房市多空纏鬥 329檔決戰桃園
2013/03/21
【經濟日報／記者黃啟菱、陳美君／台北報導
房市329檔期到來，北台灣噴出近3,000億元的天量，光是桃園案量就高達1,247億元。昨（20）日已傳出公股銀行擔憂青埔地區房市供過於求，將祭出房貸緊縮措施；桃園儼然成為329檔期多空交戰點，市況將成房市景氣指標。
《住展》昨發布統計，今年329檔北台灣總推案量高達2,939億元，年增四成五且創新高，加上大台中的850億元、大高雄的500億元，三區總案量達4,289億元，建商作多心態濃厚。
其中，桃園推案量占比42%。噴出大量主因高鐵等交通建設到位、航空城計畫啟動、桃園升格直轄市這三大利多加持，各家建商搶推案，林口A7合宜住宅案總銷就達365億元。
桃園近日投資客漸多，日前曾傳出「秒殺建案」，曾引發新任台北市副市長張金鶚關注，建議政府管控。
央行理監事會下周四登場，是否「加碼」管制房市成重頭戲，公股行庫昨搶先調整授信政策，針對有供過於求疑慮之處祭出房貸管制，除新北市林口、淡水與三峽外，新納入桃園青埔。
公股行庫主管透露，青埔案量多、房價屢創新高，銀行不願承擔過高風險，因而有意劃出紅線。
包括遠雄、皇翔、麗寶、寶佳，329檔期在桃園都有大案登場；華固、太子、宏普等也已在青埔備妥土地。
華固董事長鍾榮昌直言，桃園青浦重大建設多，未來發展佳，房市長線仍看好。他認為，此區房價在站上每坪40萬元後，會先休息一下，待重大建設完成、生活機能成熟後才會有下波漲勢。
太子總經理謝明汎則說，雙北市房價已高，桃園成為自住客首選，青埔又有交通利多，剛性需求仍強，後續發展看好。
房市329檔期 憂張金鶚效應
2013/03/21
【經濟日報／記者黃啟菱／台北報導】
政大教授張金鶚將接台北市副市長一職，在房產業界引發的話題持續發酵，太平洋建設總經理章啟明昨（20）日直言，張金鶚當官，易讓民眾聯想房價可能下修，造成房市氛圍由原本的樂觀轉趨觀望，恐衝擊329檔市況。
長虹董事長李文造則說，當學者跟當官是兩回事，張金鶚之事是否會引發民眾聯想到房價下修，還很難說，即便是有，也只是短暫的心理因素干擾，他認為329檔期市況還是會不錯，整體來說，將呈現「量增價微漲」格局。
章啟明表示，今年開春以來，房市氛圍頗樂觀，業內多預期整體成交量將優於去年，不過前天傳出張金鶚任北市副市長一職後，市場氛圍恐有轉變。
他直指，張金鶚一直給人「房市空頭總司令」的形象，如今有了實權，會有哪些具體政策出台，大家都很關注，也容易讓民眾聯想到房價可能下修，原本想出手買房者態度轉趨觀望。
不過，章啟明認為，張金鶚上台後將會致力於解決都市更新牛步化的問題，對建商跟都更戶來說，是好事一樁。
業界初估，眾家建商「卡」在都更的資金逾5,000億元，若都更問題有解，這些「卡住的建商」都可望受惠。
李文造認為，房市的支撐力道之所以強，正是因為自住與換屋的剛性買盤一直都在，這些買方是否出手，應不受張金鶚是否當官影響；長線來看，房市走勢仍是偏多。
土銀董事長 估今年房市量價持平
2013/03/21
【經濟日報／記者陳美君、呂淑美／台北報導】
房貸龍頭土地銀行董事長董事長興昨（20）日對今年房市發表看法，他認為，今年房市交易量與價格將「持平」，土銀的房貸與土建融餘額也將維持「零成長」目標。
此外，憂心房市泡沫化風險，銀行不再追求房貸、土建融業務大幅成長。一家公股行庫主管說，除非具有相當良好的條件，例如：該建案位於捷運站旁，或者建商信用財務相當良好，否則對於這供過於求的區域，房貸授信將「從嚴審核」。
銀行主管說，除淡水、林口與三峽外，桃園青埔為近期銀行貸放最關注的區域，因為青埔不僅推案量大增，房價還屢創新高，有銀行不願承擔過高風險，將貸款利率拉高至3%以上，貸款成數也砍到五成以下。
除特定區域外，銀行對對於豪宅與小套房房貸授信，也格外審慎。以土銀為例，今年迄今豪宅建案「零承作」，除非是位於捷運站附近的建案，否則小套房房貸一律不承作。
土銀主管表示，土建融餘額驟減，主要是建案完工後陸續轉入分戶貸款，且新進件的土建融，比還款金額要少，顯示建商購地交易不如過去熱絡。
另外，土銀房貸利率約2.1%—2.3%，維持去年底水準，土建融利率則拉高至2.5%以上。
不動產放款 2年減700億
2013/03/21
【經濟日報／記者邱金蘭、李淑慧／台北報導】
金管會打炒房，從控管銀行對不動產放款集中度著手，已有具體成效。金管會昨（20）日指出，近兩年銀行對不動產的放款共減少702億元。
今年將持續推動不動產放款集中度的四項控管措施，超過標準的銀行須增提準備金並限期改善。
依據金管會資料，2011年有17家銀行對不動產放款集中度過高，被要求增提準備金共62億元。2012年還有15家集中度過高，但增提金額已下降到11億元。
銀行局副局長邱淑貞表示，銀行業2012年大多數都符合規定，只有少數超標，即使超標，也只超過一點。
土銀看房市 今年價量持平
王耀興：「人肉立牌」仍多 觀察329檔期
2013年03月21日 蘋果日報【陳瑩欣、廖珮君、林巧雁╱台北報導】
房市調控管制政策不退場，金管會主委陳裕璋昨在立院財委會備詢時說，房市信用管制部分，現有制度將會繼續，主要是避免銀行將放款過度集中不動產，間接助長房價飆漲，與央行的謹慎管制措施持同調。
土地銀行董事長王耀興昨預估，今年不動產交易量與價格應與去年持平，將視房市329檔期來評估後續不動產市場的發展狀況。
王耀興去年曾以預售屋的「人肉立牌」滿街跑，提醒民眾注意餘屋去化問題，他表示，若建案長期有人高舉預售屋廣告立牌，就要當心房子是否賣不掉，王耀興昨在信用卡記者會前指出，目前街上人肉立牌仍多，將在329檔期到現場觀察。
小套房「不做為原則」
王耀興在今年全行行務會議，要求各分行承作土建融資時，「尤其要注意規避地區性的風險」。據了解，包括林口、三峽、淡水，以及桃園青埔等供給量過大區域，皆被視為警戒區。
土銀表示，目前的房貸放款案件中，中古屋申貸佔比逐漸下滑，內部同時下令各分行，對於小套房要以「不做為原則」。
至於豪宅放款案件，土銀表示自中央銀行去年6月管控雙北市8000萬元以上、其他地區5000萬元以上豪宅貸款成數，去年全台也僅約8~10件，今年以來承作案件首度「掛零」。
除主要行庫在土建融放款持平外，金管會自去年針對房貸、土建融、以不動產為擔保和素地放款等4大控管不動產指標，今年將依此標準、持續監控各銀行。
4放款標準
金管會盯
據金管會規定的4大放款標準，要求前10大房貸放款銀行，房貸放款限佔總放款30%、土建融放款限佔10%；非前10大放款者，房貸限佔40%、土建融限佔15%，第3項則是所有銀行不動產相關放款限佔總放款70%，第4的素地貸款則限市場平均數，約5%內。
金管會官員說，一旦業者超限，將會被金管會要求提改善計劃，並依嚴重程度，要求得增提不動產放款的0.5%到0.75%損失準備金。
金管會銀行局副局長邱淑貞表示，今年1月購置住宅和修繕貸款跟2010年底比，減少881億元，顯示銀行對不動產集中度已有調整。
財長今報告國產運用
此外，財政部長張盛和今將赴立法報告國有財產基金預算，財政部為靈活開發利用大面積國有土地，提升國有財產運用效能，2002年設置國有財產開發基金，編列2013年度預算4929萬2000元，預計委託專業廠商協助辦理主導都市更新、財稅人員訓練所及周邊國有土地開發案、辦理拆除華光社區等業務。
自住客買氣突圍 不受量縮影響
2013年03月21日 蘋果日報【張菱育、吳苡辰╱台北報導】
在政府打房壓力下，今年台北市中心豪宅推案量不若以往熱絡，但仍有不少每戶要價億元起跳的豪宅案持續成交，且6~7成買方為自住客，包括「中山世紀」、「華固松疆」都傳出銷售佳績，其中每戶要價2億元的「中山世紀」，推出4個月就完銷。
由太平洋建設與中星建設共同打造的豪宅案「中山世紀」位於中山北路二段，屬市中心精華路段，規劃130坪，成交價落在每坪140~150萬元，每戶要價約2億元，公開4個就完銷。
成交量價都下滑
太平洋建設副總經理陳清暉說，目前豪宅市場量體不多，但「中山世紀」位在台北市精華地段，加上以客製化方式打造頂級產品，買方需求還是大，買方多為國內金字塔頂端的企業主。
華固建設「華固松疆」規劃100、110坪，每戶約1.2~1.6億元，目前銷售約8成。華固建設總經理洪嘉昇指出，自央行對豪宅祭出限制房貸及寬限期的管制措施後，銀行對豪宅貸款的鑑價變嚴格，因此去年下半年豪宅市場受到影響，但從今年開始，長期置產的豪宅買家回籠，且6~7成以自住為主。
不過根據台灣房屋智庫統計，台北市今年第1季豪宅市場，不論交易量與成交價都較上季與去年同期下滑，第1季北市豪宅每坪單價為111.8萬元，較上季減少1.6％，成交指數為92，較上季減少5.1％；新北市第1季每坪單價則為55.3萬元，
則較上季增加0.4％。
329檔爆4300億
台灣房屋智庫執行長劉怡蓉分析，受豪宅限貸影響，大幅提高豪宅購屋門檻，影響豪宅交易量，且北市第1季成交物件多非指標性豪宅，使均價下滑。住商不動產北市區副理陸毅祺也指出，真豪宅釋出量本來就少，在通膨疑慮下，屋主更為惜售，因此第1季豪宅詢問度雖增加，但成交量反而減少。
而房市將進入329檔期，台北市329檔期將推的指標豪宅案包括「藍田陞玉」、「文心AIT」等，但每坪開價均突破百萬元。《住展》雜誌研發長倪子仁說，今年329檔期北台灣總案量達2939億元，為6年來最多，而桃園推案量達1247億元，台中則為850億元，高雄500億元，全台推案量約4300億元。
2013/3/21 自由時報〔記者林美芬、盧冠誠／台北報導〕
房市重頭戲329檔期起跑，房產業者認為房市利空出盡，估計全台推案量約4300億元；土地銀行董事長王耀興則對今年房市看法中性，預估交易量與價格應與去年持平。
但根據住展雜誌最新完成今年329檔房市推案量統計，北台灣五大區加上台中及高雄二都會，推案達到4300億元的巨量，爆出歷史新天量，其中北台灣推案量高達2939億元；台中都會區推案量825億元，高雄今年的推案量體約500億元，形成爆量衝刺的市況。
北台灣總推案量高達2939億元中央銀行下週四召開理監事會議，多數公股行庫主管預期，因房市交易回穩，央行暫時不會採取新管控措施，但將關注新北市五股、泰山、桃園青埔以及中南部特定重劃區，這些未被央行列入管控的地區，是否有過熱跡象。
王耀興去年曾以售屋的「人肉立牌」滿街跑，提醒民眾注意餘屋去化問題，若建案長期有人高舉預售屋廣告立牌，就要當心房子是否賣不掉，他昨說，目前街上的人肉立牌仍不少，會趁329檔期去現場實地觀察。
土銀為國內不動產授信龍頭，王耀興於今年全行行務會議，要求各分行承作土建融資時，「尤其要注意規避地區性的風險」。據了解，包括林口、三峽、淡水，以及桃園青埔等供給量過大區域，皆被視為警戒區。
房貸部分，土銀下令各分行，對於小套房要以「不作為原則」，豪宅則必須審慎評估，自央行去年6月管控雙北市8000萬元以上、其他地區5000萬元以上豪宅，土銀今年以來承作案件「掛零」，去年全台也不到10件。
去年底，土銀房貸餘額為6515億元，今年2月底略降至6513億元，內部預估全年將零成長，房貸利率方面，區間多介於2.1%~2.3%。
大坪頂土地標售 每坪逾16萬
2013/3/21 自由時報〔記者葛祐豪／高雄報導〕
高市地政局昨舉行第一季開發區土地標售，以往較不受注意的南高雄大坪頂五號道路區段徵收區，此次異軍突起，以每坪十六萬六千餘元，創下當地住宅區行情新高。
此次共標出六標六筆土地，脫標率七十五％，為市府進帳一億七千八百餘萬元。其中，大坪頂五號道路區段徵收區因孔宅綠園開闢及綠美化，景觀環境佳，加上連結小港區與大寮區的大坪頂特定區十號道路去年十月通車，吸引多家建商搶進。
大坪頂五號道路區段徵收區的一筆住二用地，此次以一億一千兩百餘萬元脫標，溢價兩千兩百八十五萬元，每坪脫標價約十六萬六千餘元，創下當地住宅區行情新高，地政局認為本區地價已逐步攀升。
其餘如高雄大學區段徵收區的住三用地，每坪以十五萬三千餘元脫標；近右昌森林公園的第三十七重劃區住四用地，每坪脫標價為二十五萬八千餘元。
北市商辦Q1回神，平均售價反彈
2013-03-21
09:37 時報資訊 【時報記者郭鴻慧台北報導】
第一季北市商辦市場回神，擺脫前季的溫脫，交易價量俱揚。依據全球資產管理公司(Sinyi Global)最新統計，台北市辦公室平均售價小幅回溫，售價由第四季的每坪77.1萬元，微幅上漲至77.4萬元，平均租金也上漲至1975元，毛租金資本化率最終維持在2.51%，守住2.5%大關。辦公室空置率則連續兩季回升向上至9.13％。
全球資產管理公司總經理柯宏安指出，隨著全球經濟前景轉向復甦，2013年商辦市場擺脫去年第四季的疲軟，呈現回春的跡象，往年第一季因農曆春節緣故，通常為交易的淡季，但金蛇年則從春節前到年後都維持溫熱，因此成交價格而有緩步向上的情形，不過租賃市場表現相對淡定，空置率也逐步升高。
第一季北市辦公平均空置率為9.13%，空置率反彈向上。辦公大樓新增供給的部份，遠雄金融中心（A1）於本季完工啟用，其中高樓層為遠雄集團自用，另外釋出約一萬餘坪對外招租，另外台灣人壽保險的總部大樓也於本季完工啟用，目前以台壽保內部自用為主。預計今年內可能還有南京東路的宏盛辦公大樓(捷四)及松江路的聯邦育樂大樓(捷八)將完工釋出。
本季A級辦公室空置率收斂情況較佳，從前一季的7.45％下降至7.18％。A+級辦公空置率由於遠雄金融中心完工釋出，空置率則從12.49％回升至14.53％。B級辦公空置率由5.94%回升至6.41％。從不同商圈來看，信義世貿商圈及南京四五段商圈空置率有較顯著的增加，而復興南京商圈及敦北民生商圈則是趨向收斂。
租金方面，依據全球資產統計，第一季辦公平均租金1975元，其中A+級大樓平均租金為2828元，A級大樓1775元，B級大樓1432元，整體租金水準受到新完工大樓的租金訂價較高的緣故，因此平均租金由前季的1953元上漲至1975元。但目前而言，租賃需求仍以各大樓之間搬遷為主，新增需求較少。從各商圈來看，敦南商圈重新回到2000元以上的平均租金水準，其餘商圈租金變動並不明顯。
展望未來，在買賣市場方面，原本預期今年價格可能出現修正，但由於市場回復熱絡，因此價格似乎並未走跌，三月開始標售案件紛紛回籠，拉抬投資買氣，預估第二季市場熱度可望維持不墜。至於租賃市場方面，台北市公司登記家數仍持續正成長，1、2月份共吸引2035家公司及商號至台北市設籍投資，較去年同期約成長11.9％，在景氣沒有轉壞的情況下，第二季辦公需求可望穩步增加。
雙北市去年Q2～Q3推案3000億元，預售揭露寥寥無幾
2013-03-21
07:47 時報資訊 【時報記者郭鴻慧台北報導】
實價揭露上路至今，已經累積超過18萬筆的資訊，預售案揭露的資料仍相對稀少，統計台北市預售案目前僅可查詢40筆，總銷售金額為11.9億元，新北市則有近4百筆，合計總銷為41.46億元，再比對國泰房價指數去年的相關調查，2012年Q2雙北市總可銷金額為1867億元，總可銷戶數超過5千戶，2012年Q3也有1100億元，總銷戶數5100戶，和上千億元的推案量相比，截至目前為止揭露資料仍相對稀少。
一手的預售個案向來是區域房價的領頭羊，在實價資料上路之前，只能「聽說」房價成交一坪多少錢，實價上成交房價還是蒙上一層神秘面紗，而實價登錄對預售案亦有相關規定，經營代銷業務者，對於起造人或建築業委託代銷之案件，應於委託代銷契約屆滿或終止30日內，向主管機關申報登錄成交案件實際資訊。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，從預售推案到結案後按規定申報，加上實價登錄的作業時間，大概需要8個月的時間，若按此時間推算，今年第2季後揭露的資料應該會慢慢變多，加上今年初開發商也密集推案，年底前應該有更多的預案資料可供參考，不過從現階段已公布的預售案資訊來看，對於購屋人參考價值仍有限。
若按規定流程申報，結案後才實際看得到每戶的交易金額，對於想要購買該案的購屋人而言，就時間上的確是有點落差，參考價值就打了折扣，不過實價登錄還在剛起步階段，經過一段時間運作與檢討後，應該還有改善的空間。
商用不動產Q1成交額 去年同期3.5倍
2013-03-21
01:12 中國時報 王莫昀／台北報導
壽險業國內不動產投資止步，但今年第一季商用不動產表現，仍令人讚賞，依第一太平戴維斯統計，首季單筆交易逾3億元以上的大型商用不動產交易總額，高達220億元，創下2008年以來同期新高，成交金額較去年第一季大漲3.5倍，為商用不動產市場注入一劑強心針。
全球資產管理公司（Sinyi Global）最新調查也顯示，台北市辦公室平均售價小幅回溫，由去年第四季的每坪77.1萬元，微幅上漲至77.4萬元。
壽險業受限於金管會投資禁令，轉而研究投資海外市場，其他投資人卻看準這個機會，伺機挺進國內商用不動產。
寶豐隆興業於2月底以88億元買下敦南誠品商場及12樓辦公室，成為本季單筆交易金額最高買賣案；另外，位處敦化北路的蘇黎世大樓7樓至12樓，從去年中即採私下邀標方式進行銷售，原本是各家壽險機構覬覦的投資標的，最後卻由香港私募基金豐泰地產旗下的基萬公司以27億元買下，每坪單價突破115萬元。
零售店面也是開春以來市場焦點，連續幾個北市東區店面成交案例，奠定忠孝東路四段單價千萬店面市場地位，近二年價格漲幅達4成以上。另根據昨日北市最新揭露的實價資訊顯示，公館商圈羅斯福路四段一處1樓連同2樓出售的店面，以總價3.48億元成交，單價每坪達210.5萬元。
台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示，由於台北市精華土地越來越少，擁有土地效益的透天厝也越來越搶手，尤其是位於熱門商圈的透天厝，一樓可做店面，價格更是扶搖直上。
台開 擬售花蓮17,000坪地
2013-03-21
01:10 工商時報 記者袁延壽／台北報導
為活絡公司資產、提升土地發展效益，台開昨（20）日指出，100％持股子公司台灣創新發展將出售花蓮光華樂活園區17,000坪土地。台開指出，這些土地可做為國際觀光旅館使用，據了解，已有包括國內知名五星級觀光旅館及全球連鎖飯店集團與台開接觸，預估出售土地金額將超過18億元。
台開指出，集團在花蓮光華樂活園區共有6.2萬坪土地，分屬為相關產業一、二、三、四、五等五塊面積共約42,000坪，其他還包括社區用地有16,500坪、可做醫療美容的用地超過2千坪。這次對外公告徵求要約出售的土地，主要是相關產業一及相關產業三；其中，集團已保留相關產業一共3,600坪土地，自行興建國際影城，總投資額超過13億元，並將在3月22日動土。
此外，台開已規畫自行開發相關產業二的基地，興建國際會議中心；相關產業四興建國際飯店、相關產業五做為客家土樓、人文會館；另社區用地則開發為酒店式公寓，還有做為醫療美容健檢、養生村的「金華聯」。估計這些自行開發的土地，總投資額將達百億元，預計今年底陸續動工。
台開指出，花蓮目前並沒有大型娛樂、商場及國際級旅館，過去給人「好山、好水、好無聊」印象；光華樂活園區位於花蓮精華區域，希望結合國內外旅館集團、醫美及生物科技企業、華納威秀或國賓影城、會展產業等廠商共同開發，吸引國際觀光人口，共創花蓮繁榮。
329爆量 測試張金鶚效應
2013-03-21
01:10 工商時報 記者蔡惠芳／台北報導
最新調查顯示，即將登場的329年度黃金大檔，全台三大都會區可望噴出4,300億元的巨量，挑戰最近6年來最大量；惟台北市副市長由張金鶚教授接掌，被市場認為是測試市場「耐壓度」的最佳試金石。
329檔期即將全面登場，適逢台北市副市長由張金鶚教授接掌，為市場投下一顆震撼彈；有業者不諱言：「2013年房市的最大變數，一個是核四公投，一個就是張教授副市長的一舉一動。」
住展雜誌昨（20）日公布最新調查指出，農曆年後，各指標工地人氣陸續回籠，住展風向球連續2個月出現代表「復甦安全」的綠燈燈號。房市更在股市直逼8,000點大關下，使股市與房市的人氣持續加溫，建商看機會不可失、景氣應不可能再壞，因此今年黃金329檔期全力衝刺，估計全台三大都會區大約有4,300億元新案登場。
住展雜誌研發長倪子仁指出，北台灣約有2,939億元，直逼3,000億元歷史天量，也是自2008年以來的近6年來最大量，比馬英九當選總統的2008年同期，還要再激增32％，也比2011年奢侈稅打房時的1,050億元，多出2.8倍，顯示今年329推案的火爆程度。
至於台中都會區，今年329檔期大約有850億億元新案，比去年同期的700億元激增；大高雄都會區，大約有500億元，年增約2成。
今年329檔期特別爆紅的戰區，非桃園莫屬，今年329檔期將出現1,247億元巨量。倪子仁指出，桃園超夯，主要和桃園航空城計劃及桃園升格直轄市，吸引大批建商轉戰桃園搶地推案有直接的關係。
至於北台灣都會區的最熱門推案區域，以台北市內湖、北投最熱門，尤其內湖美國在台協會旁，由文心建設投資、總銷90億的新成屋案「文心AIT」，開出每坪120萬的高價，開價與成交價的高低，再度成為市場矚目的焦點。另外，北投奇岩重劃區的「華固奇妍NO.1」，永陞建設總銷45億元的「藍田陞玉」案，也是台北市329檔的房市焦點。
新北市指標案以遠雄人壽100億新莊副都心案「遠雄國都」、五股區森聯機構的100億元「上河圖」，旺洲建設林口50億元「旺洲極品」，及淡水50億元「宏盛新世界」等，最具指標。
