千億商機 9大公辦都更案招商
2011/09/08【聯合晚報／記者游智文／台北報導】
大型公辦都更案近來招商頗有不順，營建署與各縣市政府協調研商對策後，今天重新出發，下午在台北國際會際會中心舉辦都市更新投資說明會，展示北中南9大指標都更案，總投資商機將近1000億元。
營建署表示，其中有部份為首次招商，有些曾流標，但已調整開發方式，預料對開發商更具吸引力。開發模式則以設定地上權或都市更新權利變換為主，也有部份土地採專案標售方式。
商仲業者表示，去舊換新的大型都市更新案，除了可使區域風貌改變，提升環境品質，另外藉由多元的開發，也有助於區域發展及生活機能，並為開發商帶來業績及商機。由於民間都更案整合困難，業者多對公辦都更案有著極高興趣，只要有獲利空間，業者就會有興趣。
今天的都市更新投資說明會，營建署表示，事前就有100多家建商報名，另有觀光業、金融銀行業等，不少銀行對都更融資相當有興趣，多家銀行甚至專門成立都更部門。
今天招商的9大指標都更案，分別為南港調車場案、新竹火車站更新案，基隆火車站及西二西三碼頭更新案、基隆和平島南側水岸活化案、台中體二都更案、豐原火車站更新案、台南運河星鑽、宜蘭蘭城之星以及台鐵高雄港都更案。
其中規模最大，也最受市場注目的位於台北市南港區的台鐵南港調車場案，開發面積達5.4公頃，預計打造星級飯店、商場、百貨及高級住宅，估計總投資規模將達300億元以上，營建署表示，此案是首次公開，預計年底正式招商。
另外包括基隆火車站、新竹火車站、台南運河星鑽投資規模也都達百億以上，總計9大案總投資商機達967億元。
營建署表示，今天招商的都更案有一些之前曾流標，相關機關經檢討後，不少個案已調整招商條件，如採分期、分單元開發，降低投資規模，讓相關產業更有興趣，以期都市再生榮景能早日實現。
新北市 5年內新大樓漲幅高
2011/09/08【聯合晚報／記者游智文／台北報導】
一項統計顯示，新北市5年內新大樓過去3年快速翻紅，不論預售屋、1年新成屋、5年內大樓住宅，自2008年以來，漲幅都在3成以上，表現均比北市同樣產品更亮麗。
房仲業分析原因，北市5年內住宅大樓缺貨，房價又高，新北市扮演補位角色，吸引大批北市客搶進是主要因素。
信義房屋表示，台北市住宅屋齡老叩叩，根據官方統計數字顯示，台北市住宅屋齡超過30年的就高達4成以上，而屋齡5 年內的住宅則僅6.7萬戶，僅佔北市住宅存量的7.7%。
新房子供給有限，但根據營建署最新公布的第二季住宅需求動向調查資料顯示，台北市有高達4分之1的潛在買方，希望購置新成屋，供需嚴重失衡，造成北市新成屋買不到也漲不停，購屋人只得另謀出路。
信義房屋企研室經理蘇啟榮分析，目前北市市區屋齡新一點的三房產品多要3000萬以上，一般想住新房子的買方只好沿著逐漸成型的捷運路網以及重劃區往外移動，價格相對便宜的新北市新大樓因此成了搶手貨。
根據信義房屋內部統計，從2008年以來，新北市預售換約從每坪27.8萬元上漲至每坪38.6萬元，漲幅高達38.8%。0~1年的新成屋，房價漲幅更達39%，1~5年的新成屋平均房價，從2008年至今漲價幅度也達33.5%，都比北市亮眼。
近期台北客前進新北市最明顯的區域，多在大型重劃區或捷運站沿線周邊，以新莊地區有名的歐洲村為例，信義房屋新莊中平店店長許智翔指出，歐洲村是新莊指標的新大樓社區，這幾年買方指名度都相當高，北市客的比例更接近1/3，其中很多是賣舊換新，賣北市舊公寓換歐洲村的新成屋。
許智翔表示，在金融海嘯最慘之際，當地新大樓成交行情跌破每坪20萬元，隨景氣復甦2009年中行情回升到每坪22~24 萬元，之後新莊副都心題材發酵，一手房推案價格攀升，帶動新莊房市出現噴出行情目前行情每坪達32~36萬元。
同樣狀況也發生在板橋地區，與台北市一橋之隔的江翠地區，台北客到此看屋的比例就相當高，尤其是捷運江子翠站周邊的大樓與新成屋，台北客指名度最高，部份大樓目前行情已上漲至每坪超過50萬元。
北台灣8月看屋量不減 成交減
2011/09/08【聯合晚報／記者游智文／台北報導】
奢侈稅上路後，北台灣房價仍一路上漲，最新市調顯示，受價格因素影響，看屋量雖仍保持一定水準，但成交不佳，總成交組數僅有去年同期的55%。
住展雜誌上午公布最新預售市場調查，雖然房市外有全球股災、經濟衰退疑慮升高，內有兩黨總統候選人高唱不動產稅制結構調整等居住正義議題，但奢侈稅上路後回溫的看屋熱潮並未因此衰退，8月看屋量仍和7月維持平盤。
但成交就呈現衰退，和去年同為鬼月的8月比較，今年8月總成交組數僅有去年55%，另外議價率也上升約2個百分點，來到13.1%。
住展房屋網總監陳韻如分析，目前房市看屋多，買屋少，主要是受房價持續攀高的影響。
住展比較去年8月和今年8月各地區推案房價，今年8月北台灣六大區所推出的產品，平均要價比去年高出15%，其中新北市更高達26%，新竹、桃園也各達14%、18%。
台北市要價雖然僅較去年增加17%，不過平均開價已從去年每坪73萬元，目前已到每坪85萬元，實際要價也近70萬元。如此的價格，令買方猶豫再三，成交情況跟著下滑。
內政部營建署調查數據也同樣顯示大台北房價在奢侈稅後出現一波急漲，以北市來說，今年第一季平均單價為50萬元，但第二季奢侈稅發酵，房價卻上揚到57萬元，上漲13%，新北市也從每坪25萬元上漲到29萬元，約16%。
北市第二季的購屋平均總價平均達2778萬元，較上季一口氣多出36%、740多萬，購屋民眾勢必難以短期接受。
陳韻如表示，目前來看，房市很明顯地已進入個案表現時代，幾個指標區域及指標大案的市場反易都還不錯，指標區域部分像是中正區、大安區，高總價案的買氣及成交量都很旺盛；林口、中和、深坑、樹林、淡水、新莊等指標案，周來人也都可達上百組，可看出買方看屋意願很高。
對於後市，市場大都認為第四季將持續量縮格局，但交易量下滑未必會令房價跟著走跌，低利率環境讓賣方包括屋主和建商可以「以時間換取價格」，房價或許會小幅修正，但大跌不易。
新壽獵樓 364億銀彈上膛
【經濟日報╱記者陳怡慈／台北報導】2011.09.09 03:23 am
新光人壽獵樓動作不斷，9月重要商用不動產標案幾乎都有意投標，可加碼銀彈達364億元。
國內8月商辦交易量受奢侈稅上路影響略有下滑，9月在長虹建設高價搶標內科廠辦，及高鐵局順利標脫桃園新竹台中三站區周邊土地激勵下，出現回溫跡象。
信義房屋子公司全球資產管理專案經理王維宏表示，9月指標案件多集中敦化南路，這是很少見的情況。
敦南原本就是商辦知名度高的區域，加上信義區有些商辦只租不賣，替代效應與買氣回溫下，預料9月陸續登場標案將有不錯成績。
新壽日前公告26日將標售的凌雲通商大樓部分樓層，底價13.02億元，換算每坪約70.72萬元。王維宏舉例說，隔壁東帝士大樓先前以每坪93萬元標出、租金報酬率2.5%估算，預估有較底價高出20%的空間。
為去化資金，新壽繼6日投標內湖科學園區西湖段廠辦未果後，最近還打算參加國泰敦南REAT與華票敦南總部標案，以及自家的REAT標售。
新壽目前全台有197棟大樓，另亦積極參與都更，目前推動中的案子有台北市重慶南路及內湖陽光街兩大標的。
2009年以14.68億元標下、占地827坪的陽光街土地，已申請「台北好好看」計畫，目前傾向先建後售，蓋60坪以上、21層高的高級住宅。鄰近行情目前每坪約70~80萬元。
新光金除持續厚植國內不動產，西進動作也不斷。新光金總經理許澎表示，蘇州的租賃公司本周可拿到地方政府的申請執照，估計10月底開業。
銀行方面，預計兩年後資產規模可達200億美元，屆時將透過分行、子行方式布局，但不考慮參股，因無法擁有主導權。
元富證券方面，許澎表示，新光金已持有元富證31%水位，逼近去年向銀行局申請的32%多的水準。
不過，考量元富證目前股價離元富大股東的理想售價仍有一段距離，加上兩家公司目前交叉銷售情況不錯，暫無實質合併計畫。
成交減半 8月房市仍綠燈
廣告爆 推案增 看屋人潮抬聲勢
2011年 09月09日【周承諺、蔡佩蓉╱台北報導】
受兩黨候選人提出的「居住正義」、改革不動產稅制問題與全球股災影響，8月房市利空多。但據《住展》雜誌統計，8月景氣卻出乎預料顯示代表「復甦安全」的綠燈，儘管成交量是去年同期的一半，但是媒體廣告爆量與市場推案增加，買方看屋意願也高，如淡水「丰悅夏宮」與林口的「世界首席」，每周來客逾百組。
據《住展》雜誌最新統計，風向球分數從今年7月的45分，稍微下滑至8月的43分，房市燈號由6大指標組成，包括預售推案量、成屋推案量、廣告量、議價率、來客組數以及成交組數，分數愈高代表景氣愈好，8月綠燈顯示「復甦安全」。住展雜誌研發長倪子仁表示，儘管利空多，只要建商推案產品具有指標性特色，就能吸引民眾看屋。以「世界首席」、「丰悅夏宮」為例，兩指標案不但案量大、廣告量更是驚人，前者打出捷運生活圈，後者鄰近水岸景觀，各具特色。
每周百組人看屋
淡水「丰悅夏宮」專案經理林明暉表示，8月除有颱風侵襲的假日外，來人組數減少為70組，其餘時間都超過100組，目前開價每坪20~30萬元，總戶數579戶，3成已售；林口「世界首席」開價每坪36萬元，開賣至今成交5成，僅剩180戶。
雖然看屋人數表現熱絡，但成交比卻沒有上揚，與去年同期相較，8月成交組數僅去年同期的55%。倪子仁說：「今年新案平均單價上漲15%，其中新北市增加25%，台北市上漲14%，造成看屋者猶豫觀望。」
民眾：不急著買
想買新屋的民眾蔡振易表示，台北市區新屋房價偏高，想在台北市區置產大不易。最近在看預售屋的李文修則說：「現在連新北市板橋區每坪也高達70萬元以上，大概只能往林口、新莊地區看屋，不急著購買。」
此外，短期投資客退場也是主因。預售屋投資客受奢侈稅衝擊，換約情形少見，過去幾年換約也助長房價飆漲，信義房屋統計，從2008年，新北市預售換約從每坪27.8萬元，上漲至每坪38.6萬元，漲幅38.8%、0~1年的新成屋房價漲幅39%。
換約投資潮已過
信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮分析，換約推升房價，其中最明顯就是近2年新北市板橋區及新莊頭前重劃區，尤以大型建案，戶數多、換約比例最高，周邊房價被帶動飆漲。美商ERA不動產研究中心經理李恆宇說，去年10月政府積極針對預售換約查稅加上目前奢侈稅衝擊，換約投資潮已過。
2011年 09月09日【林帝佑╱台北報導】
近1個月網路上待售房屋，有2成賣方願意降價出售，降幅從5%~30%不等，降價物件以新北市最多佔21%，其次是台中市16%、台北市12%，希望能刺激買方下手購買。
降幅最多30%
根據奇集集生活萬用網統計，推出降價屋的地區，新北市以中和區、汐止區和新莊區為數最多，分別佔3.03%、2.47%、2.40%，降幅從5%~30%不等，台北市則以內湖區、大安區、中山區為前三名，分別佔2.91%、2.07%、1.18%，降幅從5%~15%不等，其他縣市降幅則多為5%~10%。
奇集集網站總經理蔣馨誼表示，內湖、中和、新莊，這都是大台北目前較熱門的地段，屋主願意降價求售，反映出房市目前積極銷售的狀況。而這些降價的房屋以中古屋居多，多是屋主自住出售，較不受奢侈稅影響。
賣方出售求現
東森房屋業務部執行副總吳駿杰表示，近期有股災的影響，許多賣方想出售求現，而為了縮短買賣方的價格認知差距，所以賣方降價求售，漸回歸市場基本面。
公辦都更 可能嗎？
2011-09-09 01:21中國時報 漢寶德
近來，自報章雜誌讀到民進黨的都市與住宅政策，自專業的觀點論，是很正確的方向。可是我們不禁要問，既然有這樣的政策目標，為什麼在八年執政的時候不積極推動？可知都市與住宅不是簡單的問題，只說風涼話是沒有用的。負責任的政治人物應把問題的癥結找到，提出解決的方案，才是為政之道。
以住宅問題的解決為例。民進黨似乎頗以「國家供給住宅」的政策自詡。對於為居住問題所苦的廣大民眾，這確實是有吸引力的政策。但是世上本來就有兩種住宅政策，與國家的基本政策有關。我們都知道，社會主義國家，住宅由國家供給，資本主義國家，住宅由自由市場供應。所以住宅政策是基本國策的延伸，不談基本國策就要實施社會住宅供應，等於自欺欺人。
我們也都知道，以北歐為典型的民主社會主義國家，有完善的社會住宅制度，值得我們羨慕。但是他們的國民毫無怨言的把收入的百分之六十繳給政府，我們做得到嗎？我們的國民無不想盡辦法逃稅、躲稅，還大聲疾呼要求減稅。國家要供應住宅，錢從哪裏來？我們的國民性希望自主，不信任政府，所以民國五十年代在聯合國顧問的支持下，曾嘗試強勢的住宅政策，並開發新市鎮，都因鼓勵經濟快速發展的政策而放棄。我親眼看到政策的大翻轉。
「十年政綱」所提出的觀念與四十幾年前的想法十分類似，由政府出資組成的專責公司去推動住宅建設，與都市更新計畫。可是這個在幾十年前行不通的政策，到今天恐怕更難實現了。當年放棄了民生主義的理想，主要是因為土地私有制的重大阻力，過份強制又違反民主的原則，到最後只好開放，讓地產公司循市場運作的方式去開發，才發展到今天這樣的窘境。可是公辦都市更新可行嗎？
都市更新並不完全是為解決大眾居住問題，與都市環境品質的提升有關。所謂都市破敗區域是美國的問題，肇因於大都市中心區附近，外國移民集居，中產階級外移。台灣城市的老舊地區，只是因為建築落伍，不符合當下的居住環境的標準，有改建的必要。但是因為產權非常複雜，又不能由政府強制執行，所以只有設法鼓勵民間與建商合作再開發。
我們必須承認，政府目前推行的，以容積率獎勵的方式實施的都市更新，確實有不足之處。如果可以官辦，可以達成幾項任務。
首先，是可以通過整體的設計，改善都市景觀。美國在二戰後所發展出的都市設計構想，就是來自都市更新的需要。政府利用方案的審查來把關，達不到景觀塑造的目的。其次，是公共設施的配合。目前的都更以利為誘因，民間與建商所想到的只是分配到多少利益，對於公共的需求仍然丟給政府，而過多的容積所帶來的環境壓力是很難想像的。最後是新開發勢必造成社會分化，排除貧窮市民，使對立尖銳化，官辦都更可以設法保持該區居民的多樣性。
可是政府有沒有官辦都更的本錢？在民粹當行的今天，政府要如何立法，為官員撐腰，推動具有遠景的都市改造？大小事情都要訴之於民意，已經是台式的民主模式了。何況公辦都更在美國同樣無法推動，到了六○年代的後期，同樣遭受學界與民間的批評，沒有多久就銷聲匿跡了。
目前政府推動的都更方式，如謹慎的實施，先有一個整體的發展構想，誘導民間的開發方向，再聘請專家對個別計畫予以輔導，即使不可能盡如理想，達到都市再開發的目標應該是可以期待的。至於救濟性住宅，只有靠政府的福利政策來解決了。
（作者為建築學者）
11大都更案招商 投資額逾849億
2011-09-09 01:19中國時報 王莫昀／台北報導
內政部營建署昨日與地方政府合辦民國100年都更投資說明會，規畫推出南港調車場等11件大型都更案，估計投資逾849億，台北巿政府也拿出中正區「南海段」與信義區「犁和段」兩大都更案招商。由於不乏地處精華區標的，吸引百貨業的新光三悅、遠百、微風等，建築開發商太子、日勝生、冠德、鄉林、中工、和旺等，以及壽險業者新壽等到場瞭解。
內政部提出11件都更大案，雖包括之前流標，經調整後重新推出案，不過像是南港調車場等都更標的，位處都會精華地段，對業者頗具吸引力。
台北巿政府提出兩大公辦都更案，也頗受業者矚目，估算吸引投資額將逾30億以上。其中「南海段」案，占地約1762坪，位於重慶南路、泉州街與南海路間，緊鄰南海段土地，初步規畫將興建青年出租住宅。
日勝生指出，南港調車場案、中正區「南海段」與信義區「犁和段」等都更案 地段都很好，不過，由於政府會有一些規畫興建目標及招標限制，將在詳細閱讀招標文件後，才會決定是否投標，爭取投資興建。
新壽兩大都更案 年底上路
2011-09-09 01:17工商時報 記者彭禎伶／台北報導
台北市已搶不到大型不動產，壽險業者轉向都市更新，提高不動產價值。繼國泰人壽民生建國都更案後，新光人壽昨（8）日表示，正在經營兩大都更案，一是重慶南路三段軍方眷村1,300多坪都更案，另一則是內湖陽光街近1,000坪都更案，預計年底及明年進入都更計畫申請。
富邦人壽昨天也再度公告董事會決議參與大台北地區不動產標案，一般預料即是15日要上場的國泰敦南REAT標售案，應有多家壽險公司會競標。
新光人壽同樣位於敦南的凌雲通商大樓11～14樓標售案也已公告在本月26日開標，面積1,840.84坪，底價13.02億元，新壽表示，4層樓都是滿租狀態，每年租金3,100萬元，租金報酬率近2.4％，若再出現競標，提高結標價，恐不符壽險公司一般設定2.5％的租金報酬率。
新壽表示，台北市優質不動產已相當稀少，目前如信義計畫區未來可能公開標售的A25、A18及A20都是地上權，壽險資金只好轉向都市更新，且台北市有許多區塊房子已相當老舊，政府應鼓勵壽險資金進行都市更新，既可美化市容、提高建物安全性，同時也可提高房屋供給量，有效平抑房價。
新壽位於重慶南路三段、和平西路、福州街口的都更案，是2009年10月以53.68億元自國產局手中標得，占地1,333坪，但仍需整合附近土地，才能提高容積率並申請都更，新壽表示目前正在進行拆除及綠化工程，且先前已買下二筆附近土地，預計明年申請都更。
另一筆則是位於陽光街的土地，新壽2009年5月以14.678億元標下，占地826.73坪，目前已買下四周土地，僅剩下部分土地即可整合成1,000坪左右的都更區域，預計興建60～70戶的豪宅，這塊土地都更的進度會比重慶南路快一些，預計年底前可申請都更。
新壽表示，一般都更案都要6～7年時間整合及申請，目前壽險業握有的不動產要參與都更，以國泰人壽的民生建國都更案進度最快，而且面積最大，占地2,100坪，整合完成即將申請都更事業計畫，預計2015年完工且招租完成，興建該區塊最高大樓，20層樓以上，完工後市值將上看200～250億元。
850億都更案 月底啟動招商
2011-09-09 01:17工商時報 記者蔡惠芳、陳懷瑜／台北報導
內政部營建署全台11處、民間投資估計至少850億元的公辦民營都更案，台北市南海學園、六張犁派出所2處都更案，將自9月底陸續公告招商。昨天說明會至少吸引150位民間銀行、建商和百貨零售、飯店業參與。
據悉，投資人最「哈」的都更案，為台鐵南港調車場、南海學園2個都更案；台北市以外的都更案，建商普遍僅停留在評估階段。
昨天營建署主辦的11處都更投資說明會，釋出849.05億元都更案招商計劃；台北市政府也主辦公營出租住宅和國際學生宿舍的都更說明會，包括中正區南海段南海學園、建中旁1,761.76坪都更案，以及信義區犁和段六張犁派出所617.4坪都更案。
其中，建商最躍躍欲試的公辦民營都更案，為台鐵南港調車場的都更案，民間投資金額為300億元，年底公告招商。緊鄰建中的南海學園都更案，也被視為大熱門。
其中，南港調車場占地5.43公頃，產權為中華民國占96％、新北市政府占4％，台鐵局為土地管理機構；使用分區為策略型工業區，未來擬變更為特定商業區，容積率將達300％、建蔽率55％，將採權利變換方式開發住宅和辦公大樓，另外非住宅使用的商業設施，則採設定地上權方式辦理。
據悉，冠德、日勝生、太子、鄉林、中工、建國、和旺、台開、瓏山林、皇翔等一線建商，都著手評估。
建中旁南海學園都更案則有97.8％為公有地，分別為台北市新工處、台北市財政局、建中、教育部和國產局；私有地占2.11％。更新更產品為公營住宅、國際學生宿舍；都更辦理方式為權利變換，預計9月底公告招商。
至於，基隆火車站暨西二西三碼頭、台中體二、宜蘭蘭城之星等都更案，曾經流標過。
鄉林建設董事長賴正鎰表示目前手上有40個正進行中，若營建署和台北市政府釋出都更案，鄉林也有興趣參與，尤其國有地或市有地要徵求民間參與合作都更，鄉林非常樂意。
冠德建設副總經理洪錦欽表示，冠德最感興趣的公辦民營都更案為南港調車場、南海學園2處，冠德會積極參與、「先拿到資格審查的門票！」
日勝生去年拿下敦南派出所、復興南路2個地上權案；現在焦點轉向南港調車場、南海學園2個都更案。日勝生副總經理周惠玉表示，日勝生等招標條件公告後再深入評估。
北市預售屋，每坪衝上85萬高價
2011-09-09 08:17時報資訊【時報-各報要聞】
房市中秋節檔期即將在本周假日登場，最新調查顯示，台北市預售屋開價每坪已上衝到85.6萬元的史上新高，比年中的每坪77.5萬元，再攀升10％，新北市也站上4字頭大關、喊到40.4萬元；惟價高、量大，成交放緩，看屋客戶多、但買屋客戶卻減少。
住展房屋網昨（8）日公布8月份農曆鬼月期間最新市場調查，結果顯示，第3季以來受到居住正義政策風向釋出、歐美債信隱憂擴大的內憂外患影響，雖然建商推案積極、供給量增加、媒體廣告放量，而且看屋來人組數也相對增加；不過，就最能反應市場熱度的成交組數來觀察，近2個月卻未見明顯提升。
住展房屋網調查，今年農曆鬼月期間北台灣預售新案的推案量，比去年同為鬼月的8月，增加200億元，達到540億元；成屋推案戶數也增加217戶達1,219戶。
至於平均議價率，較去年同期微增2％、達13.1％；另外，看屋組數大約是去年同期的8成，成交組數則剩下去年同期的55％。
顯然供給方對於房市的看法，比起需求方要樂觀的多。建商代銷猛推案，買方也有高度興趣看屋，但結果卻還是卡在買賣雙方對於價格認知不同的問題。
建商和代銷的供給方樂觀心態，使得房價愈喊愈高，北台灣都會區預售屋的開價水準，也再創史上新高。
最新調查顯示，台北市每坪平均已高達85.6萬元，比去年同期再攀升17％；新北市平均已開到40.4萬元，也是重寫史上最高開價紀錄，比去年同期喊漲達26％。
平均來說，目前北台灣都會區預售屋的平均開價，都比去年同期要上揚15％。其中，桃園也增加18％，新竹上揚約11％。
不過儘管房價愈喊愈高，可是買方追價力道，並未減退。
目前是個案表現時代，幾個指標區域及指標大案的市場反易都還不錯。一些指標案，近月來每周平均來人組數，都達百組，買方看屋意願很高，惟成交量並未隨著看屋組數增加而同步放大。(新聞來源：工商時報─記者蔡惠芳／台北報導)
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