【聯合報╱記者林淑慧／台北報導】2011.06.10 08:36 am
行政院啟動活化國有土地，擁有大批不動產資源的中油公司將開發大台北地區閒置土地。中油總經理林茂文昨天表示，已有二處土地投入都市更新。中油旗下將開發的土地面積總共9600坪，市場估計，開發效益至少超過100億元。
這五件土地開發案，分別坐落於：台北市龍江路、承德路、關渡、新板特區，以及重慶南路一段。
其中，重慶南路一段及承德路二處土地面積各為140坪、380坪，中油證實已與鄰近土地投入都更；而最值錢的龍江路地段，面積則有780坪，也已設定地上權，未來將招標。
林茂文說，這五個土地案未來將以住宅用地、商業大樓為主，其中承德路、重慶南路的兩筆土地，將分別與鄉林、基泰建設合建住商混合大樓；另外關渡地區土地將開發為類似福華文教會館的訓練中心。
中油主管表示，這五塊土地過去為油庫、煉製工場，或是加油站用地，後來因為環境變遷，變更地目，目前處於低度利用或閒置。
經過評估之後，中油在不影響營運下，考慮先釋出上述五筆土地，如果成效佳，才評估下一波活化土地政策。
另外，中油不動產帳面價值大約200億元，總土地面積有2876公頃，其中，已有97%作為煉油廠、加油站；目前已約有20個加油站，因為鄰近土地為住宅區，而改建為公園、停車場，或改蓋大樓。
中油表示，將先針對旗下將近90公頃的閒置或者低度利用土地，進行總體檢，如果行政院核定，最快將從明年開始優先投入開發。
2011/06/10【經濟日報╱記者黃啟菱／台北報導】
奢侈稅上路後，房市頗有利空出盡氣氛，不少建商都重啟推案計畫，《住展》雜誌昨（9）日指出，為趕在農曆7月房市淡季前推案，近兩個月北台灣房市，將有1,160億元的推案上路。
房市近來逐漸回神，包括潤泰創新董事長劉忠賢、興富發董事長鄭欽天等房產業者，昨天都表態看好後勢發展，將積極推案。
據《住展》雜誌統計，6月1日到農曆7月（國曆7月31日）前的兩個月內，北台灣總推案量為1,160億元，只比去年同期減少26%，縮減幅度低於預期，顯示建商經過三個月沉澱後，將再度動起來。
尤其大型建商全力作多，遠雄建設有115億元的案量將登場，新潤建設有100億，豐邑建設合計80億、冠德建設也有45億元，其餘業者如寶佳機構、宜誠建設等，也有大案。
《住展》雜誌研發長倪子仁說，以推案規模來看，北台灣總銷超過10億元以上的指標個案共有30個，台北市占八個、新北市14個、桃園與新竹則各有四個；若從分布地區來看，台北市熱門推案地區為中山區、文山區，新北市是三重區、新莊區，新竹集中在新竹市與竹北市。
倪子仁表示，台北市與新北市的指標個案合計668億元，占北台灣指標個案總案量892億元的75%，顯示房市焦點為雙北市。
2011/06/10【聯合報╱記者何醒邦／台北報導】
豪宅市場常被視為房地產的重要指標，不過，奢侈稅似乎對有錢人買豪宅不發生作用。房仲業者昨天調查，從二月底迄今，短短三個多月內，台北市就成交了十二戶頂級豪宅，若以一戶三到四億元計算，這段期間內豪宅成交金額高達三、四十億元。
台灣房屋表示，這些最近豪宅成交案，買主多半是口袋深的有錢人，例如，力晶半導體董事長黃崇仁，近期買下台北市仁愛路的「帝寶」；震旦國際買下兩戶信義計畫區裡的「皇翔F4」；鴻海集團董事長郭台銘妻子曾馨瑩也買下「信義富邦國際館」；位於大安森林公園對面的「勤美璞真」近期陸續交屋中，過戶名單有海外華僑、港資、投資大戶「劉媽媽」（劉月釵），及去年初以每坪六七九萬元標下仁愛路、臨沂街口住宅地王的賴雪。
台灣房屋研究中心執行長邱太煊表示，豪宅的增值能力比中小型住宅更高，豪宅購買族群多以置產、收藏為考量，不少口袋深的買家，反而趁奢侈稅期間逢低進場沽貨。
他指出，頂級豪宅常以「仁愛帝寶」為觀察指標，目前成交價每坪約二三○萬元；而信義區的新豪宅「皇翔F4」，還學上海「湯臣一品」的銷售手法，賣完一間才繼續賣下一間，用「限量款」的心態，創造出每坪二三○萬至二五○萬元行情。
高力國際投資部副總柯昇沛指出，香港豪宅「天匯」四月每坪成交價為八五五萬元台幣，所以台北豪宅與世界豪宅相比，還有很大差距，具相對低價優勢，只要一有釋出，成交往往容易再創新高。
永慶房仲協理黃增福表示，總價六千萬元以上的頂級豪宅市場，在三、四月時價量曾稍微停滯，但奢侈稅上路前夕的五月，價格與成交量已經回穩，甚至已超越一月的水準。但他說，六月奢侈稅上路後，因豪宅屋主暫時惜售，委售量略微減少。
不怕打房 豪宅價照飆
2011-06-10 01:24工商時報 記者蔡惠芳／台北報導
台北市10大知名豪宅，買氣絲毫不受奢侈稅影響，而且愈打房、房價似乎彈愈高。其中，信義計畫區皇翔F4最近傳出每坪成交到230萬至250萬元，宏盛帝寶也出現每坪220萬元的新高。
台灣房屋統計，自2月25日至6月9日的短短3個月內，台北市頂級豪宅至少成交12戶，若以一戶總價3至4億元計算，10大豪宅在短短打房的這3個月，成交額高達36至48億元。
其中，台灣第一豪宅帝寶3個月成交逾10億元，成交價創新高，每坪突破220萬元。
值得觀察的是，號稱全台第一個開價每坪突破300萬元的豪宅、皇翔建設在台北市信義計畫區的皇翔F4，最近也傳出成交5戶，成交價每坪落在約240萬元。
台灣房屋研究中心經理洪暉恒表示，豪宅購買族群多是以置產、收藏角度考量，很少人會在2年內轉手，因此不受奢侈稅影響，吸引不少口袋深的買家趁奢侈稅打擊進場沽貨。
業者透露，最近台北市頂級豪宅在奢侈稅風頭上，吸引一些口袋深的名人進場。據悉力晶半導體董事長黃崇仁、富比士投資公司、台北馥敦旅館，最近都買進帝寶，成交價約每坪210萬至230萬元。皇翔F4其中有2戶，產權登記名下出現的名字是震旦國際公司。
鴻海集團董事長郭台銘太太曾馨瑩，也買下信義富邦國際館。另外勤美璞真最近也有一些名人過戶產權，包括海外華僑、港資、劉媽媽及去年初以每坪679萬元標下仁愛路、臨沂街口住宅地王的賴雪等人。
重估報喜 中壽不動產增值108億元
2011-06-10 01:24工商時報 記者彭禎伶／台北報導
中壽昨（9）日法說會公布2010年底隱含價值（EV），因不動產價值重估增加108億元及新契約價值成長14.4％，中壽EV達711.38億元，較前年底成長43.9％；以增資後股份計算，每股EV達39.15元，高於昨收盤價33.1元。
中壽董事長王銘陽在法說會表示，參股中國大陸建信人壽案，預計6月底完成交割，中壽也將匯出首筆投資近新台幣18億元，取得19.9％股權；中壽今年已現增3億股，募得75億元，正和建設銀行討論，第2波增資預估年底到位。
王銘陽說：「這次增資希望可因應未來3-5年的生意擴展」。中壽本月24日股東會將再討論不超過3億股的現增案，王銘陽表示，這是預防「生意真的做很大」，後續仍將持續增資大陸建信人壽，因此預作準備。
中壽帳上含自用不動產投資金額共170億元，上次不動產鑑價是96年5月，增值金額37億元，今年5月再次重估不動產價值，帳上總增值金額達108億元，等於4年內增加71億元。
王銘陽表示，中壽不動產8成以上在大台北市，其中，中壽位於長春路、敦化南路口總部；館前路近新光站前摩天大樓有2棟大樓、環亞百貨3及4樓、北投及內湖等大樓都有增值。
王銘陽表示，未來3-5年，中壽不動產投資目標將達可運用資金5-7％，等於還有240億元的投資動能，中壽董事會已先授權50億元。
王銘陽表示，先前新壽三棟大樓REAT標售，中壽是以兩家鑑價公司鑑出價格再加碼20％的最上限（即29.18億元），但未能得標，中壽參加慶豐總行標售也未得標，不過中壽還是會積極尋求投資不動產機會。
去年中壽全年投資報酬率4.11％，資金成本低於4％，全年已無利差損，王銘陽表示，2007年中壽全年投資報酬率4.86％、2008年5.13％，前年則是4.22％，這幾年中壽都沒有利差損問題，應是老壽險公司第一家擺脫利差損的公司。
奢侈稅首周，住宅成交跌2成
2011-06-10 08:07時報資訊【時報-各報要聞】
閃避奢侈稅衝擊，民眾趕在6月前簽約成交，相較於整個5月的周平均成交量，6月第1周減少2成，一般住宅交易盤整格局確立，但商用不動產、豪宅後市則持續看俏，可做為民眾投資不動產的參考。
永慶房仲集團研展室統計，以5月周平均量當作100為比較基期，在奢侈稅實施前一周（5／25～5／31），成交量指數為150，相較於整個5月的周平均水準大增近5成，帶看量及委託量則減少1～2成。
6月1日奢侈稅實施，上路後1周（6／1～6／7）成交量指數降至80，比5月周平均量減2成。
永慶房仲集團研展室協理黃增福表示，5月最後1周，買賣雙方為節省不必要的10％～15％奢侈稅，多趕在6月1日前簽約，屋主為求順利脫手對於價格較不堅持，買方也較樂意接手，因而在5月底爆出大量。
奢侈稅實施後，黃增福認為，房市盤整格局確立，一般住宅未來房價則視各產品、物件、地段、條件狀況不同各自表現，部分供給量大的區域，房價有修正的機會。
至於商用不動產及豪宅市場，將受兩岸ECFA及陸客自由行的激勵，價格有機會與國際接軌，易吸引資金雄厚的置產客群的目光。
台灣房屋仁愛圓環特許加盟店店東施光明表示，頂級豪宅在奢侈稅上路期間，表現一枝獨秀，不像中古屋市場量縮2～3成以上。(新聞來源：工商時報─記者馬婉珍／台北報導)
房地產後市－中油 啟動資產活化
2011-06-10 01:24工商時報 記者彭暄貽／台北報導
中油資產活化計畫正式啟動。中油總經理林茂文表示，位於北市承德路及重慶南路、台北火車站附近，分別佔地380、140坪的二塊土地，已確定參與基泰、鄉林建設主導的都更計畫；其中，台北車站地段建商彙整的都更範圍將達3千坪。
林茂文說，在都更計畫順利推動後，700坪位於龍江路的停車場土地，或將伺機啟動設置地上權，進行公開招標，與建商合作開發。
房地產後市－潤泰新 深耕商辦等收成
2011-06-10 01:24工商時報 記者蔡惠芳／台北報導
潤泰新（9945）董事長劉忠賢昨（9）日在股東會中談到，7月後將陸續投入開發南港、松山兩大BOT案、內湖交11、三重捷運6等，4大商用不動產開發案，以增加不動產經營的價值鏈。
劉忠賢表示，今年雖有奢侈稅影響房市，但預期今後投機客退場，將使得房市導入正軌，市場更趨於理性。
展望下半年，劉忠賢表示，潤泰新已準備多處新案、百億元規模推出，包括萬華預售案30億元、植物園向台銀標下的土地也預計年底前正式動工，總銷初步估計約80億元，內湖德安百貨商圈交11捷運聯合開發案，則預計近1個月內動工興建。
商用不動產方面，潤泰新來勢洶洶。劉忠賢指出，潤泰百益公司投資的南港OT案，台鐵將在7月初交地交站給潤泰新，之後將進入開發階段；松山車站BOT案由潤泰旭展負責經營，下半年可望交地交站。未來南港、松山案都會規劃開發為辦公大樓、商場等。法人據此估算，未來可為潤泰新帶來每年20至25億元的穩定收益。
房地產後市－鬼月前 北台灣新案1,200億
2011-06-10 01:24工商時報 記者蔡惠芳／台北報導
後奢侈稅時代來臨，房地產業者認為在投機客不當炒作被遏止後，房市可望更加健康理性，房價也會回歸基本面，有利大型、有品牌的建商。在進入農曆鬼月之前，北台灣都會區估計，可望有1,200億元的預售新案將上市。
住展雜誌研發長倪子仁昨天表示，由於7月底正式進入農曆的所謂「鬼月」，在6月正式進入奢侈稅後，房市見奢侈稅利空已逐漸淡化，於是建商與房屋代銷業者紛紛重新調整步伐，於是在鬼月前的6、7月2個月內，房市再度整軍出擊，爆出近1,200億元的量體。住展雜誌整理出7月底鬼月前，北台灣市場推案量約1,160億元。
倪子仁表示，雖然這一波鬼月前推案潮，有許多是520檔應推、但未推或延後推出的新案；但鬼月前將推出1,160億元的量體，較去年同期減少不三成的現象，顯示出建商在經過奢侈稅3個月的沉澱後，已重振旗鼓起來。
具指標大案，尤以台北市大安區的「泰然璞真」、中山區吉林路上的「尊勝白金苑」、北市南港區的「首善」，及新北市新莊副都心的2個100億元以上超級重案，新潤建設的「新潤都峰苑」及遠雄建設的遠雄U PARK第2期「遠雄中央公園」等。
2011年 06月10日 【李宜儒╱台北報導】
英業達（2356）集團會長葉國一表示，奢侈稅對於房市的衝擊已經過去了，之前的投機客都已經在5月底退場，剩下來的，在接下來的2年，只要租金與貸款金額相當，就會轉售為租，台灣房市再跌空間已經很有限了。
葉國一指出，奢侈稅對於課稅的計算基準很不合理，因為課稅是以成交總額來算，而非以獲利部分來課稅，如果有獲利，政府就獲利部分課稅沒問題。但是如果有人因為缺錢要售屋，如果還是賠錢賣，或是低於市價賣，這樣稅務人員可能不能認同實際成交價低於市價，這樣會不會造成紅包文化的滋長。
房市沒有泡沬化
葉國一表示，台灣房市並沒有泡沬化，因為土地不像製造業，是可以大量生產的，土地的供給是有限的，因此房價之前因為奢侈稅而下跌，現在已經不會再出現了，換言之，低點已經過去了。話鋒一轉，葉國一說，建築監工品質很重要，有些人會偷工減料，像之前英業達總部，就是他親自去監工的。
英業達董事長李詩欽表示，英業達的3年改造計劃，重點集中在綠能環保、雲端服務及無線寬頻，現在已經過了18個月，預計到2013年，將可見到成效。李詩欽說，「很大的挑戰，很好的機會」。
英業達強攻雲端
李詩欽說，隨著平板電腦出現，帶動了不同的軟體及硬體的出現，因此英業達將開發新平台及新材料；另外因為平板電腦製造過程與手機較類似，這也是英業達之所以把英華達（3367）併回來的原因。集團除了品牌公司無敵（8201）外，未來將整合成為一個英業達。
因應集團轉型，對於人才需求也不同，李詩欽表示，未來要培育高階人才、研發人才及服務人才。同時也要全面提升公司毛利率，進而才能提升營業利益率、淨利率及每股稅後純益。
配息6.1元 推案量維持760億
2011年 06月10日 【楊舒晴╱台北報導】
多家營建業者昨開股東會，其中「營收王」興富發(2542)通過2010年財報及股利案，公司去年每股稅後純益 (Earnings Per Share，EPS) 10.43元，將配發6.1元現金股利。興富發預期，今年首季EPS已達4.9元，接下來有機會再賺6元，可望達成「賺1個股本」目標，延續去年的好成績。
興富發去年毛利32%
興富發2010年營收高達275.18億元，堪稱「營收王」，毛利率達32%。今年首季因認列去年10月出售大直金泰段土地，營收達92.05億元，EPS 4.9元，創下單季歷史新高，董事長鄭欽天發下今年再賺回1個股本豪語，今年推案量維持760億元，建案遍布北中南。
和旺(5505)董事長劉永祥也看好未來獲利，他表示接下來3年都以「賺1個股本」為目標，鎖定台北市推案，可能處分民權西路捷運站旁土地，目前有許多買家洽詢，今年第4季前會決定。
鄭欽天樂觀看待下半年房市，他認為台灣目前貸款利率低、台幣升值、股市熱絡等總體經濟環境不變，房市經上半年壓抑，買氣將大爆發，但房價不會再暴漲，「大台北住宅需求仍高，看好供給量大的林口區，但超漲的新莊區、板橋區，將向下修正10~15%。」
至於中、南部地區，鄭欽天則看好台中7期重劃區的商辦市場，高雄市則由豪宅稱霸，以興富發的高雄豪宅建案「世界帝國」為例，總銷30億元，每坪15~16萬元，未開案就有6成被預約。
看好台中7期商辦
深耕高雄的京城建設(2524)今年將推7大建案，其中6個為預售案，預計總推案量達220億元，包含總銷84億元的「京城帝寶」豪宅預售案。
但京城建設總經理劉朝森透露，奢侈稅對房市成交影響仍大，公司態度趨保守，不排除部分建案延至明年推出。
豪宅熱難抑 廖筱君賣帝寶賺2億
2011年 06月10日 【蔡佩蓉╱台北報導】
奢侈稅政策澆不熄豪宅市場熱，今年2到5月間，台北市頂級豪宅出現多筆交易，其中，信義計劃區豪宅「信義富邦」釋出3年來唯一的一戶，就被鴻海集團董事長夫人曾馨瑩2.6億元買下；亞洲10大豪宅的「宏盛帝寶」共賣出4間，其中一間賣方為主播廖筱君夫婦，帝寶近年身價飛漲，房仲粗估廖筱君持有4年，轉手獲利應超過2億元。
當一般投資客掀起奢侈稅前逃命急售潮，豪宅客卻持續砸錢買屋。總戶數僅42戶的「信義富邦」，為信義計劃區內最低調高貴的豪宅，住戶包括廣達集團董事長林百里、副董事長梁次震等，郭台銘家族則持有4戶，業者粗估目前每坪200~220萬元，但近3年均未釋出，就算有錢也買不到。
帝寶法拍定行情
今年3月17日曾馨瑩即買下5樓戶，含車位約155坪，業者估計總價約2.6億元，累計家族持有的信義富邦豪宅達5戶。
至於全台最知名的豪宅「宏盛帝寶」，自從1月初「劉媽媽」劉月釵以每坪197.84萬元法拍買下後，之後新買方還包括力晶半導體董事長黃崇仁與夫人于素珊、具僑外資身份的富比士投資公司、以及近年在大台北投資不少飯店的台北馥敦旅館。
台灣房屋仁愛圓環加盟店長施光明說，自從帝寶法拍後，成交價有「定錨」效果，之後成交價至少每坪210萬元起跳，目前屋主開價已逾每坪250萬元。
永慶房仲豪宅事業部首席顧問葉國華分析，頂級豪宅長期「供不應求」，即便轉手的房價已經飆升，仍有買方接手，且現有屋主多為置產自用，持有年限多超過2年，並不會為了躲奢侈稅而賣，應該是獲利了結。以主播廖筱君夫婦為例，於2007年10月買下210坪帝寶，也於今年3月賣出，業者估計，近年帝寶房價暴漲，粗估廖筱君持有4年獲利至少2億元。
交屋就脫手避稅
「信義之星」除了3月法拍戶以每坪182萬元標出外，有房仲透露，5月下旬有某位傳統產業老闆出售預售時期購入的5戶豪宅，每戶總價約3億元，成交總額粗估高達15億元。
不過，剛交屋的新豪宅則出現急售狀況，今年初成屋的豪宅「勤美璞真」，近期高樓層也剛成交1戶，業者分析，為避開奢侈稅，該名投資客每坪開價250萬元，最後每坪成交約200萬元。
奢侈稅上路前豪宅成交案
◎信義富邦(國際館)︰信義計劃區松勇路
131坪數、155坪數；42戶；200~220萬元/坪
．居住名人：鴻海董事長郭台銘、富邦集團蔡明忠
．最新成交案例：郭台銘妻子曾馨瑩3月中向李姓屋主買1戶，總價約2.6億元
◎宏盛帝寶︰大安區仁愛路
160坪數、210、250坪數；168戶；220~240萬元/坪
．居住名人：頂新集團魏家、藝人小S
．最新成交案例：主播廖筱君夫婦轉手1戶給潘姓屋主，業者估計，價差逾2億元
◎信義之星︰信義計劃區松智路
115~172坪數；108戶；180~185萬元/坪
．居住名人：克緹國際董事長陳武剛、特力屋老闆何湯雄
．最新成交案例：3月法拍戶以每坪181萬元標出；5月傳出成交5戶，尚未過戶，粗估交易總額15億元
註：奢侈稅上路前時間為2月下旬政策曝光~6月1日上路
資料來源：《蘋果》採訪整理
2011年 06月10日 【張舒婷╱台北報導】
政府推出奢侈稅，但打壓房價成效不如預期。《住展》雜誌最新統計，今年7月底、農曆鬼月前，北台灣新推案量爲1160億元，較去年同期減少約26%，不過，近800個銷售中的建案，竟無建案降價。學者表示，在陸客自由行、陸資買房的預期心理下，房價難下跌，除非政府推出禁止陸客炒房的措施，否則打房政策難見效。
《住展》雜誌統計，今年7月底前，總銷金額逾10億元的指標個案有30個，有不少是原520檔期延後推出的個案。新北市推案量最大，達466億元，其次台北市也達202億元，新竹地區也增加至157億元。
賣方寧可惜售
其中，遠雄建設推案量最多，約115億元，新潤建設100億元，豐邑和冠德各有80億元、45億元。
不過房價卻未見下修，《住展》研發長倪子仁說，北台灣銷售中的建案近800個，經過3、4、5月奢侈稅議題干擾，僅成交量下滑，卻沒有任何建案降價求售，雖然市場供應量萎縮，賣方預期價格不好，寧可惜售。
台大經濟系教授林建甫表示，陸客自由行上路的預期心理下，法人或投資客看多台灣房市，民眾擔憂房價易漲難跌，政府應宣示並提出禁止陸客炒房的政策，才能抑制投機性的炒作行為。
課稅降報酬率
林建甫也建議政府落實「實價課稅」，鎖定手中有2物件以上的投資客，透過稅制降低房地產投資報酬率，但給予自住客優惠稅率或零稅率，才能直接打壓房價。
近期北台灣總銷前10大建案
遠雄中央公園
．新北市新莊區 115
新潤都峰苑
．新北市新莊區 100
十里靜安
．新竹市 62
豐邑1第
．新竹市 60
碧潭山水
．新北市新店區 46
首善
．台北市南港區 40
三千家
．新北市三重區 38
尊勝白金苑
．台北市中山區 35
泰然璞真
．台北市大安區 30
惟瓦地境心
．台北市文山區 25
註：推案時間為今年7月底前
資料來源：《住展》雜誌
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