2011年5月4日星期三

2011.05.04 不動產新聞動態

板橋浮洲平宅 年底前招標

2011/05/04 【聯合報╱記者何醒邦／台北報導】

大台北第二批合宜（平價）住宅有譜了！內政部營建署副署長許文龍昨天說，板橋浮洲的合宜住宅預計年底前公開招標，至少蓋4500戶，每坪售價將比市價低一至二成，預定2015年完工。

第一批合宜住宅位於林口、機場捷運A7站周邊，計畫興建2500戶住宅，另有120戶社會住宅「只租不售」；營建署上周已公告招商，月底開標，平均每坪售價上限15萬元，住宅坪數30至50坪。

許文龍說，板橋浮洲合宜住宅位於板橋大觀路東側、湳仔溝西側之間，基地面積約十一公頃 (三點三萬坪)，估計可興建4500戶左右的平價住宅，可將大台北合宜住宅總戶數推升到7千戶。

板橋浮洲合宜住宅初步規劃興建十五至卅坪的產品，也會規劃出租住宅，約90戶，另外在承購戶或承租戶條件上，大致會和A7站採取同樣標準，都有購入後五年內不得出售的規定。

住商不動產亞東捷運店指出，板橋浮洲地區生活機能稍弱，價格相較板橋其他區域低，公寓每坪單價十六至十七萬，新成屋約廿一至廿二萬，未來興建的合宜住宅後，單價約在廿萬上下，對年輕首購族群具有吸引力。

奢侈稅 6月1日開徵

2011/05/04 【經濟日報╱記者陳美珍／台北報導】

特種貨物及勞務稅條例（俗稱奢侈稅）預定將在今（4）日由總統令公告，財政部也將在近期向行政院呈報，建議6月1日起全面開徵特別稅。

特種貨物及勞務稅條例4月15日經立法院三讀通過，待總統正式公告並確定施行日期後，即可付諸實施。此一法案是有史以來立法最快速的加稅法案，預計可為國庫帶進150億元特別稅收。

特種貨物及勞務稅條例的施行日期，授權由行政院訂定，財政部將在總統令公告特種貨物及勞務稅條例後，建議行政院將施行日期訂為100年6月1日。

「奢侈稅」鎖定買賣持有未滿二年的非自用不動產（房屋及土地），及以一定金額以上的奢侈貨物及勞務等交易行為，6月1日起即需增繳10%或15%特別稅。

財政部指出，以出售不動產為例，奢侈稅所指未滿二年的「持有期間」，是指取得不動產權的登記日，到簽訂買賣契約之日的期間為準。

以100年6月1日為施行首日為例，當日簽約出售取得日為2009年6月1以前的不動產，因為持有期間已逾二年，不論自用或非自用的不動產，都不在課稅之列。

世界最高飯店香港開幕 一晚2.2萬起跳

【聯合報╱大陸新聞中心／綜合報導】 2011.05.04 03:53 am

這是香港尖沙咀的香港麗思卡爾頓酒店所在的環球貿易廣場。全球客房最高的酒店——香港麗思卡爾頓酒店昨天正式開業。

（新華社）

高度逾四百公尺、屬世界最高飯店的香港麗思卡爾頓酒店，昨晚舉行開幕式。這家酒店普通套房每晚六千元港幣（約兩萬兩千元台幣）起跳，總統套房每晚需十萬元港幣（卅六萬八千元台幣）。

新華社報導，香港麗思卡爾頓酒店位在環球貿易廣場頂樓一百零二至一百一十八層，共有三百一十二個房間；由於環球貿易廣場高度達四百九十公尺，又是香港最高及全球第四高的建築物，使得麗思卡爾頓飯店光是大廳的海拔高度就超過四百公尺，成為世界樓層高度最高的飯店。

幸福人壽老董 「撿到」高雄金典股權

2011/05/04 【聯合報╱記者薛翔之、孫中英／台北報導】

台灣金融資產服務公司昨天標售高雄八五大樓卅四樓至八十五樓，即青雲金典國際酒店債權，億大聯合公司以卅二點一八億元得標，平均每坪得標價格不到廿萬元。銀行主管說，「價格便宜，買到賺到」。

億大聯合是億大集團旗下控股公司，集團創辦人鄧文聰的另一個身分是幸福人壽董事長。

值得注意的是，幸福人壽違規投資房地產「前科累累」，金管會多次對幸福人壽開鍘，祭出罰鍰、限制業務、資金等行政處分，並曾勒令鄧文聰停職。

據了解，鄧文聰這次以「億大聯合」名義投標，只標到金典國際酒店約七成五的債權，鄧仍得整合其他債權人，才能取得全部所有權。

億大集團表示，鄧文聰在上海投資佰威大酒店等飯店事業，且是首家獨資設在上海的台資酒店。四年前鄧返台投資，即將台灣的觀光連鎖飯店列為投資項目之一。

高雄八五大樓債權四年前開始標售，前三次都流標，昨天第四次標售，共六組人馬「報名」，實際只有億大聯合與兆豐資產兩組買家投標；近年積極介入不動產市場的國寶集團沒有出手投標。房市專家推測，國寶可能想等二拍、三拍時進場「撿便宜」，不料億大捷足先登，以溢價一成奪標，讓國寶乾瞪眼。

八五大樓原屬東帝士集團資產，十多年前東帝士財務惡化，董事長陳由豪遠走海外，八五大樓遭債權銀行拍賣，見證了陳由豪金錢帝國起落。

八五大樓的債權機構共八家，其中七成五是這次拿出來拍賣的兆豐銀行等六家聯貸銀行債權，其餘四分之一債權，分別是國寶服務握有百分之十八，和萬泰銀行的百分之七。

八五大樓這次拍賣底價約廿九億元，昨天以卅二億餘元標脫，最大債權銀行兆豐銀行說，很滿意。

高雄金典酒店標脫 債權銀行回沖利益

【經濟日報╱記者呂淑美、夏淑賢／台北報導】 2011.05.04 03:15 am

兆豐銀行等多家銀行昨（3）日委託台灣金融資產服務公司標售，位於高雄市85大樓37-85樓的「青雲金典國際酒店」的債權，共有兩封標單，由億大聯合公司以32.18億元得標，換算每坪僅10萬元出頭。

看好陸客自由行商機，部分債權銀行惜售，使得昨天拍賣債權僅為整體債權的74%，儘管如此仍順利以高於底價拍脫，各債權銀行均有獲利，以主辦銀行兆豐銀回沖約9億元利益最多。

債權銀行表示，標脫價格高出底標29億元約10.96%，且以3.2萬坪樓地板面積來算，平均每坪價格僅10萬餘元，相對便宜。

得標的億大聯合是「億大集團」旗下的控股公司，億大集團是由跨兩岸台商企業家鄧文聰夫婦創辦，鄧文聰擔任億大聯合董事長，長期深耕大陸25年。民國96年回台投資，從國民黨手中買下幸福人壽，目前也是幸福人壽董事長。因過去幸福人壽大手筆買地動作，遭金管會限制資金運用，這次鄧文聰投資不動產，並未動用壽險資金，而由億大聯合出手搶標。

億大集團在上海也投資經營佰威大酒店的飯店事業，是鄧文聰在大陸開放外資獨資設立酒店時，拔得頭籌，佰威大酒店受到兩岸四地及日本旅客喜愛。

以前做一層虧一層 陸客來後10天接五千人

2011/05/04 【聯合報╱記者謝龍田／高雄報導】

「金典酒店終於拍賣出去，顯示高雄市的飯店業、觀光業前景愈來愈好。」高高屏觀光產業聯盟總召集人林富男昨天說，近兩年來大陸觀光團帶來許多商機，高雄市飯店炙手可熱，問津者不斷，金典只是其中一家。

他表示，沉寂多年的高雄市八五大樓，有機會和港都飯店業跨進觀光大利多時代。

高雄市建築投資商業同業公會理事長陳武聰說，八五大樓一帶的房價最慘時十萬元有找，拜陸客大舉來台觀光之賜，如今有十一、二萬元的價碼；金典酒店順利拍賣，會再慢慢好起來。

陳武聰並看好飯店業前景，全市最近至少有八家Ｃ級中古飯店出售，「我也要買一家！」

十四年前風光啟用的八五大樓，是全台最高的大樓「去八五大樓逛逛、眺望高雄港。」曾是南台灣的時尚；未料掌控大樓的建台水泥、東帝士集團都經營不佳，約三年就逐漸走下坡。原本夜裡燈光通明的超高大樓「黑一半」，百貨樓層縮小，因為「做一層虧一層」。數年前開始有人在八五大樓小套房以「日租式酒店」名義變相經營民宿，房間數逾五百間，帶來人氣，但商機仍有限。

政府開放陸團來台後，八五大樓金典酒店的住房率節節漲，相準陸客商機，專做陸客的八五海洋餐飲機構在七樓開張，促銷期並創下十天接待五千多名陸客的紀錄，一樓的百貨商家、分散在各樓層的民宿連帶受惠。此外，八五大樓鄰近的公共設施都逐一動工，利多不斷，八五商圈重展風華指日可待。

八五大樓金典債權鄧文聰32.18億標下

2011-05-04 01:12 工商時報記者顏瑞田／高雄報導

兆豐國際商業銀行等6家債權銀行委託台灣金融資產服務公司（台灣金服）第3次拍賣高雄地標八五大樓的高雄金典酒店債權，昨（3）日決標，億大聯合公司董事長鄧文聰以32.18億元得標，台灣金服表示，預定於6月28日辦理交割。

台灣金服表示，此次拍賣金典酒店債權範圍，位於八五國際大樓的34樓到85樓，拍賣債權總額為28.8億元，市場推估，此次拍賣底價大約30億元。該項債權第1次拍賣38.7的債權，底價為40億元，第2次拍賣31.5億元的債權，底價為32億元。

高雄金典酒店債權本金總共有38.7億元，台灣金服接受拍賣債權本金為74％，其餘的債權本金26％中，萬泰銀行持有6.98％，國寶服務公司持有大約18％。

台灣金服說，此次總共有6家國內外企業登記，有兩家公司出標，最後由億大聯合有限公司以32.18億元得標。

根據規定，得標的億大聯合公司必須在下週繳交標金的30％作為履約保證金，餘款70％則於6月26日全部付清。

標得高雄金典酒店債權的億大集團表示，由於董事長鄧文聰在上海也有投資經營佰威大酒店，看好兩岸四地未來的觀光發展，億大集團在取得債權之後，未來將有完整的配套措施，將金典酒店納入佰威大酒店的連鎖體系。

億大聯合公司也是「億大集團」旗下的控股公司，億大集團在上海投資經營的佰威大酒店，是鄧文聰在大陸開放外資獨資設立酒店時拔得頭籌設立的，一直受到兩岸四地及日本旅客喜愛。四年前他返台投資，也將觀光飯店連鎖列為投資項目之一。

根據經濟部商業司公司資料登記顯示，億大聯合有限公司負責人為鄧文聰，民國98年11月16日核准設立，資本額5,000萬元，億大聯合公司也是上市櫃建商長鴻營造的法人股東。

奢侈稅實價課稅查核，財部多管齊下

2011-05-04 08:57 時報資訊【時報-台北電】

財政部上周五召集5區國稅局，討論奢侈稅實價課稅的查核作業要點，規定為了查稅需要，稅捐稽徵機關可以向房仲業、地政士調閱納稅義務人的不動產成交價格資料；此外，也可以請估價師估價，做為課稅參考。

財政部將如何查「實價課稅」？會不會只針對特別的個案查稅？財政部表示，「每一件都會去查」；國稅局官員表示，「外界對奢侈稅有很高的期待，今年一定會去查稅，務必要做出成績出來」，「查稅的方法很多，例如，先找買方詢問價格，再去問賣方，也可向銀行調查資金流程。

我國特有的「一地三價」(市價、公告地價、公告現值)、「一屋二價」(市價、房屋評定現值)，政府至今沒有不動產市價交易資料庫。奢侈稅很依賴誠實申報，外界質疑萬一賣方申報的價格不實，財政部要如何查？

財政部最新訂定奢侈稅「查核作業要點」，規定財稅資料中心要建立自己的不動產交易價格資料庫，內容可參考政府機關或建築商建造房屋成本價格，加上同業合理利潤估算的時價、大型仲介公司網站上買賣資料扣除佣金加成估算的售價、企業出售房屋帳載未折減餘額估算的售價…等。一旦完成，將是我國第一個官方不動產交易價格資料庫。

此外，財政部規定，國稅局可以向房仲業、地政士等業者要求提供交易文件，對業者壓力很大。財政部表示，依據稅捐稽徵法第30條規定，他們就有義務提供，提供方式是「個案式」，並非整批，業者應該很容易做到。

萬一房仲業以他們資料保存不完整為由不予提供？或房仲業者和客戶串通，提供假資料？國稅局官員表示，「房仲業向來都用交易價格抽取佣金，一定有交易紀錄，不能不提供」；「若提供假資料，幫助他人逃漏稅，會涉及刑責，一般業者大概不敢如此」。

為精準查到「時價」，財政部規定，若有需要，國稅局可請估價師協助估價，如果1件估鑑費用幾萬元，但可增加稅收幾百萬元，國庫很划算。

掌握案源方面，財政部規定，各地方稅捐處要把2年內移轉非自用住宅案件的契稅檔，扣除豁免條款中可免稅案件後，通報給財政部財稅資料中心，再由財稅資料中心轉給各區國稅局，以便查稅。 (新聞來源：工商時報─)

兩REITs清算案周五再闖關

2011-05-04 01:12 工商時報記者王立德／台北報導

三鼎、基泰之星兩檔REITs將於本周五（6日）將重新召開受益人大會，討論清算事宜，昨天2檔REITs股價分別漲0.68元、0.16元，收在12.38元、10.01元，殖利率也跌至3.05％、2.36％，法人解讀，這應該暗示本周五清算案過關有望。

三鼎、基泰之星自去年年底召開受益人大會，通過清算決議，經主管機關認定決議程序有疑慮，因此重新由受託機構台新銀、土地銀決定重新招開受益人大會。相關官員指出，已多次提醒受益人注重自身權益，也尊重受益人自主決定。

法人指出，三鼎以今年每千個受益憑證配現金378元計算，昨日殖利率下滑至3.05％；基泰之星則以上半年每千個受益憑證配現金118元來估算，殖利率下滑至2.36％，顯示市場對本周五清算案過關恢復信心。

國銀房貸比重緊縮自住戶遭殃

2011-05-04 01:12 工商時報記者朱漢崙／台北報導

金管會要求國銀的不動產放款比重須降至30％以下，已掃到非投資客。金融圈人士透露，金管會4月分批通過電話向多家國銀「道德勸說」，指示不動產放款比重在今年底前「最好降到30％以下，」由於金管會要求的是不分投資客、自住戶的「總量」，金融圈人士表示，連新申請的自住戶房貸，都已被掃到颱風尾。

有關人士指出，比較財部、央行、金管會3大部會提出的房市信用管制政策，財部與央行在鎖定投資客方面的目標明確，但金管會所提出的30％「總量管制」目標，則不分投資客或自住戶的房貸總量，一律要降低，已使得不少新申辦自住戶房貸受波及，特別是年輕族群，因為銀行要砍，都會先從這些剛出社會、所得能力較弱的族群開始。

金管會官員先前對外表示，並未下令國銀的不動產放款一定得在今年底之前降至30％以下，知情人士透露，「差別只是在金管會不是直接發文」，而是透過電話，金管會上個月已經陸續致電多家合計房貸、土建融在內不動產放款比重超過30％的國銀，以今年底為期，希望降低放款比重至30％以下。

不具名的銀行主管指出，為了達成金管會要求，現在不僅不能作投資客的房貸，連自住戶的房貸也不見得能作，原本自住戶能申請到的房貸，大致都有8成，現在頂多只能給6成。且在金管會「總量管制」政策下，新莊、林口、淡水、三峽等「受限區」房貸首當其衝，連自住戶新申辦房貸成數與貸款金額都大打折扣。

奢侈稅開徵掀以租代售潮，大台北房租恐降5至10％

2011-05-04 08:07 時報資訊【時報-台北電】

奢侈稅條例6月1日上路後，房市將出現一波「以租代售」潮，投資客釋出大量物件出租，恐將衝擊租金行情。全台最大的租售業者永勝租屋管理指出，預期6月份待租屋將暴增至少1倍以上，「台北市租金行情將下滑5％、新北市10％，但不會崩盤！」

永勝租售管理執行長徐銘達表示，市場供給量一旦放大，將吸引外圍人口進市區租屋。以台北市為例，當中山區租金降價，就會吸引板橋租屋族轉進中山區租屋；而板橋租金若下滑，則可吸引土城租屋族轉進板橋；土城租金下滑，吸引三峽租屋族轉進土城，因此，租屋仍有其需求。

徐銘達強調，奢侈稅上路後，市區例如台北市區、或台中市的5期重劃區，租金行情頂多降5％，但愈是邊陲區域，租金降價愈是明顯，唯獨中科園區例外。信義房屋中科園區店長陳勵信表示，台積電中科廠動工，數千名工程師將於今、明年陸續進駐，帶動中科園區租屋行情。(新聞來源：工商時報─記者曾麗芳／台北報導)

台灣打房，A咖建商登陸布局

2011-05-04 08:07 時報資訊【時報-台北電】

最近台灣猛烈打炒房，房市脈動相對緩慢，不過，多家一線上市建商卻不約而同，反向積極在中國大陸展開投資布局。

包括國建（2501）、遠雄（5522）、鄉林（5531）、基泰（2538）等主要的上市建商，最近紛紛擴大中國房地產開發案的步伐，為未來幾年的營收和獲利成長打底。

最近政策打房之際，許多建商紛紛放慢買地推案腳步，讓市場回歸冷靜；但在海外布局，大型A咖建商鑑於中國陸打房已進行多年，市場相對較有機會進場，因此反向加速佈局中國大陸。

2010年2月間經濟部鬆綁營建業上市櫃公司赴大陸投資的門檻，單一項目投資金額上限，從1,000萬美元，拉高到5,000萬美元，每年總量管制100億元提高到500億元。再加上大陸打房多年已平穩房價，相對有利台灣建商洽談條件，因此不少大型建商鴨子划水，向投審會送件申請。

除華固近日即將啟動「登陸」第一步，預計5月正式赴成都開發住宅社區外；目前獲經濟部投審會審查通過大陸投資案的一線營建股，國建、遠雄、鄉林、基泰等上市建商，都依投審會訂出的單一項目以5,000萬美元上限的政策，也獲准登陸投資，最近更有擴大布局的動作。

其中，又以遠雄在大陸布局最久，大股東在大陸北京和上海，投石問路，設立遠中房地產發展公司已近18年；2010年始以遠雄建設公司名義獲准登陸，且布局腳步最快，遠雄建設持股20％的海峽建設投資控股公司，也在大陸頗有斬獲。(新聞來源：工商時報─記者蔡惠芳／台北報導)

高雄85大樓74.4％債權 32億標出

2011-05-04 01:14 中國時報沈婉玉、林上祚／台北報導

陸客來台自由行即將開放，觀光飯店未來發展看俏，台灣金服昨日以32.18億元，順利標售高雄地標85大樓青雲金典酒店74.4％債權，較底價近29億元，高出逾3億元，由資本額5千萬元億大聯合公司得標。因債權尚未完全百分百整合，換算得價每坪價格約10萬元，市場認為，實在很划算。

青雲金典酒店，位處高雄85大樓的34～85樓以及B3停車場，得標的億大聯合公司負責人為幸福人壽董事長鄧文聰，幸福人壽因財務狀況不佳，被金管會認定為「問題壽險公司」之一。市場人士指出，鄧文聰近年在上海經營飯店，此次標下85大樓債權，未來一定會參加物權拍賣，應是看好陸客市場，想進入台灣飯店經營的市場。

昨天鄧文聰幕僚表示，鄧文聰四年前返台投資以前，就在對岸從事房地產與飯店事業，未來買下青雲金典後，將會積極發展兩岸觀光事業。

高雄85大樓，是前東帝士集團負責人陳由豪指標性資產，金典酒店年營業額約10億元，但仍無法負荷愈滾愈大的銀行債務，91年發生財務危機，債權分屬兆豐銀、北富銀、彰化銀、萬泰銀等聯貸銀行，未償還聯貸本金餘額為38.7億元，加利息、違約金總計超過60億元。

台灣金服表示，這次標售債權約占總聯貸債權74.4％，面積約3.2萬坪，總金額達28.8億元。債權比例最高的兆豐銀行高層說，該案以高於底價標出，銀行應可完全取回本金，「賣得不錯」。

售屋轉出租 增1成

豪宅鎖定外籍客 建商改打包租牌

2011年 05月04日【蔡佩蓉、陳宇軒╱綜合報導】

奢侈稅6月上路，不少投資客為了避免屆時被課稅，寧將手中物件由賣轉租，租屋業者指出，包含台北與台中委託出租量至少增加1成，台北市精華地區的待租物件邊賣邊租，若賣不出就指名找外籍租客以拉高租金；中部有業者順勢推出2年免費代管方案，建商主打最多5年包租優惠，年租金最高36萬元。

雖有投機客正積極拋售手中物件，但因買賣雙方對價格認知落差大且市場觀望氣氛濃厚，成交不易。偉碩外僑服務不動產經紀人陳姵伶表示，3、4月已接獲不少市中心屋主想委託出租給外籍客的案件，整體成長1成，大多屋主採「租售平行處理」，設定5月中旬前出售，若賣不出就委託出租。

外商主管最搶手

上品房屋外僑租屋業務經理賴廣琦表示，資金較不足、卡到奢侈稅的投機客，先以出租作為保障，尤其大台北地區精華地段的屋主，指名要租給預算充足的外籍商務客，租金報酬率可達2~3%；以信義區、大安區、內湖區的豪宅、高總價精華產品為例，平均月租金4~18萬元，甚至外商金融業主管每月住宿預算達25萬元，成房東最愛租客。

帶約出售可抬價

大台中也出現待租量增的現象，住商不動產中區執行經理賴萬指出，「中部租屋市場的物件也增加至少1成。」由賣轉租雖然可規避掉奢侈稅，但投資客須付出龐大時間成本及承擔空屋風險，因此近期中部地區建商及資產管理業者，紛紛推出代租、代管或包租服務。

永勝租售管理針對投資客推出專案，凡是向永勝購屋的屋主可享有2年免費代管服務。永勝租售管理執行長徐銘達說，代管期間屋主除了可帶租約出售，提高房價，「若期間遇到無人承租空窗期，公司還會賠給屋主租金。」

此外，中部也有學生套房建案直接打出包租優惠，吸引投資客目光。如「一中時代會館」有3年、每年至少10.8萬元包租，還附贈裝潢、家具與家電，總價238萬元起。

套房報酬逾4%

「凱格鹿」每單位4~6套房，總價528~828萬元，建商提供長達5年、每間套房5000元的包租，屋主每年收租24~36萬元，強調保證年投資報酬率4%以上。