2012.08.13 不動產新聞動態

北捷三鶯線 建商提前卡位

【經濟日報╱記者蔡佳妤／台北報導】 2012.08.13 03:02 am

捷運三鶯線日前獲經建會通過可行性研究，預計在9年內完工營運，近期已有建商提前布局。住商不動產企研室主任徐佳馨指出，原本房價相對低的鶯歌、三峽地區，將可預見有很大漲幅，吸引首購族入住。

經建會委員會議本月6日通過新北市政府所提捷運三鶯線可行性評估，新北市政府表示，市府隨即將該案報請行政院核定，預計明年完成綜合規畫、環境影響評估差異分析等作業，計劃在民國103年先期工程動工、110年完工，將投入462.43億元資金。

市政府指出，捷運三鶯線串聯土城、三峽、鶯歌等地區，並連結至桃園縣八德市交界，將台北市、新北市和桃園縣緊密串聯，未來從台北大學到台北車站僅約半小時。

新北市政府經濟發展局表示，三峽、鶯歌地區的產業結構以觀光產業為主，尤其鶯歌有陶瓷博物館，三鶯線通車後，有助於帶來更多觀光人潮，對觀光產業發展有很大助益。

徐佳馨表示，三峽、鶯歌地區是新北市房價較低的地區，但近年來三峽有造鎮案，帶動價格提升，三鶯線的動工，將使鶯歌房價有較大上漲空間，並使三峽地區房價趨於穩定。

徐佳馨指出，三峽和鶯歌的生活機能已相當成熟，但目前從三峽到捷運永寧站的公車少，交通不便，三鶯線通車後，將會吸引首購族入住，除帶動房價上漲，也會將三鶯地區和大台北的核心生活區更更緊密串聯。

萬通傳插旗信義區 攻商務中心

【經濟日報╱記者黃啟菱／台北報導】 2012.08.13 03:19 am

市場傳出，大陸知名地產開發商萬通集團董事長馮倫看好兩岸投保協議簽定後將有更多陸企來台，看中信義計畫區前景，有意在此尋覓整棟或數層樓的空間，打造「China Center」商務中心。

萬通是第1位在台推案的大陸房地產開發商， 去年在台北推出首筆建案「萬通台北2011」。據悉，馮侖認為兩岸投保協議簽訂後，陸企登台發展將帶動強勁的商辦需求，因此相中台北市信義計畫區。外界解讀，該項舉動是投資商辦前測試市場水溫的做法 ，此訊息對台北商辦市場是一大激勵。

馮侖與萬科集團主席王石被視為大陸兩大地產王，市場一直有「北馮侖、南王石」的說法。馮侖曾說，「好吃的東西當然會再吃」，強調會再投資台灣。據指出，馮侖除持續物色適合興建度假屋的土地之外，商辦是接下來的投資重點。

「China Center」，是指專門提供給陸企使用的商務中心，裡面將隔出各種面積，備有辦公據點所需的軟硬體。陸企只要租用所需的面積即可設點，做為登台發展的第1站；另外也設有交誼中心等，可跟其他在此設點的陸企交流。

陸企登台 北市商辦租金看漲

【經濟日報╱記者黃啟菱／台北報導】 2012.08.13 03:19 am

大陸地產王、萬通集團董事長馮侖有意投資商辦，鎖定台北市信義計畫區。商仲業者指出，目前台北商辦價格持續走高、租金卻不見漲勢，租金投報率已跌破3%；兩岸投保協議簽訂後，將有愈來愈多陸企登台，需求暢旺可望推升台北商辦租金水準。

仲量聯行總經理趙正義說，陸企來台設點，首選就是信義計畫區，主因此區規劃完善、外商雲集，有「台北曼哈頓」之稱，而且區內的台北101大樓知名度很高，也帶動了信義計畫區的能見度。

目前在信義計畫區設點的陸企已有數十家，包括中國銀行、交通銀行、中鋼國際控股、京泰實業、俏江南等，已讓信義計畫區成為陸企新聚落。

其中，中國銀行承租的面積最大，超過千坪，地點則在克緹大樓。

仲量聯行統計，信義計畫區目前的租金是每坪每月新台幣2,695元，超過敦南、敦北商圈等，也高過台北市平均值2,387元，穩居全台第一。儘管如此，與香港、上海、新加坡等其他國際城市相較，信義計畫區租金仍算平易近人。

信義計畫區第2季的空置率有11.1%，雖然看似不低，但已較第1季時下降6.1%，去化腳步穩定。

日前南山人壽才以268.8億元標下世貿二館地上權案，如今馮侖又有意插旗信義計畫區，此區發展潛力可期。

高雄福華 攻飯店公寓

【經濟日報╱記者吳秉鍇／高雄報導】 2012.08.13 03:02 am

為搶攻長住型商務客層，高雄福華飯店斥資上千萬元完成2層樓客房改裝，首創飯店服務式公寓，高雄福華飯店指出，透過市場區塊運作，希望整體住房率能由去年的75%提高至85%。

高雄福華飯店企劃經理陳俊明表示，高雄科學區、屏東加工區及高雄軟體科技園區等招商持續有所斬獲，相繼展開建廠，或與國際同業加緊合作，近年高雄地區商務客大增，根據內部調查，常有工程師等客群一住就是一個月、甚至半年。

加上長住型親子遊客開始有成長趨勢，高雄福華決定重新規劃客房配置，把七、八層樓的56間客房改裝成33間，配備簡易廚房的一房一廳或二房一廳格局。高雄福華也是搶先國內業界推出飯店服務式公寓。

他說，此類公寓型的客房有小型客廳，提供較寬敞的休憩場所，簡易廚房設備也可讓旅客料理家鄉味，有家的感覺。

針對公寓型客房房價，高雄福華祭出每晚約3,300元價格，低於其他一般房間在4,200元以上的水準；若按月收費，每房月租金約6萬至8萬元。

高雄福華指出，雖然房間數由306間減少為283間，而且新型客房價格較低，但若能獲得客群青睞，達到平均住房率由去年的75%提高至85%，對整體營收將有助益，尤其是開發出新市場後，此項業務不受旅遊淡旺季影響，有助讓營運持穩。

自用住宅認定從嚴 衝擊多屋族

2012年08月13日【陳瑩欣╱台北報導】

財政部長張盛和昨日表示，證所稅修法定案以後，賦改會有決議但仍未評估調整的制度，已剩下不多，包括不動產稅制和能源稅，將成下一步稅法檢討重點。據了解，其中《土地稅法》第9條「自用住宅」認定標準恐將從嚴規範，多屋族首當其衝，地價稅負大增。

依地價稅認定，目前自用住宅地價稅稅率為0.2%，非自用住宅稅率則為1%至5.5%，目前稅法上對自用住宅認定原則以「本人、配偶與未成年子女1戶1處」為限，父母和已婚成年子女，可各有一處自用住宅。
稅官舉例表示，若老吳名下有5棟大樓公寓，且有2名已婚成年子女，5棟住宅中，老吳與妻子同設一處住宅可申報為自用住宅，另4棟住宅只要分別以老吳的2名子女與其配偶各自設籍做住宅使用，這5棟都可享有0.2%的自用住宅優惠稅率。

變相懲罰孝親族群

不過財政部內部擬對地價稅中自用住宅從嚴認定，未來老吳的2名子女與其配偶只能同設1戶籍，也就是說原本另外4棟都可享有自用住宅，現在僅能有2棟可適用，另2棟要改成一般稅率繳稅。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨認為，對於某些特定族群，如在家鄉購屋給父母養老，人在異地發展，勢必得先行移轉給父母，以符合資格，若父母百年，子女還得為此繳遺產稅，難獲認同，反而懲罰買屋孝親族群，並不合理。

 

訂金5萬 買新北市新屋

搶攻小資首購族 建商號稱月付2.7萬

2012年08月13日【葉思含╱台北報導】

大環境景氣不佳，實價登錄甫上路，市場觀望氣氛濃厚，房市交易冷清，唯首購產品撐起市場買氣，近來更有建商打出只要訂金5萬元、月付2萬7500元的付款方式，小資上班族也負擔得起，亦有首購產品建案推出不二價，將價格公布於接待中心，一目瞭然，省去議價麻煩。

搭上合宜宅議題，首購市場最受矚目，而合宜宅房價雖低，仍需3成、逾百萬元自備款引起不少民怨，八里區結構中建案「伴月灣」號稱雙北市付款最輕鬆建案，主打不需簽約金，僅需訂金5萬元、工程期月付2萬7500~3萬元，完工交付5萬元。

可無息貸款1成

現場專案經理盧茂宏表示，該案銀行貸款8成，再由建設公司無息貸款1成給購屋族，因此僅需自備1成。
因主打不需高額自備款，中信房屋資深法務專員白宗益提醒，民眾仍要衡量自身資金規劃，避免因失業等因素導致突然某個月無法繳付，而有被斷頭的風險。
另北投維多利亞預售案「H24雲端」規劃16~30坪首購產品，每坪38~52萬元，配合實價登錄，將每戶別、車位價格展示於接待中心，沒購屋經驗的首購族不用擔憂如何議價，該案強調採不二價、1塊錢都不能殺，目前已預約6成。
為吸引小資目光，還有三重成屋案直接命名為「小資宅」，現場銷售人員表示，該案僅需自備2成，吸引首購族購屋，無論是看屋或已購民眾，小資首購族皆佔7成，目前該案已售8成，每周吸引40~50組民眾看屋。

再輕鬆也買不起

不過，雖然不少建案主打小資買房，但在北市上班、28歲的貝果說，每個月領死薪水，還要繳房租，就算付款方式再輕鬆也買不起。
而建商看準首購小宅較熱賣，下半年紛紛推出中小坪數產品，如興富發建設將於年底前推出萬華區中小坪數「麒麟飯店案」。
另與宏泰人壽合建「淡海新市鎮案」，該案號稱民間版合宜住宅，每坪約17~18萬元，以1字頭房價搶攻首購族市場。

首購熱將燒1年

甲山林廣告副總經理徐永仁表示，近來確實是首購市場，如淡水「丰悅夏宮」、「公園居」每周皆固定銷售10餘戶，目前已售9成。
金磚動力行銷副總施孝文表示，現在自住客當道，只要交通便利，規劃小坪數產品皆可熱銷，這波首購熱至少會延燒1年。

中南部 千萬元內首購屋熱銷

2012年08月13日【葉思含╱綜合報導】

雙北被合宜宅話題點燃首購產品買氣，台中、高雄也慢慢增加首購佔比，近來台中太平、北屯等總價1000萬元以下建案熱銷；高雄則以單價約15萬元、20~40坪產品最受歡迎。

中市外圍區最夯

台中市不動產代銷公會榮譽理事長、老鷹廣告董事長唐廷照表示，台中原多推70~80坪產品，近來改推40~60坪，尤以台74線環繞的太平、北屯、大里等近台中市第一圈外圍區域最熱銷，總價約800~1000萬元，如新光重劃區「裕國豐順」每坪成交價15萬元，已售9成，準備推出第2、3期。
位「裕國豐順」旁的「淳境」表現也不俗，每坪開價15~18.2萬元，首購買方佔6~7成。
另外，北屯廍子重劃區「六月微風」規劃約25坪、每坪13.5~14.5萬元，甫完銷，已推第2期「三月花見」，已售8成，現場銷售人員表示可望於下個月結案。

主規劃50坪以下

唐廷照分析，此波熱銷個案主力規劃30~50坪，每坪開價17~19萬元、成交14~16萬元，相較於台中市區2字頭房價便宜許多，是未來推案趨勢。
而目前高雄市區中大坪數相較於北台灣，仍算持穩銷售，但首購產品表現更佳。高雄市代銷公會理事長戴嘉聖表示，之前建商競推大坪數產品，中小坪數相對較少，導致需求大過供給，因此相當熱銷，尤以近2月特別明顯。

剛出社會買不起

住高雄鼓山的汪小姐表示，雖然高雄不少首購產品熱銷，吸引購屋欲望，不過剛出社會的小資族群真的沒錢，只好繼續努力存錢。

北市豪宅掀交屋潮 3年每戶至少賺50％

實價登錄前交屋 避免資產曝光

2012-8-13〔記者徐義平／台北報導〕

避免實價登錄上路後資產曝光，台北市多個指標豪宅「台北信義」、「仁愛吾疆」等，趕在八月起實價登錄上路前出現交屋潮。以「台北信義」為例，以當時買進的預售行情與目前參考市價相較，短短兩、三年，一戶少說賺進七、八千萬元，幾乎是賺了半戶。

「台北信義」是統一集團旗下太子建設在台北市推出的第一個豪宅案，二○○九年第一季開始預售，當時正值金融海嘯後期，房市相當低迷，銷售時的每坪價格僅一一五萬到一三五萬元；由於該案屬信義計畫區絕版豪宅，不少投資客看好其未來增值潛力，便勇敢挺進。

當時太子建設曾透露，即便房市氛圍低迷，仍有豪宅投資團持續買進豪宅，預售時便有豪宅採購團直接開價百億元希望能夠買下整棟「台北信義」，但因看好豪宅後勢發展，建商不希望太快銷售完畢，最終作罷。

趕在八月一日「實價登錄」上路前，「台北信義」出現首波交屋潮，部分住戶名單曝光，多是投顧證券業或是土地資產開發業者，其中常出現在時尚版面的貴婦鑫鼎證券董娘周珊旭也是買主之一。

不只「台北信義」，北市仁愛路空軍總部旁的豪宅案「仁愛吾疆」也是如此。房仲業者透露，從地政資料顯示，鈺創某大股東一口氣擁有四戶、F-宸鴻的投資公司金天齊、永豐餘關係企業代表人等也都出現在交屋名單。

房仲業者估算，以「台北信義」為例，事實上在交屋前已陸續有業主脫手，去年曾經成交到每坪一八○萬元，與當初預售的每坪價格一一五萬到一三五萬元相比，漲幅達三十三％至五十六％不等。

預售每坪百餘萬 現上看兩百萬

若以最基本的坪數一二○坪、每坪一一五萬元的買進價格估算，每戶總價從預售時買進的一．三八億元，到交屋後的每坪行情一八○萬元、總價二．一六億元，增值七八○○萬元，三年時間，賺進超過半戶的價值。

房仲業者指出，「仁愛吾疆」價差較小，但以兩年多前開賣開出每坪一八○萬元的當時全國最高價來估算，每戶坪數約一八○坪、目前每坪市價至少兩百萬元起跳，兩年多時間價差也達三千六百萬元。

信義房屋一○一店執行協理張華雄分析，最近不少豪宅案趕在實價登錄上路前交屋，應該是住戶擔心當初購買的價格被公部門掌握，可能當作日後的課稅依據，加上不少以個人名義買進，多少希望能夠財不露白。

信義區豪宅交屋就賣 身價翻倍

2012-8-13〔記者徐義平／台北報導〕

特地選在實價登錄前夕交屋的豪宅「台北信義」，在七月的世貿二館地上權案及大陸建設買下B7地王的兩大利多消息加持下，身價水漲船高。據悉，該案甫交屋便有屋主拋售，每坪開價二五○萬元，比當初預售時價格高出八十五％至一一七％。

根據謄本資料，信義計畫區指標豪宅「台北信義」是七月二十六日交屋，恰巧選在八月一日「實價登錄」前六天，業界猜測應是避免買進價格被掌握，因而選在關鍵時刻交屋。

根據房仲透露，目前出售的戶別，高低樓層均有，以二十樓戶別為例，每坪開價二五○萬元，採多元銷售模式，一種是一二○坪、一三○坪兩種坪數分開銷售，總開價分別為三億元及三．二五億元，但也可以當作合併戶併在一起銷售，單層二五○坪銷售，總價六．二五億元。

目前信義計畫區內，銷售中的豪宅建案僅有「皇翔御琚」，日前傳出有已購住戶委託國際物業業主出售，且未來還打算拿至中國主要城市展銷。

「皇翔御琚」位於北市忠孝東路五段二三六巷，規劃四十八戶，從去年三月交屋至今，共成交八戶，住戶包括震旦國際、廣達副董事長梁次震及其夫人梁秀卿、葉姓民眾等企業名人，目前每坪行情二五○至二七○萬元。

此外，業者指出，未來信義計畫區內預期推出的指標豪宅建案，包括亞太會館改建案、冠德信義案以及B7案，個個都是每坪開價上看三百萬的大案。

租金不漲，千億壽險資金苦無出路

2012-08-13 07:47 時報資訊 【時報-各報要聞】

壽險業今年已買入逾500億元不動產，但幾大壽險公司累計帳上仍有超過1,000億元的董事會授權預算及額度，在市場尋找可投資標的，壽險業者表示，商辦租金漲幅遠低於商辦售價上揚的速度，讓大筆壽險資金苦無去處。

壽險業者指出，市場的商辦賣家也知道保險局關於壽險最低報酬率的要求，因此底價都貼近1.875％的報酬率，壽險業就算想用較低的價格買，也買不到。

壽險業者指出，商辦價格節節高漲，但國內租金卻不易調漲，信義計畫區的新商辦，每坪租金一直到去年才站上3,000～4,000元，忠孝東路沿線大部分商辦近20年租金漲幅都不大，租金投報酬率可說是逐年下跌。

台壽保董事長朱炳昱6月即表示，國內商辦價格愈來愈高，賣家都知道壽險資金急著買不動產，又有1.875％的最低投報率要求，價格都以此為標準。

他認為，國內房地產已到頂，若保險局提高最低投報率要求，最好一次到位拉至3％，則商辦價格就可有效下降。

中壽董事長王銘陽也曾公開表示，中壽在幾場不動產競標案上，已「非常有誠意」，以鑑價結果加碼20％，但還是標不到。這也讓中壽董事會授權不動產加碼50億元額度，但1年多來仍未曾進帳不動產。

新壽總經理蔡雄繼日前則表示，現在商辦標案底價都非常高，租金收益率大約只有1.875～2％，壽險公司只好再評估未來不動產的漲價空間，尋找具漲價潛力的不動產。 (新聞來源：工商時報─記者彭禎伶／台北報導)

壽險不能搶樓，陸資哈翻天

2012-08-13 07:47 時報資訊 【時報-各報要聞】

金管會對壽險資金買房設限，讓外資、陸資得利。兩岸簽署投保協議後，陸資、外資將大舉來台，看好台灣商用不動產前景。

鄉林集團董事長賴正鎰表示，目前房市最大利多就是兩岸開放政策的方向不變，兩岸投保協議簽定，兩岸產業、金融合作可望進一步落實，這些利多加持下，台灣不動產市場仍然具有高度的想像空間。

賴正鎰指出，兩岸這些投資往來的基礎政策逐一落實之後，政府早晚都必須面對陸資購置房地產、甚至是外界擔心的陸資炒樓問題。不過，強調「陸資購買房地產，絕不是毒水猛獸！」只要把陸資視為外資，善加管理即可。

兩岸簽訂ECFA以來，國內商用不動產市場，屢屢傳出陸資對台灣房地產頗感興趣，尤其店面、飯店旅館和辦公室等，多集中在商用不動產。雖然諸多傳言虛虛實實，真假難辨；但這兩、三年，確實出現一些外資和港資大手筆買地獵樓的案例，且每次一出手、動輒都引發市場驚訝和譁然。

如台北市忠孝東路四段店面，被陸資色彩濃厚的香港商名貴錶商亨得利，以每坪556萬元、共約9億多元買下。此外，傳言有陸資背景的香港商吉富中華，去年5月以21億3,450萬元，買下忠孝東路四段精華商圈商辦「三陽忠孝大樓」。

據傳，吉富中華正洽購太子汽車敦南大樓，顯然對於台北市精華地段的商用不動產，情有獨鍾。

至於基於自用需求而購置商用不動產的陸企，大陸中鋼集團子公司中國金貿，去年正式進駐高雄，買下城揚建設「市政總裁」2戶辦公室；之前，中鋼集團旗下的中國金貿，也已進駐TAIPEI 101大樓和陸資聯想、天獅、中國交通銀行等成為鄰居。 (新聞來源：工商時報─記者蔡惠芳／台北報導)

壽險搶樓，金管會再設限

2012-08-13 07:47 時報資訊 【時報-各報要聞】

為遏阻壽險資金高價競標國內商業辦公大樓，金管會保險局可能再出重手。據透露，保險局規畫將2年即時運用最低投資報酬率，由現行郵匯局2年小額定儲機動利率加計2碼提高為加計3碼（1碼是0.25個百分點），即由1.875％墊高到2.125％，同時出租率將從60％提高到70％。

影響所及，在租金未變化下，商辦標售價格勢必要下降，才能達到2.125％的新要求，且降幅至少要超過10％。壽險業者表示，去年下半年至今年，不少商辦每坪土地或樓地板價格屢創新高，新規定上路後，恐將急速冷卻。

保險局上周五緊急通知各保險公司，本周將針對不動產即時運用規定召開會議；壽險業者分析，依據去年初保險局的作法，這次會議已有「官方版本」，翻案機率不大，會議恐怕只是「宣示政策」。

壽險業者表示，保險局急著開會，展現政策方向馬上就衝擊到8月23日要標售的宏遠證券大樓，各家壽險公司出價空間勢必會被「壓縮」。

去年2月，保險局才祭出不動產即時運用的相關新規定，包括2年即時運用報酬率必須不低於郵匯局2年定儲小額存款機動利率加2碼，目前為1.875％；同時出租率要達60％；素地作為停車場、廣告看板出租，都不算即時利用。

另外，已有建照的土地必須在6個月內開工，若可獨立開發，必須9個月內申請建照；素地RBC風險係數加計30％，未於兩年內即時運用的土地，每延一次，係數要加30％。

此措施上路至今一年半，壽險資金已極少競標素地，轉而爭奪大台北地區商業辦公大樓，賣家出價都貼近1.875％，造成出售價屢創新高；加上有些壽險公司是以「自用」理由投標，以避免受限投資的最低報酬率。

對此，保險局緊急發出通知，要將最低投資報酬率門檻，由郵儲2年定儲利率加2碼提高為加3碼，出租率也提高至70％，以避免壽險業「養樓」；最後則要求各公司界定「自用」範圍，避免高價得標後以自用為由規避保險局的規定。 (新聞來源：工商時報─記者彭禎伶／台北報導)