【經濟日報╱記者陳怡慈、呂淑美／台北報導】 2013.01.25 04:54 am
金管會保險局去年11月要求壽險業暫停投資國內不動產後，保險業有關不動產交易幾乎掛零。壽險公會理事長許舒博昨（24）日表示，壽險公會將力拚2月底提出相關自律規範，以爭取3月國內不動產投資解禁。
壽險公會昨天舉行年終記者會，許舒博指出，在金管會主委陳裕璋帶領下，壽險業看到更好的方向與曙光，公會今年將繼續推動4大項目。
包括爭取保險業可擔任公共及社福投資的董監事、公司債評等降至BBB-等級、推出人民幣保單、引導壽險資金進公共建設。
在國內不動產投資方面，公會已積極研擬相關自律規範，以爭取金管會解除禁令，許舒博說，希望3月能解禁。
金管會保險局副局長張玉煇對此表示，目前壽險公會還沒有報上來，要看公會研議出來，看訂出的自律規範內容為何，才能知道後來的程序怎麼走。
張玉煇並強調，「法規他們（指壽險業者）要遵守，現在大家對有些事情認定仍有些不一致，還需要作進一步的釐清與討論」。據了解，保險局希望透過自律規範，讓不動產投資更加合理化、透明化後，就可考慮解禁。
此外，壽險公會今年8月將改選理事長，據了解，許舒博替業者爭取多項政策鬆綁獲得肯定，連任機率極高。
以投資用不動產增值利益得計入淨值為例，壽險公會指出，國內投資用不動產帳面金額六、七千億元，粗估未來5年整體業界增值利益就可達500億至1,000億元。
陸、港投資方面，公會指出，已有8家壽險公司取得投資大陸股債的QFII額度，合計新台幣220億元，以投報率增2%計算，可增加新台幣4.4億元收益。
國內目前已有10幾家公司持有人民幣資產，香港占比最大、人民幣資產折合新台幣逾2,000億元，以投報率較國內增2%計，可增加40億元收益。
國外投資額度排除外幣保單責任準備金方面，法案通過後，2012年底外幣保單責任準備金達新台幣7,904億元，較2011年底大增3,767億元，去年新約保費 (FYP)中，外幣占比更攀抵四成。
【聯合報╱記者孫中英／台北報導】 2013.01.25 02:50 am
金管會保險局口頭禁止壽險業投資國內不動產，壽險公會理事長許舒博昨天說，公會研擬「壽險業投資不動產自律規範」預定2月底出爐，希望屆時能以「自律」代替「行政命令」，爭取保險局同意解除禁買令。
許舒博指出，壽險公會爭取解除不動產禁買令，但保險局以目前壽險業買不動產，缺乏一致性規範為由，要壽險公會先擬出「投資國內不動產自律規範」，才會考慮解除禁買令。
去年金管會針對壽險公司投資國內不動產，祭出多項行政命令：壽險業投資不動產報酬率須達2.875%、買入大樓5年不得轉售、不准投資預售產品、投資素地持有至少10年、備妥承租戶長期租約等。
保險局修正行政命令，為壽險業投資不動產設下重重關卡之後，並且口頭指示業者「暫時」不要投資國內房地產，壽險資金因此大舉退出房市，也使得去年第4季多件商辦大樓、土地標都流標。
許舒博說，壽險公會自律規範將釐清5個方向即：不動產最低報酬率門檻（目前為2.875%）如何計算？不動產取得時點為何？免租期有多長？如何訂定合理交易價格？若壽險公司與建商合作開發，利益如何分配等。
許舒博說，壽險公會擬出自律規範後，將送理監事會通過，計畫2月底可送保險局，爭取在3月就能打開禁買令。
壽險公會要求解除不動產禁買令，保險局副局長張玉煇昨天說，保險局不知道自律規範會訂出什麼規則，先看公會報來的東西，再說。
另外，金管會去年底放寬保險業「專案報准」投資海外不動產，昨天也改口，「相關法規將再修正」，也可能辦公聽會「聽聽更多意見」，之前鬆綁恐只是空歡喜一場。
【經濟日報╱記者陳怡慈／台北報導】 2013.01.25 02:35 am
不動產投資額度逾新台幣1,000億元的富邦人壽，有機會成為台資壽險業在全球金融中心--紐約獵樓，讓世界透過紐約看見台灣的首例。
壽險公會理事長許舒博昨（24）日透露，富邦金副董事長蔡明興日前在一個私人餐會場合向他表示，富邦人壽已開始評估投資紐約的商辦大樓，蔡明興還親自到紐約看樓。
許舒博說，金管會主委陳裕璋已經同意，將開放「紐約、倫敦、法蘭克福、多倫多、上海、胡志明」6個城市，讓保險業在專案申請下，進行海外不動產投資。
許舒博說，只要「保險業辦理國外投資管理辦法」一修正公告，業者就可鳴槍起跑，預計保險局農曆年前就會公告。保險局表示，因需預告程序，真正上路可能是農曆年後了。
陳裕璋鼓勵業者在6大城市買下一整棟樓，讓世界看見台灣，富邦人壽有機會成為響應政策的第一家。
富邦人壽副董事長林福星昨晚表示，富壽從以前就一直有在研究投資海外不動產，包括紐約的幾個案子都有在看，隨著政策開放力度加大，會加強評估。
林福星說，紐約的商辦大樓並沒有比台北貴，年化租金收益率不錯，平均有5%，值得評估。他說，紐約很大，從荒涼到熱鬧地區，平均每坪折合約新台幣60萬元至120萬元，多數國內大型壽險公司都有能力購買。
【經濟日報╱記者周義朗、陸煥文／台北報導】 2013.01.25 02:35 am
國產集團看好兩岸關係日益密切，且國內單身貴族趨多，決定搶進醫療、租賃市場商機。
其中租賃住宅鎖定粉領族，推出後將是國內第1個單身女子公寓，預計下半年可望定案。
看好台灣旅遊市場潛力，國產旗下中興保全將整合中保、國產、復興航空等集團資源，預計上半年成立新公司，投入醫療、租賃市場。由於國產在土城、大溪、南港及花蓮等地都擁有土地，新公司將從事特殊醫療、建檢等業務，吸引大陸頂級客源，並爭取與長庚醫療體系等台灣醫療院所策略合作。
由於中保擁有遠距照護的經驗及業務實力，因此決定開發土地資源，從事銀髮族的照護服務，成立銀髮村。
國產表示，這些土地為國產所有；中保有資訊、軟體，復興航空有服務專業，這些資源整合起來，對國產活化土地更有幫助。
國產與中保今年將在住宅領域推出為第1個整合案，由國產集團旗下國雍營造負責興建，結合中保的樓管、保全系統、綠建築、清潔。
2013/01/25 【經濟日報╱記者詹惠珠、陳美君／台北報導】
中央銀行總裁彭淮南除關心雙率外，也關注經濟火車頭房地產的動態，日前彭淮南打電話給三圓建設總經理王光祥，關心台北市都更指標案正義國宅的進度。
彭淮南幕僚轉述，因都更案可以擴大內需，並創造就業機會，所以彭總裁關心，但不意味央行對炒房客的管制政策會鬆綁。
全國商業總會昨天舉行媒體餐敘，常務理事王光祥提起2、3周前彭淮南來電關心逾400億元的正義國宅都更案何時推案，進而帶動國內的經濟動能，不過由於商業區興建超過20樓以上者，必須經過環評，且至少8個月，而且因更換建築師在變更執照，最快要等到明年才能推案。
正義國宅位於忠孝東路三段，靠近Sogo百貨復興館，預估是台北市都更案中總銷售金額最大的案子，在整合期間爭議不斷，目前主導的建商是三圓建設的關係企業山圓建設。
央行幕僚表示，彭總裁不只關心正義國宅都更案，也對華光社區都更案相當關注，只要是有助於經濟成長，以及人民福祉的計畫，總裁都會很關心。
身為財金部會「打炒房急先鋒」，彭淮南關心都更案發展，格外引人注目，市場甚至懷疑，央行對抗炒房客的決心，是否有所鬆動，甚至揣測，這是央行房市管制轉向的前兆。
對此，財金官員解釋，央行打炒房之餘，仍力挺「都更」，因為推動都更案，有助提振經濟，同時也能達到創造就業機會的效果，這和投資客炒作房市是「兩碼事」，不能混為一談。
在去年6月的行政院院會，財政部陳報「加強與中央或地方合作開發國有土地」報告時，彭總裁便提出，應推動華光社區開發案的意見，顯示彭總裁一直對都更案投以關注眼光，在此期間內，央行對炒房客的管制政策從未鬆綁。
對於年輕人常抱怨薪水追不上房價，全國商業總會理事長張平沼表示，民國46年，他擔任小學老師月薪才680元，當時在永和的1戶房子要3萬元，也會令人有無力感。
王光祥表示，在台灣最好的投資工具還是房地產，主因為台灣擁有低利率的環境。
2013/01/25 【聯合報╱記者羅介妤、羅兩莎／台北報導】
中央銀行政策向來「打房不手軟」，但最近央行總裁彭淮南卻親自打電話給建商，催促建案快點開工，更關心都更案發展，外界也臆測央行管制政策是否鬆綁，但相關人士表示，彭淮南是考量特定都更案不僅可擴大內需，創造就業機會。
據了解，彭淮南不是只有關心正義國宅都更案，他也很關心華光社區的都更案，主因是希望藉此帶動國內的經濟發展。只要是有助於經濟成長，以及人民福祉的計畫，央行都會很關心。
過去央行祭出打房政策，讓各大行庫配合央行全面緊縮土地和建築放款。現在為了提升經濟成長率，反而盼望建商能加緊腳步開工，連建商一時間也摸不著頭緒，誤以為央行打房政策出現轉圜。
但據彭淮南幕僚轉述，由於都更案可以擴大內需，並創造就業機會，彭淮南著眼於經濟發展，才會關心都更案進展。財金官員也解釋，「都更」有助提振經濟，也能達到創造就業機會的效果，這和投資客炒作房市是「兩碼事」，不能混為一談。
不過，建商也有話說，現在向銀行貸款成數變少，除非是資金夠雄厚的大型集團建商，一般中小型建商就算想推案開工，真的沒那麼容易。如果能因為建案開工，帶動內需市場蓬勃、幫助國內經濟成長，建商也樂見其成。
以正義國宅來說，三圓建設副董事長王光祥就認為，建商想法也期盼能早點開工，但未來光是環評就不知會拖多久時間。雖然央行對藉營建產業提升經濟有所期待，不過，若要馬上看到這些都更案帶動經濟利益，短期內恐怕有困難。
2013/01/25【聯合報╱記者羅介妤／台北報導】
大環境景氣不佳，中央銀行總裁彭淮南除關心雙率，也關注經濟成長火車頭房地產動態，中華民國建築開發商業同業公會全國聯合會榮譽理事長、三圓建設副董事長王光祥昨天透露，彭淮南日前打電話給他，關切建築業的開工時間，尤其是正義國宅都更案，期盼盡快開工，協助經濟成長。
全國商業總會昨天舉行媒體餐敘，身兼常務理事的王光祥表示，目前政府除了期待台灣出口外銷，為推升經濟成長率，其實也對內需產業有所期待，盼能為台灣創造更多經濟利益。他透露，大約兩周前，彭淮南打過電話給他，關切目前國內建築業「何時開工」。
三圓建設目前主導北市忠孝東路上的正義國宅都更案，該案總值達四、五百億元，是全台經濟規模最大的都更案。王光祥說，彭淮南對正義國宅都更案開工時間特別關切，催促能趕快開工。
但王光祥表示，自從央行祭出土建融的「針對性審慎措施」，銀行承作土地抵押貸款，最高額度不得超過土地取得成本的六成五，其中一成還得在開始動工興建後才能撥貸。除非是資金雄厚的大集團建商，一般建商買土地不易、推動建案速度也不會太快。
至於正義國宅何時開工？王光祥說，正義國宅未來計畫改建為三十層樓，由於建案位於商業區，如果要蓋超過二十層樓，必須經過環評審查通過，但目前北市府尚未核發變更執照，且環評審查至少也要八個月，最快也要等到明年才能正式開工。
2013/01/25 【經濟日報╱記者宋健生、吳秉鍇、黃啟菱／綜合報導】
台中市建築開發公會昨（24）日宣布，上調今年大台中房地產總推案量至2,000億元以上，調高約一成，創近20年來新高。這也推動全台3大都會區今年度推案量達1.27兆元，為近年來新高，可望走出政策性打炒房陰霾。
不過，雖然建商樂觀、推案量大，但房市是否真正反轉向上，仍得觀察建案銷售率看購屋者是否買單。今年房市呈現「區域、個案各自表現」格局，大台中率先上修總案量；北台灣總推案量為9,500億元，年增逾一成；大高雄僅有1,200億元，年減近兩成。
看好景氣復甦，以及台中主辦世界不動產年會效應，台中市建築開發公會昨日宣布，上調今年大台中總推案量至2,000億元以上，創近20年來新高。該公會原預估今年總推案量為1,800億元，與去年同期相當。
2013/01/25 【經濟日報╱記者陳美君／台北報導】
受到中央銀行房市管制措施，以及實價登錄上線影響，房市買氣明顯縮手；央行昨（24）日發布最新統計，去年全年，台灣銀行等5大銀行，新承做房貸金額為5,393億元，創下4年來最低紀錄。
央行經研處副處長陳一端表示，去年全年，房貸承作量明顯下滑，主要是受到景氣與政策因素影響。資料顯示，去年台北市及新北市，房屋移轉棟數比前年分別減少23%及18%。
不過，因農曆年前為民眾購屋旺季，5大銀行去年12月新承做房貸金額為454.23億元，較11月增加36.42億元，為連續第3個月增加，金額也是4個月來最多；此外，房貸利率漲至1.912%，為98年2月以來，近4年新高。
5大銀行包括台銀、土銀、合庫、一銀和華銀，房貸市占近四成，被視為房市景氣指標之一，去年12月，房貸因年底季節性因素而緩步升溫，其中又以大台北都會區以外的城市最受青睞。
2013/01/25 【經濟日報╱本報綜合報導】
內政部全面檢討縮減容積獎勵之際，台中市政府率先自5月1日起縮減容積移轉，縮減幅度最高一半，台中市建築開發公會初步評估，此舉將連帶推升房價，漲幅至少在15%至20%，還會引發新一波搶照、搶建潮。
業界並盛傳，內政部縮減容積獎勵一事，將在7月1日全面上路，對此，內政部部長李鴻源昨（24）日表示，並無此時間表，此案還在醞釀階段，待營建署擬妥方案之後，會邀請學界專家與業界代表共同商討，等全案成熟後才會推出。
李鴻源指出，容積對於都市的景觀與發展、建築物的安全，乃至於民眾的居住安全與日照權等，都有影響，過往容積獎勵並無上限，近來他請營建署評估訂定上限；業界普遍認為，容積獎勵降低將帶動房價上漲，對此，李鴻源說，將與業界交換意見，考量各項因素後，找出平衡點。
營建署署長葉世文透露，容積獎勵上限將由中央政府訂出標準，地方政府則在此標準下自行調整，各地可因地制宜。對於台中市開出第一槍，台北市昨天未表意見，新北市將配合中央政府、但盼保有彈性；台南市直指台南法定容積率本就偏低，不希望大砍容積獎勵；高雄市則有意採取總量管制方式，而非全面限縮。
據了解，內政部過去對於容積獎勵、容積移轉並未嚴格控管，導致建築物長高、長胖現象到處可見，影響都市景觀與居住品質，而遭到監察院糾正，因而決定修法。
台中市政府最近完成「容積移轉審查許可條件作業要點」修正，預計5月1日起正式上路。
2013/01/24 【聯合晚報／記者沈明川／台北報導】
中油今日上網公告台北市龍江路土地第二次公開招標，預訂在1月30日召開招商說明會，未來龍江路土地提供設定50年地上權，年租金為申報地價6.25%（即公告地價5%），權利金底價為新台幣8億1190萬元。
中油指出，龍江路土地前於去（101）年10月1日第一次公開招標，期間多家廠商詢問，但無人投標，經參考目前公有地、相關事業機構土地設定地上權案件辦理方式，檢討修正第二次招標之投標須知文件，如地上權期滿得申請續約、降低地租標準及押標金額度、附條件允許地上權轉讓及容積移入等。
中油說，龍江路土地面積2291平方公尺（約693坪），面臨20米龍江路及6米巷道，形狀方整，交通便利且生活機能良好，鄰近南京東路金融商業區，使用分區為第三種住宅區，可作商辦、住宅及旅館等。這次招標內容依市場條件調整，期能順利決標，達到有效活化土地、挹注收益及促進都市發展等目的。
2013年01月25日
蘋果日報【林巧雁╱台北報導】
央行昨公布，去年12月5大行庫房屋貸款承作餘額為5393億元，較2011年同期的5959億元大減566億元，金額創4年來新低，利率1.912%卻創4年來新高，顯示央行控管房市奏效。尤其是雙北市房屋移轉件數去年雙雙下滑，主要受實價登錄與景氣影響。
控管房市奏效
央行昨公布5大銀行12月新承作房貸金額為454億元，2012年1~12月合計為53935億元。在雙北市的不動產棟數移轉，去年12月交易雙雙下滑，央行經濟研究處副處長陳一端指出，去年台北市12月交易移轉棟數為3304棟，較上月3500棟下滑。新北市12月交易移轉棟數為6329棟，較11月6397棟減少。
儘管雙北市的不動產移轉交易下滑，不過青年安心成家貸款卻增加，是否代表買屋潮轉往桃園等外縣市？陳一端說，全國的房屋移轉棟數尚未統計出爐，還不能確定是否轉往其他縣市。
陳一端說，去年5大行庫承作12月青年安心房貸金額91億元，較11月89億元小幅增加2億元，主要是年底季節性因素，房貸會較多一些。
根據統計，去年全年台北市房屋移轉棟數下滑22.73%，新北市移轉交易棟數減少17.65%。陳一端分析指出，可能是受實價登錄上路影響，加上景氣不佳，房屋交易趨緩也有關。
壽險公會：去年投保率微增 新保費收入今年恐減2成
2013年01月25日
蘋果日報【黃國棟╱台北報導】
國內2330萬人中還有675萬人一張保單都沒有。壽險公會昨發布，截至去年底的統計，國內投保人口為1655萬人，投保率71.03%，較上年度微幅增加1.13%，其中女性投保率高於男性3%，而每人平均保額143萬元，較上年度增加7萬元。另外，公會也透露，壽險公司禁買不動產的規定，可望於今年3月解禁。
壽險公會表示，各年齡層的投保率中，以20~39歲的族群投保率最高達78.38%，而各年齡層的投保率中多以女性高於男性，唯獨在0~14歲的族群，男性投保率高於女性，壽險公司表示，主要是家長為家中子女投保的緣故。
女性投保率高於男性
去年新契約保費收入達1.13兆元，較上年度成長23.5%，其中傳統型保費收入維持超過投資型保單，傳統型保單的新契約保費收入9845億元、投資型則有1487億元。不過壽險業者也提到，去年金管會調降保單責任準備金利率，使保費上漲1~4成，預料今年新契約保費收入恐下滑2成以上。
除公布去年國人投保率、平均保額與新契約保費收入外，壽險公會理事長許舒博昨也透露，公會擬定的壽險公司「投資不動產自律規範」，將於2月底完成彙整，並於3月送金管會審核，屆時國內壽險公司就可恢復買不動產。
擬定投資不動產規範
根據瞭解，此次不動產的自律規範主要有5大方向，包括壽險公司取得不動產的時點認定、免租期的期限標準、金管會規範年租金報酬率2.875%的計算公式、不動產鑑價標準、土地開發的獲利分配等。
金管會自去年11月至今，「道德勸說」壽險公司不能買不動產，避免造成不動產價格飆升，為此壽險公會邀請各業者擬定投資不動產的自律規範，希望能讓金管會解除禁令。
8壽險取得申請QFII
壽險公會表示，截至1月中旬為止，已有11家壽險公司提出看法，而自律規範的重點則在年租金2.875%的認定標準，許舒博表示，會在農曆年過後完成、彙整成規範，並送至金管會審核，一旦核准後，壽險公司可望在今年3月恢復買樓。
至於壽險公司投資海外不動產的部分，許舒博說，已與金管會達成初步共識，將以「專案」逐一審核每一起申請案，初步以上海、北京、紐約等國際城市為主，而金管會也在昨表示，將邀請相關業者召開公聽會，並修正海外投資管理辦法。據了解，富邦人壽日前已前往紐約評估投資的可行性。
另外一方面，國內已有8家壽險公司取得兩岸主管機關核准，申請QFII額度，其中取得最高額度的是南山人壽2億美元、最低是三商美邦人壽0.5億美元，多數壽險公司則取得1億美元~1.5億美元，截至去年底為止，全體投入金額約220億元，平均報酬率約有4~5%。
2013年01月25日
蘋果日報【吳苡辰╱台北報導】
雙北市自住購屋需求佔買方比率逾6成，不過因國際寬鬆政策持續，不少手頭有資金的置產族，擔心通膨提高將資金投入房市意願，使近半年來投資置產的比率漸提高，其中房價相對較低的新北市，投資比率比半年前提高10.4個百分點。
根據有巢氏房屋統計近6個月雙北市民眾購屋目的，2013年1月北市和新北自住購屋佔比分別為66%與70.8%，雖佔多數，但皆較6個月前下滑，其中去年10月首波實價揭露，自住族群變得較保守觀望，使9、10月雙北市自住購屋佔比下滑5~6個百分點，不過隨著實價陸續揭露後，自住購屋佔比已逐漸回升。
換屋族明顯觀望
有巢氏房屋副總經理劉炳耀表示，從近6個月購屋目的統計中可發現，2013年1月台北市首購族佔33.2%高於換屋族32.8%，新北市更為明顯，首購族43%遠高於換屋族29.2%，顯示受實價登錄等政策影響，沒有急迫購屋需求的換屋族觀望心態較為明顯，交易仍以首購族為主。
劉炳耀指出，台北市中心房價居高不下，多數首購族仍青睞市郊區房價較親民的小宅，台北市以文山區、內湖區等市郊區首購佔比最高，2013年1月內湖區首購佔比達50%，文山區達37%，新北市首購則以板橋區的37%最高。
上班族轉租為買
住商不動產港墘加盟店店長林書慶表示，內湖區因內湖科學園區有大量的就業人口，租屋需求高，但租金並不便宜，獨立套房1.2~1.6萬元，3房公寓2~2.5萬元，因此不少園區年輕上班族便會決定轉租為買，以屋齡1~2年、總價約1100萬元的套房或是屋齡約30年、總價1200~1600萬元2~3房公寓最受青睞。
雖然目前雙北市仍以自住購屋需求為主，但劉炳耀說，投資置產比率也漸提升，如台北市投資比率佔34%，較半年前增近2個百分點，新北市佔比29.2%，更較半年前增加逾10個百分點。
台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示，去年第3季國際陸續實施寬鬆政策，提升投資置產族將資金投入房市的意願，而新北市因房價相對便宜，且未來將有捷運三鶯、機場及環狀線等交通利多，房價增值空間大、購屋門檻也較低，更能吸引投資置產族。
2013年01月25日
蘋果日報【葉思含╱台北報導】
低總價小宅持續熱銷，在農曆年前持續穩坐房市熱門投資標的，如西門町商圈「台北晶麒」潛銷中預約近5成，「有富正旺」公開2個月餘已售8成，且投資客再度出籠，不少建案投資客比重達5成，專家提醒，買方勿將投資報酬率理想化，仍要謹慎小心。
2年內當包租公
西門町130億元指標案「台北晶麒」規劃686戶酒店式公寓，尚未正式公開已預約300戶，甲山林廣告總經理張境在表示，該案未若外界傳言全為投資客預約，與自住客比例各半，並以15~23坪銷售最快。
金磚動力行銷副總經理施孝文指出，奢侈稅後，出租容易的小坪數建案漸受投資客歡迎，在受限課稅的2年期間可先當包租公，限制一過即可轉手，再加上景氣不佳、自住客當道，低總價小宅較能負擔，不過並非全部一窩蜂順銷，仍以有建設議題的產品最受青睞。
忽略危機恐套牢
據住展雜誌統計，不只市中心小宅賣得好，新北市、桃園市的小坪數產品報酬率也不差，如新莊區「NY璞緻」已售7成，該案主委劉吉祥表示，因重劃區各項重大建設仍待成熟，所以「NY璞緻」已購客戶仍以持有3~5年以上待增值的置產、自住客為主，投資客比例不高。
《住展》雜誌研發長倪子仁表示，近來一次買多戶小宅想當「包租公、包租婆」的投資客愈來愈多，建議民眾理性以對，如過去新莊、台中七期、高雄美術館特區等台北投資客喜歡搶進的地區買氣已放緩。
倪子仁說，如果忽略危機意識，將投資報酬率計算過份理想，恐套牢無法脫身。
2013/1/25 自由時報〔記者林美芬、盧冠誠／台北報導〕
在政府打房動作不斷下，近年來房市交易明顯降溫，甚至衝擊到建築業開工意願。前建築公會全聯會理事長王光祥昨透露，兩週前，接到央行總裁彭淮南來電探詢，為何近來建築業開工率這麼低？彭總裁似乎擔心如此下去將影響到我國經濟成長。
關切正義國宅、華光社區都更
央行證實彭淮南有打過此電話，但只是了解近來建築業市況，作為政策參考。他除關心開工率數字外，也關心正義國宅、華光社區等都更案，因這些都更案可擴大內需、創造就業機會，所以彭才會進一步關切，希望能帶動我國經濟發展。
前建築全聯會理事長、三圓建設副董事長王光祥說，他從擔任全聯會理事長後，就經常與彭淮南保持聯絡，因建築業屬經濟火車頭產業之一，彭總裁當然很關心業界景況；兩週前那次談話，重點是在建築業開工率低已影響經濟成長。
他直接向彭吐苦水，表示因央行去年啟動選擇性信用管制，以及對土建融資限制，土地融資從原有七成減到五成，除了大型集團背景的建商，一般建商根本沒有足夠財務能力來支持建案的推動，其次是近來房市交易急凍，蓋了房子沒人買，不如不要開工。
王︰信用管制 不敢貿然開工
王光祥也拿自己手中的正義國宅都更案為例。他說，即使沒有財務及銷售壓力，但因要變更設計，開工日期也必須往後延，不可能短期內開工。
王光祥說，或許之前台北市及新北市因投資客炒作，造成房價失真，彭總裁為瞭解真實市況、親自探詢房價，自此央行積極要求各銀行嚴格管制土建融資成數，甚至對雙北市推出豪宅選擇性信用管制，但此舉恐一竿子打翻一條船，造成房市交易蕭條，建商當然不敢貿然開工推案。
根據台北市建管處核發建照統計，大前年有四二六件，去年降為三○二件，拿到建照就表示可銷售及開工，但因相關信用管制衝擊，建築融資被卡住，加上市況急凍，建商拿到建照只能乾瞪眼。
2013/1/25 自由時報〔記者李靚慧／台北報導〕
總建坪達7.6萬坪的大同（2371）板橋廠，將於農曆春節過後正式推案，這塊土地緊鄰捷運海山站，每坪售價由40萬元起跳，總銷量上看304億元。完銷後房仲業評估大同獲利應有152億元，可貢獻每股獲利6.5元，未來3年大同獲利將處於高峰期。
土城土地與住宅近來買氣強勁，去年國泰人壽以43.9億元，標下太子汽車1.2萬坪工業用地，平均每坪單價36.5萬元；前年鴻海也以每坪40萬元，買進3000坪頂埔工業區土地，創下土城土地成交天價。
據指出，新北市政府積極推動土城老舊工業地進行都更跟都市計畫變更，這兩家財團購買工業用地，目的都是希望變更地目後進行開發，大同這塊地已變更完成，面積夠大且緊鄰捷運，建商認為是可遇不可求的漂亮土地。
據當地房仲指出，土城的住宅用地目前行情約是一坪100萬元，大同這塊地已變更成住商用地，以總面積約1.9萬坪計算，光是土地價值至少值190億元，扣除帳面價值24億元，大同公司的土地變更收益約有166億元。
大同已將板橋廠廠房全數拆除，並整地完成，預定春節過後正式推案。由於目前資金氾濫，且平價住宅需求強烈，房仲認為此建案銷售看好。
大同板橋廠位於新北市土城區，原本為乙種工業區，面積為2萬6184坪，去年經內政部營建署核准，變更成住商混合區，扣除公共設施及捐地比例後，大同可取回1萬9114坪建地，其中住宅區1萬7196坪，商業區1918坪，住宅區核准容積率是240%。
大同去年前三季稅前虧損28億元，每股虧1.21元，主要是因為認列轉投資虧損；但是第四季進行資產重估，再加上大同璽苑入帳，全年應可損益兩平，板橋廠推案後，未來3年將可把大同推向獲利高峰期。
2013/1/25 自由時報〔記者陳永吉／台北報導〕
國產（2504）集團總裁林孝信昨天表示，今年不管大環境好不好，集團營運肯定會比去年好很多，估計集團營收至少可以成長1成以上。
林孝信說，今年集團會有比較大的變化，包括台北港的碼頭會開始運作，旗下海運公司也會開始運輸砂石，復興航空（6702）會有兩架大飛機在1月底前完成交機，所以今年復航的成長會相當可觀；還有，中保（9917）今年也會有新的產品推出，因此今年集團營運相對樂觀。
林孝信說，今年集團會開始大量介入房地產，針對自有土地開發，集團下3個公司會進行資源整合，但今年上半年還不會有成果，整體各事業計畫會在明年開花結果。
國產協理邱隋益進一步表示，針對資產開發，國產會與中保及復航共同成立一家公司，將以國產旗下的土地資產進行整合；目前南港廠正在辦理土地使用變更，預計將興建複合式商場，最慢2015年可變更完成。除了南港之外，國產在淡海還有1.1萬坪土地，桃園慈湖旁則有30萬坪山坡地。邱隋益表示，今年將整合集團資源，跨入健檢及銀髮村領域，健檢及特殊醫療將與國內醫院合作，鎖定中國客為客源；至於銀髮村則以台灣本地人為主，預計今年上半年照護的執照發放下來後，新公司就會成立。
另外，國產在花蓮美崙旁，還有2900坪土地，邱隋益說，該筆土地應該會興建飯店；中保長期的日本合作廠商SECOM，在當地推出單身住宅相當成功，因此國產可能會引進相關規劃，目前國產在中壢有一棟大樓，可能會先以此大樓做嘗試。
而國產混凝土本業，今年預估出貨量將達550萬噸，將較去年成長1成；邱隋益說，今年高雄、台南及台中等地公共工程量相對確定，因此對國產營運有正面幫助。
2013/1/25 自由時報〔記者徐義平／台北報導〕
即便去年房市面臨嚴重低潮，仍有部分區域買氣表現穩定，房仲業者依照房屋撮合速度、銷售率與成交量等數據，針對雙北市各個行政區進行綜合分析，發現北市中山區、新北市中和區分別為2012年的賣座冠軍。
根據信義房屋的調查，2012年房市是自住民眾為主的趨勢，過往自住民眾心中的購屋熱區，仍能維持一定買氣，其中台北市前三名分別為中山區、內湖區及文山區，新北市則以中和區、淡水區、板橋區表現較好。
房仲業者分析，中山區成為去年北市房市賣座王的原因，應是區域內產品多樣，加上地處市中心，長期以來是房市交易穩定區域，即便在各項抑制房價政策上路後，該區房市仍受到自住民眾的青睞。
信義房屋中山民權店店長張智翔指出，去年中山區結婚成家的比例高，小宅產品表現特別熱門，包括總價500~800萬元的套房，坪數約8~15坪，另總價1000~1500萬元的兩房，坪數20~25坪，也較受自住需求的民眾青睞。
至於新北市，則是第一環的中和地區買氣較佳，不管是各項指數均高於新北市的平均值，由於中和地區本身就是北市一橋之隔的熱門購屋區段，加上捷運環狀線的題材發酵，因此買氣維持穩定。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，2012年整體經濟表現雖不如預期，不過，今年景氣慢慢有從底部復甦跡象，整體國際金融情勢回穩，即便去年雙北市買賣移轉的交易量，都創下11年來新低，不過，自住需求仍在，房市仍有一定的買氣支撐。
台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示，去年買賣移轉棟數中，中山區是唯一突破5000棟的行政區，成就中山區交易賣座王的寶座。
2013/1/25 自由時報〔記者張慧雯／台北報導〕
自今年起上（興）櫃公司會計處理開始採用國際財務報導準則（IFRSs），2月18日前（因原申報限期2月10日適逢休假期間順延）將首次公告今年1月以IFRSs認列的合併營業收入數字，櫃買中心表示，由於認列方式不同對百貨業、大型零售通路業及營建業等影響最大，但實際上獲利數字並無差異。
櫃買中心指出，從事特約專櫃銷售交易者，如百貨業，過去多以專櫃銷售總額認列營業收入，惟IFRSs規定，若公司不負責專櫃銷售人員的招募及訓練，且不負擔商品的存貨風險，僅提供場地及基本設施，則專櫃收入應以淨額認列，此差異將使公司營收減少，惟並不影響公司獲利金額。
以百貨業者為例，若專櫃賣出100元商品，百貨業者抽25元利潤，在實施IFRSs以前可認列100元營收，而IFRSs上路後，僅能認列25元營收，但兩會計制度下之利潤不變，還是25元。
同樣地，大型超級市場及通路商業者向供應商收取的陳列收入（包含上架費、廣告促銷費及管理費等），過去認列為營業收入，依IFRSs規定，若公司所提供這些服務應視為進貨折讓，故採IFRSs後，陳列收入不再列為營業收入，應做為營業成本減項，但此變動不影響公司獲利金額。
以藥妝門市連鎖業者為例，賣場業者向供應商進貨100元商品，銷售期間向供應商收取上架費及展示費等20元，最後該商品以130元出售，若以前可認列營業收入150元（130元+20元）、營業成本100元、利潤50元，但IFRSs上路後，營業收入應認列為130元，營業成本為80元（100元-20元），但利潤還是50元。
此外，建商過去一般採用「完工百分比法」，使公司得以在工程結案前即依工程進度認列相關營業收入、成本及獲利；但實施IFRSs後，建商出售房屋時，若買方無權對房屋主要結構要求修改，則將房地視為一般商品銷售，建商須於完成交屋後，才能認列營業收入，使得建設業各期認列的營收、獲利產生大幅波動。
舉例來說，某建商今年初有一批房地專案，於同年預售並完銷，工程總金額1000萬元，工程成本估計為600萬元，且買方購買預售屋時對主要工程結構並無決定權；該案於102年已完工50%，另於103年底全部完工並辦妥過戶交屋。過去該公司可於102年及103年依完工比例平均認列營收、成本及利潤，惟採IFRSs後僅能於103年認列相關數字，整體利潤並不受影響，只是各年度認列數字不同。
2013/1/25 自由時報〔記者廖千瑩／台北報導〕
保險業國內不動產禁買令迄未解禁，不少保險業者持續望樓興嘆。壽險公會理事長許舒博昨表示，壽險業投資國內不動產自律規範，已擬定五大方向，希望2月底前能拍板、並提交給金管會，要拚3月「解禁」。
為了避免保險業搶買不動產助長炒房氣燄，金管會去年11月祭出提高收益率等禁令，嚴控保險業獵地買樓，並要求保險業暫時先不要買不動產。從去年底至今，這項禁買令迄未解除。
壽險公會昨天舉行年終記者會，許舒博說，他接到保險公司反映，其實已物色到符合最低收益率2.875%的標的，但礙於禁買令不能投資，壽險公會希望在保險業投資國內不動產自律規範通過後，向金管會爭取進一步解禁。
許舒博說，壽險公會已規劃，保險業投資國內不動產自律規範，有五大方向，包括計算投資報酬率時如何認定不動產的取得時點，例如是簽約還是登記完成；再者，若要排除免租期，要多長時間才算合理，依現行經驗，500坪的商辦一直到裝潢好，免租期是3到6個月。
其他的方向還包括，最低收益率2.875%的公式如何計算；還有，若壽險公司與建商合作開發，利潤應該如何分配；以及如果壽險公司透過仲介買不動產，佣金手續費等是否要計入成本之中。
許舒博說，先前在一場會議中，保險局長曾玉瓊也承諾若保險業投資國內不動產自律規範通過，應會鬆綁保險業國內不動產投資，壽險公會也希望爭取2月底前通過自律規範、提交金管會，要拚3月解禁。另壽險公會也統計，目前保險公司錢進香港人民幣債券已達2000億台幣以上，若加上目前已有8家業者申請QFII額度，這部分全體投入金額約為220億台幣，兩者合計國內保險業投資人民幣相關產品，金額已高達2220億台幣。
2013-01-25 08:17 時報資訊
【時報-台北電】
壽險業何時能解禁投資國內不動產？壽險公會理事長許舒博昨（24）日表示，將儘速擬聚業者共識，在2月底前向金管會報交不動產投資自律規範，爭取壽險業在3月恢復投資國內不動產。
許舒博同時表示，已向國外投資管理辦法的相關建議條文，送達金管會，希望能儘速開放投資海外不動產、設立特殊目的公司（SPV），讓壽險業能趕快買到國外的商辦大樓。
對此，保險局副局長張玉煇指出，國外投資部分由於1月11日只是討論方向，且與會者僅部分壽險公司，因此仍要召開公聽會，討論確定條文後再預告實施。如此一來，農曆年前開放已確定來不及。
張玉煇說，公會若擬出自律規範，金管會會再看需不需要進一步開會討論，確定相關投資不動產的細節要有一致性的處理，並未鬆口是否在自律規範後立即解涷國內不動產。
許舒博表示，已有壽險公司找到不動產標的，且可符合2.875％要求，但現在必須等金管會開放買賣國內不動產。他強調，「總不能訂出2.875％的規定，卻不准大家買。」 (新聞來源：工商時報─記者彭禎伶／台北報導)
2013-01-25 07:57 時報資訊
【時報-台北電】
今年起上（興）櫃公司會計處理，開始採用國際財務報導準則（IFRSs），去年12月營收申報期限因落在農曆春節期間，申報日將順延至2月18日前，這次也是首次要開始公告以IFRSs認列的合併營收數字，對從事特約專櫃銷售交易、提供賣場向供應商收取陳列收入及營建房屋預售等企業，會有較大影響。
櫃買中心指出，從事特約專櫃銷售交易者，如百貨業，過去多以專櫃銷售總額來認列營收，惟IFRSs上路後，若公司不負責專櫃櫃位銷售人員（櫃姐、櫃哥）的招募及訓練，且不負擔商品的存貨風險，僅提供場地及基本設施，其專櫃收入應以淨額認列，此差異雖會使公司營收下滑，但並不影響獲利金額。以百貨業者為例，專櫃賣出100元商品，百貨業者抽25元利潤，在實施IFRSs以前，可認列營收為100元，而IFRSs上路後，僅能認列25元，但兩會計制度下之利潤不變，還是25元。
此外，大型超市及通路商業者向供應商收取的陳列收入（包含上架費、廣告促銷費及管理費等），過去也全數認列為營收，但依照IFRSs規定，若公司所提供這些服務無法賣給其他非屬該公司之供應商，應視進貨折讓，故採IFRSs後，該陳列收入不再列營收，應作為營業成本減項，同樣的此變動也不會影響公司獲利金額。
營建業以往國內建商在建造房屋預售時，多半採用「完工百分比法」，使公司得以在工程結案前，即依工程進度認列相關營收、成本及獲利；惟採IFRSs後，建商出售房屋時，若買方無權對房屋主要結構要求修改，則將房地視為一般商品銷售，建商須於完成交屋義務後，才能認列營收，此變動將可能使得建設業者各期認列之營收、獲利產生大幅波動。
以營建業為例， 若102年初有一批房地專案，於同年預售並完銷，工程總金額1,000萬元，工程成本估計為600萬元，且買方購買預售屋時對主要工程結構並無決定權；該案於102年已完工50％，另於103年底全部完工並辦妥過戶交屋。過去，公司可於102年及103年依完工比例平均認列營收、成本及利潤，惟採IFRSs後，僅能於103年認列相關數字，惟該專案之整體利潤並不受影響，只是各年度認列數字不同。 （新聞來源：工商時報─記者鄭淑芳／台北報導）
2013-01-25 08:57 時報資訊
【時報-台北電】
小宅夯，低總價、自備門檻低為吸引買盤的最大優勢，為元旦以來房市異軍突起的生力軍。其中台北市萬華「台北晶麒」才正式公開1周，總共686戶、就狂銷300多戶，銷售率快破5成，成為元旦檔期北台灣房市指標大案。
元旦以來，萬華區成都路的「有富正旺」，萬華區康定路的「台北晶麒」，及位於桃園市的「璞麗」等3個小坪數產品，開春就傳出熱銷的消息；另外新北市方面，三重「冠德捷世」、新莊「NY璞緻」等，最近也成為大熱賣的指標案，儼然小宅再度竄起，躍居為房市的大熱門。
興富發建設副總經理廖昭雄、甲山林廣告經理蘇同福表示，「台北晶麒」總銷150億元，規畫686戶13至50坪不等的小坪數住宅，每坪均價70萬元，採不二價方式銷售，自上周末正式公開以來，已成交破300戶，多為自住客、置產族購買，其中不乏買來給小孩的置產族。
住展雜誌研發長倪子仁表示，雖然小套房有政策限貸令、最高貸款成數不超過6成，但游資充沛、寬鬆貨幣政策仍持續，買盤轉進低總價、低自備款的小坪數住宅。
倪子仁指出，投資保值客仍青睞小宅低總價、穩定報酬的優勢，只要地段對、台北市總價在1,000萬至1,500萬元以內，新北市總價在800萬到1,000萬元的小宅，再度成為游資追逐的焦點。
惟住展雜誌企研室認為，金管會仍嚴控房貸成數，特別是針對非首購族購買的第2間房及低總價的小宅，銀行房貸成數低至6成，並加強房貸授信風險，官股的8大行庫對房貸業務，更分成3～4等級緊縮房貸措施。其中台銀與彰銀，甚至不承作套房業務，使小宅的財務槓桿原理無法發揮。(新聞來源：工商時報─記者蔡惠芳／台北報導)
2013-01-25 08:57 時報資訊
【時報-台北電】
央行總裁彭淮南關心忠孝東路三段正義國宅都更案，三圓建設總經理王光祥日前接到央行總裁彭淮南的電話，電話中，彭總裁要他「快推案！」對此，彭淮南透過幕僚表示，只要是有助於經濟成長及人民福祉的計畫，他都會關心。
正義國宅都更案是三圓建設積極進行中的都更大案，規模高達4、500億元，如果能快點推動，對經濟成長將有帶頭與指標性的意義，所以，彭總裁打電話給王光祥，要他「動作快點」。
王光祥說，他也很想快點，但是，他已經看開了，最快也得明（2014）年才能推動。王光祥解釋，首先因為換建築師，因此要等換照，換照後又因為建築法規定，凡樓高20層必須進行環評，一環評又要花上8個月的時間……。
對彭淮南關心正義國宅都更案，彭淮南透過幕僚轉述，因為該都更案可以擴大內需，創造就業機會，因此才會關心。他強調，除了正義國宅都更案，也有關心華光社區都更案，其他有助於經濟成長及人民福祉的計畫，都會持續關心。(新聞來源：工商時報─記者譚淑珍、藍鈞達／台北報導)
2013-01-25 08:57 時報資訊
【時報-台北電】
中油首宗土地活化案、台北市龍江路土地設定地上權開發案，昨（24）日公告重啟標案，大幅修正投標條件。年地租標準設定從申報地價10％調降為6.25％（公告地價5％）；押標金由3,000萬元明顯下修為800萬元，權利金底價則微幅增加8.119億元（原7.94億元）。中油將在30日上午10點，辦理招商說明會。
此外，中油更將原先50年地上權增設可申請延長設定期間，最長達20年，並有條件給予開發權利轉移解禁，以吸引合作廠商青睞。在招標挑件放寬後，中油龍江路資產活化的整體報酬約由原先14億元降為11億元。不過，由於招標條件並沒有抓住建商的心，目前幾家大建商，依然意興闌珊。
中油龍江路土地去年10月1日第一次公開招標，最後無人投標。華固、冠德、基泰、麗寶等大型建商評估，這些調整後的條件還是沒有抓住建商的心，因為地上權最主要的障礙，是銀行融資、不得分戶出售的招標限制。
基泰建設副總經理張玉貞表示，地上權土地雖然是未來取得土地來源的新趨勢，但由於招標條件限制多、銀行融資取得不易、不容易取得未來購屋客戶的分戶貸款等因素，而不易形成對於投標人的吸引力、相對也產生許多流標案件。
中油後續規畫標的以台北市承德路土地接棒，面積雖只有378坪，但屬商業區，可經營旅館，頗具投資吸引力。
據悉，中油規畫辦理地上權招標的精華地段名單還包括新北市板橋油庫3,000多坪、新竹大學路2,000坪、新北市關渡自強路4,000多坪以及台北市中崙1,000多坪等。推估至少可望為中油帶進137億元收益。(新聞來源：工商時報─記者蔡惠芳、彭暄貽／台北報導)
2013-01-25 01:55 中國時報
黃琮淵／台北報導
打房奏效！中央銀行統計，五大銀行去年新承做房貸金額創下四年新低，利率則是近四年新高，房市管控政策已有成效，但面對壽險業者近期以低利搶進房貸市場，央行經研處副處長陳一端喊話：「注意風險控管」。
台銀、土銀、合庫、一銀、華銀等五大銀行去年12月新承做房貸454億元，全年合計5393億元，年減一成，創下近四年來新低，反應出行庫對房價過高及政府打房的雙重顧忌。
利率方面，即使央行連續六季維持利率不變之政策，但風險貼水卻逆勢上揚，五大銀行去年12月新承做房貸利率1.912％，雖未能突破2％大關，但創2009年2月後的近四年新高。
陳一端表示，雖然去年底受年底季節性購屋需求挹注，五大銀行新承做房貸金額上揚，但全年仍呈現衰退，觀察雙北市買賣移轉棟數也可發現，台北市及新北市分別有22％及17％的減幅，房市熱度正在退燒。
央行也發現，五大銀行去年11、12月新承做房貸都超過400億元，與雙北市買賣移轉棟數月增率明顯不符，購屋族群出現南移跡象，推測是移往最近成交熱絡的桃園地區。
