企金戶買住宅 比照投資客規定
2011-01-20 01:12 工商時報 記者朱漢崙、陳美君／台北報導
企金戶買住宅，央行通令全體國銀一律從嚴計價。據透露，央行本月中旬檢視最新的「雙週報」後，已陸續致電各國銀從嚴控管企金戶購買住宅案件，並指示未來只要企業戶買的是住宅，不論是否為第1棟，「一律比照自然人『受限戶』（即投資客）規定」。
央行去年底理監事會議決議，未來企金戶買住宅將比照央行對自然人房貸授信規定，這也成為央行新一波執行房市信用管制政策的重點。據透露，央行本周起已展開新一波分批約談國銀的行動，農曆年前多家國銀將赴央行開會，企業戶買房將是央行會談重點。
根據近日央行對各國銀下達的新指令，比起自然人買第2戶才被認定為投資客，未來法金戶只要買的是住宅，「不分棟數，一律比照受限戶規定」，可說更為嚴格。
其中，除了成數最高6成，央行並希望利率能從2％起跳；在央行升息之後，一般房貸戶的最低利率下限從1.62％升到1.67％，部分行庫更準備提高至1.72％；法人戶購屋利率如果從2％起跳，比一般房貸最低利率將高出1碼。
央行所以高度重視企金戶購屋管理，主要是經由最新一期的雙周報，發現企金戶買住宅的情況層出不窮，顯示愈來愈多投資客「以企金之名，行炒樓之實」，轉進法人戶掩護。
再者，銀行主管指出，企金戶買樓應該是購置辦公室，買住宅的用途「很怪」，為了減少管理的複雜與難度，央行因此決定直接要求銀行對以法人名義買房的案例，比照一般自然人投資客利率、成數訂價。
資深銀行主管認為，在央行新規定下，未來不論企金戶藉周轉金之名買房，或投資客合夥開公司買房，只要買的是自用住宅而非商辦，一律比照投資客規定，可把相關管道鎖死，讓投資客無法再藉「法人」之名暗渡陳倉。
央行官員指出，只要位於「特定地區」內，企業法人的購屋房貸，不論是第1棟還是第2棟以上，貸款成數都以6成為限。據悉，央行規定的「特定地區」，包括台北市及新北市13個行政區：板橋、三重、中和、永和、新莊、新店、土城、蘆洲、樹林、汐止、三峽、林口、淡水。這些區域內，自然人的第2棟以上房貸以6成為限，法金房貸不論第幾棟，最多都只能貸到6成。
打養地 金管會瞄準壽險業
2011-01-20 01:12 工商時報 記者彭禎伶／台北報導
政府聯手打「養地」。繼財政部祭出空地稅，金管會接棒，要對保險資金「養地」出重拳，金管會已通知21日將討論最新不動產管理辦法，其中保險業投資素地或2年內未及時運用者，RBC加倍計算風險。
此外，保險業買素地須帶有建照，3個月內要動工，否則就必須是完整可自行開發的土地，且6個月內要申請建照。
現行規定保險業投資不動產，必須2年內即時開發且有收益，收益的定義即中華郵政2年期定存利率，目前約1.2％，金管會未來規定，要再加碼1個百分點，即年化收益率須達2.2％，大幅提高保險業投資不動產難度，原本已宣布投資不動產的2,000多億元壽險資金，勢必將大受影響。
政府為消除房地產價格高漲造成的民怨，財政部率先考慮要開徵空地稅，減少財團、金主養地的情況，現在金管會也接棒，針對外界質疑保險業養地，造成不動產價格高漲的問題，祭出重典。
金管會已發出新的草案及開會通知，要求保險業者本周五開會討論新的不動產投資管理辦法，主要目的就是希望保險資金少買素地，更不要養地，影響所及，未來國產局或相關單位標售空地，保險業高價競標的情況可能大受影響。
金管會首先從保險業資本適足率（RBC）下手，若是保險業買素地，計算RBC係數時要以2倍計算，即現在一般投資不動產係數是0.0744，未來可能就要達0.1488，資本要求甚至接近投資私募基金、對沖基金，若是跟關係人購買素地，係數甚至會拉高到0.234，等於大幅提高資本需求，買愈多素地的公司，增資壓力愈大。
另外，若是兩年內無法即時運用，RBC係數則以1.5倍計算，等於要求保險業買了土地就必須馬上開發。
第2項即是投資素地必須帶有建照，在買到土地後3個月內動工開發；若是沒有建照者，必須是完整土地、不需與鄰地整合開發，取得土地後，6個月內即必須申請建照。
第3點是提高土地收益率要求，現行中華郵政2年定存利率1.2％，業者可能拿來作停車場、廣告招牌出租即可達到，未來要提高到2年定存利率加1個百分點，現行約2.2％的報酬率，直逼商辦出租收益；保險局也規定，未來素地投資後不能拿來作臨時停車場、廣告出租等。
新光金看好房市 將加碼百億元
2011-01-20 01:14 中國時報 沈婉玉／台北報導
新光金控（2888）去年擺脫金融海嘯陰霾、轉虧為盈，再加搭上台股順風車，去年投入台股大賺百億以上。為犒賞員工辛勞，昨日新光金控總經理許澎表示，今年年終獎金將比去年多1個月，平均約有3個月水準，春節後還有加薪計畫。新光金控向來對房市投資眼光精準，目前新壽持有約900億元資產，新壽主管指出，在目前市場資金與利率條件下，對房市「沒有看空的理由」，去年額度因許多大案沒標到，都還沒用完，今年預計還要加碼百億，「只要有好的標的」都會出手。
對近期台股分析，新光投信總經理蘇英孝認為，除非封關前台股連續大漲，可能會有一波獲利了結賣壓外，以目前台股走勢，股民們應可以「安心抱股過年」。
新壽主管表示，去年底開業的A12新光信義金融大樓，目前出租率已達3成，其中租給艾美酒店的年收益有2億元，今年底出租率將上看八成，成為信義區一級商辦的新指標，帳上不動產投資收益很可觀。
許澎表示，去年第4季整體資金投資報酬率確實較前3季的4.07％明顯提高。據了解，新壽前幾年持股為中華電、華南金、台積電、台灣大、宏達電等權值股，法人預估，新壽去年全年資金報酬率上看4.5％，創金融海嘯以來最佳水準，全年國內股票報酬率突破10％，讓新壽今年可運用資金大為提高。
新壽主管指出，今年新壽預計將召募5千名新人，還將特別培訓一百人做為儲備幹部。藉由提供客戶名單、老人帶新人、保障底薪等「一畝田」制度訓練，要讓新人快速在2年內就可以晉升為業務主管。
台鐵高雄港站都更 月底招商
2011-01-20 01:14 中國時報 王莫昀／台北報導
行政院六大指標性都更案再探水溫！繼基隆火車站都更案後，台鐵高雄港站都更案第1期計畫將於月底公告招商，內政部營建署指出，六大指標案可望吸引政府與民間共同投資1395億元，而台鐵高雄港站案首期計畫，政府將投資1.41億，民間投資則高達80億。
據瞭解，之前招商說明會，吸引日勝生、潤泰、統一集團、國壽、新壽等業者到場關心。
台鐵高雄港站案，總面積為15.5公頃，扣除3.5公頃保留為鐵道園區後，剩下12公頃，將分3、４期開發。這次招商以更新單元1為主，面積約為1.82公頃，基地位於高雄港北側，西北方緊臨捷運西子灣站，再加內政部補助高雄市政府辦理臨海二路開闢工程，有效串聯與西子灣間交通。
2011/01/20 【經濟日報╱記者葉慧心／台北報導】
房產重量級買家—新光人壽近期再度啟動進場加碼機制。新光人壽總經理蔡雄繼昨（19）日表示，董事會授信買進不動產額度，至少還有上百億元，鑑於房價已高，未來投資標的將考慮由台北市逐漸往新北市。
全台擁有200棟大樓的新光人壽，不動產潛在增值利益也相當可觀，新壽預計在5、6月左右，將對外公布所有不動產最新價值。法人初估，潛在增值利益可能有七、八百億元。
壽險龍頭國泰人壽日前以每坪將近136萬元的天價、標下國際票券台北金融中心兩個樓層，創下台北市A級商辦大樓新高價位。當時就曾傳出新光人壽以些微差距輸給國泰。
蔡雄繼表示，先前出手搶標國票台北金融中心，抱著志在必得的心情出價，沒想到國泰出價更高，新光每坪出價比國泰則少了約5萬元。
元大金控旗下投信及證券將出售同一棟大樓，並在明（21）日開標，新光人壽有意繼續參與投標，另外，市場也預期國泰人壽可能再度出手。
蔡雄繼指出，新壽現有可用資金規模約1.5兆元，不動產投資比率只有5%、6%，該公司內部設定不動產投資最高可達10%，董事會先前所授權、未用完的額度還有100多億元，將會繼續加碼不動產。
新光金財務長徐順鋆透露，新壽目前正在核算去年底最新隱含價值（EV），此次會將所有不動產重估後的價值計入自有資本，預計5月公布。
新壽先前曾公布去年6月底的不動產重估價值，當時只針對對外出租的166棟大樓來計算，未包括自用大樓，潛在增值利益就有五、六百億元。
今年新壽則會針對全台所有大樓進行估價，法人推估，潛在利益應在七、八百億元以上。近年台北市房價急漲，新光人壽位於台北車站前的站前摩天大樓，多年蟬連「台北市地王」，以每坪100萬元保守估計，市值就高達300多億元。以大樓折舊後的成本已不到100億元來看，光是這棟樓潛在增值利益就高達至少200多億元。
2011/01/20 【經濟日報╱記者藍鈞達／台北報導】
土建融龍頭土地銀行出手，為了配合央行管控，對於舊的土建融案，如果已達一年未開工，土銀將調升利率最高0.25個百分點，並回收5%到10%資金。
因為央行規定，有一成的資金必須等到開工才能撥款，土銀主管表示，過去可能可以貸到六成五的客戶，現在先被銀行扣一成，再因為央行規定少了一成，搞不好只能貸到四成五，資金籌措壓力大增。
土銀主管表示，很多舊貸戶已經到了一年的「最後通牒」，卻遲遲沒有開工，只好出此策略，並和客戶重新確認，是否有開工意願，否則將收回貸款。
銀行主管表示，土銀承作的土建融量最大，目前餘額約有2,600億元，現在正式提出利率加碼及調降貸款成數方案，其他行庫勢必跟進，未來不動工只養地的建商，借款前可要三思。
目前土建融貸款量居市場第三、餘額約1,300億元的合作金庫則表示，日前已經發出公文，宣示將來假如還有超過一年未動工的狀況，會回收貸款。為了配合央行政策，就算表達會積極動工的案子，因為已經超過一年未開工，銀行還是要有所表示，基本上會酌量收回資金，最高可達一成，如果是1億元的融資，會依情況收回500萬元到1000萬元的額度，這部分就要由建商或貸款方再行籌措。在利率的部分，也會稍稍調升，作為警示，幅度最高則是0.25個百分點。
銀行主管強調，不是調整後，就可以繼續拖，如果再過一年還是沒有開工，不一定還會有「展延計畫」，可能就直接收回貸款。
2011/01/20 【經濟日報╱記者陳美珍／台北報導】
因為子女就學或就業等因素，不再具備自用住宅優惠地價稅率資格等罰鍰，即日起調降。財政部並訂定六個月輔導期，過去最高可被罰漏稅額三倍的處罰案件，只要承諾繳清罰鍰，就可以只按0.5倍處罰。財部已修正稅務違章案件減免處罰標準，及稅務違章案件裁罰金額或倍數參考表，針對土地稅法第54條第1項第1款所涉及的違章漏稅行為，全面調降漏稅罰鍰倍數在兩倍以下。
土地稅法第54條第1項第1款的違章漏稅行為，包括納稅人藉變更、隱匿地目，或在適用特別稅率、減免地價稅或田賦原因、事實消滅時，未向主管稽徵機關申報，因而逃稅或減輕稅賦者，除追補應納稅額外，應按短匿稅額處以三倍以下罰鍰。
財政部舉例，工廠與自用住宅都是屬於可以適用特別稅率的土地，例如地價稅基本稅率是1%，但自用住宅用地優惠稅率只有0.2%，但是自用住宅有一定的適用條件，除做自用住宅使用外，還包括設籍條件，民眾經常因為子女就學或個人就業所需，將戶籍自原本適用自宅用地優惠稅率之地遷出，導致無法享優惠稅率，卻未向稅捐機關主動申報而受罰。
依據新的減罰標準，過去短漏稅額超過10萬元以上案件，一律須罰三倍罰鍰，修正後罰鍰降為二倍。同時並增訂，納稅人因逃漏稅被查獲，在裁罰處分核定前已補繳稅款並承認違章事實者，漏稅額在7.5萬元以下者，裁罰倍數可降至最低0.5倍。為落實這項減罰措施，適度疏解訟源促進徵納和諧，財政部也提供六個月輔導期，相關規定裁罰尚未確定的案件，稽徵機關應逐案補行通知受處分人，承諾繳稅者其罰鍰倍數即可按0.5倍處罰。
財政部舉例，A工廠不做工廠使用後，未申請改按一般土地課稅，稅捐機關清查後，核定A工廠逃漏50萬元地價稅，修正前，A工廠因為漏稅額超過10萬元，要加罰三倍罰鍰，連補帶罰要繳200萬元地價稅；修正後，在六個月輔導期內，接獲稅捐機關通知補稅並承諾繳清，就只須罰0.5倍，本稅加罰鍰降為75萬元。
2011/01/20 【經濟日報╱記者藍鈞達／台北報導】
開春第一砲，中央銀行盯上公司戶購屋。「房貸、土建融合併雙周報」周二（18日）首度交卷，這是去年底央行將法人公司戶購置住宅納入管理項目後，第一次全面檢視銀行放貸狀況，據了解，央行啟動全面調查，確認房屋持有者有實際需求。
去年底央行擴大房貸管控範圍，多加入三峽、林口及淡水三區，並把公司戶購置住宅比照管理，成數最高僅到六成、無寬限期，且不得以周轉金等名義增貸。
今年首次繳交的雙周報，包括合庫、土銀等大型行庫都在第一時間交卷。據了解，央行對於多數銀行都有放款給法人戶購買住宅，感到「不太滿意」，主動向銀行了解個案的購屋需求。對此，央行官員表示，確實已經收到相關數據，但資料暫不會對外公布。行庫主管表示，在填報之前，已去瞭解過去公司戶購屋的案件，確實有些案子，不是當辦公室，也說不出用途，不太對勁。可是因為已經簽約，對方也在正常繳款，不可能毀約，但會將相關公司「放入名單」，將此經驗納入放款評估項目。
銀行主管解釋，這種情形聯徵上看不出來，但銀行內部可以註記，那些企業客戶，曾經持有住宅，但未正當使用。
行庫房貸主管指出，有些中小型公司會以住宅做為辦公室或倉庫，這還在央行容忍範圍內，可是有些公司負責人，直接以公司名義購屋，卻沒有實際用途，就只是放著等增值，這類人就是央行想找出來的。
2011/01/20 【聯合報╱記者羅介妤、何醒邦／台北報導】
公平會委員會議昨天決議，帝璟建設將「雨遮」位置標示為室內空間，讓消費者將違建的雨遮外推空間，誤認為合法使用的室內空間，事實上購買後可能有被拆除的風險。公平會認定帝璟建設廣告不實，違反公平交易法，處以新台幣30萬元罰鍰。
帝璟建設昨天表示，暫不回應此項處分。
「灌虛坪」爭議不斷的「雨遮」，行政院上周才拍板定案，5月分將納入預售屋買賣定型化契約，採行「登記但不計價」。
公平會指出，近期建商廣告問題非常多，經公平會主動過濾調查發現，帝璟建設公司銷售台中市西屯區「帝璟敦和」建案，在「C 戶平面參考配置圖」中，將核准用途為「雨遮」位置，標示為臥室室內使用空間。該建案分Ａ、Ｂ、Ｃ三部分總計33戶，Ｃ戶則占了11戶。
公平會指出，根據台中市政府表示，「帝璟敦和」建案若依照「C戶平面參考配置圖」設計，將「雨遮」外推為室內空間使用，屬違章建築，應依「違章建築處理辦法」規定辦理，民眾購買後可能會被拆除。
公平會表示，購買預售屋的消費者只看到「C戶平面參考配置圖」，對於建築物將「雨遮」納入室內空間，已涉及違法的部分並不瞭解，誤以為建商廣告所標示的外推空間是合法，更無法得知未來可能要承擔被拆除的風險。
公平會副主委施惠芬說，帝璟建設已坦承，確實將「雨遮」外推作為室內空間。該建案雖戶數不多，規模相對其他大型建案較小；但考量房屋銷售廣告所描述的建物用途，足以影響普遍消費大眾的認知與購屋意願，廣告內容涉及虛偽不實、引人錯誤，違反公平交易法規定。
【聯合報╱記者何醒邦／台北報導】 2011.01.20 04:00 am
被列為行政院六大指標都市更新案之一的「台鐵高雄港站都更案」，高雄市政府預計下周公告招商，以設定50年地上權方式，引進民間投資開發，預估第一期投資金額為80億元。內政部營建署表示，此案有利哈馬星地區的更新。
營建署規劃，透過商業開發和水岸觀光、文化保存的結合，引進百貨商場、觀光旅館和主題餐廳等設施，將當地打造成優質商業新天地。此案特別之處，就是將鐵道文化的元素與都更融合在一起開發。官員表示，目前包括潤泰、日勝生、國泰人壽、新光人壽等業者都已在詢問具體規劃細節。
行政院精選的六大指標都更案，包括：基隆火車站、華光社區、南港調車場、新竹火車站、嘉義市火車站及台鐵高雄港站。營建署表示，今年將有三案陸續招商。
基隆市政府去年11月辦理基隆火車站招商案，政府投資57億元、民間投資145億元、投資總額202億元，但以流標收場。營建署表示，目前正檢討招商條件中，預計6月再度招商，不排除降低底價。
南港調車場案位於南港三鐵共構核心區，招商面積5.43公頃，規劃為複合型商務中心，結合周邊文創、軟體及會展中心共同發展，並設置適當規模的商業及住宅設施；由政府投資375億、民間投資110億、投資總額485億元。營建署表示，此案最快6月、最慢年底前可公告招商。
台鐵高雄港站都市更新土地面積為15.5公頃，其中保留了3.5公頃的鐵道園區，其餘12公頃土地預定分4期公告招標，第1期1.82公頃的部分，以設定50年地上權方式、引進民間投資開發，預估政府投資1.41億元、民間投資80億元，投資總額81.41億元。
積極展店 今年需再募上萬人
2011年 01月20日 蘋果日報 【蔡佩蓉╱台北報導】
房仲業去年年終豐厚，羨煞不少領死薪水的上班族，今年房仲公司積極拓店，招募優秀人才，加盟店體系如21世紀不動產、東森房屋採高獎金制度，經紀人每賣1戶1000萬元屋，獎金最多達42萬元！至於直營體系信義房屋、台灣房屋則以高底薪吸引轉職菜鳥，前6個月底薪調升為5萬元，遠高於社會新鮮人起薪。
內政部地政司統計，去年12月底全台房仲業登錄經紀營業員達15萬9844人，創歷年新高，但今年各家房仲仍積極拓點。台灣房屋總經理謝萬雄指出，去年房仲公司登記量創7年新高，2011年連鎖房仲大舉擴店，展店計劃也演變成優秀人才荒，平均1間店須20名員工，7大房屋仲介品牌至少展店百家，將招募逾萬名生力軍。
5萬底薪吸引菜鳥
直營體系房仲公司，如永慶房屋、信義房屋、台灣房屋，採高底薪、低獎金制度，輔以培訓計劃，希望吸引年輕新血投入。信義房屋、台灣房屋今年起將新進員工前半年底薪上調至5萬元，半年後底薪仍有2~3萬元，獎金則為佣金收入的12%，相較之下，加盟體系的仲介如東森房屋、21世紀不動產、住商不動產，則以低底薪、高獎金制度吸引有經驗好手加入，獎金動輒40~70 %。
舉例來說，同樣成交1戶1千萬元的房屋，以收取最高服務費換算6%，等於仲介公司收入60萬元，直營店普專業務員獎金約12%，可得獎金7萬2千元，加盟店高專經紀人獎金可拿24~42萬元不等，常吸超強業務員落腳。
不過今年加盟店體系主打人才培育，21世紀不動產總經理王福連表示，21世紀不動產提供「新人入門90天」培訓，將送頂尖業績人員至美國拉斯維加斯總部參加全球會議。東森房屋將招募「100位創業頭家」，供3年養成培訓計劃，培育經紀人創業加盟店，及優秀業務員1個月旅遊假。
仿美打造創業平台
近年成立的房仲業者，則改變薪資制度，富旺房屋總經理胡治潮說，富旺房屋採直營模式，普專級業務員擁有最高獎金35%佣收；大師房屋仿效美式經營模式，鼓勵各店創造創業平台。
服務費用多寡也是房仲業競爭重點，直營店體系大多向買方收1%服務費、另向賣方收4%服務費，加盟體系則為買方2%、賣方4%，而大師房屋於去年調降為買方1%、賣方2%的服務費比重爭取客戶青睞。
2011年 01月20日 蘋果日報 【江碩涵╱台北報導】
永豐銀行昨標售台北市安和路二段和新北市土城區學府路店面，底價各為2.1億元、1億元，最後土城店面以總價1.229億元標出，溢價22.9%，每坪約126.69萬元，業者分析，土城店面有固定租金收益，周邊店面每坪約120萬元，符合行情；但大安區安和路店面流標，店面坪數過大、總價過高都是流標原因。
每坪行情衝120萬
2個店面過去都是永豐銀行分行，現出租中，其中土城店面103坪，3年前牙醫診所進駐、租約至2017年。信義房屋土城店副店長陳嘉煌分析，近年來土城商圈店面漲幅大，行情每坪約120萬元，該店面標售價格與市場相符，診所月租金23萬元，租金投資報酬率約2.24%。
安和路店面由雪茄店承租，但永豐銀不透露租金。台灣房屋台積安和店店長彭維生說，安和路商圈多銀行、餐廳，行情每坪180~220萬元，去年10月安和路匯豐銀才以總價3.6億元、1樓每坪197萬元成交，租金報酬率2.87%；相較之下永豐銀店面每坪219.58萬元逼近市價，「投資人恐無意願再加價。」永豐銀表示，年後可能再標售該店面，底價與標售時間未定。
2011年 01月20日 蘋果日報
高鐵局今年最大型招商案位於高鐵桃園站產專區，基地廣達6.6萬坪，投資金額逾百億元，昨說明會吸引壽險、建商及百貨業參與。
此用地除了可做為旅館、百貨、商辦外，還可規劃為國際醫療院所，因此天成醫院、亞東醫院也都派員了解。
最快8月選出廠商
目前該案確定統一招商，將設定地上權50年辦理。交通部高鐵局局長朱旭說，因開發金額大，得標者除可設定轉讓、出租地上權，還可在租期內將地上權收回並轉讓；全案將在3月公告招商，6月截止投標，最快8月選出最優廠商。文╱柯玥寧
沒有留言:
張貼留言