林口等地預售屋買賣擴大查核，到9月30號為止，查獲短漏報或已自動補報繳共223筆，補徵稅額達1.13億元；短期交易頻繁的成屋買賣也補徵64筆，補徵稅額達1400萬元。
查獲案件共223筆
至於奢侈稅核定裁罰的案件，吳自心表示，由於財稅資料中心初步提供的可疑筆數破7000筆，目前還在逐步篩選當中，預計月底完成第1波篩選動作，並展開查核。依規定漏報奢侈稅，最高可罰應納稅額3倍以下的罰鍰。
北區國稅局昨也指出，去年海關通報查到一間通訊相關業者，利用作廢的中華電信預付儲值卡（即如意卡）虛報出口退稅，從2006年到2008年間先後向台北市國稅局、北區國稅局詐領1500萬元退稅款，並漏報2700萬元的稅金，除應追回稅款以外，連補帶罰3年來的金額達5.4億元，目前全案還在蒐證準備移送檢調調查。
為避免類似案件發生，國稅局最近也擴大查核預付卡逃稅案件，遊戲業者的點數卡也成為焦點。
北市建物買賣 上月小升17棟
2011年 10月12日【馮牧群╱台北報導】
北市9月建物買賣移轉棟數昨出爐，總計3506棟較上月小幅回升17棟，不過已連續3個月低於4000棟，較去年同期衰退達22%。房仲分析，投資人信心持續受全球股災影響，連帶影響房市交易在谷底徘徊，而9月股市跌勢已緩，使籠罩在低氣壓的房市，可望踩煞車止跌回穩。
未降價買方觀望
去年台北市單月建物買賣移轉量約為5200棟，但今年6月奢侈稅政策上路，7~9月台北市建物買賣移轉棟數維持在3489~3618棟的低檔，交易低迷，住商不動產企研室主任徐佳馨表示，主因是屋主未如預期般降價，買方態度轉為觀望。據永慶房屋統計，9月台北市成屋每坪仍高達50.8萬元，僅較8月小降1000元。
天時地利不動產顧問公司總經理張欣民分析，今年9月反映的是8月房市交易，恰好也逢農曆鬼月，交易量不降反微增，顯示市場仍有自住及換屋需求。張欣民預估，歐債美債問題牽動國內房市，若危機順利平息，年底前交易量則可望維持在正負5%的持平走勢。
中山區總量最大
觀察台北市各區，中山區是今年總量最大的地區，永慶房屋美麗華店梁唐瑋表示，中山區客源仍以自住客、首購族居多。9月則以交易量月增86%的文山區表現最亮眼，住商不動產景美捷運店經理張重昇指出，文山區本來就有自住戶撐住基本買盤，市中心房價高漲後，又吸收來自大安、中正區的購屋客群，拉抬該區買氣。
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