2013.03.18 不動產新聞動態

休閒農場土地使用 放寬

2013-03-18 01:04 工商時報 記者呂雪彗／台北報導

為拚觀光，行政院政委楊秋興昨（17）日表示，農委會四月底將完成休閒農業輔導管理辦法鬆綁，讓附設住宿、餐飲等四項農業設施面積可增加為20％，並研議放寬非都市土地管制規定，讓休閒農場觀光休閒區域限制再鬆綁，以激發農業觀光潛能。

楊秋興指出，峇里Villa做得非常成功，台灣農場觀光潛力不下於東南亞國家，目前休閒農場規定6成農地必須耕作，休閒農場內非農業用地面積、農舍及農業用地內各項設施面積合計不得超過總面積4成，可以興建涼亭、停車場，景觀、解說等公共設施，其中僅10％能申請設置住宿、餐廳、農產加工、農特產展示及教育解說等使用。

他表示，休閒農場愈來愈熱門，是觀光好去處，像峇里島能蓋出豪華美觀的villa才會吸引國際觀光客，日前已協調農委會，鬆綁法規，將休閒農場籌設住宿、餐廳、農產加工、農特產展示及教育解說等設施面積，由10％放寬為20％，以增加觀光接待能量，希望農村也可以變Villa，讓都市人走到一大片農場，赤腳走在田梗上，看到有機耕作，青蛙、泥鰍等。

農委會預計四月底完成休閒農業輔導管理辦法，楊秋興指出，台灣農業觀光頗有潛力，很多有山景相互搭配，例如南部有美濃、旗山、六龜，中部南投、苗栗等觀光農場景緻優美，不是峇里島所能相比。

上述住宿等四項設施還有上限限制，除不能逾總面積10％外，休閒農場總面積200公頃以下，以2公頃為上限，若超過200公頃，可以5公頃為上限。楊秋興認為此一限制太嚴苛，因為200公頃放寬20％籌設住宿、農特產展示等四項設施，也有40公頃，但現行法規僅限5公頃，並不合理。

他指示內政部與農委會，就非都市計畫管制規則進一步研議鬆綁，將休閒農場總面積200公頃降為50公頃，即可以5公頃設置住宿、餐飲等四項農業設施，以利休閒農場有更大空間規劃作觀光休閒區域，對台灣發展觀光業有很大助益。

 

央行控管房市措施 不退場

2013-03-17 01:36 工商時報 記者崔慈悌／台北報導

財政部研擬檢討奢侈稅，不過對於央行採取的各項房市管控措施，總裁彭淮南預計於18日進行的報告明確表示，為維持金融穩定，並督促金融機構控管不動產授信風險，央行將繼續執行金融機構辦理特定地區購屋貸款等管制規定。顯示央行各項打房措施不會退場。

在奢侈稅和央行豪宅貸款多重管控措施下，豪宅投資吸引力明顯衰退。

由於奢侈稅今年6月將屆滿2年，財政部已決定進行檢討；而立法院財政委員會週一也將邀彭淮南進行「中央銀行業務報告」，據了解，彭淮南在報告中以多達4頁的篇幅、配合圖表，說明對房市採取管控措施的成果。

彭淮南指出，為加強金融機構控管不動產授信風險，央行從2010年6月起採行針對性審慎措施，控管特定地區購屋及土地抵押貸款。

鑑於銀行對高價住宅貸款有成數偏高（個案最高達99％）、利率偏低現象，有違授信風險控管原則，不利其健全經營，去年6月央行再增加對高價住宅貸款採行針對性審慎措施，規範其貸款成數不得超過6成，且無寬限期。

彭淮南表示，相關措施實施以來，高價住宅貸款成數明顯下降，貸款利率也已上升。根據統計，其中購置住宅貸款占總放款比重，由2010年6月的27.62％降至今年1月的26.62％；至於特定地區新承作房貸金額占全體新承作房貸總金額比重，更由64.37％降到46.69％。

在貸款成數和利率方面，特定地區購屋貸款成數兩年半來由63.91％降至57.91％，利率則由1.97％上升到2.18％；台北市高價住宅貸款成數由管制前最高80~99％，降為平均55.21％，最低利率由1.84％攀升至2.1％。

此外，銀行新承做建商的土地抵押貸款成數由2010年底的68.36％降為62.17％，貸款利率更由2.08％攀升到2.76％。

由於成效顯著，彭淮南強調，央行將繼續執行金融機構辦理特定地區購屋貸款、土地抵押貸款、以及購置高價住宅貸款等管制規定，以強化金融機構授信風險管理。

 

官版房產App查資料「碰壁」

2013年03月18日【張菱育╱台北報導】

除了房仲業者，政府及相關私人單位也推出不少房地產相關App，提供免費資訊包括實價查詢、建地投報分析、地產稅費估算等，不過包括內政部推出的「實價查詢」目前只提供Android系統下載，「建物使照e指通」更有多筆資料查詢不到，不少政府提供的手機App功能都有待加強。

到官網才能下載

目前房市最夯的實價登錄查詢，內政部僅提供Android版，但須連到官網才能下載；而iOS系統則未提供相關服務，內政部表示會規劃iOS版，推出時間未定。
財政部推出的「財政部國有財產局」App，整合北中南土地、房屋、動產等標售訊息，供民眾查詢。「建物使照e指通」為內政部營建署推出的App，可查詢建築使用執照相關資料，但《蘋果》實測後，發現好幾筆資料都查不到，資料完整度應加強。

可連結地產新聞

其它房市相關App如「台灣地產稅費估算」提供各類房地產稅金、租金估算服務，並提供買賣房屋需要的資訊，且匯集《蘋果》地產新聞、內政部實價登錄專區等連結。「V523地籍查詢系統」可查詢土地地籍圖、建蔽率、容積率等。「台灣建地投報分析」可計算容積基地購入價格及合建分配投資報酬率App，不過因各縣市容積、建蔽率都不同，可能會影響計算結果，下載付費版可計算得更準確。
民眾林小姐說，現在買房最需要的就是實價登錄資訊，政府單位居然沒有推出iPhone版App，只能從網路上查詢，建議政府盡快推出iPhone版。

 

奢稅擬法不周 害慘民眾

2013年03月17日【顏嘉瑩╱綜合報導】

奢侈稅（全名《特種貨物及勞務稅條例》）今年6月將屆滿兩年，其存廢與否一直受到外界討論，原本是立意良好的「打擊投資客，抑制墊高房價」，但擬法不周全，卻害到許多不懂遊戲規則的老百姓。最近《蘋果》接獲許多讀者投訴，除了部分投資客案例，更多為一般民眾慘遭奢侈稅荼害，以下案例狀況雖不盡相同，但或可作為政府補救，立委修改奢侈稅法參考。

律師看法 盧天成

民眾買賣屋時，建議先研究《特種貨物及勞務稅條例》和豁免條款，如果賣屋時，發現符合豁免規定，但卻被課稅時，可向國稅局爭取，並提出豁免證明。但是像下方案例中王先生和陳先生因聽信房仲業者、代書說法而賣屋，只要有證據可證明他們曾經說過「不會被課稅」，就有債務不履行的疑慮，民眾可找律師諮詢並提出告訴。
天成律師事務所主持律師

 

新高 北車店面1坪614萬

公館透天每坪494萬 也破實價紀錄

2013年03月16日【張菱育、林喬慧╱台北報導】

內政部第6波實價資訊昨公布，均為今年1、2月交易案件，高價產品不再是豪宅，而是具都更議題的透天與商圈店面。北市公館商圈出現3筆成交總價逾8000萬元透天厝，其中羅斯福路四段透天以每坪494萬元成交，居實價揭露以來透天單價之冠；台北車站商圈出現每坪613.9萬元店面，創店面成交新高單價。

內政部地政司表示，第6波實價資訊揭露買賣3.59萬件、租賃約1700件、預售446件，累計實價揭露可查訊的買賣件數共18萬多件，統計台北市與新北市近6個月住宅區成交資訊，扣除店面及地下室，每坪均價分別為50.9萬元及25.8萬元。
北市此次揭露1筆中正區開封街、懷寧街口的店面，總價5300萬元，面積僅8.63坪，換算每坪高達613.9萬元，創實價登錄各類產品單價新高。

改建及都更機會高

具都更效益的透天產品也成交易主流，羅斯福路四段151？200號此次共揭露3筆透天，成交總價分別為1.35億元、9528萬元、8712萬元，其中以9528萬元成交的透天總面積僅19.3坪，每坪達494萬元，為目前北市透天單價新高。
住商不動產北市區副理陸毅棋說，該案件位公館商圈，改建、都更機會高，目前1樓為店面，收租條件佳，土地價值高。

中市透天達186萬

北市中正區仁愛路二段則揭露1筆成交總價1.46億元住宅案，為1月僅有的億元住宅新交易，創實價登錄揭露以來，單月住宅交易破億元最少的一次。
各縣市單價最高分別為新北市板橋區民生路三段店面，每坪146.5萬元；台中市北屯區中清路的透天厝，每坪186.4萬元；高雄市左營區華廈「自由金礦」，每坪49.8萬元，總價1.5億元。

雙北單價比去年低

據住商不動產統計實價揭露資料顯示，今年1月全台交易熱區的成交價均較去年12月下滑，北市下跌9.8％、新北下滑1.44％，台中7期所在的西屯區、高雄美術館特區所在的鼓山區，分別下跌11.88％、25.73％。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨認為，農曆年前交易多為自用客戶進場，雙北仍以低單價產品為主，對價格接受度較低，讓雙北單價下滑，台中西屯區與高雄鼓山區表現不理想，應與年前客戶進場疲軟，對價格接受度不高有關。

 

中資炒房壽險養地 拉大貧富差距

學者︰熱錢若撤出 恐反轉崩跌

〔記者林美芬／台北報導〕2013/03/18

根據淡江大學產經系教授莊孟翰的研究，透過第三地轉道來台的中資早在國內大舉炒地、炒樓，甚至短期內就獲利超過一倍。在政府無力管控的情況下，台灣已出現壽險養地、中資炒房的不合理現象，除造成台灣貧富差距拉大，未來若這些熱錢撤出台灣，台北市以外的房市恐將反轉崩跌。

莊孟翰指出，中資透過第三地或私募基金來台買房地產，現行法令無法可管。

他舉例，中國亨得利集團在二○一○年以每坪五五六萬元、總價約九億元買下忠孝東路四段店面，到去年附近店面已衝破一坪千萬元；還有以港資身分來台的亞太置地，二○一○年以一坪七八九萬元、總價三十．五億元買進西門町萬國大樓，二○一二年八月以總價六十七億元賣給富邦人壽，短短兩年不到就大賺超過一倍。

他指出，從二○○九年調降遺贈稅率及開放中資來台投資開始，已造成第一波豪宅價格大漲；接著開放中客自由行及簽訂ＥＣＦＡ，店面跟著漲價；未來又要擴大中資來台，北市精華地段在中資透過各種管道湧入的情況下，欲跌不易，甚至還會創新高價。

莊孟翰說，若是中資循正常管道申請來台買房地產，政府還可進行總量管制；但中資化身第三地轉道來台，政府根本無能管理防範，使得台灣出現壽險養地、中資炒房的現象。

他直言，除非兩岸生產要素成本拉近、拉平，否則中資來台最有可能就是投入炒房，台灣恐將重蹈香港覆轍；中資、台商及私募基金，加上本地壽險資金等，房價會被炒作到更不合理，造成台灣貧富差距拉大、社會階級衝突更嚴重。倘若房市泡沫破滅，對台灣將是全面性毀滅。

 

誰信？／中資買房 十年不到百件

應超過官方數字百倍

〔記者高嘉和／台北報導〕2013/03/18

我國開放中資來台購買不動產滿十年，件數竟不到百件？玄奘大學教授花敬群坦言，檯面上數字只是冰山一角，事實上，中資透過第三地或其他管道來台投資房地產件數，推估應是官方核准數字的百倍以上。

綠委去年提案，應強化對中資來台投資房地產的管制，內政部正研擬改採「總量管制」，全案委由住宅學會研究，擬規定中資買房每戶最多八十坪、全國每年配額兩百戶，且同棟建築或同一社區，中國人士最多只能占一成；而購買三年內不能移轉的規定，也考慮延長至五年。

研究計畫主持人、玄奘大學教授花敬群說，其實這幾年來中資到底有無來台炒房，可說是市場公開秘密，但炒作這話題最力的卻是國內房產業者。

他表示，一般來說，外人直接投資（ＦＤＩ）主要是指外國人到當地購買土地、建廠房、聘僱人員及生產等，但投資不動產只要著眼升值利益，對帶動經濟、就業沒那麼直接；就算中資大多不會循正常管道申請來台，但為避免哄抬國內房價，總量管制還是必要的。

內政部地政司官員坦承，在ＥＣＦＡ簽訂後，有不少中資藉由台商個人名義、或資金由第三地、或私募資金進入台灣，甚至是中企在香港上市等方式來收購台灣房地產。從民國九十八年陸委會定調不追查背後資金來源後，現在就算透過人頭購買，也不再追查背後資金是否來自中資。

 

QE不退場 小摩、美銀估美房價漲更兇

〔編譯盧永山／綜合報導〕2013/03/18

美國聯準會主席柏南克堅持QE不退場，讓分析師越來越看好美國房地產市場，摩根大通及美國銀行雙雙上調今年美國房價漲幅。

大舉上調 估今年漲幅7、8％

摩根大通上週預估，今年美國房價將上漲七％，是原本預估的一倍，到二○一五年底累積將上漲超過十四％。美銀在一份「房市將開派對？」的報告中預估，今年房價將上漲八％，原先預估僅四．七％。

兩大銀行預估美國房市加速反彈，主因是買家及投資人趁著供應減少及聯準會壓低房貸利率而搶買，這有助於增強美國經濟，支撐營建股漲勢。自二○一一年底以來，美國營建股已上漲逾一倍。

美盛資本管理機會信託基金旗下的貨幣經理人麥克雷墨爾（Samantha McLemore）表示，現在已置身於房市及經濟持續復甦的早期階段，該基金持有受益於房市復甦的相關個股，今年以來的漲幅達二十％，擊敗九十九％的同業。

去年十二月標準普爾／凱斯席勒二十大城市房價指數較上年同期上漲六．八％，是二○○六年以來最大漲幅，但仍較高峰下跌二十九％。

去年美國房價上漲，主因是房屋庫存減少，加上私募基金等機構投資人的需求升高，黑石集團已收購兩萬戶獨棟房屋，準備當包租公。

一月新屋銷售增幅 20年來最高

根據美國房地產經紀商協會（NAR）資料，一月待售房屋數量較去年同期減少五％，來到一七四萬戶，是一九九九年十二月以來最低。美國一月新屋銷售增幅為二十年來最高。

以辛姆（John Sim）為首的摩根大通分析師，在三月十三日的報告中指出，房市及經濟指標展現樂觀趨勢。該公司預估，今年房價可望上漲七％，明年房價再漲三．九％，加上二○○五年上漲三．二％，未來三年累積漲幅可超過十四％。

美銀分析師梅爾（Michelle Meyer）表示，低利率、待售房屋庫存吃緊正加速房價上漲。他們預估，今年房價將上漲八％，明年再上漲六．五％，二○一五年上漲三．七％。

 

北市千坪黃金地 兩岸搶標

2013/03/17 【經濟日報╱記者楊文琪／台北報導】

來台觀光客連年成長，其中，陸客去年突破200萬人次，龐大商機引發陸資計畫跨海來台搶建飯店，台北市財政局主辦的成功高中旁（鄰近喜來登飯店）1,091坪土地開發案，也有陸資向財政局表達投標意願，使得北市土地開發案，可能首度出現台陸企業搶標的局面。

財政局指出，這塊基地是位於台北市青島東路與林森南路口，距離台北車站約600公尺，與捷運善導寺站也才30公尺之遙，為台北市中心精華區稀有大面積土地，2013年公告現值約10.09億。

目前基地分為三個街廓，為便利業者投資開發，已辦理都市計畫審議作業，將合併成為一塊完整的基地，該基地屬第三種商業區，可開發為飯店、辦公大樓和零售商業設施，不過，以該基地優越的區位與目前國際觀光客來台大幅成長情況，財政局建議投資人以興建旅館為主。

財政局表示，這是台北市政府首度與軍方合作共同開發台北市精華區土地先例，規劃採設定地上權70年方式招標，估計含權利金（28億元）總投資額約40至50億，全案於3月19日截止投件。

據指出，之前財政局舉辦招商說明會時，包括富邦、新光、幸福、台灣、中國等人壽業者，以及力麒、龍邦、皇翔、華固等建設公司，以及晶華酒店、寒舍餐旅、凱撒飯店等多家國內業者均派員了解，而陸資則是透過國內顧問管理公司掌握招標資訊。

 

不動產授信控管 央行暫不加碼

2013/03/18 【經濟日報／記者陳怡慈／台北報導】

房市329檔期暢旺，外界關注中央銀行是否「加碼」控管不動產授信風險？央行官員指出，國內房市目前並無過熱跡象，將繼續執行特定地區購屋貸款、土地抵押貸款、高價住宅貸款等3項既有規定，尚無推出新措施的必要。

央行總裁彭淮南今（18）日將赴立法院進行業務報告，書面文件中提到，央行2010年6月以來實施的兩波針對性審慎措施，已獲致五大成效。

一、購置住宅貸款餘額成長趨緩，占放款比重降低。購置住宅貸款占總放款比重，2010年6月底為27.62%，今年年1月底已降至26.62%。

二、特定地區房貸集中度亦有改善。特定地區新承做房貸金額占全體新承做房貸總金額的比重，從2010年6月的64.37%降至今年1 月的46.69%。

三、特定地區房貸的貸款成數下降，且房貸利率上升。成數方面，2010年7月平均貸款成數為63.91%，今年1月降至57.91%；貸款利率則從同期間平均1.97%上升至2.18%。

四、銀行新承做土地抵押貸款成數下降，且貸款利率上升。成數方面，2010年12月平均貸款成數68.36%，今年1月降至62.17%；貸款利率則從2.08%上升到2.76%。

五、高價住宅貸款成數下降，貸款利率上升。台北市高價住宅貸款，管制前最高貸款成數達到80%～99%，今年1月已降至55.21%；利率方面，之前最低1.84%，1月平均已走高到2.1%。

央行為加強金融機構控管不動產授信風險，2010年6月起採行針對性審慎措施，控管特定地區購屋及土地抵押貸款。去年6月再增加對高價住宅貸款採行針對性審慎措施，規範其貸款成數不得超過六成，且無寬限期。

 

合建分售 地主奢侈稅從寬

【經濟日報╱記者陳美珍／台北報導】 2013.03.18 04:33 am

財政部「網開一面」，合建分售的不動產，發生「銷貨退回」情形，日後重新出售其土地時，不會因為未辦營業登記、未具備與建商相同的營業人身分，而被課徵奢侈稅。

財政部已發布最新行政命令，基於公平原則，從寬處理合建分售的建物銷售行為。依據最新解釋，土地所有權人提供土地與營業人合建分售，因故銷貨退回（即買方退回已購買的房地產），日後建商銷售銷貨退回的房屋，地主亦併同銷售該房屋坐落基地時，准依特種貨物及勞務稅條例第5條第7款及同條例施行細則第12條第5款規定，免徵特種貨物及勞務稅。

「合建分售」是不動產市場上極為常見的銷售行為，財政部指出，建商與地主採合建分售時，雙方雖分別與消費者簽訂房屋及其坐落基地銷售契約，但就消費者而言，均屬併同購買房屋及土地。因此，日後消費者因故退回房屋時，土地自然也要一併退還。即建商收回房屋，地主收回該房屋的坐落基地。

但是，當營業人再次銷售銷貨退回的房屋，仍可援用特銷稅條例施行細則規定「營業人銷售銷貨退回之房屋及其坐落基地」享有免徵特銷稅的待遇；但是，地主再併同銷售該房屋的坐落基地時，若依法可免辦理營業登記者，即會因為不具「營業人」身分，失去免徵奢侈稅的優惠。

財政部認為，特銷稅條例第5條第7款規定，營業人興建房屋完成後首次移轉免徵特銷稅，所稱首次移轉包含營業人銷售銷貨退回的房屋及其坐落基地，不論地主是否為營業人，首次銷售均可與建商同享免徵奢侈稅的待遇。

因此，若銷貨退回後再出售不動產，建商仍可免稅，地主卻要繳納奢侈稅，恐會違反衡平原則。

 

房市329檔 推案量飆逾3,600億

2013/03/18 【經濟日報／記者陳美玲、宋健生、林政鋒／連線報導】

房地產329檔期下周開打，在政策利空出盡、自住需求進場等市場心理加溫下，估計北中南三大都會區總推案量逾3,600億元，大台北地區更衝上2,300億元，超越2008年時的2,220億元水準，與高雄500億元的推案量同創歷來新高；台中今年推案量825億元，也較去年大增18%。

房市這波買氣從去年12月起逐步加溫，信義代銷研展組經理林朝昌表示，前二年市場受到奢侈稅、證所稅和油電雙漲干擾，房市推案量、去化速度急速降溫；反觀今年329檔期，因政策利空走完，加上實價公開價格未明顯下跌，遞延自住的鋼性需求進場，市場信心恢復，買氣迅速加溫。

根據信義代銷統計，今年329檔期包含林口A7合宜住宅約360億元案量，整體大台北地區推案量高達2,300億元，量能不僅較去年成長15%，更創下新高。其中，台北市推案量約760億至770億元；新北市則達1,500億元，以淡水、林口、新莊、五股四地為一級戰區，更是本次329推案重點區域。

在大台中地區，受到春節房市買氣升溫激勵，今年中部329房市檔期總推案量達825億元，較去年同期700億元成長約18%，台中市建築開發公會理事長張麗莉指出，今年除了七期新市政中心、國美館特區的豪宅個案之外，首購也成為主流，包括北屯子段及新光重劃區、烏日高鐵站特區等，都是推案「熱區」。

高雄方面，今年329檔期推案量達500億元，約較去年成長20%，為近年新高水平。建商表示，目前港都房市仍以「健康建案」為銷售主軸，合理房價個案賣得不錯，相較之下，部分B級地段賣A級價格的建案銷售期將拉長，一些大坪數建案顯得鈍化。

林朝昌強調，房市買氣回升，不過，今年329檔期仍「非全面性的好」，以台北市來說，熱銷產品將以二至三房、20至45坪、總價1,400萬至2,800萬元為主；新北市則是二至四房，20至50坪、總價在600萬至1,500萬元的產品為銷售重點。在自住買盤的剛性需求下，看好這次329檔期的銷售很有機會開出紅盤。

 

台肥南港地 潛利262億

【經濟日報╱記者陳美玲／台北報導】 2013.03.18 05:01 am

台肥（1722）位於南港C3、C4近1.5萬坪土地擬朝地上權標售案進行開發，最快4月相關計畫將出爐，下半年對外標售。台灣工銀證表示，若該案釋出標售，預估未來每坪土地成交單價將破200萬元，將是前五大地上權標售案。

繼南港C2飯店開發案後，台肥積極投入C3、C4商業區土地開發。

據了解，台肥原先傾向從自身經營、委外經營以及地上權等三種開發模式則一選擇，原先內部規劃委外經營，但因投資資金全由台肥負擔，加上委外經營團隊僅需擔任顧問角色，在財務面和風險控管的考量下，決定全案朝地上權標售案開發。

除了財務面和風險控管考量外，餐飲業流動性高、聚客性強也是台肥決定該案朝地上權案開發的另一重要原因。

台肥過去擁有建設、飯店相關開發經驗，但缺乏零售商場百貨實績，因此決議以地上權標售方式，讓專業團隊經營。

C3、C4商業區土地開發案，預計1、2個月後完成開發規劃，因此最快4月該案地上權標售計畫案將出爐，預估下半年該案將對外進行標售。對此，台肥表示，C3、C4相關計畫仍在研擬中，未來開發計畫出爐將對外公布。台肥上周五（15日）股價收在71.5元，上漲0.3元。

台灣工銀證表示，若該案將釋出標地上權標售，以南港每坪土地單價約320至350萬元間，地上權開發案約是所有權案七折推估，未來台肥C3、C4地上權土地標售案每坪成交價料破200萬元，將是前五大地上權標售案。

C3土地基地面積1萬2,565坪，總樓地板面積逾10萬坪，規劃商業娛樂中心包括百貨公司、零售、餐飲、辦公大樓等；C4土地基地面積2,091坪，總樓地板面積為1萬5,995坪，規劃興建商用辦公大樓。台灣工銀證推估，兩案潛在利益達262.8億元，將貢獻台肥每股淨值達63.22元。