Fed退場三部曲，6月底結束QE2→升息→賣資產
2011-05-20 07:57時報資訊 【時報-各報要聞】
根據美聯準會（Fed）周三公布的4月決策會議記錄顯示，Fed政策走向已由寬變緊，大致已擬定振興措施的退場策略，傾向採行三步曲：第一步是在6月底結束第二輪量化寬鬆行動（QE2）；其次為升息；第三是縮小其資產負債表，即是出售量化寬鬆所買下的資產。
但Fed也強調，4月開會內容不代表會隨時展開緊縮貨幣政策。聖路易聯邦準備銀行總裁布拉德表示，他認為Fed的貨幣政策到年底前都不會改變。
4月會議記錄中，Fed官員討論應該如何撤回先前在金融危機時期所投注的龐大經濟支撐，多數人認為，一旦必須採取緊縮貨幣政策，應以調高利率為先。
官員主張應先暫緩出售資產，而先行調升已接近零的利率水準，以便於未來再面臨經濟問題時可作調節。
利率調節為Fed治理美國經濟的基本工具之一，但對於目前利率調整空間已用盡，官員們感到不安。 (新聞來源：工商時報─記者陳怡均／綜合外電報導)
新壽不動產 增值731億元
2011-05-20 01:06中國時報黃琮淵／台北報導
房價一路狂漲，新光金(2888)昨日舉行線上法說會，不動產價值成焦點。子公司新壽坐擁市值1740億元的不動產，扣除土增稅及帳上成本，未實現增值利益達到731億元，隱含價值來到1760.4億元，較前年成長近6成。
新光金首季稅後盈餘13億元，每股盈餘(EPS)為0.15元。其中新壽稅後盈餘為2.8億元，初年度保費241.9億元，年成長56.4％，市佔率上升至9.1％。
新壽首季年化投資報酬率為3.8％。資產配置方面，國外股票、固定收益比重增至38.8％，報酬率4.57％；國內股票、固定收益比重增至32.3％，為增加較多部分。未來的海外投資比重維持在35％至40％區間操作。
新光銀行方面，首季稅後盈餘為10.15億元，較去年同期成長近兩倍，提存前獲利為8.45億元，較去年同期增加1.8％。受惠於央行四度升息，淨利差為1.56％，較去年第四季的1.54％提高。
為提高能見度，新光銀同時決定，將總行搬到信義區的新光信義金融大樓，並已與大樓房東新壽積極協調，未來將在1樓開設分行；內部規畫由信義分行或民生分行擇一搬入，最快年底開幕。
新光金表示，受市場波動影響，新光銀首季財富管理手續費收入1.70億元，較去年同期減少5.1％。而新光銀資產品質持續改善，逾放比0.46%，呆帳覆蓋率168.84%，房貸逾放比0.29％。
以房養老年金化 每月領1-2萬元
2011-05-20 01:06中國時報 林上祚、王莫昀／台北報導
金管會昨日表示，「以房養老」政策預定明年初即將試辦，目前傾向採「年金制」─即讓老人每個月領取固定年金，由政府提撥到其帳戶內；擁有價值一千萬房子的老人，每個月年金可領二萬元以上。官員表示，如果比照國外作法，反向房貸的貸款成數，將會比房貸的貸款成數低，政府是反向房貸實際借款人，銀行僅為房貸代辦機構，無須承擔擔保品價格下跌所導致損失。
金管會官員表示，以房養老政策，係由內政部社會司規畫，未來將提撥一筆基金由銀行代辦，65歲以上、適用對象須無繼承人（無子女），擁有房地產的近貧老人，將房屋抵押給政府後，政府依房屋貸款金額，折算成20年或30年年金，每月將年金提撥到老人帳戶。
儘管反向房貸給付方式，分成一次給付型、年金（每月）支付型及信用額度型三種，但為避免老人在一次領到房貸金額後，馬上被子女等繼承人瓜分財產，內政部目前傾向採年金支付制。
內政部社會司也指出，基於照顧獨居老人的原則，「以房養老」措施，社會司傾向採取「公益型逆向抵押」年金制，也就是說，指定一家銀行專責辦理，以逆向貸款方式撥付年金，老人餘命若超出原預估，多出費用由政府補貼。
「一次給付、信用額度型，內政部並未討論過，而且基於老人長期照護考量，較不傾向採取一次給付方式。」社會司官員說，內政部初步條件規畫與金管會看法相同，目前規畫於民國101年，在都會區先受理100人申請試辦。
至於年金給付方式，依老人餘命估算有所不同，據瞭解，學界曾建議的65至70歲，以房價5成估算，70至75歲以房價5成5估算，80歲以上以6成估算，以此類推的方案，較獲內政部青睞。學者指出，若以台北巿一戶1000萬房子估算，一位70歲老人，每月應可領取2萬以上年金。平均而言，應該是每個月可領1到2萬元左右。
官員說，以房養老政策明年上路後，初期將先選在都會區試辦，房貸成數將低於一般房貸成數，至於貸款人資格條件，例如年齡、領取退休給付最低下限、有無扶養親屬，以及房屋屋齡、區段等，目前內政部都還在研議。
土融過高銀行 金管會要查
2011-05-20 01:04工商時報 記者王立德、楊筱荺／台北報導
依金管會最新資料，台中銀、安泰銀、三信銀、板信銀、聯邦銀土地融資集中度居國銀前5大，甚至高於土建融專業銀行土地銀行，金管會表示，將了解上述銀行放款內容，避免風險過度集中。
由於這5家銀行的大股東部分有建築業背景，金管會官員指出，會注意有無關係人交易情形，若查出有不符關係人交易相關規定的土地融資案，將祭出罰則。
金管會官員表示，關係人交易條件相當嚴苛，放款必須有十足擔保，放款條件也不得優於同業。但官員強調，金管會並非特別針對這5家銀行抽查，而是查核全體國銀土融情況。
金管會最近對全體國銀抽樣金檢，官員指出，土建融部分，就算關係人交易符合規定，但銀行局如果認為風險過度集中，仍然會要求銀行限期改善，改善方式包含增加備抵提存、放款地區不得過度集中都會區，及降低非自用住宅貸款比重。
安泰銀總經理丁予康表示，尚未接到金管會消息，無法回應相關問題，但安泰銀一直在控制土建融資；聯邦銀副總涂洪茂表示，土建融比率略高，但金管會已經認定聯邦銀沒有問題。
板信銀總經理陳安雄指出，放款比率過高的問題，僅能逐季調整，既然主管機關有要求，銀行一定會配合辦理，至於板信的關係人放款，據統計約10億元，且都符合規定。
據金管會統計，至3月底止，加計催收款，台中銀土地融資集中度22.57％，居國銀之冠，其次依序為安泰銀土地融資集中度18.67％、三信銀17.54％、板信銀17.44％、聯邦銀17.09。至於土建融專業銀行土銀集中度為17.06％。
如果以絕對金額來看，土銀土地融資2,946.31億元最多，其次為合庫1,331億元，台銀1,314億元，兆豐銀1,130億元，其他銀行土地融資則都低於千億元。
整體國銀放款總額20兆4,559.91億元，其中土地融資餘額為1兆4,224.92億元，土地融資集中度6.95％ ，金管會官員認為，多數國銀尚無土地融資過度集中的風險，但以前3月數字分析，土地融資集中度從1月的6.81％增至3月的6.95％，土融餘額也從1月的1.38兆元增加到3月的1.42兆元。
2011/05/20【聯合報╱記者黃驛淵／台北報導】
經建會打算採設定地上權興建「現代住宅」，台北市在前市長陳水扁任內啟用的3處地上權國宅，不但住戶吵著買回土地，民代更施壓要求延長地上權年限。市府都市發展局表示，議會去年已修法通過，現正研議出售程序，預計年底前公告，屆時416戶住戶不再「有屋沒地」。
市府發展局官員說，地上權國宅只要各社區達80％住戶同意，即可出售，土地出售價格依當年購屋時的公告現值計算。因未加計折舊，只算當年公告現值，換句話說，可依較市價土地便宜「很多」的價格購得土地。
北市府3處地上權國宅包括影劇五村、萬寧及萬安國宅，86、87年間陸續開放進住，以設定50年地上權方式出售。地上權設定期間，承購戶每年只需交土地租金，不需負擔其他稅費，但期滿後，須無償把房屋移轉給市府再利用。
不過，設定期至今才過了10多年，住戶近年就紛紛跳出來想「買回土地」。
發展局官員說，當年基於土地資源永續利用、平抑地價、減輕承購戶負擔等原因，才試辦地上權國宅，但民眾傳統上仍多認為「有土斯有財」，住了幾年就想買回土地。
議會去年修正通過「台北市國民住宅土地設定地上權實施要點」，增列售地處分的價格、條件及申請程序，替地上權國宅住戶解套。
市府高層私下透露，根據北市經驗，中央再推地上權住宅，未來政府除面對住戶買回土地壓力，更要面對民代等政治壓力，如沒有好的配套，恐會「重蹈覆轍」。
2011/05/20【經濟日報╱記者邱金蘭／台北報導】
因應高齡化社會，內政部及金管會等相關單位規劃，明年開始試辦「以房養老」業務，初步規劃65歲以上老人可以申貸，每月銀行會固定給付一筆現金額，「活多久，領多久」，年老後不必擔心有房子卻沒有現金。
金管會官員昨（19）日表示，內政部社會司己規劃明年試辦「以房養老」業務，初期可能會先鎖定都會區試辦，如台北市或新北市地區等。
國外以房養老商品的型態有很多種，國內目前初步規劃方向是，採取每個月固定給付一筆金額方式，借款人不用繳交利息，但利息會連同每月給付的本金，滾入貸款餘額中計算。
給付年限方面，目前有兩種方式可以考慮，一種是「給付到契約結束」，另一種則是「訂定給付年限」，如十年、20年或30年等。
所謂給付到契約結束，可能是借款人過世，或另訂其他條件，如老人搬離居住地等。
至於給付的額度，也就是貸款成數，以及利率如何估算？官員表示，相關細節尚未敲定，若以國外的經驗來看，可能會看房屋的價值、借款人的年齡等條件，而以房養老的貸款成數，通常會比一般的房屋貸款低，利率則會比一般的房貸高。
以房養老的貸款到期後，借款人可以選擇還款，也可以賣掉房子。如果處分房子時，因房價下跌，賣掉的錢還不夠償還借貸金額時，不足額部分則由政府承擔。
至於申貸對象老人的定義，國外通常是62歲以上，國內目前初步可能考慮65歲以上，單身、無子女，但擁有房地產的近貧老人，就可以考慮將房地產抵押給政府，就可「活多久，領多久」，按月領取固定生活費到死亡。
根據內政部初步規劃方向，初期試辦對象，將鎖定擁房地產價值在550萬元以上、既沒存款收入又沒有子女繼承的獨居老人最為適合。
以房養老業務，目前規劃主要是採取由「政府出資、銀行代辦」的方式進行，代辦的銀行則可以從中抽取代辦手續費，代辦銀行目前鎖定公股銀行。
2011.05.20 03:42 am【經濟日報╱記者李至和、李淑慧／台北報導】
新光金控打算調漲信義計畫區旗下商用辦公大樓租金，預期將點燃一波起漲行情。由於信義計畫區在外資、陸客進駐下，商辦租賃需求強勁，房仲業預期下半年租金上漲5%到10%。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，做為台灣第一級商圈，信義計畫區一直是眾家外商進駐台灣的首選，在此區域內大多數商辦的租金每坪不到4,000元，「確實是委曲了」。以信義計畫區的條件，在後ECFA時代百家競逐下，具有指標性的新光金調高租金後，勢必帶來連鎖效應。
據了解，信義區的商辦租金至少有五至六年沒有漲過，如果這次上漲，業界認為將掀起一波漲勢。
全球資產管理主任王維宏表示，信義計畫區商辦今年空置率有下降的趨勢，從年初18%降至16%，顯示有愈來愈多企業進駐，但仍較台北市主要商辦區域空置率高，預期下半年在陸客與外資強勁租賃需求推升下，區域內商辦租金可望向上調漲5%到10%。
國內不動產持續熱絡，新壽的租金收益也有不錯的表現，新光金副總經理徐順鋆表示，近期信義計畫區的租金有上漲趨勢，像位於信義計畫區的新光曼哈頓大樓，每坪租金已接近3,000元，A12新光信義金融大樓每坪租金已經漲到3,000多元。
新光金在信義計畫區每年光是租金收益就有14億元。至於新光人壽旗下約200棟大樓，平均的租金收益率有4%以上。台北101金融大樓高樓層今年也調漲租金，每坪價格已來到4,800元，但仍有不少外商與陸資正評估進駐。
國泰金表示，國泰金融中心大樓目前已經滿租，雖然租金上漲，但還是有很多客戶排隊等著進來承租，主要是外商金融機構以及外資企業。
王維宏分析，近兩年在陸資湧進，尤其指名在信義計畫區內設點，帶動商辦租金行情回暖，預期未來這類需求將越來越為旺盛，商辦租金報酬率有機會從現在的2%至2.5%回到3%的水準。
【經濟日報╱記者李至和／台北報導】2011.05.20 03:42 am
今年上半年外資金融機構在信義計畫區中，承租8,000餘坪的辦公室空間，其中大部分要當成台灣區總部，愈具指標性的大樓愈受青睞，例如台北101、新光曼哈頓大樓。
今年外資金融機構搶進信義計畫區動作趨積極，星展銀行、滙豐銀行等將消金總部移往信義計畫區，還有中國銀行租下松仁路的全豐盛105大樓低樓層，巴克萊證券租下國泰信義經貿大樓高樓層，都是今年來大型金融機構插旗信義計畫區的指標案。全球資產管理主任王維宏指出，華南銀行正興建的松仁路總部大樓，以及遠雄人壽未來也將進駐A1基地的松高路總部大樓，國泰人壽A3基地原本高樓層規劃為飯店，目前已調整為辦公使用，屆時勢必吸引其他大型金融保險業爭相進駐。
2011/05/20【經濟日報╱記者黃啟菱／台北報導】
鄉林建設董事長賴正鎰昨（19）日表示，最近鄉林在台北、台中的銷售案場，出現大陸人士看屋身影，陸資對在台置產，原本就一直抱持高度興趣，陸客自由行開放在即，預期6月後將掀一波陸客來台的資金行情。
賴正鎰說，外資到台灣購置不動產今年3月創下新高後，陸資先行團和有意置產的投資客，近來頻頻在台灣找尋適當的投資標的，鄉林在台北和台中的建案本周都有陸客自行前往案場看屋，與過去陸客組團、由專人帶領集體看屋的現象大不相同。
賴正鎰說，陸客自由行即將6月啟動，有助台灣房市與國際接軌。目前大陸游資過多、資金無處可去，勢必要投資台灣，加上百萬台商需要返台接待陸客，也會有置產需求，最熱的將是豪宅市場。
鄉林今年主力推案有兩處，分別是台北市天母的「鄉林大境」，及台中市新市政特區的百億元大案「鄉林皇居」。
2011/05/20【經濟日報╱記者李淑慧／台北報導】
房市驚驚漲，壽險公司旗下不動產跟著水漲船高。新光金昨（19）日公布不動產重估結果，新光人壽未實現利益高達731億元，比帳面價值高出七成以上。
新光金副總經理徐順鋆表示，新壽將持續買進不動產，至少還有120多億元額度，只要是好的標的都會積極評估。
新壽旗下共有約200棟大樓，近幾年新增標的大多集中在台北市信義計畫區與內湖，剛好都是不動產價格飆漲最高的區域，使得不動產未實現利益水漲船高。
新壽去年6月針對旗下133棟可認列在風險資本適足率（RBC ）不動產增值利益部分重新估算，增值利益有531億元。此次不動產重估，則是將旗下200棟大樓價值全部估算，增值利益相當驚人。
另外，新光松江不動產資產信託（REAT）本周三順利標售，徐順鋆說，新壽將可認列29.3億元收益，最快今年底可認列。
新光金昨天舉行線上法人說明會，由新光金總經理許澎主持，除說明金控其各子公司的營運狀況外，也公布不動產重估結果，以及最新的隱含價值及精算評估價值。
新壽目前全部不動產帳面金額約1,000億元，經過專業機構鑑價，不動產市值已達1,740億元，未實現利益高達731億元。
在不動產大幅增值的挹注下，新光人壽的隱含價值也大幅成長。新壽2009年的隱含價值為1,101億元，此次公布的隱含價值高達1,760億元，較2009成長將近六成。
新光金與新光人壽的每股隱含價值，分別為20.9元與32.3元。
新光金法說會也提到對於元富證券的投資，目前將策略為「深化關係」，希望提高元富證券在新光銀行的主交割業務，將活存客戶帶入新光銀行。
另外，針對海外布局部分，新光金表示，將透過創投子公司，在大陸設立融資性租賃公司；而新光銀行的香港全功能分行，也在今年5月開始營運。
加碼股市 Q1增160億元
新光金旗下新光人壽持續加碼股市，今年第一季新增股票部位約160億元，總部位有1,222億元。因該公司鎖定高股息價值股為標的，估計今年股息收入高達58億元，比去年增加20億元。
新光金第一季年化投資報酬率3.8%，總投資利益較去年同期成長35.4%。主要收入來源，約有八、九成來自利息、租金、股利等。只要中央銀行升息，對新光金的獲利就會有明顯助益。
新光金昨天舉行法人說明會，說明第一季的營運表現。新光金副總經理徐順鋆表示，新壽為提高投資報酬率，努力降低現金部位比重，現金部位較去年底大幅降低5.8%，約815億元。這些資金主要則加碼國內股票、國內外的固定收益商品。以國內股票部位來看，去年底部位是1,063億元，今年第一季底加碼到1,222億元，淨增加159億元。
全球外匯及股票市場大幅波動，但因外匯避險成本控制得宜，新壽第一季稅後盈餘為2.8億元。
2011/05/19【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】
北市南港兩大超級建案南港輪胎「世界明珠」及日勝生南港機廠案正式啟動，本月已開始搭建接待會館，其中「世界明珠」並將打造史上最大、規模達一萬坪的接待中心，平淡一段時日的南港房市，預料下半年起將再成市場焦點。
兩案基地面積均萬坪以上，市場初估「世界明珠」總銷金額將達800億元，可望創單一個案總銷新高，另外日勝生南港案，日勝生分回部分也上看200億元，兩案總銷直逼千億。
南港去年底、今年初在「華固天匯」及台肥「無雙」相繼以高價完銷之後，近數月均無新案推出。「世界明珠」和日勝生南港案傳出要推案已久，但遲遲未見具體動作。隨著奢侈稅塵埃落定，市場氣氛好轉，業者推案也轉趨積極。
由南港輪胎南港廠區變更的「世界明珠」，即在近日舉行接待會館動工儀式，負責代銷的甲山林廣告總經理張境在表示，南港廠基地面積達1.3萬餘坪，捐地後仍有1萬多坪的土地，由於民間開發案難得有如此規模的基地，加上又位於重大建設密集的南港區，因此也將破天荒打造超級接待中心。
「世界明珠」接待中心，以「皇居大殿」概念打造，整個接待中心分成三大區，包括氣勢十足的迎賓大廳以及兩個招待會所，並在周遭形塑綠意及各式造景，個案基地一萬多坪，將全數打造為接待會館，預計半年到10個月內才能完工。
「世界明珠」已完成初步規劃，預計興建6大棟33~35樓的超高大樓，其中有4棟辦公室、2棟住宅。住宅部份均為大坪數豪宅規劃，最小160坪，最大到330坪，目前開價未定，不過市場認為有華固南港「天匯」一坪百萬元完銷的前例，「世界明珠」至少從百萬起跳，必定再創南港房價新高。
距離南港路「世界明珠」不遠之處的日勝生南港機廠聯開案，日勝生表示，本月也將發包興建接待中心，並確定將在第4季公開，此一聯開案也預計興建6棟高層大樓，其中包括一棟地上36層、地下5層的住商大樓，以滿足住戶生活需求。
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