新光REAT大樓 漲七成
【經濟日報╱記者夏淑賢、李淑慧／台北報導】 2011.05.03 08:42 am
新光與國泰發行的兩檔不動產資產信託受益證券（REAT），將分別在5月18日、7月間標售持有大樓。其中，新光松江REAT估價結果出爐，資產漲幅高達七成，國泰敦南REAT預期漲幅也可望達到五成，新壽、國壽除坐享豐厚增值利益外，不排除回購。
新光松江、國泰敦南REAT，受託銀行均為兆豐銀行，新光松江REAT旗下共三棟大樓，將統包於5月18日上午開標，根據不動產估價業者戴德梁行與宏大不動產評估，三棟大樓底價平均高達23.6億餘元，比起當年發行規模13.92億元，資產價值暴增達七成，若依底價標脫，新壽就有將近10億元獲利入袋，對新光金是一大利多。
新壽發言人徐順鋆表示，是否回購，目前尚未做成決策，不排除有此可能。
國泰敦南REAT雖僅有一棟敦南大樓，但是本身價值不斐，當年發行規模38.3億元。兆豐銀委託不動產估價業者的報告尚未出爐，但內部評估漲幅上看五成。
兆豐銀行表示，根據REAT信託契約，滿四年就一定要處分持有的不動產，受託銀行必須在屆滿的一個月內完成估價，再行公告標售。
法規並未限制關係人參與標售，也就是說，若新壽、國壽想參加REAT競標也沒問題。差別在於，若最後得標者為關係人，則此一交易必須要經過受託銀行召集REAT受益人大會通過，且關係人應利益迴避，不得參與表決。
新光松江REAT旗下資產包括松江大樓、承德大樓、板橋大樓三棟，此次標售為統包一次標出。
奢侈稅6月就要上路，新光、國泰REAT標售剛好一前一後，是否擔心會受衝擊？兆豐銀表示，契約規定是到期就要標售，所以不可能考慮奢侈稅上路的變數。
況且這兩檔REAT持有的不動產均為商辦大樓，與奢侈稅鎖定住宅無關，以最有興趣的潛在競標者壽險業來看，商辦大樓都有租約，有持續穩定的租金流入，沒有買素地未必可以「即時利用」的問題，因此預期應可順利標售。
2011/05/03 【聯合報╱記者羅介妤／台北報導】
建商表示，目前預售屋履約保證都是照政府程序執行，不會出現消基會質疑的問題。
遠雄集團總管理處公共事務室副總蔡宗易表示，現階段一切都是依照政府規定，例如遠雄在「履約保證」採用不動產開發信託，現在更有銀行在營建成本提出保證，消費者一定能取得成屋，不必擔心權益受損。
至於消基會質疑「屋簷、雨遮登記不計價」實行後，建商要求民眾先簽「預約單」、繳「預約金」，房屋落成後再簽「成屋契約」，以新型態交易規避預售屋規範。
建商表示說，許多建設公司早在去年就將「屋簷、雨遮登記不計價」加入契約之中，消基會吹毛求疵的質疑建商，卻未看到有品質保證的建商在許多包括雨遮或耐震條件的保證上，其實都比政府設想得更周到。
2011/05/03 【聯合報╱記者蔡永彬／台北報導】
新的「預售屋買賣定型化契約」前天上路，但消費者文教基金會昨天批評，「履約保證」不是「完全保證」，很容易讓消費者誤解；另外，某些建商要民眾先簽「預約單」，在房屋蓋好後改簽「成屋契約」，規避預售屋買賣規定，有損消費者權益。
預售屋買賣規定將「履約保證機制」和「屋簷、雨遮登記不計價」納入「應記載及不得記載事項」。
消基會董事長蘇錦霞表示，民眾可能直覺認為，「履約保證」就代表能買到契約上的房屋，但「不要誤認付了錢就有保證！」
消基會房屋委員會召集人林旺根指出，「履約保證」包括不動產開發信託、價金信託、價金返還之保證、同業連帶擔保、公會連帶保證五種，業者可以決定要用哪一種。他解釋，前兩種信託都不保證房屋的品質；「價金返還」若碰到建商違約，最多也僅能拿回預付款；至於同業連保，「同業」的資格標準不清；公會連保的問題在建商公會多不願意出具保證函。
林旺根質疑，不具專業知識的買方，怎麼可能知道哪一種最好？「這不是半調子，只有五分之一調而已。」
消基會還發現，「屋簷、雨遮登記不計價」施行之後，也產生新的交易形態。某些建商利用民眾擔心中意的房屋被買走，要求民眾先簽「預約單」、繳「預約金」，房屋落成後再簽「成屋契約」，藉此規避預售屋規範。林旺根痛批「不倫不類」。
蘇錦霞建議，民眾買預售屋前要先了解業者提供的履約保證為何，並要求業者詳細說明，最好在契約書中載明實際內容和法律效果。消基會並呼籲公平交易委員會檢視某些業者操弄「預約單」的投機行為。
2011/05/03 【聯合報╱記者簡慧珍／彰化報導】
彰化縣的陳姓社頭鄉民昨天向朋友抱怨房屋稅被稅捐單位算錯，發現朋友位於員林鎮市區的4000萬元豪宅，和他的500萬元透天厝房屋稅相差無幾；陳姓鄉民認為兩間房屋的建築坪數、屋齡相同，豪宅的房屋稅應該比較多，才符合社會正義。
彰化縣地方稅務局的房屋稅科股長蕭源廷說，財政部訂定房屋標準單價，主要是按照房屋的構造、用途計算稅額，陳姓鄉民的3樓、90坪透天厝位於山腳路巷內，友人豪宅3樓、90坪豪宅在員林市區，稅務單位認為山腳路與員林市區的繁榮差異度不是很大，因此建築坪數、屋齡一樣的情況下，房屋稅是差不多的。
陳姓鄉民收到房屋稅單，稅額比去年增加兩千多元，原來是地方稅務局把別人家的採光罩當成陳姓鄉民住家建築。陳姓鄉民向朋友抱怨平白多出房屋稅時，才知道他的朋友買4000萬元豪宅，繳納的房屋稅跟他相同，都是八千多元。
「山腳路的房屋價值能跟員林鎮鬧區相提並論嗎？」陳姓鄉民不服氣，認為政府計算房屋稅的標準大有問題，希望修改相關稅法，落實社會公平正義。蕭源廷表示，陳姓鄉民的友人房屋有庭院花園，土地面積較大，當初4000萬元是土地連同獨棟別墅的價格。
蕭源廷說，透天房的房屋稅相差不多，地價稅就差很大，員林鎮鬧區豪宅一定比山腳路透天厝的地價稅多2、3倍；此外，中南部的公寓價格較便宜，房屋稅卻遠高於透天厝，財政部擬修改兩者的房屋稅以符合社會現況。
台產資產管理公司 6月再標售
2011-05-03 01:27 工商時報 記者王立德／台北報導
銀行資產品質好轉，加上奢侈稅即將上路影響房市，台產公開標售100％子公司台產資產管理公司，因無人投標而意外流標。台產表示，董事會將盡速決定標售底價，預計6月可再次公開標售。
據了解，當初約有10組潛在買家領取標售說明書，但台產資產管理公司仍以底價過高、不良資產市場大幅萎縮、房市觀望氣氛濃等重因素流標。
台產資產管理公司持有台中市中港路、綠園道交叉口的2,084坪土地，及位於台北市康定路上的建案，原是台產資產管理公司手中的兩大資產，台資管理公司標售底價因此設定為17.676億元，但台產協理陳翠蓉指出，台資公司是以去年12月31日為設算基準，當時還沒有奢侈稅規劃，但奢侈稅在4月三讀，使得房市投資者縮手觀望，因此影響台資公司標售案。
商辦租金漲 壽險租金收益去年增25％
2011-05-03 01:27 工商時報 記者彭禎伶／台北報導
壽險業去年投資不動產金額飆上4,110.5億元，全年收取到的租金也上揚到151億元以上，較前年增加31億元、年增25％，整體租金收益率約3.7％；其中國泰人壽全年租金收入近59億元，租金收益率逾4.8％，仍是穩居全台最大「包租公」。
去年租金增加最多的是新壽，前年租金收入僅26.2億元，去年全年增加到43億元以上，但新壽不動產投資金額因出售內湖漢諾威大樓、寶慶路土地而下滑到899億元，換算租金收益率衝上4.61％。
新壽表示，租金提高主要是內湖多棟大樓出租率提高；壽險業者則表示，去年新光三越百貨營收成長高，新壽大樓以包租抽成方式出租，租金收入也跟著提高。
壽險業者表示，去年商辦租金已開始上漲，信義計畫區提高5-10％，敦北商圈也開始起漲，但因租約陸續到期，今、明兩年的租金收益才會更顯著提升。
國壽投資不動產部位達1,262億元，是壽險公司最大，且多數是早年買入的大樓，成本極低，220多棟大樓收租58.78億元，較前年增加2億元左右；國壽信義計畫區A3大樓預計2013年完工，屆時商辦及商場收租將大幅提高，扣掉素地及工程投資金額，國壽租金收益率上看6％以上。
壽險近幾年拚命卡位，就是預估未來陸資進來後，商辦租金及土地價格還會再上揚，不動產投資金額第3大的富邦人壽，不動產投資餘額553億元，多數是近2年購入，全年租金收益16.79億元，租金報酬率3.22％左右。
台中吸陸客，瘋蓋觀光飯店
2011-05-03 08:47 時報資訊 【時報-台北電】
陸客尚未自由行，台中已掀起一波波多年罕見的觀光飯店興建熱潮，不僅現有飯店搶建新館、就連上市建商也瘋蓋飯店！
順天建設將砸20億元重金、在12期打造擁有300間客房的觀光飯店；而林鼎建設耗資12億元打造的7期「衣蝶百貨」舊址，也可望變身為知名連鎖飯店。
上市公司、上福全球旗下的久福興業，則看好陸客自由行與中科商務客等住房商機，預計砸9億元、在台中市梧棲區1,200坪土地上，規畫樓高13樓、擁有205間客房的四星級觀光飯店。
此外，集團事業體橫跨營建、網路購物的午陽集團，在7期投資的「日月千禧」酒店，同樣鎖定高檔的陸客自由行，共規畫250間客房、總投資金額逾22億元，期望趕在今年底前營運；林園婚旅集團砸35億元打造的「林園中悅酒店」，目前則正積極趕工興建中。
另外，台中現有飯店業者也加入搶建飯店行列！永豐棧酒店為陸客團而蓋的三館，規畫趕在今年暑假前營業；住房率滿檔的台中商旅，也在12期找地蓋飯店；通豪飯店則規畫在水湳經貿園區1,200坪自有土地上，興建客房數200間以上的觀光飯店，總投資逾10億元，搶攻陸客團住房商機。
順天建設董事長柯興樹表示，順天在12期中港路與黎明路口擁有一塊土地，距離7期市政中心與逢甲商圈都很近，未來將規畫開發樓高22層的觀光飯店。不過，為了不讓順天的資金重壓在商用不動產，將以大股東個人名義與順天合資興建，順天將持有新飯店逾50％股權。
此外，林鼎建設總經理林欽榮也證實，位於台中市政路上的「衣蝶百貨」舊址，在閒置多年之後，目前已被某家知名連鎖飯店相中，內部規畫8至12樓將改裝成為觀光飯店；至於6、7樓規畫為醫美中心、地下1樓至5樓則為百貨商場，方便國旅與陸客團購物，最快第3季即可敲定合作對象。
由太子建設與勤美集團共同擁有的日華金典酒店，目前是陸客團住房率最高的台中飯店。看好陸客團的消費實力，日華金典酒店樓下逾1.2萬坪的閒置空間，目前正在進行百貨商場大改裝，預計砸7億元重金，引進包括陸客團最愛的誠品書局與台灣特色伴手禮店，搶攻陸客團的荷包。 (新聞來源：工商時報─記者曾麗芳／台中報導)
外資搶購屋，首季取得棟數創8年新高
2011-05-03 07:57 時報資訊 【時報-各報要聞】
ECFA「和平紅利」發酵，陸資今年大舉來台置產。依內政部最新公布的全台外國人取得土地及建物統計，今年第一季外人來台取得建物286棟（戶），較去年同期成長24％。
信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，首季因為有年節因素，營業天期較短，買賣棟數通常也會比其他各季略低，但比較各年首季外人來台取得建物棟數，可看出今年外人來台置產意願明顯增溫，相關棟數因而創下8年新高。
蘇啟榮表示，ECFA效應帶動，政經情勢漸趨穩定，原本在台灣工作的外國人，更有意願拓展業務，將台灣視為長期經營據點，因此多由短暫租賃傾向置產，推估熱門地段的高端住宅市場還有成長潛力。
外人取得建物棟數歷史高點出現在92年，當時主要是因銀行大舉出售不良資產，許多外商資產管理公司（AMC）搶便宜，以整包的方式 大量買進，和這次外資主要是看好兩岸往來和房地產景氣而進場，原因不太相同。 (新聞來源：工商時報─記者馬婉珍／台北報導)
Q2房市進入多空轉折關鍵點
2011-05-02 16:47 時報資訊 【時報記者郭鴻慧台北報導】
Q1國際經濟情勢動盪，資金回流美元避險，導致與房價高度相關的台灣股市呈現修正，根據具有領先判讀未來房市走勢的永慶領先指數(YLI)數據顯示，Q1除了股市下跌外，包含央行再次利率調升及經濟成長率趨緩，均對房價產生壓力，預測Q2全台九大都會區，包含台北市、新北市、台中市、新竹市、宜蘭縣等五個都會區房價均有機會下修盤整，而其他四個都會區，大致也僅呈現平盤的狀況，整體房價幾乎全面進入盤整期，預期房市多空轉折的關鍵時點已經接近。
永慶房仲集團研展室協理黃增福表示，據永慶房仲集團最新一季的購屋趨勢大調查結果顯示，奢侈稅發布後，民眾對於房市看跌比重大增，全台高達65%民眾看跌未來三個月房價，其中，台北市、新北市看跌比重更高達73%及68%，顯示全台民眾對於目前高房價，接受度已低，未來唯有價格下修，成交量能才有機會擴增，估計奢侈稅實施後以後，台灣房市將進入築底盤整期，有可能盤整至年底。另外，由於政府各單位聯手打房，不僅投資型買方消失，也讓部份自住買方產生前所未有的觀望心態。 黃增福建議，在目前房市氣氛保守的時期，對於部份先前供給過多的超漲區及投資型產品將會有房價領跌可能性，屋主應做好心理準備，若股匯市等多項與房價長期正相關的經濟指標也轉趨負面，建議可提前做好獲利了結的規劃動作，避免未來房市走空造成的資產價跌損失。
2011年 05月03日
當前社會，主流價值很實際：新強富壯最in，舊老衰弱出局。
就像苗栗「東里家風」：落魄古厝、潦倒老弱、失意商人，加起來簡直輸得徹底。
然而這群弱勢，卻用跌深反彈的動力，開啟商機。
百年老厝吸引劇組拍片，創造粉絲追星，他們緊抓人潮，燒飯供餐、成立民宿，還能出動人力，把臨時演員變成專業班底。
再以老三合院為舞台，吸引遊客來演戲，順帶拉進周邊景點、在地農產品，寫下全年6萬觀光人次，營收破千萬元紀錄，用自己的方式，創造另一種經濟奇蹟。
採訪╱郭美懿 攝影╱康仲誠
「大安區光武里相親爆笑劇，5、4、3、2，開麥拉！」
鏡頭中的三合院，正在上演求親戲。員外、夫人端坐大圓桌前，6位姨太和媒婆、小姐輪番上場，就連掃地的長工都很搶戲，誇張動作、爆笑台詞，逗得觀眾笑痠嘴：「唉喔！笑到目屎攏流出來了！」
這裡，並不是劇場影城，演員也不是什麼大明星，而是來自台北的觀光客，正在苑裡「東里家風」演戲。
這座百年古厝，近年成為苗栗local影城，除了電視台借景拍片，還在去年招來6萬人演戲，最高單日擠進18台遊覽車、連演20場爆笑劇，1年帶來上千萬元營收，連帶讓名不見經傳的苑坑聚落，爆夯成名。
投資國蘭 慘賠2億
1座古厝，千萬商機，這是幕後推手林彥伶意料之外的結果。此地人口外流，只剩老人與小孩，原本落寞寂寥，一如她的人生也曾走到荒境。
林彥伶是台中人，開過旅行社、貿易公司，更靠房地產買賣，賺進傲人財富。20年前，台灣瘋養國蘭，她也著迷，曾用520萬現鈔買1棵小小的芽，「我到現在都還記得，250萬元現金，大概是1桶沙拉油的重量。」
這株小芽被同好千求萬求，以800多萬元買走，誘惑她舉債投資，每月光貸款利息錢就要上百萬。但國蘭市場很快崩盤，她賠掉2億元，同時間還被倒債8千多萬，對人生、人性都失去信念，怨嘆：「為什麼上天要這樣對我？」
這場挫敗讓她避居苑裡，在地方電台主持節目，「告訴別人不要貪。」有一次拜訪聽眾經過苑坑，意外發現古厝。
「小時候和爸媽租三合院的房間住，生活很苦，但鄰居住在一起，1家煮麻芛大家分，讓我很嚮往大宅院。」她想承租古厝，屋主卻開口：「我兒子在國外，一租是30年，你敢嗎？」
劇組取景 創造商機
人生至此，也沒什麼不敢，她和一位醫生朋友合資修繕，但半年不到，對方就打退堂鼓。因為老厝30多年無人居住，草長得比人高，屋瓦少了一半，兩人花了400萬元，「連ㄇ字形都沒整理好。」
沒錢、沒人力，她拼命找資源，申請勞委會多元就業開發方案，招募人手維修，但沒錢買材料，磚瓦、門片都是撿來的，連桌椅都高矮不一。6~7年前有劇組到大甲拍戲，她主動幫忙，想不到製作人對古厝感興趣，意外開啟商機。
劇組拍片需用餐住宿，她找來附近婆媽幫忙煮飯，整理房間開設民宿；劇中需要臨時演員，庄裡公嬤小孩都能入鏡。甚至習俗忌諱也不在意，「一下子給你搭靈堂，一下子給你娶媳婦。」後院竹林、坡邊墳墓，都成了官匪追逐或鬧鬼情節的場景。
如此殷勤便利，讓劇組好評轉介，前後有《台灣奇案》、《藍色水玲瓏》、《第一劇場》等鄉土劇來拍片，更吸引民眾到此追星。
古厝發光 照顧鄉里
但劇組拍戲不是天天有，政府補助又逐年減少，「既然很多人來看演戲，不如我們自己來演！」她找昔日電台同事擔綱導演，不斷修改劇本，改出大眾最易入戲的爆笑劇。戲服則是製片公司老闆免費提供，遊客換上衣服就很有fu，劇照、團體照印出兜售，又是另一筆收入。
這齣爆笑劇一演2年，讓古厝得以修復，並照顧25名員工，其中有金融風暴下返鄉的年輕人、領殘障手冊的媽媽、負債失業的工匠，年紀最大的婆婆69歲，每月歡喜領薪。庄裡還有50人班底，「這些阿公每天stand by等我通知，知道有500元臨演工作就很高興。」
「好在有這個舞台，他們才有機會發揮。」她忙得起勁，自覺心靈比過去更富裕，調侃自己「以前只有員外才能住這種房子呢！」原來換個劇本，貧僻小村、落魄古厝與潦倒職人，也能演出一場好戲，將人生活得精彩又得意。
開源節流 老厝自立
台灣古厝一向歹命，就算列為古蹟保護，公家效率也令人不敢恭維，林彥伶寧可自力救濟，供劇組拍片之餘，也成立民宿、招攬遊覽車。官方資源則有勞委會的多元就業開發方案、水保局綠美化、青輔會非營利組織實習方案等。
為了節省成本，古厝更和社區一起種菜養雞，自己做酒糟、曬菜脯，「希望大家過成一家人」，慢慢將這些農產商品化。達成她心所願：「讓這些人不用走、做到老，最好可以賺錢，讓年輕人回來。」
營運狀況
★整體投資：與朋友合資400萬元承租古厝並維修，迄今已投入1000多萬元
★參觀人數：約6萬人次，單日最高有18台遊覽車造訪，1天演出20場戲
★收費方式：半日遊每人350元（含演戲、割稻飯、周邊景點參觀）；住宿雙人房2500元，4人房3500元（皆含早晚兩餐）
★全年營收：退佣後約1200萬元，扣除食材、薪資，結餘全數投入維修
註：以上數字為2010年營運，部分數據為記者估算
新北市場供需失衡 預售屋銷售壓力增
2011年 05月03日 【蔡佩蓉╱台北報導】
昨日結束勞動節3天連續假期，相較4月初春假買氣冷颼颼，建案銷售現場看屋人潮回籠。但市場供給大於需求的地區，仍有龐大銷售壓力；有民眾指出，遠雄建設「海德公園」私下提出「建商幫你付奢侈稅15%」的讓價空間，顯示新北市房市重災區，價格的確可能下修。
隨著奢侈稅將於6月1日上路，預售屋銷售案場看屋人潮回溫，新北市三峽區「皇翔玉鼎」原本4月春節3天假期，來客組數25組，昨日統計勞動節假期看屋人次提升至35組，新莊區「新富邑」看屋人潮也增加4成。
北市仍好屋難求
新聯陽實業研展部經理施孝文說，奢侈稅三讀通過前，市場觀望氣息濃厚，4月中旬通過奢侈稅，政策的不確定利空出盡，民眾購屋信心增加，也讓勞動節連假看屋客出籠，台北市A級地段甚至量縮價穩，好屋還是難求。
不過，市場供給需求失衡的地區，建商銷售壓力較大，購屋民眾Jack轉述，日前去新北市新莊區「海德公園」看屋，與銷售人員談到下定，案場人員私下對客戶宣傳「買房保證不課徵奢侈稅」、「建商幫你付奢侈稅15%」，也等於是變相讓價、降價。
傳每坪讓價9萬
以目前「海德公園」每坪開價60萬元，等於可讓價到每坪51萬元，記者昨日致電到案場，現場銷售人員聽聞有降價，反應激烈地說：「建設公司為不二價，並沒有降價情形。」對於市場銷售狀況，不少建商更是下達封口令。
政府對建商嚴格查稅，遏止投資客「轉單」獲取暴利，並針對預售屋轉售有獲利，查核是否如實申報綜合所得稅。
再加上購買預售屋須等待交屋後2年，才可避開奢侈稅，讓建案銷售現場投資客減少。案場銷售壓力增加，尤其量體大、房價飆升快速的推案區域最為明顯。
「皇翔玉鼎」專案經理韓孟橋則說，目前置產型客戶較願意進場，自住客殺價幅度也不像先前殺價至6折，市場較為穩定。
須耗1.5月才成交
台中市「總太國美」現場銷售人員則表示，雖然看屋人潮有回籠，但成交還是有困難，以往2周可成交1戶，現在拉至1.5個月才能成交，7月前看屋人潮可回溫，但買氣還是受考驗。「宏盛我城」專案經理李俊諺說，經濟基本面仍看好，但要讓購屋民眾進場，仍得花一番心力。
房市速報錄
2011年 05月03日
5月6日到10日間，台北捷運公司將招租11間捷運站內店面，包括葫洲、動物園、南港展覽館、淡水、松江南京等站，每戶每月租金4千~9萬元；其中淡水線6站商店（淡水、竹圍、復興崗、唭哩岸、士林、雙連）將統一招租，總面積44.6坪。
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