2013.05.15 不動產新聞動態

台版IFRSs 銀行賣樓租回 獲利須分年認

2013-05-15 02:27 工商時報 記者彭禎伶、張中昌／台北報導

金管會發布台版IFRSs，銀行賣分行後如「售後租回」，獲利不得全額認列，必須依承租期間遞延認列，同時要等租約期滿，才能將這筆獲利計入資本適足率。金管會銀行局副局長邱淑貞昨（14）日表示，台版IRFSs是希望銀行永續經營，不要藉賣樓調節獲利或提高資本適足率。

銀行局表示，依據今年元旦正式接軌的國際會計準則IFRSs，若符合一定條件的不動產售後租回，出售利益可以立即認列，但金管會認為此項規定並不適合銀行業，所以決定訂出台版規定。

舉例來說，若銀行賣一棟分行大樓再租回使用，售價100億元，可認列獲利50億元，若依IFRSs規定，50億元可在當年進帳後認列為獲利，也能提高銀行的資本適足率。

但銀行局規定，現在這50億元必須依租期分年認列，若租約是20年，則1年只能認2.5億元收益，50億元獲利須等20年租約期滿，才能列入資本適足率；若銀行租期不明確，則至少要分10年遞延認列獲利。

邱淑貞透露，這段期間的確有部分民營銀行賣出分行後，再售後租回，繼續作為分行使用，顯示銀行然仍有自用需求，處分不動產時應更謹慎，否則買家若不願再租給銀行，那分行就必須搬遷；另外若是銀行的總部大樓，董事會就更應審慎考慮，畢竟總部大樓不宜隨意搬遷。

據悉，近期有分行售後租回的，包括安泰銀行、國泰世華銀、大眾銀行等，獲利都在數億到10多億元不等。

銀行局表示，在接軌IFRSs前，就規定銀行出售大樓再租回，必須依租期分年認列獲利，但若是出售獲利不逾資產價值的10％時，即可當期認列獲利，這部分函令在昨天的新規定發布後全數廢除，即不論出售價值，只要租回使用，獲利一律依租期遞延認列。

邱淑貞也表示，近期出售分行再租回的銀行，都把獲利直接提列備抵呆帳，因此在獲利及資本適足率上並沒有變動，因此銀行局也不會要求調整會計報表。

但銀行局不鼓勵銀行出售分行用來提列備抵呆帳，邱淑貞強調，銀行必須穩健、永續經營，分行若仍要使用，就不適宜售後租回，來調節損益、提高資本適足率或用來提備抵。

 

銀行賣房美化帳面 行不通

【經濟日報╱記者邱金蘭／台北報導】 2013.05.15 03:44 am

銀行業者透過出售不動產美化帳面作法，金管會說「No」。金管會昨（14）日發布規定，銀行不動產「售後租回」時，處分利益必須分年認列，且不能計入資本，以避免銀行藉新的IFRS（國際會計準則）規定，處分不動產來調節損益，不利銀行穩健經營。

近來有不少金控、銀行將搬遷總部大樓或遷移分行，金管會這項規定對銀行未來處分不動產，都將有重大影響。

據金管會了解，最近有三家銀行有售後租回案件，不過，銀行認列處分利益，似乎是為了降低提列備抵呆帳準備對財報的衝擊。外界揣測金管會查獲的三起案件為安泰銀等業者，但金管會並不願回應個案。

至於金控大樓搬遷，舊大樓處分後若由金控子公司租回，是否也須適用這項售後租回規定？金管會銀行局副局長邱淑貞說，會視個案情況作認定。

邱淑貞指出，根據銀行法規定，銀行不能投資非自用不動產，銀行賣出不動產後又租回，代表有使用需要，所以希望銀行不要以此調節損益及美化資本適足率，希望認列收益及資本時，要審慎穩健。

根據舊會計制度，銀行不動產售後租回，是依租期分年認列，但另有解釋令規定，若售後租回的利益占全部處分利益比率在10%以下，可以一次認列收益。IFRS上路後，有關不動產售後租回的收益，是一律可以一次認列。

邱淑貞表示，銀行不能買非自用不動產，IFRS又准一次認列收益，為免銀行未審慎運用新會計制度，藉處分不動產調節損益，因此決定在近日內發函規定，售後租回的收益不能一次認列，也不能計入資本。

金管會表示，考量銀行以永續經營為基礎，近日將發布銀行不動產售後租回的會計處理及資本適足比率計算規定，銀行不動產售後租回的出售利益應遞延認列。

租期明確者，可以在租賃期間分年認列；租期不明確者，應至少分十年認列。另外，在租期屆滿前，計算資本適足比率時，售後租回已認列的利益不得計入資本。

金管會表示，對於仍有自用需求的不動產，處分時應審慎，處分利益的認列也要穩健。

金管會希望銀行對於不動產售後租回的利益，能基於永續及穩健經營的策略，審慎運用。

 

業者：配合規定 減緩資產活化

【經濟日報╱記者夏淑賢／台北報導】 2013.05.15 03:44 am

金管會發布銀行不動產「售後租回」新規定，銀行業者表示，會遵照金管會規定辦理，將減緩銀行活化資產、降低自有行舍的動作。

安泰銀行近年陸續處分忠孝分行、和平分行、內湖資訊大樓等自有行舍，對處分當年度盈餘有相當貢獻。原因是安泰銀內部定調銀行不須持有過多自有行舍，以免浪費資本，現仍持續檢討行舍使用狀況。金管會新規定公布後，安泰銀表示會遵照辦理。是否還會處分自有行舍、售後租回？會再評估。

銀行業者表示，金管會這幾年為與國際接軌，不斷從嚴提升監理標準，包括銀行總放款覆蓋率不到1%不能登陸，以及第一類正常授信提存率也要拉高到1%，這些都造成銀行增提備抵呆帳、侵蝕盈餘的壓力。規定銀行活化資產之利益須分年認列且不計入資本，等於是將監理的手介入銀行的財務操作與企業理財行為，銀行到底該從哪裡增加盈餘支應提存需要？或金管會是鼓勵銀行多持有自有行舍？實在不明白政策考量為何。

 

金錢豹砸20億 攻台中餐飲

【經濟日報╱記者宋健生／台中報導】 2013.05.15 03:44 am

金錢豹餐飲娛樂集團董事會主席袁昶平昨（14）日宣布將進軍國內餐飲市場，計劃投資20億元在台中市北屯區規劃興建頂級百匯餐廳，預計明年動工，未來也不排除開設連鎖品牌。

這塊位於崇德路、崇德五路口、面積1,500坪的土地，現為台中牛排館租用，租約明年到期後，袁昶平隨即啟動餐廳興建計畫。這塊土地在新天地餐廳台中北屯旗艦店旁，金錢豹當初以每坪約73萬元、合計10.95億元購入。

袁昶平說，未來餐廳將與旗下的葳格高中結盟，提供餐飲科系學生實習場所，建立建教合作平台。王品集團已和葳格高中合作，提供學生實習機會。校方也將與台北喜來登、台中長榮桂冠等飯店洽談結盟。

袁昶平在大陸快速發展連鎖餐廳的成功經驗，若是複製回台，是否對國內餐飲市場造成衝擊，各界都拭目以待。

袁昶平在國內有夜總會酒店「教父」之稱，10年前進軍大陸、創立金錢豹國際美食百匯餐廳，短短幾年內，連鎖據點一度多達20餘店，年營收逾人民幣15億元，甚至推動股票上市，成為兩岸最大的自助百匯餐飲品牌。

金錢豹百匯餐廳成功的秘訣，在於勇於突破傳統餐飲業的思維與作法，一切不計成本，裝潢豪華大氣。消費者進入餐廳，四、五百道來自世界各地的美食料理在眼前一字排開；餐廳還規劃數十種不同風情的包廂，依據賓客不同需求變化空間，承接婚宴、會議、筵席、酒會等活動，滿足消費者所有需求。

袁昶平經營餐廳很敢花錢，智利鮭魚、阿拉斯加帝王蟹、加拿大生蠔等頂級食材，都在進口名單之列。

袁昶平說：「大者恆大，讓人震撼，一次就要把競爭者打趴。」這是他經營酒店及餐飲事業的秘訣。

二年前，袁昶平釋出餐廳部分股權給歐洲私募龍頭基金安佰深（Apax Partners）後，就全心投入教育事業。

 

鄰捷運 三重房租漲11％

地點好 新店蘆洲也漲逾1成

2013年05月15日 自由時報【張菱育╱台北報導】

近年捷運網路密集，不少想省錢的民眾，選擇至有捷運、但房價、租金相對便宜的新北市居住，帶動捷運周邊租金上揚，據房仲業者統計，新北市捷運周邊住宅租金行情，從2011年至今，平均漲幅達6.1％，三重、新店等區近2年租金漲幅更達11.1％、10.6％，只要地點好，不怕找不到租客。

據台灣房屋智庫統計，新北市只要有捷運通過的行政區，近2年周邊住宅租金均上漲，其中三重的每坪月租金從2011年的823元，漲至今年為每坪914元，漲幅11.1％是新北市最多，新店、蘆洲亦分別有10.6％與10.1％漲幅。

不怕租不出去

台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示，房屋若鄰近捷運站、且生活機能較佳，不怕租不出去，隨著房價上漲，房東也跟著調整租金價格，且今年漲幅較去年明顯，如三重、新店等區今年租金較2012年成長6.03％、4.99％。

中和釋出不多

劉志雄表示，其中三重因鄰近台北市，無論到民權西路站或是忠孝新生站都相當快速，「僅管有房客長期承租，但房東也抱持著還有其他人願意租的情況下漲價，讓精華地段租金維持高點。」
永慶房屋中和總站店店長洪偉智指出，現中和區釋出的出租案件不多，一有物件釋出，很快就可租出去，且不少屋主會附上裝潢及設備，連帶把投資成本加入租金內，2011年每坪租金約700~900元、去年每坪800~1000元，今年每坪已達900~1100元，漲幅約10％，「而且又以12坪、月租1.3~1.5萬元最受歡迎，承租人以上班族或年輕情侶居多。」
新北市捷運生活圈裡以捷運淡水周邊房租最便宜，雖然2年來租金上漲約9.1％，但目前每坪僅660元，使投資報酬率2.6~2.8％為新北市最高。

車程換低租金

東森房屋紅樹林加盟店主任黃珮珊指出，雖然淡水距離台北車站需半小時左右車程，但外宿學生、社會新鮮人，多會選擇像淡水站這樣的末端捷運，租金較便宜，其中淡江大學周邊13~15坪的套房、每月租金僅5000~6000元，雖然要花時間通勤，但能夠節省生活開銷，也是租屋族一項新選擇。

2013.05.14 不動產新聞動態

嘉泥跨足餐飲 大直蓋美食廣場

2013-05-14 01:48 中國時報 陳宥臻／台北報導

嘉新（1103）水泥預計砸15億元獵地，並將首度踏入餐飲版圖！副總經理王立心表示，嘉新和赫士盟餐飲集團各出資50％，在大直美麗華旁購入約250坪土地，目前正在興建5層樓「茹絲葵大樓」，未來將採neo 19、Bistro 98模式，整棟商場以餐飲為主。

赫士盟旗下有著名的雙聖、茹絲葵（RUTH’S）、chili’s等餐飲品牌，以美式餐飲為主，近來也引進日本Nagi拉麵。

王立心指出，未來賣場營業面積約900坪，預估會有半數樓層為赫士盟旗下品牌，其它則會招商，目前正在評估適合引資的餐飲類別，預估今年底茹絲葵大樓可以興建完畢，明年初開幕。

據了解，赫士盟旗下餐飲尚未跨足大直，與大直地主談了約一年多，才和嘉新一起合作蓋大樓。

興建中美食商場是由嘉泥建設建造，是嘉泥投資49.87％子公司，以往嘉泥建設都是買地蓋房後再銷售，如今以只租不賣的模式，可帶來穩定收入來源。

嘉新昨日股價小跌0.1元，收在13.25元。

嘉泥董事長張安平除首度與餐飲業合作外，本業也積極擴展水泥和資產活化，準備在大台北地區獵地。

 

健安新城近19億店面釋出 詢問度高

2013-05-14 01:48 中國時報 王莫昀/台北報導

財政部國有財產署北區分署罕見一次公布28戶軍宅店面要標售！此次標售是屬於北市松山區健安新城店面，每坪底價約88至110萬元，總底價將近19億元，房仲業者表示，近日就接獲不少置產型買方詢問，預估三民路與健康路的沿街店面，將是此次標售較為熱門的標的。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，此次健安新城有高達28戶的店面一次釋出，平均每戶標售底價為6745萬元，平均面積為70坪，另外還有一戶B1的1073坪商場出售，標售底價高達7億元，總計1樓店面加上B1的商場總標售底價就將近26億元，是近年罕近的整批店面標售案。

信義房屋南京三民店本月就有不少客戶詢問該區店面狀況，信義房屋南京三民店店長王賢德指出，健安新城的軍宅有5年不得移轉的限制，隨5年時間陸續過去，社區內的居住人口增加，未來則還有捷運松山線通車的議題，對於區域內店面都算是利多，不過軍宅公設比過高，加上該區非屬一級商圈，屬性類似社區型店面，有些店面坪數較大，投資人要評估適合進駐的業種與未來租金收益，目前來看仍是臨三民路、健康路的店面效益較佳。

去年初新光人壽以總價8.25億元取得台北摩根一、二樓店面，換算一樓每坪成交價格約215萬元，根據實價登錄資料顯示，去年8月南京東路五段201至250號成交一戶9500萬元，換算每坪144.6萬元店面，目前松山區實價登錄行情最高價，還是饒河街夜市店面，去年底成交一戶1.38億元，每坪單價223萬元，綜整來看，松山區的沿街店面和東區一線商圈相比，行情有段很大的差距。

 

省半價 8成願跨區購屋

大安與文山區價差達48％

2013年05月14日 蘋果日報【張菱育╱台北報導】

近年房價高漲，不少購屋族選擇到房價相對便宜的行政區或市郊區購屋，據房仲業調查，近8成民眾願意到房價相對低的區域買屋，認為可買坪數或產品選擇性較多，如北市大安區與文山區，同類型產品房價價差高達48％，以捷運串聯的北市大同區與新北市新莊區，價差也有47％。

據永慶房仲網針對全台網路會員的「民眾跨區購屋意願」調查顯示，有高達79％民眾不反對轉往鄰近機能相近、房價較低的地區購屋，不反對跨區購屋的民眾中，有42％認為是因「可購買坪數更多」，另有29％及25％分別認為「可購買產品選擇更多」及「可購買屋齡更新」。

寧花20分鐘車程

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，台灣主要都會區房價近2年約有2成漲幅，不少民眾發現在理想區域已找不到符合預算的產品，而大台北因捷運線串聯，民眾願意多花不到20分鐘車程，到較遠的行政區買較便宜的房子。

文山每坪僅55萬

黃舒衛指出，以屋齡5年內大樓為例，4月信義區平均每坪成交價高達114.2萬元，但中山區平均每坪83.6萬元，價差約27％，總價同樣2000萬元，在中山區可以多6.4坪居住空間。
若選擇市中心跨區至市郊區買屋，大安區5年內新成屋均價為每坪104.8萬元，文山區每坪55萬元，價差高達48％。

板橋土城差42％

另外以捷運串聯不同的行政區，房價也有大幅價差，如大同區每坪62.3萬元，新莊區每坪僅33.3萬元，價差為47％，板橋區每坪均價61.6萬元，土城區每坪35.5萬元，價差也有42％。

偏好近捷運3房樓

中信房屋松江南京加盟店店長洪敬宜說，現在跨區購屋的民眾很多，到中山區購屋的買方以小坪數、總價在1000萬元左右的2~3房居多，其中首購族佔5~6成，長期投資客佔2~3成，因中山區低總價產品較多，與大安、信義區相比，總價較低。
住商不動產新莊中平店店長李孟純也說，下新莊有捷運丹鳳站及迴龍站將通車的利多，從北市及中、永和、板橋區來的民眾約佔3~4成，且偏好近捷運站的3房大樓、總價1200~1500萬元，其中自住佔6成、投資佔3成。

 

健安新城店面 明標售

【經濟日報╱記者陳美玲／台北報導】 2013.05.14 03:00 am

財政部國有財產署明（15）日將標售台北市松山區「健安新城」整批店面，每坪底價約88萬至110萬元、總底價近26億元，為近年來一次釋出最多店面的標售案。專家表示，該區屬於類社區型店面，臨三民路、健康路的物件，較有機會標脫。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，「健安新城」為軍宅，此次有高達28戶的一樓店面一次釋出，平均每戶標售底價為6,745萬元，平均面積為70坪，若加計地下一樓1,073坪商場也要出售，總釋出物件達29戶、總標售底價近26億元，是近年罕見之整批店面標售案。

「健安新城」近南京東路五段，屬捷運松山線利多範圍內，有助區域行情拉抬，目前已有口袋深的置產客買方詢問。

 

南京東路地 釋出地上權

【經濟日報╱記者楊文琪／台北報導】 2013.05.14 03:00 am

繼成功高中旁土地順利標脫後，台北市政府與國防部再度攜手合作，推出位於台北市南京東路三段六福皇宮飯店對面巷內300餘坪土地，以設定地上權70年方式，供業者開發高品質商務住宅或醫美相關產業，台北市財政局估算，業者投入成本（含權利金）估計12億至13億元。

為讓投資人了解此案，台北市財政局訂於本周四（16日）辦招商說明會，6月底再對外公告招標。

財政局昨（13）日表示，該基地座落於中山區長安段一小段194、195地號土地，亦即位於南京東路三段194巷內，土地面積為1,012平方公尺（約306.13坪），都市計畫使用分區為第三種住宅區，建蔽率45%，容積率225%，過去為軍眷宿舍，現已完成地上物拆除作業。

財政局說，這塊基地位於台北市成熟的住宅及辦公商圈內，距離文湖線捷運「南京東路站」及預計開通的松山線捷運僅約200公尺，具備雙捷運優勢。

不過，因基地旁的巷弄寬度僅5.4公尺，依法不得興建旅館。財政局規劃未來得標人可依都市計畫規定，開發高品質商務住宅或醫美產業、健檢中心、產後護理之家等產品。

2013.05.13 不動產新聞動態

小店面夯 1坪270萬

北市中正區成交熱 較一般店貴7成

2013年05月13日 蘋果日報【吳苡辰╱台北報導】

許多人將投資資金轉向房地產，具投資效益的店面成為首選，10坪以下小坪數店面因總價低，近期詢問度高，即便單價高於行情仍獲青睞，北市以中正區與萬華區小坪數店面成交最熱、成交佔比均達27％，中正區小坪數店面單價平均270.5萬元最高，較10坪以上店面價高7成以上。

據實價登錄資料統計，北市各類型店面成交以中山區21.7％最高，士林區12.2％居次，10坪以內小店面則佔整體店面11％，當中以中正、萬華區均為27％最高、信義區13％，內湖、南港與松山區則無10坪以內小坪數店面。

商圈熱鬧人潮多

台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示，中山區與士林區各有中山北路商圈及士林夜市，店面產品受青睞，而小坪數店面又多位於商圈熱鬧、人潮眾多的地段，如中正區的台北車站周邊因補習班林立、學生與通勤族都多，人潮絡繹不絕，小店面也相當搶手。
小店面如同套房，坪數小可降低購買門檻，但單價往往較高，統計實價登錄資料，台北市小店面每坪均價181.6萬元，較10坪以上店面均價每坪112.9萬元、高出60.9％，平均價差最高為中正區，10坪內店面每坪270.5萬元，較10坪以上店面高出76.3％。
而目前實價資料中每坪單價最高的店王，則位於中正區開封街，去年12月成交，面積8.633坪、總價5300萬，每坪單價達613.9萬，更較中正區10坪以下店面每坪均價270.5萬元、高出127％。

1坪千萬仍惜售

富麗華不動產店東黃麗華指出，小店面單價雖較高，但只要地段好，仍有許多買方搶著買，近期就有置產族想以總價4000萬元，購買大安區1戶僅4坪大的店面，每坪約1000萬元，但屋主仍不願出售。
代銷業者也表示，店面單價高，除非臨路寬度大，可出租給銀行或大型商場使用，否則多會規劃小坪數店面，且壓低總價後，購屋者可接受的單價反而較高，不少建商會刻意縮小店面坪數，近期便有新成屋案1樓扣除公共空間後近60坪，刻意規劃成4戶店面，每戶僅約12坪，是少見的小坪數新店面。

 

迷你店撈金 2.16坪難營業

2013年05月13日 蘋果日報 記者吳苡辰

成交價高
北市店面成交價格高，不僅建商會刻意縮小店面的規劃坪數，不少5坪以下小小店、迷你店紛紛出現，實價資料中便有面積僅2.16坪的店面交易，但專家提醒，店面太小可能難以經營，影響未來出租或轉手。

1坪竟賣113萬

北市實價登錄資料不但有許多10坪以下的小店面，更有不少小於5坪的小小店，去年12月萬華區西園路一段，就有2.16坪的迷你店面成交，總價245萬元，每坪單價113.6萬元，而樂屋網也有1筆位於萬華區武昌街二段的2.2坪3樓店面待售，開價134萬元。
中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示，通常在商機極熱鬧的區段，才有超小店面出現，如上述2.16坪店面就位於批發市場，而2.2坪的待售店面則位於西門商圈。
住商不動產北市區副理陸毅棋表示，北市士林夜市、西門商圈與公館商圈逛街人潮多，但店租貴，不少攤販會向屋主或店家分租店面或騎樓小空間來擺攤，租金視地點與面積從1~3萬元不等，但部分店面因太小，反而不易經營。

租買前須多評估

江龍名提醒，超小面積的店面或攤架擺放空間有限，致商家經營不便，除非地段極佳，否則反而不利出租或承租方流動率高，連帶使買賣轉手也不易，購買或承租前都要謹慎評估。

 

Q1建照核發 暴增34%

桃園最夯 超越雙北總和

2013年05月11日 蘋果日報【劉曉霞╱台北報導】

今年第1季全台建照戶數較去年同期暴增34%，共28641戶，最熱門的是桃園縣，有7941戶，核發住宅建照戶數超過雙北市總和，全國核准建照的戶數之中，每4戶就有超過1戶是在桃園地區。

新北市緊追桃園縣，第1季建照戶數5485戶，台中市排名第3，有3820戶，反觀台北市，第1季建照戶數僅618戶，在全國主要都會區排名墊底。對照第１季國泰金融指數也發現，台北市火車頭地位已被桃竹地區取代，

桃竹區每坪20萬

國泰房地產指數調查顯示，今年第1季桃竹地區是全台表現最繁榮地區，可能成交價每坪20.65萬元，季增7.38%，成交量也較上季成長147.80%，量、價季成長率雙雙創下全台最高。

交通便利房價俗

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，北台灣以桃園表現最火熱，光今年第1季建照戶數已經比2008、2009年全年還高。觀察開發商動態，可發現北部建商甚至壽險公司，到熱門區段買地或參與高鐵站區的開發案，外來建商買地動作相當積極。
近來在桃園積極推案的遠雄建設公共事務部副總蔡宗易認為，桃園會超越新北市有幾個因素，包括交通改善、離桃園機場近、房價可接受、生活區和台北近、升格題材、航空城加持等因素推動。
台北市建築開發商業同業公會秘書長于俊明認為，台北市建照戶數持續墊底，主要是因為素地難求，都更困難所致。

「不怕死就去吧」

台中市第1季表現超過高雄，台中市建商公會總幹事陳冠仁認為，房產相對具保值效果，民眾對房地產仍然寄予厚望。台中市代銷公會理事長謝麟兒分析，是因為台中新光重劃區有1萬多戶新案。
玄奘大學財務金融系副教授花敬群認為，現在一軍已經沒力氣，是二軍當道，整個市場向上支撐能量已經有限，桃園市場規模沒這麼大，未來必然會呈現強大的賣壓，「不怕死的就去吧！」
淡江大學產經系副教授莊孟翰也說，桃園本來就過熱，台北則因為價格高，也沒有新供應量、都市更新慢，買不起者跑去桃園，台中則受到台北投資客南下帶動，反而是台南建照戶數增加成為異數。
莊孟翰對照全國總人口數，發現市場成長趨勢，2001~2012年間，台北市和新北人口分別增加3萬和32萬人，桃園增加26萬多人，新竹是12萬人，台中成長19萬人，台南市僅增加3萬人，高雄增加4萬人。

 

單筆面積最大 底價最高 北市超級土地標案 7月登場

2013/05/13 自由時報〔記者徐義平、鄭琪芳／台北報導〕

通化街4000坪地 底價逾126億

台北市單筆面積最大、底價最高的土地標售案將在今年七月初登場，交通部旗下財團法人台灣電信協會委託商仲標售名下通化街上兩塊土地逾四千坪，總底價達一二六．八五億元，拆算每坪價格約三百萬元。

負責標售作業的戴德梁行表示，這兩塊土地屬於電信協會、地上建物屬於員工，得標後得花時間整合，但台北市難得出現如此大坪數的土地標售案，預期將會吸引不少建商目光。

戴德梁行指出，將標售的通化街土地是通化段二小段1069地號、通化段三小段245、246、247、248、249、251、787、788等共九筆地號，靠近通化夜市；標售土地分為兩塊，一塊是通化街一七一巷、一八三巷間土地；另一塊是通化街一八○巷、一八四巷間土地，合計面積約四二三九．八四坪，土地使用分區有道路用地、住三，其中道路用地面積近千坪，其餘均是住三土地，住三容積率二二五％。

根據地籍資料，土地持有人是交通部旗下的電信協會，自一九七八年十月持有，持有約三十五年。

台灣房屋智庫研究員洪佩君說，通化街一帶開發相當成熟，鮮少有土地交易，根據內政部實價網已揭露土地價格，其中通化段一小段、較靠近光復南路一帶，每坪土地揭露實價約四○五萬元，以此為標準估算，粗估即將標售的土地每坪行情在三○○到三五○萬元間。

粗估每坪行情 300到350萬元

商仲指出，此標售案看起來相當誘人，但兩塊土地並非素地，均有地上建物，登記建號約二十筆，多為二樓平房，加總起來逾百戶合法建物，欲投標業者應會先行評估整合的難易度。尤其是砸下逾百億元後，還須花相當長的時間整合，何況戶數超過百戶，整合難度相對增加。

上百合法建物 整合難度高

另外，「國有財產法」早已明定五百坪以上國有土地不得標售，只能以設定地上權的方式釋出；此案為交通部旗下財團法人土地，公開標售是否有爭議？

國產署官員說明，政府各部會捐助財團法人名下土地，被認定是私有土地，不受禁售令限制，只要經主管機關同意，就可以處分。但相關財團法人若進行清算，包括土地等資產就要繳回主管機關，繳庫後就屬於國有地，五百坪以上不得標售。

 

電協接收日產 全台擁地350筆

2013/05/13 自由時報〔記者曾鴻儒／台北報導〕

台灣電信協會可說是個神秘單位，實際業務其實與「電信」無關，而是管理日治時期「郵電局」留下的大筆土地資產。交通部雖是負責監督的主管機關，實際上也很少干預協會運作。

台灣電信協會的土地資產，主要來自日治時期郵電局員工購買後租給郵電局的土地，這些資產在終戰後由國民政府接收，一度也曾引爆土地究竟是公產或私產爭議。

截至目前，協會在全台仍擁有近三五○筆土地、一百多筆房屋，但帳面上的資產總額不到十億元。交通部官員直言，因這些土地僅是以公告地價估算，「和市值絕對差很多！」協會實際資產可能是此數字百倍以上。

交通部過去十幾年來曾多次討論處理協會資產，但因資產實在太過龐大，且產權紊亂，要清算、要釐清產權或採取其他方式，始終沒有定論。

對於協會想要處理台北市通化街土地，交通部郵電司司長鄧添來表示，交通部已知道此事，協會處置並沒有違法或違反規定的問題；只是該處土地產權複雜，能否順利標售，交通部存疑。

鄧添來說，目前住在該處的居民，有早年電信局的老員工，也有外來居民；老員工中，有人是持續使用宿舍，也有是當事人已經亡故，後代子孫佔住，甚至有許多居民聲稱房屋已由他們價購，卻又提不出證明。

鄧添來說，之前電信協會曾有意推動都更，但因推動困難作罷。交通部尊重協會，採「現況標售」方式處理，想要競標土地者，就要承擔未來自己協調現住戶的風險。

 

外來客搶買 桃園房市欲跌不易

2013-05-13 01:50 工商時報 記者方明／台北報導

桃園房市外來客大舉入侵，推升房價欲跌不易，根據房仲業者統計，桃園市、南崁、中壢及八德等地，外來客購屋置產比重超過一半，讓桃園當地人對房價居高不下叫苦連天。後續在銀行限縮房貸、及機場捷運遞延通車影響下，是否能澆熄大桃園房價的飆漲有待觀察。

桃園近年來重大交通建設議題不斷，交通建設縮短了台北與桃園的距離，卻也帶來了眾多外來購屋人潮。根據台灣房屋調查統計，大桃園地區近年來房市買氣熱絡，從桃園市一路向南崁、中壢、八德等地漫延下去，其中，外來客購屋比重分別佔46％、55％、50％及70％。

會造成外來客大舉入侵桃園地區置產，台灣房屋營運目標總經理周鶴銘分析，排除投資客的炒作因素，大部分來自北客的購屋族群，就是因為交通縮短了與台北的距離，在桃園購屋價格相對台北便宜許多，加上不動產仍是投資收益的避險好管道，吸引首購、換屋族群青睞。

也因為外來客進軍桃園，讓桃園地區房價不斷上漲，根據信義房價指數最新統計，過去1年六大都會區，以桃園地區房價漲幅最高，房價指數漲幅高達21％，位居全國都會區之冠，換句話說，以桃園1間30坪的標準房型來看，1年貴了快100萬元。

21世紀不動產桃園藝文加盟店經理林祉言經理表示，桃園地區房價變得高不可攀，大都是讓外來客推升上去的，目前在藝文特區要找到1字頭的房子只有公寓產品，或是15年以上的電梯華廈，新成屋則看3字頭。

雖然目前桃園房市交易仍顯熱絡，但是桃園本地人面對看回不回的房價，卻是叫苦連天。她舉例，藝文特區邊陲區域某社區，市場行情每坪在20萬元，但是有某戶凶宅開價低於行情僅15～16萬元，仍然可以成交，這是以往不曾看過的狀況。

由於桃園房價飆漲，各金融機關已對桃園房市採取限貸管制措施，信義房價指數今年第1季桃園指數漲幅已縮小至3％，初步已達到抑制房價持續大漲的效果，加上日前宣布機場捷運線延後至104年底通車，是否能澆熄大桃園房價的飆漲仍有待觀察。

 

急需售屋、賣房虧錢 奢侈稅研擬排除

2013/05/12  【聯合晚報／記者楊美玲／台北報導】

奢侈稅將滿兩年，修法擬延長課徵奢侈稅的房產持有年限，並新增排他條款。

奢侈稅（即《特種貨物及勞務稅條例》）上路至6月將滿兩年，實施期間國內房市交易量的確萎縮，逼退部分口袋不夠深的投資客，但全台平均房產價格卻「不跌反漲」，促使財政部將於立法院下會期提出修正草案。由於修法的細節還不明朗， 部分房仲業者擔心可能會讓房市資金集中投資在台灣都會精華區，更會對全體房市形成衝擊。

奢侈稅從2011年課徵以來，到今年4月底，累積課徵到79億元，遠不及當初預估一年課 150億元的目標。財政部已委託學者針對奢侈稅朝三大方向檢討，包括一、補強法規模糊地帶；二、研擬新增排他條款，像是因經濟問題急需售屋或賣房虧錢等可考量排除適用；三、擬延長課徵奢侈稅的房產持有年限，但會調降稅率。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，奢侈稅確定「只修不廢」，若屆時決定將稅率降低但延長課徵奢侈稅的房產持有年限，恐怕會對房市造成更大衝擊，同時也會促使投資人更聚焦在投資風險較小的精華地區。

徐佳馨表示，相較於去年，今年520檔期的買氣和推案量都較差，不但價格未降，交易量也出不來，顯見經濟情況並未如預期佳，若未來證所稅修法後，對投資人有利，不排除會促使市場資金重回股市懷抱，將會對房市埋下變數。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，奢侈稅實施近兩年來，只有讓交易量變少，造成「量縮價漲」的情況，並無法有效壓抑房價，而且還促使部分物件進入避鎖期，在供給量變少之下，促使全台房價一年來已比預期飆高10%至15%。

黃舒衛指出，奢侈稅確實有讓投資資金退場，而且對於壓抑房價飆漲也有一定的功能，因此若奢侈稅要修法，他建議，首先可針對非都市土地也新增納入，否則會促使資金流入農地等特定商品；其次，在自住換屋部分，有實際售屋利得才課稅，如此才可以讓房市更穩定。

黃舒衛強調，今年房市買氣從329檔期一路熱絡至520檔期，光是大台北地區今年1至4月的買賣移轉棟數就較去年成長逾二成，而建商推案金額也較去年增加八成以上，顯見這些房市業者對後勢仍相當樂觀。

 

換屋族 並非都要課奢侈稅

2013/05/12  【聯合晚報／記者楊美玲／台北報導】

5月正值報稅季節，雖然奢侈稅已實施近2年，但仍有民眾不清楚法令或節稅等問題而受罰。資誠稅務法律服務會計師許祺昌表示，只要能夠精準計算「房地持有期間」，就可判斷是否要課奢侈稅。財政部指出，近期已針對換屋族頒布解釋令，若民眾因換屋需求持有兩戶自用住宅，只要在3個月內完成戶籍登記，並在1年內售出舊屋，就可免課奢侈稅。

財政部在今年4月11日頒布新解釋令，指出民眾若因「買新賣舊」或「買新賣新」等換屋需求，因而持有兩戶自用住宅時，而且符合自用未出租且未提供營業用的條件之下，必須在1年內出售其中一戶自用住宅，並且在3個月內完成戶籍登記，就可免課奢侈稅。

財政部指出，民眾容易誤解持有2年以上才免課稅的定義，以為是買賣屋登記日的時間，但正確的起算點應是買屋登記日，而終止日則為賣屋訂定買賣契約日，採從嚴認定，而且自用住宅條件須符合本人、配偶及未成年直系親屬名下僅有1戶，且在賣屋簽定契約前設立戶籍，持有期間不得有出租或供營業使用，若僅有父母設戶籍，也不符合條件。

許祺昌說，判斷是否要課奢侈稅，在於要能夠精準計算「房地持有期間」，此外也要瞭解奢侈稅的課徵範圍，並不是所有房地交易或土地交易都要繳納奢侈稅，例如買賣雙方合意解除契約，買方返還該不動產予賣方並辦峻移轉登記者、依法核准的殯葬設施及其坐落土地、與骨灰骸存放設施等等，都「非」屬奢侈稅課徵範圍。

許祺昌指出，常見錯誤而導致漏報繳奢侈稅，包括有不熟悉法令、節稅方式錯誤，以及典型逃漏稅三大類型。他表示，現行奢侈稅規定，是以「持有期間」作為是否課稅的依據，但此規定也衍生出一些負作用，像是影響企業進行合併意願，並且阻礙公司進行組織調整，因而難發揮經營效率。

 

公設地擬解編 1.7萬公頃釋出

2013/05/12  【聯合報／記者李順德／台北報導】

內政部長李鴻源昨受訪表示，全國二萬五千公頃的公共設施保留地未被徵收，未來四年檢討解編後，各地至少有七成、約一萬七千公頃公設地釋出來；除了民眾可拿回高價建地，對地方政府將是一筆重要的財源。

李鴻源說，未徵收公設地解編計畫，「不僅是解決大家共同的痛」，也將是馬政府「最有感的政策」；對民眾、地方、中央政府、經濟發展等，是多贏的局面。

李鴻源說，當地方政府在為財政收支劃分爭吵不休之際，能掌握這次閒置公設地解編與處理，相當於握住最有利的財源，有很大資源可以「生出來」。

以新北市而言，目前負債九百億，未來釋出的高價土地，至少可還一半的債。他透露，桃園縣長吳志揚第一個表達支持這項政策。

內政部次長蕭家淇表示，內政部本周將會商「公共設施保留地變更處理原則」，作為地方政府檢討變更都市計畫的要點；地方都委會完成解編變更後，再送中央核定，避免造成都市計畫失序，這項計畫預定七、八月實施。

蕭家淇表示，全國各縣市未被徵收的公設地面積達二萬五千公頃，僅一百卅七公頃被徵收，閒置數十年未開發。其中，在六都未徵收面積就高達六成三，新北市最大宗，高達百分之廿四。

蕭家淇說，營建署所擬公設地解編計畫，如果公設地屬公有地，將盡量變更為其他公共設施使用，如公園、停車場等；如果是私有地，則以市地重劃或區段徵收方式，變更為鄰近分區土地的建地或住宅用地。依回饋計畫，民眾可拿到一半高價土地，地方、中央政府拿一半。

李鴻源表示，可以馬上解編變更的公設地，如學校、機關、市場、加油站、運動設施用地等。蕭家淇說，台中市光學校用地未徵收，就有一百多所。

 

大安區住三用地 標售底價1350萬

2013/05/12  【聯合報／記者邱瓊玉／台北報導】

夢想在大安區買塊土地嗎？北市府地政局日前公告今年第三批「權屬不明土地」，最便宜的是位於大安區面積1平方公尺的保護區土地，標售底價4238元起。

最貴的是位在和平東路2段175巷內的住三用地，面積約28平方公尺，標售底價1350多萬元起。

地政局表示，台灣光復初期，土地常登記不完整，或登記規格與現行不符，或年代久遠，造成土地權利主體不明，為了活化土地利用，近年來依地籍清理條例清查各地土地，由地政局代為標售。

地政局指出，這次共清出40筆土地，分別位在大安、文山區，其中2筆在文山區老泉街43號旁，屬於農業區，土地面積各11平方公尺，標售底價28萬5000多元起，另有一筆也屬農業區，位在老泉街15號附近，面積約51平方公尺，標售底價224萬元起。

此外，有34筆土地屬保護區，總底價為6400萬元，另有1筆為風景區，位在萬壽路115號附近，面積約640平方公尺，標售底價為367萬元起。

地政局表示，大安區共有2筆住三用地待標售，其中一筆位在和平東路2段175巷內，另一筆為瑞安街43號旁的土地，約25平方公尺，標售底價679萬元起。

地政局表示，7月8日至23日開放投標，7月23日開標。

 

富旺攻廠辦 潛利估逾5億

【經濟日報╱記者宋健生／台中報導】 2013.05.13 03:59 am

受惠台商鮭魚返鄉潮，富旺國際（6219）積極開發及處分廠辦土地，今年前五月土地處分利益已達2.46億餘元，每股貢獻度約1.57元。富旺手中仍握有約1.2萬餘坪廠辦工業土地，法人初估，未來處分利益逾5億元。

富旺持有的廠辦工業土地，分布在三處，包括高雄路竹5,000餘坪、大園航空城4,600餘坪、苗栗頭份1,660餘坪土地。由於富旺開發態度積極，也讓富旺董事長林正雄獲得「廠辦開發王」的頭銜。

富旺今年第1季財報，營收為4.87億元，稅後純益1.42億元，年增約649%，扣除適用IFRs第1季須認列的遞延費用後，每股稅後純益0.91元，明顯優於去年同期的0.14元。

富旺3月下旬陸續處分高雄市路竹區16筆、共1萬餘坪土地，處分利益合計2.13億餘元，為第1季營收及獲利帶來不少動能。4月中又處分5筆土地，交易金額7,130萬元，處分利益0.33億元，預估可為第2季再挹注每股稅後純益0.2元。

富旺近幾年透過垂直整合，領域橫跨建設、營造、代銷、土地開發及工業不動產，其中土地開發的能力，在業界備受矚目。據了解，富旺也在積極獵地，標的涵蓋全台，包括高雄路竹、台南永康、新竹、桃園航空城及平鎮等地。

林正雄表示，土地開發一直以來都是富旺的強項，目前富旺擁有2.2萬坪工業建地與住宅建地，看好台商鮭魚返鄉潮，未來富旺仍將朝土地開發的領域持續布局，提供企業主合宜的土地，並投入興建客製化的廠辦大樓或廠房。

富旺今年將有新竹總銷8.6億元的「愛凡斯」、總銷2.3億元的「台中「黃金大街」等案，陸續在第2、3季完工入帳，其中「愛凡斯」銷售率已破95%。另外雲林總銷1.5億元的「幸福莫內」，也可望在今年底或明年初完工。