不動產交換 也要課奢侈稅
2011/10/31【聯合報／記者陳美珍／台北報導】
為了防弊，「交換」持有不到兩年的非自用不動產，也要課徵特種貨物及勞務稅（奢侈稅）。
財政部官員昨天表示，「交換」視同買賣行為，且規定交換的不動產如果不等值，雙方要按換出或換入不動產的時價，擇其較高的價格核稅。
財政部規定，不動產所有人如以非自用不動產進行交換，如持有期間都不達二年，兩人將被視為是買賣不動產，都要繳納奢侈稅。
舉例來說，A與B持有不達二年的非自用不動產各一筆，A所持有的不動產價值1,500萬元，B持有者2,000萬元，雙方決議交換，B再就不足差額提供A現金補償。
財政部表示，兩人的交換行為，涉及奢侈稅課徵範圍，A與B各自都要繳交一筆奢侈稅。在交換不動產採從高計稅的原則下，A及B的奢侈稅計稅價值是2,000萬元。即如以10%的稅率計算，兩人各自要繳納200萬元奢侈稅。
不過，並非所有交換不動產的行為都會被課奢侈稅，財政部表示，有幾種情形，交換雙方未必需要繳交奢侈稅，包括：一、交換雙方持有的非自用不動產其持有期間都超過二年時，雙方均可免課奢侈稅；二、其中有一方持有超過二年，可免徵奢侈稅；但交換持有未超過二年的非自用不動產的另一方，仍要按換出或換入不動產價值從高繳納奢侈稅。
三、交換的貨物若一為非自用不動產，一為奢華貨物（如高價豪華汽車）時，僅有以非自用不動產做為交換者，須課徵奢侈稅；以奢華貨物做為交換者，因奢華貨物只在出廠時課稅，其後無論多次轉手均不再課稅下，也免另加徵奢侈稅。
財政部規定，「交換」應課徵奢侈稅的不動產所有權人，應在訂約後30日內向戶籍所在地國稅局申報。如未申報，被查獲除需補稅外，還要漏稅額處三倍以下罰鍰。
買屋斡旋金擬規範 上限房價1%
2011/10/31【聯合報／記者何醒邦／台北報導】
房仲業者收取買房斡旋金爭議頻傳，內政部初步研擬，未來斡旋金的上限不得超過房價的百分之一；如果斡旋不成、何時返還等權利義務，也將有更明確規範。
房仲公會全聯會理事長李同榮表示，斡旋金明文化可減少糾紛，因此樂見其成，但上限訂多少還可再討論。目前全案仍在行政院消保會審議，最快年底可達成共識。
房仲業者說，民眾如果要買房子，對屋況覺得很滿意，準備和屋主談價格時，通常有「要約書」與「斡旋單」兩種選項；要約書只須要買方簽名，斡旋單則要拿出現金，雖然效果一樣，但通常為了展現誠意，不少房仲人員會要求買方拿出斡旋金。
不過，政府目前對斡旋金並無規範，造成部分房仲漫天亂喊價，有些情形甚至喊到房價的十分之一。
內政部初步規劃，法規上無「斡旋金」的名詞，未來將以「保證金」方式稱之；將來消費者準備談價時，委託承購契約書上同樣有兩種選項，一是原來的要約書，另外則是「支付保證金」，但保證金不得超過房價的百分之一。而且保證金何時轉為訂金、何時該返還，甚至買方反悔的沒入等權利義務，也會明確規定。
消保會法制組長陳星宏指出，目前方案仍由產官學各界討論中，但他表示，在買賣還沒成交之前，就要買方付出一筆錢，對買方也是一種困擾；將來在房價資訊透明後，還有無必要付斡旋金？希望年底前能得出共識。
【記者劉俐珊／台北報導】信義房屋表示，斡旋金方面，現金部分不超過10萬元；若開票，收取交易金額5%，但以50萬元為上限；高總價房產則以個案處理。
永慶房屋表示，斡旋金現金部分不超過10萬元，視個案而定；住商不動產的斡旋金3%以下，現金部分不超過10萬元，高總價房產以個案處理。
房價止不住！愈買愈小
2011/10/29【聯合晚報／者游智文／台北報導】
北市房價Hold不住，購屋人只好愈買愈小。信義房屋調查，北市2009年第三季有43%的民眾購買三房產品，但今年第三季只剩36%。其中以往市場主流產品「三房兩廳兩衛」減幅最大，目前占比只剩23%，也就是每百人只有23人要買這樣的房型。
相反的，小宅產品則是快速崛起。2009年第三季北市套房及兩房占整體成交比重為36%，但今年第三季已上升到43%，數據顯示，很人從三房兩廳兩衛住宅直接跳到改買兩房一廳一衛住宅。
信義房屋企研室表示，三房兩廳兩衛產品因有三個房間，兩個衛浴間，早上起床不用排隊等廁所，也有較好的生活轉換空間，是市場公認標準型的產品，也長期受到一般家庭青睞。
但過去幾年北市房價連年上漲，金融海嘯後，漲勢更如脫韁野馬，在市中心標準三房產品總價動輒2000萬元起跳情況下，多數購屋人已難以負擔，只得另謀出路。
一種是沿捷運向外購屋，信義代銷發現，台北市外圍第一圈的精華區段，總價1200萬元以內的兩房加車位，近一兩年來相當搶手，新案推出通常最快賣完的的都是兩房的物件。
另一種則是選擇留在台北市中心內，但轉買小宅。像松山區永春商圈就很明顯，當地的海華社區，因都屬三房兩廳兩衛格局，以往相當搶手，很多人排隊要買，但金融海嘯後至今一坪漲了快20萬元，目前行情來到70萬元，客群也大幅減少。
相對的也在附近、捷運永春站上的E.A.T的套房產品，在奢侈稅上路之後，交易狀況仍相當穩定，買方購屋動機除了置產收租外，也有很多人買來自住，是後奢侈稅時代表現相對活躍的產品。
房仲業者分析，北市歷經金融海嘯、奢侈稅打房以至這波二次衰退危機，房價都無法撼動，未來大幅回頭機率愈來愈低，在此情況下，民眾市區購屋愈買愈小將是長期趨勢，小宅可望進一步成為台北市場最大主流產品。
高雄 掀旅館開店潮
【經濟日報╱記者吳秉鍇／高雄報導】2011.10.31 03:55 am
看好陸客市場將持續增長，高雄三、四星級旅館業掀起投資熱潮，高雄市旅館公會統計，今年前十月，總共有10家新業者開張，總投資額逾20億元，新增約1,100個房間，增幅20%，為歷年來首見。
高屏觀光產業聯盟總召集人、漢王飯店董事長林富男表示，自2009年3月陸客來台旅遊團數爆發出一波高峰期後，雖然這兩年來，陸客市場起伏不定，但包括外來、本地同業紛紛展開加碼卡位行動，並自今年初起，陸續浮上檯面。
首先是福容連鎖飯店砸下9億元、擁有250個房間的高雄店拉開序幕；隨後有陽光飯店新館、西子灣愛河店、愛河戀鹽埕店、林森會館、艷時尚、宮賞藝術會館、玫瑰森林等。
目前剛試營運的，是由高雄市前百貨公會理事長楊政誠投資的鳥巢飯店，以及康橋商旅斥資約4億元、擁有200個房間的站前店。
他進一步說，上述10家旅館總共房間數約1,100間，等級清一色介於三星、四星，若以去年高雄此類旅館約近5,000個房間估算，新業者和新增房間數都成長逾20%，並普遍鎖定陸客市場為經營主力。
高雄市旅館公會指出，一些同業紛紛收購舊飯店進行「拉皮」重新營業，或是買舊大樓整建為飯店，搶占陸客市場，業界正面臨一場重新洗牌大戰；值得注意的，房價行情正呈現混亂局面，基本上，目前一晚間房價從1,200元至1,800元不等，價位落差頗大。
公會理事長劉坤福表示，陸客市場競爭激烈，加上業績起伏不確定性，部分業者已開始「選邊站」，退守「散客」市場。
【經濟日報╱記者周義朗／台北報導】011.10.31
輪胎廠建大、正新兩公司共220億元的新廠投資案將啟動，彰化縣政府昨（30）日表示，建大在彰南工業區的新建廠房，最快明年底動工，正新也有望跟進。建大董事長楊銀明表示，歐美景氣雖然不佳，台廠夾著成本優勢，未來將可擴大國際版圖。
楊銀明與彰化縣長卓伯源今年3月簽訂「投資彰南產業園區備忘錄」後，歷經七個月，投資案審查總算塵埃落定。昨日彰化縣政府與建大合辦「建國百年輪轉五十建大盃卦山鐵馬逍遙遊」時，縣政府透露，建大彰南工業區轎車胎廠房已於10月獲內政部同意興建，現階段只剩工業區開發商招標工程結束後，即可讓建大動工興建，預計最快明年底可動工。
據了解，建大這座廠房主要生產轎車胎，日產能2.5萬條，動工後將可在2014年開始投產。受限中美輪胎特保法，不少大陸台商輪胎業者已將專營外銷美國的產線拉回台灣，正新、建大亦是其中之一。特保法是自2009年9月底美國對於大陸進口的輪胎產業所祭出的關稅措施，原有關稅基礎為45%上，之後三年分別加徵35%、30%和25%的附加關稅。
楊銀明說，在彰南工業區的投資，也是看好歐美輪胎市場需求仍大，由於台廠擁有價格優勢，隨著歐美經濟環境不佳，反而成為建大拓展歐美市場機會。
除了建大，國內輪胎龍頭廠正新，2009年與彰化縣簽訂「投資彰南產業園區備忘錄」，受到彰南工業區環評影響至今尚未動工，該投資計畫金額120億元，專產以全鋼絲大卡車胎（TVR）的廠房，也有望在明年底動工。
而若兩家公司同時投資的話，將成為彰化縣近年來最大的投資案，總投資金額高達220億元，且可創造當地約4,000個工作機會。
彰南科技園區為原溪州工業區，面積98.87公頃，因故未能進行實質開發，目前仍是一片甘蔗田。為加速開發進度，彰化縣長卓伯源指示縣府將工業區之變更作業與委託開發同步進行方式辦理，以符合投資廠商需求。
【經濟日報╱記者龍益雲／桃園報導】2011.10.31 03:55 am
全球不景氣之際，地方投資仍熱。啟翔輕金屬科技創新園區11月1日取得土地，預計12月動土、2012年全線運作，在整體產業鏈集聚的效應下，初估一年創造100億元產值。
啟翔輕金屬科技董事長陳百欽說：「這是台灣鋁業的創舉。」啟翔輕金屬創新園區是力霸鋁業舊廠區，面積5.6萬坪，可惜力霸建立品牌卻未產生效益，啟翔明天正式取得使用權，規劃為台灣鋁產業聚落，以一條龍生產線，達到降低成本、提升競爭力目標。
陳百欽表示，明天正式取得20年的使用權後，12月動土興建標準廠房，估計半年就可完工，目前共有12家相關產業鏈進駐，未來相關產業不僅可就近取得原料供應，也大幅減少包裝、運輸、倉儲等成本，在這些效益下，還能達到提升產品精密度。
台灣鋁產業過去仍過於分散，導致經濟效益不易發揮，尤其面對大陸大型化、集團式經營的競爭，全台年產值約200億元，在啟翔輕金屬創新園區啟動後，陳百欽強調，此舉不僅創造100億元年產值，也擴大全台產業產值到250億元。
他並強調，受惠產業聚落成型、一條龍生產線，產品精密度可提高20%以上，不僅降低不良率，也因品質提高可跨入高科技、3C、醫療產業的應用，提高業者的附加價值。
陳百欽說，過去台灣相關產業集中在鋁門窗，在近年科技產品重視散熱的趨勢下，鋁成為重要的原料，也是業界可以發揮的空間，他自己經營的啟翔輕金屬科技，也逐漸從鋁門窗跨入到電子電機領域，例如太陽能、發光二極體（LED）等綠能產品占營收逾20%、3C產品也超過30%。
鄰近國道交通便利 平價吸背包客
2011年 10月31日【周承諺╱台北報導】
今年商辦交易不受奢侈稅影響，尤其屋齡舊的B級商辦交易熱絡，近來有商旅業者看中建國北路銜接高速公路的便利，砸10億元買下整棟商辦改裝成商旅。房仲業者表示，建國南北路交通便利，原本高架橋是房地產的嫌惡設施，房價格因此相對便宜、拉高回收效益，建國南北路沿線已有多達9間旅館，堪稱「商旅一條街」。
曾出租給蕃薯藤做為總部大樓，位於建國北路一段140號的商辦大樓，今年中已由洛碁公司買下，該公司目前已在林森北路經營商旅，打算加碼拓點。以貸款金額推估這棟地上11樓、地下3樓的商辦大樓，約以10~11億元價格取得，每坪價格約60萬元，洛碁表示整棟將做為商旅。
而僅相隔一條馬路的南京東路163號，地上8樓、地下1樓的大樓，也由旅館業者「舞衣新宿」進駐裝修，瞄準建國南北路這塊商旅市場商機。經常往返南北經商的King表示，由於工作關係赴台北開會，過夜只須有乾淨舒適的環境休息，平常會選擇建國南北路商旅下榻，因便宜且交通便利。
美麗信入住率8成
建國南北路全長6公里，目前沿線共有3家觀光飯店與6家商旅，現在又新增2家競爭者，戰況激烈。業者分析，建國高架橋原本屬嫌惡設施，會導致房價較低，但旅客不會太在意，反而可讓商旅業者低價取得不動產，且直接銜接國道一號，交通便利，環境單純、平價住宿成為團客及背包客的最愛。
根據交通部觀光局統計，位於建國南路、市民大道口的美麗信花園酒店，今年上半年入住率高達8成以上。美麗信花園酒店表示，鄰近高架橋且銜接高速公路直通機場，加上同房型、房價比其他市中心觀光飯店便宜3成，目前日籍住客高達5成，陸客也有1成左右。
店家租金跟漲2成
商旅飯店也帶動附近商圈轉型，永慶房屋南京松江店店長蔡孟龍表示，美麗信花園飯店之前周遭店面主要販賣家電，自從開放陸客自由行後，增加2家鳳梨酥店，台灣傳統小吃牛肉麵店也開始增多，瞄準陸客做生意，帶動附近租金成長1~2成。
「商旅一條街」建國北路又比建國南路段熱絡，永慶房屋新生店店長張安萱說，建國北路鄰近松江路，捷運蘆洲線開通後增設南京松江、行天宮站，鄰近民權東路松山機場，加上國道一號銜接，陸客從機場或國道來玩都很方便。
2011年 10月31日【周承諺╱台北報導】
除了台北市建國南北路的商辦買賣，近期內無論是南北都市，都有整棟大樓出售的案例，其中還包括整棟飯店待售。
仲介業者表示，前來接洽的客群各行業都有，除了一般買賣擬做為商辦大樓外，詢問最多的就屬飯店業了。
每坪要價112萬
負責銷售松江路友利大樓的李姓仲介表示，除了飯店業者外，這類型的大樓也是保險公司、財團的最愛，不過由於地段考量，大部分保險業者會設點在更精華地區。友利大樓目前開價14.8~16.8億元，總樓地板面積1493坪，平均每坪要價112萬元，但銷售已1年尚未成交。
此外，高雄地區也出現整棟飯店販售情況，位於七賢一路的瑞谷旅館開價1.5億元，總樓地板面積716坪，每坪開價約20萬元。
位百貨商圈搶手
負責仲介的郭經理表示，此種類型商品若以飯店形式經營，年投資報酬率可達3.5％，現在已經有多家連鎖飯店業者洽談，購買後只要再稍加改裝就可以立刻營業。
住商不動產高雄七賢店店長陳輝雄表示，以七賢一路中古屋行情開價每坪18~20萬元，飯店開價20萬元具備室內基本裝潢，價格合理，但飯店進駐仍需計算裝潢成本花費，來評估投資報酬率。而七賢一路鄰近高雄捷運黃線信義國小與文化中心站，周遭有大統百貨和平店商圈，兼具交通與生活機能。
