2011年3月23日星期三

2011.03.23 不動產新聞動態

2011/03/23 【經濟日報╱記者陳美珍／台北報導】

政府打炒房不手軟，6月展開第二波查稅。凡是二年內轉手三次的成屋、預售率達到30%的預售屋建案，都將列為查稅對象。國稅局並已鎖定查稅名單，對涉及房產炒作且未能在今年5月誠實申報者，將按實際交易價課以重稅。

官員說，99年是房價飆漲關鍵年，稅捐機關會特別關注這一年買賣案件。財政部希望個人售屋者均應誠實報稅，以免查獲後除補稅外，還要再繳一倍以下罰鍰。

過去三個月，五區國稅局已先就97及98兩個年度的房產炒作案件查稅；6月將展開新一波行動，將以99年度有買賣成屋及預售屋者為主。

財政部要求國稅局需在今年7月前，呈報第一波查炒房的成果。官員指出，第一波查炒房行動已讓捐機關「熱過身」，第二波查炒房將更具火力。財政部提醒民眾，過去兩年若買賣成屋或預售屋，應誠實申報所得稅，以免被列為選查對象。

財政部指出，稅捐機關初步回報的成果，查稅金額約達5億元。財政部強調，首波對象是以買賣高價成屋，與預售屋權利移轉者；第二波仍將鎖定成屋及預售屋，但因各地房價高低不同，漲幅不一，炒房查稅行動將以轉手頻率多寡做為選查的主軸，高價房屋若涉及短期頻繁買賣也會列選。

五區國稅局近期將就房價漲幅偏高地區，短期買賣的成屋，以及預售屋轉讓的成交資料，交由各分局進行查稅。二年內轉手超過三次的成屋，各次移轉的對象與實際成交價格都會列查；至於預售屋建案的預售率達到30%以上時，國稅局即會要求建商提供「購買後到完成過戶前」有轉讓紀錄的客戶名單與成交資料供查。

99年度所得稅今年5月申報，財政部表示，稅捐機關目前按兵不動，但99年間曾買賣成屋或預售屋所有權者，5月若未按實價報繳售屋所得稅，6月被查獲，均要按實價補稅。

財政部第一波炒房查稅行動，主要是依據立法院財政委員會要求，瞄準豪宅、短期炒作與預售屋轉手者，包括半年內轉手或市價逾5,000萬元的交易案件，做為主要追查對象；預售屋則以黃金地段新建案做為選查標的，例如北區國稅局鎖定新板特區、高雄國稅局以美術館周邊建案為主等。

國稅局也自行加入豪華別墅假藉農舍規避地價稅，及一年出售六棟以上房屋的「多屋族」為查稅重點。

不傷無辜 奢侈稅預留免稅空間

2011/03/23 【經濟日報╱記者陳美珍、楊毅／台北報導】

行政院長吳敦義力挺「特種貨物及勞務稅條例草案」（俗稱奢侈稅），應保留「其他」免稅條款，據了解，財政部將朝正面表列免稅條文為主、保住「其他」為輔，若仍面臨立院強勢刪除，也會以行政命令為非屬炒房行為預留免稅空間。

財政部高層強調，奢侈稅納入「其他經財政部核定者」的免稅條款，並非空白授權，未來財政部在決定准駁時，仍要受限奢侈稅的立法精神，只有「合理、常態、非自願者」，才可以歸屬「其他」免予課徵炒房特別稅。

高層指出，外界對「其他」這項免稅條文有過多期待與不必要的擔心。他強調，即使法律納入「其他」也不代表政府可以為所欲為，濫用「其他」。財政部也說，稅法中常見「其他」的立法例，主要是考量法律無法百分之百周全的現實，提供補救措施。

不過，民意機關對於政府在奢侈稅的十大豁免條款中，訂定「其他」一項，認為有大開後門疑慮，藍綠立委不乏多人提出應予刪除主張。財政部指出，正在朝立院要求改以正面表列取代「其他」，但因法案尚未進入實質審查，行政院版仍保有「其他」一款不變。

財政部幕僚也已經開始蒐集各界意見，希望找出可以明列的免稅交易態樣，以合乎民意機關「全數正面表列」的要求。

財政部也將向民意代表保證「其他」一項，未來仍會合乎現有九項正面表列的免稅樣態範圍，不會踰越法律應有的界限，也無開後門之意。

忠孝東路三陽大廈法拍 底價22億

2011/03/23 【經濟日報╱記者黃啟菱／台北報導】

不畏奢侈稅效應，法拍市場又有大案釋出。台北地方法院昨（22）日公告，位於台北市忠孝東路上、明曜百貨旁的「三陽忠孝大廈」，將在4月25日首度法拍，總底價高達22億2,794萬元，是今年以來金額最大的法拍案。

「三陽忠孝大廈」位於忠孝東路四段180號，屋齡32年，門口處即是捷運板南線忠孝敦化站三號出口，基地面積345.76坪，為地上14樓建物，單層面積約218坪。因為地段燙金，未來要不論是收租、整合改建，或改裝為商場、旅館等，都具效益。

此次標售的是六、七樓以外的其他樓層，債務人是慶豐集團董事長黃世惠等；業界人士分析，此案除地點佳，底價亦合理，能否順利拍出，就看接下來的房市氣氛。

寬頻房訊副總張慈芳表示，此次法拍共分為兩標，甲標為「三陽忠孝大廈」的一到三樓，總坪數657坪，總底價8億6,602 萬元，乙標則為四到14樓，總坪數2,118坪，總底價13億6,192萬元。張慈芳說，這棟大樓的六、七樓為中興工程顧問，其餘要法拍的樓層多帶租約，一樓由元大商銀承租做為延吉分行，基本條件很不錯。

永和新生地降門檻 月底前招標

2011/03/22 【聯合報╱記者黃福其／板橋報導】

新北市政府推動「永和新生地（大陳義胞地區附近地區）都市更新案」，全案規畫為7處更新單元，去年7個單元採同時招商，雖有20家廠商領標，卻因產權公有私有混雜，整合難度較高，最後無人投標。

市府檢討後，決定降低申請門檻，把7處更新單元以分別招商方式甄選實施廠商，以第1、2單元先行招商，本月31日前公告招標，希望6月順利標出，帶動全區更新。

永和大陳義胞社區位在永和區保安路、保生路與環河西路之間，緊鄰仁愛公園，面積約9.56公頃，其中公有土地佔53％約5公頃，全部參與都市更新計畫。

市府城鄉局更新處主秘黃秀源說，第1單元面積約1.8公頃、現有350戶，第2單元面積約1.1公頃、現有230戶，其中公有地都佔約61％，市府不但是最大地主，也是廠商的夥伴，會盡最大努力與住戶溝通，協助整合，希望以緊臨新店溪水岸，塑造兼具寬闊、安全、私密與親水特性的高品質居住環境。

黃秀源表示，大陳義胞社區共約1500戶，早年從大陳島撤退來台的義胞經政府安置而得名，現況房舍老舊或巷道狹窄，甚至被稱為「一線天」，5年前被內政部選定為都更示範區，市府也指定為「策略性再開發地區」。

他說，大陳義胞地區都市更新案是國內第一個以畫定策略發展地區方式辦理的都更案，容積獎勵從50％提高到100％，比一般獎勵多出1倍。去年辦理招商，希望在2016年完成更新，但最後無人投標。

市府重新檢討後，決定7處更新單元採分別招商，這樣可將申請門檻從所有權人逾五分之三、總樓地板面積逾三分之二，調降為各逾二分之一，及廠商調整財務能力、保證金、開發能力等金額都調降一半，整合期程也延長半年，只要3年整合逾50％所有權人即可。

吳揆下令 二次金改分段矯正

【經濟日報╱記者邱金蘭／台北報導】 2011.03.23 02:59 am

行政院將矯正社會觀感不佳的二次金改案。當初行政院檢討的多起二次金改爭議案可能列入對象，部分可能恢復原狀，如兆豐金控併台灣企銀等；部分則可能採分階段作法，公股先介入董事會後，再推動整併。

財政部積極規劃推動公股金融機構整併，行政院長吳敦義昨（22）日也表示，要逐漸將二次金改餘波、社會不好觀感的矯正過來。

由於當初被行政院列入檢討的二次金改整併相關案件相當多，行政院要矯正的範圍究竟有多大，將牽動相關金融機構經營權及後續的整併動向。行政院在2009年公布的二次金改檢討報告中，提到的爭議案件，包括台新金併購彰銀、中信金插旗兆豐金、開發金併購金鼎證券等；檢調單位偵辦的二次金改相關案件，則還有元大金併購復華金。此外，開發金曾上演的公、民股經營權爭奪戰，也曾引發爭議。

有關官員表示，每個爭議個案情況不同，處理方式也將不同，並不是二次金改期間所有案件都要矯正或恢復原狀。以元大金及開發金為例，公股持股相當低，不可能再有任何行動。

據了解，被政府相關單位列入亟待矯正的對象，以彰銀、國票金為主。至於台企銀，兆豐金手中持股也將在明年6月底前出售，考量工會意見等因素，目前傾向讓台企銀自行營運，不會找另一家公股銀行合併台企銀。

至於國票金，有關官員表示，雖然公股持股也少，但國票金情況較特殊，除公股當初退出是二次金改等政治因素外，兩大民股紛爭不斷，需要公股進入董事會發揮穩定力量。公股的策略是，先在今年6月改選取得董事席次，進入董事會後，再伺機推動整併。

據了解，合庫年底成立金控後，未來仍有可能進一步與國票金洽談合併。國票金內部人士表示，國票金併入公股，「價格」將是關鍵，過低過高都不易成功。

遠雄砸36億 福建買地

【經濟日報╱記者黃啟菱／台北報導】 2011.03.23 08:34 am

遠雄建設（5522）中國布局再下一城，該公司昨（22）日指出，轉投資的海峽建設，已以人民幣8億900萬元（約新台幣36.4億元），成功競得福建省平潭綜合試驗區的三筆土地，總面積約76萬平方米（約22.99萬坪）。

遠雄建昨日股價收盤61.0元，上漲0.2元，成交1,081張；依照開發進程來推算，遠雄建設對中國大陸的投資，可望在明、後年開始挹注營收與獲利，進入收成期。

遠雄建設指出，未來此地將規劃為「平潭海峽如意城」，海峽建設共將投資人民幣100億元（約新台幣450億元），打造為結合旅遊休閒、綜合商務及生態居住示範社區於一體的現代化濱海城市，建築面積約為170萬平方米（約51.4萬坪）。

這並非海峽建設第在大陸投資的第二案，本月初，海峽建設以人民幣44.72億元（約新台幣201億元），首先取得南京市河西新城土地，並規劃興建「南京海峽城」，盼打造中國大陸首座綠色活力智慧城和兩岸經濟一體化示範城。

為因應龐大的購地與開發資金，遠雄企業團副總經理蔡宗易表示，海峽建設近期將有增資計畫，也會到海外籌資；遠雄企業團董事長趙藤雄日前接受本報專訪時則透露，海峽建設有意上市，但因為成立不久，若要在香港掛牌，要等三年，所以有可能去美國那斯達克掛牌。

趙藤雄十多年前就以個人名義到中國大陸投資，政府去年開放營建業登陸後，遠雄建設也開始登陸，除自己找項目推案外，還跟上海世茂集團、香港的新鴻基地產、恒基兆業地產及台灣的東元集團等業者合資，成立海峽建設，瞄準中國大陸大型的開發案。

海峽建設除了「南京海峽城」與「平潭海峽如意城」兩案外，也將持續找新項目。

蔡宗易表示，目前遠雄建設經投審會核准的中國大陸投資案，包括天津與蘇州兩地的投資案、各投資5,000萬美元，海峽建設投資3,900萬美元，另一家關係企業海峽南京案則投資4,750萬美元。

平潭島地處福建沿海中心區域，東臨台灣海峽，與台灣新竹港相距僅68海哩，是中國大陸距離台灣最近的區域；中國十二五發展綱要明確列出「加快推進平潭島開發開放，平潭綜合實驗區將作為海峽西岸經濟區建設先行先試的窗口」。

海峽建設此次在平潭島的開發案，將遵循共同規劃、共同開發、共同經營、共同管理、共同受益的原則，希望能成為海峽西岸經濟區實踐ECFA的重要項目和兩岸經濟一體化示範區。

人民幣REITs，最快今開賣

2011-03-23 08:57 時報資訊【時報-台北電】

香港證監會可望在今日批准華人首富李嘉誠旗下首檔人民幣計價的房地產基金（REITs）匯賢房託上市，一旦獲得批准，承銷商即可展開促銷，最高集資總額上看330億元人民幣（下同），對香港充盈欲破的人民幣存款而言，無疑是一大緩解，也將使香港朝向境外人民幣交易中心的目標再向前邁出一步。

匯賢房託是由李嘉誠旗下的長實集團所分拆，主要資產是北京的東方廣場，將成為香港首檔上市的人民幣REITs，也是在港的首次人民幣「證券」IPO，自然受到市場高度關注，更有消息指出，港證會將在今日批准匯賢房託上市，許多承銷商已經迫不及待要向客戶展開推銷。

香港投信界人士預估，匯賢房託第一年的利息約為4厘，而香港人民幣活存的利息只有0.7厘，勢必引起民眾搶購。

中銀國際副執行總裁謝湧海表示，香港人民幣增量很快，今年底之前有望突破1兆元，目前只要證監會批准，許多人民幣計價的REITs就會紛紛上市，香港絕對有足夠的人民幣規模來吸收這些人民幣IPO。

根據香港官方統計，到今年1月底為止，在香港的人民幣存款總額已經超過3,706億元，是2009年同期的6倍，其中更包含1,276億元的活期存款，多集中在匯豐、恒生、中銀香港等3家銀行，但香港當地的人民幣投資管道有限，目前只有人民幣債券、銀行存款等，收益較為緩慢，使得投資人對於新的投資管道早有期待。 (新聞來源：工商時報─記者林殿唯／綜合報導)

信義計畫區500億大案，招商

2011-03-23 08:47 時報資訊【時報-台北電】

即使政策頻頻出重手打炒房，暫時衝擊房市價量表現，但台北市政府即將釋出史上最大面積的頂級精華地段的地上權土地，很可能會點燃國內外法人競標的一波新「戰火」。

總投資金額分別上看500億元的信義計畫區中油大樓總部旁邊的A25、世貿2館，台北市政府將首度自下月展開首場招商說明會，目前已未演先轟動，已掀起國內外投資法人和建商爭相打探的熱潮。

面積6,144坪的A25，及占地5,356坪的世貿2館兩塊土地，即將破天荒採設定地上權50年、屆滿可展延20年，總共70年的模式，進行國內外招商。

台北市政府財政局局長邱大展表示，最近台北市政府將啟動2011年3大投資計劃的招商說明會，積極進行國內外招商。第1件是台北車站特定專用區雙子星C1D1，第2件是信義計劃區A25，第3件是信義計畫區世貿2館。

邱大展表示，雙子星甫委由捷運局舉辦投資說明會，預計4月底可望對外公告；A25隨即登場，訂在4月底舉辦投資說明會，啟動招商程序；至於世貿2館，預計下半年舉辦投資說明會。

邱大展表示，以A25、世貿2館來說，每1案權利金可望200億至300億元起跳；吸引民間投資規模每1案，則上看500億至600億元，應是史上規模最大的地上權投資案。(新聞來源：工商時報─記者蔡惠芳／台北報導)

富邦條款解套 國銀改母行登陸

最快下季上路 廈門銀限期回歸富邦母行投資

2011年 03月23日【廖珮君╱台北報導】

金管會已和各部會取得共識，將大幅放寬兩岸金融業務往來限制，其中被外界視為「富邦條款」的二擇一（母子行擇一登陸）限制將解套，金管會擬定，國銀登陸將一律改由國內母行，取消子行選項，並限期富邦將廈門銀，回歸富邦母行投資。

金管會周一邀央行、經濟部、陸委會等召開跨部會議，討論兩岸金融業務往來辦法，據透露，各部會均對金管會腹案，多無意見，僅做文字調整，金管會規劃最快下周送委員會通過後，就可送行政院，最快第2季應可上路。

參股陸銀將不限1家

據金管會腹案，在總額控管不變下，金控或銀行參股陸銀將不限1家、取消設兩分行才能設子行、取消登陸經營業務的三選二（分行、子行、參股選二）、中國分行放款餘額上限從2倍提高到3倍並計入母行營運資金等。

至於國際金融業務分行（Offshore Banking Unit， OBU）的兩岸業務往來將改負面表列，可對陸企做放款；至於人民幣跨境貿易結算，央行建議在兩岸尚未簽署貨幣清算機制前，各銀行OBU可委託香港分行辦理，以減輕廠商匯兌風險。

金管會主委陳裕璋明天（24日）將赴財委會報告，5家公股行庫赴中國設分行概況，報告指出，已正推動建立兩岸監理合作平台，並檢討修正兩岸金融業務往來辦法，以因應業者登陸需求。

金管會本周一邀各部會討論後，最大改變將是台資銀登陸模式，將從母、子公司二擇一登陸，取消子行，一律改由母行登陸，官員解釋，這是基於監理原則，畢竟如透過香港子行登陸，我國監理範圍有限。

外銀錢禁全拆借母行

此外，昨金管會也邀15家外銀高層座談，希望外銀資金留在國內做放款，多對台灣經濟有貢獻，不要在台吸收資金後，卻全部外移。

銀行局副局長張國銘昨天說，外銀在台灣的子行，在台吸收資金以後，卻100%將資金拆借給母行，風險過度集中，也希望外銀在台吸收資金、可多對台灣企業放款，提高對台經濟貢獻。

張國銘說，為降低外銀風險、保障存戶，金管會將降低外銀子行對母行拆借資金的比例，如禁止100%全數拆借給母行。

郝反覆：北市不課空地稅

認奢侈稅己令房市降溫 學者批「草率決定」

2011年 03月23日【柯玥寧╱台北報導】

打房雖是民間共識，但中央地方政府不同調！台北市府前日發文表示，因為中央的奢侈稅已達房市降溫效果，因此決議不課徵空地稅、或照價收買。學界痛批，奢侈稅是針對短期炒房的民眾，管不到囤地的建商，根本不能混為一談，高房價的元兇之一就是建商囤地，顯見北市府未有整頓房市的決心。

根據住商不動產統計，今年1、2月北市成屋價達每坪50.5萬元，2月底雖有奢侈稅效應，3月房價僅小跌至每坪50.4萬元，並無明顯降溫。換算1間北市30坪中古屋，每戶總價逾1500萬元，若除以行政院公布的2009年家戶年所得平均107.4萬元，等於受薪階級在北市購屋30坪中古屋，要耗費近14年家庭年收入。

值得注意的是，去年底五都首長選舉前，為敉平高房價民怨，台北市長郝龍斌曾提出社會住宅、豪宅稅等政策。

1月曾贊成課稅

今年1月郝龍斌也表態贊成台北市應課徵空地稅、照價收買；但前日卻發文表示，目前房價飆漲是因市場資金氾濫、人為投機炒作，中央已研議開徵奢侈稅，已達抑制炒作風氣效果，因此決議不課徵空地稅，或實行照價收買，顯得態度反覆。

學者認為，北市因已無選舉壓力，故無心處理高房價問題。

應公開空地存量

政治大學地政系教授張金鶚說：「北市府應公開向外界說明，目前北市空地存量及開發狀況，若因情況不嚴重，而選擇暫緩開徵空地稅、照價收買才有脈絡可循。草率決定推說因為中央欲課徵奢侈稅，所以不落井下石，根本是中央、地方不同調。」

北市府地政處主任祕書易立民說，將視奢侈稅實行對房市影響再做議，空地稅是暫緩，不代表永不實施。

「到底效果在哪」

屏東商業技術學院不動產經營系助理教授楊宗憲批評：「奢侈稅是針對短期炒房的人，課不到建商，等於建商養地也沒關係，拿奢侈稅當擋箭牌，混淆視聽。」

北市不課空地稅的消息也在網路上引起討論，網友gn01968744大罵：「原來中央要打房、還得問問地方政府配不配合，看樣子各縣市首長並不樂見自己的轄區房價跌，央行、財政部一直說奢侈稅已經達到效果了，到底效果在哪？」

玄奘大學財務金融學系副教授花敬群指出，1月行政院宣布各地方政府可復徵空地稅、照價收買，郝龍斌雖表支持，只是警示投資客。

供給量增 新北3月租金下滑

公寓每坪平均驟降258元 行情明顯鈍化

2011年 03月23日【蔡佩蓉╱台北報導】

台北市租金近半年表現平穩，但新北市3月公寓、大樓租金首度大幅下滑，業者指出，大台北租屋供給量增，租金難上漲，加上未來有「奢侈稅」變數，投資客有可能先出租手上房屋以逃避奢侈稅，一旦租屋供給量持續增加，租金可能將繼續滑落。

樂屋網統計近半年租金行情走勢，台北市公寓從去年10月的每坪月租金661元至今年3月為622元，變動幅度不大；相較之下，新北市公寓自2010年10月每坪月租金319元上漲至12月的759元，而今年1、2月租金則維持高點655元、745元之間，不過3月截至昨日統計，下滑至每坪487元，平均行情明顯鈍化。

台北市變動較小

樂屋網指出，台北市則因市場長期有租屋較穩定，租金變動較小，但是過去一年由於大台北房價高漲，「以租待買」的人轉多，加上受到新北市合併升格利多，去年年底租金明顯上揚。

未來數月難攀高

城市租屋網總經理張權彬表示，奢侈稅讓市場待租屋物件量增，觀察這3周僅有微幅增加，主因在於屋主希望能在奢侈稅實施前轉手，長期出租才是其次考量，不過未來大量案件若釋出，租金可能再往下滑。

台灣租屋網統計該公司網站上的待出租物件量，台北市自去年12月928件的高峰，今年2月下滑約812件，而新北市則維持在850件左右，台灣租屋網行銷計劃部經理廖秀敏指出，往年年底時租屋釋出最多，而到了農曆年後2、3月受到年後轉職、景氣復甦租屋待售件數縮減，4月過後一直到暑假期間則又為出租物件高峰，未來數月租金恐怕將難攀高。