壽險業不動產禁買令，3月後可望打開
2013-02-21 07:47 時報資訊 【時報-各報要聞】
壽險業不動產「禁買令」3月後可望打開。金管會主委陳裕璋昨（20）日指出，並沒有禁止壽險業買不動產，只是要求釐清相關投資細節，同時去年專案金檢壽險業不動產投資有一些缺失，正要求個別公司改正，只要保險局核訂壽險公會的不動產投資自律規範，壽險業即可開買。
保險局去年11月中祭出保險業投資不動產的金六條，且道德勸說各公司暫時不要買進新的不動產，讓其他資金來決定國內不動產的合理價格，今年則要求壽險公會訂出相關投資細節，如報酬率計算方式、免租期等，要求先有自律規範釐清相關問題再投資。
壽險公會預計本月底通過不動產投資自律規範，2月底就交給保險局審核，如果沒有太大問題，預計3月左右可望打開不動產「禁買令」。但陳裕璋表示，去年壽險業搶買不動產，他希望壽險公司買比較合理價錢的物件，對保戶比較有利，因此保險局訂出2.875％的最低投資報酬率。
陳裕璋表示，他已同意壽險業買海外不動產及設立特殊目的公司（SPV），現在就是由大型壽險公司先「選案」，找到海外整棟的商辦大樓，且要研究清楚當地法規、不動產資訊透明度、事後管理等，只要金管會確定可監理，未來若要金檢也沒有問題，金管會就會同步修正保險業可投資該地區不動產的法規，及核准該投資案。
由於保險局至今尚未宣布相關海外不動產投資鬆綁，市場一度傳出，金管會並不會立即開放壽險業投資海外商辦大樓，但陳裕璋說：「我承諾的事不會後悔。」
他指出，金管會不可能每個國家都開放，有些保險業根本沒興趣投資的地區，根本不必花人力去設計法規，因此要求壽險業先去找到可以投資的標的，研究清楚當地法令，再逐步開放各地區的投資。 (新聞來源：工商時報─記者彭禎伶／台北報導)
大安區新屋 開價膨風34%
實價揭露後 議價空間估降為9折
2013年02月21日 蘋果日報【張琬聆╱台北報導】
實價登錄以來，曝光多筆新成屋成交價與開價的落差，昨天台北市不動產交易實價服務網又揭露「詠康」、「崧江桂冠」等新成屋，成交價與當初開價落差16~34%；仍在銷售中的「敦化哲園」實價也曝光，價差達27%。學者表示，新案開價一定有彈性空間，但價差會愈來愈小，開價趨於理性。
據台北市不動產交易實價服務網顯示，大安區永康街51~100號出現4筆交易記錄，推估為永康街69號的「詠康」，總價從4900~6380萬元，每坪單價96.02~103.86萬元，若與2011年預售時開價每坪140~150萬元相較，約有28~34%的價差。
業者：不會降價
住商不動產台北遠企店店長吳國源說，該案周邊開價每坪約130~150萬元，成交價約少10~20萬元；信義房屋師大永康店專案經理陳志遠則說，該案成交價約在每坪100~110萬元，與實價登錄價格差不多。
松山區寧安街1~5號也有1筆新屋資料，推估為「敦化哲園」，總價4500萬元，每坪單價84.94萬元，該案目前仍在銷售中，每坪開價113~121萬元，價差約27%。
「敦化哲園」銷售人員表示，該案共8戶，已售出2戶，雖然周邊行情每坪約90萬元，但無全新住宅，所以不會因實價揭露而降價。
松山區寧安街1~5號也有1筆新屋資料，推估為「敦化哲園」，總價4500萬元，每坪單價84.94萬元，該案目前仍在銷售中，每坪開價113~121萬元，價差約27%。
「敦化哲園」銷售人員表示，該案共8戶，已售出2戶，雖然周邊行情每坪約90萬元，但無全新住宅，所以不會因實價揭露而降價。
大建案推不二價
此外，中山區松江路226巷也出現1筆總價3109萬元，每坪單價75.88萬元的成交紀錄，推估為「崧江桂冠」，2010年開價每坪86~90萬元，由於該戶為頂樓戶，則實價與90萬元開價有16%的落差。
長虹建設董事長李文造表示：「過去預售屋開價打8折賣是常態，實價登錄後差距將縮小，最近的新案議價空間約可打9折。」
創意家行銷副總經理何志正認為，過去預售屋常漫天喊價，導致與成交價落差大，今年此情況將減少，最近大型建商、代銷業者多走向不二價、開價接近實價的策略，避免消費者因資訊不對稱而買貴，事後實價揭露時來找建商麻煩。
長虹建設董事長李文造表示：「過去預售屋開價打8折賣是常態，實價登錄後差距將縮小，最近的新案議價空間約可打9折。」
創意家行銷副總經理何志正認為，過去預售屋常漫天喊價，導致與成交價落差大，今年此情況將減少，最近大型建商、代銷業者多走向不二價、開價接近實價的策略，避免消費者因資訊不對稱而買貴，事後實價揭露時來找建商麻煩。
「必有殺價空間」
淡江大學產業經濟系教授莊孟翰說，實價慢慢揭露後，建商開高價的情況將愈來愈少，未來開價將趨於理性，但新案開價一定有彈性空間讓民眾殺價，只是價差會愈來愈小。
車位最小寬度
將增至2.3米
2013年02月21日 蘋果日報【吳苡辰╱台北報導】
花大錢買停車位，一開車門卻打到牆壁，實在有夠窘！內政部營建署修正建築物設置停車位規定，未來車位的最小寬度從2.25公尺增至2.3公尺，且不得鄰牆連續設置這類「小車位」，7月1日後申請建照的建案都適用。
不得連續設置
現行《建築技術規則》規定25%的室內停車位可縮減寬度與長度，不肖建商為了多賣幾個車位、規劃出最多車位數而連續設置「小車位」，忽視車主使用車位的便利性，導致糾紛層出。
內政部營建署建築管理組副組長黃仁鋼表示，已修正規定，把「小車位」佔全體比率降到20%，鄰牆車位不得為「小車位」且不得連續設置。
內政部營建署建築管理組副組長黃仁鋼表示，已修正規定，把「小車位」佔全體比率降到20%，鄰牆車位不得為「小車位」且不得連續設置。
應避開障礙物
上圓聯合建築師事務所建築師陳聰亨指出，會導致車位的使用寬度不足，多半是因為連續設置2個「小車位」，或是「小車位」旁有牆壁或柱子所致，不得連續設置的新規定應可大幅改善車位寬度不足的問題，不過若能規定「小車位旁不得有柱子、欄杆或其他障礙物」將能更完善。
奢侈稅倒楣論戰
張金鶚臉書槓蔡正元
自由時報〔記者徐義平／台北報導〕2013/02/21
針對國民黨立委蔡正元日前在臉書上發表「現行的奢侈稅是錯誤且愚笨政策」，並直指「台灣怎麼這麼倒楣！」政治大學教授張金鶚昨在臉書上直接回嗆，為何不說「台灣房地產是投資客的天堂，哄抬炒作有立委政府撐腰，台灣人民怎麼這麼倒楣！」
他更直接以「這位立委說法，明顯顛倒是非，真的令人無法苟同！」的強烈字眼回嗆蔡正元。
奢侈稅是笨政策 蔡正元︰台灣真倒楣
本月十五日蔡正元在個人臉書上針對奢侈稅發表看法，他表示，儘管奢侈稅的理念是對的，但馬英九、李述德版的奢侈稅自始就是錯誤。
蔡指出，尤其是不論賺或賠，均採交易型課稅，一律按交易金額課稅十％以上，結果造成全台房地產交易量急速冷凍，拖累關聯產業，加重經濟衰退力道，結果雙北房價不跌反漲，其他地區未漲反跌。
蔡正元形容，「就像醫生看病，不論有無發燒，一律吃退燒藥，發燒的沒退燒，沒發燒的反受寒。」甚至批評，「奢侈稅是愚笨決策，台灣怎麼這麼倒楣！」
但蔡的說法引來張金鶚在臉書上五點強烈回應。他表示，首先，過去房地產短期買進賣出賺取大筆價差，課很少稅，甚至一年內買賣房地產還不課稅，導致短期投資客大量炒作；奢侈稅提出，稍稍抑制此不合理現象，有何「愚笨」之說？為何不說「台灣房地產是投資客的天堂，哄抬炒作有立委政府撐腰，台灣人民怎麼這麼倒楣！」
立委政府護炒房 張金鶚︰台灣才倒楣
其次，奢侈稅只針對短期買賣房地產課稅，是抑制此炒作不當行為，並非為了增加稅收，也不應認同炒房可有南北地區差異，如果沒有奢侈稅，房市炒作將更明顯嚴重，房價更是漲翻天！奢侈稅比喻成退燒藥完全不恰當！
第三，奢侈稅成效需要審慎評估，且其成效還要經過一段時間（至少再二到四年）才可更清楚呈現，量縮一陣才會價跌，此時口袋還深，比誰氣長。反之，如果沒有效果，為何業者或投資客如此企圖反彈？氣數將盡？
第四，當前不合理的房市發展，造成高房價、高空屋率、一般民眾買不起也換不起房子，如此扭曲現象，資源過度集中房市，到底是會刺激經濟還是會拖垮經濟？政府還要對房市無所作為嗎？
最後，鄰近香港、新加坡也都施行奢侈稅，且更為嚴格，中國甚至實施限購、限貸令，以避免房市影響國家經濟與民怨。台灣政府與立委呢？
【經濟日報╱記者李淑慧／台北報導】 2013.02.21 09:04 am
金管會對保險業投資不動產的禁令，最快下月解禁。金管會主委陳裕璋昨（20）日表示，只要壽險公會訂出自律規範，釐清作業方式，不會限制保險業投資不動產。高達3.34兆元的壽險業投資不動產潛在部位，成為挹注今年台灣不動產市場的新活水。
壽險公會下周二（26日）將召開理監事會，討論投資不動產的自律規範，通過後將火速遞交保險局。陳裕璋說，若沒問題就可放行。
同樣受此限制的產險業者，因投資不動產規模遠不及壽險業，除由公會提出自律規範，直接准用壽險業的規範也是選項之一。
金管會保險局於去年11月中旬邀集壽險公司投資主管，當面示意「全面暫停投資不動產」。由於壽險業是商業不動產市場最重要的買家，在金管會下達禁令之後，多起不動產標案紛紛喊停，包括國泰世華銀內湖金融大樓、揚智科技內湖NASA大樓、新光亞太經貿廣場B棟等，市場進入冰凍期。
一旦金管會允許保險業重新投入不動產市場，對商用不動產將形成強力的支撐，活絡可期。不過，金管會去年下達的「金7條」限制還在，也就是投資報酬率要達2.875%等規定，可能會使成交價格下降。
陳裕璋說，去年壽險業搶標不動產搶得很凶，金管會發動專案金檢，發現業者作業上有些改善空間，保險局才會希望壽險公會先去訂自律規範。他還澄清，從沒說要讓壽險業投資不動產「冷卻半年」，只要保險業投資不動產作業規範能明確、能買到較合理價錢，對保險公司、對保戶都是有利的。
金管會今年初也開放保險業可以購買海外不動產。陳裕璋表示，有實際的個案都可以向保險局申請。
【經濟日報╱記者黃啟菱／台北報導】 2013.02.21 09:04 am
金管會將開放壽險業者買不動產，商仲業者昨（20）日多認為，將直接激勵商用不動產市場。戴德梁行董事總經理顏炳立說，因金管會仍有投報率2.875%的限制，台北市以外的區域才能達到，將率先受惠，預料成交會爆量，該公司已備妥超過200億元的物件準備釋出銷售。
世邦魏理仕董事總經理林俊銘說，如今壽險業者滿手現金、苦無去化管道，雖然金管會過去一陣子要求壽險業者，暫緩購買不動產，但還是有很多業者持續在看物件，就是等著金管會鬆綁後，開始出手。
世邦魏理仕投資部資深總監陳俊逸認為，只要金管會一表態開放，壽險業者就會開始大買，成交將會爆量，價格也可望上攻。
顏炳立說，金管會近日嚴控壽險業者購買不動產，已讓商用不動產市場急凍、商仲業者叫苦連天；如今金管會態度趨於開放，讓魚的嘴巴能重新張開，對市場自然是好事。
不過，壽險業者未來還是只能買投報率達2.875%的物件，顏炳立說，目前台北市的物件價格起碼要打七五折，才能達到2.875%的投報率，台北市以外的則多有3%、壽險買盤將率先爆發。
【經濟日報╱記者李淑慧／台北報導】 2013.02.21 09:04 am
壽險公會理事長許舒博昨（20）日指出，壽險業投資不動產解禁後，金管會要求保險業，投資不動產的最低收益率要達2.875%，「這樣的標準是否過高，一併檢討。」
許舒博表示，去年11月金管會訂定「金7條」，當時他曾向金管會主委陳裕璋表示，希望實施半年後就能檢討。對於2.875%的要求是否要一併檢討？金管會主委陳裕璋說，等到壽險公會自律規範出爐、保險業作業能夠有一致化的作法再說，基本的原則是，希望保險業投資不動產「能有合理的收益率。」
原本金管會要求保險業投資不動產的最低收益率是2.125%，去年11月大幅提高到2.875%，很多保險業者都認為，以台灣不動產市場的行情，中南部可能還能買到2.875%的不動產，不過投資風險較高，北部應該是很難找到這樣的標的。
業者認為，如果壽險公會訂出自律規範，壽險公司以低價先搶進不動產之後再調高租金的作法，恐怕已行不通。
許舒博表示，下周二壽險公會理監事會就會討論投資不動產的自律規範，可能會有些微調，實際內容到時候才能宣布。另外，也將訂出投資海外不動產、有價證券的規範。
2013/02/21 【經濟日報／記者徐筱嵐／台北報導】
財政部擬開放分割設定地上權隨同房屋出售，將重新檢討。不過，立委賴士葆指出，設定地上權只有使用權利證明書，無法作為向銀行融資抵押的擔保品，且產權分散恐怕會造成回收困難；財政部長張盛和回應，不急於在上半年推動地上權招標案。
據了解，張盛和認同賴士葆的建議，也承諾會重新檢討；之前傳出，上半年將推住宅區設定地上權開放分割招標案，確定喊「卡」。財政部長張盛和昨（20）日拜會立委賴士葆，兩人談及住宅區設定地上權開放分割議題，據轉述，張盛和表示，過去國有財產局曾實施過，但因考量到租約期間管理不易，且產權過於分散將造成回收困難，又改回不得將地上權分割出租。
賴士葆指出，設定地上權即便分割後，民眾也只有使用權，在法律上屬於債權，效力低於物權，造成銀行不願提供融資，即便肯貸款給民眾，仍會出現貸款年限及成數的限制，在施行上恐怕會有困難，希望財政部能夠慎重考慮。
對於中央打算開放分割設定地上權隨房屋出售，新北市政府地政局則持保留態度，官員指出，國有地設定地上權有其時效性，目前主要用於商業不動產，極少用於住宅區。
官員指出，商用地對主管機關而言，管理或續約等問題相對單純，一旦用於住宅區，且隨屋分割出售，將有管理、存續期限和轉手等問題，處理複雜度高，衍生的狀況多。
官員分析，設定地上權住宅必須在房價高區域，才有意義。以台北京站為例，交通便利，與鄰近建案相比，購買價格較低，民眾才有意願購買。
2013/02/21 【經濟日報／編譯簡國帆／綜合外電】
美國1月新屋開工下滑，但獨棟住宅的開工及反映營建業未來景氣的1月營建許可戶數均逾4年高點，顯示房市的成長動能延續到2013年。1月生產者物價4個月來首度上揚，反映糧食和製藥成本增加，但物價壓力應會持續受抑制。
據商務部，美國1月新屋開工經季節調整後下滑8.5%，年率為89萬戶，比市場預估的92.4萬戶少。
不過，1月獨棟住宅的開工數量比去年12月增加0.8%，年率為61.3萬戶，是2008年7月來最多。反映營建業未來景氣的1月營建許可也增長1.8%至年率92.5萬戶，為2008年6月來最多，也比經濟學家預估的92萬戶多。
PNC金融服務集團資深經濟學家佛契指出，獨棟住宅開工數量增加很振奮人心，因獨棟住宅開工對就業和成長的助益，比集合式住宅還高，房市繼續復甦，並將成為經濟成長的重要來源。
房貸利率已處於歷史低點，但仍須企業加速增聘人手和銀行業放寬信用管道，才能使不動產持續復甦，而建商近來銷售增加，也顯示房市今年將持續帶動經濟成長。
勞工部20日公布，1月經季節調整後的生產者物價指數（PPI ）比去年12月上漲0.2%，漲幅比市場預測的0.4%小；若與1年前相比，1月PPI則漲1.4%。
排除糧食和能源價格後的1月核心生產者成本，也比12月漲0.2%。
儘管市場對商品需求開始增加，全球經濟仍難加速成長，可能抑制原物料成本的漲幅，聯準會（Fed）因而還有繼續實施貨幣刺激措施的空間。
