撥款土建融 行庫盯銷售率
2012-01-31 01:03 工商時報 記者朱漢崙／台北報導
行庫主管指出，上述三大地區的新案，除非建商本身財力沒話說，或是在銀行有一定的活存，否則絕大部分都難再申請到新貸款；且建商即使申請到新貸款，也必須綁銷售率，如果銷售未達一定比重，銀行仍不會撥款。
上述地區由於供應量太大，加上奢侈稅效應，部分個案的成交價已大幅縮水至去年訂價的6成，行庫主管指出，必須採取「銷售率」作為撥款建融的條件，避免市場成交價劇烈波動因而升高建商財務槓桿比重，導致銀行放款風險升高。
除了上述三大地區，多家大型行庫也設定多道門檻把關土建融新案。以合庫為例，將以開立信託專戶、要求高比重的自備款、以及全面提高土建融利率來「以價制量」、降低對單一建商總貸款額度，作為把關新案的4大關卡。
其中「以價制量」已成為多家行庫在面臨「天花板」考驗時的共識，行庫主管對最新市場行情指出，目前土融利率已提高至接近2.9％，至於建融最高曾達3.5％，比起去年行情高出1個百分點之多。
銀行法72條-2也影響多家行庫的房貸策略。據了解，已有部分大型行庫對旗下分行全面下達指令，除了本身土建融的整批型分戶房貸，其他銀行土建融的整批型房貸現在都已暫停受理。
由於建商周轉金也列計在不動產放款項目，隨「天花板」效應也使相關申貸條件趨嚴，部分行庫也要求建商申請周轉金時，必須以先開設信託專戶為前提。
餘屋賤賣? 環遊郡標售1坪12萬起
2012-01-31 01:05 中國時報 王莫昀／台北報導
標售風潮興起？繼興富發、甲山林計畫推出木柵等地成屋進行標售，樺福建設在小坪頂的「環遊郡」，原本一坪喊賣20萬元，2月18日起，也將以舉牌競標方式標售百餘戶大樓及別墅，底價皆為每坪12萬元，負責標售的戴德梁行指出，民眾出價12萬若無他人舉牌，即會以12萬出售，這也意味民眾可能以總價288萬就買到一戶20坪的住家，688萬買到一戶別墅。
樺福建設當年陸續買下擎碧、台鳳、長谷、東隆五金等業主土地，推出約200億案量的「環遊郡」，每坪開價約20萬，戴德梁行這次以12萬為底價分2、3批標售，第一場競標會在2月18日舉行，第二場則在3月3日舉行。
年前，代銷龍頭之一的甲山林董事長祝文宇在自家尾牙宴中宣布，年後將挑出數個興富發、甲山林等雙北巿成屋進行「餘屋出清」，木柵福興路「春之樹」等案最低底價每坪29萬元招標，南京東路「藏富」則以底價每坪69萬標售，樺福建設將委託戴德梁行以舉牌方式，標售「環遊郡」百餘戶物件，樺福建設董事長張綱維證實確有其事。樺福建設總經理賴永芳指出，這是一項促銷方案，物件有大樓，也有別墅。
標售物件從20坪到7、80坪都有，對於之前傳出公設閒置風波，賴永芳表示，那是之前從資產管理公司取得的成屋，跟這次標售物件區域不同。
戴德梁行也指出，這次採競標方式銷售的物件產權清楚，並且價格具有競爭力。
對於再傳建商以標售方式銷售建案，政大地政系教授張金鶚指出，這表示「降價有理」，建商很清楚要降價才賣得動，只是不知如何降，才選擇讓巿場決定，越早出清越好，惟消費者須注意，像是小坪頂這地方有豪宅，也有一般建案，巿場行情很混亂。
「巿場降價行動才剛開始，消費者不用急著進場！」張金鶚說，雖然這些標售個案價格很吸引人，但是區域位置、產品設計、交通便捷性等是否符合期待，消費者也應考量在內。
新聞分析－房市出現價格破壞警訊
2012-01-31 01:03 工商時報 蔡惠芳
當「舉牌競標」、「金拍屋」或「銀拍屋」，在房市整整絕跡9年後，開春後將重現，甚至拍賣的標的物不是銀行NPL（不良債權），而是剛完工不久的新成屋的時候，這可能是房價可能面臨新一波「價格破壞」效應的警訊。
從去年底建築業「龍頭」國泰建設率先祭出雨遮不計價、形同變相降價後，興富發董座鄭欽天在2012年總統大選前，又喊出降價25％，正式開盤，開出降價第二槍。
儘管農曆新年9天連假，全台北中南3大都會區，不打烊的預售屋接待中心都紛紛開出紅盤，但是議價空間並未縮小，顯示購屋人佔優勢的買方市場架構未變。而樺福建設、甲山林廣告接著開出第3槍、第4槍，祭出公開標售策略，低價出清餘屋。如果底價從市價的5到8折起標，尤其樺福此次來勢洶洶，即將採「舉牌標售」的「環遊郡」，雖座落地段非精華地段，但估計將有40億元的市場規模，因此會不會造成區域行情的「價格破壞」效應，值得留意。
不過，可以大致確定的是，未來房市將進入調整期，隨著短線炒房投資客的大量退出市場，房價不至於再盲目齊漲。不過，由於眼前全球金融市場有降息的空間，游資仍會四處尋求最佳增值保值的避風港，具有稀有、長期穩定租金收益的不動產，還是游資追逐的熱門標的。（蔡惠芳）
建商出清餘屋 競標促銷
2012-01-31 01:03 工商時報 記者蔡惠芳／台北報導
2012年正式開春後，房地產市場可望出現強者愈強的格局，建商養地策略也大轉向、急著出清餘屋，久違9年的「舉牌競標」房屋，將重現房市！新北市淡水「環遊郡」將祭出每坪12萬元底價的「破盤價」，採取「舉牌競標」，大舉促銷，出清餘屋；甲山林廣告也首度跨足「舉牌競標」，讓待售新成屋以低於市價約2成的價格，公開標售。
樺福建設董事長張綱維、戴德梁行董事總經理顏炳立將聯手祭出「舉牌競標」策略，樺福在淡水俗稱「八卦山」上的「環遊郡」，預計在2月18日公開舉辦標售會，以每坪12萬元的底價，公開標售大舉倒貨。
據悉，張綱維為了吃下遠航後，一直為遠航在燒錢，因此想快速出清樺福建設淡水「環遊郡」的餘屋，換取現金。
顏炳立表示，目前規劃底價是電梯大樓自288萬元起跳，別墅則從688萬元起跳；參與舉牌的投資人，保證金門檻為6萬元。預計2月11日，舉辦首場說明會。
顏炳立表示，由於每坪12萬元的「破盤價」起標，不但比「環遊郡」目前每坪行情約22萬元，要便宜5成，可謂是「腰斬」出清；而且，比起內政部營建署「官方版」的合宜住宅，不論是林口機場捷運A7站的每坪15萬元、或是板橋浮洲每坪19萬元都便宜，堪稱「民間版」的最低價合宜住宅。
部分房地產人士認為，預期此次樺福建設和戴德梁行一出手，將打亂新竹以北的房市行情，為2012年開春後房市，投出變化球，也多少會衝擊即將登場的329檔期。
另外，甲山林廣告也決定在第1季首度祭出公開「舉牌標售」的銷售手法，銷售台北市2處個案。據悉，底價大約比附近行情便宜2成左右。
1處是位於木柵福興路「春之樹」，據悉可望以底價每坪29萬元招標；另1處為南京東路「藏富」，初步規劃以底價每坪69萬元標售。甲山林向來操盤策略靈活，此次大膽跨足不動產舉牌標售市場，可謂代銷業破天荒之舉。
長假效應 百貨觀光業財源滾滾
元月業績紅火 情人節商機助陣 2月不淡
2012年 01月31日 【張嘉伶╱台北報導】
長假效應，百貨與觀光族群樂。遠百表示，與去年農曆年假相比，既有8家店春節業績年增6.5%，加上Top City台中大遠百、Mega City板橋大遠百等新店業績進帳，總業績大增90%；法人估，接下來情人節禮品採購商機，2月業績不淡。
六福（2705）表示，六福村春節10萬人次目標達陣；劍湖山（5701）旗下飯店住房率則近滿載，法人預期，觀光、百貨業者元月業績將推升。
百貨過年期間有福袋、還有服飾5折，餐廳訂位也都是客滿，百貨戲院更是充滿人潮，業績爆好，1月表現超出預期。
遠百總業績增90%
遠百協理莊見祥表示，9天年假既有8家店業績成長6.5%，加上Top City台中大遠百、Mega City板橋大遠百業績進帳，總計業績大成長90%。
除新開的2家大店外，遠百既有8家店當中，遠東百貨花蓮店、高雄大遠百、台南大遠百成長力道最強勁，可以看出國人年假期間，多往南部、東部移動，無論是返鄉探親或是出遊，都會到百貨賣場逛逛。
此外，遠百也發現，年假期間，餐飲娛樂人氣最旺，男裝包括運動休閒、牛仔等採購爆發力最強，再加上百貨服飾當日累積滿千送百，採購意願更強。
接下來將進入2月，百貨公司開始搶攻情人節商機，百貨業者認為精品包、飾品、內衣、餐飲等銷售不錯，估計2月業績可淡季不淡。
潤泰全中國拼展店
另因春假期間，傳統市場休息，量販店生意相當不錯，兩岸均有布點的潤泰全（2915）主管表示，為滿足消費者需求，將持續拓點，尤其是中國今年展店將維持高成長，店數將超過200大關。
同樣受惠春節長假的休閒人潮帶動的觀光族群，六福表示，旗下的六福村今年春節達10萬入園人次，加上南部旅客北上效應，業績也跟著上漲。
六福劍湖山人氣旺
法人估，相較去年春節，今年六福村春節檔期的業績、人次年增約3成，營業額約7300萬元。在飯店部分，六福皇宮和六福客棧也同步受加持，住房率保持在9成水準，年增約6個百分點。
另一個觀光遊樂園劍湖山表示，今年春節入園人次約10萬人，人次部分比去年春節檔期成長13%；營收方面，由於劍湖山王子飯店在春節期間，住房率平均超過9成，遊樂園與飯店總營收推升至7200萬元，與去年春節6000萬元相較，年增約2成。
2012年 01月31日 【周承諺、馮牧群╱台北報導】
農曆年前興富發建設喊出將降價公開標售台北市餘屋，昨日樺福建設建案「環遊郡」也預定下月18日將以舉牌加價方式標售38戶大樓及別墅，底價每坪12萬元起。學者認為，房市持續走低，建商資金壓力大，今年可以預見新北市淡水、三芝等郊區出現餘戶出清的標售情形。
樺福建設在北投的建案「環遊郡」話題不斷，去年底才傳出董事長張綱維因積欠工程款遭查封2戶房屋，「采迭」社區也確定於下月公開標售，該案所在地小坪頂有「八掛山」之稱，18年前南國、擎碧、台鳳、長谷、東隆五金等8家開發商在此認賠殺出，6年前樺福建設接手推案「環遊郡」，每坪開價22萬元，但並未全數銷售完畢，目前屋齡約3年。
負責標售的戴德梁行總經理顏炳立說，采迭社區競標底價每坪12~15萬元，僅行情5成，低於浮洲合宜住宅每坪19萬元，附近還有捷運復興崗站，由於產權清楚、公開喊價，預估標售熱度不亞於2000年的銀拍屋標售。戴德梁行資產管理部協理賴一毅說，以24坪大樓為例，總價288萬元，60坪別墅總價為720萬元低於市價。
「售價很吸引人」
民眾Landy說：「公開喊價感覺是業者的促銷花招，不過在台北市每坪12萬元的售價確實很吸引人。」但環遊郡位置略嫌偏僻，她會考慮交通機能更便利的地點。
至於年前興富發高調宣布進行標售的木柵福興路「春之樹」，及南京東路五段的「藏富」，標售底價分別為每坪29萬元與69萬元，當地房仲表示，標售底價均低於該區域市場行情，若公開標售極可能成交，不過，經過長達9天的年假後，此標售方案極可能喊卡。
郊區房供過於求
負責代銷的甲山林廣告公司總經理張境在昨表示，由於過年買氣明顯提升，標售計劃可能暫緩。興富發發言人廖昭雄說，2個成屋個案剩餘戶數都不多，春之樹有2戶、藏富3戶，坪數約60~80坪，利用標售方式出清餘屋只是方案之一。
淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰指出，房市景氣走向末端時，郊區的餘屋會先跌價，他認為興富發、樺福的降價行為就好比當初「八掛山」的8家業者，沒市場、供過於求的郊區如淡水、三芝等區，建商因資金壓力大，今年也可能以標售方式去化餘戶。
2012年 01月31日 【馮牧群╱台北報導】
今年農曆春節接待中心看屋人潮增，網路看屋卻冷清，住商不動產統計近3年春節網路預約看屋數量，今年年假雖長，但預約看屋指數從去年的131下降至84，只剩去年6成水準，業者表示，除了反映市場態度保守之外，買方在長假往往會安排旅遊，對看屋顯得興趣缺缺，連帶影響網路預約看屋人數。
住商不動產行銷處副理陳韋誠表示，過年期間網路預約量僅有平常時間的6成左右，不過願意在過年預約看屋的消費者，都是較積極的買方，只要符合條件就會順利成交。
特價區點閱創新高
雖然預約量縮小，但「急殺特區」點閱率的佔比卻高達53.7%，近3年來最高，陳韋誠指出，價格已成為買方的主要考量，買方對降價的期待強烈。民眾Lisa認為，特價區的物件非常誘人，通常會優先瀏覽，不過除了低價之外，她會想多確認屋況、區域行情及生活機能等條件，以免因貪圖便宜反而吃了虧。
信義房屋統計春節期間網路瀏覽數據發現，台北市瀏覽次數仍以市中心最高，前3名分別為中正區、大安區、中山區，新北市則是以離台北市最近區域最熱門，板橋、新店、中和等「過橋第一圈」區點閱率最高。
比合宜宅便宜 淡水低價宅掀買氣
2012/01/31 【經濟日報／記者黃啟菱／台北報導】
樺福出清小坪頂百戶餘屋，每坪底價12萬，比合宜住宅還便宜。
房市買氣解凍，住宅市場出現標售風潮，樺福集團為炒熱買氣，已委託戴德梁行標售該公司住宅案「環遊郡」的100多戶餘屋，此案位於新北市淡水小坪頂，每坪底價12萬元，較合宜住宅還便宜，也比周邊行情低，預料可引發搶標。
據瞭解，此案將採「舉牌標售」方式進行。樺福集團董事長張綱維表示，他將在明（1）日與戴德梁行總經理顏炳立說明此案細節。
甲山林董事長祝文宇在春節前曾宣布部分建案將降價、公開標售，引發話題，昨天「環遊郡」也決定公開標售，顯示業者採取低底價公開標售、降低餘屋量以炒熱買氣的銷售策略，將是今年房市的主流。
戴德梁行表示，「環遊郡」標售案將在2月11日對一般民眾舉辦說明會，最便宜的大樓產品，一戶底價只要288萬元，最便宜的別墅產品一戶僅688萬元，每坪12萬元的底價，甚至比政府推出的合宜住宅還便宜。
2月18日將舉辦首場標售，先推出30多戶試買氣，第二場標售會在3月3日登場。
台灣房屋不動產研究室執行長邱太表示，小坪頂房市最大賣點就是景觀優勢，以大樓產品為例，以往行情最高每坪曾站上20多萬元，但目前在每坪15萬至17萬元間盤整，今年1月時，還有流入法拍市場的物件，每坪拍出13萬元的價格。邱太認為，此次樺福委託戴德梁行標售的底價，頗有誠意，標售結果應該很熱絡。
國泰、鄉林 大陸加碼推案
2012/01/31 【經濟日報／記者黃啟菱、李至和／台北報導】
儘管大陸房市未見好轉，國泰建設、鄉林建設仍加快腳步前往布局，新闢戰場。國泰在上海的建案昨（30）日獲得經濟部投審會通過投資8,000萬美元（約新台幣23億），國泰表示，正跟合作方最後協商，第一季可有具體成果。
昨日經濟部投審會通過四項投資案，其中以鴻海集團合計投資1.2億美元最多，不過較受關注的為建商西進，包括國泰、鄉林昨日也獲投審會通過投資；而台玻則砸下6,000萬美元成立安徽台嘉蚌埠新建玻璃纖維廠。
國建表示，大陸市場規模大、成長快，不論是住宅或商用不動產都具潛力，自從政府開放營建業登陸之後，國建就開始尋找適合開發的項目，包括華中、華北等區域，都曾評估過。
去年國建在上海設立國泰管理諮詢公司，盼加速在大陸的發展，目前已與某合作方進入最後磋商階段，昨日又獲投審會核准可投資上海加恒置業公司8,000萬美元。國建指出，加恒置業是個項目公司，需待與合作方的合作模式敲定後，才會實質投資、啟動開發案，希望今年第一季就有好結果。
鄉林董事長賴正鎰說，他十分看好大陸市場，尤其是今年下半年政權換屆、權力結構重新調整之後，新人事布局必有一波新作為，有房市穩定發展，預期可再旺十年，鄉林會持續加碼投資。
行庫祭三招 降低土建融風險
2012/01/31 【經濟日報／記者陳美君／台北報導】
拉高放款利率、綁銷售率、價金交付信託
大型行庫土地建築融資逼近滿水位，面對建商的資金需求有增無減，內部祭出「拉高放款利率、綁銷售率、價金交付信託」三招，以提高獲利貢獻、降低授信風險。
銀行的不動產放款，按銀行法規定不得超過30%上限。合庫銀董事長劉燈城指出，該行不動產放款占比約28%，內部授信額度僅剩四、五百億元，將嚴加控管。
過去土建融資案的放款利率僅約2%出頭，目前土銀、合庫等大型行庫為了以價制量，利率皆拉高至3%以上，有些建商在南部非精華地段興建住宅，貸款利率甚至飆破3.5%。
另針對新北市林口、三峽、淡海三個區域，因建案過多，風險較高，大型行庫在貸款契約明定，相關地區建案銷售率須超過五成，才會開始撥款。
此外，銀行說，政府祭出奢侈稅，重創房市投機客，也拉高建商倒閉風險，決定要求建商將客戶購買預售屋的價金交付信託，直到完工才可動用。至於興建所需資金，銀行會按進度分批撥款，如此一來，就不用擔心建商房子蓋到一半，帶著客戶預付款遠走高飛。
銀行主管還說，因不動產承作額度有限，除既有建商客戶外，若建商在別家銀行辦土建融，才想來辦分戶、轉入房貸的建商，就會被拒於門外。
銀行主管說，一般房貸利率僅1.8%~1.9%，土建融至少都有接近3%的水準，是房貸的兩倍，在僅存不多的放款額度裡，寧可多做一些土建融拉高利差，減少個人房貸，以免占去放款額度。
國銀龍頭台灣銀行也對土建融業務從嚴鑑價，貸款成數會參考土地取得成本，以兩者較低者為準。
身為不動產專業銀行的土地銀行，不受銀行法30%上限約束，但金管會表態，不希望土銀放款過度集中在房地產，因此，土銀對風險較高的建商，會拉高放款利率1碼（0.25個百分點）以上，採「差別定價」策略。
