中鼎大樓21F-1以底價標出，每坪單價76.9萬元
2011-12-16 07:57 時報資訊 【時報記者郭鴻慧台北報導】
敦南商辦標售案再添一筆成交，金桔投資以接近底價的1.78億元拿下「中鼎大樓21F-1」，換算建物每坪單價76.94萬元。
昨日由兆豐銀行委託商仲業者公開標售「駿馬一號不動產投資信託基金(REITs)」所屬的「中鼎大樓21F-1」，開標結果僅1組買方金桔投資公司投標，標出價格為1億7816萬1888元，僅較標售底價的1億7812萬元，多出4萬餘元。而金桔投資公司負責人即是和泰興業董事長蘇一仲。
永慶資產管理協理黃增福表示，本案建物總面積為231.57坪，就標出總價1.78億元，換算辦公室每坪為76.94萬元，接近市場行情。「中鼎大樓21F」目前為空置狀況，但若就目前本棟大樓租金行情1,500元左右，試算未來出租後的投報率仍有2.3%。此次兆豐銀行處分目的主要為活化資產、獲利了結，而本案初始取得成本每坪單價約35至40萬元，帳上獲利金額超過8000萬元以上。
黃增福指出，本案位屬敦南辦公商圈，為今年商辦標售最熱銷地段，附近辦公大樓鄰立，整體辦公環境極佳、交通便利，租戶水準及大樓品質相當優，深受中小企業青睞，故多能吸引各方買家投標興趣。根據永慶資產管理統計，從9月開始至今，敦化南路二段的商辦標售總成交金額達275億元以上，觀察主要投資買家以壽險業為主，帶動標出價格屢創行情新高，包括國泰敦南大樓、摩天敦南大樓、新光敦南大樓、凌雲通商大樓及華票總部大樓，皆屬於敦南商圈的知名商辦大樓，而月底前還有太子敦南大樓標售大案將上場，整棟底價高達92億元，若能順利標出，對敦南商辦行情將有更大的激勵作用。
台灣房屋研究中心研究員王昫云表示，近期市場上明顯呈現「住宅冷，商辦熱」，商辦熱主要是因為台灣現行利率低，導致壽險業者滿手現金，急於去化，壽險業又礙於金管會最低投報率門檻限制，較偏好於租金收益高的商用不動產，此次標售的中鼎大樓，非整棟標售，坪數也不大，對於以投資為目的的壽險業者吸引力並不大。
大型行庫 看淡明年房市
2011/12/16【聯合報／記者羅兩莎／台北報導】
股市重挫，加上政府打房奏效，房市交易量明顯萎縮，大型行庫紛紛看淡明年房市。台灣銀行日前發文給各營業單位，要求分行承做房貸業務應「穩健經營」，估價也應嚴謹。
影響所及，今後民眾購屋，辦理房貸成數可能較緊縮。
大型行庫主管指出，下半年起，銀行業已嗅到房市景氣將反轉的氣息；加上面臨明年全球經濟成長趨緩、房市交易量大幅萎縮，房市也走了8年大多頭行情，目前部分地區特別是台北市都會區、新北市及台中七期等，房價已在相對高檔。
銀行業者表示，最近各銀行在編列明年度房貸業務量時，大都編列明年房貸業務「零成長」，甚至將衰退10%至15%。
國內龍頭銀行台銀已發文給各營業單位，開始要求分行在房貸業務應「穩健經營」；相較於過去在房市景氣好時，台銀對分行承做房貸的態度是「穩定成長」，如今改為「穩健經營」，顯示看淡未來房市。
銀行業者表示，過去在房價看漲時，不論是鑑價標準或貸款成數都比較寬鬆，客戶最高成數達到8成，其餘亦在7成左右；但最近成數調低，民眾購屋可能需要多準備一些自備款。
財長：下一步實價課稅 逐步研擬配套
2011/12/16【經濟日報／記者陳乃綾／台北報導】
實價登錄三法已經三讀通過，國內建立實價登錄制度，財政部長李述德昨（15）日表示，下一步將以實價課稅為目標，逐步研擬配套措施，進行稅基、稅率、稅制等改革。
實價登錄法案通過，但書條款為配套未完成前、不得作為課稅基礎。
李述德說：「實價登錄與實價課稅是兩回事」，前者是市場透明、資訊公開的要件，並非開辦登錄後就要課稅。
李術德指出，地方政府未來將參考實價登錄資訊，作為調整公告土地現值、公告地價、房屋評定現值等稅基的依據，在現行稅制下，逐步走向實價課稅。
房市低迷 建商轉型另尋金雞母
2011/12/15【聯合晚報／記者游智文／台北報導】
政策打房不斷，國際景氣又變幻莫測，大型建商風險意識持續升高，紛紛加快轉型，另拓商機。除了經營飯店、商場、商務中心，跨區推案外，利潤有限的合宜住宅也成搶手貨。
住展雜誌研發長倪子仁表示，房地產業者跨區或跨業經營，其實風險也不低，不過面臨奢侈稅重擊，加上二次衰退如影隨形，大型建商不求變，風險可能更大。不過，這也讓國內建商有機會打開其他通路，未來更具國際化實力。
麗寶 擁飯店、進大陸
在飯店經營方面，以麗寶機構最具代表性，目前旗下福容飯店仍持續拓展中，過去許多人不看好，但在陸客自由行開放後，建商擁有飯店，已被視為形同養了一隻金雞母。
麗寶機構還把風險分散到大陸市場，日前在大陸上海買下的1.37萬坪土地，將打造百億商場、商務中心建案，由於採取長期收租，加上地段優勢，不受大陸打房影響，預計日後完工，可讓麗寶再添一隻金雞母。
日勝生 投資商場飯店
除麗寶外，近年積極進軍飯店業與商場經營的還包括日勝生、太子、冠德建設，日勝生投資項目除了京站外，還有北投加賀屋溫泉飯店，投資太子投資北市五星級飯店「WHOTEL 」，冠德建設則經營環球購物中心、板橋商場等項目。
不只受政策影響大的北部建商積極應變，台中的鄉林建設目前正在大陸多個城市打造涵碧樓，力拓財源；高雄地區最大建商京城建設日前也宣佈將跨入觀光業，將在墾丁車城鄉海生館旁興建110多間客房的渡假飯店，預計投入25億元。
遠雄 多角化經營
遠雄集團老早就多角化經營，包括飯店、遊樂區、商務中心等，國內推案方面這幾年都集中在大台北地區，但近來已將觸角延伸到桃園，甚至中南部。大陸市場持續進行，另外還和主權基金「阿布達比穆巴達拉」開發公司聯手在索沃島進行一項高達10億美元造鎮計畫，透過國際布局分散風險。
除上述的上市建商外，經營陰宅起家轉型建商的龍巖機構，轉投資的ABH(Asia Best Healthcare)首家七星級的「佳醫護理之家」也已開幕，企圖搶攻龐大的醫療商機，未來並打算進軍中國市場。
倪子仁表示，過去大型建商對於利潤有限的國民住宅，多持保留態度，不過面臨這波「內憂外患」夾擊，儘管合宜住宅限制很多，利潤有限，不過包括林口A7、浮洲合宜住宅都有不少大型建商進場競標，最後並分別由日勝生、遠雄、麗寶及皇翔得標，對營收也不無小補。
建商蓋商辦 當包租公
房市冷 進軍百貨飯店業闢財源
2011年 12月16日【周承諺、蔡佩蓉╱台北報導】
選前及經濟因素拉低房市買氣，業者說，以往建案2~3月可賣完，現在銷售期拉長至半年以上。對於可能面臨房市寒冬，大型建商積極變化方向，包括大華建設把忠孝東路土地規劃成商辦，冠德建設旗下環球購物中心在明、後年要開屏東及林口店。
受到將近一年政府打房、下半年股災，建案銷售買氣低迷，代銷業者透露，以往20~30億元的建案，2~3個月可能就銷售一空，如今7成以上的銷售期都拉長到半年以上。其中，新北市板橋、蘆洲、中和等3個區域，單周看屋參觀人數更是下滑1/3，民眾觀望氣氛濃厚。
科技業聚集的新竹縣竹北市，看屋人數從平均每周50組，下滑到15組，業者說：「沒人看房，買房的人相對更少。」民眾Ben說，目前大台北預售屋開價高得嚇人，暫時不考慮買預售屋。
精華地1坪898萬
對於房市景氣走空，建商積極因應，以多元化的經營維持業績。今年9月大華建設以10.95億元取得SOGO百貨復興館對面、忠孝復興捷運1號出口的121.91坪，換算單坪898萬元，價格高得驚人。目前大華建設也已整合旁邊土地達達220坪，明年6月將送件申請都市更新，最快2013年取得建照推案，未來規劃商場型商辦，將出售其中的2~3成，另外7~8成產權保留出租，坐收租金。
大華建設財務副總經理葉正雄說，上市公司新的會計準則即將上路，又逢未來房市可能反轉，除了續推住宅案之外，也需要積極卡位精華地，並規劃可收租的店面、商辦，以求穩定收入。
已經開幕2年的台北轉運站「京站」商場，挾著交通優勢吸引人潮，今年營收也超出預期，明年底捷運小碧潭站「京站2館」也將開幕。
辦公樓改裝飯店
日勝生發言人周惠玉說，房市氛圍若轉空，採經營商場、飯店策略的集團，可降低推案銷售壓力，減少營運風險。此外，太子建設今年位於信義區的「W Hotel」開幕，目前住房率為7成，也順勢提高品牌形象，太子目前也積極尋找北市B級辦公樓改裝成飯店。至於冠德建設旗下環球購物中心，除了板橋、中和店營運表現佳，明、後年屏東、林口店也將陸續開幕。
