國壽砸43.9億 標下太子土城廠
2012-05-23 00:49 中國時報
王莫昀／台北報導
520房巿表現不如預期，土地標售巿場卻傳出國壽以43.9億標下太子土城廠！台灣金服昨日標售太子汽車土城廠，土地1.2萬坪，底價為43.6億元，最後由國泰人壽加價3千多萬元順利得標，拍定價格為43.9億，創下土城工業區土地標售巿場新高價。
全球資產管理公司統計，今年以來壽險公司已取得140億元的不動產，國泰人壽還是今年以來第一次出手，一出手就是今年以來壽險公司最大手筆的投資案。
遠雄集團董事長趙藤雄透露，之前太子汽車曾與遠雄接洽10餘次，原本雙方希望部分土地合建，部分土地由遠雄購買，不過，受到太子汽車債權問題影響不了了之。
趙藤雄認為，國壽大舉購地對房地產具指標意義，他表示，目前房巿巿況不佳，展望後巿「再壞也壞不過現在」，應可望在下半年逐漸明朗。
住商不動產土城中央捷運加盟店店長楊程名分析，國泰集團在土城也有商用大樓出租使用，因此對土城並不陌生，積極進軍不讓人意外，未來若變更土地使用分區，順利推案，每坪售價應會突破45萬大關，刷新土城區行情。
台灣房屋智庫執行長邱太煊表示，除去年11月富邦人壽以69.53億標下大同北投廠區大樓外，過去壽險業者罕有購入工業廠房的案例，大同北投廠區大樓每年還有1.4億元租金收益，投報率2％。然而，國泰人壽標下太子汽車土城廠，卻無租金收益（100年11月法院查封時，已無人使用）。
依金管會規定壽險業者標售土地，必須即時利用（避免養地、囤地），未來如何應用還待觀察。
至於國壽以每坪36.5萬拍下有沒有買貴呢？邱太煊表示，鴻海集團董事長郭台銘去年買下位在土城頂埔科技園區鴻海總部旁，3000餘坪工業區土地，金額約12億元，換算每坪單價高達40萬元，刷新土城工業地新天價。而且國壽買下太子汽車土城廠土地，土地即是未來捷運頂埔站出口，地段相當不錯。加上目前土城工業廠房供不應求，國壽買下後，最有可能開發工業廠房出租賺取租金收益。
3經銷商搶進 東區店面閃蘋果光
2012-05-23 00:49 中國時報
王莫昀／台北報導
蘋果魅力無法擋，台北市精華區店面，吹起蘋果概念風！近年精品、鐘表紛紛搶進北市東區精華區一線店面，現在也成為蘋果通路商兵家必爭之地，包括STUDIO A、德誼數位、優仕3大經銷商，陸續以旗艦店規格搶進，不到700公尺的距離內，就有三家蘋果旗艦店，周邊租金近一年漲幅約1成至1成5，月租每坪1萬至2.5萬。
全球資產管理公司專案經理王維宏指出，一線的店面租金水準高，常由精品、鐘表、服飾等，可承受高租金的業種進駐，3C通路不是往有集市效果的3C商圈，就是進駐中大型百貨賣場，目前以蘋果電腦搶進一線店面的動作最積極。
王維宏指出，目前蘋果電腦門市型態，北市仍以百貨型門市為主流，共有14家門市設點在各大百貨或購物中心。第二類店面型門市共有10家，分布在北市七個主要零售商圈。第三類商場型門市則有5家，分別設置在光華商場、松崗k-mall、NOVA等3C資訊賣場中。
以不同品牌來看，經銷商優仕最偏好開設店面型門市，4家旗艦店都是店面型，STUDIO A也有4間店面型門市，但百貨型門市數量更多，高達7家。德誼數位則只有2間店面型門市，但不論是百貨型或商場型門市皆有設點，設店類型可說最多元，i Store則尚未開設店面型門市，目前以百貨型門市為主。
另從店面型門市的選點來看，蘋果電腦經銷商最愛的商圈，仍以東區商圈暫居第一，共有3間門市，位處Bistro98大樓及阿波羅大樓一樓、捷運忠孝敦化站6號出口旁等，其中最新承租的阿波羅大樓門市，平均租金已達每坪2萬元以上。
業者表示，由於過去3C產品並非高毛利商品，因此付租能力並不如精品、鐘表等業種，在店面區位選擇上相對較保守，較難在精華地點看見3C產品的店面。但近年蘋果iPhone等手機及平板電腦熱銷下，使得目前以蘋果電腦為主的三大經銷商紛紛搶占商圈一線店面，甚至以整棟包租方式，在精華商圈插旗，企圖吸引消費者目光。
陸資青睞 六大商辦旺
2012-05-23 00:46 工商時報
記者方明／台北報導
兩岸政策鬆綁，陸資來台投資家數及金額持續增加，以外資、陸資為主的金融、製造、零售、服務與餐飲旅館業將會是今年商用不動產的主要需求產業。
永慶資產管理協理黃增福表示，台北市的信義、敦南、敦北、南京東路及內科園區，皆是陸資首選的辦公商圈，六大商辦潛力持續看好。
根據經濟部投審會統計，截至今年3月，陸資來台投資件數237件、累計投資金額約82.4億元，其中，銀行業、電腦、電子產品及光學製品製造業、批發及零售、資訊軟體服務、會議服務及餐館業，為投資金額最多的前六項投資業別。
觀察陸資來台的設辦場所，可發現已登記的55％集中在台北市計有92家，信義、中山、松山、內湖及大安皆超過10家，黃增福指出，這些區域都是北市主要辦公商圈所在地，包括信義、敦南、敦北、南京松江、南京復興以及內科等六大商圈，持續吸引陸資企業進駐，近一年來，商辦租金波動雖不大，但價格仍多有上漲。
陸資佈局最深的主要辦公商圈，以信義計劃區A級商辦價格及租金最高，目前市場行情每坪約110至150萬元，第一季平均租金也上漲至每坪3576元，較去年同期上漲10.9％。
去年商辦交易量最多的敦南商圈，今年釋出及成交物件較少，價格、租金變化皆不大，成交行情每坪84.2萬元。
黃增福指出，雖然今年敦南商辦市況維持平盤，但5月底即將標售的太平洋敦南商業大樓及首都銀行大樓，深具指標意義，若能順利成交，將帶動敦南商辦行情再上一層。
【經濟日報╱本報綜合報導】 2012.05.23 03:27 am
國泰人壽昨（22）日以43.9億元標得太子汽車土城廠房，未來將自用，作為國泰金融集團的倉儲使用，堪稱是史上最貴的倉庫。
這是今年以來壽險業者最大1筆商用不動產投資，也是國壽今年第1次買地。外界猜測該地若開發為住宅出售，可望創土城新高價，但國壽澄清，太子汽車土城廠房依法不得變更作為住宅用地，並不打算開發為住宅或商辦大樓。
太子汽車土城廠房是太子集團向萬泰銀行借款的抵押品，萬泰銀表示，預期最快6月底前可回沖約40億元債權，逾放比率保守估計可降至3%以下。
台灣金服昨日2度標售太子汽車土城廠，底價43.56億元，由國泰人壽以溢價0.77%得標。國壽表示，該公司成立已50年，是台灣最大的保險公司，基於3個理由，需要大量的倉儲空間使用。首先，截至100年止，國壽保戶數已達770萬人，有效契約件超過1,000萬件且持續快速增加，要保書、契約變更書都要保存；其次，公司會計單據依會計法規也有保存需求；第3，理賠紀錄、錄音檔案、資訊資料等相關文件也要保存。
國壽目前的文件儲存分散在全台辦公大樓，主要在台東、雲林、屏東等地區，但還是不敷使用。另外，因資料太多，調閱資料需要花很多時間。
國壽指出，集團對於現有分布全台的檔案倉儲等空間，已計畫集中設置，增加儲藏效率與資料控管與調閱機能，以強化提升保戶及相關機關單位調閱的時效性，建立現代化倉儲管理系統。
目前已使用倉儲空間已約1萬坪，未來估計約需要2萬坪才能符合集團倉儲自用需求，極需建立有效率及安全的倉儲系統空間。
國泰副總林昭廷說，此案將做為倉儲，未來如果國壽有多餘的空間，不排除打算租給其他壽險公司做為倉儲。壽險同業規模也逐漸成長，遲早會遇到像國壽一樣資料太多沒地方擺的問題。
國壽表示，今年仍會持續評估投資國內外不動產，尋求各種合作機會，以滿足集團自用及投資效益。至於預期投資金額，國壽不願意透露，不過，國壽去年投資不動產金額近250億元。
【聯合報╱記者何醒邦、薛翔之／台北報導】 2012.05.23 03:33 am
台灣金服公司昨天第二次拍賣太子汽車土城廠，底價從54.4億元降為43.5億元，最後由國泰人壽以43.9億元出手買下。全球資產管理專案經理王維宏說，這是今年以來壽險業者最大的一筆商用不動產投資，換算每坪得標單價為36.5萬元，為土城工業區新高。
商仲業者還表示，土城廠順利脫標，太子汽車可望償還積欠員工的薪資及欠銀行的貸款。
國泰人壽副總林昭廷表示，近期調整空間後，此地將做為國壽自用的倉儲中心。
他說，國壽的保戶規模龐大，像是要保書、會計憑證等文件數量龐大，目前散布在全台各地的辦公區，未來將集中放置在土城，管理也方便。
位於興建中的捷運頂埔站附近的太子土城廠，土地面積約1.2萬坪，由於太子發生財務危機，無力償還，分別於民國84年、89年向萬泰銀行借貸30多億元貸款，萬泰銀行去年向法院聲請強制執行，並委由台灣金服拍賣。
上月30日金服進行第一次拍賣，底價54.45億元，無人投標。昨天第二次拍賣，底價降為43.56億元，市場仍不看好，未料國泰人壽突然出手，而昨天也僅國壽投標。
住商不動產企研室主任徐佳馨分析，太子土城廠具有大坪數、近捷運的兩大優點，也是目前大台北稀有的大坪數土地；由於該地即使沒有辦法變更為住宅用地，也具有廠房獨立開發價值，推測國壽應是為了避免三拍價格衝高，乾脆在二拍時以略高於底價出手。
2012年05月23日【黃國棟╱台北報導】
國泰人壽今年第1宗買入不動產不是商辦大樓、也非住宅用地，而是位於台北市土城由太子汽車標售1.2萬坪工業用地，得標金額43.9億，換算土地每坪36.5萬元，溢價0.77%，創區域行情新高。
得標溢價0.77%
國壽副總經理林昭廷昨表示，主要是「自用」，將作為保單及會計資料倉庫。另外，國壽今年不動產布局也將更靈活，除持續競標精華地段的商辦外，也將投入不動產開發、自行興建，提高投資報酬率。
對於頭一次買工業用地，林昭廷表示，主要是現行保單資料分散在全省國壽的營業據點，現有空間已不敷使用，因此才競標太子汽車土城廠辦，將把全省保戶資料及會計等文件，統一集中該廠辦。而國壽各營業中心原本的倉儲空間將可彈性運用，一方面可自用為辦公室，另可出租挹注收益。
創區域行情新高
台灣房屋智庫執行長邱太煊昨表示，除去年11月富邦人壽以69.53億標下大同北投廠區大樓，同屬工業用地外，過去壽險業者罕有買進工業廠房案例，但大同北投廠區大樓每年還有1.4億元租金收益，投報率2%。對照國壽此次標下太子汽車土城廠，卻無租金收益，頗為不解。
房仲業者指出，國壽得標的土城廠辦屬於政府劃定的「特別工業區」，在土地變更程序更繁複，儘管土城廠辦鄰近捷運站出口，未來行情看俏，但特別工業區的工業用地將來要變更為商辦或住宅用地，難度高。
邱太煊分析，國壽不排除拆除重建，當房東招商出租，由於廠辦土地鄰近未來捷運頂埔站出口，地段相當不錯，可能開發工業廠房出租賺租金。
2012年05月23日【邱煜婷、陳慜蔚╱台北報導】
太子汽車土城廠廠房昨由國泰人壽以43.9億元標下，比底價43.564億元高出3360萬元，溢價率0.77％。由於太子汽車曾同意將資產的部分拍賣所得用來償還積欠工資，太子主管表示，資金由法院按償債順序發還後，公司積欠員工的薪水可望部分還清，不過目前償債順序不明，「到底能還多少還是未知數。」
積欠工資仍無解
昨天太子汽車土城廠廠房由台灣金融資產進行第2次拍賣，底價43.564億元，面積約1.2萬坪，僅國泰人壽投標，以得標金額換算，每坪36.58萬元。台灣金融資產襄理林雨利表示，債權人萬泰銀行設定太子汽車土城廠廠房抵押權42.5億元，若再加上土地增值稅等相關費用，可能會超過43.9億元，恐無多餘拍賣所得能拿來償還積欠工資。
尋北市大樓買家
太子主管表示，公司欠員工薪資6~10個月不等，去年經溝通協調後，有超過95%員工領了勞委會代墊6個月薪水後離職，至於不足部分，大部分員工都已向法院申請執行名義。太子主管透露，除土城廠，目前也積極尋找北市敦南大樓買家，未離職員工，可望在大樓售出後，拿到積欠薪水。
太子汽車自救工會理事長劉峰期認為，勞方跟資方沒得比，若公司無法立即償還薪資也不感到意外，但所幸目前大部分自救會會員生計都有著落。
2012年05月23日【張琬聆╱台北報導】
高雄房市自總統大選後買盤回籠，第1季建物買賣移轉棟數更首度超越台北市，儘管目前買氣略顯緩慢，上市櫃建商仍樂觀看待高雄市場並持續購地推案，聯上實業昨日公告取得鳳山區台糖土地合建案，宏泰人壽亦公告授權董事長購買高雄市不動產；統計下半年推案，光上市櫃建商推案量就近300億元。
安之居廣告副總經理黃子娟透露，高雄3~4月房屋去化快，買氣熱，成交量比農曆年前增加20~30%，且房價從總統大選後至今，每坪成交價最高上漲2萬元，土地漲幅更高達60~300％；但最近因物價指數上揚使民眾痛苦指數增高，降低購買欲望，所以成交速度變遲緩。
每坪站穩20萬
不過，隆大營建董事長陳武聰表示，2年前高雄房價每坪12~13萬元，現在每坪幾乎在20萬元以上，因近年北部建商南下大量購地，一口氣拉高土地價格，房價上漲「已沒回頭路」。
建商爭相購地，昨日聯上實業公告取得鳳山區南華段台糖土地合建案，面積約3185坪，聯上實業董事長特助王惠珍表示，鳳山區位於原縣市交界處，在高雄縣市合併升格後的利多帶動，房價表現不錯，預計規劃透天產品，2年內完工推出；宏泰人壽亦公告授權董事長購買高雄市不動產案，可見對高雄後市持續看好。
下半年建商也積極推案，預估上市櫃建商總案量就達298億元，其中京城建設總銷近140億元，為下半年案量最大的建商。
便宜吸引北部客
京城建設發言人周敬恆表示，去年奢侈稅影響已轉淡，高雄房市也不太受政治干擾，加上房價便宜吸引到北部買方，「對後市蠻樂觀的。」推案量以左營區最多，京城建設就有「花開富貴」、「微風之塔」與「鉅誕」案，聯上實業亦有百坪景觀豪宅「新光案」、「立文路案」，太子建設則有「新福段案」，其中「鉅誕」與「花開富貴」總銷皆逾40億元，為區域指標案。
「藍領恐難買房」
一向為熱門推案區的鼓山區，農16特區有京城與潤隆的新案，隆大則進駐美術館特區。其他如澄清湖旁、鳳山區等地，亦是建商看好的區域。對於百花齊放的推案，黃子娟樂觀以待，但她說，目前低總價首購產品較少，可能使多屬藍領階級的高雄民眾買不到房子。
2012年05月23日 記者馮牧群
陸資來台投資擴大開放，帶動商辦行情，據經濟部統計，已登記的陸資來台設辦地點逾半集中在台北市，其中以信義、中山、松山、內湖及大安區最密集。
永慶資產管理調查台北市辦公商圈行情發現，今年1~4月信義計劃區A辦成交行情每坪110~150萬元，年漲10.6%，是唯一均價破百萬的辦公商圈，平均租金每坪3576元也較去年成長10.9%。內科商辦每坪成交均價50.8萬元，年增12.4%，漲幅最大。
瑞普國際物業分析，內科辦公商圈具價格優勢，取得難度不高，成為陸資設點的優先考慮區。
