包租婆別怕曝光 政府祭利多
2011-09-06 01:04中國時報 鐘惠玲、王莫昀／台北報導
選前，政府可望再祭出住宅政策大利多！經建會昨日就住宅政策邀集相關單位開會審議，會中五都地方政府建議就政府補助三千六百元租金的房子，給予包租公、包租婆稅賦減免或是補助優惠，化解房東們收入曝光，會增加稅賦支出的抗性；同時，房東們將空屋交由社福等聯盟代租代管，也納入新版住宅政策研究範圍。
這項四年住宅政策方案，將以四百五十億元，提供住宅補貼、推動社會住宅等政策。內政部官員指出，上述健全租屋巿場規畫，已納入昨日討論結論，若獲行政院批准，即會全面推動。
經建會委員會議昨日通過內政部提報民國一○一到一○四年的整體住宅政策實施方案草案，預計四年內編列四百五十億元預算推動相關措施。其中包含兩大部分，包括三百六十億元的住宅補貼，計畫每年補助六．三萬戶中低收入戶與三．五萬戶青年家庭的租金與住宅貸款利息。另外，約有六十至七十億元，用在台北市與新北市的五個地點，興建一千六百戶社會住宅。
領有租金補貼的中低收入家庭，常面臨房東因不想揭露收入而繳稅，所以拒絕出租的困境。經建會主委劉憶如指出，會中，五都代表多希望除了租金補貼外，也能給予房東優惠，讓這些中低收入家庭更容易租到房子，經建會沒有預設立場，就請內政部再召開會議討論可行性。
而關於出租的社會住宅部分，內政部營建署副署長許文龍說，希望年底前完成規畫設計，可能明年動工。由於選址附近居民反對，許文龍坦言，還需要溝通，三重選址處可能進度會較快。
營建署指出，到去年底為止，全台共有八十八萬戶空餘屋，其中新北市最多，達十三萬戶，主因是三峽、鶯歌、樹林與林口等地有不少建案推出，將研擬對策提高住宅使用率。
五都重劃區 中古屋漲最猛
2011-09-06 01:03工商時報 記者蔡惠芳／台北報導
根據房仲業者剛公布全台五都最具代表性的重劃區行情調查結果顯示，五都主要重劃區的中古屋房價，除台南重劃區漲幅落後平均水準之外，這5年來平均漲幅普遍都高於市場行情5到20個百分點。
這項調查主要是針對5都，其中的台北市信義計畫區、新北市三重重陽重劃區、台中市七期新市政中心、高雄市農16特區、台南五期重劃區，進行重點統計。
其中，信義計畫區目前每坪房價已來到119萬元，至少是台北市一般房價約每均平均52.7萬元的2倍；也比2007年的每坪約73萬元，大漲62％，較台北市平均房價在這5年間，從每坪37.1萬元上漲42％，漲幅也明顯三級跳，儼然是房價增值的保證書。
新北市近幾年來，大型重劃區也陸續躍上檯面，成為建商、壽險公司和游資卡位的炒樓熱區，包括新莊副都心、新莊頭前重劃區、蘆洲南港仔重劃區、板橋新板特區、三重重陽重劃區、林口副都心等。
永慶房仲集團統計指出，三重重陽重劃區目前中古屋均價已達38.8萬元，比新北市平均行情24萬元，高出6成，近5年來的漲幅高達40％、比新北市平均漲幅25.65％高14.9個百分點。
至於台中市新市政中心的房價，幾乎都是豪宅的舞台，大陸賺到錢的台商、中科園區的新貴，是兩大購屋主力客層，也撐出新市政中心亮眼的房價漲幅。
近5年中古屋房價就攀升26.71％，比起台中住宅平均漲幅的24.3％，高約2.39個百分點；但值得注意的是，新市政中心目前房價已達每坪38.9萬元，僅次於信義計畫區、房價表現搶眼，甚至已超越新北市三重重陽重劃區，保值效果佳。
高雄農16特區緊鄰美術館特區，在房價逐漸上揚後，目前每坪均價來到27.5萬元，5年來從平均20.5萬元已攀升34％。至於高雄中古屋均價，每坪約11.9萬元，近5年平均漲幅為30
金融業不動產增值禁分配
IFRSs 2013年元旦上路
2011年 09月06日【廖珮君、林巧雁╱台北報導】
國際會計準則（International Financial Reporting Standards，IFRSs）將在2013年元旦上路，金融業擁有龐大的不動產，將可依公告現值重估，惟金管會內部傾向，不動產未實現重估增值，將禁止分配盈餘，如此一來，未來金融股不再是資產股，小股東恐暫時無法分享房市上漲的收益。
金融股不再是資產股
金管會昨舉辦IFRSs元年啟動大會，宣示各企業須在2013年如期產製IFRSs財報，有4家自願業者做示範公司，其中兆豐銀估算以IFRSs來編列民國99年財報，不動產未實現重估增值23億元。
以兆豐銀試算IFRSs民國99年底財報為例，不動產未實現重估增值23.19億元，退休金須認列保留盈餘則為36.13億元；兆豐銀99年度綜合損益為108.3億元。
兆豐金副總林瑞雲說，獲利減少主因是員工退休金與員工優惠存款須提存，員工退休金須認列36億元，兆豐銀說，這屬一次性的提列，影響累積盈餘，之後也不須再提列。
昨會後有業者提問，針對金融業自用不動產，可依一般公認會計原則採公告現值重估、(非自用不動產可以市價開帳)，重估後的未實現增值，可在2012年元旦轉換日轉入保留盈餘，是否可分配盈餘？
銀行員工優存恐變更
金管會副主委吳當傑說，已請證期局研究。據了解，基於財務健全度，證期局傾向未實現重估增值，轉入保留盈餘後，將禁止分配盈餘，「意味金融業不動產增值利益，小股東將暫時無法一同分享。」
至於員工福利問題，金管會日前也發函給各銀行，以4大方式重新計算員工優惠存款，包括銀行估算已退休員工優存利息，折現率以4%估算，超額利息須扣資金報酬率2%，退休員工提領利息僅有1%，最後是5成機率，優存制度恐變更。
金管會依此估算後，金融業退休員工優存超額利息認列，將大降為100~200億元，只會吃掉1/3的保留盈餘。
2011年 09月06日【陳蔚╱台北報導】
經建會昨召開委員會議，通過編列450億元預算投入「民國101年~104年整體住宅政策實施方案」草案，其中，為鼓勵屋主出租空屋，政府研議將空屋出租給符合住宅租金補貼資格的民眾，租金收入可不納入所得課稅。
經建會主委劉憶如表示：「此項建議由五都代表所提出，希望可鼓勵房東樂於出租、使想租房子的人有更多房子可選擇，不過因與租稅收入有關，因此仍須看財政部意見，經建會不預設立場。」
且因為仍在評估階段，內政部營建署副署長許文龍指出，相關細節都仍在討論中，包括免稅額是否有額度限制、或者應否對屋主有資格限制等。
內政部仍持保留意見
許文龍說，例如若屋主租金8000元，其中3600元為政府補助、4400元為民眾負擔，按照雙北市建議，屋主的租金所得8000元都可免稅，可提高屋主出租予中低收入戶者的意願。
營建署統計，去年全國餘屋約88萬多戶，其中新北市約13萬餘戶，集中在三峽、鶯歌、樹林等地，台北市則有約6萬9000餘戶。
許文龍表示，在450億元預算中，360億元為對中低收入戶的租金與房貸補貼，未來一旦財政部評估過後認為可行，此一房東租金收入免稅方案也將一併納入草案當中，希望以消化餘屋方式提供中低收入戶者更多租屋選擇。
9房仲取巧 遭北市府裁罰
以現況取代地籍圖 未獲授權就賣屋
2011年 09月06日【蔡佩蓉╱台北報導】
近年房屋糾紛愈來愈多，房仲遭檢舉申報糾紛的比重最高，台北市地政處上月發函公告懲處9名從業人員申誡1次，其中不乏房仲龍頭旗下業務遭罰，地政處表示，裁罰原因多是不動產說明書文件不完整，或委託人未簽章就經由仲介銷售，嚴重影響購屋者權益。
內政部統計今年第2季房地產消費糾紛原因，台北市糾紛約64件，其中仲介的件數為43件，佔67.1%，此次獎懲委員會懲處的內容，分為4大類型，尤以「不動產說明書」不完整，及未經委託人簽章最為大宗。其中不動產說明書不完整，也凸顯目前市場上房屋業者僅是以「房屋現況說明書」，含混取代包含地籍圖、騰本等的「不動產說明書」，罔顧消費者權益。
台北市不動產仲介公會法律顧問、尚鼎法律事務所副所長陳忠富分析，除不動產說明書，包含租賃、買賣契約書等，都須有經紀人現場陪同解釋給消費者，才能進行簽約，但是坊間未做到的情形比比皆是。
賣方易反悔不賣
銷售契約書未經由委託人簽約的糾紛案例也頻傳，陳忠富近一步指出，由於台灣的仲介為單向代理制度，買賣雙方的資訊都僅透過單一仲介撮和，加上大多案件為「一般約」，也就是每家仲介都可賣，不少經紀人並未取得賣方的簽約授權就開始賣屋，賣方很容易在銷售途中反悔不賣，增加買方購屋的不確定與風險。
凶宅避簽契約書
信義房屋法務部協理劉韋德表示，也曾有屋主因房屋為凶宅、漏水屋等瑕疵，故意不簽銷售契約書，避免後續責任。
劉韋德建議，買屋民眾可先至內政部ehouse網站了解不動產說明書應有的欄位，看屋時一一比對，同時簽約時，務必要求經紀人至現場督導。
台北市地政處地權及不動產交易科科長蕭子慧表示，這批受到申誡處罰的從業人員，因為違反不動產經紀業管理條例，所屬仲介公司會面臨6~30萬元罰款，申誡滿3次將面臨6個月以上、3年以下停業的處分。
爭議可找地政處
為避免碰到劣質房仲，蕭子慧建議，可至台北市電子公報資訊網查詢，包括受懲處姓氏、所屬公司都會經由公文刊載，民眾若遇到買屋糾紛也可到各縣市政府地政處舉報。
2011年 09月06日【林帝佑╱台北報導】
新北市地政局昨日公布8月土地與建物買賣移轉件數為6995件，較上月減少2.2%，是農曆春節後最差的單月，樹林區與新莊區較上月減少26.4%、17%。
新北買賣量小跌
業者分析，新莊副都心、頭前重劃區及樹林的台北大學城在奢侈稅前，房價被投資客炒作過高，現在民眾轉往其它較便宜的地區購屋。
新北市統計土地與建物買賣移轉件數從7月的7154件，到8月小跌為6995件。天時地利不動產顧問公司總經理張欣民表示，此跌幅合乎市場預期，反映民眾觀望的心態。過去買賣件數量大的地區，包括樹林區跟新莊區交易量皆較上月減少。
中信房屋新莊復興加盟店副理劉文旗表示，以新莊頭前重劃區來說，過去投資客佔70~80%，奢侈稅開徵後投資客退場，自住客雖進場，但交易量至少差了2~3成。張欣民表示，這幾區預售推案多，價格拉高連帶影響中古屋，民眾無法接受，導致交易量縮。
土城中和轉熱絡
不過仍有交易較熱絡的區域，土城區月增19.1%、中和區月增12.6%。中信房屋土城學府加盟店店長王錦玲表示，近期「名人富裔」、「弘暉帝寶」、「合協金城」等建案陸續交屋，此外，土城每坪約30萬元，較鄰近區域便宜，首購族約佔6成之多，700~800萬元、25~30坪的「小三房」為主流產品。
買氣下滑建商出奇招
2011年 09月06日【周承諺、楊茲珺╱台北報導】
台北市目前以豪宅產品為主流，位於忠孝東路六段的「柏悅特區」為少數的套房產品，廣告訴求包租2年，若自備290萬元，年租金30萬元，年租金報酬率可達9%，其餘「京站」、「和邑」也都是套房成屋案，訴求出租自用皆宜。
貸款成數剩5成
不過，業者提醒，租金收益會隨經濟情勢與租屋供給量波動，租金報酬率也該審慎計算。
台北市土地價格持續飆高、推升房屋單價，小坪數套房總價動輒逼近千萬元，失去總價優勢。
鄰大南港開發案
永慶房屋商仲部協理黃增福表示，加上銀行授信趨緊，套房貸款成數僅剩50%，也導致買氣下滑、套房推案驟減。目前台北市套房建案屈指可數，且多是已經取得使用執照的新成屋，每坪開價75~90萬元。
「柏悅特區」位於忠孝東路6段，位處信義區、內湖區、南港區交界，鄰近國揚實業的「大南港」開發案，規劃旅館、住辦，將帶動租屋需求，因此該案特別打出「包租」服務，專案經理梁兆翔表示，若自備款290萬元購買10~15坪套房，月租金2.5萬元，2年收租可達60萬元，「扣除利息支出，投資報酬率可達18%」。
不過，永慶房屋商仲部協理黃增福提醒，衡量租金投報率應用年租金除以房屋總價，不能以2年加總計算，若以「柏悅特區」單年租金30萬元、房屋總價968萬比率計算，年租金報酬率應為3%。
中山區套房正夯
中山區套房案「和邑」則鎖定外商、外僑為主，每坪75~90萬元，目前銷售成數達95%，至於「京站」則屬地上權案，以包租10年，售後租回方式，與台北轉運站共構，吸引到商務族群承租。
2011/09/05【聯合晚報／記者仝澤蓉／台北報導】
行政院經建會委員會今天下午審查內政部陳報「民國101年至104年整體住宅政策實施方案(草案)」，預估未來4年要花費449億5700萬元投入住宅補貼相關措施，包括協助中低收入戶和青年成家，將有助於提升國內結婚率和生育率。
內政部陳報整體住宅政策實施方案4年經費為449億5700萬元，從101年到104年，每年分別為127億9900 萬元、120億4500萬元、106億3600 萬元以及94億7700萬元；經費主要用在住宅補貼，總計358億1700萬元，內容包括整合住宅補貼資源實施方案、青年安心成家住宅補貼業務、優惠購屋專案貸款業務等。
內政部評估整合住宅補貼資源實施方案，每年可協助6萬3000戶中低收入家庭獲得適宜的住宅居住；青年安心成家方案，每年可協助3萬5000戶青年家庭減輕居住負擔，有助於提升結婚率和生育率；台北都會區合宜住宅機場捷運A7站3900 戶，板橋浮洲榮民公司周邊5000戶；台北市及新北市則興建1600戶社會住宅。
經建會認為整體住宅補貼資源實施方案擘劃未來4年住宅發展策略及相關具體措施，原則支持，但為落實方案推動，建議內政部加速推動「住宅法」立法，並完成「不動產經紀業管理條例」、「平均地權條例」以及「地政士法」部分條文修。
住宅政策 四年砸450億
【經濟日報╱記者徐碧華／台北報導】2011.09.06 05:16 am
經建會委員會議通過未來四年住宅政策，未來四年將編列約450億元預算，以現金補貼為主，包括購屋貸款利息和租金；住宅興建為輔。營建署副署長許文龍會後表示，民國103年以前將興建超過1萬戶的住宅。
許文龍指出，有關住宅興建，目前只有規劃在台北市、新北市和桃園縣。機場捷運線A7站區規畫興建3,900戶合宜住宅、新北市板橋浮洲榮民公司週邊地區規畫興建5,000戶。台北市和新北市將建建1,600戶社會住宅。
至於經建會提出的現代住宅，許文龍指出，經建會已報兩處地點，包括土城和新店七張站附近，行政院的意思希望由試辦開始，只選一處辦理，畢竟70年的設定地上權較不易被大眾接受。
對於弱勢族群的租屋補貼，目前全部統一，每戶一律補助3,600元，許文龍說，仍維持3,600元，「不提高，也沒有南北差別」，如果地方政府認為金額太低，那就由地方政府自行加碼補貼。
450億元的預算中，許文龍表示，其中300億元用於住宅補貼，這占據最大的預測，另外，一部分用於興建社會住宅，一部分用於勞工和原住民的住宅政策。
內湖900坪角地 標脫機會高
【經濟日報╱記者黃啟菱／台北報導】2011.09.06 08:05 am
近來房地產標售市場表現冷颼颼，流標或停拍案件頻傳，一筆位於台北市內湖、捷運港墘站附近的925坪土地今（6）日將法拍，因每坪底價僅140萬元、低於市價，可望順利拍出，一掃標售市場的陰霾。
法拍業者指出，這筆土地原本為法人、楊開倫祭祀公業所有，近來流入法拍市場，此地是角地，總底價約13億元，因面積適中好規劃，而且可立即開發，已聽聞許多買方評估。不過，因近日房地產標售市場熱絡度降溫，因此該筆法拍案即使業界預估可順利拍出，成交金額仍受市場關注。
瑞普國際物業董事長曾東茂說，國美建設日前曾以每坪約200萬元的價格購買台北市內湖瑞光路的土地，此次法拍案的拍定價格，可以參考國美上次的買價，台北市地點好、面積適中可立即開發的素地也不多，預料應可順利標脫。
捷運港墘站周遭，廠辦大樓林立，包括三星電子、達爾文科技中心等，都是指標廠辦，而此地若以地號來看，屬於西湖段，更是內湖科學園區中廠辦成交價最高的區段，未來開發價值不俗。
此外，戴德梁行將在9月28日標售中華票券總部大樓，位於台北市敦化南路，標售底價約26.8億元，換算成土地單價每坪約814萬元。
曾東茂說，元利建設日前以每坪900多萬元買下敦化南路上、遠企旁土地，以此來看，華票大樓底價頗有誠意，短期內還可有出租收益，對買方來說進可攻、退可守，屆時標售價格有機會挑戰30億元。
