• 2011-05-18 08:27 • 時報資訊
新光松江REAT標案今（18）日上午將開標，底價21.26億元的3棟大樓，市場預估至少飆上23億元以上，原不動產所有人新光人壽有意標回3棟大樓，而其他壽險同業如國泰人壽、富邦人壽、台灣人壽也可能出手搶標。
富邦人壽已在16日以20.11億元標下三陽忠孝大樓1-3樓，保險局副局長陳開元表示，已要求富邦人壽說明整起標案的價格評估、後續使用情況、投資報酬率等，例如富邦人壽標下三陽大樓的租金報酬率是否高於中華郵政2年定儲利率加碼2碼，富邦人壽都必須向保險局說明清楚。
由兆豐銀行管理的新光松江REAT，標的物即是原新壽投資的松江大樓、承德大樓，以及板橋大樓，當初以13億元發行，目前如臨近新板特區的板橋大樓、位在松江，以及長安東路口的松江大樓，價格在這幾年都已高漲，因此兆豐銀底價訂在21.26億元，開標價應會更高，昨日傍晚有意競標者都已經寄出標單，今日上午將開標。
由於3棟大樓內有許多是新壽業務單位或新光銀行等使用，在缺乏優質商辦投資的情況下，新壽有意標回3棟大樓，若是新壽得標，高於當初成本的部分是否能當成獲利認列，亦或只是擺回現金部位，繼續以成本列帳，目前還不確定。
相關人士指出，這次REAT應有多組買家競標，若是其他公司得標，新壽就可完全認列高於13億元的獲利。(新聞來源：工商時報─記者彭禎伶／台北報導)
• 2011-05-18 08:27 • 時報資訊
三鼎、基泰之星兩檔REITs命運大不同，基泰之星本月初再次召開受益人會議，表決清算過關，三鼎則以出席受益權數不足而流會，據悉，將由受託機構台新銀再次召開受益人大會，最快7月重新討論清算議案。
知情人士表示，按照法令，受益人會議必須在6個星期前公告開會日期，若本周台新銀公告開會日期，最快也要等到7月才能召開。
三鼎月初召開的受益人會議以出席受益權數47.99％，未達法定門檻而流會，受託機構台新銀隨即公告再擇日重新召開會議，引起部份投資人不滿。據指出，有近20％投資人已經發存證信函給台新銀，指出沒有重新開會的必要，依首次會議決議即可，但至今尚未得到台新銀回覆。
三鼎去年底第1次召開受益人會議時，以超過出席權數9成的贊同票，高度決議清算議題，但受託機構台新銀決議將再次召開受益人會議，重新表決清算議案。(新聞來源：工商時報─記者王立德／台北報導)
• 2011-05-18 07:57 • 時報資訊
我國適用國際財報準則（IFRS）內容大翻盤。金管會傾向2013年接軌IFRS時，不動產仍維持「成本」列帳，不以「公允價值（市價）」計算，為此，金管會特別徵詢國際會計準則委員會（ISB），回覆可依當地國情決定評價方式。
考量國內不動產價格變動大、且不動產鑑價公司標準不一，金管會將統一要求上市櫃公司不動產以成本列帳，不過，由於市場原先對IFRS寄望頗深，尤其是壽險、老牌資產股等，此變局是否引起失望性賣壓，令市場關切。
金管會官員表示，不動產採用公允價值列帳，會出現「很大的調整空間」，且有業者反映，部分不動產鑑價公司可依企業需求，鑑出不同價格，擔心財報失真，因此金管會初步規畫不動產以成本法列帳，但此政策未完全確定，6月初將邀集各產業公會、上市櫃公司討論，預計6月底前定案。
2009年5月金管會宣布國內企業財報與國際IFRS將全面接軌（Adoption），2013年起，上市櫃、興櫃及金融業財報須直接採取IFRS方式編制，目前金管會正積極訂定新的財務報告編製準則，原訂第3季定案，但金管會主委陳裕璋要求給企業更多時間因應，要求編製準則及相關報表規定等，要在6月底前完成公告。
不動產部分，上市櫃原以為將採公允價值列帳，且不動產增值部分可納入股東權益；例如藍天於去年底公告，提早適用IFRS，其擁有的賣場等不動產增值價值高達835億元，讓藍天前年6月底每股淨值從13.07元，提高到65.22元。官員表示，就算不動產以成本列帳，台灣仍算是全面接軌IFRS，這點已與ISB確認。(新聞來源：工商時報─記者彭禎伶／台北報導)
• 2011-05-18 08:27 • 時報資訊
奢侈稅造成屋主惜售。國泰金融集團昨（17）日公布最新國民經濟信心調查結果，認為現在「不是」賣房時機的受訪者比重達52.6％，創下去年3月此調查啟動以來新高，國泰分析，主要屋主擔心現在出售會被課奢侈稅，且目前價格有被打壓的情況，暫時惜售不動產。
但認為現在是「買房」時機的比重微幅提升到16.4％，是近4月來新高，也代表買家願意開始尋找價格下滑的房屋；國泰內部分析，若賣方暫時惜售，買方意願提高，短期內房屋價格漲幅可能因政府政策被限縮，但房價不易下跌。
國泰金融集團5月問卷增加的時事題是軍公教調薪對物價及消費意願的影響，有78％受訪者認為，軍公教調薪將增加物價上漲的壓力，但只有36％的受訪者認為調薪後有助增加消費意願，代表民眾對調薪造成物價上漲的憂慮，高於消費可能提高帶動經濟成長的樂觀預期。
國泰金融集團從去年3月開始，針對集團客戶每月定期問券訪問，辦理國民經濟信心調查，5月調查結果，受訪者對未來半年台股上漲的預期略提高到42.6％，是連續第2個月提升；但願意將現金或定存轉為股票投資的意願反而下滑至去年7月以來新低，且有5成以上受訪者暫時不打算增加股票投資。(新聞來源：工商時報─記者彭禎伶／台北報導)
2011/05/18 【聯合報╱記者熊迺祺、何醒邦／台北報導】
房市投資客「劉媽媽」劉月釵買下台北市「帝寶」法拍屋，因為原屋主的家人仍住在裡面，當初又言明「不點交」，也就是不能聲請法院安排交屋；劉媽媽花兩億七千多萬元卻無法取得豪宅，提告竊佔又告不成。
劉媽媽指控原住戶山霖汽車登記負責人林游彩琴、實際負責人林富慧，及現住該處的林富慧女兒，都涉嫌竊佔。台北地檢署認為劉月釵投標前已知房子「不點交」，現住人是原住戶，與竊佔罪構成要件不符，全案屬民事糾葛，昨天處分不起訴。
去年十一月底，劉媽媽的兒子俞昌哲以二億八千二百多萬元標下帝寶第一戶法拍屋，但因為有人占住，劉媽媽覺得買貴了，要俞昌哲棄標。不過，劉媽媽精打細算後，今年元月出價兩億七千多萬元，再度標下這戶原屬於山霖汽車公司的豪宅。
劉媽媽拍下豪宅後，原住戶沒有搬走，只好提告。
台北地檢署參考最高法院判例，認為竊佔罪構成要件必須是破壞原持有的支配關係，並且將不動產置於自己實力支配之下，罪名才成立。
經調查，該房產原屬山霖汽車所有，在劉月釵買受前，即由山霖實際負責人林富慧居住，林富慧長期占有使用，從未搬離該址，與竊佔罪構成要件不符。
況且，該房產拍賣時已註明「不點交」，全案屬於民事糾紛。檢方指出，劉月釵若認為權利受損，應該循民事途徑尋求救濟，將林游彩琴、林富慧處分不起訴。林富慧的女兒尚未成年，被控竊佔罪部分，移由少年法庭審理。
山水資產管理執行副總丁建生表示，帝寶當初法拍時，就註明是有人居住的「不點交」的房子，這種房子，如果有人打算要標，通常都會在開標前先和原住戶協調搬遷費，達成協議後才會出手，不然買家就得打官司。
房仲業者指出，據聞劉媽媽擬花一筆錢希望住戶搬走，但協調未果。
2011/05/18 【聯合報╱記者何醒邦／台北報導】
奢侈稅還未上路，全台各地房市已經量縮價跌。台灣不動產交易中心最新統計，六大都會區3、4月房價均跌，桃竹下跌6.03%最多，台北市下跌3.78%最少，預估本月房價仍持續盤整下修。
台灣不動產交易中心總經理李同榮表示，從3、4月六大都會的均價對照2月，六大都會區房價幾乎均下跌，以桃竹縣市下跌6.03%最多，其次高雄市跌5.99%，新北市跌4.86%，台北市下跌3.78%最少。
李同榮表示，預估5月房價仍會持續盤整下修，待6月奢侈稅正式上路後，投資客撤出，消費者觀望心態縮減，成交量體將緩步增加，最遲8月會回溫；但新北市住宅供大於求，加上大部分投資客撤離，供給量大的區塊房價明顯下滑，整體房價可能會進入另一盤整階段。台北市中古屋售價，依不同區域、產品分別，也出現1%到13%下修。
【經濟日報╱記者黃啟菱／台北報導】 2011.05.18 08:09 am
日月光集團旗下的宏璟建設（2527）昨（17）日召開董事會，決議啟動位於新北市土城的大型開發案，宏璟董事長曾元一表示，此案將採複合式開發，規劃住宅與商場，總銷超過130億元，將在6月先動工，銷售時程則仍未定。
此外，同為日月光集團的鼎固控股，在中國大陸房市布局有成，近日將回台第一上市（IPO），市場傳出，鼎固在台上市後，可能與宏璟建設合併或合作，成為兩岸最大地產王，對此，曾元一未正面回應，只說「一切都有可能」。
宏璟昨日股價收平盤在18.95元。宏璟4月營收2,233萬元，較去年同期減少57.89%，前四月營收1億554萬元，年減39.23%。宏璟今年並無營建收入，主要營收來自為日月光建廠的營造收入。
過去幾年，因日月光張家兄弟將重心放在大陸，宏璟在台較少推案。因看好「兩岸經濟合作架構協議（ECFA）」時代房市發展，宏璟重新邁大步，啟動既有土地開發案，也積極尋覓新的土地來源。法人認為，土城案啟動之後，宏璟未來幾年的業績可期。
針對土城案，宏璟昨日與地主之一、公司大股東張虔生簽訂合建分售契約，曾元一說，未來此案宏璟可分回80%、張虔生分回20%。預計6月開工，共投入60億元的成本。
曾元一表示，土城案基地位於中央路旁，在捷運海山站跟土城站中間，條件頗佳，基地面積廣達1.2萬坪，其中7,800坪將採複合式開發，興建商場與住宅，其餘土地將規劃為兒童遊憩區、公園與道路等。
此案可建坪數約4萬多坪，其中有1萬多坪的停車空間，可銷售坪數約3.1萬坪，其中，八成為住宅、兩成為商場，銷售金額超過130億元。
曾元一指出，土城案將先興建商場，並由日月光關係企業宏錦光負責商場招商、營運，住宅則視市況，陸續推案。
【經濟日報╱記者邱金蘭、蔡靜紋／台北報導】 2011.05.18 08:13 am
新光松江不動產資產信託（REAT）三棟大樓今（18）日標售，吸引十多組買家領取標單，包括國泰、新光、富邦、台灣人壽等都可望出手搶標。惟金管會近期對壽險公司買進不動產頻頻關切，是否衝擊壽險公司出價意願受到關注。
在國壽、台壽保、富邦人壽之後，新光人壽昨日董事會通過將投資大台北地區不動產，預料是為了參與今日的新光松江REAT標售。
擁有龐大資金的保險業常被質疑助漲炒房，金管會近來也緊盯壽險業投資不動產動作。繼遠雄人壽標下新莊副都心土地案，幸福人壽董事長鄧文聰擔任負責人的億大聯合公司，標下高雄八五大樓債權，都相繼被約談後，富邦人壽周一買下三場忠孝大樓，外界關注金管會的動作。
金管會保險局副局長陳開元昨日表示，富邦人壽近日會向金管會說明，金管會也會了解是否符合相關規定，並注意其後續使用情況。
對於金管會了解的重點是什麼？陳開元表示，金管會在2月24日發布的規定，公司都必須符合相關條件，金管會也會注意日後使用情形。
金管會2月24日發布的保險業投資不動產新規定，重點包括保險公司購買素地，若是作為停車場、出租廣告等利用方式，不再符合「即時利用並有收益」規定。
同時也提高保險業買入不動產後的收益率門檻，不能低於中華郵政公司2年期定儲利率再加2碼（即0.5個百分點）。
保險公司購買素地，必須附有建造執照、且可以立即開發的土地，並於取得後6個月內開工。若可獨立興建、且無須再與鄰地合併開發的土地，必須在取得後9個月內送件申請建造。
這項規定發布後，金管會也逐一緊盯壽險業投資不動產個案，了解是否符合金管會規定。
幸福人壽董事長鄧文聰擔任負責人的億大聯合公司，日前標下高雄八五大樓債權後，金管會也約談鄧文聰，要求幸福人壽增資。
幸福人壽已將今年增資計畫呈報金管會，增資金額為2億元，但金管會希望幸福能提出金額更高的增資計畫。金管會官員表示，新的計畫尚未收到，金管會對於這些公司，都會定期跟公司溝通，並了解營運狀況。
投資客拋售潮 泰山千萬房價800多萬成交
2011年 05月18日 【張舒婷╱台北報導】奢侈稅6月將上路，買方積極看屋撿便宜，但有不少民眾仍猶豫不決。專家說，至6月初以前，會有口袋淺的投資客倒貨，是撿便宜的好時機；農曆鬼月或結婚潮明顯的10~12月，也是議價空間相對大的時點。
信義房屋總經理薛健平直言：「5、6月是投資客拋售的高峰期，民眾可以快點撿便宜！」新理想廣告總經理黃正忠也認為，5月的拋售潮可能持續到6月，至於剛完工的新成屋，因營造成本並沒有增加，買方較有可能談到滿意的價格。
每坪30萬砍5萬
家住台北縣、已退休的50歲邱先生，1個月前在泰山鄉看上一戶約35坪的電梯公寓，屋主原開價1千多萬元，後因奢侈稅打房的關係，殺價到8百多萬元，斡旋到5月初終於成交，他高興地說：「每坪從30萬元砍到25萬元，真的很划算！」
黃正忠強調，今年全球通膨升溫趨勢不變，原物料成本只升不跌，又逢台灣景氣好轉，買屋需求持續存在，房價不可能大幅下跌，估計自住客觀望到7月後就會出籠，建商和賣方對價格的態度慢慢轉硬，房價會隨CPI（消費者物價指數）上揚。
台北土地成本高
據主計處統計指出，近年來CPI漲幅並不明顯，除了金融海嘯後2009年為負0.87%外，其餘全年平均皆在1%~4%之間，但台北市、新北市房價漲幅卻動輒2位數，落差甚大。
台大經濟系教授林向愷分析，原物料只是建商反映房價的成本之一，最大的成本仍是土地，但大台北地區土地供不應求，尤其台北市都更案極少，「都更來都更去，都是那幾塊地」，只要土地成本不下滑，奢侈稅後房價頂多短期走跌，之後又會繼續上漲。
雖然奢侈稅喊出後，部分投資客、置產族進場撿便宜，但32歲、在金融業上班的張嵩認為，現在房市混沌，非買房子的好時機。
住商不動產企研室主任徐佳馨建議，奢侈稅上路後想撿便宜的民眾，農曆鬼月是可以考慮的買點，因交易量會相對少，再加上氣氛若較不明朗，價錢也較好談。
年底前價錢好談
而10月至年底前，因結婚潮、換屋潮帶動購屋需求，又碰上明年1月總統大選，政治面的不確定性因素擴大，估計會有不少賣方急著獲利了結，議價空間相對大些。
2011年 05月18日 【蔡佩蓉╱台北報導】房地產物件眾多，買屋交易糾紛也愈來愈多，根據內政部發布全台第1季房地產消費糾紛原因統計，糾紛總共389件，糾紛前3依序為房屋漏水問題、施工瑕疵、隱瞞重要資訊。業者表示，舉凡中古屋或預售屋，民眾一定要仔細看屋，喜歡的物件甚至須跑3~5趟以上，才能降低糾紛發生機率。
看窗框有無水漬
根據內政部統計各地區第1季房地產消費糾紛原因，以房屋漏水問題名列買屋糾紛第1名，其餘分別為施工瑕疵、隱瞞重要資訊、終止委售或買賣契約、契約審閱權。
有巢氏房屋發言人劉炳耀表示，漏水問題長期以來名列買屋糾紛前幾名，也最讓民眾頭痛，尤其屋主可能透過粉刷油漆、甚至在漏水處裝潢來掩蓋，若仲介不盡責，民眾很可能對房屋漏水完全不知情。他建議，可趁雨季多看屋，觀察房屋窗框部位有否水漬痕跡，屋緣有沒有龜裂。
而施工品質瑕疵，多出現在預售屋，永勝租賃執行長徐銘達指出，房市好、有賺錢，大家睜一隻眼閉一隻眼睛，房價一旦跌價，消費者也容易挑毛病，藉合約沒刊載、細小的施工瑕疵，提出退戶，「預估明年新成屋糾紛案件可能增加3~4成。」
保留廣告單對照
他表示，很多建商會將蓄水池當作游泳池、機械車位置蓋成漂亮的迎賓室，建議購屋族買屋時候的廣告單、平面圖都要保留完全，待2~3年後交屋，實際拿著資料對照查看。
美商ERA不動產總經理特助李恆宇則說，民眾可以在買屋前多向左鄰右舍及管理員打聽，以獲得確實資訊。
2011年 05月18日 全國各地國宅陸續出清，營建署最新公告指出，桃園縣中壢市日前出租的48戶國宅已正式收回，目前待售中，總價約271~282.3萬元。
4月僅售7戶
其中10戶受理單親等弱勢族群申請，可享有8折優惠，售價為216.8~225.9萬元。
營建署管理組組長劉田財表示，受奢侈稅打房的影響，今年4月的國宅買氣下滑，僅售出7戶，與前幾個月動輒售出近20、30多戶相比，確實有落差，如今又有國宅釋出，有需要的民眾可多加留意。記者張舒婷
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