【經濟日報╱記者陳美君／台北報導】2011.08.25 04:15 am
避免打炒房殃及無辜，中央銀行彈性放寬土地建築融資規定，只要不是用來炒房的土地擔保放款融資，可免附興建計畫。
央行8月發函給所有金融機構，放寬對土地建築融資的規定；只要不是用來炒房，而是基於理財周轉需要，向銀行申請土地擔保融資的地主，不論土地價值多少，皆可免附興建計畫；但貸款成數不能超過鑑價的六成五。
不過，為避免地主「說一套，做一套」最後還是把向銀行借來的資金用於炒房，銀行將與地主簽訂切結書，一旦資金用途不符，可要求地主提前還款。
去年10月起，央行祭出房地產信用管制措施，按原先規定，若土地抵押借款，未附土地具體興建計畫，銀行就不得受理，以土地為擔保的貸款。
民間不少中小企業主將土地持份當做營業周轉金的抵押品，並未打算將土地興建房宅，在央行去年新規定後，籌措資金來源限縮，屢次向銀行主管和央行陳情，希望主管機關「高抬貴手」。
央行打炒房，祭出土地抵押借款限制，主要是避免建商囤積土地、哄抬房價。
銀行主管認為，市場上，確實有些持有畸零地、坪數不多的小地主，僅希望透過土地抵押，取得營運周轉或個人理財之用，沒有炒作房市的意圖，卻受到政策限制，無法取得所需資金，央行同意放寬限制，讓這些民眾鬆了一口氣。
【經濟日報╱記者陳怡慈／台北報導】2011.08.25 03:11 am
台股8月以來跌不停，保險公司因須認列股票投資損失、淨值大縮水而神經緊繃。
新光金總經理許澎昨（24）日表示，台股若再跌，不排除出售不動產，來充實新壽的風險性資本適足率（RBC）。
新壽目前RBC超過250%，但因為持有高達1,305億元 (以6月30日收盤價計)的台股部位，若台股跌，便有跌價損失壓力。
新壽目前在全台灣有199棟大樓，上半年租金年化報酬率4.11%，高於整體資產配置水準，這也讓是否賣樓救RBC陷入決策兩難。
許澎解釋，北市的不動產仍有增值空間，為了RBC問題而處分不動產實在可惜。但若情勢逼人，可能採公開標售。
他並表示，壽險公司目前都高度關注台股下跌對公司淨值的衝擊。
截至6月底，新壽不動產占總投資金額比重7.4%，內部以10%為目標，可加碼銀彈還有364億元。
新光金財務副總徐順鋆表示，買樓是「可遇不可求」的事，目前還沒看到好標的。
新壽買樓有三大考量，包括「地點、增值潛力」且「年租金報酬率至少2.5%」。
另外，新光敦南REAT預計在9、10月份標售，如果最後不是新光金自己買回去，將有處分利益，估算可在明年第二季入帳。
【經濟日報╱記者宋健生／台中報導】2011.08.25 03:11 am
台中市政府昨（24）日宣布，將自10月起，展開連續四波土地標售案，總標售面積34.2公頃，這些土地因涵蓋台中市最精華的七期新市政中心，預期總標售底價上看120億元。
台中市建築開發公會理事長張麗莉說，這不但是台中縣市合併升格後第一次公開標售公有土地，同時也是台中地區標售土地規模最大的一次，在後奢侈稅時代，具指標意義。
台中市政府這次採取分波段標售模式，針對農地、市地重劃區抵費地，以及區段徵收配餘地公開標售作業，這幾波標售的土地，涵蓋台中市最精華的七期新市政中心、12期重劃區，以及前景看漲的10期、11期重劃區、 子區段徵收區，業界保守估計，總標售底價可能會上看120億元。
國產局昨天宣布，30日將辦理台中市干城重劃區一筆大面積土地設定地上權招標，面積2,105坪，適合作商業使用，權利金3.3億元。
台中市政府希望逐波炒高買氣。其中，最受矚目的七期新市政中心抵費地，已有三年多未辦理標售，包括惠國段171、174、175地號，以及惠民段115、136-1地號等五筆大面積土地，市府擬訂底價每坪在45萬至57萬元間，但業界估計，標脫金額可能落在180萬至220萬元間。
隨著新市政府、大遠百購物中心、大都會歌劇院等重要設施陸續進駐，七期新市政中心發展日益受矚目，業界喻為「台中信義計畫區」，也帶動當地豪宅及商辦大樓行情。
2011/08/24【聯合晚報／記者陳志平、黃國樑、舒子榕／台北報導】
馬英九總統今天召開記者會，宣布將修法，未來土地徵收補償將改採以市價徵收補償。圖／聯合晚報提供
馬英九總統今天召開記者會，宣布將修法，未來土地徵收補償將改採以市價徵收補償；不動產交易推動以實價登錄；同時加徵空地稅防囤地養地、訂定住宅法賦予社會住宅法源，防止住宅歧視並建立完整住宅資訊。
至於被徵收土地的價格如何評鑑，民間團體曾建議找民間鑑價單位，但馬英九總統拍板，行政院修法版本明訂，未來各縣市地方政府必須每六個月評定一次被徵收地區的正常交易價格，也就是外界認定的「市價」，以作為需地機關發放徵收補償的依據。
馬總統強調，這些改革措施顯示政府對於維護土地正義、居住正義、遏止炒作投機，以及縮短貧富差距的決心；但民眾安身立命的房地產，政府不會加稅，因為台灣絕大多數民眾一生中，辛辛苦苦只有一棟房地產，政府絕對不會增加一般民眾房地產的稅負，請大家不用擔心。
一年多來全台發生多起因土地徵收引發的抗爭，都會區房價居高不下更強化民眾相對剝奪感，馬總統表示，過去一年各部會先後採取對策，包括課徵奢侈稅、推動興建合宜住宅與社會住宅等，但這些只是起步，必須進一步制度化。
馬總統強調，一個負責任的政府必須讓所有的國民可以安居樂業，政府因此將修正「土地徵收條例」，土地以市價徵收；讓房地產交易資訊透明化，民眾買房子不會因為資訊不夠充分，多花冤枉錢；同時不讓土地轉手賺取暴利，成為貧富差擴大的因素之一。
總統強調，他深知改革不易，甚至也會影響到極少部分獲利者的利益。但是這些改革不僅能嘉惠廣大民眾，更是政府應有之作為，政府將排除萬難，全力以赴。
2011/08/24【聯合晚報／記者陳志平、黃國樑、舒子榕／台北報導】
馬英九總統今天召開記者會，宣示將落實加徵空地稅，遏阻囤地、養地。總統強調，今年一月政府已廢止暫停徵收空地稅，但如果地方政府不落實，養地現象將無法嚇阻，他希望行政院協調部分房價偏高的縣市，儘速依平均地權條例第21條，積極清查囤地、養地。
馬總統說，他希望行政院協調房價偏高的縣市，積極清查，對於私有空地，得視都市建設發展情形，分別劃定區域，限期建築、增建、改建或重建；對逾期未建、增建、改建或重建者，按該宗土地應納地價稅基本稅額加徵二倍至五倍之空地稅，或照價收買，以遏止土地投機，加速土地開發，並紓解民怨。
馬總統並說，為配合修正「財政收支劃分法」，如果地方政府辦理課徵空地稅事宜，有實際績效者，行政院酌予加權分配統籌分配稅款，以資鼓勵。
【記者楊美玲/台北報導】
為了防範囤地和養地，政府擬針對私有空地加徵空地稅。政大地政系教授張金鶚表態贊成，但認為應先針對「空地」做定義，並且需要地方政府願意配合執行才會有成效。淡大產經系副教授莊孟翰認為，若要開徵空地稅，應將停車場納入，並且要有配套措施，否則將無法彰顯成效。
張金鶚指出，應先明確定義何謂私有空地，而空地稅開徵難以落實，主要是因為地方政府不願意做，因此他認為應該和政府統籌分配稅款掛勾，以鼓勵地方政府確實推動之，才可達到成效。莊孟翰指出，開徵空地稅雖然會逐步加高成本，但恐怕只對房價高漲的區域有效果，像是北市或新北市，將可督促都市土地加速興建，建量則會顯現出來，但對於桃園以南的區域，效果恐怕不佳。
2011/08/25 08:40【經濟日報／記者蘇秀慧、徐筱嵐／台北報導】
馬英九總統昨（24）日宣布，政府將透過修法，五大方向落實土地、居住及租稅正義。五大方向分別是土地改以市價徵收、不動產交易以實價登錄、加徵空地稅、推動住宅法立法，以及自用住宅不加稅。
馬總統並指示行政院協調房價偏高縣市，儘速清查囤地、養地，對於私有空地，逾期未建等，應納地價稅基本稅額加徵二倍至五倍的空地稅，或照價收買，遏止土地投機，紓解民怨。
實現居住正義，政府陸續開徵奢侈稅；推動合宜、社會住宅；加強不動產貸款風險管控；廢止暫停徵收空地稅行政命令等六大措施。馬總統認為有必要進一步法制化，經過一年多來研商，上周五（19日）聽取內政部專案簡報後，正式拍板。
昨天由馬總統親自主持記者會，副總統蕭萬長、行政院長吳敦義、副院長陳冲、秘書長林中森、內政部長江宜樺、財政部長李述德和經建會副主委黃萬翔共同出席。
馬總統說，近來土地徵收引起的抗爭，部分地區房價居高不下，造成貧富差距擴大，負責任政府必須扭轉不公不義現象。他深知改革會衝擊部分獲利者利益，但這可以嘉惠廣大民眾，是政府應有作為，將排除萬難，全力以赴。
為達到目標，政府將力拚五大土地法案，下會期立法院闖關成功，包括土地徵收條例、不動產經紀業管理條例、平均地權條例、地政士法修正案，以及住宅法立法。
國民黨立法院黨團表示，五大土地法案可降地炒作，降溫過熱房市，會列為下會期優先法案；民進黨團幹事長蔡煌瑯指出，只要攸關土地正義的法案，黨團也會列優先法案。
馬總統表示，政府將改採以市價徵收補償，地方政府每六個月評定一次被徵收地區的正常交易價格，即改採「市價」，民眾可獲合理、符合實情補償。
避免哄抬房地產價格，不動產交易將以實價登錄，無論不動產房屋仲介業者、地政士或買賣雙方，都應在完成不動產交易後，以實際成交價格登錄。主管機關將建置房地產交易資料庫，先從小區段公告做起，逐步擴展全面公開。
2011/08/25 08:53【經濟日報／記者陳美珍／台北報導】
政府將分階段實現居住正義，繼建立透明交易制度後，最快明（101）年全面翻修不動產稅制，鎖定只對「富人加稅」原則，名下僅一戶自用住宅可維持輕稅，大面積、多屋（多地）及高價不動產，不論買賣或持有，稅負都會上漲。
財政部改革不動產稅制範圍，將涵蓋土地增值稅、房屋稅及地價稅。財政部長李述德今（25）日將在行政院會，提出「不動產稅制檢討報告」。高層官員表示，最快明年提出修法方案，若順利，二年後房產稅負就會上升。
依據規劃，財政部認為，不動產實價登錄機制，將可促使地方政府未來訂定土地公告現值時，有逐步接近市價的參考依據，只要公告現值接近市價，土地增值利益經由課徵土地增值稅，即可充分反映在稅收，有助改善貧富差距。
官員指出，公告現值占市價的比重，全台平均約達八成，內政部計畫，最遲民國104年須達到市價的九成。財政部也計劃明年提出房產稅制修法計畫，包括建議公告地價應縮短為二年調整一次，以快速接近市價。
全台公告地價平均只達市價22%，導致地價稅嚴重低估。財政部考慮調高房屋與地價稅率，但將排除對自用住宅加稅。高層官員說，原則上全台約有九成以上的自用住宅不會受到加稅影響。
財政部有意限縮自用住宅優惠地價稅的適用面積至2公畝（約45坪）以下，並限制符合自用住宅定義的設籍條件，藉此讓擁有一戶以上房屋的高資產族群，負擔合理房產稅捐。
【經濟日報╱記者黃啟菱／台北報導】2011.08.25 01:27 am
太子建設（2511）昨（24）日召開董事會，決議發行可轉換公司債，額度為20億至30億元，為太子成立40年來首度發債籌資，太子總經理謝明汎表示，主要是為了借新還舊、讓財務結構更良好健康，而且太子對房市後勢仍看好，將持續獵地、尋覓推案來源。
太子今年在北、中、南各區域推案100億元的大方向也沒改變，謝明汎說，雖然近來房市較多雜音，但太子的建案定位清楚，買方多是自住者，屬於剛性買盤，所以並無影響，太子對台灣房市景氣也並不悲觀。
太子昨日董事會中，也訂出9月13日除權息，太子將發派0.9 元的現金股利與0.9元的股票股利。為優化公司治理，太子也決議成立薪酬委員會。太子股價昨日跌1.15元、收26.2元。
太子成立40年來，很少從資本市場中募資，多採盈餘轉增資，去年以來，因太子換了新的經營團隊、逐步改善公司體質，在觀光飯店的轉投資效益也開始展現，股價一路向上，外資比重也提昇到近三成。
因此，太子選在此時首度發行可轉換公司債，昨日董事會中決議發行10億元至15億元的有擔保債，以及10億至15億元的無擔保債。發債用途主要是借新還舊、讓財務結構更好。
謝明汎指出，太子的推案向來遍及北、中、南各區域，豪宅產品、換屋產品與首購產品都有，如台北市信義計畫區中的「台北信義」就已銷售完畢、正在興建，依完工比例法認列中。
日前推出位於台南的「太子花博館」，也已銷售86%，顯見自住買盤並不受奢侈稅或股災影響；在板橋、台中、高雄等地，太子也都有建案將陸續推出。太子還重返商辦市場，在台北市內湖有商辦大案將登場。
為因應國際會計制度（IFRS）將實施，太子也積極拓展業務範圍，已取得台大宿舍BOT案與成大校友館BOT案，可有固定的租金收益；另外，太子參與統一集團投入的市府轉運站BOT案，不但持股三成，還扮演房東角色。
信義計畫區甫開幕的新飯店W-hotel，也由太子百分百轉投資，目前餐廳一位難求，住房率的表現也很亮眼。
馬推市價徵地，宣示土地正義
2011-08-25 07:37時報資訊【時報-各報要聞】
馬英九總統昨天親自舉行記者會，宣布將推動土地正義四大措施，包括修改土地徵收條例，土地徵收將以市價補償；不動產交易實價登錄，建立公開透明制度；加徵空地稅，防範養地、囤地；以及推動住宅法立法，實現居住正義。馬英九強調，相關修法盡可能爭取在下個會期通過，相信在野黨團也會予以支持。
馬英九說，四大措施的目的在於打擊投機炒作，扭轉房地產炒作造成的貧富差距擴大現象，實現居住和土地正義；對於民眾安身立命的自用住宅，政府絕對不會加稅。
房地產業者則認為兩黨不約而同地強調實價登錄、實價課稅，會進一步影響房巿信心，衝擊今年第三、四季房巿，引發房仲業等關店潮。
馬英九昨天率副總統蕭萬長、行政院長吳敦義及相關部會首長，共同舉行記者會，親自宣示上述土地政策。馬英九說，過去一年發生數起因土地徵收引起的抗爭，而部分地區房價居高不下，也讓年輕人對所得差距感到不安焦慮，因此決定將推動土地及居住正義的措施法制化。 (新聞來源：工商時報─仇佩芬／台北報導)
衝RBC 新壽Q4擬再賣不動產
2011-08-25 01:20工商時報 記者彭禎伶／台北報導
考量商辦價格近期難有大幅度成長，新光人壽評估第4季將再標售不動產，實現資本利得，挹助公司RBC及淨值；新光金總經理許澎表示，全球股市下挫下，各壽險公司都會預作準備，若新壽標售不動產，年底前可認列獲利。
據了解，全台有200棟大樓的新壽在內湖仍有13棟大樓，平均每坪投資成本17～35萬元不等，以先前每坪成交價70萬元來看，標售任何一棟都能為新壽帶來數十億元的獲利，新壽在信義計畫區還有信義傑仕堡、新光三越A8館、新光曼哈頓大樓、新光信義經貿大樓（地上權）及重慶南路素地，目前也都有一定上漲空間。
許澎表示，仍未最後確定出售不動產，如果台股10月又大幅上漲，也許就考慮暫時不出售；同時新壽也將會同步考慮參與9月標售的多筆不動產，包括9月15日要標售的國壽敦南大樓REAT、華票敦南總部大樓等，只要有實現獲利，當然也會補一些貨源。
至於同樣也是全台大地主的國泰人壽，則堅持「只租不賣」，國壽只有透過證券化實現不動產部分增值利益，但許多標的仍有一半以上所有權握在國壽手中，目前國壽董事會仍授權上百億金額，尋找合宜的不動產投資標的。
新光金昨（24）日舉行法說會，強調下半年獲利一定優於上半年，前6月新光金累計稅前獲利19.1億元，EPS為0.23元，主要獲利來自新光銀獲利20.3億元，新壽上半年則是虧損1.2億元。
新光金財務長徐順鋆表示，新壽7月已轉虧為盈，且下半年有50億元現金股利進帳，避險成本也已壓低到1.37％。
徐順鋆表示，國內不動產價格暫時不會像過去1、2年大幅成長，今年9月的幾件敦南標案即會測試水溫，目前判斷台北市的不動產價格不會走跌，但可能陷入盤整，無法再大幅往上。
他指出，加上金管會不允許2012年開帳日，不動產用市價顯示在淨值，新壽因而評估可在高點實現一些獲利已高的不動產，初步傾向以大樓為主，實現獲利之餘，也能增加新壽淨值及提高RBC。
美系外資29億買美孚內湖大樓
2011-08-25 08:27時報資訊【時報-台北電】
A級廠辦大樓市場傳出喜訊、逆勢衝出「天價」。美系外資法人億富地（EFT）集團投資公司以29億元、約每坪60萬元的內湖五期重劃區新天價，買下三陽工業、美孚建設合建的1整棟內湖廠辦大樓。
這筆交易甫於7月正式簽訂買賣合約，創下2011年以來首宗僑外資收購商用不動產的先例；同時，其每坪不計入停車位的均價60萬元，也刷新內湖五期重劃區的新天價紀錄。
美商億富地集團收購的三陽和美孚合建廠辦大樓，總建物面積約5,117.08坪、加上停車位65個，總成交價為29億元。
第一太平戴維斯台灣分公司總經理高銘頂表示，內湖五期的停車位行情每個約150萬元，若這椿29億元的總成交價，扣除65個車位後，換算每建坪的成交價約在54到55萬元，也創下內湖五期新天價。
高銘頂分析，外資大手筆收購整棟廠辦大樓，研判可能和未來將作為企業總部的需求有關。也意味著，台北市整棟商用不動產奇貨可居，內湖處女地也被視為外資搶進新戰場。
因此，三陽和美孚合建開發廠辦園區附近的華固建設「V Park」，總計3大棟、總銷120至150億元，也備受矚目。
華固建設董事長鍾榮昌表示，確實已有多組國內外潛在買家，洽談全棟收購中。
仲量聯行台灣分公司董事總經理趙正義表示，三陽和美孚合建的內湖大案將朝向「廠辦界的LV」開發，在占地1.12萬坪基地、規劃5大棟廠辦大樓中，結合高檔餐飲和休閒娛樂功能在內；同時更規劃打造一座梵谷美術館、人工湖等。
趙正義表示，由於台北市大面積、單一產權業主的優質商用不動產，幾乎絕版，因此吸引國內外多組企業有意打造為未來的企業總部。(新聞來源：工商時報─記者蔡惠芳／台北報導)
資產營建，豬羊變色
2011-08-25 07:57時報資訊【時報-各報要聞】
馬總統宣布土地政策計劃，依市價徵地、徵空地稅防炒作，資產股及營建股豬羊變色。農林、大同、台肥等老牌資產股因土地龐大且成本低，昨日價量齊揚大漲，三大法人買超農林414張；但營建股則受到交易透明化及空地稅雙政策夾殺，走勢偏弱。
統一投顧總經理黎方國指出，老牌資產股因取得土地時間長，成本偏低，一旦徵收或開發，獲利空間大，而目前具資產題材的老牌資產股已所剩不多，隨土地開發速度落實，可望成為推升股價向上的動力。
黎方國表示，營建股近期利空頻傳，除營建大老看淡景氣外，受不動產交易資訊透明及課徵空地稅等衝擊，營造建材指數昨下跌1.87％，短線企圖築出雙重底的機率有待考驗。
老牌資產股的農林目前擁逾3.000公頃土地，約900萬坪，但多屬農地，其中苗栗三義26公頃拐子湖段工商綜合區農林傾向以出售為原則，也不排除以BOT方式出租，而竹科銅鑼基地的旅館開發案也將進行，均是未來農林轉型重大個案。
大同在全台擁有土地逾40萬坪，約半數在精華區，開發利益驚人，其板橋廠都市計畫案，獲內政部營建署都市計畫審議委員會通過，刻正在新北市城鄉局進行細部修訂，可望在半年後送交內政部核定，新北市府發布實施。該土地位於土城永寧站附近，面積高達逾2.6萬坪，由乙種工業區變成為住宅區，開發潛力驚人。
台肥持有土地亦逾40萬坪，法人指出台肥南港及新竹土地持續開發，今年將認列南港R13甲子園建案約10億元水準，此外，R4的天匯建案及R5、R17都在規劃中，新竹廠計劃於2013年遷至台中港廠中，未來將進一步開發。 (新聞來源：工商時報─記者劉家熙／台北報導)
不動產實價登錄，不影響民眾生活
2011-08-25 07:57時報資訊【時報-各報要聞】
內政部長江宜樺昨天表示，不動產實價登錄制度施行後，鬧區擬以一個區段每50號作為公告範圍。實價登錄資料可供奢侈稅課稅之用，但不作為其餘不動產交易課稅資料，也不涉及稅制改變。
行政院會今天通過的土徵條例修正案，江宜樺說，改按實價徵收土地，有助土地公告現值愈接近市價，不過，現有正辦理徵收的案件不受影響。
內政部是五大土地法案的主管機關。江宜樺昨天召開記會表示，台灣環境已成熟，未來逐筆登錄，不會逐筆公告，逐筆公告需俟時機成熟，社會可接受才考慮。
目前房市資訊不對稱，江宜樺說實施資訊公開透明制度建立可避免房仲不當炒作房價，若房仲業登錄不實，未來將被罰3萬以上15萬元以下罰鍰。
這次不動產實價登錄的透明化制度建立，採溫和方式，未來由地方政府視狀況公告每一區段交易資訊，鬧區擬以每50號為公告範圍。 (新聞來源：工商時報─記者呂雪彗／台北報導)
北市府：103年開徵空地稅
2011-08-25 07:47時報資訊【時報-各報要聞】
馬英九總統宣示開徵空地稅，台北市政府表示，據統計全市共有600公頃、約4萬多筆未建築用地，明年4月會寄單通知地主，如果兩年內未取得建照者，民國103年4月不排除以最高稅率5％開徵空地稅。
台北市長郝龍斌在3月時，曾宣布北市暫時不實施空地稅及照價收購，待觀察中央祭出奢侈稅及選擇性信用管制措施後再說，在野黨立委痛批北市打房是玩假的。
馬總統昨日宣示要開徵空地稅，這一次，北市府積極跟進。北市財政局亦說明，中央連串打房措施，儘管造成北市房地產交易量縮減，但房價沒有降低，甚至上揚情形，打房影響不顯著。
台北市政府發言人張其強則表示，市府一直在討論是否開徵空地稅，現在決定全力支持馬總統宣示，並會主動積極配合。
北市財政局長邱大展表示，台北市境內目前總計4萬多筆600公頃的空地，但根據平均地權條例規定，若土地涉及糾紛，或遭查封，以及法定應保留空地，及無法建築的畸零地，則免課徵空地稅。
因此，財政局在8個月內篩選開徵對象，預計明年4月去函地主必須立即申請建照，若2年內無法取得建照動工，就會依法開徵空地稅。因此，最快開徵期間為103年4月份。
邱大展說，空地稅是地價稅的2～5倍，稅基為公告地價，稅率是屬於地方政府的權限，台北市將訂為公告地價的5％，直接以最高稅率開徵，強迫地主必須盡快進行開發工作。
邱大展說，市府將會按照北市12個分區依序清查，不排除先清查完畢的區域，就立即通知地主依法辦理。原則上，城市發展越繁榮的區域，就越會是被劃定空地稅的對象，根據北市地政處粗估，信義聯勤土地如果開徵空地稅的話，以公告地價5％計算，每年應繳的空地稅為3,047萬元。
此外，針對早年曾出現地主刻意蓋2層樓樓房規避空地清查的類似案例，市府也會提出行政規範予以因應。但空地稅開徵細節及時間，仍須等市府相關局處開會研議後，由郝龍斌市長做最後裁示。 (新聞來源：工商時報─記者薛孟杰、陳懷瑜／台北報導)
信義聯勤可年課兩千萬空地稅
2011-08-25 01:24中國時報 沈婉玉、盧金足、林秀麗／綜合報導
對總統宣示要開徵空地稅，台北市及新北市政府均表示，配合馬總統宣布啟動相關作業，最快明年初可發出限期二年內建築通知，若至民國一○三年未取得建照，將加徵二到五倍地價稅的空地稅，但台中市與高雄市則表明不跟進。業者估著名的信義聯勤土地一年可望課得二千萬元以上的空地稅。
台中市副市長蕭家淇說，台中市房價有多樣性，近五年內將陸續釋出公辦或自辦市地重畫土地，面積高達兩百四十萬坪的土地；台中空屋率高於全國平均值，不需再以空地稅讓建築住宅用地量增加。高雄市政府新聞局長賴瑞隆也說，高雄房價、土地價格都比台北低，目前高雄沒有開徵空地稅條件，也沒有開徵計畫。
台北市地政處指出，初步統計全市共有六百公頃、四萬多筆未建築用地。未來將採「分期、分區」方式，開徵空地稅，預計明年四月完成清查，最快一○三年對課徵空地稅。
新北市則找出請領建照兩年、非屬限制開發區、面積二千平方公尺以上私有空地，共有五百三十六筆，若開徵空地稅可增加約三至八億元稅收。
以市值近一百四十億元的北市「信義聯勤」案來看，房仲業估計，信義聯勤一年地價稅約四百萬元，五倍的空地稅就是二千萬元，若未來公告地價調整，地價稅與空地稅都會增加。
2011年 08月25日 【李亮萱╱台北報導】
奢侈稅及央行的房市管控政策發酵，雖然7月5大行庫（台銀、土銀、合庫、一銀及華銀）新增房貸金額增加，但近期買賣移轉棟數及購屋貸款數據明顯下滑，房市回檔趨勢顯現，央行強調，仍會密切觀察房市。
央行昨公布5大行庫新承做放款及利率，其中購屋貸款單月增加62.7億元，金額為552.83億元。不過，央行經研處副處長陳一端表示，主要是因為青年安心成家貸款95億元，加上新的建案完工後的分戶貸款出籠，才導致購屋貸款增加，如果將這些變項扣除，金額應該是減少的，透露房市熱度已回跌。
雖然金額增加，但央行6月底再度升息半碼（0.125個百分點）後，已帶動7月5大行庫房貸利率上揚了0.04個百分點到1.867%，創下30個月的新高。
陳一端分析，從台北市和新北市的房屋買賣移轉棟數來看，可發現房市已經逐漸回穩。台北市及新北市6月的移轉棟數分別是4552棟和7038棟，7月則降低為3618棟和6459棟，明顯較上個月下降。
買賣移轉棟數續減
此外，從月增率來看，全國房屋買賣移轉棟數也是連3月下滑，4、5、6月分別是-11.3%、-4.3%、-10.88%。
行庫主管表示，8月適逢農曆鬼月，原本就是每年房市最冷的月分，加上奢侈稅和央行針對性審慎措施仍在持續，銀行對房貸放款也相當嚴格。今年下半年銀行的房貸業務恐萎縮。
除了青年安心成家等政策貸款外，一般戶的審核程序都拉長，且核貸後要再增貸也頗有難度，可以預期下半年購屋貸款將會穩定走跌。
提前因應下半年股市波動 並挹注獲利
2011年 08月25日 【黃國棟╱台北報導】
新光金控（2888）昨日舉行今年第2季法說會，總經理許澎表示，將對下半年全球政經情勢及股市波動提前因應，包括標售不動產資產信託（REAT，Real Estate Asset Trust）及調整資產配置，確保新壽風險資本適足率（RBC，Risk-Based Capital）達金管會規定的250%以上。
新光金控副總經理徐順鋆進一步說明，今年上半年標售的台北市松江路可望提前在第4季入帳，挹注23.9億元，而今年10月將再標售台北市敦化南路的REAT，預計掀起台北市不動產行情。
將掀北市不動產行情
今年國泰、新光陸續公開標售旗下不動產資產信託REAT的商辦大樓，一方面是發行到期，另一方面挹注獲利，可謂一舉兩得。國泰人壽訂於今年9月中旬公開標售國泰敦南REAT，而新壽則計話10月標售新光敦南REAT，由於兩棟商辦都位於台北市精華地段，早已引爆各界搶標。
根據兩檔REAT去年底公告的市價評估，國泰敦南大樓47.57億元、新光敦南為43.66億元，新光金控副總經理徐順鋆說，當初證券化發行REAT並非整棟大樓，仍有保留不少樓層，以新光敦南REAT為例，僅地上3樓至11樓。
擬加碼高殖利率台股
除標售REAT來提升帳面獲利，徐順鋆也表示，今年新壽資產配置會適時加碼台股，並選定「現金殖利率高」的股票，單以今年獲得的現金股息就有58億元，其中6、7月已分別入帳，而今年8月也將有13億元。
擇期宣布合併元富證
至於外界關注新光金何時宣布購併元富證券（2856）？徐順鋆說，截至昨日為止已持有元富證30.6%，將擇期對外宣布合併，而主管機關鼓勵企業推動庫藏股來維護股價，徐順鋆也說，目前暫無此規劃。
當前新光人壽的可運用資金約1.38兆元，其中以國外固定收益為主，占36.2%而國外股票也有3.2%，兩者合計的投資收益約4.08%，而整體投資報酬收益約3.88%。
另外不動產方面，新壽目前投資部位約1027億元，占總投資金額7.4%，投資報酬收益4.11%，面對下半年的匯率避險成本，徐順鋆提到，一旦匯價大幅升值，將使保險業者的避險成本墊高，而新光截至今年7月的避險成本控制在137個基本點（bp），中長期的目標則希望維持在200個基本點以下。
在海外布局方面，許澎表示，創投將在今年10月在中國設立租賃公司並正式營運，而新光海航人壽計劃今年底之前開設第三個西安分公司。
新光金上半年營運概況
項目╱金額
◎上半年稅後純益：19.1億元
◎上半年每股純益：0.23元
◎上半年股東權益報酬率（未年化）：2.25%
◎新壽上半年初年度保費：386.52億元
資料來源：新光金控
新光金法說會重點
項目╱內容重點
◎核心業務
●新壽商品策略以長期利潤為主，如長期看護險、外幣終身保障型商品
●預定今年10月新壽公開標售台北市敦南REAT
●新光銀企金放款鎖定規模中型中小企業放款，利差3%以上
◎海外布局
●創投計劃今年Q4在中國設立租賃公司，預估10月開業
●新光海航人壽籌設西安分公司，預計今年底前可正式開業
◎購併
●截至昨日止，新光金持有元富證30.6%，將擇期宣布合併
◎新壽避險策略
●今年1~7月避險成本137個基本點（bp），中長期目標200個基本點以下
◎新壽資產配置
●可運用資金1.38兆元，將加碼不動產、台股及海外
◎新壽投資收益
●3.88%
資料來源：新光金
2011年 08月25日 【陳慜蔚╱台北報導】
經建會將於28日赴日招商，這次招商團參加人數高達226人，為歷來招商團規模最大，與經建會合作此次招商團行程規劃的大和證券副董事長張志展昨說，此行將簽署包含製造業、生技醫療及高科技產業共5個合作備忘錄。
內容包含技術移轉
備忘錄內容除主要為日方加強對台投資，也包含技術移轉或授權等，此外，張志展說：「部分企業過去早已與台灣企業有合作關係，現在甚至將更進一步直接在台灣設立研發中心。」
經建會主委劉憶如說，兩岸簽署ECFA（Economic Cooperation Framework Agreement，兩岸經濟合作架構協議）後，日本企業一直展現對台投資的高度興趣，年初發生地震，且歐美經濟表現不佳，這些更加強當地企業對台投資意願。
這次除將於東京、大阪各舉行一場招商說明大會，劉憶如說，招商團也將參訪包括NEC、三菱瓦斯化學、川崎重工等知名企業，也將更積極推動雙方貿易關係更為緊密，把亞洲當成一個內需市場。
我經濟仍是優等生
而日本被調降主權債信評等，劉憶如昨評論，「重點是看他會不會被拋售，只要不會，就不會有問題。」張志展進一步分析，目前日本國債幾乎都是由日本國內企業或投資人持有，國外持有不到5%，因日本沒有太大外債，因此影響不大。
張志展說，近期台股已修正一大段，儘管台灣經濟成長率的確被調至5%以下，但台灣仍是全球經濟優等生，大家應有信心。劉憶如被問到黃金飆漲，她分析，未來貨幣寬鬆是決定黃金趨勢，「若市場覺得鈔票印不夠多，可能一下子又下來。」
車道坪數納入 多賺住戶8000萬
2011年 08月25日 【馮牧群、周承諺╱台北報導】
瓏山林建案「瓏山林藝術館」、「瓏山林長堤」分別於1月、6月遭罰1200萬元、1000萬元，昨位於台北市大直的「瓏山林博物館」再被罰1500萬元，原因為「未於房屋預定買賣契約中揭露共用部分所含項目應含車道」，創下最重的裁罰紀錄。
位於大直的「瓏山林博物館」，交屋來爭議不斷，包括位於娛樂用地，卻被當作豪宅使用，房仲業者估，每坪行情已達120萬元。如今該社區爭議又多一樁，公平會調查發現，預售時瓏山林企業並未在房屋預定買賣契約書中，揭露車道應屬於共同使用部分，但交屋時卻把部分車道面積納入公設面積，導致每戶權狀登記坪數增加，且向買方額外收取約1%房價，瓏山林因此進帳8000多萬元，相當於每戶平均多收80多萬元。
預售資訊不透明
公平會發言人孫立群說，今年來建商遭罰原因多為廣告不實，依程度輕重罰緩幾十萬至上千萬元，此建案違反《公平交易法》第24條，且考量銷售規模及影響程度，才罰1500萬元。他說：「預售屋的相關資訊不如成屋透明，民眾應充分了解契約，並查明建商的信用和紀錄後再下決定。」
對此，瓏山林委任律師黃金洙回應，公司的契約與車道規劃皆合法，不清楚為何會產生法律問題，等收到處分書後，會提行政救濟。民眾曾緞說：「太誇張了！」表示若日後要買房，一定會選優良建商，以免自身權益受損，政府也該立法保障民眾權益。
基地為娛樂用地
《住展》雜誌研發長倪子仁說，預售屋購屋糾紛多，瓏山林博物館另一項爭議就是基地為娛樂用地，但卻標示於在售屋廣告最下方，易造成民眾混淆。建商應在合約書標示土地用途，並主動告知，若民眾對用地型態有疑慮，購屋時須多比較，如發現某地區特別便宜，須深入了解原因或土地用途，避免買到有問題的房屋。
「應留證據自保」
創意家行銷副總經理何志正說，民眾購屋前應慎選建設公司品牌才有保障。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨說，由於本案是預售情況，民眾務必留下建案DM、合約書、傳單等所有條件，須記錄成白紙黑字，若交屋後發現與建商當初承諾不同時，便可當成證據。
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