新北市75萬戶 房屋稅將調升
2011-03-08 01:11 工商時報 記者陳懷瑜／台北報導
 新北市預計調整房屋稅影響層面 |
新北市將調整路段率，據了解，新板特區、新莊副都心等地區的路段率會調高，但平溪、坪林、石門、烏來、貢寮、三芝、金山、萬里、瑞芳等地區，會適度調降1～2成。調高地區在明年5月開徵房屋稅時適用，但調降地區今年5月就會先降，估計近75萬戶明年的房屋稅會調升1～3成。
新北市稅捐處指出，為讓偏遠較未開發區域在今年5月申報房屋稅時可優先適用，該處已積極進行相關作業，期望在3月下旬舉行不動產評議委員會時，可提交討論，一旦通過，估計6.8萬戶在5月可調降1成～2成的房屋稅。
新北市在升格之後，稅捐處認為應該就全市整體開發角度，重新檢討路段率，建議不動產評議委員會把路段率最高級距160調高至230，適用最高的路段為板橋區火車站附近的站前路、新站路、新府路，只要坐落在此路段道路，不管自用住宅或者商業辦公室，全部都以230最高級距計算房屋稅，調漲幅度至少30％。
稅捐處強調，新北市範圍相當大，全市共153萬戶，遭到這波路段率調漲影響比率48.95％，共74.9萬戶調漲，調降僅4.44％，6.8萬戶調降，總變動總數81.7萬戶，影響53.4％的住戶，也就是說，還有將近一半的房屋稅並未受調整的影響。
調升的路段率，主要是捷運通車的主要站區附近，幾乎都調高，範圍包括三重、新莊、中和、永和、新店、汐止、林口（機場捷運通過）等區域，都有部分市區路段率調漲，調升的74.9萬戶，平均每戶房屋稅約調漲700元。
新北市不計畫開徵豪宅稅，主要原因是擔心開徵會影響北市市民移居新北市的意願，而且此波調高的路段率，會在今年7月1日才開始採用，意即民眾在明（101）年5月開出的房屋稅單才是調高後的新稅額，未來也不打算跟進台北市，再度調整房屋評定現值中的房屋構造標準單價、折舊率兩大項，因此，這波調整之後，短期不會調整房屋稅額。
土銀房貸餘額緊縮1成
2011-03-08 07:47 時報資訊 【時報-各報要聞】
中央銀行、金管會和財政部3大部會高度關注房市，讓國銀擔心因放款過度集中不動產而成為焦點，據了解，國銀房貸龍頭土銀已準備降低房貸佔比，今年房貸餘額除不會再增加，反而可能減少1成、約新台幣600億元。
相關人士指出，土銀有感在升息環境之下，放款若過於集中房貸，將相對升高銀行風險，因此已有意降低房貸放款量，不僅經營高層已在內部會議明確裁示，行方並預估今年房貸餘額將因為市場轉變及內部政策調整而減少近600億元。
至於土建融放款，立委賴士葆昨（7）日質詢指出，部分商銀土地融資佔總放款比重逾20％，已被央行列管。根據3大行庫統計，台銀、土銀、合庫相關放款比重各為3.5％、15％和6.7％，連土建融放款總額不受限銀行法的土銀都不到20％。
根據土銀最新統計，房貸餘額約6,000億元，佔總放款量1兆7,000億的36％，倘若房貸餘額今年底減少600億元，在總放款量維持不變的前提下，佔比將由36％縮減至31％。 (新聞來源：工商時報─記者朱漢崙／台北報導)
台嘉駿馬一號旗下中鼎大樓出租率，今年目標95%
2011-03-08 07:47 時報資訊 【時報記者莊丙農台北報導】
台嘉國際總經理林裕仁指出，該公司管理的駿馬一號(01008T)今年目標是將旗下中鼎大樓的出租率由目前80%提高至95%，整體出租率98%，希望2011年配息率從去年3.09%提高到3.8%以上。
駿馬一號旗下共三檔投資建物標的，其中，國產實業大樓及中和漢偉資訊大樓皆為滿租，年租金報酬率分別為4.83%及4.76%，中鼎大樓因去年閒置較久，加上招租前的修繕費用，因此，去年租金報酬率約1.25%，因為去年底出租率已拉升至80.37%，今年希望再提升到95%，年租金報酬率將提高至3%，三棟建物的平均出租率也可到98%。
林裕仁表示，三棟不動產持有年限已超過三年，依照去年最新鑑價結果，中鼎大樓房價漲幅已達2成，國產實業大樓及漢偉資訊大樓漲幅各有12%及8%。對於今年投資計畫，林裕仁指出，會參考國外成熟城市REITs操作方式，尋找投資標的以大台北地區、租金毛報酬率3%以上為首選，在法令開放下，也不排除參與開發型不動產，其中包括都更，中鼎大樓再過三年也達申請都更年限，目前該基金持份約占三分之一，未來也不排除整合地主，朝都更方向進行。
台嘉國際是由臺工銀旗下台工銀科技顧問及嘉新國際合資而成，各持股49%及51%，資本額約台幣5300萬元，目前管理一檔不動產投資信託基金駿馬一號，初始募資規模42.8億元。
課徵奢侈稅，6成民眾站在政府這邊
2011-03-08 07:47 時報資訊 【時報-各報要聞】
政府準備課徵奢侈稅，近六成國人表態力挺。根據本報最新調查顯示，有近七成的民眾認為當前房價高不可及，近八成的人感嘆買不起理想房子；而一旦奢侈稅開徵，三成多的人認為房價會下跌，跌幅估在一至二成間。總體而言，政府開徵奢侈稅，近六成的民意站在政府這一邊。
高房價早已成為民怨之首，由本報針對台灣地區八百九十多位成人的調查顯示，國人多認為目前房價高不可攀，有四八％的人覺得房價非常高，二一％的人認為房價高，合計有六九％的人認為房價非一般人所能及。
進一步分析，由南往北，愈是北部的民眾，覺得房價愈高。認為房價太高者，高雄市有二九％、台南市有三七％、台中市有四五％、新北市是五九％、台北市是七五％，其他縣市四四％。
高房價讓民眾望屋興嘆，調查透露，有七八％的人表示以自己的能力根本買不到理想中的房子，覺得自己做得到者，有一一％。
交叉分析發現，買不起房子的人，以新北市和台中市民的感受最深。資料顯示，無法買房者，台北市民有七八％、新北市是八七％、台中市也有八七％、台南市有七五％、高雄市有七十％，其他縣市七五％。
政府要開徵奢侈稅，針對非自用住宅、商辦、店面、建地等，若持有不到二年賣出，將課徵最高一五％的稅，調查顯示，有五九％的人表示支持，但也有一九％的人持反對態度，二二％未表示意見。
統計分析得知，支持開徵者的比例，從北往南，呈現由高至低的現象，如台北市民有六七％、新北市民是六二％、台中市民有五七％、台南市民有五六％、高雄市民有四四％。其他縣市是六一％。
政府一旦開徵奢侈稅，民眾對房價走勢又如何看待？調查呈現，有一五％的人認為會反向走高，二七％的人覺得持平，不會下跌，預期出現跌價現象者，有三三％。至於，預期跌幅以一至二成之間為最多，佔三四％，其次為二至三成間，佔一八％，三成以上者，有一成。
政府也準備針對超過三百萬元以上的飛機、遊艇、高級車與超過五十萬元的皮草等保育類產品，以及高爾夫球證課徵十％ 奢侈稅。調查發現，有五六％贊成，一四％不以為然，三十％未表示意見。
本次調查於五日晚間完成，以台灣地區住宅電話簿為抽樣清冊，再用抽出電話號碼的尾二數進行隨機取號。共成功訪問八九七位成人。訪問結果並依照台灣地區的人口之性別、年齡、地區進行加權。在九五％信心水準下，抽樣誤差為正負三．三％。 (新聞來源：中國時報─旺旺中時民調中心／台北報導)
餘屋貸款期限縮 新北市、桃園衝擊大
2011-03-08 01:12 中國時報 王莫昀／台北報導
政府打房出手一波重過一波，繼奢侈稅後，央行又研擬祭出縮減餘屋貸款期限，建築開發公會全聯會常務理事王應傑指出，後者對房地產與建商的衝擊更勝奢侈稅，房價下修壓力大幅增加，土地資源多、推案量大，如內湖、南港、新莊、蘆洲等重劃區，受影響程度最大。
「奢侈稅等打房措施公布後，連台北巿巿中心也有投機客願意低價出脫，最高降價幅度高達一成五！」巿場人士透露，投機客雖趕著出場，但買方購買意願低，降價無助於成交。
住商不動產企研室主任徐佳馨也表示，這次政府重手打房除了量體萎縮，確實也造成市場價格修正，今年將維持價修量縮格局。目前對房市影響首當其衝可能以新北市話題多、推案較多的區域為主。
對於縮減餘屋貸款期限，住展雜誌研發長倪子仁認為，餘屋量位居前幾名地區包括桃園中壢、桃園巿；新北巿淡水、林口、新莊、樹林與三峽交界處等地，將造成較大影響。但如果建商品牌知名度高，產品規畫佳的個案，房價相對有支撐力。
大聲行銷執行總監田大權指出，現在要注意的是奢侈稅實施，恐引發一波逃命波，「主要集中在三月至五月中旬！」由於奢侈稅規定，兩年內出脫者，按實價課徵十％至十五％稅收，但房屋交易辦理移轉，需要三十至四十五天作業時間，投資人如果要趕著出場，須要在五月中旬前就找到買家。
代銷業者不諱言，置產客會因成本增加，調節手上持有物件，可能先出脫非精華區或條件較弱的三分之一物件，而口袋不夠深的投機客可能會獲利了結。
南科工土地促銷 買氣旺
2011-03-08 01:11 工商時報 記者陳惠珍／台南報導
台南科技工業區用地售地市價化，不到1年時間，已有12家廠商購地，及3家廠商承租土地，總計釋出面積達20.3公頃，估計投資金額高達338億元，為延續今年以來旺盛買氣，經濟部工業局定11日再召開廠商進駐審議會，預定又將有兩家科技廠，提出承購兩公頃南科工用地。
經濟部工業局為刺激廠商進駐南科工，於去年3月間，祭出工業區用地審定售價，以市價51折至56折促銷。這股買氣延續至今年，不但1月間，已有兩家廠商購1.5公頃用地，目前仍有可成科技等兩家廠，申請各購1.3公頃，以及0.7公頃的南科工用地。
工業局南區工業區管理處執行長郭阿梅表示，近年來工業區用地以原價51折至56折，每坪3.752萬元市價求售，不論廠商家數與出租售用地面積，皆創下近5年來新高。
在10次工業區土地公告標售作業，共12家廠商投標，標售面積16.7公頃，已標售面積占公告標售面積52％，得標總金額約23．4億餘元，估計投資金額338億元，創造就業人數6,500人，並成功吸引新日光、聯景光電、等具指標性國際大廠進駐。
12家業者申請土地市價化方案，在南科工投資設廠，有新日光、聯景光電、奇異科技、文弘國際、詠展工業、亞泰光學等，共計3家電子相關製造業、2家汽機車零件業、2家電力設備業、5家其他產業。
詠展工業董事長侯獻忠指出，92年間，該公司經由土地租金優惠方案進駐南科工，儘管業績蒸蒸日上，在土地市價化方案尚未實施前，南科工環境雖吸引人，其價格令人望之卻步，如今則順利購地並完成擴廠規畫。
南科工廠協會理事長，也是力伽董事長郭海濱表示，土地市價化實施前，因南科工整體開發成本過高及境外投資營運策略等，廠商只得暫緩遷廠或擴廠腳步，土地市價化推出後，檯面上雖是售地收入銳減，卻鼓舞了廠商投資意願，長期而言，不論是在稅收或就業市場等，都是大利多。
海軍讓地 桃園航空城房市起飛
【經濟日報╱記者楊文琪、黃啟菱／台北報導】 2011.03.08 02:56 am
桃園航空城有重大突破，交通部政務次長葉匡時昨（7）日表示，海軍位在桃園國際機場南端70多公頃土地，已決定遷出做為機場用地，有助交通部辦理興建北跑道時以地易地，機場周邊土地的利用與發展看漲。房地產業者指出，此舉形同「桃園航空城」計畫大躍進，周邊房市後市看好，已布局的建商如太子、寶佳、中悅、宜誠等，都將受惠。
葉匡時指出，海軍遷出後，軍機將不在此起降，原本因軍機起降遭到航高限制的桃園機場南端至高鐵青埔站區的土地，可解除航高限制，該地區土地價值將提高，在此擁有土地民眾可直接受益，「這是三贏的局面，好的結果」。
據瞭解，桃園地方民代在機場南端有不少土地，高鐵青埔站除台灣高鐵公司擁有車站核心區域的70年土地開發權外，車站周邊大部分都是交通部高鐵局的土地，和少數向高鐵局購買住宅用地投資人，一旦航高限制解除，將進一步受惠。
葉匡時說，軍方遷出此地後，還須經由桃園縣政府辦理都市計畫與土地使用變更，行政程序冗長，何時可以完成程序，目前無法預估。
不過，他認為，交通部原先規劃在桃園國際機場北端興建第三條跑道，須尋找土地來與被徵收土地的民眾換地，現在有軍方70多公頃大面積且平整土地，換地空間與籌碼增多，就可不必規劃徵收較多民地。
他並指出，海軍現有的土地已被劃為桃園航空城的「蛋白」（即航空相關產業發展區）部分，發展潛力大，相信有足夠吸引力讓民眾願意換地。
台灣房屋青埔直營店副總彭成貴指出，民用機場周邊的建築限高是60公尺，軍用機場周邊的限高卻只有20公尺，這使得桃園機場周遭與青埔地區長期以來都只有透天產品，即使是電梯大樓，也都只有六、七層樓高。
在限高解禁後，此情況必將改觀。彭成貴表示，從去年開始，周邊的房價、地價就開始補漲，至今漲幅約兩成。
【記者楊文琪／台北報導】除了桃園國際機場積極規劃推動「航空城」外，交通部考量松山機場長期性、整體性發展，將與台北市政府合作推動，以「機場園區」的概念，提升松山機場周邊土地利用價值。
顧及飛航安全，松山機場周邊建築物都有航高限制，在政策決定將松山機場定位為首都商務機場下，交通部初步決定松山機場周邊的開發規劃將以商辦為主，在台北市寸土寸金及鄰近松山機場的交通優勢下，開發後將帶動松山機場周邊商業發展與拉高附近地價。
交通部政務次長葉匡時昨（7）日表示，「松山機場園區」的計畫涉及都市計畫，所以還在與台北市政府討論，並因軍方在此有松山指揮部，故已將訊息傳遞給軍方，希望交通部、北市府和軍方可以共同來討論當地的發展。
建大正新搶地 彰縣府擬標售協調
【經濟日報╱記者周義朗／台北報導】 2011.03.08 02:56 am
建大工業要進入彰南產業園區，總建廠面積約30公頃，但正新輪胎卻早在2009年11月底，也已與彰化縣政府簽定合作備忘錄，土地需求70公頃，而彰南園區總面積僅98公頃，今年底恐將出現兩家公司的搶地現象。縣政府表示，彰南產業園區前身，是經濟部編定的「彰化人纖專業工業區」，總面積98.46公頃，該園區開發作業，以分期分區推動為原則，第一期開發作業規劃於100年8 月當彰化縣政府與受託開發單位完成議約後，即可進行土地預售作業。
由於正新二年前與彰化縣政府簽訂備忘錄，明確表達土地需求，但因後來正新另在雲林購地20餘公頃，彰化縣政府認為正新未來可能會減少彰南園區土地用量，因此找建大來投資，但如果兩家公司堅持所需土地面積，縣府可能會以標售土地方式作解決。
據了解，正新在彰南科技園區的建廠計畫，包括新建營運總部及附加價值較高的全鋼絲卡客車輪胎。
頭戶炒房 立院要求全面清查
2011/03/08 【經濟日報╱記者李淑慧、邱金蘭／台北報導】
政府一連串打炒房措施，人頭戶佣金也從成交價的千分之5喊到1%，立法院財委會昨（7）日決議，要求金管會針對人頭戶炒房及不動產放款比重增加的銀行，展開全面清查，以穩定房市。
金管會官員表示，為配合財委會決議，金管會將請銀行提報相關資料作查核，必要時也不排除展開專案金檢。
金管會昨天向財委會做業務報告，打炒房成為立委質詢焦點，立委賴士葆指出，到1月底止，全體銀行的房貸加上土地建築融資餘額有6.5兆元，占GDP（國內生產毛額）比重已有四成六，一般來講，超過四成就是泡沫了。
再看另一個指標，投資客比重超過兩成，就有泡沫化的疑慮，現在已經超過四成，從這兩個指標來看，有些地區已經形成泡沫。
金管會主委陳裕璋說，部分地區房價是高一點，金管會擔心的是銀行授信是否過度集中不動產，目前法律規定，住宅建築及企業建築放款的總額，不得超過存款總餘額及金融債券發售額和的30%，除此，銀行對個別行業放款比重是否過度集中，金管會也會注意。
至於比重多少才算集中？陳裕璋說，並未設標準，但銀行對一個行業放款比重占三成，集中度就算高。
為有效落實政府穩定房市政策，財委會昨天也通過多項立委提案。
賴士葆等人提案指出，去年央行開始緊縮房貸後，人頭戶佣金高達成交價的千分之5，最近人頭戶身價更因奢侈稅瞬間暴漲，喊到1%。主要因為炒房要的人頭戶，除需有正當工作或財力，才能向銀行貸款外，還要符合銀行「非投資客」的申貸資格，門檻高很多。奢侈稅政策曝光後，若財政部以「一生一屋」認定自用住宅，符合資格的人頭戶更少。
只要有好的人頭可用，可向銀行貸到成數較高的資金，還有寬限期（付息不還本的期間）優勢，就算人頭戶抽1%，買賣還是很划算。如果政府未能防堵此漏洞，人頭戶行情暴漲將助漲炒房亂象。
財委會也決議，要求金管會對於今年3月底建築貸款餘額比重高於1月底的銀行，及今年3月底以土地為擔保品的放款餘額比重，高於去年12月底的銀行，應了解是否落實銀行法第37條規定，覈實決定不動產的放款值。
還有，信合社以土地為擔保品的放款餘額比重，今年3月底仍超過20%者，金管會也應了解。
徵奢侈稅 新莊林口湧退戶潮
政策痛擊投資客「要打就應打趴」
2011年 03月07日 【楊茲珺╱台北報導】
奢侈稅政策持續發酵，業者粗估上周末台北預售案場來人再降3~5成，但投資客比例高的新莊、林口、桃園部分建案人潮反而增加，「因為退戶的人擠到爆場！」學者表示，奢侈稅政策專打投資客，卻引發部分建商與代銷業者群起反對，因投資客早已成為建商與房仲聯手炒房的合作伙伴，「奢侈稅確實達到嚇阻效果，有賴政府嚴格實施。」
據國土規劃及不動產資訊中心統計，截至去年第3季，全台新購置住宅者中的購屋動機，約有18.5%是投資考量，其中台北市24.5%與桃竹縣市33.5%均高於全國平均，政治大學地政系教授張金鶚指出，該調查僅針對需要貸款的中古屋買方，「若加計預售市場，實際投資客比例高達5成也不為過！」
投資客支撐買氣
暢銷書《黑心建商的告白》、《黑心投資客炒房告白》作者Sway表示：「這幾年買氣大多由投資客支撐，投資客不買，房市當然就掛了。」Sway舉例，重劃區內分多期銷售的建案，最常見建商跟投資客聯手抬價。據了解，目前林口某大建案，第1期開價每坪40萬元，但給長期合作的投資客每坪25萬元、相當於6.2折「優惠價」，第1期已全被訂光。
新莊預售案漲7成
因首案開紅盤的假象，第2期、第3期開價水漲船高，建商可不顧原先購地成本，繼續賺取超額利潤，投資客也樂得拉高價，倒貨給一般自住客。Sway表示，近一年新莊預售案房價漲幅高達7成，就是這樣「玩」出來的，單一代銷公司手上養的投資客名單少說500~1000人，一人買2~3戶都不成問題。
中古屋市場也充斥投機買賣，房仲為求賺取佣金，一有底價合理、或低於市價的中古屋要賣，率先聯絡相熟投資客。去年辭掉正職、專心炒房的鄭先生說：「只要跟房仲打好關係，不愁沒便宜貨源。」投資客帥過頭（本名黃家進）跟房仲業者長期合作，他分享說：「膽子大的投資客通常1天內就決定，自住客根本搶不過。」
自住客拍手叫好
政府打投資客，自住客多拍手叫好，手上有2棟透天的lucky28666說：「我不擔心打房，希望為後代著想，要打房就打到趴下！」網友chcheng7也說，「不希望台灣只剩房地產炒作拉高經濟數字，不想未來我的小孩只能當仲介買賣房子。」
2011年 03月08日 【廖珮君╱台北報導】
保險業投資不動產，金管會鼓勵買商辦大樓出租。金管會主委陳裕璋昨說，保險業買商辦大樓，透過租金獲取報酬，對房市價格波動性影響小，對穩定房市有助，意味鼓勵保險業可多投資商辦出租。
陳裕璋昨率一級主管赴財委會做業務會報，立委質疑保險業是炒房元兇，陳裕璋說，依金管會統計，目前保險業資金投入不動產比率不到4%，金管會已對保險業買素地「養地、炒地皮」做嚴格要求，如須限期開發。
保險業買素地門檻高
目前壽險業投資素地約800多億元。金管會日前宣布，保險業若買素地（尚未開發的空地），該素地須即時利用並有收益，還須附有建照且6個月內開工，收益率門檻也提高，及增加保險業買素地的自有資本計提，加重保險業增資壓力。
金管會此舉將加重壽險業買素地成本，壽險業轉向投資商辦賺取僅2.5~3%的租金，減少買素地，金管會樂觀其成。
陳裕璋昨說，保險業資金需要運用，若規矩投資有收益性的商辦大樓，收取租金，基本上是安全的，但對於買素地就會嚴管，如有壽險業買素地不開發除罰款外，也會要求限期改善。
加強銀行不動產金檢
對銀行業不動產放款部分，陳裕璋說，將加強對銀行業不動產金檢，包括不動產放款集中度及銀行鑑價程序，他說，將查各銀行放款是否有落實總歸戶，防止人頭戶。
銀行局副局長邱淑貞說，將先對各銀行住宅和非住宅做定義釐清，若發現有銀行將非住宅納入住宅，計提45%較低的風險資本，將要求改列非住宅，並研議把非住宅目前75%的計提係數，提高到100%。
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