央行月底理監事會 房市控管措施料持續
經濟動能緩步回升 重貼現率預估1.875%不變
2012年12月03日
蘋果日報【王立德、林潔禎╱台北報導】
央行將於本月底舉行第4季理監事會議，央行官員透露，目前房市看來平穩，應不會祭出新的房市控管方案，但第2季推出的豪宅貸款管制、雙北市第2棟房貸成數最高6成等控管措施，仍將持續。
據央行統計，7月豪宅貸款管制上路後，平均每個月件數都達10件以上，貸款平均成數54~55%，市場有聲音質疑豪宅管控成效不彰，包括前國泰金副董事長蔡鎮宇都還有意在北市信義區興建億元豪宅。
央行官員表示，台北市情況特殊，一旦建設大坪數住宅，很容易就超過8000萬元門檻，但是目前看來，整體房市飆漲的情況已經舒緩。
央行總裁彭淮南曾說，台北一般住宅貸款平均成數約7成，平均利率1.91%，但豪宅貸款最高成數可達97%，最低利率僅1.84%，整體金融業對不動產曝險相當高，因此6月底時宣布，雙北市總價8000萬元以上住宅，其他縣市5000萬元以上，即定義為豪宅，銀行放款最高成數不得逾6成，且沒有寬限期，來緊縮豪宅買主的資金來源，國銀也配合央行打房方針，將利率至少加碼2碼（0.5%）。
房價漲幅已經趨緩
央行官員說，8月實價登錄上路後，房市價格漲幅已趨緩，台北市甚至還見得到「1字頭」的成交價，目前央行對房市控管暫無新的想法，若資產價格再度開始狂飆，才會考慮祭出新政策。
至於澳盛銀行在內各銀行則預估，經濟動能緩步回升，今年消費者物價指數年增率應可保2，預估央行將維持重貼現率1.875%，維持既有貨幣政策不變。
渣打銀首席經濟分析師符銘財也說，台灣的整體通膨率在政府分別於2012年4月及6月宣布油電雙漲後明顯升高。2012年8月整體通膨率上升至3.42%，為近4年來新高；隨後的2個月降至10月份的2.36%，一直保持在2%左右的水準，市場認為是央行之可接受範圍。
明年中將重啟升息
行庫主管也說，觀察指標中，金融業隔夜拆款利率一直維持在0.39%以下，除金融業超額準備再度破200億元，增添些許壓力外，其他指標都未呈現央行調整利率的跡象，加上國內經濟環境正準備反轉向上，包括11月外銷訂單、出口都可望進一步傳出佳音，央行不會在這時候調整利率，扼殺經濟復甦的幼苗。
展望明年央行利率政策，符銘財說，在全球經濟條件許可下，央行自2010年6月利率維持1.875%至今立場極有可能轉變，主要是因承受台灣負實質利率問題的壓力逐漸升高，預期央行在明年6月有可能重啟升息腳步，明年底時，重貼現率將會由目前1.875%升至2.25%，累積升幅1碼半（0.375個百分點）。
不少學生套房改裝 最高可罰45萬
2012年12月03日
蘋果日報【吳苡辰╱台北報導】
物價漲、薪水不漲，民眾出遊只好想盡辦法省荷包，捨去飯店，改住日租套房，使日租套房今年租屋量年增15~20%；經濟不景氣，意外帶動日租套房商機。更有投資客看好日租市場，將學生套房改為日租套房出租。不過專家提醒，日租套房讓房客賺到便宜，但房東卻是違法賺高報酬。
飯店與旅館一晚至少數千元起跳，但日租套房一晚多在1~2千元，易租網總經理高復平表示，今年經濟景氣差，不只出遊民眾、出差上班族為了省錢，選擇日租套房，也有不少自由行的大陸客或他國旅客，捨飯店改住便宜的日租套房。
日租套房跟旅館或飯店的價差到底多大？記者實際致電詢問台北市某知名捷運共構飯店，不含早餐2人房1晚7245元起跳，而位於同棟大樓的酒店式公寓(即日租套房)，1晚體驗價最低僅2660元，1晚價差4585元，以最常見的3天2夜行程估算，捨飯店改住日租套房，2晚就可省下近1萬元。
但依「發展觀光條例」及「旅館業管理規則」規定，合法旅館須經地方主管機關審核。
消防建築未經把關
律師沈以軒指，日租套房不僅違法，其消防與建築規劃也未經主管機關把關，安全性差，且發生消費糾紛，也可能因房東被認定為非企業經營者，消保官難以介入協助。
經濟不景氣，大家都努力開源節流，高復平說，今年日租套房租屋量增15~20%，不少屋主看準日租套房需求增，且報酬率較一般套房高出許多，而投入日租套房市場。
以逢甲商圈為例，一般套房月租金約5000元，改裝日租套房後，日租金提高到1000元，若1個月出租15天，收入可從5000元增加到1萬5000元。當地租屋業者說，有位名下擁200間套房的房東，今年就將其中50間套房改裝為日租套房出租。但中信房屋法務專員白宗益提醒房東，日租套房違法，地方主管機關可依「發展觀光條例」處9~45萬元罰鍰。
「會先上網找評價」
月薪不到3萬元的IVY為省飯店費，到外地旅遊常需借宿親友家，但雙方時間、地點難配合，往往造成行程不便，後來便改住日租套房。IVY表示，雖然知道日租套房違法，但考量到預算也沒辦法，但會先上網找評價、作功課，到現場後，也會先留意周邊環境與逃生動線。
註：單位為元╱間，商務飯店房價採2人房1日價
資料來源：台灣房屋智庫、《蘋果》採訪整理
外商駐台人數減 豪宅降租仍滯銷
2012年12月03日
蘋果日報【吳苡辰╱台北報導】
國際經濟不景氣，許多外商公司，不僅精簡駐台員工人數，連租金預算也減，導致「帝寶」、「領袖」等豪宅租金行情降低，「領袖」從15萬元降租到13.5萬元仍租不掉；林森北路「皇翔桂冠」、「遠雄首府」等專租日商的社區出租速度與租金也下滑。
降1成也租不掉
豪宅租屋客多日本與歐美等外商高階主管，信義房屋信義101旗艦店專案執行協理張華雄說，目前外商總部多設中國，即便在台留營業據點，但員工數量與租金預算多縮減，且今年豪宅交易差，屋主多轉售為租，供給大於需求使租金下滑。
松信住宅不動產經理吳懿倫表示，有戶現承租給某外商銀行主管、月租金35萬元「帝寶」戶，因房客預算被砍到20出頭萬元，明年5月到期便不再續租。不具名仲介指出，年底本就是租屋淡季，國際情勢不佳外商租客更較去年年底少2成，許多豪宅降租仍滯銷並不意外，「領袖」、「冠德遠見」2個月前，原承租外商不再續留台灣而空置，月租金降了1成也租不掉。
出租速度也變緩
林森北路商圈專租日本客的中小坪數產品也受影響。今年日本企業不景氣，在台工作人數大減，吳懿倫說，去年第4季每月承接5~8組日商租客，但今年第4季每月不超過5組，「皇翔桂冠」月租金雖僅減少5千元，但租屋速度變緩，原1個月出租1~2間，現2~3個月才租掉1間，「遠雄首府」地段偏、空屋多，今年租金約4萬元，較去年少2成。
「假合約超貸」 出事推給人頭
2012年12月02日
蘋果日報【葉思含╱台北報導】
近年投資房地產盛行，網路上由名人發起揪團購屋、傳授買房密技、找菜籃族當人頭一起投資炒房時有所聞，在政府祭出奢侈稅、限貸等打房措施後，合作投資、找人頭等事件更是頻傳，就有民眾遇到不肖黑心投資客，險些上當被扒皮。專家建議，民眾投資房地產時應全程參與交易過程，避免被黑心投資客從中牟利。
房價愈飆愈高，民眾想晉升有殼族愈來愈困難，不少黑心投資客抓準民眾關心房市心情，上遍各節目成為名嘴，獲取民眾信任，吸引菜籃族一起購屋，從中獲得暴利。
民眾Apple控訴，日前想投資店面，慕名某電視名嘴尋求合作，沒想到該名嘴因個人資金不夠，需全額貸款、要求簽假合約，Apple不願偽造文書，該名嘴便捏造原屋主欠地下錢莊大筆金錢無法順利交屋，須由專業投資客出面解決等謊言，哄騙Apple簽下本票，甚至以高額人頭費利誘銀行行員，希望促使合作成功。Apple說，還好自己有投資經驗未受騙，「一般民眾一定要小心知名投資客的黑心手法，勿過度信任名嘴。」
賺差價收服務費
房地產專家Sway表示，黑心投資客最常見手法為以1~3%分紅找人頭承擔，並用「假合約超貸」全額貸款，先出租賺取租金，待行情好即可售出，房價下跌可直接丟至法拍市場，出事情由人頭承擔。
Sway指出，受限奢侈稅與第2屋貸款不易，加上1年買賣房屋超過6戶即會被扣營業稅，黑心投資客、名嘴便喜歡找涉世未深的菜籃族當人頭，並將旗下投資的房屋高價售予民眾，不但賺價差還收取服務費，也不怕民眾發現，因為登記名字與原先貸款幾乎都是人頭與超貸假合約。
假租約誆高報酬
中信房屋行銷企劃部副理江龍名也說，黑心投資客甚至會做假租約，讓買方以為有高報酬率而投資，但其實租金根本沒這麼高、租約也沒這麼長，甚至租客隔天即連夜落跑，投資反而虧本套牢。
住商不動產企研室主任徐佳馨表示，實價登錄前常耳聞黑心投資客造假成交價或利用媒體哄抬行情，所幸實價揭露較無機可趁，建議民眾投資前，要注意自身財務狀況，勿聽信黑心投資客或名嘴勸說做高槓桿投資，才能明哲保身。
Sway透露，投資房地產無可厚非，但若想集資投資，必須自己掌握所有流程、過程全部參與，否則中間可能被黑心投資客扒了許多層皮，還感謝對方傾囊相授，不可不慎。
常見黑心投資客招數
．以總價1~3%利誘民眾成為人頭，若房貸未如期繳納成為不良債權則由人頭承擔
．民眾想成為包租公須付顧問費數十萬元，由投資客幫忙裝潢、民眾自行負擔裝潢費，此時投資客已從裝潢中抽一筆，要招租再抽一筆，但若未找到租客，風險須自行承擔
．捏造高租金假租約，誘騙買方買下店面
．若有民眾慕名尋求投資物件，則先收取服務費，再高價賣出自己以人頭投資的物件
．採假合約超貸全額貸款，若某間房屋總價1000萬元、可貸款8成，需200萬元自備款，造假合約使總價提高至1300萬元，可貸款至1040萬元，反而倒賺40萬元，若出事由人頭承擔
資料來源：《蘋果》採訪整理
合購投資買屋要注意
．採取「共同登記」，只要1人持有第2屋，銀行貸款僅6成
．出資者可設定「預告登記」防止房屋被擅自轉賣
．保留所有支出紀錄證明單據，付現金也須填簽收單
．可先約定好處分資產條件避免糾紛，如達總價3000萬元才可轉售
．即便僅出資投資，仍要仔細了解產權、公設與契約等相關要件提升保障
資料來源：《蘋果》採訪整理
合資購屋 應採「共同登記」
2012年12月02日
蘋果日報 葉思含報導
為降低自備款門檻、減輕資金壓力，許多民眾常找親朋好友集資購買房地產，因有多位所有權人，出資與獲利分配產生易生爭議，建議合資投資房地產時，應簽訂契約，並留意相關稅務問題。
轉售須逾半同意
因為台灣不動產採登記生效制，房屋所有權歸登記人所有，若僅出資而未登記，未來並無轉售處分權力，因此無論是親友合資投資房地產，或情侶共同買屋，仍然必須防範日後撕破臉，最好能依照出資比例來登記持份多寡。
漢唐地政事務所代所長柯玉秋表示，同一筆不動產並無限定登記人數，但未來要轉售處分資產，必須同時持有逾一半的產權和人數同意才能獲得許可，若持份逾2/3，即可處分資產。
採共同登記對每位投資者最有保障，不過若其中一人已持有房產，則該物件僅能貸款至6成，為了貸款與稅務問題，許多出資者並未登記，此時可設定「預告登記」確保權益。
柯玉秋建議，若因稅務問題僅出資而未登記名字，為確保出資民眾權益，可先設定抵押權，再至地政事務所辦理預告登記，代表出資民眾為權利人，未經同意不可過戶給他人。
貸款利息列清楚
太平洋房屋法務室協理蔣美龍律師表示，合資購屋除了要妥善保存各項支出收據外，一定要在契約詳細記載投資標的基本資料與現況。
並將投資金額、未來獲利比例分配載明，各項仲介、代書、稅務、貸款利息支出分配也應明列清楚，再拿去民間公證人事務或地方法院辦理公證，才能保障個人權益。
北市 信義區公寓1坪37萬
與豪宅價差4倍 有總價800萬房
2012年12月01日
蘋果日報【張琬聆╱台北報導】
台北市實價查詢網上線後，信義區除已揭露的高價豪宅「仁愛麗景」、「冠德領袖」外，又出現成交總價1.28億元的「冠德遠見」，每坪成交價約162萬元；不過同樣位於信義區的祥雲街、瑞雲街等，則出現每坪37~38萬元的住宅，區域房價相差近4倍。儘管實價揭露影響買氣，冠德「興雅國中南側案」已取得建照準備動工，未來推案每坪逾250萬元。
據台北市政府新推出的實價登錄網「台北市不動產交易價格查詢服務」顯示，信義區實價登錄的最高價豪宅，已知每坪成交價約175.5萬元的「仁愛麗景」，及每坪約167萬元的「冠德領袖」。還出現1筆總價1億2800萬元的「冠德遠見」。
並非高不可攀
此案登記坪數88.62坪，包含1個平面與1個機械車位，登錄單價為每坪144.44萬元，若扣除車位，每坪成交價約162萬元，該案目前市場行情每坪180~220萬元。
然而，貴為台北市精華區的信義區，也並非是高攀不起的購屋區，瑞雲街出現1筆總價僅800萬元大樓，換算每坪37.68萬元，松隆路還有每坪57.84、59.97萬元的大樓；祥雲街有公寓總價1840萬元，每坪單價38.99萬元，松隆路159巷也有總價1448萬元公寓，每坪單價50.54萬元；顯示信義區內公寓與豪宅高低價差高達4倍。
易陷行情迷思
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，過去民眾習慣用平均行情價來看市場，容易陷入區段行情的迷思，實價揭露後讓民眾了解，有機會能在精華區買到符合預算的房子，只是可能在屋況或條件不會太理想。
雖然信義區豪宅成交價不如外界預期，不過新推案開價仍續攀高，目前除國泰金控前副董事長蔡鎮宇持有的D5土地已經動工，外界推估每坪達300萬元以上。
冠德建設在信義計劃區的「興雅國中南側案」，3塊土地共1611坪，有2塊已取得建照，預計年底或明年初開工，將規劃150、180和210坪的獨門獨戶豪宅，預計在2014年完工後推出。
新案每坪250萬
冠德建設業務處副總經理洪錦欽表示，從現在實價揭露最高單價約160~170萬元，而以市場的預售屋成交價180~200萬元看來，未來該案單價估計不低於250萬元。
買家觀望 南港內湖下滑最多
2012年12月01日
蘋果日報【吳苡辰╱台北報導】
11月中第2波實價揭露，購屋族持續觀望，使11月全台房市交易量較10月下滑8.5%，房價則持平。房仲業者表示，國內經濟不景氣、失業率未見好轉，民眾多預期房價將下跌，不復以往擔憂「現在不買，以後更貴」，導致交易量下滑，台中市與台北市量縮最明顯，分別下滑15%、9.7%。
據住商不動產統計，11月台中市房屋交易量較10月下滑15%最多，其次為台北市減9.7%，新北市與高雄市減幅8.7%與6.7%。
投資客不願低賣
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，第2波實價揭露後，房屋實際交易價與市場開價仍有不小的價差，民眾期待房價下修、持續觀望，房價高、價差大及投資客多的區域，較受影響，因此台北市交易量縮比自住客較多的新北市與高雄明顯。
台北市以南港與內湖區交易量下滑最多，東森房屋南港站前加盟店店長呂文法指出，南港經貿園區有多項大型建設，屋主多為口袋深的投資客，看好後市不願低價賣，但房價每坪60~100萬元，自住客買不起，投資客也難轉手獲利，交易趨緩。
台中市量縮達15%，比台北市還高，住商不動產台中區經理賴萬指出，連續2次實價揭露台中市都意外出現高價，如「聯聚方庭」行情每坪僅44~45萬元，前總統陳水扁千金陳幸妤8月卻以總價8750萬元、含車位每坪52萬元買下，讓屋主姿態轉高，但買方不願加價，交易量停滯。
「回穩至少半年」
永慶房產集團統計11月房價，除台北市較10月少2%外，其餘皆微增。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛分析，台北市房價高，屋主若不讓價，將難以成交，以致成交價下跌；而買不起台北市的民眾轉往新北市購屋，因房價相對便宜，多願提高一點預算，使房價微增1.8%。中南部房價相對便宜，屋主持有成本低，不須降價急售，房價變化不大。
政治大學地政學系特聘教授張金鶚指出，房市炒過頭，缺乏需求面支撐，遇到奢侈稅、實價登錄與經濟不景氣等變數時，房市便會反轉，目前交易量已萎縮，預估至少需半年，房價逐漸回歸合理行情後，交易量才可能回升，建議購屋族可待實價資訊完整後再購屋。
住高雄市的阿中表示，「本擔心房價愈來愈貴想購屋，但實價揭露後又擔心買在高點，不敢輕舉妄動，只能先觀望。」
2012年12月01日
蘋果日報【王立德╱台北報導】
壽險公會理事長許舒博日前拋出壽險資金投資海外不動產的建議案，金管會保險局長曾玉瓊昨出席保險品質獎頒獎典禮時回應，壽險公會提出的訴求，包括放寬投資海外不動產限制、開放人民幣保單等。
壽險業者指出，海外投資標的如股票、債券波動度都不小，壽險業背負的風險愈來愈大，而投資海外不動產又僅限「自用」，因此希望主管機關可鬆綁投資海外不動產爭取租金收益。
新制不斷 引導資金
金管會昨日找主要壽險業者開會，了解壽險業不動產增值認列等需求，並宣布不動產增值利益，以每年認列百億元為上限，分5年提列，壽險業者也再度與金管會爭取鬆綁海外不動產投資。
金管會近期對壽險業投資祭出不少新制，如將壽險業投資台股，依據保險業資本適足率（Risk-Based Capital，RBC）認列依據，由原先封關日的收盤價，改為封關前6個月收盤價均價認列，平穩壽險RBC變動程度，及調高不動產最低收益率至2.875%，避免壽險業天價搶樓，被外界解讀為希望引導資金棄房從股。
曾玉瓊昨日則說，金管會已著手研究壽險公會提出的建議，至於人民幣保單，必須等人民幣清算行確定，並啟動兩岸貨幣清算機制後，才可上路。
三商美邦業務長張財源認為，以開放先後順序來說，最可能先開放投資型保單連結人民幣基金，讓保戶透過投資型平台，實質參與中國經濟成長，至於人民幣壽險保單，因牽涉到壽險公司收取保費後，如何投資人民幣標的，因此可能是最後上路項目。
桃園航空城廣納民意 農舍面臨搬遷 抱怨連連
2012/12/03 自由時報〔記者李容萍／桃園報導〕
行政院月前拍板啟動桃園航空城核心計畫，縣府城鄉發展局及交通部推動「新訂桃園國際機場園區及附近地區特定區計畫案」，即日起至本月底除在縣府及大園、蘆竹兩鄉公所辦理公開徵求意見，八日至明年一月五日的每星期六也將分別下鄉舉辦八場說明會。
航空城的好消息使得周遭房市強強滾，農地、馬路插滿房仲廣告旗幟，不過地方對於航空城計畫「既期待又怕受傷害」，尤其配合建設三番兩次搬家很痛苦，希望政府能確保權益，未來能繼續「安居樂業」。
據估算，機場園區及附近地區特定區計畫區涵蓋大園、蘆竹兩鄉共廿村，面積達四千六百八十六公頃，其中需辦理區段徵收的面積有三千二百一十一公頃，區內住戶約一萬二千戶、一萬八千人。
說明會召開在即，計畫區內的村長忙著發送開會傳單和廣納民意，準備在說明會上表達地方心聲。
大園鄉大海村長郭正明表示，世居大海村的多數村民，就像他自阿公、阿爸的時代，曾先後配合空軍機場、桃園國際機場用地的徵收而搬過兩次家，沒想到他這一代又因配合航空城核心計畫也得搬家，外界羡慕計畫區的土地炒到每坪五、六萬元，但是許多沒有土地的村民，三代都在「搬家」，實在很痛苦，而且土地被徵收，未來能否買得起房子？還「有厝」可住否？都充滿不確定感。
郭正明說，村民現住的老房子，多數沒有建築執照，他認為建物補償應從寬認定。
坑口村長︰應另覓地建農舍
蘆竹鄉坑口村長楊全居也說，法規規定自用農舍一生只能申請一次，坑口村內有許多農舍，村民擔心配合航空城的用地取得，一旦農舍被拆除，恐怕沒資格再蓋農舍，他認為應比照高鐵特定區以專案核可農民能另覓他地興建農舍。
對於地方人士的心聲，城鄉發展局長吳啟民強調，這些意見只要是合情合理，縣府一定會向中央積極爭取，創造國家發展與地方繁榮的雙贏局面。
頭份建商場影城有譜 103年開幕
2012/12/01 自由時報〔記者何宗翰／頭份報導〕
沒有大型百貨公司與影城的苗栗縣，民眾要逛百貨公司或享受優質的電影院，必須北上新竹市或南下台中市，未來將可在地消費，帶動地方商機與繁榮，因為苗栗縣首座影城與百貨購物中心即將在頭份鎮誕生！
將開發5000坪
苗栗縣都市計畫審議委員會二十九日審議通過，尚順開發公司將在頭份鎮中央路投資百貨購物商場、觀光飯店和影城等，配合年底完工通車的三十米竹南科學園區聯外道路，商業開發約五千多坪，將成為苗栗縣近年最大的商業投資案件，預計一○三年初落成開幕。
頭份鎮近年來因竹南科學園區的發展，人口激增，明年初將突破十萬人，房屋建案不斷推出，被視為相當具潛力的消費市場，去年尚順廣場開幕時，就曾傳出將引進威秀影城，如今獲得證實。
縣府工商發展處表示，日前審議通過的竹南頭份都市計畫區，將依法提供公共設施及捐贈回饋土地，除了五千多坪商業開發外，還有三千八百多坪的公共設施用地，包括兩座公園、兒童遊樂場及道路用地，將由業者興建後捐贈公所，並由業者管理維護，另捐贈一千多坪商業區土地給縣府。
拉近竹南頭份生活圈
工商發展處表示，商場整體設計構想將以「新都市生活型態」為主軸，整體開發概念以「山城之鑽」為主題，預計一○三年初開幕，配合年底完工通車的三十米中興路，將大幅拉近竹南科學園區和商圈的距離，竹南、頭份十分鐘繁榮生活圈指日可待。
夜市區將打造日本城
尚順開發公司負責人、縣議會副議長陳明朝表示，目前招商交由高雄義大世界的招商公司「仲量聯行」負責，百貨商場構想類似台中老虎城及新時代購物中心，內含威秀影城，飯店部分由福華飯店旗下的福泰商務飯店負責規劃，徒步區也將引進四十間的Outlet精品進駐，夜市區將豎起「鳥居」，打造日本城。
陳明朝說，為了促進地方繁榮，尚順一共投資了四十億元，兩棟商場以空橋連結，周圍有萬坪公園綠地，連大潤發在內約有三千多個停車位，希望打造優質便利的消費環境，「讓南新竹的消費人口，也都願意到頭份來消費」﹗
壽險海外房產投資 促鬆綁
【經濟日報╱記者陳怡慈／台北報導】 2012.12.03 02:28 am
為擴大壽險業資金運用範圍，壽險公會力倡國外不動產投資改採保險業資金5%計算，受惠公司至少8家，合計去化游資可達3,393億元。
金管會主委陳裕璋本月17日將邀集保險業負責人開會。壽險公會將提出海外投資鬆綁的5大建議，其中鬆綁海外不動產投資以及發展人民幣保單是兩大重點，包括提高國外不動產投資額度、放寬投資國外不動產的資格、鬆綁投資大陸不動產需要自用的規定；以及人民幣保單視同一般外幣保單、建立人民幣回流機制等。壽險公會將先提給金管會參考。
壽險公會理事長許舒博表示，壽險業響應金管會政策，願意遵守11月23日發布的不動產監理7大措施；然而，金管會關門同時，也應開另外一扇門，總不能讓業者坐困愁城。
他表示，壽險公會理監事會已經通過《保險業辦理國外投資管理辦法》若干條文修正案，且已提交保險局，希望保險業國外不動產投資額度，能從目前不得超過業主權益10%改成至不得超過保險業資金5%。若獲採納，將有8家壽險公司受惠，可投資額度將從目前494億元增至3,887億元。
依現行規定，保險公司RBC低於250%但大於等於200%者，公司信評等級須至少AA級才能從事國外不動產投資，目前共有：台銀、中國信託、富邦、國泰、保德信、中再保、南山與安聯等8家公司合規。這8家公司截至9月底，業主權益合計4,942億元，可運用資金7兆7,735億餘元，從業主權益10%改採可運用資金5%計算，8家公司的國外不動產投資將多出3,393億元。
許舒博指出，將在金管會與保險公司負責人座談會上，表達有關鬆綁建議；另為擴大受惠族群，希望RBC不到250%及不到200%的公司，也能給一定的國外不動產投資額度。
大陸不動產方面，目前有自用面積須達總面積50%以上規範，許舒博說，希望可開放大陸不動產投資不限自用。如果金管會有疑慮，可採有條件鬆綁，只要保險業在大陸投資的不動產，承租對象為台商企業，就可不受50%自用比率限制。
【經濟日報╱記者黃啟菱／台北報導】 2012.12.03 02:30 am
欣陸投控（3703）旗下大陸建設，日前攜手厚生等合作夥伴買進台北市信義計畫區1,059坪土地，近日將啟動規畫，請來國際大師理查麥爾（Richard Meier）設計精緻住宅；其餘冠德、中華工程在此區的豪宅案也已興建中，帶動信義豪宅建商成為資本市場新焦點。
大陸建設昨（2）日表示，公司買下信義區的土地，每坪土地單價823萬元、創區域新高，理查麥爾規劃在下周訪台，與大陸建設簽約，並發表設計理念。欣陸內部規劃，此案預計在明年底開工，民國105年底完工，屆時將成公司業績大補丸。欣陸股價上周五平盤收10.6元。
近日房市景氣多空訊息紛亂，但台北市精華區土地供給有限、房地產中長期表現仍看好，除大陸建設的豪宅大案動起來之外，包括冠德建設、中華工程與威京集團等在此區的豪宅案也都已啟動、正在興建中。
法人點名，欣陸、冠德與中工這3大信義計畫區豪宅概念股，後續業績可期。
大陸建設日前買進的土地約1,059坪，位於信義路、松勇路口，屬於信義計畫地區編號B7街廓，為住商用地，全案基準容積率約為292%，另依法可申請開放空間及容積移轉。
大陸建設表示，此地位置絕佳、基地方整，還臨捷運信義線象山站出口；但該公司也強調，此次買地主要考量土地位置優良且價格合理，而非追求暴利或炒作房價，未來將把合理利潤設在兩成左右。
至於冠德在信義計畫區的土地，面積約1,611坪，已取得建設準備動工。法人推算，冠德當初的土地成本不到37億元，加上建造、管銷成本後，成本約86億元，冠德潛在獲利超過百億元，對每股獲利貢獻度有20多元，貢獻時機則落在完工銷售後。
威京集團主席、中工董事長沈慶京主導的亞太會館改建案，也已在進行連續壁工程，還因規劃設計特別，日前獲得第20 屆中華建築金石獎首獎。
中工高層透露，沈慶京準備在近期公布此案名稱，而且還會親自出馬、展現對此案的重視，惟銷售時程與價格仍未定。
總太 明年台中推案百億
【經濟日報╱記者宋健生／台中報導】 2012.12.03 02:30 am
看好中部首購市場前景，總太地產（3056）明年將在台中市北屯廍仔段一口氣推出總銷100億元預售案，目前已知，除已開放預約的「青境」、「悅來」兩案外，另一件「明日」案，預計明年第1季進場銷售。
總太累計前十月營收為11.01億元，雖較去年同期15.10億元衰退27.09%，不過法人推估，隨著八期重劃區總太「觀景」案有逾5億元將在第4季末入帳，全年營收應可超過15億元，每股稅後純益可望逾4元。
展望明年，總太主要營收來源包括國美館附近總太「國美」案，預計第1季完工交屋，預估有16億至19億元營收可以入帳；而位於七期的豪宅合建案「天匯」，則訂明年中完工交屋，預計有10億元營收可以認列。
總太「明日」位於太原路旁，基地面積達4,938坪，規劃660戶首購小豪宅，坪數為22坪至48坪的二房、三房及四房產品，每坪單價落在18萬至20萬元間，總銷金額達55億元，此案將由北部知名代銷海悅廣告負責銷售。
至於總太「青境」、「悅來」兩案，規劃戶數573戶，每坪單價15萬至18萬元間，總銷45億元，可望在近期取得建照，此案潛銷期間反應熱絡，目前預約已破五成，預計明年1月正式公開，同樣鎖定首購及首換客層。
總太相當看好北屯廍仔段的後續發展，總太地產發言人翁毓羚表示，總太「明日」位於太原路上，交通便利，加上此區接近大坑風景區，生活環境優美，已吸引不少南投、彰化民眾目光。
高雄房市漸凍 好宅淡定下手
2012/12/02 【經濟日報╱記者林政鋒／高雄報導】
時序進入第4季，高雄房市普遍陷入「漸凍」狀態，情勢對購屋者有利，房地產專家說，只要秉持「戒急用忍」，慢工出細活將可買到物美價廉的好房子。
資深房地產業者指出，由於大環境景氣不佳，加上股市低迷，高雄房地產從今年年初展開的補漲動能，到第4季初有踩煞車的現象，靜待買氣回溫。
市調人員說，現階段高雄房市大坪數產品幾乎跑不動了，一些大案子接待中心靜悄悄，主要是前一波補漲效應時，吸引大量購屋者出籠，消費告一段落之後，大坪數建案陷於冷靜不令人意外。
此外，50坪左右的首購產品，北高雄與東高雄各傳出一場強銷案例，其餘多數首購建案同樣漸凍，重點在於首購族會希望趕農曆年前住新家，因此需反應3個月左右裝修期，關鍵時間點落在10月，之後買房的迫切性不高，首購者顯得慢條斯理。
業內人士指出，另有房市投機客仍在高雄市場流竄，形成一股動能，部分投資客與外來建商合作，搭配大量廣告，建商則在每隔1至2個月之後將開價提高，做球讓前期進場的投資客有退場獲利的台階，藉以創造獲利傳奇，但是隨著經濟景氣大環境不佳，泡沫是否能支撐，「最後1隻老鼠」的恐慌也加速蔓延。
資深房地產業者說，當前高雄房市進入「量縮價平」的奇特現象，由於建商資源相對雄厚，加上土地成本墊高，因此降價求售的難度增加，但只要購屋者能「戒急用忍」，淡定購屋，買到好房的機會大增。
以高雄美術館第1排豪宅為例，許多建案在房價飆高後回頭觀察，雖有真正精彫細琢的產品，但有不少所謂豪宅不論外觀、建材與規劃都平平，但卻能售得高價，就是有效營造豪宅氣氛，並炒作稀有性，以拉高房價，美術館首排房價最高喊到每坪40萬元，實價登錄上場後，發現價差高達二成至三成，部分購屋者買貴跺腳，只因不夠冷靜。
業內人士指出，第4季末或明年初，高雄房地產市場仍將有多場建案將上場車拚，市場競爭愈激烈，對購屋者愈有利，只要能理解建商的操作手法，即可避開價格陷阱買到合理房價的房子。尤其高雄房地產市場現今仍是普遍亂開價，巷子裡建案的開價比大馬路貴，行情倒錯的現象比比皆是，購屋者更要冷靜以對。
所以購屋者想用合理價位買房，一定要做功課，多比較不同時間點的價格，不要被銷售人員牽著鼻子走，「戒急用忍」是現階段買房的重點心法，掌握買方市場逐漸強化的利基，應可以理想價位購得心儀的好房子。
實價揭露果然夠威 房市吹平價風
2012/11/30 【聯合晚報／記者游智文／台北報導】
北市1~2000萬元房產總價、新北市500~1000萬元，異軍突起。
接連兩波實價揭露下來，房市「平價風」愈來愈明顯。信義房屋、住商不動產分析近期交易熱絡產品，北市1~2000萬元、新北市500~1000萬元總價產品，異軍突起，表現亮眼。
各大房仲公布11月內部成交量統計，結果都不理想，大台北地區大都下滑1~1.5成左右，仍深陷低迷困境。
信義房屋企研室經理蘇啟榮表示，雙北市交易量低並不代表沒有需求，依交易數據來看，只要總價在一般家庭能夠負擔的範圍內，成交量仍有一定水準。
以台北市來說，11月份1000~2000萬的中低總價住宅成交量，就較10月份逆勢增加兩成，反應潛在的自住需求並不弱。
住商不動產企研室主任徐佳馨表示，很明顯的，實價公開後，雙北市自用買盤轉進北市低價帶與新北市，北市以2000萬以內的產品最具吸睛力，新北市則以500-1000萬以內的產品最受歡迎。
新北市第一線房市區包括板橋、新店、中永和，目前自住產品總價帶多已超過千萬，交易量也持續不振，但土城、三峽、樹林等相對低價區域，11份買氣表現都比上個月來的好，已出現明顯回升訊號。
蘇啟榮分析，近期雖有金管會提高壽險業投資不動產門檻的新規定，但是對於住宅買氣尚無影響；另一方景氣脫離谷底跡象越來越明朗，民眾也逐漸熟悉實價資訊。
整體而言，市場並沒有特別的事件會干擾購屋意願，低價區的房市仍是年前交易相對活絡的區域。而值得觀察的是明年度各縣市土地公告現值的調整幅度，如果升幅明顯，可能會刺激屋主提前售屋意願，推升12月份的成交量。
都會區房市交易量打滑 旺季不旺
2012/11/30 【聯合晚報／記者游智文／台北報導】
實價揭露威力持續擴大，房仲業統計11月房市交易量，北中南全都下滑，其中台中較上月減少21%最多，北市也少了15%，全台主要都會區都出現旺季不旺，反而衰退的情況。
房價則仍撐住，北市自政府10月首度公布實價後，房價雖已連續兩月走跌，但累計跌幅不到5%，平均成交單價仍達54.6
萬元，較9月歷史新高的57.2萬，每坪僅下修2.6萬元。
每年10月後，由於打算結婚、新婚或換屋的民眾多會加快購屋速度，通常房市交易量都會放大，進入所謂傳統旺季。
但今年10月由於內政部公布第一波實價登錄資訊，不少建案膨風價格被戮破，民眾紛觀望暫緩購屋，10月旺季效應並未浮現。11月中，內政部再揭露第二波實價資訊，市場觀望氣氛更加濃郁，全台主要都會區交易量明顯走跌。
其中台中市量縮最明顯，根據永慶房產集團研展中心統計，台中市11月成交量較10月大減逾2成、達21%，幾乎是急凍；另外北市、新北市也各減少15%、9%；高雄市則減少7%。
台中市在最近兩波實價資訊揭露中，都出現了令人眼睛一亮的成交高價，原本市場多認為這將使台中房市快速升溫，但住商不動產台中區經理賴萬表示，由於賣方姿態轉高，買方追價不及，交易量反而因此下滑。
不過，永慶房產研展中心經理黃舒衛指出，台中買氣仍強，特別是首購族，11月可說大舉出籠看屋，目前問題出在買賣雙方的價格認知差距過大，難以成交。
黃舒衛表示，大台北地區交易降溫除了實價揭露因素外，11 月台股量能萎縮、國內經濟表現差強人意，民眾對於前景信心不足，消費者信心與購買耐久財指數雙雙創下近三年來新低紀錄，民眾紛延遲購屋決策，亦是主因。
壽險不動產增值，可列淨值
2012-12-01
09:47 時報資訊 【時報-各報要聞】
金管會昨（30）日確定壽險業不動產增值利益，在扣除IFRSs及特別準備金後，剩餘增值利益明年可認列80％或最高100億元，最長分5年認列，預估明年壽險業淨值至少增加500億元。壽險業者表示，淨值增加，能投資風險資產如股票的能力也會因而提升。
國內所有上市櫃公司及公開發行公司明年必須依IFRSs製作財報，其中壽險業爭取多時的不動產增值利益列入淨值，昨日終於拍板。目前如國泰人壽、新光人壽、中國人壽、南山人壽、富邦人壽、台灣人壽等，都可能有不動產增值利益，明年整體壽險業可能因而增加500億元左右淨值。
大型壽險業者表示，淨值增加代表公司承受風險的能力增加，可提高較多如台股等風險資產部位，若每年可逐步增加100億元淨值，會視台股行情逢低進場布局，讓壽險資金成為台股「長期穩健的投資力量」。 (新聞來源：工商時報─記者彭禎伶／台北報導)
桃園建照核發戶數 坐2搶1
2012-12-03
00:48 工商時報 記者方明／台北報導
內政部通過桃園縣升格，加上航空城建設，讓桃園縣近期宛如黃袍加身，不僅房市交易量在全台一枝獨秀，今年前9月住宅建照核發戶數達13,152戶，直逼戶數最多的新北市；桃園有機會成為今年建照核發戶數最多的區域。
內政部日前通過桃園縣升格案，預計103年12月25日正式升格為直轄市，屆時不但組織擴編，中央統籌分配稅款也隨之增加，對於推動重大地方建設有著相當的助益，預計會帶動人口移入，進而帶動桃園房市需求。
信義房屋統計全台主要都會區住宅建照核發數量發現，近年來雙北市的建照核發數量快速下滑，2006、2007年雙北市的建照戶數佔全台約4成，最近3年已經快速下滑至26％。
2006至2008年間，新北市1年建照核發戶數要比桃園多上1～2萬戶，但今年前9月，桃園縣核發建照戶數已達13,152戶，僅落後建照戶數最多的新北市503戶，以此趨勢來看，桃園縣有機會成為今年建照核發戶數最多的區域。
信義房屋企研室經理蘇啟榮指出，桃園這幾年重點建設議題不斷，包括五楊高架、機場捷運、航空城開發案，且桃園地區平均房價只要台北的4分之1、新北市的2分之1，掀起一波台北客到桃園地區購屋自住與置產的風潮，讓雙北市生活圈進一步向外擴散為「北北桃」生活圈。
台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示，蘆竹南崁商圈、桃園中正藝文特區、大竹重畫區、桃園高鐵青埔特定區、中壢SOGO海華商圈及八德商圈的特色優勢，將成為桃園升格後房市潛力發展黃金區。
劉志雄指出，觀察高鐵青埔特區，今年下半年建案數量爆增，推案量遠超越前幾年同期表現，目前2至5年內中古屋每坪均價22～24萬元，2年內新成屋每坪均價24～28萬元，預售屋開價每坪均價26～35萬元，而新成屋靠近高鐵站成交行情全面站上25萬元大關。
此外，海華商圈目前為中壢市中心，未來捷運藍線完成可以和火車站商圈連成一線，目前海華商圈周邊大樓成交行情每坪約在25～30萬，豪宅每坪則約在33～38萬元左右。
沒有留言:
張貼留言