2013/05/06 【經濟日報／記者陳美玲、楊文琪／台北報導】
為避免炒房，台北市副市長張金鶚首開先例，祭出緊箍咒，要求不動產經紀業者發布房市銷售、價格、行為等資訊時，必須附上資料來源，不能信口開「價」，否則將依公平交易法、個人資料保護法等處分，預計最快5月底公告實施。
這也是張金鶚推動房市、房價透明化的重要第一步。據了解，張金鶚上月就任後，立即指示地政局找相關單位討論，研擬訂定相關管理規範，抑制部分不動產經紀業（包含代銷、仲介業）不當炒作行情。房仲業者認為，此舉有助建立房市秩序，房價「膨風」狀況將大大減少。
台北市地政局官員昨（5）日表示，現在房地產市場交易價格已有內政部的不動產實價登錄資訊，但仍有房仲業者公布交易價格時，與實價登錄的價格不同，容易誤導消費者。
據了解，台北市地政局已發函給不動產經紀業，若經紀業或從屬人員，發布有關銷售戶數、比率、時間、統計，或有關單價或總價，以及有關購屋意向、價格變動趨勢等資訊，需說明資料來源或出處。
函文內容，若不動產經紀業或從屬人員發布資訊有違反規定，地政局將依不動產經紀業管理條例第27條、消費者保護法第33條、行政程序法第40條或相關法令規定進行調查。
內容指出，若確定不動產經紀業發布內容涉及虛偽不實、誤導消費者或市場成交行情走向，台北市地政局可依違反公平法、個資法等開罰。
不動產仲介經紀公會全國聯合會理事長李同榮說，不動產經紀業依自身專業看法、經驗、經歷分析市場，並非炒作，而是提供數據予市場做判斷，「跟廣告不實有什麼關係」，依公平交易法開罰，「沒有道理」，將會與北市府再做協調，希望協商出雙方都能接受的規範版本。
2013/05/06 【經濟日報／記者陳美玲／台北報導】
針對北市府祭出不動產經紀業的緊箍咒，中華民國全國商業總會監事會召集人王應傑昨（5）日表示，非常贊同北市府的管理規則措施，目前中古屋市場在有實價登錄網可依據並發布資訊下，市場較有秩序，預售屋在建商、代銷業漫天叫價，卻苦無行情可參酌，才要嚴格取締。
王應傑指出，房地產市場本來就應該建立起該有的秩序，不能讓部分不肖業者為了炒作房價、牟取獲利，就不斷亂放消息擾亂市場，像是淡水、桃園每坪成交價上看三、四十萬元，桃園不停出現「秒殺」或快速完銷個案，海外不動產市場賣破百億元，這些情形都會造成消費者和市場，對行情產生錯覺、誤判。
王應傑強調，中古屋市場因為有內政部實價登錄網充分揭露行情，發布資訊時較有所本；反觀建商、代銷業者，為拉抬推案地區行情，運用大量文宣、廣告，發布利多消息喊高房價，讓預售屋、新成屋「漫天叫價」情況滿天飛，政府應要嚴格取締，才不會讓民怨、民眾購屋痛苦指數愈升愈高。
房仲業者透露，部分不動產經紀業的從業人員自身行為不檢，為搶曝光率，到處亂爆料，像是忠孝東路四段「愛群大廈」爆出總價8.5億元、一樓每坪1,050萬元成交，事後發現根本沒成交。
【經濟日報╱記者林政鋒／高雄報導】 2013.05.06 02:01 am
高雄自由經濟示範區引起民間企業高度興趣，昇達投資控股決定將營運總部由香港遷回高雄，希望結合製造業、建築業等實力派企業主共同為自由經濟示範區挹注資源，順勢帶動高雄產業升級，創造新一波繁榮。
昇達在港都投資界有一定知名度，投資標的包括高雄漢神百貨、大黑松小倆口、菁通創技、國產實業，以及在泰國上市的暹羅水泥，與運盛、瑞士鐘錶精品等。
昇達投資控股董事長蔡明璋說，高雄地理位置特殊，早期城市發展吸引重工業設立，鋼鐵、造船、石化產業聚集，但演變至今，反而變成「工廠設高雄，繳稅在台北」奇特現況，台灣城市整體發展相當不平衡。
蔡明璋建議，現階段大高雄城市競爭力可以定位是工商、觀光、娛樂並進，打造亞洲的瑞士、東方的蒙地卡羅，尤其可結合中央資源，共同推動自由經濟示範區，集結金流、物流、人流，這是產業發展最務實的首要政策，再加上地方政府落實執行，肯定創造多贏局面。
蔡明璋說，以金流而言，應引進中資、內資、外資等三資，利用地緣產業鏈創新研發，並整合南台灣經濟資源，發展出適當新興產業。
例如，南部七縣市的農漁業興盛，為生物科技產業最佳後盾；海洋環境資產則可發展觀光、休閒旅遊等。
【經濟日報╱記者呂淑美、邱金蘭／台北報導】 2013.05.06 02:01 am
銀行不動產活化將更有彈性，金管會決定視個案，從寬認定銀行行舍重建、都更後相關限制，一銀申請的四件不動產案，已率先獲准排除銀行法自用需達50%限制，未來金控總部大樓搬遷案也可適用相同原則。
一銀表示，金管會同意後，代表未來將擁有自主權，在規劃用途上較有彈性，可以100%出租等。
擁有龐大資產的公股金融機構，近幾年來積極推動老舊行舍改進、都更等資產活化工程，金管會視個案彈性作法，對銀行是一大利多。擁有最多不動產的台銀，也向金管會送出十多件資產活化案，目前待審中。
銀行法規定銀行不得投資非自用不動產，但50%以上自用者不在此限。近來不少公股金融機構推動資產活化，被卡在這項規定，如原二層樓老舊行舍，改建後變五層，銀行只用到二層，其他三層出租，就會違反規定。
公股銀行透過財部向金管會建議從寬解釋。金管會表示，老銀行取得這些不動產的時間不同，因此可視個別狀況處理，若取得較久遠，處理上會給予較彈性空間。2000年以前取得的不動產，在法令解釋上相對有空間。
合庫金、華南金及中信金等金控總部搬遷後，舊總部大樓的處理，因原有不動產取得時間不同，也將採相同原則，可逐案申請。
官員表示，例如1975年取得的非自用不動產，參與都更且銀行未提供融資，都更後的不動產可繼續持有，不受自用需達50%限制。還有，銀行轉成金控前取得的不動產，出租給其他子公司，也可算自用等。
【經濟日報╱記者邱金蘭／台北報導】 2013.05.06 02:01 am
金管會今（6）日將討論有條件放寬保險業投資不動產收益率標準，從2.875%降至2.375%，並與保險業資本適足率（RBC）連動，最快本周可發布上路，保險業可投資標的將增加，有助注入商用不動產市場資金。
金管會官員昨（5）日表示，保險業投資不動產收益率門檻案，將提到今天召開的業務會報討論，若順利通過的話，最快本周就可發布行政命令生效。
金管會去年11月對保險業投資不動產祭出「七大控管措施」，包括收益率不得低於2.875%，一口氣拉高3碼，引起壽險業嘩然。
根據金管會規劃，收益率門檻可以從2.875%降至2.375%，但不動產收益率高低必須與計算RBC的風險係數連動，只要收益率低於2.875%，風險係數就要逐級加碼，每降低半碼，風險係數就要提高10%，最高加碼到40%。
換言之，如果收益率只有2.375%的底線，保險公司RBC不足時，又想低價搶標時，就必須先增資才行。RBC較高的壽險公司，將有更強的出價能力。
除此，保險公司投資不動產後，萬一收益率下降，連兩年未達2.375%的門檻，RBC的風險係數同樣會被加碼。
【經濟日報╱記者周義朗、陳美玲／台北報導】 2013.05.06 02:09 am
國產實業執行長林信智表示，國產啟動「脫胎換骨」計畫，鎖定資產活化與本業改造兩大方向，將公司擁有的40多萬坪土地，開發為商辦、國際觀光飯店、購物中心、住宅、養生村等用途；同時，在本業的預拌混凝土事業上，也將從加工製造業打造為服務業，重新擦亮國產的品牌。
國產明年邁向60歲，發展預拌混凝土事業已有45年的歷史，集團總裁林孝信要讓集團動起來，下令啟動脫胎換骨計畫，讓老字號的公司帶來新發展方向，為永續經營奠定基石。
資產活化是此次發展計畫的重點，集團已選定台北、桃園、土城、高雄四個預拌混凝土廠，以及中壢、台南、高雄三個商場，還有淡水、桃園大溪和新竹等地，共十件開發案，總計達41.5 萬坪土地、市值約千億元，計畫將在未來五年陸續完成資產活化。並交由新成立的建設事業處總經理林操盤。
法人預估，國產最引人注意的是南港廠土地，由於緊鄰近板南捷運線昆陽站，潛在價值高，在未來五年陸續開發這些土地後，每年對獲利將有穩定持續的貢獻。
林信智指出，國產並將結合集團關係企業復興航空、中興保全，發展一條龍的垂直整合服務。例如大陸觀光客搭乘復興航空來台，可以到國產投資的飯店住宿、商場採購，也可購買復興空廚的伴手禮，掌握全方位的商機。以下是專訪摘要：
問：國產為何要啟動資產活化，發展的概念與想法？
答：國產一直以預拌混凝土為主要營運項目，為了擴大公司營運領域，創造公司利潤，總裁已經下達指令，公司必須要改變，國產要動起來，因此啟動資產活化，提高營運的附加價值，才能擺脫市場對國產只有單一產業的刻板印象。
國產資產活化計畫必須在永續經營、財務開發效益兩大前提下進行，旗下土地朝自行開發、營運方式推動，以出租代替銷售，維持資產價值、收取長期固定收益，目前已選定十處積極開發。
為了讓土地開發效益極大化，將按照三項原則進行，第一，土地使用效益最大化；第二，結合都市發展政策；第三，土地開發具創新營運的想法。
南港土地
市值衝500億
問：十處開發案中，潛在價值最高的是那裡？目前規劃與進度為何？
答：重中之重即是台北南港廠，鄰近板南捷運線昆陽站，又有五鐵共構的南港車站，地段佳。早年因應營運需求購置，當初（1969年）每坪土地購入成本約1萬元左右，目前市值將近500億元。
北市大面積精華地一地難求，南港廠又是國產起家厝，加上北市府去年通過南港鐵路地下化沿線土地計畫案，南港廠9,579坪土地可做為商業區使用，計畫打造為商辦大樓、觀光飯店、購物中心以及商務住宅，其中飯店將與國際品牌合作，讓南港土地開發效益發揮極大值。
台北南港廠土地將為分南、北基地同時開發，其中面積較大的北基地占地達6,635坪，集團將朝自辦都市更新做開發，扣除捐地後，可開發總樓地板面積達3.73萬坪，4月10日已送件都市更新事業計畫，因為國產是單一地主，預計兩年內跑完都更流程，最快2015年動工。
北基地旁有3,000多坪利百代南港工廠以及部分畸零地，如果有機會的話，希望能夠整合鄰地共同開發，屆時北基地為四面鄰路的完整方正街廓土地，開發效益能達到最大化。
南基地部分約2,944坪，目前已經送件辦理公辦市地重劃，預計今年8月需完成地上物拆遷、明年配地回來，到時候將可直接申請建照、啟動開發計畫。台北南港廠土地開發預計2018年完成。
商場創新再造
收益大增
問：除了台北南港廠，其他土地的開發進度如何？
答：桃園八德市、土城中華路、高雄左營等三個廠同時開發。集團傾向自地自建，做住商綜合大樓，其中桃園已送件變更土地使用分區為住商混合區，土城預計下半年要送件申請地目變更。
中壢、台南、高雄三處商場，每年均有1.5億元的穩定租金收益。為了強化坪效，啟動創新再造，像是中壢中美大樓重新規劃為國際美食廣場，台南中華商場將結合影城作購物休閒商場，預計明年底開幕。高雄大統新世紀百貨重新招商，希望藉由大樓拉皮、坪效提升，明年底租金收益倍增至3億元。
國產在淡海新市鎮擁有1萬餘坪土地，計畫開發為養生村；買下新竹城隍廟周邊600坪地，打造住商綜合大樓；大溪有逾30萬坪地，希望爭取慈湖觀光纜車BOT案，做休閒產業整體開發。
國產有規劃建造高級住宅實力，像旗下有特甲級營造廠國雍營造，加上建設事業部，現在要做的是強化能力和經驗，讓市場充分知道國產具有觀光休閒、不動產、商場等多角化經營的實力。
問：資產活化後的國產集團將發揮什麼樣的綜效？
答：資產活化不僅可以利用閒置土地，更能降低未來投資成本，讓土地開發成為集團資源整合、協力作戰的利器，更把國產實業、復興航空、中興保全三大事業體合一，達成資源共享的垂直水平整合綜效。
問：今年國產營運展望？
答：今年第1季已繳出好的成績單，合併營收達67.5億元，較去年同期55.2億元，成長22%，其中預拌混凝土出貨量130萬立方米，營收23億元，分別較去年同期成長13%及16%，創五年來首季（淡季）出貨量新高，今年應有穩定業績與獲利成長空間。
今年國內有不少公共工程及民間建案，公司八里廠、中壢廠、台中廠等的出貨量一直維持每月3萬立方米高水準，高雄、台南地區隨著重劃區規劃，也有穩定出貨量。公司目前也正積極爭取台積電、台南科學園區的建廠案。
另外，預拌混凝土不應只是單純的建築材料供應，國產今年起也努力從製造業的思維，轉變為服務業概念。
問：國產投資的台北港先期營運啟動，對公司的營運有何幫助？正式運作後，未來的助益有哪些？
答：台北港50年BOT案，前五年為興建期，也就是2009年至2014年，後45年則是營運期。
自去年9月起就可作先期營運，目前每月裝卸量已達30萬公噸，2014年正式全線營運後目標量則為每月75萬公噸。台北港最主要營運目的，是自大陸大量進口砂石，優先供國產自用，到岸砂石可直接運送至工廠使用
，可降低二次轉運成本每公噸約30元至40元，以此推算將可提升預拌混凝土毛利1.5%至2%，2014年全線營運後，毛利貢獻度估可倍增至5%。
國泰金帳上不動產
增值近2千億
2013-05-04 01:25 中國時報 黃琮淵／台北報導
國泰金控(2882)昨天召開法說會，截至去年底止，旗下國泰人壽投資不動產金額共計1835億元，但實際鑑價為3723億元，增值逾1888億元；以國壽股本來看，每股隱含價值破百元；以國泰金股本估算，每股隱含價值達53元。
國泰金今年首季稅後純益70.6億元，每股稅後純益（EPS）0.65元，除國泰世華銀36.6億元，國壽貢獻40.7億，獲利比重超過銀行，每股淨值升至23.6元。
國泰金總經理李長庚表示，考量不動產多頭已走了十年，在計算增值利益上相對保守，這也使得自2011年3月到去年底，國壽不動產價值增值利益僅增加295億元，低於原本預期。
對於立委研議調高金融營業稅，李長庚認為，提高稅負將不利金融業發展，讓台灣金融產業更沒價值，且歐亞等主要市場，除了中國及台灣外，幾乎沒國家課徵金融營業稅。李長庚表示，若提高金融營業稅，會讓台灣的金融業更難與區域競爭。
對是否持續海外併購，李長庚表示，國泰金努力嘗試各種機會，以壯大自己，不管在台灣或者在海外皆然；而就近日外陸資來台灣參股卻不用溢價一事，李長庚認為，「這是不對等遊戲」。
各子公司表現，國壽今年首季初年度等價保費收入(FYPE)年減8.6％，雖下滑，但由於傳統型保單分期繳比重高達95.6％，讓新契約價值持續較去年同期提升。
國壽今年上半年可運用資金投資收益率提升逾4％，國內股票投報率1.9％、國外股票投報率8.2％，國內債券投報率1.6％、國外債券投報率5.6％、不動產投報率3.7％，帳面金融商品未實現損益金額246億。
國泰世華銀方面，首季放款餘額減0.7％，淨利差在存放款利差擴大下，較去年底回升2個基本點，且外幣放款比重提升，占銀行整體獲利近四成。
《傳產》捷運宅熱，房價年漲逾1成
2013-05-06 08:37 時報資訊 【時報-台北電】
買房仍是保守型投資人資產保值的不二法門。根據統計，近一年台北市房價頂多不漲或小漲，從未出現回落走勢，更不用說大跌，其中捷運附近的房價更是堅挺，根據房仲業統計，近一年台北捷運周邊房價漲幅至少逾1成。
房仲業者指出，捷運周邊一直是北市不動產的不敗話題，今年以來信義線的開通也帶動周邊房市起漲，近一年漲幅約15.4％，特別是大安站這種雙捷運站受惠更深，漲幅可達2成以上。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，若以捷運線來看，信義線通過信義路，可說是一條「錦上添花」的捷運線，也因此在房價帶動效果上更明顯，最受惠的莫過捷運周邊店面、小套房等具投資價值的產品。
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，有雙捷運通路的房子，即使是40年以上的老公寓房價，目前幾乎都看不到每坪50萬元以下的價格，如中正紀念堂附近老公寓每坪都在60～65萬元、東門站則跳升至70～80萬元。
至於另一個雙捷運站大安站，老公寓每坪價格更達75～80萬元，他指出，屬於雙捷運站的還有中山站、松江南京站以及南京東路站，附近老公寓價格也都在50萬元起跳。
他表示，上述幾個雙捷運站附近過去都是屬於商業區，但近期有知名度高的豪宅案出現，加上生活機能改善，商業區翻轉題材已漸漸被民眾接受，讓老宅價格獲得支撐。
捷運線附近宅看似高不可攀，房仲業者指出，但如果民眾真想要逐捷運而居，可以考慮文山、萬華、北投等區域的捷運宅。
徐佳馨指出，以文山區為例，同樣是文湖線上，文山區辛亥站周邊可以找到單價50萬以下的公寓，但是同樣的產品到了忠孝復興站，就至少得要90萬以上，價差達8成，若想輕鬆捷運居，選擇邊陲區塊是不錯的方法。
若預算不夠且想住在捷運附近，新北市房子選擇更多，中信房屋副總劉天仁表示，新北市第一環包括板橋、新莊、三重、雙和、新店，以及汐止等區，區內除汐止外皆有捷運線通過，也是民眾可以留意的地區。
且即使汐止附近目前沒有捷運通路，未來捷運民生汐止線會通路，加上本區距離北市內湖科技園區及南港軟體園區通勤族較近，中古屋單價還在每坪25～35萬元，價格也相對平易近人。（新聞來源：工商時報─記者黃惠聆／台北報導）
北市南京東路土地
16日招商說明
2013-05-06 01:30 工商時報 記者蔡惠芳／台北報導
台北市政府與國防部合作開發的國有地，將趁勢搶搭地上權土地熱潮，將釋出「台北市捷運南京東路站附近國有土地設定地上權案」的306坪地上權土地，於16日首度舉辦招商座談會。
台北市政府財政局表示，「台北市捷運南京東路站附近國有土地設定地上權案」位於中山區南京東路三段194巷內，土地面積306.13坪，都市計畫使用分區為第3種住宅區，建蔽率45％，容積率225％，鄰成熟住宅及辦公商圈，距離文湖線捷運「南京東路站」及預計開通的松山線捷運力僅約200公尺，具備「雙捷運」優勢。
至於開發用途，可依都市計畫規定開發高品質商務住宅或醫美產業、健檢中心、產後護理之家等產品。財政局將採「設定地上權」辦理招商，權利期限為70年。
過去地上權土地由於銀行融資不易、客戶接受度不高，因此除部分保險業外，一般建商興趣缺缺。
不過大面積國有地停標、都更幾乎停滯、台北市土地已嚴重缺貨之際，建商只能轉向地上權土地評估開發可行性，光是今年以來，台北市地上權土地已連續脫標4筆，決標約60億元，建商接受度逐漸提高，為地上權土地開發的信心度再加分。
地上權招標
今年掀高潮
2013-05-06 01:30 工商時報 記者蔡惠芳／台北報導
據市場統計，今年全台政府公部門和國營、公營事業為活化閒置資產，至少對外招標2,000億元的權利金底價，吸引民間參與投資，估計可望投資規模達1,000億元，預期2013年將是地上權的「高潮年」。
仲量聯行董事總經理趙正義表示，台灣在都市更新條例條文進行修正、文林苑事件爭議導致都更案幾乎停滯，金管會引導保險業資金參與地上權和BOT投資案之際，預期許多公部門和國營、公營事業都紛紛朝向地上權、BOT模式，提供50至70年不等的使用年限，對民間進行大規模招商。預期2013年，可望是台灣地上權的「高潮年」。
仲量聯行最新調查指出，全台展開招商的地上權、BOT和OT案，從台北市、新北市到高雄市等，2013年可望招標權利金總底價，將上看2,000億元，吸引民間參與投資的資金規模，上看1,000億元。
其中，投資規模最大的手筆是信義計畫區A25，權利金底價180億元，預計6月10日截止投標。據悉，已有壽險業、壽險業和建商聯合投資、陸資等進行評估中；惟有潛在投資人認為，權利金底價比預期中要高，相對降低誘因。
至於招標時程最快的，是臺灣菸酒公司板橋車站特定專用區內的地上權土地，使用年限為50年，預計5月23日進行二度招標的截止投標。
高力國際董事總經理劉學龍指出，臺灣菸酒公司的板橋車站特定專用區內，東側緊鄰新北市稅捐稽徵處及新北市政府、西側緊鄰凱撒觀光旅館BOT案，南側隔20M中山路與遠東百貨板橋中山店相鄰，基地總面積727.07坪，都市計畫使用分區為「第二種特定專用區（商旅辦公區）」，基地現況做為臺灣菸酒公司板橋營業處所使用；使用分區為「第二種特定專用區（商旅辦公區）」，建蔽率60％，容積率450％。
今年初臺酒公司曾以權利金底價12.39億元，公開招標，惟潛在投資人稍嫌貴、地租每年依公告地價5％收取也偏高，因此流標；此次二度招標，權利金底價略降至12.37億元，地租仍為公告地價5％。
距北市僅20分鐘車程 推案增加
2013年05月06日 蘋果日報【張菱育╱基隆報導】
大型建商往雙北市外購地，其中基隆距離北市內湖區的車程約20分鐘，也成為建商獵地區域之一，包括興富發及遠雄建設近年都在基隆購地，其中遠雄更是首度跨足基隆房市，新案預計最快明年推出。基隆業者表示，目前基隆新案均價每坪約22~23萬元。
興富發在基隆目前持有2塊土地，包括旗下潤隆建設今年3月向台灣金聯公司以總價22.59億元標得的基隆4.1萬坪土地，該地位於基隆市中山區德安路、復興路以西。
興富發副總經理廖昭雄說，最快今年下半年將推出，共分4期，以首購型2~3房的中小坪數產品為主，規劃20~30坪；另還向白天鵝建設購入位於深溪路的土地，則預計明年推案，也將鎖定首購族群。
「不排除續購地」
向來採大規模造鎮推案的遠雄建設，今年初首度進軍基隆和國富開發共同購地合建案，基地位於安樂路一段，在基隆車站旁，面積約3778坪，預計將推總銷約70~80億元的住商複合開發案，其中遠雄佔55%、國富佔45%。遠雄建設執行副總經理黃志鴻表示，此案預計明年進場，會評估基隆市場狀況，「若銷售成果不錯的話，不排除會持續在基隆購地。」
目前基隆指標建案有皇普建設「我泉山莊」，現場專案經理李庠宏表示，規劃40~110坪產品，預計將於9月交屋，已簽約7成，目前剩70坪大坪數產品，基隆過去沒有建設，房屋不會增值，但近年鄰近台北、1字頭的地區所剩不多，使基隆開始有建商進駐。
新建案也帶動中古屋的身價，住商不動產基隆安樂店店長孟紫柔說，基隆的中古大樓成交約在15~20萬元間，過去基隆推案都是在地建商，近年大型建商進駐，帶動基隆房價，新成屋成交價從5年前的每坪10萬元以下，現漲至每坪近20萬元。
現住基隆的Brain說，雖然要多花些時間到台北上班通勤，但是基隆房貸負擔相對較輕，且可搭火車到台北，想買間讓全家人遮風避雨的房子。
專家：不碰為妙
景文科技大學財務金融系副教授章定煊建議，民眾買房還是要看區位再下手，像林口地區新開發區產品不好轉手，但認為基隆先天條件不好，太少可發展腹地，最好還是「不碰為妙」。
新莊副都心 議價空間也達16%
2013年05月05日 蘋果日報【劉曉霞╱台北報導】
新北市淡水、新莊和板橋區拿下4月交易熱區前3名，也是近年新推案量大區，隨著不少新成屋交易、內政部實價登錄網站陸續揭露成交價可發現，淡水區開價與成交價差距最大，議價空間高達18.08%。
根據內政部實價登錄網站資料統計，去年11~12月新北市板橋區中山路1段151~200號爆出52筆交易案件，房仲業者推測，應是興富發「領御」交屋。
2009年「領御」預售時，平均開價每坪60萬元，但這批交易單價落在45.8~61.1萬元，議價空間最高8.4%。
不僅板橋，近來很熱門的新莊副都心情況也類似，內政部實價登錄網站去年10月揭露新莊區福前街135巷51~100號58筆交易，房仲業者推測，應是興富發「美樹首席」。
「美樹首席」預售時每坪開價56~59萬元，但揭露單價則在47~49.5萬元，議價空間也達到16%。
開價近成交行情
興富發建設副總經理廖昭雄解釋：「這批房價是預售價格，早在實價登錄前就有，本來就會有議價空間。」有建商私下說，以新莊區為例，成交均價在45萬元上下，但現在每坪喊到60萬元，「都是膨風啦，建商開價要打折10幾趴。」
另外，新北市淡水區濱海路一段101~150號從去年11月到今年2月也出現85筆大量交易，業者推測應是麗寶「微笑莊園」成屋交易。
「微笑莊園」銷售時每坪開價26~28萬元，這批成交價落在21.3~25.5萬元。
對於實價登錄價差，麗寶建設副總經理何昭宏表示，「我們的案子已經快要結束，目前還是維持26~28萬元」，他解釋，當初開價的價差本來就只有一些，不像早期價差做很大。
住商不動產淡水中山店店長盧進和說，目前淡水新舊屋議價空間約1成，預售屋成交價單坪25~30萬元。
東森房屋新市鎮加盟店店長林竑名也提到，實價登錄後，建商和賣方開價較接近成交行情，較少漫天喊價。
不二價案只少5%
永慶代銷協理何彥煒指出：「實價登錄上路後，議價空間不像過去大，開價會比較接近成交價，過去議價空間可以到7折或8折，現在頂多大一點到85折，有些議價空間甚至小到剩個位數，有些個案標榜不二價，最多也只能少3~5%。」
北市最便宜 近半年來交易熱
2013年05月04日 蘋果日報【張菱育╱台北報導】
台北市房價高，預算有限的購屋族不妨選擇市郊區公寓產品，根據實價登錄資訊發現，台北市公寓平均成交價每坪約44.4萬元，與屋齡10年內的大樓，價差高達26%，內湖、文山、北投、士林區的公寓平均房價均低於北市平均，又以文山區每坪36.6萬元成交單價最低。
好房網統計實價登錄資訊發現，內湖、文山、北投、士林區的平均房價，皆低於北市公寓平均每坪44.4萬元以下，為目前公寓銷售熱區，文山區及北投區仍可見到3字頭公寓產品，每坪分別為36.6、36.9萬元，若買30坪中古屋，總價約1000多萬元，房價優勢吸引不少買方進駐。
文山內湖成交最多
統計公寓成交佔比發現，文山區與內湖區及的公寓成交佔13%最高，北投區也有12%。
同預算不如買北市
好房網總編輯吳光中表示，目前新北市房價包括新店、永和、板橋等區，均價都已站上4字頭，與台北市郊區公寓房價差不多，有買方抱持著「相同預算不如買台北市門牌」的心理，讓近半年北市郊區公寓交易熱絡。
不過東森房屋不動產趨勢中心副總黃淑苓表示，文山區及北投區總價在1000萬元左右的公寓產品已不多，文山區電塔、山坡地多，使得部分地區房價較便宜。
黃淑苓說，如萬芳醫院附近山坡社區公寓，距離捷運站走路10~15分鐘，包括「家家社區」、「興隆社區」等，平均房價每坪約35萬元。
社子公寓1坪20萬
中信房屋士林捷運加盟店經理劉鴻勳指出，地段、屋齡不同價格落差也大，如捷運劍潭站附近的舊公寓，每坪50~60萬元，但社子地區也可見到每坪20~30萬元的舊公寓，從新北市來的購屋人約佔1~2成。
另統計各區公寓與大樓成交價發現，士林區10年以下的大樓每坪成交價61.9萬元，而公寓則為每坪42.2萬元，價差高達32%為最大。
內湖區大樓成交行情達55.4萬元，公寓與大樓價差也有28%。
士林交通便捷超夯
吳光中表示，士林區由於生活圈相形完整成熟、交通便捷，近年吸引建商爭相推案，區域房市持續發燒，使大樓與公寓價差高達32%，對買不起大樓的民眾來說，公寓房價相對親民。
2013年05月04日 蘋果日報【劉曉霞╱台北報導】
遠雄建設昨天砸下6.46億元，取得高鐵新竹站特定區內1113.74坪土地，未來規劃推出住宅，這是繼國泰建設之後，北部知名建商前進高鐵新竹站又一案例，顯示建商在台北市取得用地困難。
每坪成本達58萬
遠雄建設執行副總經理黃志鴻表示，這筆土地位在高鐵車站特定區附近，土地成本6.46億元，每坪58萬元，將規劃住宅。
對於南下取地，黃志鴻指出，目前北市精華區土地取得困難，加上北市外圍的地區在重大交通建設加持下，可望有補漲空間，因此今年以來獵地皆以外圍為主。
遠雄昨得標這筆土地落在高鐵新竹站附近，容積率200%，將規劃成3~4房、60~80坪的住宅，預計規劃地上16樓，地下3~4樓，總銷預估可達24~25億元，預計最快明年上半年可推出。除竹北之外，遠雄去年也拿下新竹市區土地。
先前南下獵地的國泰建設，今年推出指標建案「TWIN PARK」，每坪開價高達50萬元，據了解，實際成交價約45~48萬元，國泰建設發言人陳仁澤表示，第1期已接近完銷，「目前只剩下個位數」。
竹北搶推大豪宅
今年第1季還有坤山、名發等建商在竹北高鐵特區推中大坪數豪宅案。
2013年05月04日 蘋果日報 記者張菱育
北市民權東路三段地上權土地招商，使用年限50年，5月9日截止投標。黃競鋒攝
內政部營建署城鄉發展分署昨辦理台北市松山區民權東路三段103巷共4筆土地第2次招商說明會，徵求都市更新實施者案，將於5月9日截止投標、10日開標。昨招商說明會吸引包括中華工程、達欣工程、工信開發、元大、寶路、國泰建設等。
地上權年限50年
內政部營建署城鄉副分署長黃明塏表示，該土地面積共約1328.58坪，底價為21億元，以公辦都更及設定地上權方式推動，地上權年限為50年，並要配合松山機場周邊整體規劃，發展旅館、辦公等商務使用。
國泰金進補 每股EV53元
2013年05月04日 蘋果日報【林巧雁╱台北報導】
國泰金控（2882）昨第1季法說會，公布統計至去年底子公司國壽每股隱含價值（Embedded Value，EV）首度超越百元至106.5元，換算國泰金每股EV為53元。國泰金控總經理李長庚表示，成長主要來自不動產增值利益及保單契約價值提升。國壽不動產鑑價至2012年底市值3723億元，稅後增值1888億元，從2011年3月至去年底不動產稅後淨增值295億元。
近來立委提案提高金融營業稅，繼金管會主委陳裕璋表態反對後，國泰金總經理李長庚昨天也公開表示不贊成，認為將不利於金融產業發展，降低金融業的國際競爭力。
國泰人壽副總經理林昭廷指出，國壽有效契約價值投資報酬率的短期利率假設略微調降，但長期利率維持不變，在不動產增值利益及淨值增加下，國壽淨值為2420億元、有效契約價值3230億元、隱含價值5650億元，較2011年大增900億元，壽險每股EV從89.4元提升至106.5元，金控每股EV從46.1提高至53元。
截至2012年底，國壽精算價值高達1兆10億元，壽險每股AV（精算價值）為188.6元，金控每股AV為93.9元。
國內銀行ROA仍偏低
國壽可運用資金整體投資報酬率升至4.1%，其中現金投報率0.9%、國內股票投報率1.9%、國外股票投報率8.2%，國內債券投報率1.6%、國外債券投報率5.6%、不動產投報率3.7%。第1季投資配置變化不大，降低現金部位，不動產投資從年底5.6%提升至7.4%。
李長庚也在法說會指出，為了提升金融業的競爭力，台灣在1999年時將金融營業稅從5%調降至2%，綜觀歐洲與亞洲國家，僅中國跟台灣有金融營業稅，因為金融業不像買可樂或飲料的消費，若轉嫁到企業身上會增加企業負擔。另外，台灣的銀行ROA（資產報酬率）與ROE（股東權益報酬率）跟國際相比也是較低。
購併計劃持續努力
他表示，觀察亞洲購併中，買金融機構、銀行的PB（股價淨值比）3~4倍，可是外人來買台灣的銀行PB比卻最低，甚至沒有溢價，等於我們去買別人要付更多錢，但是被人投資的價格卻低，國外很少課金融營業稅，若再提高至5%，台灣的金融業更沒價值、更沒競爭力，競爭更辛苦。
媒體詢問若金融營業稅提高是否會影響購併計劃？他僅表示會不斷努力壯大自己，若有機會都會評估。
【報你知】隱含價值（EV）
隱含價值(Embedded Value)簡稱EV，是評估保險公司價值的指標，依據每年固定時間點來清算該壽險公司的整體價值有多少，包括計算保單契約價值、資產價值等，用來表達壽險公司的真實價值。
國際上壽險公司股價多是每股EV的1.5~2倍，但台灣壽險業股價多數在每股EV以下，讓國內各壽險公司大嘆股價委屈。
須有所本 否則將以廣告不實開罰
2013/05/06 自由時報〔記者徐義平／台北報導〕
「空頭總司令」張金鶚自從出任北市副市長後，房市似乎少了空方代表，但張金鶚日前悄悄出招，研擬對房市交易資訊發布制定相關管理規則，要求業者發布消息必須有所本，若出現誤導市場行為將以廣告不實開罰。這作法已被房仲業者稱為是房市「禁口令」。
據透露，近期房市屢出現特定人士釋出單坪千萬店面、或區域天價住宅等訊息，企圖擾亂房市、誤導消費者，引起北市新任副市長張金鶚關注，要求北市地政局找來相關的不動產經紀業者開會討論，希望針對發布不動產交易資訊制定相關管理規則。
對此，張金鶚證實有此事，但只說已由地政局瞭解規劃中，他不便發表太多意見。
根據初步擬定的「北市不動產經紀業發布不動產交易消費資訊管理規則」，其中第四條，針對經紀業或其所屬人員發布房市資訊，應經翔實查證，並與事實相符，不得為虛偽不實或引人錯誤的表示或表徵，誤導市場成交行情或違反法令等情形，否則將予開罰。
目前初步擬定可依照不動產經紀管理條例第二十七條、消費者保護法第三十三條、行政程序法第四十條或相關法令規定進行調查，並進一步開罰。
發布資訊
須有銷售價格行為三項
其中經紀業者發布房市資訊必須提供銷售、價格及行為等三項資訊，有關銷售戶數、比率、時間或統計等資訊，要以確定簽約或完成不動產產權登記者為限；有關單價或總價等價格資訊，必須經由去識別化後，說明成交樓層、面積、類型及屋齡，比照內政部實價揭露規格；有關購屋意向、價格變動趨勢等資訊，須說明問卷調查的樣本數、時間與引用資料來源。上述發布資訊必須有所本，也就是必須提供資料來源。
據了解，張金鶚對房仲業者常透過媒體誤導市場行情，不滿已久，也認為房仲業發布資訊須有所本，而非任意放話，才能保障消費者權益。這管理規則也是張金鶚四月上任副市長後，首度大動作對經紀業者祭出鐵腕，要求房市資訊發布須回歸真相。
2013/05/06 自由時報〔記者徐義平／台北報導〕
台北市府地政局針對不動產經紀業者研擬祭出「禁口令」，希望業者發布的房市資訊有所本及提供正確資訊來源，否則將視狀況開罰。不動產仲介商業同業公會全聯會理事長李同榮痛批：「這根本沒道理！」業者提供的分析研究數據是供參考，怎能以廣告不實開罰。
酸張曾預測「都準嗎？」
他還直言，張副市長未進入公務部門前，也曾發布房市季報相關統計及預測，「難道預測都準嗎？」
李同榮批評，即便北市府僅是發文通知公會開會討論，但仍覺得北市府管太多；要統一規範，也應由中央機關內政部地政司負責，而非北市府單一發布與執行，走出台北市後，又是另一套標準。
他指出，各業者發布的房市資訊與數據，均背負著品牌信賴度，如果不精準對品牌是減分。他認為，市場或許充斥著不實行情，房仲業扮演的是過濾的角色，相較市井傳言，經紀業者反而會特別小心，不能因此限制房仲分析與分享經驗的權利。
他說，經紀業者是根據經驗分析與判斷區域房市狀況當作參考，如消費者要求精準到每戶總價、單價、坪數與屋況等細節部分，大可仰賴內政部實價網。除非公部門能提供各區房價，或是分析房市資訊，不然限制經紀業者發布房市資訊，根本就沒道理。
2013/05/06 自由時報〔記者徐義平／台北報導〕
今年二月中，北市頂好名店城傳出千萬金店面交易消息，但根據地籍資料，買家早在十三年前便已買進隔壁兩間店面，今年初傳出單坪千萬元的創區域店面天價行情，目的恐是順勢拉抬、創造增值空間；學者質疑，千萬店面很可能是投資客店面炒作模式中的一個關鍵步驟。
學者解釋，一般來說，投資客會先鎖定區域，然後出手買進店面，先養幾年，接著再高價買進隔壁店面、或由特定人士放出天價消息，一舉拉抬行情，未來不管出脫套現或增貸，都「有所本」。
傳出單坪破千萬的東區金店面，地址是北市忠孝東路四段九十一號一樓，面積約二十二．八坪，二月傳出總價二．六一億元，拆算單坪價格約一一四四．七萬元，目前為服飾店。
買家13年前 買進隔壁兩店面
根據地籍資料，該店面二月底完成移轉登記，買家為林姓與廖姓民眾，其中一位買家也持有西門町成都路「膨風千萬金店面」。
該「膨風店面」是去年八月底，有人放出西門町店面高價成交訊息，並指其中一件是位於成都路三十五號的一樓店面，面積約七．八四坪，成交總價約八千萬元，每坪單價約一○二○萬元。但事後對照內政部實價網站資料，總價為七一○○萬元，成交物件是整棟六層樓透天，並非只有一樓店面。
商仲業者指出，若依常用的拆算方式，一樓店面每坪約六八○萬元、二至六樓每坪約四十五萬元，和放話內容差很大。
至於頂好名店城是否有單坪千萬行情，因實價網尚未揭露，無法證實。
店面身價漲
租金行情沒長進
根據地籍資訊，該金店面的新買家林姓與廖姓民眾，也持有隔壁九十三、九十五號的一樓店面，且早在二○○○年就買下。
房仲業者表示，當時店面一坪行情約兩百萬元出頭，隨著九十一號單坪千萬店面消息傳出，也順勢拉抬隔壁兩間的店面行情。不過，近幾年店面價格雖然一直漲，但租金行情漲幅不大，最高每月每坪約兩萬元。
淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰表示，類似炒作手法很常見，投資客要創造區域行情，必須要有一個新實際成交案例才能將價格墊上去；如果後續沒有真實的千萬店面成交行情，看起來所謂千萬店面其實是虛的，未必能成為真正的區域行情。
2013/05/06 自由時報〔記者徐義平／台北報導〕
今年初傳出單坪成交破千萬元的東區金店面不只一件，另案為台北市一對知名珠寶商姊妹花，三月狠砸八．五億元，買下北市忠孝東路四段一二○號一、二樓「愛群大樓」店面，其中一樓店面拆算每坪破千萬元。但相隔至今近兩個月，不僅內政部實價網尚未揭露，且根據地籍資料，該店面始終未過戶。
根據地籍資料，此標的所有權人高達十七位，產權相對複雜，要一一搞定有其難度。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，店面個別差異大，加上成交紀錄少，很容易因為傳言的單一高價順勢拉抬商圈行情；加上實價登錄有兩個月時間差，不管傳言的千萬金店面成交與否，都已造成話題，對店面市場產生波動。
學者指出，實價登錄雖有助於交易方了解行情，但因揭露資訊非即時發布，對有心人士來說，仍有創造話題的空間；也因為資料延遲公告，市場上不時出現登錄空窗期大放消息以拉抬行情之事，不只擾亂行情，也讓政府施行實價登錄的美意受到影響。
2013/05/06 自由時報 記者林美芬／專訪
打著公平正義的旗號，政府近幾年來頻頻調整不動產相關法令及政策，房價打不下來，卻造成內需火車頭的房產業減速，內需更降溫。
身兼不動產開發商業同業公會全國聯合會理事長的麗寶機構董事長吳寶田語重心長地說，法令鬆緊得拿捏得宜、且方向明確，像現在，工商界最常批評政府的就是該管不去管、不該管卻管太多，不動產政策荒腔走板，達不到公平正義、卻打亂了市場。以下是專訪主要內容︰
限縮容獎
恐全民皆輸
問︰政府近來頻調整不動產相關法令，看法如何？
答︰以內政部最新通過容積獎勵限縮上限到20%、都更區50%，就令業者不知所從，恐掀起業者搶建、且都會區房價會漲更兇，最後結果是全民皆輸。
若政府執意明年起實施，那恐將造成業界、房市極大衝擊，房市更不穩定，逼著建商炒作短線，年底前出現搶照風潮，助漲台北市等都會房價，又對基礎容積低的都市計畫區域，如新竹等，缺乏帶動都市景觀進步的容積獎勵公益性，都市發展更無願景可言。
企業經營最怕政策風險，獎勵容積限縮上限就是不在預期中的政策風險，對市場殺傷力將非同小可。
法令鬆緊
得拿捏得宜
問︰那對政府有何建言？
答：其實站在房產業者角度，對於政府期待很簡單，就是法令鬆緊得拿捏得宜、且方向明確。
在法令整合上，政府規劃都市建設，太鬆或太緊都不好，適當最好，公平正義不應只是口號、甚至造成對立，政策制訂應以民為本，也就是從長遠角度來規劃對人民、對都市發展等最有利的方向，不是炒短線、不譁眾取寵。
人民最常批評政府的是，不需要管的管太多，需要管的卻不管。這結果就會造成人民、企業對政府失去信心，這是很危險的情況，主計總處日前公布今年首季經濟成長率腰斬，其中很大原因是內需消費遠不如預期，試問，當人民不信任政府，怎敢消費，內需當然愈來愈冷。
政策制訂
不應有立場
問︰學者張金鶚轉任台北市副市長，有辦法解決都更窒礙難行的困境嗎？
答：如果張副市長能夠認真的深入研究問題，我相信他有能力解決現有都更難題。過去，他在房地產上的觀點，有時是資料收集得不夠深入及全面，才造成研究結果偏頗，尤其是在市場部分。
其實，任一種產品都因原材料取得成本不同，有不同等級之分，價格也會跟著調整。如台北市大安區有200萬一坪豪宅，也有40萬一坪，不同區段及不同屋況，都有不同價格，這在中古屋市場特別明顯，只有新成屋及預售屋價格才比較沒有價差，主因是新建材、新設計等，加上地段不同，是可推算成本及售價。
施政者不應有先入為主的觀念，先設定立場再去制訂政策，這樣的政策將扭曲市場正常供需，除對業界造成衝擊，進而影響整體經濟表現，也不會達到預期的公平正義結果。
業界發展
將面臨三難
問：身為業界代表，業界面臨最大經營難題為何？
答︰簡單來說有「三難」，第一是土地難找，市中心土地稀少昂貴，都更又陷入僵局，連帶使房價居高不下；第二是法令變來變去，建商開發風險攀升；第三是不動產投資被污名化，導致不動產投資活動變困難、流動性降低、政府稅收萎縮。
所以，期待未來政府不管是都更條例修法、推動容積銀行，甚至限縮容積獎勵等，三思而後行吧！
2013/05/06 自由時報〔記者賴筱桐／新北報導〕
新北市議員李倩萍調查，市政府經管員工宿舍都在精華地段，有人住的幾乎「零流動」，質疑遭佔用，主管職務宿舍好幾間還空著，管理大有問題。市府強調，當初設置這些宿舍有時代背景，都依照中央法規執行，未來會逐步收回。
李倩萍指出，市府員工約四千三百人，宿舍僅百戶，僧多粥少，且有二十三戶現址居住二十九年以上，現住都是眷屬；另外，也有二十八戶超過十年以上，流動率太低，不符合工作宿舍「暫時、短期」的本質，九戶主管職務宿舍只有五戶有主管願意搬進去住。她認為，台北市政府已經不提供員工宿舍，只剩少數首長宿舍，新北市也應徹底檢討存廢。
市政府秘書處事務科科長黃國忠回應，早年公務員因職務調動，經常要舉家搬遷、遠道而來，當年政府提供宿舍是出自體恤、照顧員工的美意，只有編制內人員及非北部員工才能申請，依職等不同，每月扣除房屋津貼四百元至七百元。
李倩萍質疑，雖然法律保障民國七十二年五月一日前居住者退休或遺族可續住，如今恐怕已不合時宜，不論市府以「出租」或「借用」名義，近三十年沒換過「房客」，難道不是圖利特定人士？
黃國忠解釋，宿舍申請皆按規定，且依循中央法令，絕無「佔用」。當年這措施是保障外地員工工作權，也是國家提供給公務員的福利，各縣市大同小異，絕非圖利特定人士；若員工因調職、離職、停職、撤職、免職或退休等因素，須依法搬遷，不得再申請，也不能出租、轉借、調換、轉讓或改建。現九十五戶有三十九戶未出借，其中，板橋新民街及區運路有三十三戶納入國小用地，收回就不再借用。
坐落精華地段
議員︰應活化資產
李倩萍說，這些宿舍除了一戶在新店、四戶在淡水，其餘皆坐落板橋，緊鄰百貨商圈、捷運站、新板特定區等精華地段。當地每戶市價都要好幾百萬元，這近百戶總值好幾億元，但一戶只收幾百元管理費，五十六戶一年只收到約四十萬元，太離譜！既然無法顧及絕大多數公務員需求，建議在不損害現住者權益的情況下設法解決，思考活化資產，可配合都市更新，改建公園綠地或停車場。
屋齡逾三十年
市府︰已逐步收回
黃國忠表示，這些宿舍屋齡約三十至四十年，都是老舊公寓，從未改建，有些人家還不見得願意入住，隨時代變遷，部份已慢慢收歸市府，會越來越少；若面臨都市計畫變更或其他用途，住戶也必須遷離，市府都會全力配合。
議員：至少損失18億
2013/05/04 自由時報〔記者陳慰慈／台北報導〕
莫非是美河市翻版？台北市議員王鴻薇昨天指出，位於中山北路二段的一處都更案，台北市政府土地持份超過七十％，參與民間都更後分回的房舍面積卻不到四十％，市府至少損失十八億元。財政局坦言，公有土地參與都更有時較吃虧，但財政局去年已修改估價制度，估價師改抽籤選出，不再由建商挑選估價師，降低被箝制的機會。
王鴻薇表示，台北市政府與建商聯合開發的「美河市」建案，去年才被監察院糾正，權益分配不符比例，讓市府損失超過一百億，她調閱財政局資料才發現，原來美河市案不只一件。
王鴻薇舉例，中山北路二段一案，市府土地持份高達七十六％，但是分回的房舍面積比率僅三十七‧七％，以市價每坪一百四十萬元計算，至少損失十八億元，市府根本是慷人民之慨。
王鴻薇不滿指出，近十年五件北市府參與民間都更的案件中，市府分回房舍樓層以四樓以下為最大宗，占總分回房舍的七十二‧三％。五樓至十四樓都只有各分回一戶，建商把高樓景觀留著自己賣，將賣相比較差的分給市府，市府卻也欣然接受。
財政局：估價不客觀造成
已修改制度
財政局長邱大展解釋，影響分回房屋比率多少因素很多，包含地價、售價、容積率、建材等，建造成本高，建商當然要分得多，加上以前案子多是私地主找來對他最有利的建商開發，公地主無發言權。
沒有留言:
張貼留言