繼承未登記地 轉賣恐要稅
【經濟日報╱記者陳美珍／台北報導】 2013.02.04 06:24 am
被繼承人生前購買不動產，卻未及時完成所有權移轉登記手續，繼承人取得這筆不動產產權後，不到2年即出售，將會觸及「炒房」紅線，無法享有遺贈不動產免徵特種貨物及勞務稅（即奢侈稅）的優惠。
財政部指出，被繼承人死亡前與他人訂定買賣契約，購買某不動產，迄死亡時尚未辦妥所有權移轉登記，其繼承人係繼承「請求移轉登記之債權」，並非「不動產所有權」。
因此，財政部規定，在開徵奢侈稅之後，取得這類不動產產權的繼承人，如在2年內出售因行使債權而取得的不動產時，將被排除其原本享有免徵奢侈稅的優惠，繼承人因此必須繳出10%或15%的奢侈稅。
財政部表示，依特種貨物及勞務稅條例規定，所有權人銷售持有期間在2年以內的房屋，及其坐落基地，皆應依法繳納特種貨物及勞務稅。但若是銷售因繼承或受遺贈取得者，則可享有免稅。
不過，財政部強調，因繼承或受遺贈的房屋或土地，必須是屬合理、常態、非屬為投資規劃取得的不動產，繼承人或受遺贈人在取得後2年內出售，才可以免予課徵特種貨物及勞務稅。
奢侈稅自2011年6月起開徵，針對持有止到2年即頻繁移轉的非自用的不動產，訂有按出售價加徵10%或15%奢侈稅的課稅規定。財政部說，立法當時為免造成部分非為炒房賺取暴利，卻有需要在短期內買賣不動產者，不會因為奢侈稅增加額外稅負，奢侈稅條例中特別訂立11種形態取得的不動產，可以排除課徵奢侈稅。
包括: 本人、配偶及未成年直系親屬僅有1處自住房地；自住房地先買後賣，換新屋後於1年內出售舊屋；農舍；公共設施保留地徵收前移轉；強制拍賣（如法拍屋）；繼承或受遺贈取得的不動產；營業人興建房屋完成後首次移轉；銀行處分因行使抵押權取得的不動產（銀拍屋）；政府出售或依法贈與的不動產等。
財政部補充，因遺贈取得的不動產不包括被繼承人生前遺下的不動產請求移轉登記債權。
【聯合報╱記者高詩琴／台北報導】 2013.02.04 03:46 am
爭議不斷的台北市火車站旁雙子星大樓開發案，北市府捷運局一月下旬已發出簽約通知給太極雙星團隊，要求在一個月內和市府完成簽約，二月廿一日是簽約最後期限。
太極雙星團隊發言人王佑仁表示，目前資金已完成募集，希望能在本周、除夕夜前與北市府完成簽約。
王佑仁說，簽約後不會馬上動工，將有一年的時間申請建照，也會與專案辦公室各局處討論台北車站周邊社區的開發計畫。簽約後將啟動「公開網站計畫」，將目前的進度與開發理念都向外界公開，期望達成「公開、透明、全民監督」的效果。
北市捷運局局長陳椿亮指出，市府已在一月下旬通知取得雙子星大樓第一優先簽約權的太極雙星團隊、市府同意簽約，太極雙星團隊必須在收到公文後卅天內，繳交保證金並與市府簽約。
王佑仁表示，繳交十八點九億保證金時，不會使用現金，而是等同於現金的金融資產，如銀行本票、保證函、定存單等。
市府去年十月底公布太極雙星團隊拿下優先簽約權後，外界爭議不斷，不但市議員多次舉行記者會質疑，還有對手刊登全版廣告質疑招標過程。
陳椿亮說，市府認為招標過程沒問題，且太極雙星團隊已按照市府要求，外商投資團隊已在台灣成立分公司，投審會也對相關資金進行審查，因此通過太極雙星的土地開發計畫。
陳椿亮說，簽約後市府跨單位的雙子星專案辦公室將正式成立，各局處將派員參加，每周開會討論進度。
洲子洋重劃區 建案搶進
2013/02/01
【聯合晚報／記者游智文、嚴雅芳／台北報導】
台65線將全線通車，帶動五股房市，鄉林建設新案開價一坪32~40萬。
台65線本周全線通車，從起點五股到土城只要13分鐘，帶動五股洲子洋重劃區更加炙手可熱。鄉林建設今天也宣布插旗五股，將在下月正式推案，預計開價一坪32~40萬元。
五股洲子洋重劃區就在台65線北端，近二重疏洪道大台北都會公園，面積約54公頃，是目前全台面積最大的民間自辦重劃區。
此一重劃區前年由茂德開始嘗試推案，最初開價一坪26、7
元，由於價格相對便宜，在市場一片冷清中，當地銷售情況相當不錯，也吸引全坤、鄉林、麗寶等大型建商紛紛進場卡位，今年將進入推案高峰
鄉林建設董事長賴正鎰表示，在新莊副都心、機場捷運、環狀線及台64、65線等交通題材帶動下，新莊、五股、蘆洲已成大台北「新金三角」，是建商今年在新北市必爭之地。
尤其是與新莊副都心比鄰的五股洲子洋重劃區，由於擁有媲美大直的水岸生活，加上房價還在相對低點，對首購、首換都具有相當吸引力。
賴正鎰指出，實價登錄上路半年以來，隨交易價格透明化，購屋族群已不再觀望，目前市場投資型的客人約還有20％，其餘都是自用型的剛性需求，他再次呼籲政府應讓實施快滿兩年的奢侈稅盡速退場，以讓房市恢復正常交易機制。
富人瘋節稅 去年房產贈與創新高
2013/02/01
【聯合晚報／記者游智文／台北報導】
公告現值近年連年大幅調漲，加上擔心實價登錄後，以後政府還會調更快，富爸爸紛紛展開「贈與」大行動，根據內政部最新公布數據，去年全國不動產贈與件數一舉突破4萬大關，高達4.7萬件，再寫歷史新高。
各縣市中，以新北市10223件最多，其次為北市的9061件，大台北就占了4成，其他包括台中市、桃園縣、高雄市去年贈與件數也都非常驚人，多達4~5000件。
不動產贈與是富人最主要的節稅手法，主要是，如果贈與子女現金1億元，那麼贈與稅就用1億來做基礎，即便遺贈稅現已降到10%，但扣除220萬元免稅額仍須繳978萬元贈與稅。
但如果改用市價1億元的豪宅、店面或是辦公室送給子女，那麼贈與稅是計稅基礎是不動產的「公告現值+房屋評定現值」，一般而言，這兩項加起來，頂多只有市價2~3成左右，以3000萬元計，只要繳納278萬元，整整可省下700萬元。
住商不動產企研室主任徐佳馨表示，國內自2009年調降遺贈稅從最高50%降至10%後，贈與件數即明顯上升，原本都在3.1萬件上下，2010年達3.5萬件，2011年達3.9萬件，原本預估去年會在4.4萬件左右，但未料暴衝至4.7萬件。
主要原因是各地方政府這一兩年接連大幅調高公告現值，以北市來說，這3年公告現值調幅就多在1成上下，新北市更驚人，這3年平均調幅都在1成以上，最多達15%，部份地區甚至年調幅達50%；而公告現值調漲，贈與成本跟著升高。
徐佳馨表示，更令富爸爸憂慮的是，實價登錄正式上路，各地方政府有了實價作基礎，未來公告現值調升幅度可能更高，愈慢贈與，稅額將愈高，再加上坊間流傳「贈與可避奢侈稅」以及「贈與不需實價登錄」等「偏方」以規避罰則，造成去年贈與件數大幅增加。
去年除贈與件數大增外，繼承件數達4.3萬件，也寫下歷史新高，分析原因，一方面是國人熱衷置產，另一方面則是遺贈稅降為10%後，許多人不急著在生前把不動產留給子女，讓繼承不動產件數年年增加。
建物買賣移轉 內湖增43%
2013年02月02日【吳苡辰╱台北報導】
近年關買氣增，1月台北市建物買賣移轉棟數達3769棟，不僅較去年12月增加14%，更是去年8月實價登錄上路後的新高，中山區與內湖區交易量明顯高於其他的行政區，仲介業者表示，年關近加上實價揭露後，觀望氣氛解除，是買氣上升主因。
台北市地政局統計，今年1月台北市建物買賣移轉棟數為3769棟，中山區600棟、內湖區595棟是台北市唯2超過400棟交易量的行政區，中山區更連續3個月奪冠，內湖區月增43%最多。
台北市地政局統計，今年1月台北市建物買賣移轉棟數為3769棟，中山區600棟、內湖區595棟是台北市唯2超過400棟交易量的行政區，中山區更連續3個月奪冠，內湖區月增43%最多。
中山區選擇多
台北市地政局主秘駱旭琛表示，每年1月因近農曆年，建物買賣移轉棟數提高屬於市場正常變化。而中山區與內湖區分別有106戶與121戶新建案交屋，因此2區棟數明顯高於其他行政區。
住商不動產北市區副理陸毅祺表示，中山區住宅種類較多，大直區多是高價豪宅，其他區域則多興建中小坪數住宅，房價也相對便宜，低總價優勢，深受自住與置產族青睞，是近期台北市房市熱區。
住商不動產北市區副理陸毅祺表示，中山區住宅種類較多，大直區多是高價豪宅，其他區域則多興建中小坪數住宅，房價也相對便宜，低總價優勢，深受自住與置產族青睞，是近期台北市房市熱區。
〔記者徐義平／台北報導〕2013/2/4
新北市最快三年推上千戶
耗時兩年，雙北市五處社會住宅終於有著落。其中台北市政府將自行興建萬華青年段、松山寶清段等兩處，新北市中和秀峰段、三重大同南段、同安厝段等三處日前由上市建商日勝生取得優先議約權，最快三年便可推出千戶以上的出租住宅，另還有內政部研擬五年推出萬戶公營出租住宅的計畫。
仲介業者指出，當這上萬戶只租不售的社會住宅陸續推出，且打出八折以下租金行情訴求，勢必衝擊鄰近區域租屋行情，影響包租公婆的收入。
鄰近區域包租公恐瘦荷包
日勝生副總周惠玉證實，日前的確取得新北市三處社會住宅的優先議約權，主要是採地上權規劃，期限為七十年，興建逾千戶「只租不售」的社會住宅，房型為二到三房，七成是由新北市政府規定出租對象，其中三成比例的租金將採市價的八折，另外三成使用權由日勝生自行規劃運用。
至於台北市兩處社會住宅，內政部營建署署長葉世文透露，北市已規劃自行興建。此外內政部已初步計畫將一一三公頃的閒置國宅用地，率先拿來興建「只租不售」的社會住宅，並於日前進行分類，其中可立即開發的土地達四十九公頃，預計五年時間將釋出約一萬戶。
葉世文表示，目前閒置的國宅用地，分為可立即開發興建、變更地目與整理、畸零地不適合開發興建等三類；其中第一類約四十九公頃，主要集中在新北市、台中市、台南市，將率先評估區域需求，以交通便利、生活機能為優先考量，興建只租不售的出租住宅。
他進一步解釋，計畫興建的社會住宅其實是公民出租住宅，強調只租不售，其中十％主要是出租給經濟弱勢民眾，並與社福機關協商，派遣社福人員進入社區服務，其餘則根據區域的需求，興建青年出租住宅或公營出租住宅等。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，內政部規劃的萬戶出租住宅，勢必衝擊住宅租金行情，尤其近期租屋市場因景氣不好，出現「蝸居」現象，五坪以下、租金便宜的物件較受歡迎，若未來政府推出的公民出租住宅是以行情八折出租，民眾當然會優先考量，屆時一般租屋市場上的空置率還會再提高。
租屋市場空置率將再提高
以合宜住宅為例，新北市板橋浮洲、A7合宜住宅兩處，總計近八千戶，由於出售價格僅是區域房價的八折，吸引逾四萬戶民眾登記，也將多數的購屋需求拉走，對於整體房市、區域房價也造成一定衝擊。
〔記者徐義平／台北報導〕2013/02/04
全國首個合宜住宅「浮洲合宜住宅」即將銷售一空，根據「日勝幸福站」官網顯示，截至本月二日為止，僅餘兩戶，日勝生副總周惠玉表示，預料農曆年前可望登記完畢。
緊接著將由A7合宜住宅接力開賣，預計三月可開放銷售。營建署署長葉世文指出，四家建商陸續取得建照，且聯合銷售中心已在搭建，三月開賣應不是問題。
浮洲合宜住宅規劃四○○九戶，去年六月底開放登記，半年便進入登記尾聲，已經完成選位簽約的戶數為四○○七戶，不過，放棄人數也超過二五○○人。
根據官網資料，截至本月二日，一般資格類應辦理報到人數六一○九人中，放棄承購資格者高達二三○二人，比例約三十七．六八％；浮洲居民類應辦理報到四六九人，放棄者高達二六九人，比例約五十七．三五％。
日勝生表示，一開始放棄戶比例偏高，應是經濟能力不足及外縣巿合格戶抽中放棄；後期則是因高樓層戶或景觀戶逐漸被挑走，選擇變少，挑不到滿意的住家才放棄，也是導致放棄比例大幅提升的主因。
預計三月接棒開放登記的A7合宜住宅，規劃三九六○戶，四家建商為降低放棄戶的比例，協商提出較寬鬆的付款方式，研擬每戶簽約金從四十萬元降到三十五萬元，並計畫將工程款付款期限拉長，讓符合資格的民眾短期內的負擔減輕。
訂自律規範，壽險盼3月恢復投資不動產
2013-02-04
07:57 時報資訊 【時報-台北電】
壽險公會已訂出不動產投資自律規範，統一免租期、投報率計算等原則。如租約逾10年者，免租期最長1年，5年以內租約，則免租期不逾6個月，希望2月底前由理監事會確認，再交金管會，爭取3月能重新投資國內不動產。
去年壽險業投資國內不動產金額近千億元，擔心壽險資金競逐商辦、炒高價格，金管會去年11月緊急祭出金六條，即提高不動產最低收益率到2.875％，且素地買入10年不得轉售、商辦5年不得賣出，同時道德勸說保險公司暫時不要買賣不動產，讓不動產價格回復理性。
今年初，金管會再度要求保險公司仍不要買賣不動產，最好先訂出統一的不動產投資規範，如投報率計算方式、鑑價原則、免租期長短等，等有統一的遊戲規則，再來執行2.875％的門檻。
一般商辦出租都會給租戶「裝潢期」，這段期間不設算租金，即所謂免租期，金管會金檢時認為各家公司免租期長短不一，恐有逃避最低收益率監理的疑慮，因此要求訂出齊一標準。
經各壽險公司提供建議及討論，壽險公會已草擬不動產投資自律規範，其中免租期部分，以租約長短訂出上限，即10年租約，免租期最長不逾1年；5年以內租約則免租期最長不超過半年，但各公司應依出租坪數，再謹慎核給免租期。
在報酬率計算方面，是以購入不動產帳面價值為分母、租金為分子，計算最低報酬率，出租率則以監理機關每月檢視時點，確認要達到6成以上，至於鑑價就要遵循公開發行公司取得資產的相關規範；開發分成比率則要寫入鑑價報告。
壽險公會將在2月底前提交理監事會確認後，立即交給金管會核備，爭取3月壽險資金能重新投資不動產，讓今年各公司已列出的數百億元不動產投資預算能開始啟動。 (新聞來源：工商時報─記者彭禎伶／台北報導)
8大行庫資產活化 上看萬坪
2013-02-04
01:18 工商時報 記者朱漢崙／台北報導
公股行庫萬坪土地開發計畫啟動。財政部長張盛和除了協調各部會釋出閒置不動產、由國產局投入開發之外，日前更指示8大公股行庫全面進行以都更、重建為主的資產活化。
根據8大公股行庫清查，合計今年起將陸續啟動的活化標的將逾萬坪，涵蓋近30件個案，是歷年規模最大的集體資產活化行動。
目前已知台灣金、土銀、合庫、一銀、彰銀、台企銀、兆豐銀等8大公股行庫，在財長指示下，已全面清點轄下行舍不動產可作為重建，以及都更的標的，台銀將有近2,500坪、土銀逾3,000坪，合庫逾2,500坪土地投入資產活化，若再合計其他行庫，8大公股行庫將今年起陸續投入重建及都更計畫的自有不動產將逾萬坪。
合計台銀、土銀、合庫等3家不動產規模最大的公股行庫，將進行都更案的分行地點包括北市庫倫街、館前路、博愛路、羅斯福路、錦州街、大安路、敦化南路、杭州南路、建國南路、信義路、長春路、中崙、圓山、士林，以及新北市的新店、新竹市等處。
至於重建案則包括宜蘭、三重、新莊、館前、忠孝東路、新竹等處。
相關人士指出，單是3大行庫的都更、重建個案就超過20件，若再計入一銀、兆豐、華銀等其他行庫，即使保守估計將近30件。
其中，土銀除了都更、重建，還分別在台北市的大安區、台中市干城區各挑選200坪、1,300坪用地來引進BOT設定地上權進行開發。
此外，台銀位於花博原址的庫倫街1,600坪土地也將投入公辦都更案，今年將正式委由顧問商進行；台銀也規劃參與及推動的都更，尚有位於南京東路及中山北路附近的中山分行、鄰近新光三越站前店的館前分行，以及位於羅斯福路上的公館分行。
至於位於新竹的北大路分行，台銀也著眼於竹科園區的興起，因此，也將優先推動進行重建。
都更被卡，北市公寓房價驚人
2013-02-04
07:57 時報資訊 【時報-台北電】
根據調查，實價登錄後，有近三成準新人想買「市區地段佳的中古公寓」，但即使都更被卡，北市公寓價還是貴得嚇人，大安區每坪70萬起跳、中正及松山每坪均價也超過60萬元、信義及中山則逾50萬元。
房仲業表示，要省預算，還是往交通方便的北市外圍找房較實在。
後實價登錄時代，市場氛圍有利買方，根據調查，27.5％的準新人希望選擇「市區地段佳的中古公寓」，因為房價應該較低；近三次實價登錄資料公開後，在北市可以找到「1」字頭的價格，儲房仲業表示，房價會超乎行情價的低，不是交通偏遠、屋況差，就是有某些缺點，一般人恐看不上眼。 太平洋房屋行銷部協理李季鴻指出，台北市的公寓平均單價為每坪49.22萬，以居住30坪計算，約需1,500萬元，7成貸款，利率2％，貸款20年，2年寬限期月繳17,500元，之後本金加利息將近5.8萬元，以三分之一法則回推，家庭月收入須達17萬元。
若是在大安區，每坪均價71.28萬，算算要超過2千萬元，2千萬元在台中、台南及高雄都能買間透天厝了，若最便宜的地區是萬華區公寓每坪也要35萬元起跳，30坪的30年老舊公寓也要千萬元。
準新人如果要買房買得沒有負擔，台灣房屋智庫市場經理劉志雄建議，可以往北市外圍找，如林口、三峽等地。劉志雄說，機場捷運將在今年通車，林口地區交通會四通八達，未來不論是出國或是進入市區都會更為便利，林口除了有機場捷運線，還有影視專區的規劃，從官網揭露實價來看，電梯大樓均價為21.62萬元，公寓均價為18.5萬元，該地區房價相對親民。
另外，捷運「三鶯線」，預定在2014年動工，2021年完工通車，三峽區電梯大樓目前每坪均價為18.72萬元，公寓均價為12.63萬元，也是可以考慮的地區。（新聞來源：工商時報─記者黃惠聆／台北報導）
賣方鬆動，房市降價物件量再達頂峰
2013-02-04
07:47 時報資訊 【時報-台北電】
去年10月首波實價揭露後，在市場氛圍及買方比價效應下，造成賣方心態鬆動，願意調降售屋的比重明顯揚升，根據調查，去年12月降價物件指數來到122，今年1月降價物件指數更達124的頂峰。
降價物件指數是以2012年10月的降價物件數量為基期（100），計算出相對值，根據調查，從去年10月四次實價登錄以來，降價物件指數持續攀高。
好房網總編輯吳光中指出，去年10月首波實價揭露後，隨著成交行情訊息愈來愈豐富，加上國內景氣年底已有回溫跡象，賣方逐步恢復市場信心，因此降價物件指數降幅已開始逐漸縮小，今年1月的降價物件指數成長幅度更縮小到2個百分點。
他指出，從整體市場趨勢來看，在降價物件量達到頂峰時，反而是有意購屋者最佳買點，也顯示有意購屋者已逐漸進場。
根據有巢氏房屋近6個月成交資料，若將雙北市地區買方購屋動機來看，仍以自住首購、換屋買方仍為近半年房市主力支撐，在台北市自住（首購加換屋）占比達6成6，新北市自住占比更逾七成，尤其是在去年10月的首波實價揭露讓房價更透明後，自住買盤明顯回流市場。
政大地政系教授張金鶚說，買房是一輩子的事，買房前絕對要慎重，買屋「時機」僅是因素之一，要不要買房應該回歸房地產居住本質核心，但2013年房市不可能馬上翻多，因此對於想買房的民眾，建議要多作些功課，如果認為房價實在不合理，仍可暫緩買房計畫。
財訊雜誌董事長謝金河表示，房價應跌而未跌，主要是因各國印鈔所致，未來房價會不會跌就要看未來貨幣環境，當美國停止印鈔，對寬鬆貨幣政策踩煞車時，房地產市場一定有很大變化。
他指出，可以參考美國聯準會主席柏南克用美國失業率作是否實施寬鬆政策指標，當看到美國失業率降到7.5％時，就要小心一點，因為代表反轉快要到了，因為全球貨幣市場開始走另一個方向，當貨幣政策轉向時，全球金融市場恐會再次「山崩地裂」。（新聞來源：工商時報─記者黃惠聆／台北報導）
