商用不動產
地上權挑大梁
2012-12-16 14:19 中央社
商用不動產在年底前由地上權案挑大梁，桃園航空城指標高鐵桃園車站產專區開發案18日簽約，台酒地上權案25日截止投標，財訓所地上權案可望年底前公告。
台灣不動產投資協會評估，金融監督管理委員會對壽險業祭出「新 8條」，將不動產投資收益率下限提高至2.875%，為商用不動產市場投下震撼彈，可預見2013年標售市場急凍，但可觀察公共工程投資比重是否受政策導引而上升。
在今年的最後半個月，商用不動產市場由地上權案獨挑大梁。
桃園航空城指標型開發案「高速鐵路桃園車站特定區產業專用區開發經營案」由國泰人壽取得最優申請人，預計18日與交通部高速鐵路工程局簽約，50年地上權期間將打造結合國際商務及OUTLET購物娛樂的「國際商務城」。
配合財政部國有土地活化政策，台灣菸酒公司釋出板橋營業處「新北市板橋區新板段三小段18-1地號」土地，推出首件地上權案，權利金底價新台幣 12.39億元，土地租金為當期公告地價總值5%。
台酒新板特區土地招標設定地上權開發案預計25日截止投標。在11月舉辦的首場招商說明會，吸引國內大型壽險和建商逾50人出席，反應熱烈。但最近不動產投資轉趨保守，台酒公司20日將再次舉辦說明會，掌握投資人意向。
兩度流標的財政部財稅人員訓練所地上權開發案12月會捲土重來，財政部除調降需求，並朝每坪25萬元可買使用權的方向規劃，提高市場接受度。
財訓所位於台北捷運萬隆站和景美站間的羅斯福路上，基地逾1萬坪。1011216
2012/12/17 10:13 【聯合報╱記者林政忠／台北報導】
各地「地價評議委員會」明年元旦將依法調整公告地價和公告土地現值，由於各地公告現值普遍偏低，調高後，民眾的房屋稅、地價稅也將跟著加重。
平均地權條例規定，每三年重新調整公告地價和公告現值，並於一月一日公布。二○一四年將舉行「七合一大選」，公告地價的調幅，成為地方政府的燙手山芋；地方財政首長坦言，「調高地價壓力很大」，明年若不調，三年後遇到總統大選更難動。
財政部上周召開「財政業務聯繫會報」，新竹縣政府財政處長吳素琴說，公告地價距離市價太遠，縣市要面對鄉鎮長和民代壓力，新竹縣曾經八至十年都沒調公告地價；他建議中央政府應扛起調漲地價壓力，「中央統一清查、地方公布」。台中市政府財政局副局長施德明也說，大家一起調，壓力就分散。
不過，對於地方政府要求中央「當壞人」，財政部國庫署長凌忠嫄說，地段率長久偏低，公告地價尤其太低，但由中央清查地價，壓力都在中央，「要再斟酌」；況且明年元旦就要公告，中央的作業時間也來不及。
財政部長張盛和說，地方政府最清楚各地實際狀況，新北市政府分區調高地段率，獲得穩定地方稅收，地方政府可以學習新北市；財政部下月將舉行研討會，邀請新北市政府講習。
新北市政府財政局副局長戴龍輝表示，新北市調高地段率看似風平浪靜，其實是波濤洶湧，新北市議員共六十六人，就有六十六黨團、六十六種意見；地方更容易面對政治力，「公務員不但要有道德、還要有勇氣」。
房屋稅和地價稅都屬於地方稅，張盛和鼓勵地方開闢財源。南投縣抱怨縣內不靠海、缺乏資源；張盛和說，南投縣這樣說，全靠海的澎湖縣聽到會生氣，南投縣雖然沒有海，但有日月潭、杉林溪、鹿谷紅茶等觀光資源。
2012/12/16 【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】
利空不斷，今年房市有夠冷! 根據內政部統計資料，累計今年前10月全國房屋交易量僅27.1萬件，市場預估全年僅約32.7萬件，將創近10年新低，比2003年SARS期間還慘。
令市場憂心的是，儘管交易量已如此低迷，但是否已到谷底，業界看法仍呈紛歧。有人認為隨景氣趨緩，明年房市應會「價平量緩升」，但房市專家張欣民則認為，政策效應仍在持續擴大，明年交易量還可能再萎縮3~5%。
國內房市交易量最高曾達一年50.8萬件，依過去經驗，一般認為40萬件是個重要關卡，低於40萬件就表示房市不是很好，若一年成交量跌破35萬件，則代表房市陷入蕭條低迷。
近20年來，房市僅有4次交易量跌破35萬件，集中在2000年到2003年。最近10年則只有2003年SARS期間不到35萬件，僅34.9萬件。2008年金融海嘯前後交易量仍有37、8萬件，去年奢侈稅重創房市，但全年交易量也有36.1萬件水準。
但今年，根據內政部截至10月的統計數據，全台房屋交易量僅27.1萬件。雖然11月、12月交易熱度略有回升，但包括中信房屋、住商不動產都認為，今年無論如何不可能達到35萬件水準，預估大約只有32.7萬件，勢必寫下10年新低紀錄。
中信房屋副總劉天仁分析，今年房市命運多舛，先是歷經選情緊繃的總統大選，讓1、2月交易量急凍至1.8萬件，3月好不容易轉穩，4月又遭證所稅衝擊，接著5月油電雙漲議題發酵，6月後實價登錄、揭露陸續上路，加上整體經濟數據表現不佳，房市交易量因此一路萎靡不振。
對於明年，包括房仲、代銷及建商大多持保守態度，認為交易量應會回升，但不會出現金融海嘯那樣的V型反彈。
2012/12/15 【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】
該租該買 這樣決定：
1.比較租屋投資報酬率與銀行一年期定存利率差距。
2.以近年來台灣的利率走向來判斷，區域平均投報率若高出定存利率2%，自住者可買。
3.租金扣掉房屋稅、地價稅、修繕等成本支出後，一定獲利才值得投資。以目前一年期定存約1%多來說，平均報酬3%以上就可進場。
4.如果投報率高於房貸利率，應買房子租給別人，用別人租金來替自己養房。
隨實價揭露、大台北房價出現鬆動，房市現在是「買不如租」，還是「租不如買」，又成熱門話題。房市專家說，單就房價、租金走勢來看，目前大台北毫無疑問是「買不如租」，但一切仍得視個人情況而定。
買房為自住，看中可出手
如果單純為了自住，中信房屋副總劉天仁說，手上已有足夠自備款的租屋族，現在「租不如買」，看中意了就應出手；如果自備款還不夠，則應該繼續租房子。
如果買房除為自住外，還想兼顧理財投資，則得看個人投資計劃及預期，全國不動產董事長葉春智表示，如從儲蓄概念出發，著眼長期增值，現在是租不如買，應該選好屋進場。
買房為短線，建議再等機會
至於想操作短期轉手獲利、當包租公收租等投資模式，天時地利不動產總經理張欣民說，現在都不是好時機，租屋民眾不如繼續租房子，把現金留在手上，等待更佳機會出現。
在奢侈稅、央行打房、實價登錄以及實價揭露連番重擊下，大台北房價近期終於有鬆動跡象，以北市來說，根據永慶資料，11月均價即從之前每坪57.2萬元，回落到54.6萬元。
房價鬆動，市場旋即出現「把握機會低接好宅」的聲浪，不少打算買房的租屋族也陷入是進場買房揹房貸好，還是繼續當個無殼蝸牛比較好的天人交戰中。
中信副總劉天仁說，現在經濟不好，租金看跌，加上房市充斥各種不利因素，房價可能下修，就理論上來說，現在毫無疑問租房子比買房子有利，是「買不如租」的時代。
不過，如果租屋族手上已準備好足夠的現金，他建議還是要積極進場，因大台北房價目前仍呈盤整態勢，只是「有可能」下修，萬一沒有下修，甚至再度反彈，屆時想買房，自備款可能又不夠，又無法一圓成家美夢。
自備款不足，先租別急著買
如果手上自備款還不太夠，那就不用費心思去籌錢買房了。大台北租金本來就不算高，現在更因不景氣，租屋市場競爭激烈，房東為免空置，租金大多很好談，租房子可以租得輕鬆，不用急著揹房貸。
至於購屋動機如果是「自住兼理財」，張欣民認為，就大台北來說，現在時機不適宜，是「買不如租」，建議租屋族再觀察，暫時繼續租房子。
主要原因是，將購屋視為理財，最重要的是看兩項指標，一是房價會不會上漲，二是租金投報率高不高。如果房價預期上漲，那麼省吃儉用，把付給別人的租金拿來付自己房貸，當然是合理的決定，手上現金也可獲得最大的投資效益。
同樣的，如果投報率高於房貸利率，也就是可用租金來付房貸，那麼也應勇於買房，租給別人，讓別人來替自己養房。
但現在大台北房市上述兩種「租不如買」的條件都不存在，北市毛租金投報率平均更只有1.7%，新北只有2%多，都只比一年期定存約1.3%高一些，扣掉房屋稅、地價稅等出租成本，其實和定存差不多，而定存還比投資房地產來得安全。
2012/12/15 【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】
離開大台北，房地產人士多認為，不論自住或理財需求，現在都是進場時機，特別是租屋族，業者建議，如想買房的人應盡早買，愈慢代價可能愈高。
好房網協理鄭惠文表示，大台北以外「租不如買」，理由有二，一是房價仍在相對低檔、第二，投報率仍有一定水準。
依好房網統計，除了北市、新北市外，其他人口密集都會區目前整層住宅租金投報率多有3%以上水準，以桃園為例，目前平均投報率可達3.35%，台中市更達3.65%，高雄市也有3.13%的租金報酬率水準。
天時地利不動產總經理張欣民表示，就投資理財而言，區域房市是買不如租？還是租不如買？最重要的，就是看投報率和定存利率差距，投報率高於定存利率只是基本條件，一般而言，區域平均投報率要高出定存2%，才是「租不如買」。
高出2%的原因，主要是房子出租另有房屋、地價稅、修繕等成本，扣掉這些支出後，還需一定獲利才較值得投資。而以目前一年期定存約1%多來說，3%以上就可進場。
桃園 房價位於起漲點
以各地區來看，好房網認為桃園是最明顯「租不如買」的地區。好房網協理鄭惠文表示，除因桃園房價目前每坪只在14 萬元左右，還在相對低檔外，當地題材充沛，房價明顯位處「起漲點」也是主因，而任何房市起漲區都應該盡早買房。
桃園目前最火熱的題材包括升格直轄市、捷運機場線、桃園航空城計劃以及明年春節預計開放的五楊高架等。
大台中 房市表現佳
除桃園外，鄭惠文指出台中市第三季房價每坪15.3萬，租金465元，投報率來到3.65%，是中南部地區投資報酬率最好的縣市，對於租屋族來說，也是與其繳租金不如拿來付房貸。惟特別提醒，雖然中南部房價普遍低於雙北市，若是以投資置產需求為出發，建議往重點或具題材的區域獵屋，例如重大公共建設、大學城或成熟商圈周邊等，理財效果會更好。
2012/12/14 【聯合晚報／記者游智文／台北報導】
開價、成交價 打75折到8折
預售屋房價黑箱今天掀開，內政部上午公布第三波、10月實價登錄資訊，首次揭露預售屋行情，共有5建案、70戶，數據顯示，預售案成交價和開價落差多在2成左右，有些達25%，也就是開價打75折到8折。
信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，雖然此次公告的預售個案雖數量有限，且沒有特別的指標個案，但顯示一般建案開價和實際成交價確有有2成左右的落差，民眾有購置預售屋的打算，可從8折打起；永慶房屋研展經理黃舒衛則認為，預售屋房價黑盒子揭開後，以後樓層、座向價差會減少，建商和買方認知會拉近，預售市場應會增溫。
今天公布的預售案分布在北市、新北市及新竹市，其中北市為位於廈門街的「舞春秋」、新北市分別為下新莊地區的「鼎上苑」、新店「極麗」，以及三峽「樂河郡─豐河」。新竹市為「進化論」。
其中「舞春秋」、「極麗」等均已賣完結案，鼎上苑和樂河郡則仍有餘屋銷售中，上午案場人員接到記者電話查詢，均表示因代銷合約到期，因此先行登錄。
「舞春秋」今年推案開價一坪80萬元，實際成交價則落在64~68萬元，大約是開價打8折。「鼎上苑」登錄49戶，開價37~43萬元，成交價約28~36萬元，議價空間大約在20~25%左右。
「鼎上苑」現場銷售人案表示，個案在今年329檔期推出，9月30日初步結案，目前還有7、8戶銷售中；另外位於三峽的「樂河郡─豐河」，成交價約21~23萬元，但開價一坪28.5萬元，大約打75折，對於底價曝光，銷售人員表示優大於弊，以後大家可以開門見山，有利於銷售。
另外新竹市的「進化論」，成交價約20~22萬，開價25、6萬，也大約打8折。
2012/12/14 【聯合晚報／記者游智文／台北報導】
實價登錄 見新低價
北投泉源路公寓1坪19.2萬 業者：距捷運站走路要10分鐘以上 生活機能較差
內政部今天公布10月實價登錄資料，北市房價再探新低，北投泉源路出現一坪19.2萬元的公寓，是三波實價資訊揭露以來，北市首見1字頭的成交價。
住商不動產北投光明店長潘萬寶表示，北投區泉源路住宅沿山而建，目前一般公寓行情每坪25萬元左右，成交的公寓可能距離捷運站較遠，走路要10分鐘以上，生活機能較差，或屋主急售等因素，因此一坪不到20萬元就出售。
住商不動產企研室主任徐佳馨指出，相較上月，本月低價標的較少，有二字頭的成交物件，僅剩文山、南港、北投及萬華四個行政區，較上月少了一個內湖，內湖10月最低成交價位於康寧路，每坪剛好30萬，勉強站上三字頭。
徐佳馨指出，整體來說，本月低價物件主要分布在行政轄區內交通較為不便的區域，至於大安、信義、中正等傳統精華區，最低價在本月都站穩了40萬大關，顯見價格仍舊取決於地段。
另外一個值得注意的訊息是，本次低價案中也出現了不少公寓特殊隔間產品，如中正區詔安街的6房物件，文山區試院路的5房物件，這類過去頗為流行，偏投資型產品的出現，似乎也意味著特殊住宅類產品如果沒有位於優質地段，價格也難有表現。
2012/12/14 【聯合晚報／記者游智文／台北報導】
北市豪宅又膨風 開價180萬 賣105萬
豪宅膨風又一椿，位於北市仁愛路三段、空軍總部旁的知名豪宅「吾疆」，近期交屋，推案時建商開出一坪180萬元，但根據內政部最新公布的實價資訊，其實有多戶當時每坪只賣105~107萬元，等於是開價打58折~59折，還不到6折。
根據內政部實價網，北中南10月最高成交物件，分別是北市大安區「仁愛吾疆」、新北市新板特區的「巴黎16區」，台中的「順天夏朵」，以及高雄美術館特區的「美術之星」都未再創新高，市場關注的一坪200萬元價格始終未出現。
永慶房屋研展室經理黃舒衛表示，連三波揭露都沒有200萬的成交物件，可能是近期都沒有頂級豪宅成交，當然也可能是台北房市根本還沒站上200萬的二字頭。
「吾疆」在2009年金融海嘯後推出，當時訴求仁愛路「林蔭大道第一排」，「一層一戶」，每戶180坪，並開出一坪180萬元，每戶3億元的全國最高價，根據日前過戶資料，買家中以鈺創大股東最多，其中一戶登記在香港商名下，據傳買家是黎智英。
「吾疆」近期完工交屋並依規定登錄當時成交行情，今天共揭露4筆，分別位於11、14、16、17樓，經台灣房屋拆算車位後，11樓成交單價僅105萬元，另16、17樓均以每坪107萬元成交，14樓的成交單價較高，每坪約134萬元。
業者表示，這顯示豪宅預售案開價太離譜，和成交價落差4、5
成，底價並沒那麼高，而如此開價，卻是後來導致政府一連串打壓房市，業者可說咎由自取。目前「吾疆」喊價都多在一坪230萬元，傳出有一坪200萬元左右的成交行情，如果屬實，當年買進的人獲利近一倍，今天揭露後市場認知行情是否下修，有待觀察。
納入商辦不動產 限額改為可運用資金3%
2012年12月17日 蘋果日報【黃國棟、林巧雁、廖珮君╱台北報導】
金管會主委陳裕璋今（17）將與壽險公會、壽險大老座談，壽險公會理事長許舒博表示，此次將聚焦「鬆綁壽險公司海外投資」、「中國市場布局」及「開放投資中國不動產市場」等議題，其中最受關注的，就是開放投資對岸不動產市場。
許舒博說，目前業者投資中國不動產僅限「自用」，不能投資商辦來收取租金，希望可投資商辦，業者也建議投資限額從目前淨值10%，改為可運用資金的3%，估可增加投資金額逾3000億元。
估增3000億銀彈
許舒博進一步說，並非對岸所有地區的不動產都可投資，考量壽險公司的風險，初步鎖定上海、北京等國際化都市為主，一方面可保有較穩定租金收益，也能降低若房市泡沫化帶來的風險。
許舒博說，也爭取可鬆綁放寬投資國外公司債的投資信用評等，從現行投資外國公司債，信評等級需達「BBB+」放寬至「BBB-」等級，藉此擴大投資範圍。
另外，對於風險資本適足率不及200%的壽險業者，也希望開放可以投資對岸的公債，額度則不得超過海外投資額度的10%。
保險局官員昨指出，今僅聽聽業者建議並交換意見，只要有利業者長期發展者，都會檢討評估，如日前已降低壽險業投資中國不動產、及中國有合資公司的資本計提，讓業者有更多銀彈可投資海外。
放寬「532」條款
至於中國市場布局，許舒博坦言，須取得雙方主管機關同意，其中包括鬆綁「532」條款的門檻限制（總資產至少50億美元、設立達30年及成立代表處滿2年）、放寬合資對象不限1家、及放寬外資持股50%等門檻。
富邦人壽董事長鄭本源則說，中國也發現人壽公司合資各一半股權造成困擾，經營績效不好，希望外資持股能有50%以上，或是1家台資保險能與2~3家以上的中資合作。
金管會指出，兩岸部分的市場准入問題，將透過兩岸保險監理平台來討論。據了解，兩岸保險監理平台可望在明年成行，兩岸相關議題都可談。
至於引導壽險資金投入公共建設及長期照護等議案，公會將與金管會再擇期討論。
設站宣稱便宜賣 「須防假合約」
2012年12月17日 蘋果日報【吳苡辰╱台北報導】
「免頭期款購屋」！真有這麼「好康」嗎？525全民配屋網成立逾半年，訴求可協助免頭款購屋，業者宣稱賣價便宜，民眾可高額貸款，網站更強調「不可能」超貸（即假合約），但銀行、房仲與地政士業者皆表示，原則上銀行不可能全額放貸，民眾簽約前要考慮清楚。
記者查證525全民配屋網公司登記為「安家國際不動產經紀有限公司」，資本總額100萬元，今年4月成立至今，網頁已有121筆「見證資料」，購屋人背景多元，有設計師、職業軍官與創業族，年齡從26~45歲都有。525全民配屋網董事長陳國帥表示，平均每月都有20~30件配屋成功案例。
永和公寓竟便宜15％
陳國帥表示，公司人員曾是投資客，奢侈稅前多交仲介轉售，但奢侈稅後短期轉售不易，便利用大家了解市場行情與善於「掃件」的優勢，成立525全民配屋網；待售屋為公司及股東所有，也接受委託銷售。而如何提高貸款成數、免頭期購屋？陳國帥說，價格便宜、信用正常、銀行估價高，貸款成數自然高。
525全民配屋網指出，網站待售屋通常較區域行情便宜1成，若最後房貸成數不足，也可搭配信貸，達到購屋免頭期款訴求。記者比對網站待售物件，永和竹林路公寓標示下殺價1350萬元，「樂屋網」開價則為1580萬元，竟便宜14.5％。
陳國帥強調，不會使用假合約超貸等違法方式，但不願透露操作手法，因記者一直提問，才說請地政士使用「折讓」方式。不願具名的地政士業者透露，「折讓」多是買方發現屋況有漏水或其他瑕疵，賣方同意折讓價金，簽約前約定就算是假合約。
「最好能自備3成」
陳國帥表示，另也可能是先以公司名義購買法拍屋或低價物件，再由購屋人以消費型貸款去申貸，銀行直接估約8成價放款，買方不違法又可免頭期款，利率也跟房貸差異不大。
過去常見買方以假合約或房貸，搭配信貸方式全額貸款，但中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會理事長李同榮則提醒，假合約是違法的，且信貸利率可能高達5％，民眾最好還是準備3成自備款後再購屋。
需求大於供給 平均價位206萬
2012年12月16日 蘋果日報【葉思含╱台北報導】
據內政部實價登錄顯示車位交易資訊，今年7~10月台北市已登錄140筆、共售出162個停車位，平均每個206.49萬元。除了南京東路五段坡道平面車位、總價463萬元，為特殊糾紛交易案外，最高價為大安區四維路的升降式平面車位，超出一般行情價、高達450萬元，該車位位於敦化南路、信義路口的「敦南富邑」大樓，屋齡25年，是早期知名豪宅。
大師房屋副總經理李信忠表示，「敦南富邑」共74戶，但停車位僅35個，住戶停車需求大，該社區地下2樓為坡道平面車位、地下3樓則為升降平面，據了解，售出之停車位為社區住戶互相轉售，並未透過仲介。
月租金1.2萬元起跳
住商不動產台北遠企店長吳國源說，敦化南路周邊車位不多，坡道平面車位喊價300~400萬元相當常見，不過該車位為升降平面車位，是社區住戶有個別需求，450萬元超出一般行情為特殊個案。
李信忠指出，敦化南路名宅如「大富大樓」、「龍門第」等，車位皆少於總戶數，需求大於供給，且周邊多舊公寓、華廈，使區域車位行情水漲船高，如舊鑽大樓1年多前坡平車位即售價500萬元，該區車位月租金也是1萬2000元起跳。
而10月松山區南京東路五段250巷內「武昌公寓大廈」釋出15個停車位，從175~463萬元皆有，信義房屋南京三民店店長王賢德說，該大廈建商中華特殊工程股份有限公司和住戶間產權分配有爭議，最近協調完畢、產權移轉回住戶，因此不能算一般不動產交易。
目前，「武昌公寓大廈」社區車位的行情價為200~220萬元，而總價逾400萬元的個案應為大車位或子母車位。
松山區「敦北圓頂」則售出3個升降機械車位，約89~98萬元，為北市少數低於百萬元車位。
需維修費自用為主
有巢氏房屋龍江民權加盟店副店長吳明芳表示，「敦北圓頂」周邊有一批華廈社區缺少停車位，不少民眾會買新社區外售車位，目前月租行情3500~4000元，投資效益報酬率4％以上，但機械車位未來需維修費用，因此民眾多以自用為主，投資客較少。
2012年12月16日 蘋果日報【葉思含╱台北報導】
停車位雖不如店面、套房等投資商品受歡迎，但北市停車不易，仍有不少包租公選擇投資停車位，一般而言，北市車位報酬率可達3％，新北市則約2~3%。不過，專家提醒，投資停車位要注意產權是否清楚及有無違法，才不會當冤大頭。
須有消防灑水系統
住商不動產企研室主任徐佳馨說，想投資停車位當包租公，應選產權清楚停車位，並選辦公室、商圈、住宅區周邊較易出租，其中北市大安區、信義區等市中心停車不易區段，租金行情持穩，長期滿租報酬率可達3％。
至於新北市永和、板橋區等住宅密度較高區域，徐佳馨指出，雖然停車位價格3年來漲幅高達3成，不過租金卻因新建住宅、商辦不斷釋出而持平，使報酬率下降1％，約僅2~3％。
房地產達人Sway說，民眾要注意違法車位，如鬧區有許多租賃荒廢地下室改建的停車場，由於地下室多登記商場或防空避難室、儲藏空間，若增加升降機改建停車場沒完善消防設備、灑水系統等，恐有違法與安全疑慮。
過去建商為快速完銷套房或小坪數產品，常要求購屋民眾須買車位，帶車位小宅根本賣不掉，車位與房屋分開出售情況愈來愈多，如板橋「新巨蛋」開始有停車位拋售潮，買房投資要注意未來車位是否容易轉手。
投資停車位須知
．目前台北市報酬率約3％、新北市2~3％
．注意車位產權是否清楚
．注意停車場有無安全消防設備、有無違法疑慮
．靠近辦公室、商圈、住宅區等區域車位出租較容易
．買含車位的小坪數住宅須注意未來是否易轉手
資料來源：《蘋果》採訪整理
2012年12月16日 蘋果日報
記者葉思含
景氣不佳導致房市低迷，但擁有升格與交通建設議題的桃園房市似乎不受影響，據政治大學預測市場研究中心預估全台2012年第4季房價變化，桃園房價上漲機率達50％。該研究中心的未來事件交易所平台成立1年，對房市預測準確率達9成，政治大學地政系教授林左裕說，台灣房市受政策與景氣因素影響，研究已採取保守預測態度。
北市僅剩35％
今年第4季台南可能因北部資金南移、供需因素，有55％預期上漲空間；反觀北市因價格過高、無力補漲，機率僅剩35.2％。
第3波資料公布 豪宅價格略往下
2012年12月15日 蘋果日報【邱煜婷、葉思含╱台北報導】
第3波不動產實價登錄資料昨公布，全台10月新增3萬件成交資料，北市最高價為仁愛路三段「吾疆」，總價1.47億元、每坪134.2萬元，但未超過上月的「仁愛麗景」每坪175.7萬元；昨首度揭露預售屋成交價，5建案共70件，成交價為開價的8折。
昨揭露的預售屋共5個建案，分布在雙北、新竹市，北市中正區2件，新北市三峽區4件、新莊區49件、新店區7件，新竹市8件，共70件資料，整體來說，實際成交價約比預售開價低20％。專家也建議，想買預售屋最好從8折開始談。
市場喊價230萬元
北市最高價為仁愛路三段的「吾疆」，4筆成交資料中，為14樓130.21坪的1.47億元、每坪134.2萬元最高，11樓戶每坪105.41萬元，另2筆16、17樓每坪107.9萬元，相較預售開價180萬元、目前市場喊價200~230萬元，落差極大。經查，壹傳媒集團主席黎智英手中也有1戶，但尚未售出。
北投公寓1字頭
台灣房屋智庫市場經理劉志雄說，「吾疆」揭露行情為預售屋價格，故與現在行情有落差；每戶成交價不同，則是因當初雙方資訊不對等，加上房屋座向、樓層等因素。
連續3次實價揭露，北市第1次最高價為松勇路「領袖」每坪167萬元、第2次「仁愛麗景」每坪175.7萬元、本次「吾疆」每坪134.2萬元，價格略有變化。
但住商不動產企研室主任徐佳馨表示，3次實價揭露下來，豪宅價格雖略有變化，只能說是個案表現，除非同個豪宅成交價愈來愈低，才能說是豪宅價跌。
北市最低價則出現在北投區泉源路、每坪僅19.22萬元的公寓，為實價揭露以來北市最低行情。新北最高價為新板特區「巴黎16區」，每坪55.3萬元。
台中七期已疲軟
台中市最高價大樓為市政北一路的「順天夏朵」，總價3638萬元、每坪31.58萬元，東森房屋七期新市政加盟店店東傅枝火表示，該案行情價28~35萬元，建商保留戶更開出37~45萬元，但七期房價已疲軟，奢稅後多數投資客賺點甜頭就下車，加上趕過年前交易，因此未創下高價。
高雄最高價為鼓山區美術東四路的「美術之星」，總價3550萬元、每坪36.95萬元，高雄美術館特許加盟店店長楊孟勳表示，該戶位屬後棟，景觀視野被遮蔽，不算高價成交，若前棟高樓層釋出，每坪可達35~40萬元。
2012年12月15日 蘋果日報【張嘉伶╱台北報導】
統一超（2912）小金雞康是美，看好明年景氣緩步回溫，將著重店型調整，以容納百台貨架的大型店為目標，期望明年店數挑戰380家。
康是美營運長何建文表示，雖然今年內需景氣低迷，不過在全年淨增12店挹注下，前11月營收仍有個位數成長，雖較過去幾年2位數成長幅度縮小，但全年獲利仍可期待。
大型店比重增至20%
何建文表示，位於都會區的店面較小也較舊，約只能容納50多個貨架，許多顧客反應，難尋熱銷商品，因此希望大型店比重從10%增至20%；而在展店上，雖希望開出10家左右新店，但何建文強調：「先重店質，再重數量。」
目前康是美在全台共364家店，今年開27家新店、但也關掉15家銷售不如預期的舊店，總店數較去年淨增12家，何建文期望，明年店數可達380家。
康是美發現，今年雖不景氣，但眼線、抗疲勞保健、生髮、女性調理等產品逆勢竄起，價格合理且具紓壓放鬆的產品賣相最佳。
不過，康是美表示，因折扣成為吸引來客的主要誘因，今年折扣下得深，因而壓縮獲利成長幅度。
至於屈臣氏今年店數達446店，明年計劃增開小型店，預計新增30~40家，總店數挑戰480家。
台灣屈臣氏董事總經理安濤指出，小型店要開在便利的商業區裡，30~40坪更易開設，今年開了4、5家測試，效果不錯，明年預計擴大推動。
2012/12/17 自由時報〔記者賴筱桐／新北報導〕
近年來，百貨商場進駐人潮眾多的捷運站或車站周邊，搶攻通勤族及觀光客消費市場，帶動商機。以新板特區而言，遠東百貨、大遠百及環球購物中心鄰近板橋車站、板橋客運站及捷運板橋站；徐匯廣場與捷運徐匯中學站共構，已成為蘆洲新地標；甫開幕的名統百貨矗立捷運淡水站正前方，目標客群鎖定在地居民及大專院校師生，盼促進當地經濟發展。
名統百貨緊鄰捷運淡水站。總經理江文凱表示，捷運站周邊是具發展潛力的商圈，特別是淡水，更是國際觀光熱門景點，淡水站人潮本來就不少，雖然不景氣，但百貨開幕以來，業績比預期高了兩成，假日還有馬來西亞、香港及中國等外籍觀光客順道逛街，主題景觀餐廳占總業績四十％。
徐匯廣場是與捷運徐匯中學站聯合開發，業者表示，三重、蘆洲地區缺乏綜合型商場，十多年前就洽談好以聯開方式闢建區域型商場，三月開幕以來，本地居民占消費族群八十％，地下二樓至五樓商場總樓地板三千三百坪，商場營運後，徐匯中學站十月份進出站達三十萬人次，比開幕前增加三十％，假日是平日兩倍，顯示交通便利對商場而言，確實有互相加乘效果。
2012/12/17 自由時報〔記者劉榮／台北報導〕
北市房產價值水漲船高，既成道路徵收補償問題也更趨困難，市府新工處去年編列一億多元預算，提供既成道路所有權人以「投標」方式售地，今年一整年竟然只有零星兩、三件案件，是歷年來少見。
北市工務局今年將該項「既成道路取得計畫」預算額度降到三千萬元，新工處表示，這項辦法是著眼於化解土地所有權人不滿，以公開競價的方式，提供既成道路的私地主把地出售給市府，過去幾年執行率都相當高，預算幾乎都用完。
新工處官員坦承，價購上限是公告現值一一五％，去年起，許多地主惜售心態明顯，不見得想賣地，到今年更為明顯。
議員建議放寬容積移轉
北市議員陳政忠認為，北市既成道路徵收方式已見瓶頸，北市府可考慮比照新北市，將目前僅開放十五公尺以上道路公共設施保留地，放寬也能容積移轉，擴大供給後，才有助於改善市容。
陳政忠表示，議會每年處理數以百件的既成道路及公共設施保留地爭議，幾乎都是巷弄內，十五公尺以上的案例幾乎不曾發生，原因無他，十五公尺以上的既成道路土地，早都被建商搶買一空，目前市場行情大約是公告現值的一．八五倍，換言之，一坪一百萬公告現值的土地，建商以一百八十五萬元收購後，又可合法轉移到其他建築基地，但在新北市板橋、中永和等一級行政區，行情只有土地公告現值的九成左右。
陳政忠說，同樣是私有地，若是小於十五公尺的既成道路，北市地主只能眼巴巴等著政府來徵收，「臨路差一公尺，價值就有天壤之別，這符合公平正義嗎？」北市府財政困難，也編不出預算來徵收既成道路，「難怪地主不願配合政府進行銑鋪馬路、開闢衛生下水道等公共建設，寧願拿來當停車場。」
2012/12/17 自由時報〔記者黃忠榮／台北報導〕
針對十五米以下既成道路，出現地主惜售情況，台北市議員陳政忠分析，目前台北市規定十五米以上道路才能做容積移轉，因而十五米以下既成道路的地主普遍有放寬標準的期待心理，因而惜售。
陳政忠表示，台北市目前的規定不符社會公平正義，難道十五米以上道路地主有其權益，十五米以下就沒有？地主惜售，會阻礙社區鄰里的發展，同時影響政府相關工程設施的施工等。
陳政忠建議，市府當務之急還是應放寬十五米以下道路也能做容積移轉，如此一來市場供給勢必增加，如果供過於求，也能讓政府的收購價格降低。
2012/12/16 自由時報〔記者邱芷柔、李立法／屏東報導〕
相距十五年後，屏東市區終於出現第二家百貨公司。環球購物中心昨天熱鬧開幕，請來日本知名卡通人物一起剪綵，開幕時間還沒到就擠滿人潮，距離環球不到一百公尺的太平洋百貨，正緊鑼密鼓籌備太平洋百貨二館，預計明年三月底前開幕，購物商圈戰火一觸即發。
儘管雙方面對同業競爭皆表示，客層不同，希望打造共榮共存的商圈，仍有網友在臉書上留言表示「終於有人可以和太平洋打對台了！不然都好像屏東人沒有它（太平洋百貨）會死呢。」原本只有一家百貨公司的屏東市區，在環球購物中心加入後，點燃百貨戰事，有民眾表示，環球購物中心流行性十足，環球的開幕也能刺激獨佔市場十五年之久的太平洋百貨更加精進；更有民眾說，屏東終於有一間像樣的購物中心了；但也有民眾認為太平洋百貨品牌較為齊全，環球很難取代。
百貨大戰開打，兩賣場各自出招吸引消費者上門，環球購物中心請來卡通明星哆啦A夢一同開幕，太平洋百貨昨天祭出年輕偶像JPM簽唱會吸引人潮。
冠德建設董事長馬玉山表示，雖然環球購物中心與太平洋百貨距離不到一百公尺，但環球主打舒適的購物空間，品牌走年輕路線，並補足屏東缺乏的娛樂休閒與餐飲業，希望與附近商家共同打造多元的屏東商圈；屏東太平洋百貨公關莊智喻則表示，並無因為競爭對手加入而改變行銷策略，環球購物中心的加入，確實彌補屏東地區缺少的休閒娛樂及餐飲業，相當樂見透過環球購物中心把年輕人留在屏東，共創屏東商圈願景。
但由於新型百貨昨天開幕，位於百貨商圈與文教區的仁愛路及公園路，短時間內將形成交通瓶頸，警方建議民眾多加利用大眾運輸工具及百貨業提供免費接駁車。
環球與屏東客運簽約，每日發出至少二十四個班次的免費接駁公車，早上十點半從環球購物中心前的公園路側門出發，經自由路、民生路、逢甲路、火車站，再繞回逢甲路、民生路從仁愛路回到環球，平均每三十分鐘一班。此外，屏東客運三地門鄉公所線八二二七班次、份仔三地門線八二二八班次、三和村三地門線八二二九班次都有停靠環球購物中心。屏東警分局表示，環球開幕首日以機車違規停放最為嚴重，將持續針對仁愛路及公園路違規停車進行取締及拖吊，減少塞車。
學者：未來至少從八折出價
2012/12/15 自由時報〔記者徐義平／台北報導〕
內政部「不動產實價交易查詢網」昨揭露第三批實價資訊，共三．○七萬筆，且首度揭露預售屋實價，全台有五個預售建案、七十筆成交資訊，與當初每坪開價相較，落差約兩成、最高達二十六％。學者表示，民眾未來購屋至少要從八折出價，甚至從六、七折談起都不為過。
這次揭露的五個預售案，包括台北市中正區「舞春秋」、新北市三峽區「樂河郡—豐河」、新莊區「鼎上苑」、新店區「極麗」及新竹市「進化論」；除「鼎上苑」還有個位數的戶數仍在銷售外，其餘四案均已結案。
「舞春秋」為台北市目前唯一揭露預售案，今年第二季初推出，每坪開價七十六萬至八十五萬元，有兩筆資訊揭露，每坪實價分別為六十四萬、六十八萬元，價差十六％至二十％。其餘預售案則以「鼎上苑」價差稍大，每坪開價三十七萬至四十三萬元，有四十九筆資訊，每坪實價二十七．四萬至三十六萬元，落差十七至二十六％。
信義代銷協理何胤諭指出，這次揭露的五個預售案，多半是三二九檔期到年中推出，但目前參考資訊仍相當有限，預期未來更多預售案揭露後，參考性將更高。
政治大學地政系教授張金鶚則表示，依目前揭露的預售案看來，議價空間兩成是相當基本的，因此，未來欲購屋的民眾更可大膽用六、七折去殺價，取得買賣雙方願意接受的價格。
北市老公寓仍有一字頭價格
另外，第三波揭露資訊中，北市仍可看見二字頭以下的物件，分別位文山、南港、北投及萬華四區，均是屋齡老舊的公寓，其中北投區泉源路更出現每坪單價僅十九．二二萬元的。
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛指出，隨著房屋交易價格大幅度揭露，購屋信心會更加穩定；再加上去年六月起開徵的奢侈稅，因為兩年的閉鎖期即將到期，可望於明年逐步釋放出供給量，預計明年市場成交量會回溫。但受供給量增加，以及實價登錄促使民眾「向下比價」、「撿便宜」的影響，價格走勢應會維持平盤。
2012/12/15 自由時報〔記者蔡孟尚／竹縣報導〕
新竹縣內灣風景區捲土重來的農村社區重劃案，一度傳出可能會再度「胎死腹中」，縣府地政處十三日晚間舉辦說明會，業主們對可能要拆屋的作法難以接受，最後決議由規劃公司逐戶向業主們說明可能的拆除範圍和後續分配土地作法，盼能達成共識。
縣議員張志弘、陳正順等民代，當晚都到舉辦說明會的廣濟宮現場傾聽居民心聲﹔他們說，目前還沒最終定案，規劃公司這邊還是有修正計畫的空間，請地政處和居民持續溝通，而規劃公司近期就會針對可能需要拆屋的部分，逐戶和二十幾名業主說明。
縣府地政處長鄭福生說，五年前提出過一次的內灣農村社區重劃案，在二年前被內政部駁回，縣長邱鏡淳聽取地方意見後再次爭取規劃補助，並在今年初重新辦理先期規劃，沒想到第二度提出的規劃，又被內政部的官員和學者認為沒有達到整理凌亂地籍和改善聚落公共設施的目的，極有可能再度被駁回。
內灣村長林煥松說，內政部的指導意見是希望把內灣天主堂、內灣戲院旁的小巷子拓寬為六米寬的巷道，兩旁住戶就得拆屋供地，但他們大多不願意，而且這些小巷極具老街風情，不見得一定有必要拓寬。
縣府承諾尊重業主意見
鄭福生說，縣府一定會尊重業主們的意見，所以才請規劃公司再逐戶說明溝通，但內政部希望農村社區重劃不只是增加公設和區內建地比例，也希望能夠改善社區風貌，所以才會提出比較高的標準，這部分會再請規劃公司從變更設計方面克服。
2012/12/15 自由時報〔記者陳賢義／台東報導〕
金峰鄉正興村一家砂石場，衍生噪音、揚塵和交安問題，還傳出土地超限利用，村民數度抗議及陳情未果，怨嘆縣府處置牛步；縣原民處表示，砂石場租地確實有超限、違規使用事實，鄉公所將在租約期滿收回。
村民王選榮曾在去年向經濟部陳情，並獲回覆「預拌混凝土場設立及濫用原住民保留地一節，因事涉工廠設立及土地使用事宜，已轉請權責機關台東縣政府查明。」縣府原民處經會辦都計及工商科，查知業者均依規定申辦登記，但僅設定地上權，非所有權人，隨後陳報原民確認是否有超限利用及使用內容不當情形，並應允發現違規，絕對依法處理。
但陳情案已逾一年，情況依舊，正興村聯外道路仍見砂石車頻繁穿梭，甚至傳出原民會在確認違規使用，函文縣府秉公處理時，有民代從中作梗，要求暫緩實施。
村民表示，正興村擁有倚山面海的絕佳地理環境，縣府、公所卻陸續引進瓦斯集中場、預拌混凝土場，還不斷增廠闢建工業區，讓族人飽受噪音和揚塵之苦，經多次陳情抵制及報案舉發，業者依然我行我素。
砂石場用地經原民處派員勘察，查出佔用、濫用原保地，但要求停止營業的同時，另家建蓋中的砂石場卻即將完工。原民處澄清表示，確有違規使用事實，但處置過程絕無民代施壓及阻攔。其次，砂石場佔地包括私有地和他項權利設定土地，查報僅針對他項權利設定土地，發現確有違規超限使用；由於租地執行機關為金峰鄉公所，一旦五年租約期滿，公所將予以收回。
