【聯合報╱記者孫中英／台北報導】 2011.04.29 05:01 am
國泰金（2882）下周三舉辦法說會，將公布最新不動產鑑價結果。法人指出，以近兩年不動產增值情況來看，國泰人壽在全台灣擁有的220多棟大樓，兩年帳面上未實現利益將超過1,000億台幣。
國泰金控總經理李長庚昨天說，國泰人壽前次不動產鑑價，是在兩年前（2009年）；因應市場變化加速，以及2013年將實施國際會計準則（IFRS），國泰人壽的不動產鑑價將提前。若依市價評價分析，未來有可能縮短為每一年即進行一次。
李長庚說，依照2009年不動產鑑價結果，當時國泰在全台灣200多棟大樓的未實現收益達1,078億元。法人指出，國泰全台的商辦大樓，有8成集中在北部，以近年不動產增值狀況估計，光是這兩年國泰全台不動產增值利益就已超過1,000多億元。
李長庚還表示，國泰人壽在信義計畫區擁有的A3土地，目前已規劃做為複合式商辦大樓。
國泰金控今天還將發布99年度股利，國泰金98年度股利發放1元。去年國泰人壽雖然小虧，但國泰金控整體仍有獲利。
2011/04/29 【經濟日報╱記者徐碧華／台北報導】
立法院內政委員會昨（28）日並沒有如預期完成不動產經紀業管理條例修正草案共識條文，反而把球又丟回給內政部，要求內政部根據立委提案，儘速提出修法版本。由於立法院6月休會，有可能本會期連「半套」實價登錄都過不了。
內政委員會完成不動產經紀業管理條例修正草案審查，和前兩個法案一樣，條文保留，送院會協商。不動產經紀業管理條例未來將和平均地權條例、地政士法修正草案一併協商。立法程序上，三法案都往前進，但修法條文仍未形成高度共識。
內政部長江宜樺昨天備詢，預期委員會可能通過不動產個案詳細資料詳細登錄的條文，包括買賣雙方資料、門牌、建號、地號和實際交易價格，內政部一反過去主張兩階段漸進修法，江宜樺說：「內政部願意遵照委員通過的修法版本辦理。」「站在主管機關的立場，當然願意掌握實際資料。」
但委員會沒有直接協商出共識條文，反而把球丟回給內政部。委員會決議，要求內政部根據立委想法，提出平均地權條例、地政士法的修法版本，儘速通過行政院院會，送交立院併案協商。
審查出現大轉折，原本外界預期行政院版的「去識別化」登錄可以輕鬆過關，但現在恐怕連「半套」都難以上路。個案識別化登錄的法案可能趕不及在本會期完成立法。一名立委助理私下表示，立法院並不想完全背負個案實價登錄的責任，所以把行政院拖下水，讓行政院來背書。
【經濟日報╱記者李至和／台北報導】 2011.04.29 03:53 am
永慶房屋昨（28）日公布第一季房價指數，預判第二季全台主要都會區，房價將全面進入盤整期，在國際經濟情勢仍未明朗，明年即將總統大選，政府祭出奢侈稅等重手管制措施，今年房價要像去年跳空追高的機會大幅降低。
永慶房仲集團研展室協理黃增福表示，今年元月份房市交易熱絡，市場氣氛普遍很樂觀。九大都會區中，台北市第一季房價漲幅高達8.9%，明顯高於其他都會區。
北市第一季雖然市場彌漫利空氣氛，但好地段房屋依然處於供不應求狀態，交易量僅較上季萎縮2.11%，量能尚未失控，導致短期間內屋主降價求售意願不高，價格仍舊堅挺。黃增福說，台北市3月實際交易量來看，交易量能已開始明顯萎縮，買方逐漸轉趨觀望，成交個案創新高價占比，更由前兩月35%，滑落至兩成以下，顯示追價意願愈來愈弱。
現階段台北市房價雖尚未明顯下修，主要仍是高價精華地段買氣依然有長期資產配置族進場支撐，但不少市郊地區在奢侈稅利空下，賣壓正逐漸加重，價格下修狀況越趨明顯。
2011-04-29 07:57 時報資訊 【時報-各報要聞】
「不動產經紀業管理條例」修正案昨天在立法院內政委員會審查，立委版的「實價登記」獲內政部長江宜樺「贊成」，相當難得。唯昨天初審通過，但是保留朝野協商，是否能趕在本會期完成三讀，變數不小。
昨天內政委員會併案審查立委陳節如提案、賴士葆提案，及行政院提出等共3種不同版本的「不動產經紀業管理條例」，由於涉及不動產是否實施「真實價登記」，和建築開發商、富豪的利益相關，為重大改革法案。
行政院版與立委版本的差異在於，行政院版的登錄價格為，區段化、去除門牌、地號、建號、識別化，被民間團體認為是「假實價登錄」，毫無用處。而賴士葆版本以及陳節如的版本，登錄都是用「實際交易價格」，才是「真實價登錄」。
與本週一及上週四的審查會相比，昨天在審查過程中，立委的言論比較低調，立委張慶忠強調，他不是反對，只是要求政府要審慎。 (新聞來源：工商時報─記者王信人／台北報導)
吳家錄：壽險業該繼續買地
2011-04-29 07:57 時報資訊 【時報-各報要聞】
新光金控副董事長吳家錄昨（28）日表示，壽險業運用的是保戶的資金首重「保值」，最能保值的就是不動產，如果先前出走的外商壽險公司或南山人壽早年就投資不動產，現在也不用出售，建議政府應讓壽險業繼續投資土地、商辦，且要能接近法定的30％。
吳家錄並以新光站前摩天大樓為例，在民國60年代時，以每坪8萬元標得，現在占地1,500坪、建坪3萬多坪的新光摩天大樓若開價500億元，馬上有人搶著要，增值空間至少400-500億元，先前更有人估算新光站前摩天大樓已蟬聯多年台北市西區地王，市價應上看700-800億元。
一向被市場視為「老先覺」的吳家錄預估，台股在總統選前肯定能站上萬點，但現在可能會先在9,000點附近盤整，就看政府能再端出什麼利多。
吳家錄指出政府打房，壽險公司現在不敢買素地，新壽從去年第4季到現在，已多時沒有競標土地及買大樓，由於出租率未明顯提升，暫時不會再買進內湖商辦大樓，南港則可考慮，只要租金收益率超過2％，即會進場買大樓。 (新聞來源：工商時報─記者彭禎伶／台北報導)
重鑑價 國壽房產估增250億
2011-04-29 01:06 工商時報 記者魏喬怡、彭禎伶／台北報導
國泰金控預計5月4日舉行首季法說會，且將公布國泰人壽隱含價值（EV）和重估不動產價值（從2009年底至去年底），法人預估，國壽不動產價值將再增250-400億元，換算國泰金股數的每股EV可能逼近45-47元。
依據瑞銀證報告，國壽不動產增值價值可能達1,359億元，較2009年底重估時多出248億元，每股EV將增加2.44元，若以此基礎推估國泰金目標價為63.4元，瑞銀證重申買進評等。
據了解，這次國壽重估不動產價值除了為IFRS接軌作準備，同時也會列在EV計算，但以往國壽在評估EV的不動產價值時，大部分的不動產是用收益還原法（即以當時租金推估現有價值），少數用市價比較法（較接近現有市場交易價），這次可能還是會延用較保守的估價基礎。
在接軌IFRS上，因要列在帳上淨值，先前李長庚表示，會用較積極的方式評估，即會考慮提高市價比價法的比重。
國壽目前帳上不動產投資成本近1,400億元，最後一次全面重估價值是2009年9月，當時鑑價增值金額1,078億元，較2006年底重估時增加320億元，去年國內商辦價格明顯提升，尤其是內湖、信義計畫區等，若多增加市價比較法成分，則國壽EV及淨值都會大量提升。
瑞銀證報告指出，國壽2010年底投資不動產金額1,373億元，若以2009年重估資產的標準，當時國壽投資不動產1,200億元，若以重估的基準MV/BV(市價/帳面價值比)1.9倍計算，假設2009年至今地價不變，國泰金擁有的土地資產價格已經提高到2,609億元。
李長庚昨（28）日表示，國壽220多棟不動產，80％以上集中台北地區。瑞銀證引用信義房屋的房價變動指標，表示台灣整體的房地產在2010年上漲11％，台北地區則成長18％，瑞銀證用平均11％的漲幅保守估計，加上2010年底的MV/BV為2.1倍，推估國壽不動產增值金額將達到1,359億元。
北台灣329檔推案只剩1,050億元，萎縮幅度高達6成
2011-04-29 07:47 時報資訊 【時報-各報要聞】
奢侈稅重拳出手，一舉打亂建商原本推案的陣腳，也讓今年的黃金大檔329檔期，激情不再。住展雜誌昨天公布最新調查指出，原本329檔推案量北台灣都會區有2,600億元，但受奢侈稅干擾，實際推案只剩下1,050億元，萎縮幅度高達6成，有1,500億元選擇延後或觀望；業者也認為，供給減少，也緩和潛在釋出量，未嘗不是壞事。
住展雜誌研發長倪子仁表示，奢侈稅發威，只有4成預售屋如期推出，約1,050億元，幾個指標案，例如台北市「忠泰長虹」、「國美敦南案」、大直「白天鵝案」、內湖「文心AIT」及天母「鄉林大境」等豪宅案，都選擇缺席。
被金管會嚴控房貸管制的林口，中悅機構的「中悅麗苑」等3案，反而如期公開，並一舉開出每坪48萬元的林口新天價面市，震驚房市。
原本林口指標大案「世界首席」，因本周才剛拿到建造執照，且樣品屋接待中心還沒搭好，無法如期在329推出。 (新聞來源：工商時報─記者蔡惠芳／台北報導)
三環三線，北部房市新焦點
2011-04-29 08:27 時報資訊 【時報-台北電】
中華民國不動產代銷經紀商業同業公會全國聯合會昨（28）日在奢侈稅宣布實施後，首度公開說明近2個月來的房市現況，坦言目前房地產廣告量較今年初足足少了8成，中南部同業紛紛放無薪假，房市正在度小月。
不過，房市眼前的不景氣只是暫時性的，重量級的代銷業者多認為，繼台北市後，由於機場捷運可望在2014年通車，北台灣房市的下一波新開發熱區，將聚焦在捷運的三環三線。
代銷公會全聯會理事長曹瑞濱表示，外界只從台北市看天下，硬說新北市房價要下跌，並不公平。進入後奢侈稅時代，雖然平均地權條例修正案、不動產經紀業管理條例修正案等都還有配套在進行，房市還在整理中；但是，還是要為中部和南部房價叫屈，也要為人人喊打的新北市叫屈，畢竟新北市也有許多有錢的在地人要換更好的房子，少數頂級豪宅往新北市的潛力重劃區移動，並不為過。
曹瑞濱指出，近幾年台北市「三高」現象，即房價高、密度高、噪音高，使得台北市人逐漸「輕移民」到房價較便宜，綠覆率達60％的新北市幾個新興重劃區；再加上新北市三環三線全面啟動，讓新北市成為台北市30分鐘生活圈，因此，房市的「新北市元年」儼然已啟動。
值得觀察的是，新北市新板特區，新莊副都心，新莊頭前重劃區，重陽重劃區，林口重劃區，三峽北大特區，這6大新興重劃區，已經被視為是新北市三環三線和未來中央合署辦公室進駐地點的熱門潛力區。
甲桂林廣告協理劉吉祥表示，其中林口重劃區已被定位為陸海空商務黃金三角，和桃園航空城每年創造出1兆元產值結合，也有全台規模最大的暢貨中心Outlet進駐，為政府和民間建商聯手開發的重點優質住宅區。
據住展雜誌調查，目前林口部署中的重量級新案至少500億元的開發規模，包括興富發、長虹、達麗、亞昕、桃園在地建商龍頭寶佳機構、中悅機構、展悅等7大建商，都紛紛插旗林口。(新聞來源：工商時報─記者蔡惠芳／台北報導)
高房價 半數人認政府是禍首
2011年 04月29日 【楊舒晴╱台北報導】
房市群魔亂舞炒高房價，《蘋果》地產中心與Yahoo!奇摩合作進行網路民調，近5成民眾認為，政府最該為高房價亂象負責，雖然政府祭出奢侈稅、業者大力喊痛，但仍有7成以上民眾不認為房價將下跌，對政府打房政策悲觀，社福團體表示，「民眾眼睛是雪亮的，一眼看穿政商勾結的配合戲碼。」
Yahoo!奇摩媒體傳播事業群副總經理邱瀅憓表示，Yahoo!奇摩首次與《蘋果》合作，針對奢侈稅政策設計3套問卷，第1份問卷統計時間為4月21日至25日，短短5天內即蒐集到3803份問卷，顯見網友相當關心奢侈稅話題。調查結果顯示，49.9%民眾認為，政府是高房價亂象的罪魁禍首，其次則是投資客，佔23.1%，建商與仲介業者則各佔約10%。
奢侈稅內容打折
東海大學社會系助理教授楊友仁痛批，政府無法約束業者，且部分業者竟然能透過政客間接影響政策決定，「政府及不肖建商聯手，危害民眾居住正義。」
奢侈稅政策雖被政府視為打房靈丹，但民眾多信心缺缺。調查顯示，31.8%民眾認為奢侈稅頂多讓房價停止上漲，甚至有40.3%民眾認為房價還會繼續攀升，也就是說，逾7成民眾不認為奢侈稅可讓房價下跌。
自去年1月以來，政府陸續端出降低房貸成數、查稅等政策，房價卻仍一路走高，也可能是民眾悲觀看待奢侈稅效應的原因。無殼蝸牛聯盟發言人彭揚凱說：「奢侈稅內容大打折扣，就算業者猛喊房市冷到谷底，但是民眾眼睛仍雪亮。」
徵空地稅避養地
除奢侈稅政策外，政府還可以怎麼做？52.6%民眾認為政府應該加徵空地稅以免財團養地，不動產交易資訊透明化、與實價課稅也各有2成民眾支持。立委陳節如表示，政府應盡速推動不動產交易資訊透明化，歐美各地、日本、南韓推動交易資訊透明早已行之有年，只有台灣還跟北韓一樣落後！
房價資訊應透明
立委賴士葆說，維護居住正義是政府該做的事情，房價資訊透明化是最關鍵的政策，只要讓有心炒作房價者退場，房價就會回到合理價位，當然也要搭配財政部國稅局的查稅動作，近來陸續接獲民眾反映，已感受到國稅局查稅的威力。
受打房牽連 估第2季進入盤整
2011年 04月29日 【蔡佩蓉╱台北報導】
今年3月因奢侈稅議題發酵，成交量大減，導致第1季房市呈現「價緩漲、量縮減」態勢，根據業者統計，今年第1季全台房價指數較前1季微幅上升1.65%，不過整體成交量卻衰退2成，業者預估，成交量縮4、5月將更明顯，預估第2季房市進入盤整期。
台北房價難跌
受到政府打房影響，全台3月成交量幾近腰斬，導致第1季明顯量縮，不過價格卻仍微幅上漲，根據台灣房屋與中央大學合作的台灣房價指數，以2008年為基期，2011年第1季指數為123，較去年第4季的121仍小漲1.65%。
若再觀察各別區域，永慶價格指數顯示，全台7都當中，漲幅最高仍是台北市，較去年第4季上漲8.9%，高雄市4.33%居次，台南市為3.76%，永慶房仲集團研展室協理黃增福表示，首善之都台北市購屋仍具自住、置產需求，房價難跌，至於房價飆漲快速的新北市，因林口、三峽等外環區域賣壓沉重，但房價仍微幅增0.42%。
不過，以成交量來看，僅有新竹市較去年第4季成長5%，其他都市如新北市、桃園縣成交量縮減2成多。
台灣房屋研究中心執行長邱太煊分析，奢侈稅讓市場買氣瀰漫觀望氣氛，購屋者寧可選擇延遲買房，等待良好時機再進場。
降幅視區域定
全國不動產萬華加盟店店長孫春文表示，去年成交熱絡時期1間店1個月可成交十多件，現在只剩1、2件，不過除非投資客急於出脫，不然降價幅度大小要依區域、產品而定。
黃增福則預估，奢侈稅將進一步影響4、5月房市，台北市、新北市、台中等區第2季房價將進入盤整。 
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