信義D1標案 富邦金贏面大
2011-03-18 01:41 工商時報 記者馬婉珍／台北報導
坐落於台北101對面、堪稱全台最貴菜園的D1土地今（18）日將拍賣，儘管有政府打炒房及土地本身產權複雜2大利空，仍有富邦金、國泰金和台新金等3家金控可能搶標，市場分析，持分所有權人之一的富邦金因有「優先承買權」優勢，得標勝算最大。
D1共16塊土地中，富邦金控旗下的富邦建設、富邦資產管理公司，近3年迅速累積持分，已囊括11塊土地的持分所有權。至於擁有1塊土地（面積約170坪）持分的幸福人壽搶標可能性不高。
全球資產管理公司主任王維宏指出，D1土地有最小開發規模限制，必須整合3,000平方公尺、也就是907.5坪的土地面積，才可申請建照推案，最具主導D1整合優勢者莫過持分最多的富邦金，就算其他人標下，仍要看富邦金臉色、達成共識，才有機會開發。
D1土地分為甲、乙、丙、丁4標，其中有3個標案的持分不完全，也就是台北法院只拍賣部分地號，山水資產管理公司執行副總丁建生指出，即使成功標下，因所有權人擁有「優先購買權」，所以法院必須發文給其他所有權人，在10天期間，若持分所有權人未行使權利，才由得標人取得。
目前拍賣底價低於市價約2成，面對信義路的甲標、丙標，每坪單價分別是414.9萬元及419.5萬元；面對松勤路（路寬較窄）的乙標、丁標，每坪單價250多萬元。
提前重估不動產 國壽EV將暴衝
2011-03-18 01:40 工商時報 記者彭禎伶／台北報導
國泰金控決定提早進行國泰人壽不動產全面重新鑑價。國泰金總經理李長庚昨（17）日表示，已在進行不動產重新鑑價，今年5月即將公布的國壽隱含價值（EV）及精算價值（AV），就將包含新估算的不動產增值空間，並且在2012年元月開帳時，納入國壽淨值。
據透露，為符合IAS40號公報精神，國壽此次不動產重新鑑價，多數不動產可能將改採市價比較法，法人預估，國壽原本多數以收益還原法估價方式較保守，若改以市價估算，國壽帳上不動產增值金額可能上看1,500-1,700億元，國壽淨值將衝上2,600-2,800億元，可望是國內壽險公司淨值最高者，換算金控每股淨值將有27元左右。若再加上國泰世華銀等子公司，國泰金每股淨值上看36-37元，以1.5倍Book Value來看，國泰金股價會接近55元。
國壽目前帳上不動產投資成本約1,400億元，最後一次全面重估價值是2009年9月，李長庚表示，原本每2年鑑價一次，但若市場變動較大，就考慮提前鑑價，尤其金管會已決定2013年與國際會計準則全面接軌，並在明年1月1日開帳時就要符合最新會計原則，因此國泰金年初就決定對國壽不動產全面重新鑑價，且會在5月公布EV時一併公布鑑價結果。
今年國壽重新鑑價，且多數可能採取市價法評估，法人預估不動產增值金額可望上看1,500-1,700億元；加上去年國壽新契約價值增加超過350億，今年5月國壽公布的EV可能在4,900-5,000億元以上，換算金控每股EV有48元左右，若看AV，即未來國壽可對國泰金貢獻的價值，每股則可上看78元。
2011/03/18 【經濟日報╱記者陳乃綾／台北報導】
台中市七期重劃區內預售屋投資客要注意了，財政部中區國稅局已針對區內35個建案，要求14家建商在周五（18日）前提供買賣資料，4月起將清查是否漏報房屋財產交易所得。
北區國稅局早在今年2月就展開查核新北市新板特區預售屋，因此補報繳所得稅共1,050萬元。官員表示，近期也將擴大預售屋買賣查稅範圍，擴及林口、新莊、三峽等預售屋熱銷的地區。
中區國稅局官員表示，4月1日開始全面清查前，民眾如果自動報繳，只須加計利息，可以免罰；但4月1日之後，被稅局查到漏稅，不僅要補稅，還要按逃漏稅款的0.5倍罰鍰。
這是中區國稅局首度展開預售屋交易逃漏稅清查。官員指出，因興建大都會歌劇院、劇場、台中捷運等議題，台中市七期近年房價飆漲。這次查稅鎖定「交屋前轉手」，只要轉手有差價，就要課徵財產交易所得的所得稅。已有一家建商送件，稅局發現有18筆可疑買賣資料，將逐筆清查。
北區國稅局官員指出，預售屋買賣與一般出售房屋不同，預售屋完工前，買方購買的是未來建案完工後請求不動產過戶給買方的「權利」，所以建案完工前，預售屋買賣是屬於「財產權利」交易，依法售屋者應針對買賣差價，申報財產交易所得，併計於個人綜合所得稅，但是有許多投資客都沒有申報。
2011/03/18 【聯合報╱記者黃驛淵／台北報導】
台北市許多既存違建，過去卡在法規限制無法修繕。北市府日前在市政會議通過「台北市違章建築處理規則」，放寬新違建與既有違建查報規定，既存違建更可望解套，未來可使用「非永久性建材」修繕，待近日簽報公布，就可實施。
不過，北市違建查報去年6970件創4年新高，執行率卻僅76.34%創新低，放寬查報規定是否產生更多違建？
市府建管處主祕高文婷回應，市民對景觀要求高，加上市府主動查報，每年查報案都很多，去年執行率偏低會繼續努力。新規則主要訂定更明確處理原則，便於查報、執行，也更符合民情與公共利益。
建管處說，92年12月1日公告實施「北市違章建築處理要點」，但隨建材日益精進，法令不斷更新，要點已不足也不符民情，才針對危害公眾利益較輕微或無危害性違建訂新規則。
過去既存違建要「修繕」須依原規模、原材料進行，且其中任何一種修繕項目不能過半，但年代已久，若找不到原材質無法修繕，恐讓違建有安全疑慮。
但新規則除鋼筋混凝土（RC）、鋼骨（SC，不包含小尺寸H型鋼）、鋼骨鋼筋混凝土（SRC）、加強磚造等，其他非永久性建材都可用來修繕既存違建。
既存違建圍牆過去無法改做鐵捲門，新規定可一處改做鐵捲門，但高度不得超過2.8公尺；另允許增設屋頂綠化設施。
過去新違建的雨遮位於防火間隔（巷），不能超過50公分，但因民間雨遮習慣用「台尺」為標準，多是60公分（約兩台尺），增加民間修改與市府查報兩難，這次放寬，只要不超過60公分即可。
另新違建的假山水或魚池須經下層住戶所有權人同意並由建築師或專業技師簽證才可設置；防盜窗則規定不能凸出外牆面10公分。
2011/03/17 【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】
「全台最貴菜園」信義計劃區D1土地明天法拍，由於底價低於市價約二到三成，市場認為應可順利脫標，讓近期形同「跌停鎖死」的商用不動產標售市場一舉打開。
自上月24日奢侈稅政策拋出後，大型不動產標售市場儼然被打入冰凍庫，近三周沒有一個物件順利標出，截至目前累計已近50億元的標案均以流標、撤標或停拍收場。
明天法拍的信義計劃區D1土地，被市場認為是最有機會「突破僵局」的大型不動產，全球資產管理公司主任王維宏表示，明天將標售的信義D1土地為目前已有財團介入積極整合中的土地，且底價低於市價不少，如無意外應可標。
信義D1整個地塊共2425坪，明天將法拍的土地僅是其中一部份，共6筆分成四標，土地面積為634坪，總底價為18.9億元，每坪約251~419萬元。
目前傳出可能出手的是富邦集團，主要是富邦整合D1土地已有一段時日，目前並已擁有D1地塊近900坪土地。由於明天將法拍的土地，緊臨富邦所有的土地，富邦如能搶下，即能構成較方正的基地，各界認為富邦出手的可能性很高。
明天將標售的四標中，富邦在其中三標因擁有持分，具有優先承購權，即使別人得標，富邦也能行使權利購回，因此有人認為，這三筆富邦有可能袖手旁觀，萬一被標走就以優先拿回來，不然就等二拍再來買。
但另外一標，市場認為富邦沒有持分，不具優先承購權，非搶不可。此標共兩筆，面積約149坪，緊臨信義路，為這次標售土地中，最漂亮的一標，底價也在408~419萬元之間，最有可能出現較令人意外的價格。
市場認為，國泰人壽也有可能明天法拍中黑馬竄出，國壽在之前以6.85億元、每坪約197萬元買下信義計畫區的鴻禧花園大廈1樓店面，打算進行整合都更，而鴻禧花園基地為信義計劃區D2，也就在D1旁。
國壽15日公告董事會購置大台北地區不動產，一般認為，瞄準新莊副都心本月25日將標售的土地的可能性較大，但也有可能在明天就直接出手卡位。
【聯合報╱記者孫中英／台北報導】 2011.03.18 02:20 am
向來投資不動產眼光精準的國泰集團，要進軍上海投資房地產了。國泰金控昨天在法人說明會中宣布，旗下的國泰人壽已計畫在上海購置總部大樓，國壽可投資大陸不動產金額高達台幣110億元，已看好上海浦東、浦西幾處標的，近期可望出手買進。
國泰金控總經理李長庚說，國泰人壽已登陸布局多年，目前國泰人壽光是在大陸上海地區營業人員就有300多人，再加上國泰產險及國泰世華銀行也已陸續登陸，整個國泰集團在上海約已有700多名員工。
目前國泰人壽是承租上海浦東的金茂大樓辦公室，除了租金不低之外，房東若收回樓層，就經常被迫要搬家。李長庚說，國泰有必要趕快買下總部大樓，節省下資金成本。
金管會保險局規定，保險業投資大陸自用不動產，初期50％以上必須自用，且逐年達到100%自用。另外，投資案必須金管會、投審會及上海市政府核准。
新北釋出多 投資客恐變「換屋族」炒房
2011年 03月18日 【蔡佩蓉╱台北報導】
奢侈稅刺激投資客售屋出場，近2周中古屋委賣案件持續成長。最新統計，目前全台委託成長22%，尤以大台北地區為主，不過業者指出，少數投資客目前有恃無恐，奢侈稅草案中未規定「自用住宅」的設籍時限，此漏洞恐怕讓投資客行「換屋族」之名炒房。
根據住商不動產統計近4周全台房屋委託量指數變化，2月因農曆年後買氣較淡，成交量指數持平，不過3月1至8日委託量指數明顯成長至128，近1周（3月9至16日）更攀升至135。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，全台委託量以大台北地區最多，新北市釋出狀況較為明顯，除新北市林口、三峽外圍區域，第1圈中永和、新店、板橋等區域，委託量也增加不少。
衝擊中價位案件
全國不動產企劃研究室副理呂佳芸預測，低總價的案件因自住客多，而豪宅客戶資金口袋深，兩者較不受奢侈稅影響，中價位產品如台北市3000萬元以下、新北市800~1500萬元，中南部500~600萬元產品，因承接買方多、成為投資客最愛標的，未來受衝擊較大。
郊區成交價未跌
另房仲業者指出，奢侈稅草案仍有漏洞，例如10項豁免條款中的「自用住宅」和「1年內買新賣舊」項目，並無規定設籍的時限，若立院通過，短線投資客仍可以自住方式在1年內買賣炒作，成為免課稅的「假換屋族」。
不過，信義房屋企研室經理蘇啟榮指出，過去房市投機客在房市多頭時、在短期內賺取價差，但如今奢侈稅草案已嚇阻不少投資客，房市走向極有可能反轉往下，即使「假換屋族」可藉由政策漏洞避開奢侈稅，但房價若不再急漲，投資客就失去買屋誘因，後續政府打房執行程度，是投機客是否鑽漏洞的關鍵。
目前郊區及鄉村地區因買方都是自用需求，誠意十足，成交價未下跌；但都會區買方出價與市場行情將至少有1成落差，甚至出現買方攔腰砍價、但屋主仍有堅持，以致很多仲介乾脆不收斡旋金，免得與屋主談不攏之後還要將斡旋金退還。
物色潛力開發區
呂佳芸建議，首購自住客可多看多詢價，並可以低總價物件為首要考量；換屋族趁此降價潮買新賣舊，或將舊屋先行出租，坐享長期增值。中長期投資客則可尋潛力開發區，或在核心商圈找長期投資標的。
2011年 03月18日 【柯玥寧╱台北報導】
內政部營建署今年第1個招商大案「台鐵高雄港站都市更新案」，昨天舉辦招商說明會，共吸引數十家業者參與，有上市櫃建商及遠東百貨、宏國飯店，及歐美多國貿易辦事處參與。
5500坪闢百貨飯店
此次招商基地達5500坪，官員評估，未來基地可開闢為百貨商場或觀光飯店，加上現行的漁人碼頭、河邊餐廳，可成新觀光聚落。
此案總面積約4.5萬坪，今年先釋出總面積約5500坪的單元一，土地屬國有財產局、產權單純，採設定地上權50年辦理。交通部高雄港務局港務組組長陳榮信說，目前周邊已有漁人碼頭、駁二藝術特區及香蕉文化館，假日常吸引觀光客在附近騎乘自行車，若未來百貨或飯店進駐，商業活動將更完整。
估民間投資約80億
昨天與會業者包括太子建設、潤泰創新、遠雄建設、國泰建設等，除關心高雄港周邊公共建設，也特別關切基地是否可規劃為地上權住宅。但內政部營建署都市更新組科長柯茂榮指出，基地土地使用分區屬特文一，目前只能做商業使用，未來其他單元尚在評估中；依照建蔽率60%、容積率490%估算，民間投資金額約80億元。
高雄市政府都市發展局局長盧維屏說，此案開發權利金底價7.92億元，未來評選重點除開發權利金高低外，也會著重投標者的興建能力、土地使用規劃及營運能力等。目前該案已於1月24日公告招商，預計5月24日開標。
台鐵高雄港站都更案小檔案
位置：高雄市鼓山一路，近捷運西子灣站
招商面積：5524坪
土地所有權：國有財產局
開發方式：設定地上權辦理，期限50年
預估投資金額：80億元
開標日期：5月24日
土地使用分區：特文一，可規劃做百貨商場、飯店及其他商業使用
資料來源：內政部營建署
2011年 03月18日 【柯玥寧╱台北報導】
去年全台主要都會區的新推案量達1兆1912億元，推案量最多的10大建商，共推出2396億元，佔全國新推案的20.1%，超過去年全台總推案量的1/5。其中推案量居冠的是以成屋銷售為主的寶佳機構，推案遍及新北市、桃園及新竹，總推案量達588億元，其次是遠雄建設398億元，麗寶機構236億元。
麗寶今年推案減少
「推案王」寶佳機構不以豪宅為主，但30多家子公司都各有推案，成為第一大的房產集團。根據《住展》雜誌統計，從2002年寶佳機構就登上推案最大的建商榜首。排名第3的麗寶機構，同樣也是因子公司眾多，年年推案總量都名列前茅，但今年因奢侈稅效應，推案量將不及236億元。
麗寶機構業務部副總經理何昭宏說，今年推案量會在百億元以上，但不會突破200億元，第4季因適逢總統大選，加上目前觀望氣氛濃厚，預計第4季蓋好的部分新屋，將視市場氣氛再看是否要推出。
遠雄進軍桃園八德
上市建商推案量最大的遠雄建設，今年推案重點將在台北市、新北市及桃園，遠雄集團公共事務室副總經理蔡宗易說，睽違8年之後，今年將重新進軍桃園八德市，預計將推出總銷逾40億元的新案。
根據《住展》雜誌統計，10大建商中，9家建商的推案主力都以大台北為主，僅有第10名的豐邑機構推案重鎮為新竹。
