萬樂出租國宅整修 住戶：變美了
2012/04/27 【聯合報／記者邱瓊玉／台北報導】
改善老舊刻板印象 更新花台雨遮 外牆美化「煥然一新」
今年預計投入3.8億 改善23處出租國宅
北市府今年預計投入3.8億元經費，市內23處出租國宅進行全面整修。其中萬樂出租國宅改善工程將於5月中完工，不僅鐵窗規格統一，還更新花台雨遮等，讓原本老舊的萬樂出租國宅整個煥然一新，就連住戶都頻頻稱讚「變美了」。
市府發展局表示，除萬樂出租國宅外，像中正出租國宅、東湖C出租國宅等也因屋齡老舊，被列為優先改善國宅之一，改善項目包括屋頂防水、梯廳油漆粉刷、照明設備更新等。
發展局指出，北市目前共有23處、3833戶的出租國宅，且大多有15至20年歷史，儘管每年定期保養，偶爾還是會出現設備老舊，不堪使用的情況。
為改善民眾對於出租國宅老舊、髒亂的刻板印象，才擬了出租國宅改造計畫；改善內容包括更換電梯、蓄水池或瓦斯管，立牆美化、頂樓防水工程等。
位在文山萬美街一段上的萬樂出租國宅，為地上14層、地下1層的建物，目前共有224戶入住。73年完工至今已有28年歷史，由於屋齡老舊，外牆磁磚剝落，造成住戶室內出現漏水情形，列為優先改善目標之一。
發展局表示，萬樂出租國宅的改善項目包括外牆飾材更新、防水改善、窗戶統一增設花台雨遮、外牆垂直美化、增設冷氣機排水管、前後陽台增設格柵、設置雨水回收再利用系統等，總工程經費約3200萬元。
美化前後的萬樂出租國宅簡直「判若兩人」，原本泛黃、雜亂的外牆，改為白色外牆，牆面還種植不少爬藤類及灌木，為國宅增添不少綠意。新增的松木花架、花台也讓建物看起來更有設計感。
郝龍斌昨天視察時表示，出租國宅的改造，可扭轉民眾對出租國宅的負面刻板印象，未來也將比照「大龍峒公營住宅」的機制，引入專業物業管理公司的方向來負責管理，並當場保證，整建後的萬樂國宅不會調漲租金，承租戶可以放心。
捷運南勢角站共購宅 每坪42萬
2012/04/27 【聯合報／記者周志豪、孟祥傑／台北報導】
「南方之星」
年底標售
捷運南勢角站「南方之星」共購宅年底公開標售，預估這波共購宅標售可望為市庫增加60億收入。圖／北市捷運局提供
繼捷運新莊線先嗇宮站聯開住宅順利標售後，北市捷運局昨天再召開記者會宣布，捷運南勢角站「南方之星」共購宅將於年底公開標售。以目前每坪市價約42萬元計，這波共購宅標售可望為市庫增加60億收入。
與捷運南勢角站共構的「南方之星」，原為台鐵鐵路機廠，民國95年間委外開發興建捷運共購宅與辦公大樓，去年底市府分戶完成交屋。基地緊臨興南夜市與中和大華商圈，生活機能完善。
基地面積約7600坪，共興建地下3層、地上19層的8棟住宅與1棟辦公大樓，屬SRC鋼構混凝土建物。總樓地板面積達約26600坪。建物總銷售戶數1162戶，北市府分得532戶，含378戶住宅、144戶一般事務所與10戶複合型店鋪住宅。
住宅有1至4房等不同規格，坪數約在12至57坪間；事務所為14至29坪，可供工作室或SOHO族個人辦公室；店鋪則約38至52坪。
捷運局聯開處處長林勳杰表示，基地周邊有600公尺城市環景綠帶，2樓還留設有包含公立托嬰中心等公益設施空間。此外，還將提供601格自行車停車位供捷運轉乘民眾停車。
目前建商售屋部分，已進入交屋階段；至於市府分戶部分，則待市議會通過同意銷售，經北市財產審議委員會審定底標價後，可望年底公開標售。
進軍不動產 壽險業大砸500億
【聯合報╱記者孫中英／台北報導】 2012.04.27 03:07 am
房價相對低檔，壽險業又將揮軍不動產，包括中國、南山及宏泰人壽都表示，今年將進行相關不動產投資，各公司可投資房市授權額度加總達500多億元；投資標的仍以台北市及新北市為首選。
財團法人保險事業發展中心統計，到今年1月底為止，全體壽險業投資不動產金額達5464.54億元，占可運用資金比重的4.67%。但由於投資標的難尋，今年1月壽險業投資不動產金額，只比去年底小增約33億元。
中國人壽董事會昨天通過，授權董事長在50億元額度內，進行不動產投資。中壽副總經理黃之寧表示，這筆不動產投資授權額度有效期為一年，將用來購置或標購優質的不動產。
他說，由於目前具一定報酬率的優質不動產集中在北部，因此投資標的還是以台北市為首選。目前中國人壽可運用資金達6860億元，不動產投資比重不到3%。
南山人壽稍早也表示，將積極進行不動產投資，除了評估競標世貿二館之外，還會考慮其他不動產投資選項。目前南山人壽可運用資金高達1.6兆多元，但投資不動產資金只有406億元，占可運用資金的2.4%。若將投資水位拉高到5%水準，南山還可再加碼房市約441億元。
宏泰人壽昨天董事會也通過了購置不動產決議。宏泰人壽副總經理嚴成均表示，目前考慮中的投資標的位在新北市，由於大台北區完整面積的土地及房產標的越來越少，未來也會考慮投資台中及高雄的房市。
目前宏泰可運用資金達1606億元，投資房地產金額已有92.9億元，占可運用資金比重5.78%，若再提高2個百分點，可投入資金約32億元。
陸客二波自由行 今年挹注百貨業百億業績
【經濟日報╱記者黃仁謙、楊文琪、柯玥寧／台北報導】 2012.04.27 03:07 am
陸客自由行第二波新增六座城市的旅客明（28）日來台，「首發團」將有杭州、南京、廣州三個城市共66人來台。
鳳凰旅遊總經理廖文澄表示，來台自由行的陸客在520以前可成長一倍，單月可突破2萬人。
交通部觀光局長謝謂君昨日表示，新增的六座城市，很多旅行社和民眾對申請來台的手續還不熟悉，且直航班機座位數不足，開放首日來台人數並不多，已知廣州確定有35人成行、杭州23人、南京8人，目前還得知重慶5月7日會有其他自由行旅客來台。
為了爭食陸客自由行商機，國內旅行社各自尋找戰場。目前陸客自由行接單量最大的易遊網，透過策略合作夥伴已爭取到南京的17人團。
雄獅旅行社則布局杭州，5月20日將有一團來自杭州的自由行團、人數約26人；燦星旅行社也悄悄布局，近期內將對外公布。
廖文澄表示，廣州首發團由鳳凰旅行社接待，這批貴客抵台後將在台停留三天，5月1日返回大陸，由鳳凰代為安排住宿的觀光飯店及短天數的導覽行程。
後續還有其他團陸續洽談中，鳳凰旅遊近來陸客自由行接單量大約成長一倍。
易遊網經理王岳聰表示，喜歡以自由行方式旅遊的陸客，購買產品時，都喜歡透過網路蒐尋，易遊網的策略夥伴攜程網是大陸第一大旅遊網站，透過雙方合作，易遊網每月可接待約1,000名自由行陸客、約占自由行市場一成，新增加六個城市後，接單量已成長三成，近期可成長一倍。
百貨業估計，擴大陸客自由行，台北101受惠最深，陸客貢獻台北101的營業額超過15%，其他百貨公司陸客業績也可望從2%成長至4%，今年陸客在台百貨消費將達百億元。
根據移民署統計，去年6月28日開放北京、上海和廈門三地居民來台自由行後，人數呈倍數成長，截至本月22日止，已來台自由行陸客人數達6萬7,039人，平均每月約有6,700人、每天則有223人來台，3月來台自由行陸客已突破萬人。
本月28日起，每天開放人數從現有的500人增為1,000人，第一階段開放天津、重慶、南京、廣州、杭州和成都等六城市居民可來台自由行。第二階段開放的濟南、西安、福州及深圳預計年底啟動。
君悅飯店 大興土木迎財神
【經濟日報╱記者黃仁謙、柯玥寧／台北報導】 2012.04.27 03:07 am
看好陸客自由行商機，飯店龍頭台北君悅飯店即將啟動開幕以來，規模最大的硬體整修工程。據了解，今年8月，台北君悅飯店將封館12天，斥資上億元進行大規模硬體工程拆除，飯店將分為A、B兩區，再進行細部改裝，預估工期需一年。
台北君悅飯店是國內接待陸客人數最多的五星級觀光飯店，飯店位陸客聚集最頻繁的台北信義計畫區，目前陸客住房率已達12%，為君悅第二大主要客源，僅次於日本客。
針對這一次大規模改裝，台北君悅飯店礙於公司規定，並未正面回應，但君悅重要合作夥伴，都已接到訊息。除台北君悅外，晶華、國賓及台北老爺飯店都已完成整修，另外，六福皇宮也正在趕工整修中，但都沒有像台北君悅一樣，暫時停止全館營業。
熟知內情人士表示，施工期間原本有850間客房的君悅飯店，將只開放一半約390間客房營運，所有餐廳營業則未受影響。未來，分為A、B兩區後，將可以完全隔絕施工的噪音，住宿旅客不會受到影響。
這一次君悅飯店的業主豐隆集團決定砸下上億元整修，就是看好陸客自由行商機已達經濟規模，信義計畫區是陸客必訪的區域，陸客商務及自由行的住房需求大幅成長，未來獲利可期。
迎接陸客自由行的擴大，百貨業也連續展開大動作，台北101發言人劉家豪表示，今年首季退稅金額較去年成長40%，因應陸客來台人數增多，退稅櫃台數已由三個增至10個。此外，台北101從年初以來已爭取國際八大精品品牌擴大櫃位，英國精品BURBERRY（博伯利）昨天也宣布成立亞太區最大店。
新光三越信義新天地也計畫下半年在直航班機雜誌刊登廣告，或與飯店合作擺放優惠卷，吸引陸客到店消費。
在遊行社方面，鳳凰和雄獅都採購大型巴士，並針對陸客規劃多套單日的國民旅遊行程。
鳳凰旅遊表示，就目前陸客自由行的習慣來看，他們大多選擇在台北市定點停留，再購買巴士旅遊行程，未來這一塊商機無限。
購屋痛苦指數 1年再增2倍
2012/04/26 【聯合晚報／記者游智文／台北報導】
想在台北市買3房新屋 得近30年不吃不喝
在北市要買預售屋或新成屋有多辛苦？根據最新統計，由於奢侈稅後北市房價持續上揚，但薪資原地踏步，使得購屋痛苦指數1年來再增2倍，達到29.5倍，直逼30倍。雙薪家庭得不吃不喝近30年，才能在北市買得起一間3房新房子。
住展雜誌研發長倪子仁表示，如此沉重的購屋壓力，勢必迫使北市一般上班族持續加速往外移動。目前已有愈來愈多的台北市民選擇移居購屋壓力較小的新北市林口、三峽、中和、汐止及淡水等地區，甚至桃園、新竹地區房市，都可見到許多北市自住客的蹤影。
為平息民怨、壓抑房價，政府在去年祭出多項打房措施，包括房貸控管、奢侈稅等，不過一年來北市推案房價仍持續上揚，去年第1季平均房價為66萬元，今年第1季則已達71萬元，漲幅近8%。
但另一方面，根據行政院主計處統計，99年30至34歲受薪階層，年可支配所得為48萬2879元，雙薪夫妻 (皆為30~34歲)的年所得約96.5萬元。而95年同年齡雙薪夫妻約為100.7萬元，5年來雙薪家庭沒有增加，反而減少了4.2萬元。
在此情況下，房價所得比，也就是購屋痛苦指數幾乎年年都在創新高。住展雜誌以40坪、正常3房產品總價來計算，民眾要在北市買一間預售屋或新成屋，平均得不吃不喝29.5年才辦得到，較去年又增加2年，已直逼30年。
其中，購屋壓力最大的是「首貴之區」大安區，此一區域的推案平均房價已達一坪125萬元，一般雙薪家庭買一間3房，要長達51.8年才買得起，居次的信義區要47.8年，中正區也要39.2年，都已遠遠超過一般民眾負擔的極限。
即便在房價較便宜的北市郊區，以目前文山區為例，買40坪的房子，平均總價也達2064萬元，也高達可支配所得的21倍，第二便宜的北投區總價則跳到2300萬元以上。
6大陸客商圈店租 士林夜市漲最猛
2012/04/26 【聯合晚報／記者游智文／台北報導】
陸客來台觀光持續升溫，本月18日更一舉寫下單日破萬人次紀錄。人潮帶來錢潮，各地主要陸客商圈店面更是明顯受惠，4年來租金多有2成以上成長，其中又以士林夜市的店面最亮眼，租金漲幅高達55.5%，儼然是超級金雞母。
台灣房屋今天公布北中南六大陸客商圈租金調查，包括台北的士林夜市、SOGO商圈及信義商圈，台中的逢甲夜市、一中商圈以及高雄的六合商圈。
六大商圈以士林夜市房東漲租最猛，2008年包括文林路、大東路等主要路段，店面每坪租金在6000元~1.2萬元，但目前的行情最高已到2萬元，漲幅高達55.5%。
台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示，士林夜市大陸觀光客倍增，以捷運劍潭站來說，每天就有6至7萬人次的進出，周邊店面租金行情每年平均都要調漲1成以上。
近4年租金漲幅排名第二和第三的，分別是SOGO商圈的48%、信義商圈的38.1%。SOGO商圈在國際知名品牌UNIQLO、ZARA等進駐下，過去一兩年租金行情以驚人速度翻漲，許多地段好的店面，由於企業排隊等租，租金幾乎都從一坪2萬元起跳，根據台灣房屋調查，當地阿波羅大廈一樓一處約64坪的三角窗店面，目前出租給蘋果電腦 (Apple)，月租即達145萬，租金每坪每月高達2.25萬元。
至於中南部方面，雖然店面租金漲幅比不上台北，但台中逢甲商圈、一中商圈也都各有27.7%及23%的漲幅，高雄的六合商圈店面租金漲幅則達33.3%。
劉志雄表示，目前六合商圈每天來客量，陸客就占6成以上，可見陸客對六合商圈的重要性，也是六合商圈店面租金節節升高的關鍵。由於大陸五一長假即將到來，預料這些陸客商圈下周起生意將更搶搶滾，未來店面租金仍持續看漲。
打房收效 房貸建築融資餘額 成長趨緩
自住戶比率提高 政策性房貸居多
2012年04月27日【黃國棟╱台北報導】
央行昨公布今年3月國銀購屋貸款與建築融資餘額，其中房貸餘額5.24兆元，年增率1.58%，創2009年8月的新低；另建築融資餘額則是1.43兆元的新高水位，但年增率8.68%是2010年6月新低，顯示央行房市管制已見成效。
房貸餘額僅年增1.58%
近期建商喊出每坪300萬元的豪宅成交價，央行官員昨說，會從銀行控管，要求銀行在授信過程須符合風險權數後才能撥款，對整體放款過於集中在房貸與建築融資的業者，已與金管會合作，要求改善。
央行經研處副處長陳一端昨說，雖然房貸與建築融資的餘額持續成長，但從長期看來，成長幅度不大，以今年3月來說，購屋貸款較上月僅增加36億元，比起先前100多億元，成長幅度已趨緩。
針對央行要求國銀須每2周定期回報房貸數據，且規定民眾第2棟房屋貸款成數不超過6成，已讓銀行房貸客戶的自住戶與非自住戶比率改變，各銀行的自住戶房貸比率，從過去的3成提升至4成5。
一銀︰授信對象轉變
第一金控副總經理鄭美玲表示，第1季一銀的房貸僅微幅成長10多億元，但在授信對象則有很大轉變。過去各銀行房貸戶非自住戶比率較高，但央行與金管會在2010年下半年實行房市管制措施後，自住戶比率逐季提高，以今年第1季來說，自住戶比重已來到4成5，非自住戶則持續降低。
鄭美玲並提到，從去年底至今，各銀行的房貸餘額成長多以政策性房貸為主，據8家公股行庫統計，青年安心貸款授信餘額截至今年4月中旬為止，申貸件數近5萬筆，也是房貸自住戶比率提高的主因。
央行官員說，建築貸款餘額年增率逐漸下降，特別是央行與金管會對銀行授信給建商，不僅貸款成數不得超過6成，對建築融資的開發也需在1年內動工，並按工程時間表撥款，嚴禁養地、哄抬房價。
奢稅一年 痛苦指數新高
北市買房21.96年不吃喝 大安區最痛苦
2012年04月27日【葉思含╱台北報導】
買房抗通膨成為近來熱門的口號，但居高不下的房價已非小市民可負擔，若以北市平均每戶可支配所得約129萬元計算，想在北市購買預售新屋，平均需要花費21.96年，若想入住燙金門牌大安區，更要38.5年才行，購屋痛苦指數達空前新高。
痛苦指數計算方式是依預售屋、新成屋價格推算，以北市40坪3房型產品總價除以北市平均每戶可支配所得，即為所得收入總計扣掉非消費支出後，需要不吃不喝的購屋年數，因此指數愈高需要餓愈久，也代表愈痛苦。
較去年高出1.5年
觀察奢侈稅實施後1年發現，買房不僅沒變輕鬆，反而愈發痛苦，根據「中華民國統計資訊網」最新統計，2010年北市平均每戶可支配所得為129.864萬元，而依《住展》雜誌統計今年第1季房價來計算，想住進北市平均要不吃不喝21.96年，較去年同期20.45年高出約1.5年。
尤其在油電雙漲的預期心理下，更多人選擇買房抗通膨，但薪資沒漲，房價飆漲幅度遠高於每戶家庭可支配所得成長，買房更加不易。
自備款至少600萬
想買在北市，又以要耗38.5年的大安區最痛苦，其次為35.58年的信義區，緊追在後的則是29.17年的中正區，以3成自備款來看，若手頭上沒有1200萬元以上，根本無法入住前3名行政區。至於新屋價格最便宜的文山區，也需15.89年，自備款至少也要600萬元以上。
目前大安區內指標案如「大安永康」、「敦南177」、「敦南大安」，每坪開價都是百萬元起跳，如「大安永康」每坪168~185萬元，總價4500萬至1億2000萬元，想要置產至少需要34.65~92.4年，可能不吃不喝一輩子也勾不到邊。
林口桃園壓力低
《住展》雜誌研發長倪子仁表示，由於北市土地珍貴，未來房價仍有一定的漲幅，建議購屋族前往新北市相對能擁有較佳的居住環境，如林口區40坪3房預售屋或新成屋總價為1080萬元，桃園地區新屋總價則約712萬元，壓力相對低。
永慶代銷協理何彥煒說，近來新北市外圍行政區如淡水、五股、汐止較熱門，由於此3區交通建設較佳，有快速道路或捷運末端站，因此較受到在北市討生活的民眾喜愛。
