壽險不動產開帳，採現金流量列帳
2011-06-16 08:07時報資訊【時報-台北電】
金管會委員會今（16）日將拍板公開發行公司財報編製準則，將以函令方式確定投資用不動產在2012年開帳日，以現金流量折現法計算價值列帳，準則中則會明訂不動產續後評價以成本為主。
並且日後再視不動產鑑價情況及企業揭露不動產公允價值狀況，決定何時採內市價法。
至於事關台灣高鐵淨值變化的特別股列帳問題，仍是要接軌國際公報精神，以契約實質判定，若已屬負債性質的特別股，就須從股東權益項下移到負債，若較偏股權性質則不必強制移往負債，至於是否要對高鐵以函令方式額外排除，則要看今日委員會共同的決定。
壽險公會昨天將壽險公司依現金流量折現法試算的不動產價值交給金管會，原本以市價計算，壽險業帳上不動產增值金額達2,500-3,000億元，但若以現金流量折現，即排除自用不動產及素地、開發中工程，則增值金額低於2,000億元。 (新聞來源：工商時報─記者彭禎伶／台北報導)
台產、新產擬再出手獵地
2011-06-16 00:58工商時報 記者王立德／台北報導
台產、新產近日都宣布將加碼投資不動產，新產預計投入20億元加碼台北地區不動產，台產最快月底就可敲定買進台北市商辦大樓。
市場人士分析，奢侈稅上路對保險業購買商辦的衝擊不大，包含國泰人壽、富邦人壽都有續增台北地區不動產的長期規劃，新產、台產加入標樓行列，可望讓商辦買氣增溫。
新產董事長吳昕紘指出，新產可運用資金到第1季底約新台幣219億元，因此將有20億元空間可加碼不動產，內部規畫瞄準台北市租金報酬率3％以上的標的出手。
台產則正與賣家洽談，董事長李泰宏獲董事會授權，在鑑價金額加計10％內與賣家洽商，預計6月底董事會召開前可敲定，屆時再送董事會審議。
台產近2年積極開發不動產，除台北火車站總部都更案，另有位於台北市中山北路的住宅建案是與忠泰建設合建，預計銷售總金額可達35億元。
高市府標售土地 脫標率衝80%
2011-06-16 00:58工商時報 記者顏瑞田／高雄報導
奢侈稅後，高雄市政府昨（15）日第一次公開標售土地，因擔心市場買氣欠佳，市府推出標售的土地總額只有1.55億元，創下市府標售土地的新低記錄，開標結果，卻出人意料之外，脫標率達80％，市府地政局說，結果顯示，大家對高雄市未來不動產市場的發展，抱持樂觀看法。
地政局表示，事前經過多方打聽、請教，發現奢侈稅實施之後，高雄地區的買家，很多都呈現觀望的態度，為了避免標售結果不如預期，而造成外界對高雄房地產負面的錯誤印象，所以，也只有推出10筆，並以自住型建地為主。
官員說，高雄大學區段徵收區，此次推出3筆土地全數脫標，其中一筆商業區土地，因鄰近家樂福，生活機能日漸成熟，以3,896餘萬元脫標，每坪脫標價約21.6萬，溢價318餘萬元，其他二筆住宅區土地，分別以1,588餘萬元、及2,102餘萬元脫標，每坪脫標價約16.5萬元及13.8萬元，各溢價426餘萬元及187餘萬元。
台南5月建物移轉 回溫
2011-06-16 00:58工商時報 記者陳惠珍／台南報導
奢侈稅上路後，台南地區在5月底成交件數雖有增加但並不明顯，從該月份台南區建物移轉棟數為1,116棟來看，比起4月份確實有成長12.5％，若和同期比成長3.3％，似乎已逐漸回復奢侈稅前水準。
以移轉建物地點來看，目前仍以東區為移轉第1名，北區亞軍，安平區季軍，但原來最夯的東區，相較去年5月同期，及今年1月及3月成績來看，成交件數卻明顯下滑。
根據房屋仲介業資料顯示，今年5月與前（4）月前期相比，除中西區下滑6.9％外，其餘各區呈現成長，其中安平區成長41.3％，主要是因為此區大樓物件居多，短期投資客也較多，為避免遭課奢侈稅，在5月底前倒貨出清的情況多，不少趕搭百年結婚潮的首購族為撿便宜都選定在這一區，因此移轉件數一口氣成長40％，預估從6月奢侈稅開始，建物移轉件數大幅度的成長與委託情況將會趨於平緩！
比較南縣市合作升格之後，不少地點的優勢，也開始有了轉變，尤其是擁有重大建設，腹地較多的地區，挾其地價相對偏低，反而成為新人首選，以安平區來說，由於具有臨海景，以及安平古堡等安平商圈人潮，成為近年建商造鎮大樓的最佳地點之一。
信義房屋金華店長李文成，表示這幾年有不少建商鎖定海景造鎮專在這一區蓋大樓，目前大樓產品約占60％，別墅約占40％，從去年開始房屋移轉棟數就不斷增加，主要還是因為大型社區多，相對投資客也多，因為平均總價不高大約300到400萬元，搶搭百年結婚潮的自住首購族也偏多，平均看屋約有50％到60％，都會都是屬於這個客群。
安平區因為有完整學區再加上商圈成熟有著名的台南小吃以及有多項國家保護之一級古蹟，諸如安平古堡、億載金城..等等，不光是陸客愛來這裡觀光，就連回流的台商也喜歡在此地置產當作度假勝地，所以此區近幾年建商推出不少豪宅，雖然交通不若東區或北區方便但也因步調較慢，退休的企業主以及公教人員不少，幾乎一到假日林默娘公園看到不少外勞陪著老人家穿梭其中。目前別墅產品約為700萬至1千萬元。
成功國宅店舖 1.25億元標出
2011-06-16 00:58工商時報 記者馬婉珍／台北報導
店面市場強強滾，冷門店面也能標脫，前2拍都以流標收場的成功國宅店舖，昨（15）日分為甲、乙2標標售，乙標以1.25億元拍出，因進入第3拍，底價壓低至1.17億元，最後以1.25億元拍定，溢價率6.8％不高，甲標則流標收場；該店舖承作國宅內需市場，屬於封閉型商圈，不算是搶手店面，業界評估應是長期投資考量。
寬頻房訊指出，成功國宅店舖曾在因2月傳出奢侈稅草案而停拍，延至昨第3拍，市場氛圍大不同，店面交易熱絡，再加上成功國宅店舖位於敦南遠企商圈的精華地段，且拍次進入第3拍，拍賣底價比市價行情便宜約6成至7成，吸引長期投資者的青睞。
台灣房屋研究中心執行長邱太煊表示，昨台灣金服第3次拍賣國總建設位於成功國宅內的1、2樓店舖，分為甲、乙兩標出售，以拍定的乙標來看，1樓有髮廊、服飾店、水果攤，2樓有人力仲介公司承租，具有租金收益的優勢。
不過，因該店舖的公設比高達40％，每個攤位租金約1.5萬元至2萬元不高，且店面只能經營該社區的生意，往東至遠企商圈、往西至捷運科技大樓站等，都有一段步行距離，屬於封閉型商圈。
因此甲標流標收場，而乙標只有1封標單投標，由至德投資公司以1.25億元得標，溢價率6.8％不高，拆算後1樓成交每坪45萬元，2樓成交每坪19.84萬元，租金收益率估算約2％。
台鐵都更標售 高出底價近倍
2011/06/14【聯合晚報╱記者謝蕙蓮╱台北報導】
台鐵局今天標售捷運府中站附近39戶店面和住宅，開標現場擠得水洩不通，五間金店面全數賣出。店面標售底價每坪81 至83萬多元，得標價每坪都超過115萬元。其中一間轉角店面，以每坪約162.6萬元得標，高出底價近一倍，現場驚呼聲連連。39戶全數標出，標售總額6.9億元。
34戶住宅每坪底價最低39萬元，絕大多數開標結果的得標價都超過40萬元，甚至有高樓層住宅，每坪得標價超過55萬元，高出底價近10 萬元。
台鐵局第一次賣新房，也是全國第一個公辦都更案分回店面住宅的標售案，而且是在奢移稅上路後開標，雖然底價比附近房仲開出的售價低大約兩成，但這件全國例的公辦都更案標售案，意外開出高房價，連台鐵都覺得很意外。
台鐵局100年度國有非公用不動產上午公開標售，吸引大批民眾前往投標。有人擠不進會場，透過窗戶窺看開標，而有人擠進場卻沒座位，只好席地而坐，等待開標結果。 記者侯永全／攝影
「怎麼那麼多人? 」「啊！你也來啊！」上午不到10時，開標現場就湧進上百名投標者，連走道都擠滿人，還有資產公司競標；板橋地區多家房仲業者，也派員到現場了解開標情況，當發現五間店面都開出每坪上百萬元高價，連仲介人員也忍不住直呼「愈打愈旺」。
五間店面以第三標、位在縣民大道、館前西路口的28坪多店面最熱門，有50多人競標，最後以總價4623萬元售出，比底價2347萬多元高出近一倍。得標結果一宣布，現場「哇！」的驚呼聲此起彼落，還有人忍不住詢問一旁的投標者：「他投錯了嗎？」
台鐵局企劃處科長何清木上午表示，這次標售39戶店面和住宅，結果有272封標單，有些一封不只一件標單。其中最小坪數的23坪兩房住宅，底價900多萬元，最後都以超過千萬元售出。
台鐵人員笑得合不攏嘴
何清木強調，台鐵局這批都更分得的住宅、店面，如果不標售，每個月光是管理費就要11.8萬元，還要繳房屋稅和地價稅，房子也會年年折舊。
對於首次賣新房意外大熱門，且不少標案以高價賣出，台鐵企劃處人員上午也笑得合不攏嘴，原本還擔心奢侈稅會影響民眾投標意願，沒想到投標人數出乎意料的多，且部分住宅、店面超出底價相當多，直說「很意外」、「真的沒想到」。
房仲：會帶動周邊房價
【記者游智文/台北報導】
台鐵今天標售板橋府中站附近都更分回戶，一坪飆到50多萬元，創區域新高，信義房屋企研室經理蘇啟榮表示，此一標售結果，預計會帶動板南線全線房價，未來新北市板橋五個站，恐怕都要站上5字頭。
另外土城線沿線也會受到連帶激勵，目前新成屋房價在三字頭，短時間內可能往四字頭看齊。
地主台鐵 都更還有一籮筐
2011/06/14【聯合晚報╱記者謝蕙蓮╱台北報導】
台鐵局標售板橋店面住宅，在冷清房市中意外造成搶標。台鐵局表示，北部還有四件公辦都更案進行中，土地公告現值接近百億元。另外，北市精華區的捷運雙連站、八德路，也有兩件民辦都更案，完成後台鐵都可分配店面住宅標售。
台鐵局是交通部所屬各機關中的「大地主」，全台土地面積包括車站、鐵路路線、機廠和辦公用地…等，土地就多達5283公頃。其中可以直接開發的建地，就有183公頃。
台鐵局副局長張應輝表示，台鐵擁有的「素地」參加都更分回建物後，只能出租或出售。但公有建物出租效益低，租金太低不符折舊、管理成本，訂太高又租不出去；因此經過國有財產局同意後，板橋首宗公辦都更案的店面和住宅，決定公開標售。
台鐵局企畫處長高明鋆說，台鐵目前在北部還有四件公辦都更案，分別是基隆火車站、宜蘭蘭城之星、南港調車廠和新竹後火車站。南部的高雄港舊臨港線土地、中部的雲林等地，也有公辦都更案由地方政府陸續公告招商。這幾處公辦都更案，開發項目包含商辦、住宅、旅館、購物中心、客運轉運中心…等。
至於台北市區的精華地段，目前有兩件民間自辦的都更案，台鐵擁有部分土地，開發項目都是店面、住宅。兩處民辦都更案地點，分別位在捷運雙連站、八德路二段，未來開發完成後，台鐵分回的店面、住宅，都可以辦理公開標售。
張應輝強調，政府為了避免民間養地、炒作房價，目前對公有土地盡量只租不賣，建物則沒有限制。台鐵局參與的都更案，原則上大面積的都更案，多數以設地上權50年的方式，只標售地上權，台鐵分布全台的183公頃建地，「不會全部賣」，藉著部分出售、部分長期收益，希望能降低台鐵累積高達上千億元負債。
台鐵都更案標售 價飆五成
2011/06/15 08:45【經濟日報╱記者楊文琪、黃啟菱／台北報導】
台鐵局昨（14）日標售新北市板橋、捷運府中站旁的「昇陽府中棧」住宅及店面，39筆標的共吸引272封標單，最後全數脫標，其中店面最高成交價每坪逾159萬元，住宅也出現每坪超過53萬元區域新高。
「昇陽府中棧」是全國首宗公辦都更案權利變換分回店面與住宅的個案，也是台鐵第一次標售新成屋。住商不動產指出，此案在四年推案時，每坪約35萬元，至今漲幅近五成；此標售案為台鐵進帳6.9億元，較底價多出1億元。
值得注意的是，華南金資產管理公司此次39標全投，台灣房屋研究部經理洪暉恒估算，該公司光押標金就得花5,845萬元，最後以每封標單總價加1萬至2萬元的策略，拿下四戶住宅。
「昇陽府中棧」的基地原是台鐵宿舍區，經新北市政府規劃為公辦都更案，由昇陽建設得標承建，於97年8月完工，地上15層、地下一層、總戶數131戶的複合式大樓，經權利變換後，台鐵共分回五戶店面及12樓至15樓住宅34戶。
此次台鐵將39戶全數拿出來標售，其中，店面坪數在21坪至40坪間，底價為每坪81萬元至84萬元不等；住宅坪數則在24坪至43坪之間，底標約每坪39萬元至48萬元。
500萬優惠房貸 明年底前可申請
2011/06/15 08:42【聯合報╱記者羅兩莎／台北報導】
最高貸款額度可達500萬元的「青年安心成家購屋優惠房貸」專案，今天起開跑！
財政部指出，「青年安心成家購屋優惠貸款」放寬年齡限制，借款人只要年滿20歲，且無自用住宅者均可申請；原先2000億元額度同步取消，改為截止日至明（101年）底止，期限屆滿前申請都適用優惠。
此外，財政部原先規劃，政府優惠房貸只有台銀、土銀、合庫銀、一銀、華銀、彰銀及兆豐和台企銀等8大公股銀行辦理；但為方便民眾，承辦範圍擴增到上海商銀、元大銀行、國泰世華及台北富邦等10餘家銀行。
房貸龍頭銀行土地銀行昨天宣布，只要是去年12月1日以後購屋，符合相關貸款條件，今天起即可申貸。
此外，優惠額度500萬元的「青年安心成家購屋優惠貸款」，7月5日將可與優惠額度220萬元的「整合購置住宅貸款」搭配使用，最高貸款額度可達到720萬元。
但土銀也強調，「整合購置住宅貸款」及「青年安心成家方案」則不得搭配使用。
銀行也提醒，由於「青年安心成家方案」年齡上限45歲（購屋20至40歲、換屋20至45歲）；因此，年滿45歲的購屋者，只能申請「青年安心成家購屋優惠貸款」。
日勝生南港機場案 Q4推案
2011年 06月16日 【楊舒晴╱台北報導】
日勝生（2547）去年營收達101.37億元，昨股東會決議發放股票股利0.6元及現金股息2.4元。日勝生表示，今年第4季推出南港機場案，子公司「京站實業」將啟動IPO（Initial Public Offering，首次公開發行）計劃，海外建案則鎖定東南亞及中國交通樞紐沿線。
今年EPS估4~5元
日勝生董事長林榮顯表示，去年淨利41.76億元，每股純益（Earnings Per Share，EPS）6.56元，獲利來源為文山區「信義18号」及新店「美河市」外，也包含負責營運交九BOT（）案的萬達通實業，未來以捷運聯開案、地上權案等為開發重點。據了解，日勝生正積極評估A7合宜住宅案、世貿二館地上權案等政府標案。
日勝生副總經理周惠玉表示，今年第4季將推出南港機場案，若以每坪60~80萬元估算，總銷金額150~200億元。
另外，交九「京站百貨」營運超乎預期，新店商場將於明年底「美河市」完工後開幕，商場面積達2萬坪，京站實業可望3年內IPO。
法人表示，日勝生今年僅有「美河市」、萬達通實業貢獻較多獲利，京站實業及北投加賀屋尚在營運初期，估計今年EPS約4~5元。
標普警告 中國房價將跌10%
緊縮打房強效 房地產展望砍至負向 香港也中箭
2011年 06月16日 【邱柏達╱綜合外電報導】
中國政府持續緊縮信貸、打壓房市不手軟，房地產業債信風險升高，標準普爾（Standard & Poor’s）昨下修中國房地產業信評展望，由「穩定」（stable）降至「負向」（negative），警告下半年中國房價恐跌10%。
據《華爾街日報》昨報導指出，美國避險基金擔心中國房市步美國房市泡沫化後塵，一旦泡沫破裂、經濟走疲，中國可能跟進美國印鈔救市，引導人民幣貶值促進貿易，近期已開始放空人民幣。
市場開始放空民幣
國際信評機構標準普爾昨發表《亞太地區房地産開發商報告》指出，中國房地産業展望因調控不斷趨緊而降為「負向」，並點名狂飆的香港房市同樣面臨深度調整風險，惟亞洲其他地區展望則維持「穩定」。
報告指出，中國房市前景難料，許多房地產商未雨綢繆，短期內為增加流動性，不惜削弱資本結構和增加再融資風險，透過海外發債等方式融資，使業界財務槓桿普遍偏高，並面臨債務集中到期風險，若房市銷售走疲幅度擴大，恐危及債信。
標準普爾信用分析師符蓓預估，今年下半年中國房價將顯著修正，若成交量仍不見起色，房地產商流動性很快枯竭，零星降價行為恐蔓延，未來6~12個月房價可能下跌10%，房地產商債信可能面臨更多負面評價。
據中國《證券時報》報導，中國房地產開發商坦言：「現在借貸資金不易，大公司門檻高、小公司利息高，不論何種融資方式，借貸成本都已偏高，民間借貸年息多在25~30%，部分甚至高達年息70%或月息5~6%，借貸成本實在偏高。」
打房銷量大減3成
標準普爾報告主要針對亞太區獲公開評級的41家房地産開發商的信用前景發表了評論，其中30家爲中國房地產業者，目前他們多數評等均位在評等表後段。
另一大國際信評機構穆迪（Moody's）擔心中國地方政府執行房地產調控措施或將衝擊房市銷售量大減30%，4月中已率先調降中國房地產業信評展望，同樣由「穩定」降至「負向」。
根據中國國家統計局資料顯示，中國2~5月房地產開發商投資維持年增30%以上幅度，增幅持續維持高檔，中國房市若出現下跌或銷售疲弱情況，房地產開發商資金調度恐出現問題。
索羅斯：經濟硬著陸
有「金融巨鱷」之稱的索羅斯（George Soros）昨警告：「中國經濟有泡沫跡象，部分跡象顯示中國駕馭經濟模式正失控，薪資通膨正開始發酵，中國恐已錯失抑制通膨的好機會，面臨經濟硬著陸風險。」
國揚創辦人還債 寓所位北市新生南路176坪
2011年 06月16日 【蔡佩蓉╱台北報導】
法拍市場又出現名人法拍屋，國揚實業創辦人侯西峰位於台北市新生南路一段巷內的高級寓所，7月22日即將法拍，建物176.58坪，總底價1.02億元，扣除車位，每坪底價68.3萬元。這幾年侯西峰積極償還債務，但仍然保不了居住10幾年的房子。
在20多年前侯西峰推出新店百億建案「黎明清境」，從此冠上「侯百億」外號，1997年極盛時期，甚至以現金20億元接手高雄漢神百貨、漢來飯店，不過因大膽操作財務槓桿、事業版圖擴張過快，1998年便發生國揚跳票，侯西峰負債198億元。直到去年侯西峰與英業達集團會長葉國一合作，推出高雄指標案「國硯」，宣告正式復出，即便陸續償還債務，但住了10幾年的房子卻面臨法拍。
社區像「非賣品」
侯西峰房子位於新生南路一段133巷，即便屋齡已19年，外觀仍完好新穎，社區僅規劃12戶，相當隱密。在附近已經賣房10年的房仲業者形容，社區像是「非賣品」，很多客戶詢問想買，也不一定買得到，最近1筆成交，竟是在4年前。
該戶登記在侯西峰太太李綉瑟(原名李宛瑩)名下，1995年買入，社區起造人就是侯西峰當年房地產事業往來頻繁的富邦建設蔡萬才，1999年2月遭查封，正是國揚實業爆發財務危機前夕，期間侯西峰仍住該處，亟思復出。
國揚實業總經理彭邵齡昨日僅表示，侯西峰已搬離該地，目前住在高雄市。
目前第三人佔用
山水資產管理公司業務執行副總經理丁建生分析，拍賣樓層4至6樓劃定為1戶，包含增建空間，總坪數176.58坪，扣除3個車位，每坪68.3萬元，總底價1億212萬元，目前為第三人佔用。
估每坪90萬起跳
永慶房仲集團豪宅事業部首席房產顧問葉國華表示，該屋鄰近幸安國小，步行3分鐘可到仁愛路林蔭大道，仁愛帝寶也在不遠處，對照區域行情每坪80~85萬元，該戶釋出到市場，起跳一定破90萬元，而且勢必吸引多組人馬搶標。
丁建生指出，該戶2006年6月曾進行法拍，最後卻撤回，當時總底價5324萬元，現在底價為1.02億元，整整飆漲1倍，相當驚人。
2011年 06月16日 【張舒婷╱台北報導】
繼捷運機場線A7站合宜住宅，營建署再推出新北市板橋浮洲合宜住宅案，明日將舉辦土地標售說明會，預計規劃4300戶住宅，並7月初公開標售，未來合宜住宅售價約為市價7折，以當地房價每坪22~24萬元估算，只要15~17萬元。
下月初公開招標
營建署昨公布「新北市板橋浮洲合宜住宅投資興建計畫」，現階段共分為2區土地，營建署署長葉世文指出，第1區、第2區標售土地皆在板橋大觀路附近，第1區的5筆土地總面積4.42公頃，第2區共6筆土地，面積6.6公頃，分別預計興建1750戶、2468戶，但不肯透露具體房價，僅表示約市場行情的7折。
第1區、第2區同時舉行土地標售作業，預計在7月上旬，明日上午9時半在營建署5樓大禮堂舉行說明會。
住商不動產亞東捷運店店長賴建男指出，浮洲合宜住宅基地位於浮洲地區南側，向西連接至土城、樹林，北鄰台鐵浮洲簡易車站，東側離捷運亞東醫院站、遠東數位通訊園區也很近，可謂坐享「地利」優勢，被視為板橋的樞紐。
每坪估2字頭內
住商不動產企研室主任徐佳馨分析，板橋浮洲地區生活機能相對弱，房價低於板橋其他區域，目前當地房價每坪22~24萬元，未來興建合宜住宅，開價應在2字頭內才合理。
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