2012.09.28 不動產新聞動態

打房無力？金管會：嚴控銀行不動產授信

2012-09-28 07:47 時報資訊 【時報記者陳奕先台北報導】

外界關心政府打房政策是否失靈，由於主要行庫7月房貸餘額較6月增加，且美國推行QE3(第三次量化寬鬆政策)可能造成熱錢進入房市，亦衝擊政府打房成效。對此，金管會銀行局長桂先農表示，金管會今年控管15家不動產放款集中度較高的銀行，已要求其增提備抵呆帳約11億元。

部分立委關心，媒體報導主要行庫7月房貸餘額仍較6月增加，是否彰顯政府打房政策失靈，且QE3造成熱錢流竄於亞洲地區，可能影響政府打房成效。對此，金管會主委陳裕璋表示，金管會監管銀行業不動產放款，目的是避免授信過度集中的問題，近來銀行對不動產放款略增，但相對不動產的總規模仍屬微幅，金管會將持續注意。

桂先農表示，去年有17家銀行不動產相關放款過於集中而被列管，這些銀行的不動產相關放款金額，到今年8月底已較99年底減少318億元，且這17家銀行同時增提62億元的備抵呆帳。今年因不動產放款較集中被列管的銀行有15家，目前這些銀行也已增提了11億元的備抵呆帳，金管會將持續嚴密控管銀行不動產授信。

 

國壽5個月內買進252億元商用不動產

2012-09-28 01:05 中國時報 王莫昀／台北報導

國泰人壽昨以91.385億元標得太子敦南大樓，全球專案管理公司專案經理王維宏表示，今年以來商用不動產交易屢傳捷報，以國泰人壽最為積極，5個月內接連買進太子汽車土城廠、三商美邦宏遠大樓、桃園高鐵站產專區地上權，以及昨日太子敦南大樓，合計投資金額達252億元，僅次於南山人壽以268億元取得世貿二館的地上權，其他如富邦人壽、中信人壽、台灣人壽也有購得完整產權的商業大樓。

以目前國壽在敦化南路擁有5棟商辦大樓來看，太子敦南入手後，穩居敦化南路商圈第一大地主。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，在金管會對壽險業者投資不動產的「最低收益率」後，滿手現金的壽險業者出價相對保守，過去在價格上較勁的狀況已不復見，不過，雖然昨日出價過程中嗅聞不到第三波量化寬鬆後，資產價值更被看好的態勢，但今日黑松微風土地公開標售仍被各界期待。

太子敦南大樓先前市場喊價95億至100億元，但因現況仍有許多屬於不點交，加上金管會提高壽險業最低投報率限制，因此法院第三拍標售時，僅有先前態度積極的國壽出手投標，此次加價不到1％就順利得標，顯見國壽事前預測相當精準。

永慶資產管理協理黃增福表示，「太子敦南大樓」位於敦化南路、信義路口的黃金地段，屋齡17年，為地上17樓、地下5樓的建物，建物外觀仍是相當新穎，為早期規畫的頂級商辦產品，目前1樓為萬泰銀行承租中。

 

太子敦南大樓拍出敦南商辦樓王 國壽91億買下

2012-09-28 01:05 中國時報 王莫昀、劉宗志／台北報導

一波多折的太子敦南大樓，最終透過法拍方式處理。昨日法院三拍時，由國泰人壽取得，得標總價為91.385億元，僅僅比底價91.305億元多出8百萬元，幾乎是以底價成交。雖然，此標售僅有國壽參與投標，不過，拆算太子敦南大樓土地每坪約1685.8萬元，地上建物價格每坪約135萬元，太子敦南大樓已成為敦南商辦的「樓王」，且是今年以來單筆建物成交金額最高標案。

國泰人壽近來獵地動作不斷，昨天再以91.385億元標得敦化南路二段太子敦南大樓。國壽指出，大樓現況僅有少數樓層有租約須承受，其餘空置樓層將出租，預計本案可達2.125％以上之報酬率，符合主管機關規定。

國壽表示，太子敦南大樓原為太子汽車集團企業總部大樓，建材與設備等級均屬上乘，管理維護佳，購入後即可出租並取得穩定租金收入。以敦南敦北商圈辦公交易價格約每坪130至150萬間而言，這次交易單價為每坪135.5萬元，價格尚屬區域合理行情。國壽指出，該基地位處敦南仁愛商圈及大安住宅文教區，面積達542坪，且產權單純，為少數優質完整產權之投資標的。往東即至信義計畫區，屬於台北市優質精華地段，商、辦、住機能發展成熟健全。

 

雙北市500坪以下國有地 不賣

2012-09-28 01:05 中國時報 沈婉玉／台北報導

財政部檢討雙北市5百坪以下國有地是否解禁政策的結果出爐，財政部長張盛和昨天宣示，解禁對財政收益幫助不大，標售恐有助長房市炒作之虞，因此建議維持禁售已將評估結論送交行政院參考。

張盛和指出，目前房地產狀況仍與98年時沒有兩樣，市場利率仍低，但資金充裕，民間對房價預期仍高，使投資需求強，房市整體環境仍不夠健全，因此財政部建議雙北市5百坪以下國有地維持現狀、繼續禁售，

「財政部維持禁售是從善如流。」政大地政系教授張金鶚指出，房市是民生大事，政策制訂一定要謹慎小心，若只詢問業者意見必然非常不周全、違背民意，建議政府未來擬定房市政策一定要周延，國有地要妥善活化利用，千萬不可用炒短線方式來救經濟。

全國建築開發公會理事長王光祥則表示，「沒有水就沒有動力」，政府不賣國有地，就是把房市源頭堵住，讓房市失去動力，房地產不振如何拚經濟，痛批政府說要救經濟都是喊假的。

「現在說奢侈稅退場還太早」張盛和昨特別澄清，奢侈稅上路還未滿2年，若2年後房市不飆漲、房市投機行為減少、相關配套法令修法等條件都已完成，奢侈稅不是不可以考慮退場，但現在說退場還太早。

張盛和表示，目前全台5百坪以上國有地法定禁售，至於5百坪以下國有地目前僅雙北市暫時禁售，國產局在檢討評估後，建議不解禁。

張盛和解釋，若出售雙北市5百坪以下國有地，國庫收益僅40億至80億元，若扣除面積方正、利用率高的土地不出售，僅估算出售畸零地、偏遠地區土地等較難利用的土地，收益不過才約40億元，對財政收入幫助不大。

張盛和表示，民間價格不透明，但國有地都採公開標售、價格透明，具有指標效果，易被周邊建商、地主藉機炒地皮，「花點小錢就可哄抬周邊土地地價」。因此，標售小面積國有地，恐有助長房市炒作之虞。

 

怕炒高房地產 雙北國有地維持禁售

2012-09-28 01:03 工商時報 記者林淑慧／台北報導

財政部有意鬆綁雙北市5百坪以下國有地禁售政策，引發爭議後，財長張盛和昨（27）日表示，國有地標售價格透明並具指標性，為免引起民間哄抬價格、炒作房地產之虞，已向行政院建議不解禁。

財政部昨舉行主管法規合理化記者會，由財政部長張盛和親自主持。有關雙北市國有地解禁與否，仍懸而未決，張盛和昨天首度明確回應媒體，財政部決定暫緩。

由於雙北市精華區小面積國有地標售案屢創區域新高，被外界批評有助長房市炒作風氣之嫌，因此2年前行政院祭出台北市與新北市國有地一律禁售的禁令。財政部日前檢討國有地禁售政策，有意解禁，引發外界不少批評，國產局並評估禁售與房價飆漲的關聯性。

張盛和表示，依據國產局的評估報告，雙北市國有地若有條件解禁，將釋出畸零地及偏遠地區土地標售，預估標售金額1年約40至80億元，視國產局標售速度而定，對財政收益的幫助不大。

他指出，國有地若有條件解禁，為避免影響房市交易價格，精華地段、地形方正的土地將限制出售，若僅出售畸零地、夾雜在私有土地中的國有地，以及偏遠地區土地，1年收益約39億元。

其次，國有地標售過程公開，釋出標的之底價、得標價格透明化，一旦解禁，若有搶標情況，周邊民間土地價格也將水漲船高，而有炒作哄抬之虞。

張盛和說，目前利率偏低，民間資金仍充裕，對房地產交易價格仍有預期，加上投資性需求依舊十分強勁，因此，財政部最後建議不解禁。

財政部依據上述理由，向行政院提出不解禁的唯一建議，全案仍待行政院拍板。

 

新北市購屋預算898萬，創新高

2012-09-28 08:57 時報資訊 【時報-台北電】

國內購屋M型化現象加劇，中高薪族群想進場、低薪族群轉趨保守，此外，調查目前有購屋意願的民眾發現，北市、桃園、台中為前三大首選區域，新北市則成為購屋預算增加最多的區域，創調查以來新高紀錄。

中信房屋昨（27）日公布第3季宅指數調查顯示，受訪者對第三季整體經濟感受度不佳，對「物價」與「房價」好感度也較上季降低，其中又以物價感受度較差，已連續兩季取代高房價，蟬聯民怨第一名。

本次調查中也發現，社會M型化現象明顯反應在購屋行為上，其中，手頭現金達百萬元以上者，欲購屋者比重由38.1％上升至44.2％，為2009年以來最高；但現金只有10至50萬元者，欲購屋比重則由29.3％下降至24.7％。

此外，有產階級(已有自有房屋)想再買房或換屋，比重由51.2％上升至56.8％，亦為2009年以來新高；租屋族則選擇退場，購屋比重由18.1％下降至16.1％。

另外，統計民眾有意願購屋區域，台北市雖從上季的63％下滑至第3季的59.1％，但仍是民眾的首選；桃園縣市則由57.8％上升至58.9％，位居第二位；衰退最多的為新竹縣市，比重由61.9％大幅下滑至42.9％，下滑幅度近2成。購屋預算方面，新北市平均總價為898萬元，購屋預算較上季大增136萬元，為調查新高。(新聞來源：工商時報─記者方明/台北報導)

 

雙北市新屋，Q3漲勢無法擋

2012-09-28 08:57 時報資訊 【時報-台北電】

QE3資金行情推波助瀾，國內預售屋房價漲勢欲罷不能，台北市、新北市第3季預售屋房價雙雙改寫歷史新高！其中北市信義區以每坪均價132.5萬元，躍居全台房價最貴區域。

住展雜誌昨（27）日公布台北市、新北市第3季預售屋與新成屋的平均房價。結果顯示，第2季至第3季，台北市的預售屋房價，從第2季的73.2萬元，持續攀升至第3季的76萬元，漲幅3.8％；新北市房價也從第2季的34.9萬元，上揚至35.7萬元，漲幅為2.2％。

此外，目前全台預售屋市場平均房價最貴的行政區已非大安區，而由信義區取而代之，均價達132.5萬元。排名全台第二貴的區域，為過去向來蟬聯榜首的大安區，每坪平均129.2萬元；第三名為松山區，平均每坪約116萬元。

住展雜誌研發長倪子仁表示，由於國內經濟前景不佳，美國實施QE3寬鬆貨幣政策，導致熱錢流竄、並增加通膨壓力；加上央行將現階段貨幣政策定調為適度寬鬆，並未對打房再作出特別指示，有利於房市表現。

台北市12個行政區中，共有大安、信義、中正及松山4區，預售房價已飆破百萬元，至於單季漲幅，則以中正最大約6.3％、信義區以5.5％居次、北投區漲幅3.4％排名第三。不過，台北市也有為士林、南港2區不漲反跌，但跌幅分別僅有1.3％、1％；

至於新北市，人口總數逼近400萬人大關，第2季的房價與第3季相比較，平均上揚2.2％，達每坪平均35.7萬元，再創新高。全市除新莊、深坑2區小幅下跌外，其他行政區全面上揚。

新北市每坪超過「4字頭」的區域，已延伸到永和、新店、新莊、三重、中和與板橋共6區；其中永和預售屋平均房價，已一舉站上每坪「5字頭」、達51.7萬元，直追台北市文山區的55.5萬元。

倪子仁表示，從雙北市第3季預售屋與新成屋的房價，雙雙站上歷史新高點，以及最近台北市商用不動產、土地行情，屢創高價來看，央行的打房政策對雙北市房價的衝擊有限。這也使得建商賣屋，惜售心態濃厚，新案一推出、往往便創下區段新高，難怪雙北市房價在面臨奢侈稅實施1年多以來，房價還是居高不下，反倒呈現「價揚而成交趨緩」的格局。(新聞來源：工商時報─記者蔡惠芳／台北報導)

 

保險局緊盯壽險資金買素地

2012-09-28 07:57 時報資訊 【時報-各報要聞】

不要助漲房地產炒勢，金管會「不鼓勵」壽險資金投資素地。保險局副局長陳開元昨（27）日表示，希望壽險資金投資不動產要有「即時收益」，且要注意社會形象及觀感，保險局將跟進任何一筆不動產投資，「你買，我就要盯。」

黑松微風廣場旁停車場土地今天將標售，底價57.8億元，除了口袋夠深的建商，能買這塊土地且能投入後續開發成本的壽險業不多，而國壽及中壽已表明會符合政策方向，儘可能只買商辦。

陳開元昨天對如何防堵壽險資金助長國內不動產泡沫疑慮表示，金管會一向鼓勵壽險資金投入國內公共建設，且已與壽險公會、公共工程會聯繫，已找到100多件案源，供壽險業研究，只要符合相關法令及投報率，都鼓勵壽險資金投資。

針對壽險業投資不動產，陳開元分析，目前平均占可運用資金4％，且是為分散資產、長期投資商用不動產為主，是可長可久的投資。

他說，保險局已在8月28日發函，提高不動產投報率門檻到2.125％，強調投資素地須帶有建照、6個月內動工，或完整可單獨開發，9個月內申請建照的案子。

陳開元強調，投資素地雖不違規，但保險局不鼓勵投資素地，若是參與政府活化資產，可對國家整體經濟及都市發展有幫助，保險局才樂見投入。 (新聞來源：工商時報─記者彭禎伶、張中昌／台北報導)

 

北市商辦租金小漲

2012-09-28 07:31 中央社

2012年住宅交易量表現不佳，商辦交易量卻逐季放大。商仲表示，北市各商圈辦公室空置率大都下降，平均租金也從第2季(Q2)每坪1943元小幅上漲至Q3的1949元，西門商圈表現最好。

信義房屋旗下的全球資產管理公司總經理柯宏安指出，北市多數辦公商圈空置率大都下降，其中站前西門商圈空置率降幅最大，Q3降到6.43%。

平均空置率最低的商圈仍為松江南京商圈，以5.03%居首，復興南京商圈5.92%、敦南商圈6.25%分居二、三名。

租金方面，柯宏安指出，據統計，北市第3季辦公室平均租金1949元，其中A+級大樓平均租金2812元，A級大樓1762元，B級大樓1429元，各級大樓租金都小漲，但漲幅並不明顯。

內湖科學園區廠辦方面，平均租金小跌至每坪1151元，空置率下降至11.77%，平均售價也上漲至每坪47.8萬元。其中，西湖段空置率下降至7.71%，平均租金不變；文德段空置率小降至17.92%，平均租金下跌至每坪1041元。

從各商圈來看，敦北民生商圈落底反彈，租金小幅上漲至每坪1808元，站前西門商圈平均每坪租金漲至1716元。但若比較租金及空置率變動，站前西門商圈可說是近期表現最佳商圈。 1010928

 

15家不動產超限銀行 須增提呆帳

2012年09月28日【廖珮君╱台北報導】

面對外界憂心QE3恐造成資產泡沫化，金管會主委陳裕璋說，將配合央行查緝外資炒匯，要求保管銀行了解外資在台資金運用和投資計劃，若不符當初申報的投資計劃和目的，將要求該帳戶關閉。此外，金管會亦關注各銀行的不動產集中度，要求15家不動產超限銀行增提呆帳。

不鼓勵壽險投資素地

金管會正關注各銀行的「不動產集中度」，已要求不動產超限的銀行增提呆帳準備金。銀行局長桂先農說，今年有15家銀行不動產超限，已要求增提11億元呆帳準備金，這些銀行不需立即回收放款，但增提準備金將吃掉獲利。
金管會訂出4大不動產超限標準，包括房貸、土建融、素地貸款及不動產相關貸款，超限者需提該不動產放款的0.5~0.8%呆帳準備金。
而今天正逢黑松標售微風二期素地，據悉已引起不少壽險業者高度興趣，保險局副局長陳開元並說，金管會不鼓勵壽險業去投資素地，一買素地將請業者「即時來專案報告」，他說除非壽險業者以活化資產為主，如國產局標地，業者要有好的計劃和對國家經濟和都市發展有助，才可去標素地。

純陸股基金將上路

陳開元說，依規定，若壽險業自用轉投資，或取得自用不動產在1年內出售者，應就其適法性、正當性、合理性審視並提報董事會通過。據了解，日前中信人壽買預售不動產並採自用，已引發保險局關注。

金管會昨並宣布，投信基金、全權委託資產投資中國有價證券的上限，將從30%放寬為100%，至於基金投資標的將包括中國地區上市股票、債券和存託憑證，證期局主秘吳桂茂說，只要業者商品設計出爐，國人就可買到純陸股基金。

 

1坪76萬 北市新屋飆新高

打房壓不住 新北均價也創35.7萬

2012年09月28日【葉思含╱台北報導】

國內景氣與房市表現不佳，但據業者統計今年第3季預售屋、新成屋平均行情價，台北市、新北市各以每坪平均76萬、35.7萬元，雙雙創下歷史新高！其中台北市以信義區每坪132.5萬元位居第1、新北市以永和區達51.7萬元居冠。

據《住展》雜誌統計2012年第3季台北市114個、新北市208個預售屋、新成屋平均行情發現，台北市每坪均價76萬，較第2季成長3.83%，新北市每坪35.7萬元，季增2.29%。

永和每坪升破50萬

觀察台北市，除了南港、士林區各較上季跌1.03%、1.38%外，其它行政區皆有0.69~6.3%的漲幅，其中信義區從第2季的125.5萬元成長至132.5萬元，房價穩坐全國房價最高行政區；中正區從95.2萬元漲至101.2萬元，漲幅6.3%最多。
新北市第3季房價除新莊、八里、深坑下跌外，其他區域皆上揚，向來為新北市最貴的永和區，第3季平均房價首度站上5字頭，從每坪49.7萬元來到51.7萬元，直追北市。
新北漲幅最大的為板橋區，從43萬元成長至46.9萬元，漲幅9.07%，其次是被洲子洋重劃區炒熱的五股區，從27.4萬元上揚至29.3萬元，漲幅6.93%。至於賣壓沉重的新莊區每坪下修至47萬元，小幅下降0.42%。
《住展》雜誌研發長倪子仁表示，雙北市第3季房價雙雙攀至新高點，可見央行打房政策影響有限，目前房市呈現「價揚成交趨緩」。

呈「價揚成交趨緩」

景文科技大學財務金融系副教授章定煊指出，「業者統計行情價無法看到真實合約價格，並不代表房價真的創新高，事實上現在除非低總價或特別便宜，否則多數建案都賣得很艱辛。」
金磚動力行銷副總經理施孝文表示，近來市況不佳，市場皆須看個案表現，但這2周買氣有稍回溫，看屋人數漸增加。

 

薪減房價升 上班族得花35％薪租屋

2012年09月28日【吳苡辰╱台北報導】

油電、物價漲，但今年1~7月上班族薪資卻較去年同期下滑1.8%，使租屋族壓力提高，據網路業者統計，台北市、新北市獨立套房租金分別較去年增加3.4%與4.3%，使租金佔薪資比增加1.6~1.8個百分點。

雙北壓力都提高

行政院主計總處24日公布今年1~7月實質平均薪資為4萬4360元，較去年同期減1.8%，好房網協理鄭惠文表示，物價指數與租金持續上漲，但薪資卻下滑，導致租屋壓力提高。

好房網統計發現，台北市獨立套房租平均月租金為1萬5492元，較去年增3.4%，租金與實質平均薪資佔比提高到34.9%，較去年同期多出1.8個百分點。新北市租金相對便宜，但套房月租金佔薪資26.9%，較去年同期高出1.6個百分點。

崔媽媽基金會租屋部主任馮麗芳說，原則上租金不宜超過月收入25~33%，但雙北市房價高、租金也高，要將租金控制在月收入的25~33%以下並不容易。

 

國泰人壽91.3億 標得太子敦南

2012年09月28日 記者邱煜婷

太子敦南大樓昨由台北地方法院執行第3次拍賣，拍賣底價降至91.3億元，最後只有國泰人壽1家投標，且國泰人壽僅加價800萬元，即以91億3850萬元得標，溢價率0.08%。
太子敦南大樓進入法拍程序後，第1、2次法拍底價分別為142億元、114億元，但均因價格過高，導致無人投標流標收場。
太子敦南大樓位於北市大安區敦化南路二段、信義路四段交叉口附近，為地上17樓、地下5層商辦大樓。

 

北市太子敦南大樓 國壽91億得標

2012/09/28〔記者徐義平／台北報導〕

歷經2次標售、2次法拍流標的北市太子敦南大樓，昨3拍終於順利拍出，但並未如外界預期出現多家業者競標的熱絡情況，僅吸引1封標單，由國泰人壽出價91億3850萬元得標，此價僅高出底價800萬元，溢價率0.09%，是今年以來單筆成交總價最高的交易案。

在法拍現場觀看的商仲業者驚呼，國泰人壽運氣實在太好，僅以高出底價800萬元便拿下敦化商圈的指標大樓，但也有業者認為，該標僅吸引1封標單，應是不點交部分讓部分投資業者持保守態度，最後關頭選擇不出手。

國泰人壽近3年陸續在敦化商圈砸下281.5億元買下4棟大樓產權，分別是上海商銀敦南大樓、新光敦南大樓、敦南商業大樓及太子敦南大樓，其中僅有新光敦南大樓是部分樓層，其餘均是持有整棟產權，總計國泰人壽在敦化南、北路商圈共擁有10餘棟大樓。

高力國際調研部董事李日寶指出，國泰人壽近期積極佈局敦化商圈，從敦化南路尾端逐步往忠孝東路端的精華地段佈局，甚至敦化北路、南京東路口的台北金融中心也持有部分樓層，佈局態度相當積極。

根據瑞普國際物業統計，敦南商圈的辦公大樓空置率約3.92%，遠低於台北市的平均空置率7.62%，是台北市空置率最低的地區，因此成為壽險業者較積極佈局的商圈。

土地每坪1685萬元

太子敦南大樓位於北市敦化南路二段上，屋齡約17年，土地面積542.08坪、建物面積7363坪，為地上19樓、地下5樓的建物，停車位約有110個。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，若是採取整棟拆掉重蓋的角度，以標脫總價91億3850萬元拆算，每坪土地底價約1685.5萬元，便是敦南商圈新地王。

根據高力國際拆算，國泰人壽甫拍下的太子敦南大樓，1樓每坪價格約350萬元、2樓每坪約175萬元、3樓以上每坪約144.63萬元，算是近期商辦成交單價相當高的案例。

全球專案管理公司專案經理王維宏表示，若不算預計拆除的華票大樓，太子敦南大樓3樓以上以每坪超過140萬元的價格標脫，已經成為敦南商辦的「樓王」。

今年商用不動產市場，以國泰人壽最為積極，接連取得太子汽車土城廠、三商美邦宏遠大樓、桃園高鐵站產專區地上權，以及昨日拿下的太子敦南大樓，合計投資金額達252億元，僅次於南山人壽以268億元取得世貿二館的地上權。

不過，該大樓部分樓層租約是簽到2021年，距今還有9年的租約，因此，國泰人壽得標後，緊接著便是要與租戶協商調整租金，甚至是換租戶，預期還有一筆錢要花，才能使租約得以順利解除，讓產權單純。

 

敦化商圈最大地主國壽 標下太子敦南大樓

【聯合報╱記者蘇位榮、孫中英／台北報導】 2012.09.28 03:15 am

台北地院昨天第3次拍賣台北市太子敦南大樓，僅國泰人壽投標，以91億3850萬元得標。太子敦南大樓占地542.08坪，換算每坪土地約1685.8萬元，超越今年5月富邦人壽以每坪土地1453萬買進的太平洋敦南大樓，成為敦化商圈最貴土地。

國壽在台北市敦化南路布局，已有敦南金融大樓、銀星大樓、敦南財經大樓、台北金融中心等，此次標下太子敦南大樓後，國壽成為敦化南路商圈第一大地主。

國泰人壽副總經理林昭廷還表示，取得太子敦南大樓後，將維持出租，獲取租金收益。

林昭廷說，太子敦南大樓目前有7層樓有租約，但其餘約十層的空置樓層將透過專業管理服務，並比照市場租金出租，每坪每月租金約2400元左右。本案投資報酬率將超過2.125%，符合金管會規定。

台灣房屋智庫市場經理劉志雄分析，敦南商圈辦公室空置率低，且出租容易、租金穩定、增值潛力大，對於講求投報率的壽險公司來說，實在是優秀的投資標的。

他表示，太子敦南大樓地點絕佳，加上三拍底價誘人，原本可以吸引更多組人馬進場投標；但法院拍賣資料顯示，該大樓有某些樓層有還住戶居住使用，租約時間到2021年12月31日等缺點，影響其他投資人出手意願。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，在金管會規畫壽險業者投資不動產的「最低收益率」後，滿手現金的壽險業者出價相對保守，過去在價格上較勁狀況已不復見。

徐佳馨說，雖然昨天出價過程，嗅聞不到第三波量化寬鬆後，資產價值更被看好的態勢；但今天黑松微風土地也將公開標售，各界仍相當期待。

 

起家厝情結…國壽前後買11棟敦化商辦

【經濟日報╱記者 李淑慧】 2012.09.28 03:15 am

國泰人壽昨（27）日大手筆買下位於台北市敦化南路上的太子敦南大樓，使得國壽旗下位在敦化南北路上的大樓增加至11棟，對此地段不動產具有「喊水會結凍」的影響力，定價權已操在國壽的手上。

從敦化南路往敦化北路，包括柯達敦南飯店、敦南商業大樓、皇家住宅大樓、台北國際大樓（A、B棟）、敦南財經大樓、大陸敦南大樓、太子敦南大樓、銀星大樓、敦南金融大樓（敦南誠品）、台北金融大樓，房東全部都是國壽。

國壽很早就開始布局敦南地區不動產，因取得成本便宜，使得這一地區的房租收益率高於其他地區，國壽內部保守的說，至少都有5%以上。

國壽鍾情於敦南一帶的不動產，很大一個原因就是國泰蔡家的「起家厝」就是在敦南誠品現址。蔡家第1代在那裡蓋了4棟小洋房，第2代的蔡辰男、國泰金董事長蔡宏圖、富邦金董事長蔡明忠等堂兄弟，都在這裡長大。後來因為1985年爆發十信事件，這棟大樓被迫拍賣，由新光人壽以25億元得標；去年新壽賣此大樓，國壽以96億元的天價搶回。

除了情感因素，敦化南北路得天獨厚的地理人文環境，也難以取代。台北市具有林蔭大道的路只有中山南路、仁愛路與敦化南北路，因為景觀好，是最好的商辦與住宅用地。

 

國壽今年砸252億買商辦

【聯合報╱記者何醒邦／台北報導】 2012.09.28 03:15 am

太子敦南大樓昨天以總價91億元3850萬元成交，成為今年商辦交易金額最高的一筆。如以整棟拆掉重蓋的角度來看，土地每坪約1685.8萬，成為敦南商辦的「樓王」。

房地產業者說，儘管金管會雖對壽險業者投資不動產祭出收益率需達2.125%的規定，但壽險業者依舊搶樓不手軟。

全球資產管理公司經理王維宏表示，儘管不景氣，但商用不動產交易依然熱絡，又以國泰人壽最積極，今年接連取得太子汽車土城廠、三商美邦宏遠大樓、桃園高鐵站產專區地上權，及昨天的太子敦南大樓，合計投資金額達252億元，僅次於南山人壽以268億元取得世貿二館的地上權。

他說，太子敦南大樓除商辦用途外，還可改裝成飯店或新建豪宅，且鄰近捷運信義安和站，通車後將帶動敦南商圈的租金與售價。

台灣房屋智庫經理劉志雄指出，目前國壽和富邦集團都積極插旗敦化南北路商圈，國壽布局包括：台北金融中心大樓、新光敦南大樓（更名敦南金融大樓）、銀星大樓、敦南財經大樓、大陸敦南大樓、台北國際大樓、皇家大樓、敦南商業大樓、敦南柯達飯店大樓、國泰世華銀大樓等；富邦人壽也有太平洋敦南大樓、凌雲通商大樓部分樓層、摩天敦南大樓部分樓層。

他說，壽險業目前可運用資金超過12兆元，閒置資金約8000億元，所以對商辦大樓頻頻出手，光是近2個月，壽險購置商用不動產金額就超過260億元。

 

不動產放款太集中 15銀行列管

【聯合報╱記者孫中英／台北報導】 2012.09.28 03:33 am

金管會嚴格管制銀行不動產放款，去年17家被列管銀行，相關不動產放款一年多內減少318億元。金管會表示，今年被列管的銀行有15家，比去年減少2家，已要求這些銀行增提備抵呆帳約11億元。

立法院財政委員會昨天請金管會業務報告。立委關切美國實施QE3（第3度量化寬鬆措施）可能造成熱錢前進房市或股市。

陳裕璋說，銀行授信如果「過度集中」，就會啟動配套監理措施，目前大部分的銀行都符合金管會要求，只有少數銀行須加強監管。

金管會銀行局局長桂先農說，去年有17家銀行不動產相關放款太集中而被列管，而到今年8月底，這些銀行的不動產相關放款金額已較99年底減少318億元，17家銀行同時增提62億元的備抵呆帳。

桂先農說，今年因為不動產放款較集中，被列管的銀行有15家，目前這些銀行也增提了11億元的備抵呆帳，若銀行不動產放款過於集中，金管會不會要求銀行立即收回債權，但會要求銀行增提備抵呆帳，而增提備呆，就會影響銀行獲利。

至於熱錢是否干擾股市。陳裕璋說，若外資進來一段時間，沒有投資股票，會透過保管機構去了解。

至於11月銀行開辦人民幣業務後，若民間資金大量投入人民幣商品，會否影響到台股動能？陳裕璋說，應該不會，民眾應會優先選擇將手中外幣換成人民幣，直接影響的是外幣間兌換，而不是台股。

 

中油龍江路精華地 招標50年地上權

【聯合報╱記者王茂臻／台北報導】 2012.09.28 03:15 am

中油昨天舉行台北市龍江路土地地上權開發說明會，這是中油首宗活化土地案。這筆土地面積約700坪，地點在北市南京東路、龍江路口附近，50年地上權權利金底價7.94億元，每年租金按申報地價一成計算，得標者不得轉讓。

房仲業者表示，地上權建案不賣土地，售價約是一般建案的7折，在寸土寸金的高房價都會區較有賣相。

中油還計畫，將在2016年前推出12筆地上權開發案，預計幫中油增加137億元營收。

房仲業估計，中油與台電擬開發的地上權建案土地面積將超過40公頃，是未來幾年國內地上權建案的最大地主。

中油昨天招商的這筆土地位於五星級飯店六福皇宮後，由於地點優越，昨天吸引40餘家內、外資業者參加說明會。

中油與台電今年承諾要改善經營績效，活化土地資產是其中重點改革項目。

中油與台電規畫在2016年將17筆閒置土地以地上權方式開發，中油有12項、台電有5項，預估可替兩家公司增加183億元的營收。

台電日前已舉行宜蘭礁溪土地地上權開發案說明會，中油昨跟進舉辦北市龍江路土地開發案說明會。

中油主管說，昨天說明會約有40家廠商參加，涵蓋內、外資金融與壽險業，出席情況踴躍。中油指出，以地上權開發土地可活化公司閒置資產，但又沒有賣斷土地，不會有賤賣祖產的疑慮。