三鼎REITs今清算 過關機會大增
2011-07-06 01:02工商時報 記者王立德／台北報導
繼基泰之星清算案後，另一檔不動產信託基金（REITs）三鼎也將於今（6）日重新開票決議是否清算，據悉，由於原先抗議受託銀行決議不透明的小額投資人已撤告，主管機關態度也轉由投資人自行決議，三鼎通過清算機會大增。
相關人士指出，相較基泰之星，三鼎信託管理的3座不動產增值空間更大，預估未來標售時可吸引不少投資人搶標。
受「清算有望」預期心理影響，三鼎昨天股價上漲0.26元至14.29元，收盤價創近10個交易日新高，接近前波高點14.5元。
三鼎在95年時發行規模為38.52億元，以最新每受益憑證淨值11.9元回推，淨價約45.84億元，相關人士指出，三鼎估價主要採「折現現金流量法」，無法反映買賣真正市值，未來公開標售時，最終出售價格應可優於45.84億元。
三鼎信託管理的3棟不動產，分別為北市南京東路的前瞻21大樓、頂好商圈的香檳大樓部分樓層，及位於桃園的誠品物流中心，受託機構為台新銀行，管理機構為誠品不動產。
台北包租公 長抱逢甲金店面
2011-07-06 01:02工商時報 記者曾麗芳／台中報導
台中逢甲、一中等夜市周邊的商用不動產，近年來已成為台北投資客的囊中物！「逢甲旗艦夜市」去年以5.8億元代價，轉賣給以台北減肥名醫為首的投資客後，不過短短1年多，目前已有投資客喊價8億元收購。
背後金主多為醫生組成的台北投資團，口袋深不可測，繼砸下重金買下「逢甲旗艦夜市」當包租公後，最近看上一中商圈附近眾多的學校及補習班，每天約有4萬多的人潮、假日加上逛中友百貨的人潮就高達6、7萬人，又出手買下位於台中市三民路上、緊鄰中友百貨旁的黃金店面收租。
事實上，逢甲商圈的商用不動產，近幾年來深受台北投資客青睞，包括台北減肥名醫林政誠斥資5.8億元，買下「逢甲旗艦夜市」。台北投資客劉媽媽也以約1.2億元買下逢甲商圈文華路上一間店面；海灣科技以8.8億元買下「逢甲碧根廣場」，其後又轉賣給台北劉媽媽。逢甲商圈的房價已與台中房市脫勾、一路飆漲。
位於逢甲大學前、文華路夜市內的「逢甲旗艦夜市」，由日船餐飲連鎖集團創辦人張世仁砸2.8億元打造而成，總面積約540坪，分割成3至10坪大小不等的攤位出租，共有80餘個攤位，每年租金收益超過5,000萬元，是逢甲夜市知名的地標物。
值得一提的是，這群台北醫生組成的投資團，財力雄厚，積極搜購逢甲與一中商圈的地標型商用不動產，毫不手軟，且都是採取長期投資策略。
以年租金高達5,000萬元的「逢甲旗艦夜市」為例，台北客在買下該商場產權後，至今仍將經營管理權委託張世仁負責，張世仁成了二房東，負責招商與經營商場；業主則坐收豐厚的租金與商用不動產的增值潛力。
信義房屋台中逢甲12店長林建志指出，福星路與逢甲路交叉路口的4間黃金店面，其中，至少有2間店面是由台北投資客買下，長期持有收租。他說，逢甲夜市內的精華店面，投資報酬率約3％左右，買方願意長期投資，看上的就是逢甲夜市熱絡的人潮與商機。
涉圖利財團 假公園條款再闖關
「74處 白送250億給建商」北市府挨轟
2011年 07月06日 【張舒婷╱台北報導】
為推動都市更新，近年台北市出現不少壽命僅1.5年的「假公園」，該基地即可獲得10%容積獎勵，儘管有圖利財團之嫌，台北市政府仍執意將該法案變成常態法令，昨日都更自治條例修正案再度送交市議會二審，雖沒通過，但本周將持續闖關。民間團體抨擊，北市府近2年已創造74處假公園、送出5萬坪容積，若以台北市房屋均價每坪50萬元計算，等於奉送250億元給地主、建商。
有「假公園條款」之稱的都更自治條例第19條「F7修正案」，規定拆除舊建物、空地綠美化1年半，最高可獲得10%容積獎勵，去年已經市議會一讀通過，昨日再送市議會臨時會審查二讀，但因與會人數不足，闖關失敗。
台北市都市更新處處長林崇傑表示，本周將擇期再送件。根據北市府都更處統計，目前申請綠美化的案子共74筆，均被視為「台北好好看」政績，但其中私有地佔4成左右，更不乏知名財團、建商。
TMD「揪甘心」台北都會發展研究中心研究員吳若瑩表示：「都市更新實在不該再以容積獎勵當作籌碼！」日後這些外表看似公園的「假公園」會一一拆除，改建成高樓，最後也是建商受惠。
百坪地獲利5千萬
舉例來說，信義區忠孝東路四段555號、基地1456.5坪的「聯合報大樓」，最多可獲得容積437坪，以該區成屋均價50萬元計算，贈送的容積市值達2.18億元，若以新屋每坪120萬元保守估計，獲利更是翻倍。再以商業區100坪、法定容積率560％為例，因綠美化得到獎勵10％，建築坪數可多蓋56坪，以台北市目前豪宅1坪售價至少100萬元來估算，賣出後可進帳5600萬元，扣除基本的養綠美化成本，地主、建商獲利5000萬元不成問題。
「不應齊頭放寬」
OURs發言人彭揚凱認為，都更推動困難，根本不在於容積獎勵多寡，而是建商、住戶利益分配不均，資訊不透明，放送容積獎勵，根本無助於加速都更腳步，將持續監督該法案是否有議員護航通過。25歲的台北市民Carol也說，市府行政效率不彰，碰到釘子戶常束手無策，才是都更窒礙難行的關鍵。
東亞建經公司總經理曹奮平直言：「容積不是用不完的」，政府不應齊頭式放寬，而是視不同個案狀況來給予容積獎勵。
報你知
「假公園」可得容積獎勵10%
俗稱的「假公園條款」為都更都更自治條例第19條「F7修正案」，一旦經都更處劃定更新地區，地主對老舊、閒置建物或土地，進行拆除、綠美化管理等工程，實施1年半後，最高可得容積獎勵10%，其中拆除舊建物給5%，綠美化給5%。
台北市都市更新處處長林崇傑表示，提供容積獎勵，是為了鼓勵地主主動辦理建物拆除、綠美化。
2011/07/05【聯合晚報／記者葉憶如／台北報導】
隨著陸客來台人數增加，信義區逐漸成為百貨飯店業一級戰區，新光人壽就將信義計劃區A12商辦租給了寒舍艾美飯店。 報系資料照
隨著陸客來台人數增加，信義區逐漸成為百貨飯店業一級戰區，而國內三大壽險業多年來在信義區積極獵地，近來更明顯捨「商辦大樓」客戶轉租大型百貨飯店掀起風潮。國壽以一年5億元租金收納微風廣場新房客、新壽信義A12租給寒舍艾美飯店。此外，統一集團引進W飯店與阪急百貨、遠東旗下遠百A13的同樣搶攻百貨觀光人潮，加上2013年MOMO百貨也即將進駐A10等，高達6-7%租金報酬率是這些大型集團前仆後繼的主要原因。
台北101陸客效應驚人，北市信義區已成百貨觀光業一級戰區，除了目前由頂新集團主導的台北101外，新光人壽租給關係企業的新光三越A4、A8、A9百貨、廣達副董梁震次妻女擁有的BELLAVITA、統一集團阪急百貨、信義誠品合計8家百貨公司，未來三年內還陸續有微風廣場、紐約紐約改建的ＡＴＴ、富邦MOMO百貨和大遠百遠東集團將陸續加入戰局，總計超過12家百貨公司進駐信義區。飯店業除了君悅百貨外，包括W飯店與寒舍艾美飯店都已進入。
而早在1997年起，保險業就由新光集團領軍，就已陸續進駐北市信義計畫區，當時都是10幾億元權利金價格陸續標下，新壽員工回憶當時信義區是「荒煙蔓草、青蛙呱呱叫、公車很少」的區域，之後國產局2003年陸續標購都以30餘億元成交，只有國泰金較近捷運站的A3權利金額較高達82億元，其餘包括新光標下A12、遠東標下A13、富邦標下A10，地上權使用50年的金額都僅37億及32億元不到，相較目前動輒一年數億至十餘億元租金來看，其實相當划算。
而國內三大保險公司在全台北市過去以擁有上百棟、200標以上的敦化、南京精華商辦大樓為主，主要對象為國內外企業主，不過隨著企業外移或是區域移轉等等因素，觀光百貨業動輒一年幾層樓數億元的租金，報酬率有的高達7-9%以上，少則亦有3-4%，比現在大約2.5%左右租金來得更具有吸引力，也因此國內保險業也捨商辦，陸續把不動產租給過去認為流動性過低的百貨觀光業。
不過，隨著陸資與陸企來台，也相中信義區為商辦首選，信義區的商辦租金行情仍凌駕北市其他精華商圈，每坪動輒都有3000元起跳，因此保險業信義區大樓仍然具有商辦的有利條件。
國壽投資信義計畫區A3大樓近期將敲定除了微風承租百貨商場，澳盛銀行、匯豐銀行、蘇格蘭皇家銀行及陸銀都有意承租A3辦公室。壽險業者評估，A3若於2013年完工且滿租，整棟年租金可逾10億元，其中微風占約5億元。而富邦日前標下三陽大樓，東側為明曜百貨，西側鄰近神旺飯店，精品、百貨商場林立，也預期都更後租金報酬率上看4%。去年開幕的信義A12寒舍艾美酒店，新光估租金報酬率上看6-7%。
2011/07/06 08:39【經濟日報／記者陳美君／台北報導】
中華郵政公司昨（5）日宣布調升存款利率，帶動各類政策性房貸利率水漲船高，估計民眾向銀行申貸500萬元，一年得多付2,220元的本息。
跟進央行升息腳步，中華郵政公司宣布，自7月6日起 調升存款利率，調升幅度為0.01%至0.1%間；央行升息，幾家歡樂幾家愁，定存族樂得存款息更豐厚，房貸族則是苦於利息之出，又得增加不少。
根據郵局最新牌告利率，調息後，一般郵局1年期定期儲金年利率，固定利率為1.37%、機動利率為1.34%，2年期定期儲金年利率，固定利率為1.415%、機動利率為1.375%。
以4,000億元政府優惠房貸為例，以郵局2年期定儲機動利率加碼0.2%，調整後，利率將由1.495％，升抵1.575%。
若以20年本息均攤估算，每100萬元的房貸，1年需增加444 元支出；每申貸500萬元，每年必須多負擔2,220元的本息。
另外，以郵局1年期或2年期定儲利率進行加碼的政策貸款，包括青年首次購屋優惠貸款、內政部主辦購屋／修繕貸款利息補貼、青年安心成家方案、住福會「築巢優利貸」和就學貸款，利率也隨之調升。
政府推出的「青年首次購屋優惠貸款」，前二年按郵局2年期定儲機動利率，加碼0.345%，調息後升抵1.72%。
值得注意的是，第三年起，按郵局2年期定儲機動利率，加碼0.645%，利率首次突破2％水準、漲至2.02%；調息後，每申貸100萬元，每年房貸金額負擔，皆增加444元。
銀行主管指出，房貸族的房貸計息方式，若採「月調制」，最快在7月就會開始實施；至於「季調制」，則要看各銀行規定，最多可延遲二個月，到9月才調整利率。
沒有留言:
張貼留言