新北市16建案 對投資客查稅
2011-02-22 01:49 工商時報 記者陳懷瑜／台北報導
北區國稅局長吳自心昨（21）日表示，最近鎖定新板特區與新莊等房地產熱銷區，篩選16個高價建案，要求建商2個月內，提供客戶未交屋前的移轉資料，作為國稅局今年查核重點。
吳自心表示，最近已查獲3個投資客，有6筆交易，卻未申報所得，共計補稅300萬元左右，類似查稅案件會繼續查核，也會要求建商提出資料配合查稅。
新北市房價在98、99年出現明顯飆漲的區域主要是板橋、新莊，因此，北區國稅局鎖定在該地區推案的建商，篩選16個建案，幾乎所有檯面上的大建商都在其中，包括興富發、中悅、遠雄、鄉林建設等都已經收到國稅局要求提供資料的公函，所以在尚未交屋前進行移轉的客戶名單，全部都要提供給國稅局進行查核所需。
吳自心指出，將會針對建商提供的資料，對於賺取其中差價的投資客進行輔導，只要納稅人如實補稅並加計利息，如此既免除稅務人員的查稅成本，就可免罰，但是，如果國稅局主動通知納稅人，但納稅人仍然採取不合作態度，就會進行資金流程查核，一旦進入查核程序，最後確實查出漏報所得的話，就會處以罰鍰，通常只要查調資金流程，納稅人所有交易過程幾乎無所遁形。
官員表示，日前補徵300多萬的稅額中，其中有部分為去年賣出預售屋的所得，本應在今年申報綜所稅時一併報稅，但因遭國稅局查獲之後，納稅人主動以最高申報稅率40％先行暫繳稅款，等到今年申報時再行扣抵稅額，創下還未申報就先自動補繳的先例。
吳自心強調，查核房產交易所得，或者預售屋權限移轉獲利，都是今年主要查稅重點，納稅人最好不要抱持投機心理，否則被查獲都會處以罰鍰。
2011-02-22 01:51 中國時報 洪正吉／台北報導
繼摩根大通證券下修台灣房價漲幅後，瑞信證券出具報告指出，在房仲業者積極展店後，去年整體房仲展店數年增20％，今年還將以20～30％的幅度擴店，預估各家房仲業者今年的交易量及毛利，都將因競爭激烈而下滑。
瑞信證券表示，目前的房地產需求仍維持熱絡，反而是供給面出現量縮，造成買賣交易天數拉長，這種現象不僅在中古屋市場，連預售屋市場也相當明顯。基於稅務上的考量，投資人購入預售屋後，傾向持有到完工為止。
另外，受到市場熱絡影響，房仲業者經過去年快速展店20％的成長幅度後，今年還會繼續擴張20～30％的新店面，還有外商房仲業即將來台設據點，因此預估每家房仲業者今年的交易量及毛利，都將呈現下滑。
其中，信義去年第4季營收及毛利的表現都很強勁，瑞信證券因此將信義房屋去年每股盈餘提高至5.1元，但今年因為競爭更激烈，下修信義房屋今年每股盈餘預測20％，至4.9元，並將評等由表現優於大盤，降為中立，目標價由66.76元降至66.5元。
摩根大通證券最近出具的報告也指出，央行進一步升息將會對買屋者的負擔能力造成壓力，預期去年央行連三度升息後，今年仍將繼續調升利率，今年台灣房價漲幅受此影響，將由去年超過15％的漲幅，縮小到5～10％。
不過，摩根大通預估，今年整體房市成交量將從去年的40萬件，成長5％到42萬件，並認為信義房屋在市占率領先、房價提高及大台北交易量成長帶動下，未來2年獲利可望成長15～20％，重申信義房屋加碼評等，目標價由90元升至92元。
養地挨打 建商拉大都更比例
2011-02-22 01:51 中國時報 王莫昀／台北報導
政府頻打房，建商為降低風險，紛紛修正購地政策，華固、長虹等業者紛拉大都更比例。華固未來二至三年間，都更占總案件比例可望由25％至30％提高至30％至40％。長虹建設董事長李文造表示，，為加大持有土地價值，今年也已以購買容積方式，增加土地可建面積，未來合建與都更占推案總額將各達2成以上。
對於，央行加大力度打房，將對投機客管控範圍擴大到直系親屬，對建案買氣的影響，業者看法不盡相同，長虹財務長陳茂慶認為，對巿場影響是短空長多，受到衝擊的，應是資金不夠充裕的投資人。
「從今年開春以來表現，目前還看不出來政府打房影響！」華固總經理洪嘉昇指出，如今房價高漲，仍會進場購屋的投資客，口袋都很深，也不太會用直系親屬名義購屋。
他不諱言，隨著央行一步步擴大打房力道，未來打房效應可能會慢慢發酵，只是北巿供給量太小，影響因不至於太大。
在傳出央打擴大對投資客的大打擊面之際，巿場卻傳出「台肥無雙」出現秒殺案，「三黃一劉」也有人買了一戶，另在新莊與新店也都有個案傳出銷售成績亮麗。
只是政府的打房，確實已對業者經營策略造成影響，李文造即指出，雖然許多主客觀因素顯示，巿場應有不錯支撐，但在政府打房的隱憂下，土開策略將趨於保守，由於土地價格居不下，將會擴大合建與都更的比例。
李文造感嘆地表示，過去長虹以績優的表現，土融常獲得銀行較同業低上一個百分點的利率，貸款成數也較高，不過現在銀行不管大小建商、信譽優劣，都一視同仁。
高雄八五國際大樓 辦公室買氣旺
2011-02-22 01:49 工商時報 記者顏瑞田／高雄報導
看好高雄海空經貿城發展潛力，高雄八五國際大樓辦公室出現買氣，業者也順勢調高售價，面海辦公室每坪從20萬元調高到每坪22萬元到25萬元，漲幅10％到25％。
高雄A級辦公大樓，租金行情一直盤旋在每月每坪500元到800元間，因為投資報酬率相對偏低，以及企業進駐意願低落，行情相對偏弱，建台水泥總經理鄭吉田表示，八五國際大樓以前的銷售價格，一直都偏低，一般辦公室每坪大約15萬元，面海港的景觀辦公樓面，也只有每坪20萬元上下。
鄭吉田指出，由於看好兩岸經貿穩定發展，以及高雄建構成為海空經貿城的發展潛力，去年開始出現明顯的買氣，因此，建台已經將售價調高，面海港的景觀辦公樓面從每坪20萬元，調高到每坪22萬元到25萬元，漲幅在價10％到25％之間，非海景部份，從每坪15萬元調升到17萬元到19萬元之間，漲幅13％到26％之間。
他說，八五國際大樓的辦公室從13樓到34樓，由當初興建的東雲和建台分別持有，根據買主的背景分析，購買者以投資客居多，主要是看上八五國際大樓的超高大樓稀有性以及屬於高雄多功能經貿園區的門戶地位。
亞太置地 263億銀彈攻商辦
【經濟日報╱記者黃啟菱／台北報導】 2011.02.22 08:50 am
私募基金亞太置地（Asia Pacific Land）將大舉買進台灣商用不動產。該基金台灣區總經理詹偉立昨（21）日表示，正籌募一檔私募基金，目標2億美元（約新台幣約58.6億元），預計第三季到位，加計槓桿操作，總規模可達9億美元（約新台幣263億元），大舉進軍台灣房市。
詹偉立說，這筆資金將在五年內完成投資、以台灣商用不動產為主要標的，鎖定區域以大台北地區為主，台中等地也會觀察看看。
他透露，原本此基金的自有資金定為1億美元，因看好台灣房市，日前才決定加碼到2億美元；長期來看，亞太置地會持續買進台灣商用不動產，資金無上限，只愁沒有好標的。
此私募基金的「金主」，除來自歐美的資金外，也有台灣本地資金表達興趣，詹偉立表示，頗有信心可順利募集，目前正研究分配比例、相關稅務問題等，盼能達到最大效益。
詹偉立強調，歐美私募基金並無針對台灣房地產的基金，而是將台灣視為亞洲市場的一小部分，以亞洲房產基金的概念在操作，據點也多位於日本、香港等，亞太置地卻已在台設立據點滿一年，展現深耕台灣市場決心。
亞太置地是台灣最大規模的房產私募基金，未來也希望成為外資來台買商用不動產的媒介。
分析台灣房市，詹偉立說，兩岸持續開放、ECFA也已生效，台灣的商用不動產不僅基本面佳，前景也看好，唯目前租金水準與房價脫軌，租金水準較低、不見漲勢，是他較擔心的部分。
他分析，台灣商用不動產市場，有很多物件缺乏良好管理，若標的持有者是壽險公司，通常只求租金投報率能高過利率、有利差可賺，若標的持有者是建商，多偏愛打掉舊物件蓋豪宅，很少有業主重視資產管理。
詹偉立說，亞太置地有全球各地的經驗，對資產管理頗為擅長，可透過好的招租、好的管理，有效提高租金成長達三成，當然也有利於提升資產價值。
此一專長，亞太置地除用於自家買進物件、如台北市西門町的「萬國商場大樓」，也已成立專業的資產管理團隊，如已經賣給上市公司匯僑的「壽德大樓」，目前就由亞太置地代管。
【記者黃啟菱／台北報導】台灣商用不動產市場的主要參與者，向來是壽險業者與建商，亞太置地出現在市場才一年多，卻已擁有一席之地，不僅賺了房價，還意外賺得匯差，靠的就是國際眼光與在地經驗，引發台灣業界關注。
國稅局查稅 鎖定新板特區16建案
2011/02/22 【聯合報╱記者羅兩莎／台北報導】
房地產投資客注意了！財政部北區國稅局已經鎖定新北市新板特區16個建案投資客，做為今年查稅重點，尤其是98和99年兩個年度的財產交易所得。
北區國稅局官員說，近年來某些特定地區，因政府公共設施、交通運輸網陸續完成，房價直線上升，不少投資客事先布樁，購買還在興建中的建案，待房地漲價時出售，藉此機會大賺一筆。
據了解，在房價一路飆漲下，不少房市投資客獲利豐厚，但不少預售屋投資客未依規定，申報財產交易所得，包括北市和北區國稅局今年都把查出售預售屋財產交易所得列為查稅重點。
官員指出，隨房價飆漲，去年開始北市和北區國稅局即加強查稅，「94和95年這類案子較少，但97、98年量就很大了，國稅局是根據實際交易進行查稅。」
北區國稅局解釋，預售屋買賣跟一般出售房屋不同是：預售屋完工前，買方購買的是未來建案完工後，不動產過戶予買方「權利」，因此預售屋的買賣是屬於財產權利的交易，依規定將財產交易所得。
北區國稅局指出，為掌握投資客交易及所得資料，稽徵機關已經「多管齊下」，即運用不同管道，包括：建設公司、政府機關、地方稅捐單位等，針對這類型房地交易蒐集相關課稅資料、進行交叉比對，加強選案查核，遏止逃漏稅。
國稅局並指出，已經在網路上建置消費情報頁面，提供民眾將房屋買賣情形通報稽徵機關查核運用。
財政部官員指出，去年5月申報98年所得者，若漏報98年出售預售屋財產交易所得者，「現在還來得及」，最好是自動補報並補繳稅款（加計利息），若被查到，將處1倍漏報所得與1倍以下罰鍰。
財政部官員並強調，今年沒有被查到，不表示沒事；因稅法有5年核課期，只要5年內被查到漏報所得，都將被補稅且罰鍰。
也就是說，凡自94至98年過去5年這期間有出售預售屋，且產生財產交易所得者，最好自動補報。
官員指出，北市國稅局到今年1月5日總共查獲29件，補稅1.6億。
長虹董座：商用不動產 將漲五成
2011/02/22 【經濟日報╱記者黃啟菱／台北報導】
針對房市景氣，長虹建設（5534 ）董事長李文造昨（21）日說，今年上半年房市景氣沒問題，唯一的利空是政府打炒房，很多人擔心房市供給量大，其實如今推案量看似多，是因為房價高，造成建案總銷高，若看推案戶數供給量還算穩定。
李文造指出，兩岸愈來愈開放後，商用不動產絕對有前途，他預期今年房市會是「豪宅止漲、商用補漲」，主因台北市豪宅已無新供給，多是既有個案在轉手，而商用不動產的漲幅可望達三到五成。
李文造透露，長虹評估進軍大陸市場，因一線城市已漲多，所以將以二、三線城市為主，日前他曾考察過昆山，對成都、西安等城市也頗有興趣。
李文造認為，房地產是人與資金的產業，以此來分析，中國大陸的房市長期看好，唯目前長虹尚在瞭解市場的階段，未有具體規劃。
木柵路、建中旁 增2公營住宅
2011/02/22 【聯合報╱記者黃驛淵、莊琇閔、陳志豪／台北—香港連線報導】
公營住宅將增加兩處！台北市政府官員昨天在香港透露，由市捷運局主導的公營住宅，位於文山區木柵路二段一帶，約160戶，最快5年後可入住。
另一處公營住宅，市府財政局長邱大展說，在建中附近、228紀念圖書館一帶的學產地，未來將與教育部合作興建適合年輕人及國際學生居住的套房，預計今年招標。這是針對青年及國際青年興建公營住宅。
台北市捷運局聯合開發處副處長朱正帆指出，木柵路二段基地總面積約8176平方公尺，市有地占約72%，私有地28%，現況是違建、低矮平房、空地等，市府計畫將採取都市更新方式重建，屆時北市府可依比例分回戶數，該案去年6月已進行事業計畫審查，預計在102年中可動工，105年7月完工。
至於建中附近的學產地，邱大展說，該地過去是建中、北一女的教師宿舍，該建案未來採「統包、融資、出租營運」三合一方式興建，也就是委外廠商不僅負責蓋房子，還要負責管理，因此可提高建材品質，也可讓此公營住宅能長期經營，成為高品質公營住宅，不過，入住對象的審核仍由市府主導。
集合式住宅基地約位於重慶南路、南海路、泉州街間，面積約1700多坪，北市府及教育部約各占一半產權。財政局表示，該基地將採都市更新方式開發，徵選建設公司實行，因此北市府不需出資。教育部分到的建物規畫為國際學生宿舍；北市府所分得的部分，則規畫為套房式的單身公營出租住宅及學生宿舍，公營出租住宅部分約150戶。
財政局目前已委託顧問公司進行評估，最快今天可完成土地的更新畫定，若於今年底前完成公告及建商徵選程序，後年即可著手規畫動工。目前該基地仍有10多戶建中退休教師居住，財政局表示，依法發放每戶160萬元搬遷補償費，建中校方也已開始勸說住戶搬離。
郝龍斌考慮提高容積 讓公營住宅蓋更高
2011/02/22 【聯合報╱特派記者黃驛淵／香港報導】
北市推「公營住宅」外界一直有質疑聲音，北市府考察團昨天參訪香港高品質公屋「牛頭角上邨」，台北市長郝龍斌說，未來將借鏡香港委外管理、扣分制度，更考慮放寬公營住宅的容積，也就是說，公營住宅可蓋得更高，容納更多住戶。
不過，配套及細節尚須研議。市府都市發展局表示，若要提高容積，可能採都市計畫變更方式，或是修法。
郝龍斌說，香港公屋的管理諮詢委員會及扣分制度值得借鏡。諮詢委員會類似台灣的社區管委會，由住戶主導，郝龍斌說，未來考慮比照，且在設計規畫階段就要充分與住戶溝通。
扣分制度是管控公屋品質的手段。租戶須遵守28項規定，違反會扣分，2年內扣滿16分將終止租約。例如公屋規定住戶在戶外要抽煙須到「抽煙區」否則會被扣5分、亂吐痰扣7分、在高樓亂丟可能造成別人受傷的物品，扣15分等。
市府昨參訪負責香港官方組織「房屋署」及牛頭角上邨。牛頭角上邨採綠建築設計，高約40層樓，有自己的垃圾站，戶外有休憩、商場及公共空間，更是香港首個引入「微氣候」設計的公屋，曾獲香港環保建築大獎。
過去公屋採「一字型」興建，一整排建物擋住通風，被稱「屏風樓」，牛頭角上邨在住宅群之間預留缺口，加強通風，減少都市熱島效應。
郝龍斌也拜訪住公屋的許姓老夫妻，他們說，兩人沒有子女、也沒收入，但公屋比外面房租便宜，加上政府給的老年津貼，讓他們相當滿意。
郝龍斌說，香港公屋佔地12平方公里，卻有200萬人入住，因此公屋蓋得相當高，容積更達750%。北市未來公營住宅人口希望能達5%，他估算，公營住宅面積約2到3平方公里，僅20萬人居住，相較居住空間較大。北市目前的容積是225%。
郝龍斌說，北市也將與香港建立溝通平台，並打算聘請香港公屋總建築師何樂素芬等人擔任顧問。
打房新招 16建商須宣導報稅
轉賣預售屋獲利列所得 2個月內提供交易明細
2011年 02月22日 蘋果日報 【陳瑩欣、蔡佩蓉╱台北報導】
打房查稅，國稅局又祭出新招。北區國稅局已鎖定16家在新板特區等地推出高價豪宅的建商，要求他們輔導客戶，轉賣預售屋必須報稅，否則須補稅及遭受處罰。據悉，包括鄉林建設、中悅建設、興富發、遠雄等大型建商都在國稅局勸說之列，國稅局也要求這些建商2個月內提供高總價住宅交易明細資料，以利有效追查。
北區國稅局科長林耀輝說，已鎖定轄區內16大建商，發函要求他們輔導客戶，投資預售屋的獲利要申報個人綜所稅，以免被查。另要求建商在2個月內提供高總價住宅的交易明細資料，以利追查。
3投機客補稅300萬
北區國稅局局長吳自心昨表示，預售屋買賣因房子還沒有過戶，因此買賣的是「權利」，獲利要全部納入所得課稅。近期新北市、桃園地區因政府公共設施、交通運輸網陸續完成，造成新北市新板地區等區域房價直線上升，有不少投資客前往布樁，短期間買賣預售屋，大撈一筆，因此成為國稅局追稅的重點項目。
北區國稅局指出，近期亦查出轄區內2005年到2009年間，有心人士炒房漏稅的案件，其中3名投機客因6件不動產交易案遭補稅300萬元，還有類似案件陸續調查中。
吳自心指出，考量個案不宜公開，不方便揭露建商的名單。市場人士則指出，北區國稅局轄下的新板特區、大桃園等地知名建商，以鄉林建設、中悅建設、興富發、遠雄等公司最為顯眼，預料稅務人員查稅也會仰仗這些公司提供的資訊。
元利：會配合宣導
元利建設董事長蔡建生表示，誰也沒料想房價漲得這麼快，市場上的確有專做預售案的建設公司，幫客戶規劃資金配置，換約轉手預售屋取得獲利空間，但元利推案多為先建後售，不鼓勵客戶「炒短線」，客戶如要換約，也酌收手續費，「我們還未接到來函，若有會配合政府措施，宣導客戶轉手獲利報綜所稅」。
此外，北區國稅局最近接獲檢舉，某建商提供基本裝潢給客戶，客戶加價增加裝潢、家具費，裝潢公司卻沒看開發票，裝潢收入全進了老闆私人戶頭，同時查出該裝潢公司從2004年到2009年短漏報銷售額超過2億元，光營業稅的部分就逃漏逾1000萬元，未來還要面臨補稅裁罰的問題。
豪宅每坪200萬 連戰馬志玲買下
危樓變身頂級宅 1戶2.1億起跳
2011年 02月22日 蘋果日報 【柯玥寧╱台北報導】
市場游資流竄，北市豪宅身價3級跳，北市豪宅的「200萬元俱樂部」除宏盛帝寶外，去年底剛交屋的「元大栢悅」農曆年前成交1戶，每坪直逼200萬元。該豪宅住戶名氣響亮，橫跨政治、金融、科技界名人，包括去年入手「帝寶」2戶的國民黨榮譽主席連戰，又以夫人連方瑀的名字在「元大栢悅」買進1戶，此外安泰銀董事長丁予康、及元大集團創辦人馬志玲也是住戶。
躋身200俱樂部的「元大栢悅」，位於東區敦化南路、安和路口，前身其實是921地震結構受損的大樓，名為「勝利大廈」，2002年又遭遇331地震，因此被北市府列為紅單危險建築，並劃為都更區。元大建設看好該案地段佳，花費多年時間積極整合，終於順利在2007年取得建照，去年完工。
元大建設總經理黃仁勇說，「元大栢悅」從未正式推案打廣告，從興建就有熟識的客戶來談，還沒正式完工，33戶全數賣光，每坪成交價約150萬元。
未打廣告33戶賣光
永慶房仲集團首席豪宅顧問葉國華表示，去年底至今年農曆年前，有多戶豪宅成交，其中又以「元大栢悅」行情最佳，每坪直逼200萬元。以最小的105坪計算，每戶要價逾2.1億元。
「元大栢悅」不僅從危樓變身成頂級豪宅，在興建時期購屋的買方，也在3年內獲利3成，年投資報酬率達10%以上。獲利豐厚的的名人住戶，除了近年積極購置豪宅的連戰一家人，還有不少科技業老闆，如六合集團董事長孫照臨、華新科技董事長焦佑衡，及以老婆名字購屋的中強光電董事長張威儀、創投教父柯文昌等。
陸客看屋下手者少
葉國華說，豪宅價創新高，主因市場資金充沛，但豪宅釋出量太少，造成每坪百萬元的豪宅，身價都跳空成長，如「元大一品苑」、「忠泰交響曲」農曆年前的成交價，每坪達180萬元，信義計劃區的「信義之星」每坪更漲至190萬元。
葉國華說，國內豪宅買方多是台商及企業主，至於陸客還僅止於看屋階段，真正下手者少；但預料開放自由行後，北市豪宅、忠孝東路精華店面，及A級商辦，將會見到陸資高價蒐購案例。
元大栢悅小檔案
位置：台北市大安區敦化南路一段235號
土地分區使用：敦化南北路特定專用區A區（住4、住4之1）
基地面積：474坪
總戶數：33戶
建物規劃：地上17樓，地下4樓
坪數規劃：105、128坪
目前行情：每坪約200萬元
資料來源：《蘋果》採訪整理
忠泰長虹5月推都更案 總銷金200億
2011年 02月22日 蘋果日報 【蔡佩蓉、柯玥寧╱台北報導】
今年上半年大台北地區新案房價價格持續開高，長虹建設與忠泰建設在市民大道的住辦都更案預計5月推案，總銷金額粗估200億元，開價勢必每坪逾百萬元；鄉林建設於新莊副都心重劃區內的「鄉林淳青」，本周五將正式開賣，每坪開價70萬元起，但建商認為，明年有總統大選，今年下半年房市變化大。
去年榮登上市建商最賺錢寶座的長虹建設，今年將在大台北地區推7案，總銷金額達400億元，其中最受矚目是與忠泰建設合資成立的忠泰長虹建設，將在市民大道推出的住商都市更新案，總銷金約200億元，預計今年5月推出。此案規劃2棟樓高23樓的住宅，及1棟樓高11層樓的商辦，住宅規劃坪數82~98坪，每坪開價將從百萬元起跳。
「政府恐再打房」
不過，長虹建設董事長李文造說，明年適逢總統大選，高房價成民怨之首，政府可能再出打房新招，下半年房市動向不明，「我們現在不太敢衝，太貴的地不會買。」李文造指出，近年土地價翻漲3倍，以往信譽好的建商，幾乎有全額貸的優勢，但央行限縮土地融資，最高只能核貸6成5。
鄉林建設也將於上半年開賣新莊副都心內的「鄉林淳青」、以及中山北路七段的「鄉林大境」2案，鄉林建設董事長賴正鎰表示，新莊重劃區房價上漲速度快，預計「鄉林淳青」開價每坪逾70萬元，將挑戰區域新高。
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