新光金不動產增值
達282億
2013-03-08 01:21 工商時報 記者彭禎伶／台北報導
新光金控昨（7）日舉行法說會，宣布今年第一季即可望認列出售敦南金融大樓的76.3億元利益，同時全年現金股利可近70億元，至於其不動產增值利益282億元，將暫時放在特別準備金項下，不會認列為獲利。
由於接軌IFRSs，金管會准各家壽險公司可申請認列不動產增值利益，以其增值利益的80％或每年100億元，最多分5年認列，國泰人壽已率先取得核准，元月就開始每月認列8.3億元不動產利益，再轉入淨值項下的特別盈餘公積，不能分配，全年國壽可認100億元，最多可分5年共認500億元獲利。
南山人壽、富邦人壽也都打算申請認列50～60億元的不動產增值利益，對於原先名列全台第二大包租公的新壽，外界原本預估今年至少也可認100億元，但昨天新壽在法說會公布「穩健作法」，讓現場法人跌破眼鏡，不斷追問原因。
新光金財務長徐順鋆解釋，新壽拿出15棟大樓，包括站前新光摩天大樓、南京東路原總部大樓等，以3.29％折現率計算出增值利益318.8億元，扣除IFRSs負面影響後，有282.45億元，會先全數放在特別準備金項下，即負債科目內，以備未來市場波動，因應準備金增提需求。
徐順鋆說，新壽是採穩健的作法，主要是債券利率若下跌1個基本點（BP），則準備金可能就要增提數十億元，因此暫時將不動產增值利益列在特別準備金項下，未來若壽險準備金有需求時，也可轉提為一般準備金。
徐順鋆指出，若債券利率上升100個基本點（1個基本點是0.01個百分點），即算進入安全區間，屆時再考慮將不動產增值利益轉入淨值項下的特別盈餘公積。
新壽去年因為出售敦南REAT等，認列利益逾100億元，全年稅後盈餘55.3億元，新光金全年獲利則為98.2億元，創下金控成立以來的新高數字，今年則由出售敦南金融大樓37％所有權的獲利，即首季即可認76.3億元，目前不考慮再出售其他不動產。
房市綠燈
桃園淡水最熱
上月買氣增2成 低總價較搶手
2013年03月08日【林喬慧╱台北報導】
往年農曆春節房市買氣皆較冷清，今年卻有眾多建案表現搶眼，《住展》雜誌昨公布2月預售新推案風向球，景氣分數為43分，為代表安全復甦的綠燈，整體來人量與成交量均較上月平均增加1~2成，且以房價偏低且具重大建設話題的桃園及淡水為主要熱區。
房地產業者表示，今年農曆期間受到去年近1整年買氣壓抑影響，加上去年底市場氛圍轉好，使遞延的買氣一次在2月爆發。據《住展》雜誌統計，2月銷售中的個案來人量較平均較1月增加1~2成，成交量亦同步增溫；《住展》雜誌研發長倪子仁表示，春節期間不打烊的遠雄、鄉林及興富發等建案，紛紛傳出熱銷，包括北市萬華區「台北晶麒」、桃園「遠雄龍岡」、新莊「鄉林靜安」及淡水「海洋都心」等案，在首購客層及投資保值客勇於進場下，成交熱絡。
重劃區後市看好
整體仍以低總價產品買氣較旺，即便價格沒有調降，但看好後市發展區域的個案仍十分搶手，特別是有重大利多的重劃區，如桃園地區及新北市的淡水地區。
新理想廣告副總經理葉清宗表示，桃園跟淡水去年算北台灣賣最好的地區，像新理想在淡水共有「盧卡小秋」、「四季水漾」、「原石樸莊」、「川普G3棧」4案，平均每周來人最高都有60~70組。
新理想廣告副總經理葉清宗表示，桃園跟淡水去年算北台灣賣最好的地區，像新理想在淡水共有「盧卡小秋」、「四季水漾」、「原石樸莊」、「川普G3棧」4案，平均每周來人最高都有60~70組。
「房價別漲太快」
「川普G3棧」專案經理王宏仲表示，該案規劃23~55坪，每坪開價27~29.5萬元，大年初二進場至今已預約一空，2月平均每天賣1億元；淡水建案順銷，主要是捷運綠山線確定執行，以及家樂福將在4月初重新開幕有關，「希望淡水不要像青埔一樣漲太快，這樣風險太大，做長久比較好。」
桃園地區為近年北台灣房市最熱的區之一，據21世紀不動產昨公布的調查顯示，近5成1民眾對桃園房市表示樂觀，為全國最高，其中1成3民眾，認為今年桃園房價會大幅上漲。
桃園地區為近年北台灣房市最熱的區之一，據21世紀不動產昨公布的調查顯示，近5成1民眾對桃園房市表示樂觀，為全國最高，其中1成3民眾，認為今年桃園房價會大幅上漲。
利空因素漸排除
去年因政府祭出實價登錄、豪宅限貸等政策，房市一路處低檔狀態，金磚動力副總經理施孝文表示，去年11、12月市場氣氛、國際經濟環境、國內景氣政策面都漸有好轉，直到今年1月眾多利空因素排除，被壓抑近1年的買氣，全都在2月爆發出來，加上台商回台置產，是今年2月買氣與過往同期相對較高的原因。
政府推容積銀行
地主反彈
2013年03月08日【張菱育╱台北報導】
為避免私人炒作房價，日前內政部提出擬推動「容積銀行」，由政府主導公賣容積，避免少數人獲取暴利。
「帳款做社會宅」
學者認為，政府應盡快擬出相關辦法，並將容積帳款做社會住宅回饋民眾。
很多公共設施保留地應該被徵收，但政府近年財源不足，地價又隨著社會進步節節攀升，導致地主空有土地產權，卻等不到政府編列預算來徵收或補償，過去讓地主將保留地容積轉移到其他地方，也讓容積有炒作空間。
淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰則說，站在大眾角度來看，政府應該要推動「容積銀行」，不要讓建商牟取己身利益而炒高房價，應該要盡快擬出相關辦法，且讓多出的帳款來做社會住宅，多「回饋」給買不起房屋的民眾。
很多公共設施保留地應該被徵收，但政府近年財源不足，地價又隨著社會進步節節攀升，導致地主空有土地產權，卻等不到政府編列預算來徵收或補償，過去讓地主將保留地容積轉移到其他地方，也讓容積有炒作空間。
淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰則說，站在大眾角度來看，政府應該要推動「容積銀行」，不要讓建商牟取己身利益而炒高房價，應該要盡快擬出相關辦法，且讓多出的帳款來做社會住宅，多「回饋」給買不起房屋的民眾。
遲不公布補償金
不過對政府擬推動「容積銀行」，中華民國私有公共設施保留地全國自救會昨召開記者會表示，政府長年遲遲不公告徵收補償私有公共設施保留地給地主的補償費，如果更改現行容積移轉辦法，真正受益的是政府和建商，地主權利受到侵害。
2013/03/07 【聯合報／記者何醒邦／台北報導】
富邦建設
去年底再跟地主交易 60坪土地 就砸了5.59億元
有「全台最貴菜園」之稱的北市信義計畫區D1土地，去年12月共有5筆土地交易，平均每坪約930萬元，是台北市信義畫區裡最貴的土地。圖／聯合報提供
根據內政部最新實價揭露資料顯示，有「全台最貴菜園」之稱的北市信義計畫區D1土地，去年12月共有5筆土地交易，每坪約930萬元，創區域素地交易新高。
換句話說，目前「全台最貴的菜園」，其實也是台北市信義畫區裡最貴的土地。
D1土地位於台北市信義路五段、莊敬路口，在台北101斜對面，面積約2545坪，為北市少有的完整素地，其中4筆持分土地（面積約475坪），曾於2月4日首次法拍，底價27.6億元，無人投標。
本月4日法院第2次拍賣，由華固建設以總價22.94億元得標，每坪平均單價482萬元，讓整合逾半、有優先承買權的富邦集團當場就傻眼。
全球資產管理專案經理王維宏表示，內政部最新實價登錄網上，最近共有5筆D1土地成交了，都屬於臨信義路、容積率400%的土地，總坪數60.16坪，總價5億5950萬，平均每坪929.9萬元，都是富邦建設向私地主收購。
他說，日前法拍的4筆D1土地，有1筆臨信義路，容積率400%；其餘3筆臨松勤街，容積率200%。
他表示，若依容積率拆算，臨信義路的土地，每坪拆算單價也有約935萬元的行情；不管是法拍或實價登錄資料，都一舉超越去年大陸建設以每坪823萬元買下信義計畫區B7部分土地，奪下區域地王寶座。
另外，最新實價資料中，北市也出現一戶5億元的透天厝，位於中山區一江街上，業者原以為交易總價又創新高；但查詢後發現，原來是一棟40年的5層樓老舊旅館。官員表示，在登錄的分類上，應歸類為「其他」類比較妥當。
2013/03/07 【經濟日報／記者宋健生／台中報導】
移轉新規5月上路 範圍大幅擴增 市值上看1,500億 建商促市府尊重市場機制
建商推案購買容積將有新管道，台中市預訂5月1日實施全國首創的容積移轉新規定，計劃成立第一家「容積銀行」，未來建商可透過市政府購買容積，價格透明、又方便。
不過，建築業界強烈要求市政府尊重市場機制，擔心容積銀行未來有可能成為第二個「中央銀行」，一旦容積價格由市政府掌控，很可能成為政府管控房地產市場的打手，只要房市熱絡，容積銀行就調高容積價格，將不利整體市場發展。
台中市都市發展局長何肇喜指出，市政府不會與民爭利，硬性規定建商非得向市政府購買不可，完全尊重建商的自由選擇，但他強調，容積銀行的容積價格絕對公開透明，也會比市場便宜，建商不必受制於容積掮客漫天叫價。
新修正的「台中市實施都市計畫容積移轉審查許可條件及作業要點」5月1日上路，這項新規定最大的特色是，過去舊規定是以「道路」用地來換取容積率，現在範圍大幅擴大。
包括老樹生長地、公園、兒童遊樂場、人行廣場、綠地等公共設施用地都可換取容積率；舊市區更新地區的建地如捐作開放空間使用，也可換取容積率。何肇喜說，容積範圍擴大後，容積銀行成為一個「大水庫」，初估這些可移轉的容積，市值超過1,500億元。
新的容積移轉規定，上述土地所有權人可以將容積率賣給需要的建商，如此建商可以蓋比較高的樓。另外，這些土地所有權人也可將地捐給政府，來換取容積率在別處蓋房子，政府則可因此加速取得公設用地。
不過，何肇喜強調，容積移轉的比率是有限制的，以免造成建築「怪物」，所以新法規定臨接未達20公尺已開闢道路的建地，其移入容積量不得超過基準容積的20%，臨接20公尺以上道路，不得超過30%。
其次，新法也規定，捐道路用地最多能換取原規定一半的建築容積，另一半必須用公園、綠地、停車場、排水道等公設用地來換取，以便政府加速取得公設用地。
2013/03/07 【聯合報／記者邱瓊玉／台北報導】
就地合法？因地制宜！
北市住商混合使用情形嚴重，市府都市發展局將委外辦理「北市建築物混合使用管理及策略規劃」的研究案，全面檢討全市住商混合使用情形。除希望擴大民間參與外，不排除修改北市土地使用分區管制自治條例，以「因地制宜」的方式，提出住商混合的解套辦法。
師大社區爭議不斷，也引發外界討論「住商混合」對居家環境的影響。實際上，除師大社區外，包括五分埔、永康商圈等，都有類似住商混合的情形，若要「依法行政」，違規案件不計其數。
發展局長丁育群表示，師大商圈爭議就是起因於住宅區大量開設餐廳、咖啡廳，引發居民抗議噪音、環境汙染。為求解套，今年編列350萬元預算，委外研究北市的建物混合使用情形及管理策略，希望可參考國外經驗，找出解決辦法。
發展局科長汪禮國表示，北市的住商混合情形已久，常出現大樓一樓是商店，二樓以上是住家等情形。以五分埔商圈為例，其實也違反規定，若再不檢討，幾乎全市都有違規案件。
汪禮國表示，藉由研究案的進行，除提出修法建議外，也將研議配套措施，擴大民間參與，考慮以街區組織或住宅組織等方式，尋求街區共識，並以全面禁停機車、增加停車空間、行人徒步區等規劃，讓住商混合不致於影響住戶生活，也希望就此將原本僵化的法令，適度釋出彈性。
沒有留言:
張貼留言