管控土建融 北台灣推案掉19%
2012-06-15 01:07 中國時報
王莫昀／台北報導
政府打房一波波，在央行要求行庫對土建融從嚴管控下，北台灣上半年推案件數較去年同期掉了19％，個案數共331個，此外，與去年上半年的總推案金額為4158億相較，今年上半年少了12.6％，僅3634億元。
住展雜誌研發長倪子仁表示，以今年上半年的推案量3634億元來估算，全年推案量約在7400至7500億元間，將較去年8210億元，減少在一成以內。
住展雜誌分析，推案量與推案件數統計數據顯示，奢侈稅及政府持續緊縮土建融資及購屋貸款成數，已對今年上半年房市產生一定的衝擊，使推案量減少了。
值得注意的是，新成屋方面，今年上半年的推案戶數為6864戶，較去年同期的6409戶，增加了7％，顯示新成屋供給雖有上升的壓力，但賣壓並不大，其中大部份集中於新北市與桃園地區。
住展雜誌調查，今年上半年，一般建案的銷售時間較去年同期時間再拉長，以一個20至30億元的預售案而言，去年奢侈稅曝光前大概3個月就賣完或結案開工了，今年的銷售時間至少要半年左右，顯示上半年出來看屋的有效客戶減少了，下半年預估仍將沿續這種走勢。
商辦投報率，Hold住2.5％關卡
2012-06-15 08:57 時報資訊
【時報-台北電】
國內商用不動產市場在5月下旬出現多筆大型交易後，市況由冷轉熱，且在油電雙漲及通膨壓力下，根據商仲業者調查，第二季北市辦公室租金呈現難得上揚走勢，也讓投報率順利穩住2.5％關卡，空置率亦下降至8.89％，回復至金融海嘯前的健康水準。
根據全球資產管理公司（Sinyi Global）最新統計指出，第二季受到油電雙漲的壓力，加上新增供給量有限，台北市辦公室第二季平均每坪售價上漲至76.3萬元，平均每坪租金也上漲至1943元，使得毛租金資本化率僅微幅下滑，維持在2.54％，讓投報率穩住2.5％關卡。
在空置率部分，第二季辦公平均空置率為8.89％，回復至金融海嘯前的健康水準；從不同等級大樓來看，本季B級辦公室空置率收斂情況較佳，從前一季的7.93％下降至7.1％，已與A級辦公空置率7.17％水準十分接近。從各商圈分析，松江南京商圈5.56％最低、復興南京商圈5.96％緊追在後，信義世貿商圈空置率最高達11.98％，而敦北民生商圈因海基會在4月份搬遷至大直，因此空置率走高至10.99％。
永慶資產管理協理黃增福表示，「資金潮」、「避險熱」仍為投資市場的基調。黃增福分析，受觀光、內需的題材激勵，台北市指標性的商辦、店面持續累積交易能量，尤其是集團連鎖式的企業展店潮，將快速、大量改造商圈生態，值得關注；而具資產題材的土地、旅館、整棟建物也將變得奇貨可居。(新聞來源：工商時報─記者方明／台北報導)
未來都更建物須全拆，才能預售
2012-06-15 08:47 時報資訊
【時報-台北電】
內政部版《都市更新條例》修正草案昨天出爐，受文林苑都更案引發軒然大波的影響，修正草案大幅提高都更門檻，明定資訊傳遞必須適用「公示送達」，以確保相關人收到訊息；其他還新增若涉及權利變更都更案，建物須全數拆除後才能預售等規定，都被視為「文林苑條款」。不過，內政部長李鴻源表示，法律不溯及既往，文林苑案無法適用新法規定。
日前台北市爆發文林苑都更案，引發各界要求檢討《都更條例》。內政部版修正草案昨天出爐，部長李鴻源親自主持說明記者會。
李鴻源指出，此次修法幅度為歷年最大，共修正四十八條，新增十七條，刪除一條；重點包括強化資訊傳遞過程、提高都更門檻、建制退場機制等。
日前文林苑案因在建物尚未全數拆遷完前預售，引發爭議。因此部版修正草案規定涉及權利變的都更案，需在建物完全拆除後才能辦理預售，違者將處銷售金額卅％的罰緩。
在退場機制部分，則增訂所有權人可有兩次撤回同意都更書的機會。第一次是在都更案公開展覽期滿前，住戶可無條件撤回同意書；第二次則是在都更計畫有重大變更，影響所有權人權益時，經都委會審查後，可要求重行公開展覽，讓所有權人有再一次撤回同意書的機會。
李鴻源說，為避免外界質疑同意書是「空白授權」，關於同意書的簽訂時機、應記載事項等有子法訂定。
依據都更條例修正草案，都更成案同意門檻將大幅提高，李鴻源說，都更事業概要同意比例由現行十分之一，提高到十分之三或十分之五；都更計畫同意比例由目前二分之一到四分之三不等，依劃定更新地區類別，分別提高到三分之二到十分之九。
對於強化資訊公開對等與民眾參與機制方面，此次修法也明定實施都更者應提供更新過程相關資訊與諮詢服務，資訊通知可採雙掛號或專人送達；若屬權利變換分配、補償金等，則準用民事訴訟法辦理「公示送達」刊登公告，確保民眾收到訊息。
至於，因北市府代為執行拆遷王家，引發爭議的相關規定，李鴻源說，因部分執行機關、實施主體各不同，是否交由司法裁定，各方意見不同，因此該條文交由行政院協調司法院與法務部意見。
此外，外界關切的廿五條之一「強制徵收條款」，李表示，因有違反憲法保障人權、居住權疑義，這次全刪除。
李鴻源說，內政部本來就想修《都更條例》，這次不是為了文林苑才修；但法律不溯既往，不能用新法處理文林苑案。至於文林苑案後續是否可以法新精神處理，要看執行單位；內政部願提供協助，王家與其他卅六戶權益應都受到關照。 (新聞來源：中國時報─管婺媛／台北報導)
中山區、淡水區分居北市、新北賣座王
2012-06-15 08:07 時報資訊
【時報記者郭鴻慧台北報導】
房仲業者統計，5月台北市、新北市兩都，最賣座地區分別為中山區和淡水區，其中，淡水區已經連續4個月蟬聯賣座王，顯示政府已承諾的輕軌捷運，帶動淡海新市政成為房市新熱區。台灣房屋智庫副執行長劉怡蓉表示，雖然5月適逢報稅天，市場難免出現資金排擠效應，尤其，歐債、證所稅牽連台股震盪，5月消費者物價指數(CPI)也漲了，但在通膨心理蔓延下，自住買盤量能大致仍維持穩定。
台北市5月的交易熱區前5名分別為：中山占整體台北市成交比重21.83%、松山12.09%、內湖10.91%、北投10.62%、中正7.10%，其中中山區自上月第2名，搶下本月最賣座王，中正區由4月的第11名，竄升6個名次，本月晉升第5名寶座。
劉怡蓉分析，位於台北市中心的中山區，因區內小套房最多，一直為北市房市交易熱區，就連知名建商也願意砸9億進場獵地，顯見，「好地段」房市不寂寞。
而中正區本月竄升6個名次，她則認為，520檔期中正區推案量體大，光5月就有4個建案登場，間接帶動該區中古屋房市交易市場，在比價效應下，未來房市榮景仍可期。
至於新北市最賣座前5名行政區，則分別為淡水占14.95%、板橋13.24%、土城12.39%、三重8.14%、新店7.41%。台灣房屋智庫市場經理劉志雄分析，目前淡水最熱的交易熱區為竹圍及淡海新市鎮區域，由於政府積極投入淡水漁人碼頭休閒專用區觀光旅館，除帶動觀光產業商機，也被預估未來將為當地創造4.5萬人次就業機會，帶來住宅需求。
此外，交通建設也是房市一大利多，未來輕軌捷運將活絡淡水商圈，也將疏通淡海新市鎮交通，這也是造就淡水區房市連續4個月交易火熱的主因。
營建署長葉世文：新版都更讓屋主有二次退場機會
2012-06-15 07:57 時報資訊
【時報-各報要聞】
營建署長葉世文昨（14）日表示，依照新修正的都更條例，未來一旦都市更新「權利變換計畫」在審議過程出現重大改變，影響參與更新者權益時，都市更新審議委員會可要求實施者（建商）須再次公展，以讓所有權人有再次考慮退場的機會。
葉世文表示，依現行都更程序，當都更事業計畫送到地方政府的都更審議委員會（由產官學組成）審議前，須辦理公展說明會，在公展結束前，土地所有權人可以表示意見，也就是可以選擇退出都市更新，這是第一次可以選擇退場的機會。
新修正的都更條例又增加第二次選擇退出的機會。葉世文說，當都更審議委員會審查建商所提的「權利變換計畫」，出現重大改變時，且這個改變影響所有權人的權益時，審議委員會可要求實施者（建商）必須再次辦理公展，如果土地所有權人認為這個改變影響自己的權益，也可在這個時候選擇退出更新。
何謂權利變換出現重大改變？內政部官員表示，例如原「權利變換計畫」告訴大家都更案可爭取到40％的獎勵容積，最後經都更審議委員會核定降至30％，每戶分到的坪數由35坪縮小至30坪，這就是重大改變的一種，若原簽同意書參與都更者覺得利益受損，可在此時退出，但這位官員強調，退出不是劃出（劃出都更範圍），若退出的人不多，同意都更者比率仍在門檻以上，都更程序還是會繼續進行。 (新聞來源：工商時報─記者于國欽／台北報導)
新版都更倒退嚕，高齡公寓將會有行無市
2012-06-15 07:57 時報資訊
【時報-各報要聞】
文林苑事件過後，都市更新條例草案修正案已出爐。大華不動產估價師事務所長張義權、華固建設總經理洪嘉昇、永慶建設總經理葉凌棋等業界人士大呼失望，均表示，此次修正版本，只會提高都更難度、延宕都更速度，甚至讓釘子戶更擁有少數人綁架多數人的談判籌碼。
業者認為，此次修正案的版本，將讓都更之路「倒退嚕」；甚至有些想發都更財、被炒過頭的高齡公寓，將會「有行無市」，甚至打回原形。
興富發建設副總廖昭雄則表示，都更條例修正案的版本，看起來並不會加速順利推動都更；興富發將不再碰新的都更案，除非將來政府、地主、建商都理性冷靜面對都更的意義和需求再說。
張義權表示，此次修正版本有關提高事業計畫同意門檻到90％，未完成拆遷前政府不予發照、不准預售，權變由雙方委託估價師，這3點無可厚非；惟有關拆遷機制，修正方向似乎是政府會把球丟給法院民事執行處來執行代拆，似乎有卸責之嫌。
張義權建議，都更條例修法方向，應著重建立公平合理架構，加速推動拆遷才是關鍵，畢竟台灣960萬戶住宅單位，至少有3分之1都是需要都更的5樓以下公寓，都更這條路勢必是回不去了。
洪嘉昇表示，事業計劃同意門檻由80％提高到90％，一旦修法完成，將拉高整合門檻，有利真正要推動都更的大型建商；不過有關釘子戶的拆遷，司法代為拆除的機制，恐怕將使建商得花至少2年，等待司法判決，相對將增加釘子戶談判籌碼、形成少數人綁架多數人。
葉凌棋更直言：「這次新版都更條例修正案，可說是大條了！如照案三讀通過，那麼都更案恐怕會就此絕跡！」衝擊層面超乎預期。首先，80％都更同意門檻若拉高至90％，將超乎原先業界預期的75至80％，一來將逼迫「圈地」型都更公司就此退場，二來等於讓後面沒簽同意書的10％，決定前面90％的都更戶成敗。
葉凌棋指出，其次，未完成拆遷、不得預售，拒遷戶拆遷將經由司法訴訟程序後，交由法院執行，這樣是理論上合理，但執行上將使得訴訟可以遙遙無期，建商更為之怯步。
中華民國建築開發商業同業公會全聯會秘書長于俊民直言：「都更之路已死！」建議所有會員公司不要再跳進都更的大火坑，否則以這樣的法令架構、地主和政府的心態，只會走進不歸路。
也有不願具名的建商，文林苑事件迄今，都更案幾乎全面停擺，許多都更公司、「掮客」紛紛退場，市政府展現的態度更是消極；據悉，台北市進行中的600多個都市更新概要計劃、包括280多個都更事業計劃，幾乎都面臨停滯，許多建商已擺明，不再碰都更案。
接下來，葉凌棋預期，文林苑事件後已有部分想發都更財的公寓行情，面臨「有行無市」、想高價求售也賣不出去，接下來恐怕將會降價求售，讓價格回到基本面；但都更案窒礙難行之後，土地供給相對減少，反而不利平抑台北市高房價。 (新聞來源：工商時報─記者蔡惠芳／台北報導)
平價消費崛起 次級商圈店面交易熱
2012-06-15
01:10 旺報 記者楊偉光／台北報導
近年台灣在陸客來台觀光與自由行商機帶動下，一級商圈店面租售行情持續飆漲，如今這些一級商圈的店面，只有租金承受力高的大型連鎖商店能負擔得起，但看好自由行陸客與一般民眾的平價消費潛力，二、三級店面商圈因取得成本低，也成為市場上的搶手貨，吸引不少走平價路線的商家進駐。
有別於一級店面商圈因有陸客題材加持，刺激大型連鎖品牌店家積極搶進，店租與店面售價屢創新高，近來加上油電雙漲影響，基於店租成本考量，迫使一些中小型店家轉往二、三級商圈發展，連帶使得次級商圈店面的售價與租金持續成長。
平價商店設點交通仍是首要
台灣房屋市場經理劉志雄表示，油電雙漲影響下，一些平價連鎖集團靠著平價訴求，也吸引不少精打細算的消費者，由於店租是營運最大成本，而二、三級店面商圈與一級商圈相較，成本更是節省不少，即使未能進駐一級商圈，靠著平價訴求仍能發揮強大集客力，業績逆勢成長，大幅展店的品牌不在少數。
劉志雄指出，民眾消費行為「M型化」將更加明顯，未來頂級精品及訴求平價但不失品質的商品將各據山頭。由於不同客群的消費力，對店家成本控管與商品定價都有重大影響，如果商品訴求平價，通常會選擇沒那麼熱門的商圈，採取「薄利多銷」的模式殺出一條血路。
根據台灣房屋的調查，這些以平價商品為主的連鎖集團，評估設點最重視的是交通方便與否，但不一定要設在一級店面商圈的熱鬧地區，而減少的租金成本可以回饋在價格上，增加商品競爭力。
以寶雅生活館為例，以區域型生活美容雜貨型態經營，主打平價生活用品藥妝，即使在景氣疲軟之際業績仍未受到影響。此外，其他如美廉社、全家福、石二鍋等訴求平價商品的店家，也都是遵循此一策略，深入基層民眾，打動消費者，在物價上漲民眾購買力下降之際，業績仍逆勢成長，並大舉展店，搶攻市場。
【經濟日報╱記者陳美君／台北報導】 2012.06.15 03:12 am
中央銀行理監事會議下周四（21日）登場，央行總裁彭淮南打炒房力道有增無減，近期指示業務局將具炒房嫌疑的建商，列為銀行放款時首要監控對象。市場預估，豪宅貸款將成為本季理監事會議上，央行新一波管制標的。
為避免房市炒風再起，央行近期找來幾家民營行庫開會，重申承做豪宅貸款時應更加審慎，並暗示銀行「不要成為炒房客幫兇」，若屢勸不聽，央行將減發定存單以示懲戒，彰顯彭淮南對豪宅貸款的重視。
銀行主管說，台北市大安區「勤美璞真」建案號稱每坪成交304萬元，擔心高單價豪宅帶動周邊住宅出現比價效應，進而掀起炒房風氣，彭淮南先前找來台灣銀行等9家銀行董事長開會、呼籲要注意豪宅授信風險；在收集房貸數據後，央行日前再度約來幾家借款給指標性建商、房貸餘額不減反增的民營行庫主管，三令五申要求遵循央行房市政策，對具有炒房嫌疑的建商降低貸款成數、提高利率。
為達成政策效果，央行「棍子與胡蘿蔔齊下」，不久前台灣銀行率先緊縮豪宅貸款、宣布每坪150萬元以上豪宅不承作，便獲得央行高層的嘉獎；對於繼續放款給豪宅建商的民營行庫，央行不時道德勸說，對屢勸不聽的銀行啟動專案金檢，要求限期改善，或減發定存單，讓銀行利息收入驟減、不敢違逆央行指示。
央行向豪宅建商宣戰，三商銀等公股行庫數度會商後凝聚幾項共識，包括豪宅統一定義為總價8,000萬元以上，貸款成數一律降至六成以下、放款利率不得低於2%。銀行主管說，若央行認為靠銀行自律力道還不夠，就會在理監事會議上宣布對豪宅貸款進行信用管制，避免房市炒作風氣捲土重來。
2012/06/14
【聯合晚報／記者游智文／台北報導】
住展雜誌上午發布今年上半年市場報告，數據顯示，在央行要求各行庫嚴控土建融、雷厲風行選擇性信用管制之下，北台灣包括推案個數、金額及戶數均呈下滑。去年上半年因奢侈稅，推案量已萎縮不少，今年比去年更差。
央行本月底將召開第二季理監事會，市場推測可能再祭出新一波信用管制措施；一項最新市調顯示，在央行近一年多來持續緊盯建商土建融資以及購屋貸款下，北台灣推案量已減少約一成，本月底央行如再加強管控力道，恐將加速衰退。
在推案個數方面，今年上半年共331個，較去年上半年的410個少了19%。今年上半年預售屋的推案戶數為12171戶，較去年同期的預售屋13752戶減少了11%。另外今年上半年的總推案金額為3634億元，較去年同期也減少了12.6%。
小套房推案少 轉向換屋客
除了推案量減少外，住展雜誌研發長倪子仁表示，由於金融機構今年對投資性小套房放款更為謹慎，也因此今年上半年小坪數、低總價小套房的個案相當稀少，建商多轉而推出換屋型的產品或是豪宅，視地段而論。
今年北市市中心方面，主要仍以豪宅為主，稍向外圍，則以50到80坪為主力，訴求的是換屋客層。市調顯示，這種以換屋客層為訴求的個案，下半年將是市場推案的主流。
預售案銷售時間拉長
今年上半年一般建案的銷售時間也較去年同期再拉長，以20至30億元案量的一般預售案來說，去年奢侈稅傳出前大多三個月就可結案開工，但今年銷售時間至少要半年。由於目前出來看屋的有效客戶仍有限，預估下半年仍會賣得很辛苦。
倪子仁指出，以今年上半年的推案量3634億元來估算，如果歐債等國際因素沒有重大變故，市場能維持目前買氣，今年全年的推案量可望上看7500億元，但相較去年8210億元，仍減少約一成左右，顯示土建融緊縮對建商推案確實形成壓力。
2012/06/14
【聯合晚報／記者游智文／台北報導】
回溫！壽險業獵樓 銀行處分資產 第二季交易量已達202億
商用不動產市場第二季開紅盤，商仲業者統計，累計至目前為止，第二季大型商用不動產 (不含土地)交易金額已達202億，較今年第一季91億元增加1.2倍。
交易熱絡，再加上油電雙漲效應，北市辦公室租金也出現近期少見的上揚走勢，連帶使得一路急滑的租金投報率，第二季下滑趨緩，維持在2.5%以上的水準。
全球資產管理今天公布第二季商用不動產調查，相較今年第一季，市況由冷轉熱，之前一副壁上觀的壽險業者，在資金去化考量下，紛紛出手，讓低迷的投資市場明顯回溫。
富邦壽 19億買敦南商辦
第二季出手搶樓的壽險業包括富邦、國壽、台壽、中信人壽等。其中富邦人壽以19.39億元買下太平洋敦南商業大樓，以土地來算，每坪達1453萬元，創國內土地新天價。
台灣人壽第二季買了兩筆，分別以4.42億元、46億元買下壽德大樓部分樓層以及老牌華國大飯店；國泰人壽以43.9億元買下太子土城廠，中信人壽也以6.86億元購入了南京東路五段的銀行店面，是中信人壽首次出手投資不動產。
在市場買氣升溫下，銀行本季也積極處分非核心資產，如渣打銀行建國大樓以5.3億元出售給沛謙公司、安泰銀行大安大樓部分樓層則以10.1億元賣給友傳科技及德恩富科技。
全球資產管理分析，歐債危機惡化以及證所稅爭議，使得整體資本市場表現疲弱，但景氣復甦不明確，也讓市場預估央行將暫時不會升息，促使壽險業者積極尋覓資金去處。
另一方面，景氣復甦雖趨緩，但第二季受到油電雙漲所引發的通膨壓力，加上新增供給量有限、北市辦公室空置率跌破9%，下修到8.89%之下，讓租金出現近期少見的上揚，目前平均租金達1943元，平均售價也從第一季的74.7萬上揚到第二季76.3萬元。
【經濟日報╱記者張義宮／台北報導】 2012.06.15 03:55 am
錩新科技（2415）處分中壢土地資產，獲利挹注每股稅後純益1.86元，也使負債大幅下降57%。董事長丁廣欽昨（14）日表示，今年營收將持續成長，處分土地資產挹注資金，強化財務結構，對提升營業利潤有很大助益。
錩新是全球最大高級揚聲器導磁零組件專業廠商，昨天董事會通過處分土地資產案，出售中壢土地與廠房，交易金額3.56億元，獲利約1.5億元。
丁廣欽指出，錩新5年前移轉至越南與上海生產，台灣為營運總部，主要業務是行銷、研發、財務及行政管理。中壢廠房僅小部分為辦公處所，大部分廠區出租。為使資產活化，決議處分土地與廠房。
錩新財務長陳光宗表示，錩新總資產約24億元，此次處分資產帳面價值約1.6億元，占總資產6.5%，該筆交易完成後，負債由5.5億元下降至2.4億元，降幅達57%，若再扣除原料的安全存量約1.5億元，總負債僅約9,000萬元，財務結構更趨強化。
2012年06月15日【唐鎮宇、吳苡辰╱台北報導】
文林苑強拆事件引發爭議，內政部長李鴻源昨召開記者會，提出《都市更新條例》修正草案。
違憲條文將刪除
該草案包含多項「文林苑條款」，包括大幅提高都更事業概要及都更計劃的同意比例，並要求未來都更建商須等所有建物拆遷完畢才可辦理預售。
該修正草案將送行政院會通過，最快立法院下會期就可審議。草案規定，都更事業概要同意比例所有權人數及面積提高到3/10（住戶提出都更）或5/10（建商提出都更）；都更計劃同意比率提高到2/3至9/10。
引發強烈反彈的強拆士林王家，是因該法規定未能達成全數協議合建，實施者可對不同意合建的地主向主管機關申請徵收，李鴻源說，該條文恐有違反《憲法》保障人民財產權及居住權疑慮，修法將刪除。對於計劃核定後逾期未能自行拆遷建物，須有司法機關裁判，才由主管機關代為拆遷。
新法不溯及既往
文林苑事件中因資訊公開及資料送達遭批不完備，該草案要求一律以雙掛號或專人送達，對於不願參與都更的地主補償，則改為依更新後的價值補償。李鴻源說，法律不溯及既往，不可能用新條文處理文林苑案。
華固建設總經理洪嘉昇表示，提高都更門檻，對一些真正有心想投入都更的建設公司是好的，過去有一些建經公司等開發商，並非真的想投入都更，導致許多都更案停滯，修法後可以嚇跑一些只想靠都更賺錢的公司。太平洋建設副總經理陳清暉說：「我們進行都更本來就朝住戶百分之百同意的方向前進。」修法無太大影響。
都市更新條例修法重點
．全面拉高都更同意門檻，都更事業概要同意比例由1/10提高到3/10或5/10；都更計劃同意比率由目前1/2到3/4不等，提高到2/3至9/10
．刪除「少數不同意合建協議的地主，都更實施者可申請主管機關徵收」規定
．都更計畫與權利變換計劃須一併報核，公開展覽期滿前所有人可無條件撤回同意書
．建物還沒拆遷完成前，都更案不得辦理預售
．由民間主導的都更案，若有逾期未能自行拆除的建物，應由雙方先協調，不成再由主管機關介入協調，最後才由司法機關裁判，才能由主管機關代為拆遷
．都更資料通知應一律以雙掛號或專人送達，如內容屬於權利變換分配、補償金發放或建物拆遷等重要事項，通知未能送達時，準用《民事訴訟法》刊登公告
資料來源：內政部
2012-6-15〔記者范正祥、徐義平／台北報導〕
內政部長李鴻源昨日公布內政部版的都更條例修正草案，除了提高都更同意門檻，並將現行第廿五條之一「對於少數不同意合建協議的地主，都更實施者可申請主管機關徵收」刪除，以免有違憲法保障人民財產權與居住權，被形容為「文林苑」條款。
建商反彈：將寸步難行
此修正草案引發建商強烈反彈，冠德建設副總經理洪錦欽直言，刪除第二十五條之一，代表合建協議必須獲得百分之百的地主同意才能夠進行下去，民辦都更將寸步難行。更有建商暗批，此修法結果無異是左打郝市府一巴掌、右打都更業者一巴掌。
李鴻源指出，這次修法精神，最重要的是保障居住者的權益，未來都市更新單元，需要經過都市計畫委員會審議通過，強化都市計畫與都更連結；民間自劃的都市更新單元，需要併同事業概要提出申請，並經地方都市更新審議委員會審查通過，才能核准確認實施範圍。
住戶同意門檻大幅提高
在外界相當關注的都更同意門檻部分，李鴻源表示，若是由民眾自行申請的都更，住戶同意比例達十分之三即可成案；但若是由建商等都更事業機構申請，同意門檻則為十分之五；都較現行的十分之一大為提高。
至於都更所有權人數及面積同意比例，則依劃定地區的不同，分級區別為迅行劃定地區原為二分之一提高到三分之二；優先劃定地區原為五分之三提高到四分之三；未經劃定地區民間自行劃定更新單元原為三分之二提高到五分之四；所有權面積已達該比例，人數不計部份原為十分之八提高到十分之九。
對於現行條文第廿五條之一未能達成全數協議合建者，針對少數不同意合建協議的地主，實施者得申請主管機關徵收，李鴻源特別說明，「我們認為這是有違反憲法保障人權跟居住權的疑義，在這次修法已經把它給刪掉了，來維護民眾的權益。」
李鴻源：不會溯及既往
外界認為此條文修法是針對文林苑爭議而來，但李鴻源強調，新條文不會溯及既往，因此不會用新條文處理文林苑案，現有的都更案也會在現行法律的合法保障下進行。
李鴻源說，未來明定採權利變換實施的都更案，需要在建築物全數拆除後才能辦理預售，違反者並得按次處以銷售金額三十％的罰鍰；主管機關審議相關計畫後，若有重要變更影響所有權人權益時，必須讓所有權人有再一次撤回同意書的機會；簽定同意書時也避免空白授權，規定同意書要標示簽訂時機和應記載事項。
這些也被視為是文林苑條款之一。
修正草案也規定，對於不願參與都更的住戶補償，舊法以都更前價值換算，新條文則改以都更後價值做為換算基準。
都更條例現行條文已函報行政院審議，預計立法院下個會期開議前，可函請立法院審議。
2012-6-15〔記者陳璟民、李信宏／綜合報導〕
苗栗縣後龍鎮反福祿壽殯葬園區自救會成員，昨天向民進黨立委吳宜臻、陳其邁陳情，痛批縣長劉政鴻及縣警局長曾義瓊，枉法濫用公權力，動用警力替業者驅離理性反對開發園區的鄉親，形同台北文林苑案翻版。
警棍重擊老婦 立委要求警政署調查
警政署科長陳金陵回應，警政署將發函縣府、縣警局，要求查明執勤程序有無違法，檢討勤務技巧。陳其邁直斥陳金陵只講官話，因為要苗栗警方球員兼裁判，調查有無違反警察職權行使法，根本行不通，應當由警政署介入處理。
自救會員、老婦杜林銀妹聲淚俱下，自述十三日清早與鄉親手牽手保護祖先留下來的土地，劉政鴻卻命令警察對付鄉親，她的頭頂被警棍重擊破裂，血流滿面，「這麼糟蹋人，不配當縣長」。
龍坑里長郭貴輝指出，縣府連一紙公文給龍坑等五里鄉親，說明殯葬園區規劃、徵詢同意都沒有，如今把良民當暴民對待，鄉親聯想到大埔事件，感覺劉政鴻似乎「鴨霸成性」。
縣議員李貴富說，園區對面就有示範公墓，縣府何不直接擘畫升級殯葬園區？許可業者於私有土地採ＢＯＯ（興建、營運、擁有）方式開發，恐有官商勾結黑幕，劉政鴻應交代清楚。
「有人這樣當父母官的嗎？」陳其邁質疑，警方施暴於老弱農民，並恫嚇媒體記者不要妨礙公務，手段與行徑已成業者保全、強盜保鑣，劉政鴻要為此負起政治責任，縣警局長應公開說明及道歉，警政署須調查究責。
議員質疑官商勾結 劉政鴻稱申設合法
對於立委的批評，苗栗縣長劉政鴻表示，福祿壽殯葬園區申設過程一切合法。民政處人員表示，殯葬園區旁的第十四公墓是公有地，如果提供業者開發將涉及圖利，且公墓面積太小，因地形關係，做法會的聲音會隨風散播；加上公墓內全是土葬，不少輪葬的墓塚尚未達到撿骨年限，強迫家屬遷墓會引發更大爭議。
苗栗縣警察局長曾義瓊說，當天他在勤教前就要求員警採取柔性勸離，並派遣三十八名女警執勤，但少數的抗爭民眾有不理性的言行，警方是依法執行公務。
2012-6-15〔記者徐義平／台北報導〕
針對內政部研擬完成的都市更新條例修正草案，引發建商強烈反彈，不只有建商計畫降低推動都更案比例，更有建商直言：「不玩了！」
政治大學地政系教授張金鶚認為，這修正草案整體上是對民眾有利，但權利變換部分必須經過法院判決，再由行政部門執行這一個方案，可能會出現行政部門因選舉而不敢執行，加上之前有「文林苑」紛爭，未來行政部門將更不敢執行，建議可由法院執行。
引發建商反彈的條文，主要是第二十五條之一，針對少數不同意合建協議地主，實施者得申請主管機關徵收，此條研擬檢討刪除。還有則是合建協議必須達到百分百同意，以及都市更新事業計畫與權利變換計畫要求實施者須一起報核，報核後、公開展覽期滿前，所有權人並得無條件撤回。
營建署都市更新組組長陳興隆指出，都市更新分為合建協議與權利變換，根據甫研擬完成的都更草案，前項必須百分百獲得地主同意，才能進行都更。
後者若整合達到五分之四門檻，仍有少部分地主不願意參與更新時，先由建商與地主進行協調，若協調未果，則由公部門介入協調，並做出決定，如果不願參與的地主仍不滿，可向法院提告，並申請判決，假設法院判決建商勝訴，建商可協請行政部門幫忙拆除。
針對上述兩項修正條例，大部分手握都更案的建商覺得相當頭痛，更有一個大台北建商一聽聞上述兩項修正條例，便直接對都更案說：「謝謝再聯絡。」
冠德建設副總經理洪錦欽表示，目前的都更整合已有相當難度，刪除第二十五條之一，代表合建協議必須獲得百分百的地主同意才能夠進行下去，等於難度再提高。
計畫與權利變換規定 對建商沒保障
其中對建商最沒有保障的是計畫與權利變換報核後、公開展覽期滿前，參與都更的民眾可無條件撤回，建商在規劃事業計畫與權利變換時，所花費的金錢都付諸流水。
手握不少都更案的華固建設，總經理洪嘉昇指出，同意門檻的比率提高，可淘汰一些體質不良的都更公司，不過權利變換部分，若是經由法院判決才能做出最後動作，至少拉長二至三年的作業時間。
老牌建商國泰建設協理陳仁澤指出，為了整合順利，降低變數，未來可能會朝向比現行更少戶數、更單純的都更案進行，可能會導致都更案愈做愈小，因此未來的產權相較單純的公辦都更案可能會更搶手。
2012/6/15記者林美芬／特稿
內政部提出都市更新條例修正案版本，修法主要方向就是衝著文林苑案而來，但就如鐘擺般，當都更條例擺向私權維護，公共利益維護效率就會被減弱。可預期的是，未來除非施行細則中再開小門，否則民辦都更將寸步難行，但政府主導公辦都更案卻有徵收、代拆遷等公權力介入優勢，都更恐成為官方自己玩的遊戲。
雖然內政部強調修法並非針對文林苑個案，但主要修法方向就是文林苑條款。例如刪除了現有條文中，實施都更的建商可以請主管機關徵收不同意都更戶的房屋和土地的規定；還有就是都更區域房屋一定要全數拆除，建商才能預售，如果違法拆屋，將處新建房屋銷售金額三成的罰鍰，且是按次處罰，拆一次就罰一次。
這次修法方向擺明就是再打郝市府一巴掌，凸顯郝市府之前作為的不當。但這也無異打了目前進行中的民辦都更案一巴掌，未來民辦都更將更綁手綁腳、且寸步難行。
雖然這次都更條例修正強化了私權維護，例如不能強拆不同意者的私宅、參與者可反悔兩次以上，甚至連同送達文書的技術問題等都嚴格規範。但衍生的問題是當建商投入大量人力與資金進行都更計畫，卻隨時可能被推翻，一次重來的時間恐要超過兩年以上、甚至更久，風險可說是無限擴大。
根據營建署去年提出數據，全台三十年以上老舊建築達到七十五萬棟、三百萬戶，這些老舊建築的耐震及消防安全都已到達危險等級，但這次都更條例修正維護了私權、但卻不是個有效率的修訂案，未來打退堂鼓的建商絕對多於進場者。
2012/6/15〔記者黃其豪／台北報導〕
士林文林苑都更案遲遲無法推動，同意戶所組成的自救會昨天發表「拒絕王家原地重建」的聲明，並向實施者樂揚建設公司遞交聲明書，要求建商履行對原住戶的承諾，趕快施工蓋新大樓，好讓住戶早日搬回家。
文林苑自救會會長謝春嬌表示，針對王家先前提出「原地重建」的主張，卅六戶同意都更的住戶經過討論，做成拒絕王家主張的決議，要求市長郝龍斌幫忙，拆除違法組合屋。自救會委任律師蔡順雄也表示，六月初已寄發律師函給樂揚建設，不排除請求國賠。
謝春嬌說，在幾次協調會中，市政府與樂揚建設均表明，他們沒有立場幫王家把房子蓋回來。而原地重建就是一個案子重新來過，並且有可能出現另一個王家，不管如何修改，都會有不同的聲音，對於原同意戶的分配恐發生公平性問題。
