不動產交易 實價課稅
【經濟日報】2011.10.04 03:28 am
馬英九總統昨（3）日表示，建構不動產交易實價登錄制度後，將逐步落實「實價課稅」。財政部擬多管齊下，利用實價登記區域交易資料，在土地增值稅、房屋稅、地價稅及所得稅，推動實價課稅制，買賣及持有非自用住宅者的不動產稅負會逐年調升。
馬總統舉行「黃金十年、國家願景」第二波記者會，主題為公義社會與廉能政府，並強調施政主軸之一是維護居住正義。他指出，政府將逐步落實不動產交易實價課稅，這是馬總統首度在黃金十年政策中納入該項政策方向。
社會公義六大施政主軸，其中居住正義部分，馬總統強調要增加住宅供給，打擊短期炒作房地產，實施「奢侈稅」外，還有其他措施。
馬總統指出，推動限期建築及課徵空地稅；建構不動產交易實價登錄制度，資訊透明化，並配合實價登錄制度的建置，逐步落實不動產交易實價課稅，以及推廣與輔導不動產租賃服務產業專業化經營，建置成交案件資料庫。
財政部指出，交易資訊透明化是實價課稅極重要的一步。
財政部將協調地方政府依據實價登記的交易資料，加速反映公告價格與市價的差距，促使土地增值稅、地價稅、房屋稅及所得稅，都能趨近市價課稅。
不過，財政部強調，採實價課稅原則，並不會導致自用住宅持有者稅負增加。高層官員表示，自用住宅土地及房屋的低稅率優惠不變之外，未來若涉及稅率或稅基調整，導致租稅負擔上升時，也會特別考慮排除自用住宅。
配合政府黃金十年國家施政願景，財政部也將配合檢討不動產稅制，非自用住宅的一般用地的累進稅率，將會合理調高。
【經濟日報╱記者黃啟菱／台北報導】2011.10.04 03:28 am
針對實價課稅議題，多數房地產業者認為，若無配套措施，市場必會陷入一陣混亂，有業者直言，實價課稅對地主衝擊最大，地主要繳更多的稅，如果轉嫁到土地價格上，房價恐怕會被墊高。
遠雄企業團董事長趙藤雄說，台灣的自有住宅有近800萬戶，若加上商用不動產，約1,000萬戶不動產，這些不動產當初都沒有登錄實際取得成本，未來又該如何評斷實價？
興富發建設董事長鄭欽天則呼籲，對於實價課稅議題，政府應先召開公聽會，聽取眾人意見；他認為，過往依照公告現值課稅，因為公告現值與市價還有一段落差、有調整的空間，政府可透過每年調高公告現值、逐步增加稅收。
永慶房仲集團總經理廖本勝說，實價課稅的依據應該是實價登錄，全台每年交易量約40萬戶，占既有自有住宅戶數約5%，也就是說，約要20年後才能達到100%的自有住宅都有實價；實價課稅若要執行，至少得在實價登錄上路十年後，才較有可行性，假如貿然實施，市場必有混亂期。
有一說是政府可能依照區域成交行情來評判實價，但廖本勝認為，每一間房子的價值都不同，即便是同一棟大樓，也會依照樓層、屋況而不同，若用區域行情估實價，實在不公平。
甲山林董事長祝文宇也覺得，實價課稅對地主的影響最大，以後地主要交更多的稅，勢必會轉嫁到土地售價上，建商要花更多錢買地，房價因地價墊高、當然也就會跟著上揚，造成反效果。
【經濟日報╱記者陳乃綾／台北報導】2011.10.04 03:28 am
馬英九總統宣示，將逐步推動實價課稅，淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰昨（3）日表示，推動不動產實價課稅，至少要有五年緩衝期準備配套，未來全民可一起監督，檢視這是否只是另一張選舉支票。
莊孟翰說：「既然建立實價登錄系統，就應實價課稅。」馬總統的宣示是「好的開始」，但要真正落實政策，除了政府決心，還須許多調整機制與配套措施，並協調中央相關部會與地方政府，過程「一定會遇到許多困難」。
莊孟翰認為，國民黨及民進黨兩黨選前皆提出不動產實價課稅政見，不管誰走馬上任，全民皆應監督政府有沒有為實價課稅做準備。
莊孟翰說，不動產若以實價課稅，現行的土地公告現值與房屋評定現值便可廢除，不分房屋或土地，全部以民眾登錄的實價來課稅。且政府落實不動產實價課稅，稅收可大幅增加，有足夠財源，就不會害怕以市價徵收土地。
【經濟日報╱記者蘇秀慧／台北報導】2011.10.04 03:28 am
因應高齡化社會到來，行政院明年開辦「以房養老」，初步規劃年滿65歲、無繼承人（無子女）、擁有房地產的老人，將房屋扺押給政府後，依房屋貸款金額，按月領取一筆現金到契約結束。
內政部社會司副司長陳素春昨（3）日表示，內政部已爭取到明年公益彩券盈餘將挹注「以房養老」業務3,300萬元經費，明年「以房養老」確定開辦，將先試辦100個名額，敲定由公股行庫的土地銀行代辦房貸業務。
「以房養老」首年開辦經費有著落，內政部吃下定心丸，近日將組跨部會專案小組，研議「逆向扺押房貸」相關細節。陳素春指出，開辦初期以都會區台北市、新北市和桃園縣需求較多，其他縣市符合資格者如有興趣，也歡迎加入。
「以房養老」逆向抵押貸款制度，美國、英國、澳洲、法國和加拿大等已開辦多年，政府確定試辦，老人福利制度明年跨出一大步。
根據內政部初步規劃，將由政府出資，土銀負責代辦手續。凡是65歲以上、無繼承人（無子女），擁有房地產的老人可將房屋抵押給政府後，由政府依房屋貸款金額，折算成20年或30年年金，每月將年金提撥到老人帳戶，等房貸戶身故或房貸期滿，房屋再由政府收回處理。
至於年金給付多少，依老人餘命、房地產價值、貸款成數、利率等估算有所不同，仍待跨部會專案小組進一步研議。官員說，貸款成數、利率估算，若參考國外經驗，可能會根據房屋的價值、借款人的年齡等條件。官員指出，以房養老的貸款成數，通常會比一般的房屋貸款成數低，利率會比一般房貸高。
【經濟日報╱記者徐碧華／台北報導】2011.10.04 03:28 am
內政部長江宜樺昨（3）日表示，不動產稅制的著墨是「移轉優先、持有在後」，持有中的「自用住宅稅率不變、非自用住宅由財政部決定」。
為符合居住正義，馬英九總統昨天公布的黃金十年計畫，在不動產稅制上承諾「不增加自用住宅稅率」，但會推動限期建築及課徵空地稅；同時要逐步落實不動產交易實價課稅。
江宜樺解釋，包括奢侈稅開徵、個案實價登錄都是針對不動產交易，先處理與交易有關的稅制，接下來才會處理持有部分。
持有的稅制是地價稅和房屋稅，隨實價登錄的案件累積成長，會調高公告地價和房屋評定現值慢慢接近市價，江宜樺說，這就是「擴大稅基」。
持有方面又區分成自用住宅和非自用住宅。江宜樺說，「黃金十年、國家願景」中寫得很清楚，未來十年自用住宅的稅率不會增加，包括自用住宅的地價稅稅率和房屋稅稅率。
黃金十年計畫沒有承諾非自用住宅的稅率不增加，江宜樺說，非自用住宅的部分怎麼調，將由財政部決定。
至於高房價地區增加住宅供給，未來一年，內政部將興建1萬戶以上的合宜住宅及社會住宅等；也要加速開發淡海新市鎮等。蓋完後下一步要如何走，江宜樺指出，視需求而定。
【經濟日報╱記者邱馨儀／台南報導】2011.10.04 03:28 am
南紡（1440）公司指出，南紡總廠的開發案即將啟動，重劃案最快11月動土，第一期8,000坪土地開發計畫將引進統一夢時代與五星級飯店，初期投資金額達百億元，最快三年後完工啟用，正式展開南紡的流通事業。
南紡採取商場用地先行開發的方式，提高整體區位的土地價值與開發效益，務求資產活化達到最大效果。商場部分與夢時代合作開發，減少資金投入的風險，以確保土地開發效益，一旦開始營業，未來夢時代台南分公司的營運與租金收入，將是南紡的長期收入。
南紡後甲總廠開發案將先進行重劃作業，目前初估商場投資金額達65億元，加上房間數200至300間的飯店與土地成本，開發金額超過百億元。
此案開發後可使用面積為商場用地1.6萬坪、住宅用地5,700坪。其中夢時代商場用地8,000坪，總樓地板面積4萬3,200坪。商場土地開發後，夢時代商場將結合東寧路商圈，形成台南東區的商業重鎮，預計分三期進行，全部開發完成約需十年時間。
南紡指出，目前確定夢時代的相關品牌都可望引進，飯店部分也與國內知名飯店連鎖業簽訂意向書。
2011-10-04 01:18中國時報 曾薏蘋／台北報導
聯合報報導，「內政部翻盤雨遮、屋簷不納登記」。內政部昨天表示，報載內容有誤；這是九十九年七月內政部委託建業法律事務所「研訂不動產登記法」所提的研究報告，但後來行政院及內政部已定調，維持「雨遮、屋簷登記但不計價」措施。
聯合報指出，內政部為顧及人民權利，已完成「不動產登記法」草案的研議，為避免建商披著「綠色建築」外衣、實際上卻灌虛坪，草案明定雨遮、屋簷及花台等，均不在「不動產登記」範圍內。
內政部昨天指出，內政部為回應監察院糾正建物虛坪灌水，損及消費者權益一案，自一○○年五月一日起實施「雨遮、屋簷登記但不計價」措施，納入預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，並要求積極查核建商所提供的預售屋定型化契約均應載明屋簷、雨遮不計價條款。
內政部地政司指出，當時內政部在九十九年七月，委託建業法律事務所「研訂不動產登記法」所提的研究報告，這部分該研究所研提的不動產登記，僅提供內政部未來立法時參考，未來立法仍須邀集專家學者、相關行政機關研商討論。但該研究所研提的報告，僅提供內政部未來立法時參考，目前仍依現行法規規定維持「雨遮、屋簷登記但不計價」措施，報載內容有誤。
2011-10-04 01:18工商時報 楊筱筠
銀行主管指出，太子敦南大樓出售案在太子汽車願意調降價格至90億元，並捨除董事長回租條款等條件後，可望在月底前售出。據了解，太子汽車正積極接洽潛在買家。
據悉，太子汽車對太子敦南大樓出售條款陸續放鬆，包括太子汽車集團願意將敦南太子大樓底價從底價102億元調降至90億元，並取消「大樓賣出後，太子汽車原董事長許勝發仍可再租回大樓」的相關回租條款。
2011-10-04 08:57時報資訊【時報-台北電】
財政部國產局將在今（4）日，公開標售台北市台北大學附近興安街，及南港昆陽街2塊50年設定地上權的國有土地，並以權利金底價共22.25億元，公開招標。此外，也將公開標售高雄市第1筆地上權國有地，權利金底價1億6,815萬元。惟這次標售地上權國有地，3標統統設有京站條款、即設下不得轉讓第三人的門檻，因此大型建商興趣缺缺，預期搶標機率不高。
國產局北區、南區辦事處今天將公開標售3標地上權國有地，包括台北市中山區興安街、南港昆陽街209號，及高雄市楠梓，被視為第4季地上權土地市場熱度的溫度計。
長虹建設財務長陳茂慶表示，長虹並沒有展開評估，由於股災陰霾揮之不去、年底選舉引發政策打房氣氛凝重，再加上這2標地上權土地有京站限制條款，建商同業觀望氣氛。
冠德建設副總經理洪錦欽表示，冠德初步評估台北大學旁、南港這2標後，認為限制不得移轉或信託第三人的條件不合理、有些銀行也傾向不作這類地上權融資，對於建商來說，財務操作不夠靈活。(新聞來源：工商時報─記者蔡惠芳、陳懷瑜／台北報導)
2011-10-04 07:47時報資訊【時報-各報要聞】
房市管控見效，特定地區放款集中度及貸款成數下降，央行內部評估，房貸風險「已經受到控制」。央行高層官員指出，銀行放款地區已有平均化的趨勢，特定地區房貸占銀行總房貸比重，已從先前的64％降至56％。
央行明（5）日將至立法院財委會報告業務，央行特別在行業務報告內容指出，台北市和新北市13區等特定地區，因受到放款成數及利率限制，房貸放款成數已從去年7月的64.14％降到56.12％，利率則從原先1.94％提高到2.19％。
央行報告也指出，從建物買賣移轉棟數來看，跟5月相比，8月台北市減少22.32％，新北市減少24.67％，是連續第3個月下滑。
各種數據都顯示，房市在政策影響下已有效降溫，但央行強調，為維持金融穩定，將繼續執行土地抵押貸款和特定地區購屋貸款規定，短期內沒有「退場」打算，銀行若有疏失，央行也會促請改善。 (新聞來源：工商時報─記者藍鈞達／台北報導)
2011年 10月04日【林巧雁╱台北報導】
央行總裁彭淮南明日將赴立法院財委會報告業務與央行預算，根據已印妥的業務報告，內容強調台幣匯率波動較其他國家穩定，房價也因房市控管與奢侈稅開徵達到抑制效果，預料「匯率」與「房市」將是立委質詢老彭的焦點。
央行報告指出，第2季全國建物買賣棟數減少8.8%，7月再降為17.5%，台北市與新北市減幅近3成最大。5月以來大台北成屋價已緩步下降，新推案因成交量縮，漲勢也漸緩。業者推案也轉趨保守，8月台北市與新北市買賣棟數與5月相比減少2成以上。
建物買賣棟數降溫
不過第2季成屋與新推案房價同創歷史新高，分別較同期上漲8.2%與14.6%。近來台北市精華區商辦大樓拍賣也屢創高價，上周頂禾開發以46.2888億元、溢價72.7%標下華票總部敦南大樓，每坪約171 萬元，土地每坪約1402.7 萬元，再創新高價。
至於匯市方面，新台幣近期大幅走貶，引發外界與央行兩方的論戰，昨台幣收盤，以30.587元兌1美元，貶值8.1分，成交量12.65億美元，創今年以來低點。
央行指出，昨天台幣波動幅度與其他貨幣相比最小，較上周五貶值0.26%，澳幣、星幣、印尼盾、歐元貶值都超過1%以上。
央行指出，近來因歐債危機升高，市場避險增加，美元止貶回穩，台幣匯率維持28.6~29.01元狹幅調整。金融危機前後，台幣匯率較其他國家相較穩定，比如96年底至今年9月28日3年多來，台幣波動4.16%，韓元14.48%，韓元波動幅度是台幣3.5倍。
央行重申匯率採「彈性管理、浮動匯率」機制，保持台幣動態穩定，也會密切注意匯市跟外資動向。
華固宏普台肥目標價腰斬 長虹遠東新打6折
2011年 10月04日【張家豪╱台北報導】
中國信用緊縮、國內政府打房，第3季以來，台灣房市交易量和房價急速萎縮！花旗環球證券全面看空未來6個月房地產景氣，昨日一口氣調降5檔資產營建類股投資評等，其中華固（2548）、宏普（2536）、台肥（1722）目標價大砍至56、20和66元，僅剩原本目標價一半，長虹（5534）、遠東新（1402）也降到65、32元。
花旗環球證券中小型股分析師邱義昇表示，中國信用政策緊縮，中小企業資金匯回大幅減少，再加上國內政府祭出奢侈稅抑制房價高漲氣焰，第3季台灣房市交易量和房價都急速萎縮。
以7月來說，交易案件只有2萬8310件，較去年同期衰退了17.5%，而且8、9月交易案逐月下滑1成。同時，7月預售屋價格下跌了2~6%。
由於營建業者主要依靠資金周轉、財務槓桿的方式運作，在資金動能減弱、交易量衰退下，房價還有走跌的空間，而且直接衝擊業者財務狀況。
台北房價看跌5%
雖然時序已進入總統大選前倒數3個月，自2000年以來，選前房市景氣還會有一波高峰，但是他認為，總體經濟狀況不佳、政府祭出的房市降溫政策效應逐漸顯現、總統選情不確定性因素干擾，今年會有意外發生，房地產選前難有行情可言！
他預估，未來6個月，台北市房價會下跌5%左右、新北市則下跌5~10%，至於6個月後的房市走向，端看明年1月的總統大選結果而定。因此，全面看空房地產景氣，將長虹、遠東新評等降至持有，華固、宏普、台肥則降至賣出，目標價分別從113.86、50.49、110.69、46.37、132降到65、32、56、20和66元。
除了下游資產營建業者之外，高盛證券看淡上游水泥等基礎原物，昨日下修台泥（1101）今明後3年獲利預期5%、18%和27%，每股稅後純益下探2.69、3.41和3.69元，目標價降至34元。
高盛降台泥至34元
雖然第4季因為反傾銷稅上路，國內水泥價格可望漲10~15%，但高盛傳產分析師王騰傑指出，房市景氣急凍，明年國內水泥會微跌1%。台泥等水泥業者還會調降稼動率，以維繫水泥價格走勢。
2011年 10月04日【陳瑩欣╱台北報導】
金融重建基金（RTC）釋出台北101百貨公司股權的空間浮現。RTC相關成員透露，中聯信託手中對101公司逾15%持股，將在3個重要原則下釋出：1、每股售價不可低於16元、總交易金額要在22億元以上；2、整包銷售，絕不拆分；3、政策同意釋股。
官員表示，101在減資前，市場最高成交行情約每股14元，RTC相關成員內部評估，在101減資後，每股售價應可衝至16元以上，交易金額高於22億元的持有成本價，由於頂新魏家目前對101持股37%，與泛公股44%相距不遠，魏家有意加碼收購目前RTC持有的15%股權。
開出釋股3條件
目前國泰金、中信金對101持股皆達3%，被外界視為頂新魏家加碼掃貨的對象。
不過中信金表示，到目前為止沒有為了101與魏家有任何接觸，公司方面也還沒有釋股打算。魏家想要持有101，向RTC洽購機會較大。
官員指出，財政部內部盤算，魏家對官方「尊敬」有加，暫不致於出差錯，明年9月董監改選，在中聯信託持股不變的前提下，「泛公股」推舉的林鴻明連任應該不成問題。
無礙公股主導權
熟知RTC作業流程的財金官員指出，為了避免股權拆售以後，主力買家意願降低，打壞市場的行情，目前官方仍然傾向整包銷售的方式轉讓，除了頂新魏家以外，未來101股權也有機會由泛公股承接，包括合庫、兆豐金、台灣菸酒等金融機構買下的話，公股主導權並不會受到影響。
9月法拍金額 不到去年一半
2011年 10月04日【林帝佑、蔡佩蓉╱台北報導】
信義房屋最新調查指出，52%民眾認為總統大選影響房市，要等明年元月選後再入市；對第4季及明年房價，半數受訪者看壞。由於全球財經局勢丕變，逾6成民眾購屋資金縮水，也影響法拍市場9月全國拍定金額創18個月新低。
信義房屋於2011年9月24日~10月01日進行購屋意向調查，總計回收1434份問卷，調查發現半數民眾看壞房價，且國際金融情勢動盪，有61%民眾購屋資金在此次股災受到侵蝕，甚至有8%民眾購屋資金因此減損逾3成。
量價恐續下修
信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮表示，高房價時代，民眾對外在環境變動特別敏感，包括如股災、歐債、大選等，沒有急迫購屋需求的民眾自然保守觀望，第4季房市發展保守審慎。美商ERA易而安不動產研究中心經理李恆宇則說，選後不確定因素減少，明年第2季政經狀況相對明朗穩定，但目前看來量價將持續下修。
東森房屋信義敦南加盟店店長劉明田坦言，不看好第4季房市，「傳統旺季不旺」，預售屋推案約在雙十節前後結束，房價應會從郊區、量大的重劃區如新莊、林口開始修正。住蘆洲的29歲上班族Irene表示，「現在房價太高人人喊打，民眾很期待候選人會端出什麼『牛肉』，還是等大選完，看政策走向再決定購屋動向。」
也因全球經濟動盪，下半年法拍市場一片冷清，甚至9月全台法院拍定總金額創下近2年來新低，據山水資產管理統計，9月全台拍定總金額為33.9億元，較去年同期79.03億元，減幅達57.1%。
搶標熱況不再
山水資產管理執行副總丁建生分析，今年以來每月釋出法拍案件平均約4千件，但拍定總金額一路從3月奢侈稅消息釋出後下滑，加上市場優質物減少，已難有去年頻創高價瘋狂搶標的情形。104法拍網總經理籃茂山就說：「未來股市若續跌，房價也將面臨下修壓力。」
以台北3大法院指標來看，9月平均競標人數為3.27人，少於去年同期4.09人，得標率也由去年21.6%升至30.6%；投資人因股災資金縮水，平均加價率為11.9%，同樣不及去年的15.92%。
市民大道直通南港 周邊房價看漲2成
2011年 10月04日【蔡佩蓉╱台北報導】
台北市又多一條主要幹道，松山、南港段鐵路地下化過後，9月初已公布命名為「市民大道六~八段」，道路貫穿松山、信義、南港區，未來可由基隆路一段直達研究院路，房仲指出，不僅車程可減少5~10分鐘，由於道路周邊綠化程度提高、改善住宅環境，房價看漲2成左右。
「落後指標」翻身
北市東邊區塊新幹道即將落成，8月中旬民眾票選「市民大道」及「桂花香榭大道」，最後由市民大道勝出，鐵路改建工程局公關室副工程師鍾承憲說，訂10月23日在南港車站舉行通車典禮，未來有助舒緩台北市中心至南港一帶的交通流量。
目前六至八段劃分為基隆路一段至南港區中坡北路、中坡北路至向陽路及向陽光路至研究院路，也宣告自台北車站到松山車站、南港車站3站新銜接點。住商不動產八德加盟店店長蘇金城說，鐵道周邊本為房市「落後指標」，現在是新亮點，目前八德路舊公寓每坪約40萬元，有2成上漲空間。
蘇金城指出，松信路至松山車站有大量綠化及釋出地下停車位；21世紀不動產內湖五期加盟店經理黃培修表示，通車後從基隆路一段至南港可少5~10分鐘車程，臨路1樓可望產生店面價值。
今年25歲、住汐止在北市松山區工作的Jerry說，因平時騎車上下班，多要繞道內湖再到汐止，開通道路會便利很多，未來若存購自備款，也打算沿線看屋買房。
創造新門牌效應
新的道路落成後，附近民眾可變更門牌，北市民政局門牌科承辦員吳志強說，臨路住宅可經實勘改門牌。黃培修說，市民大道雖一般聯想到高架橋，但路段能見度仍較南港區小弄高，因此也可能創造新門牌效應。
2011年 10月04日【周承諺╱台北報導】
美國法拍屋正式進軍台灣房市！台灣移民業者與美國物業公司合作，在台販售美國法拍屋，價格約25萬美元、750萬元台幣，有60間以上房屋可供銷售，總價超過台幣1.5億元。業者表示，美國股市正逢崩盤性衰退，現在入手風險低，投報率可逾5%。
3棟總價750萬
主辦活動的多明麗國際顧問有限公司表示，相較於台灣租金投資報酬率只有1~2%，佛羅里達州法拍屋獨棟每組3棟總價台幣750萬元，房屋約40~60坪不等；購買後可委託美國物業公司代租，3棟租金每月共2000美元，租金投資報酬5%以上。
根據美國「標準普爾」（S&P，Standard & Poor’s）房價指數資料顯示，今年3月底除了華盛頓外，19大城市房價皆創下歷年新低，地產大亨川普於8月中表示他將生平首次「棄房炒股」，顯示房地產業持續低迷。
日本信義房屋專案經理李芊億表示，相較於台灣租金報酬率偏低，日本東京都內新屋也有4.5~5.5%的租金報酬率，不過值得注意日本第4季政府公告，低於3千萬日圓以下的房屋將無法再貸款，投資民眾須先考慮自身財力 。
所得須申報稅負
卓群聯合會計師事務所所長韋月桂表示，根據2006年實施「所得基本稅額條例」，個人在國內與國外的應稅與免稅所得，合計超過600萬元，須申報最低稅負20%，民眾置產時仍須注意。
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