房貸、土建融資年增率續跌
2012-02-01 01:17 中國時報 黃琮淵／台北報導
奢侈稅持續發威，中央銀行昨公布去年底全體銀行房貸餘額5.27兆元雖是新高，但年增率僅3.32％，連續九個月下滑，並創27個月新低；至於建商土建融資餘額，年增率為10.5％，亦是近19個月以來低點。
央行官員表示，去年12月房貸餘額淨增207億元，主要是八大公股行庫承作「青年安心成家方案」，較上月增加130億元所致，但若與前年同期月增近500億元相比，金額明顯縮減。
建商土建融資方面，雖去年12月增加241億元，餘額1.4兆仍創新高，但因建築貸款是按工程進度撥款，加上一般建案完工耗時約3年，這部份增加主要是反映日前建商推案的遞延效果。
至於先前被投資客用來炒房的房屋修繕貸款，12月單月下滑103億元，去年底餘額4829億元，主要是銀行審核趨嚴，除申請件少，實際撥款也不多，而隨本金攤還後，餘額呈現下滑。
行庫主管指出，奢侈稅上路後，提高投資客炒房成本，自住客逐步重回購屋主力，雖然房貸與土建融餘額，不會馬上出現衰退，但效果看得出來，未來也有機會發生餘額遞減的情況。
行庫主管認為，雖政府打房放緩，但若全球景氣下滑，房市也會出現一波明顯修正，對於有意購屋的民眾、有意推案的建商，都會產生衝擊，因此奢侈稅的打房效果，仍可持續觀察。
勤業眾信稅務專欄－從100年財報附註了解IFRSs影響
2012-02-01 01:15 工商時報 江佳玲、張慈媛
雖然民國102年國際會計準則（以下稱IFRSs）財務報表才會正式上路，惟民國101年1月1日起，上市、上櫃及興櫃公司早已開始相關IFRSs開帳事宜。就投資人而言，將可透過民國100年度起之財務報表附註，先了解各家公司受IFRSs的影響。
為推動及協助我國公司採用IFRSs，使投資人瞭解各家公司採用IFRS之影響，依金管證審字第0990004943號規定，上市、上櫃及興櫃公司應自民國100年度財務報告開始，於財務報表附註揭露採用IFRSs計畫之重要內容及執行情形，並說明該公司目前會計政策與未來依IFRSs編製財務報表所使用之會計政策二者間可能產生之重大差異，而自民國101年第一季起，除前述外，公司於財務報表附註尚需揭露採用IFRSs後對重要會計科目可能產生之影響金額，以及首次採用IFRS依IFRS 1規定所選擇之會計政策。
公司採用IFRSs編製財務報表，意味著各公司將採用全新的財務報告語言向投資人傳達其經營績效，然此項轉變對公司內、外衝擊不小，除財務會計領域外，還包括公司管理制度、資訊系統及作業流程；而且對於國際資本市場的籌資機會、投資人及其他關係人的溝通，以及稅務與法令的調整都將產生重大的變革。
投資人應有的認知
由於IFRSs相較現行國內一般公認會計原則（ROC GAAP）存有不少差異，以往投資人閱讀財務報表的慣性思維也應當調整，否則將增加投資風險。
IFRSs係原則導向、允許公司彈性選用適切之會計準則，與ROC GAAP以公報及解釋令鉅細靡遺詳細之規定迥異；IFRSs的核心原則在於公司應以達成具體反映經營現況和資產負債真實價值為目的，依實際情況選擇適用之會計原則，並就其依據加以揭露。公司財務報表的編製依據若從ROC GAAP改為採用IFRSs之後，雖然經營實質在採用前後相同，然或有衡量方法的改變，或有分類或會計科目名稱的異動，無不對公司的損益結果或財務報表的資訊內涵產生影響。
透過民國100年度起，財務報表附註中公司針對改採IFRSs後會計原則可能產生重大差異之揭露，投資人將可預知新原則下財務報表的輪廓，公司的資產、負債、營收獲利及各項財務指標將會受何種影響與變化。
例如，累積帶薪假支出與負債於IFRSs之下應於員工提供服務從而增加其未來帶薪假權利時認列，惟ROC GAAP則無相關入帳之規定，公司改採IFRS之後將會使負債增加，利潤減少；又例如IFRSs之下，遞延所得稅資產或負債一律歸類為非流動，未來在計算公司流動比率時組成分子將不同。
資產價值變動成常態
再者，IFRSs強調公允價值衡量，財務報表部分資產的價值，將可更貼近真實價格，但對公司或投資人來說，財務報表的資產價值變動將成為常態，以往投資人看財務報表，最關心每股盈餘（EPS）變化，但IFRSs上路後，企業財務報表上的損益變化不一定是反映經營情況，有時可能是出於市場一時波動，突然大漲或大跌，使得帳上出現大幅波動，投資人須有心態與習慣的調整，必須投入更多時間研究IFRSs下之財務報表，特別是深入分析有許多重要財務原始資料的附註，才可掌握公司基本面，並提高投資致勝的機率。
（本文作者為勤業眾信聯合會計師事務所會計師江佳玲與副理張慈媛）
房貸與建築貸款餘額 雙創新高
2012/02/01 【經濟日報／記者陳美君／台北報導】
銀行年底衝放款，中央銀行昨（31）日公布，去（2011）年12月房貸與建築貸款餘額，分別為5.279兆和1.407兆元，雙創歷史新高。
值得關注的是，建築貸款餘額在去年12月首度突破1.4兆元，不僅較前一個月增加241億元，相較前一年底，更增加1,337億元。銀行主管說，近年來推案的建商陸續進入完工階段，銀行也陸續撥款，推升建築貸款走揚。
除象徵房市供給面的建築貸款飆升外，房市買氣指標購屋貸款也持續加溫，但受政府打炒房影響，銀行房貸客戶中，自住客增加、投資客降低。
數據顯示，去年12月房貸餘額為5.279兆元，較前一個月增加207億元，其中超過一半是政府優惠房貸客戶。
據央行統計，台銀、土銀、合庫、一銀和華銀等五大銀行，去年12月新增房貸為482億元，較前一個月增加35億元，央行官員說，主要是年底銀行衝刺放款的季節性因素，這五大銀行，合計房貸市占率超過四成。
銀行主管表示，年前有建商祭出降價手段，推測是手上仍有庫存尚未賣出，才會降價，依此觀察，房地產未來將有更大議價空間，有助房價回穩。
央行官員表示，總統大選結束後，市場不確定因素消失，但奢侈稅與不動產實價登錄上路，對房市或多或少形成衝擊，對房價影響多空難測，央行將密切觀察後續效應。
北市非自住房屋稅 恐將大漲
2012/02/01 【經濟日報／記者陳乃綾／台北報導】
採差別稅率 最快103年修正實施 投資客衝擊大 自住稅率可望低於1.2%
台北市稅捐稽徵處長黃素津昨（31）日表示，北市已完成房屋合理化課稅研究，並提出差別稅率、逐年提高標準單價及提高折舊率三大改革建議，最快103年修正實施，持有非自住房屋的民眾，房屋稅稅額恐怕會提高。
去年北市委託財政學者、現任立委曾巨威進行房屋稅合理化研究，完成三大建議，最近報請財政部參考，盼逐步改革房屋稅。
黃素津說，改革房屋稅會配合中央政府「自用住宅不加稅」原則，一旦調高標準單價、路段率等稅基，一定會修法讓稅率同步降低，避免引發自用住宅民眾反彈。
不過，名下擁有二戶以上房屋的投資客，未來非自住的房屋稅額，可能將隨著稅基調整而大幅提高。
針對房屋稅率，研究結果建議，財政部應考慮修法，將目前住家用稅率再細分為「自住」與「非自住」，以差別稅率來減輕自住民眾的稅負，並建議非自住房屋稅率維持1.2%，自住稅率則可低於1.2%。
30年未調整的房屋標準單價，研究團隊參考地政處、都更處、估價師公會、建築師公會的建物價格，按照營造工程物價指數，推估各種構造的樓層房屋標準單價，全面提高標準單價。
另外，建議折舊率微幅調整，包括耐用年數從60年降低為50年，殘值率同步從40%降為30%，房屋一年折舊1.2%。
根據法令，房屋稅稅率改革須經中央修法，標準單價、折舊率和耐用年數則可由各地方政府不動產評議委員會自行修正。
不過，北市100年才經委員會調整路段率，接下來須等到103年才能再做修正。上述改革方向，最快要等到103年才會上路實施。
世大運選手村選林口 未來以住宅出售
2012/01/31 【聯合晚報／記者洪哲政／台北報導】
將展開300億BOT招標
行政院院會上午聽取體委會2017台北世界大學運動會選手村興建地點選址報告，體委會主委戴遐齡表示，這個可容納1萬2000個床位，約3000到3500戶住宅的選手村，落腳在林口文化一路廣達16公頃的國宅用地上，這個設有4000人大餐廳、健身中心、泳池和娛樂中心等設施的大型精華社區，將展開BOT招標，未來作為住宅出售。
她說，這項BOT預算規模雖然要經過精算，但按各國經驗與國際奧會指定規格，粗估折合台幣將達300億元左右。戴遐齡表示，體委會已與台北市、新北市政府展開籌備，只有五年半時間準備，經多次協調，選手村暫定於新北市林口區文化一路上16公頃左右的國宅用地，按照國際奧會規定，選手村須設有營運區、住宅區、國際與後勤區，選手村到各競技場館須於一時內抵達。
戴遐齡說，選手村裡有迎賓大樓、訪客中心與交通運輸中心，住宅區提供1萬2000個床位，代表團辦公室，且要有同時容納4000人同時用餐的餐廳，能提供24小時的餐飲服務。另須設有運動健身中心、游泳池、展覽交流廳和娛樂中心。也要有醫療中心、體醫中心。選手村要在2016年12月底前興建完成。
戴遐齡說，從1988年漢城奧運以來，至2008北京奧運、2010年亞運、深圳世大運等，所有選手村賽事結束後，都是作為未來住宅區使用，所有選手村都很好賣，都是採用BOT執行，我國也將採取這個方式，政府不花一毛錢。
戴遐齡表示，土地原本就是國宅用地，土地取得相當單純，今天院會決議後，馬上由內政部營建署進行BOT招標規畫。
溫家寶:繼續打房政策
房地產交易暴減 學者看衰部分城市後市
2012年 02月01日 【邱柏達╱綜合外電報導】
中國新浪網報導指出，春節中國20大城市房地產交易量減逾80%，11城市交易量下跌超過5成，以成都跌幅最明顯。儘管打擊房市投機風潮績效顯著，中國國務院總理溫家寶昨仍指出，要繼續執行抑制投機投資需求政策，促進房價合理化、同時有效增加住宅供給。
人民幣即期匯價升值
中國政府除了持續調控房市外，市場高度預期，中國今年政府可能持續限制人民幣升幅以保護國內出口商，昨中國人民銀行（人行）公告人民幣中間價貶0.09%至6.3115，但即期匯價升值0.36%、則創今年以來最大單日升幅紀錄，有效縮減1月跌幅至0.23%。
溫家寶昨強調：「過去1年我們鞏固和擴大應對國際金融危機衝擊成果，國民經濟繼續朝著宏觀調控預期方向發展，未來繼續持續宏觀調控，把握宏觀調控力度、節奏和重點，鞏固房地產調控成果，繼續嚴格執行並逐步完善抑制投資投機性需求的政策措施，促進房價合理回歸，同時採取有效措施增加普通商品住房供給，做好保障性住房建設和管理工作。」
中國發展研究中心房地產研究所所長謝逸楓直言：「今年中國春節房地產銷售下滑，主要是國務院先前數波房地產調控措施的成果，若中國政府繼續執行房地產調控措施，第1季部分城市房地產市場前景恐非常悲觀。」
但謝逸楓指出，今年中國部分城市房市銷售恐繼續下滑，但今年整體房價不會出現暴跌暴漲、會有小幅度價格調整空間。
金融業裁員港衝擊低
歐債危機下歐美大型金融業裁員風恐吹向香港金融圈，《華爾街日報》報導指出，恐有新一波香港金融業裁員潮湧現、並持續至上半年，但對香港經濟衝擊有限，中國強勁內需與金融市場資金動能大將成為主要支撐。
台北房價攀新高 量跌6成
去年第4季 開價高 殺價兇
2012年 02月01日 【周承諺、蔡佩蓉╱台北報導】
大台北地區房市量縮不見價跌。國泰房地產指數昨日公布去年第4季預售屋、新屋市況，台北市可能成交價每坪68.85萬元、新北市每坪37.04萬元，雙雙創歷史新高，但成交量較上季大幅下滑3~6成，北市銷售率9.48%更創2003年以來新低，專家指出大台北「有行無市」，雖農曆年間看屋人潮多，但實際銷售率並未提升，房市要回溫恐得等第2季後。
國泰房地產指數顯示大台北買氣鈍化明顯，北市第4季成交量季減5成7、新北市縮減3成6。台北市30天銷售率更跌破10%，創2003年以來新低，例如第4季共13個每坪開價破百萬的建案，其中10個在30天內銷售不到2戶。新北市第4季議價率則達20.8%，創史上新高，反映「業者開價高、民眾殺價兇」。
建商清倉再進場
政治大學特聘教授張金鶚分析，台北市交易量較去年同期減少75%，急凍非常明顯，大台北地區房價下跌趨勢迫在眉睫。他指出，「現在房價要下不下，建商降價非得殺個血流成河，民眾才會願意進場！」景文科技大學財經系副教授章定煊則認為，現階段建商手中餘屋比例並不高，要待建商餘屋壓力重，有意大幅降價出清時，才是購屋時機點。
去年第4季中南部房價多微幅修正，桃竹地區每坪可能成交價從21.81萬元，修正至17.37萬元，減幅3.03%，成交量縮66.5%也為全台6地區最明顯。玄奘大學財務金融系花敬群分析，新北市往桃竹的輕移民比價效果力道逐漸消散，造成第4季大幅衰退。
銷售6成才回溫
展望第1季房市，國泰建設協理陳仁澤認為，大選結束等同房市最壞時機已過，今年對市場審慎樂觀。代銷公會理事長黃炯輝則觀察說；「年假期間，民眾要參觀好幾次才會下手買房。」他認為，過年看屋人潮增加，實際銷售率卻沒有明顯提升，房市走向須等到第2季才會逐漸明朗。
《住展》雜誌研發長倪子仁則表示，推估今年第1季北台灣總推案量將達3500億元，若第1季大台北地區銷售率達6成以上，房市才算真正回溫。
2012年 02月01日 記者馮牧群
1月成屋市場價平量縮，台灣房屋統計1月全台都會區交易量月減18.83%，台北市、新北市、台中市量縮逾2成，但台北市房價仍小增0.2%、達每坪50.6萬元。房仲業者表示，以往農曆年期間會月減3~4成，今年農曆年表現算穩定，看屋人數已回升，2月房市可望回溫。
房仲：今年不差
台灣房屋統計，1月房價持平，全台主要都會區平均每坪22.07萬元，僅月減0.14%，台北市每坪小增至50.6萬元，新北市每坪27.3萬元下修1.09%，至於交易量以台中市下滑25%最多，新北市、台北市也分別量縮23%及20%。
東森房屋副總經理黃淑苓說，今年1月逢大選，買方多觀望，接著春節房仲業沒營業，相較往年農曆年間交易量月減3~4成，今年表現不差。永慶房產集團表示，選後行情在北市最先發酵，成交價上升。台灣房屋公共事務部經理葉立敏說，選後看屋人數和網路點閱量都增加，預估2月買氣回溫。
北市徵豪宅稅 萬戶可課5億
2012年 02月01日 【林帝佑╱台北報導】
今年5月，台北市將首度針對高級住宅開徵豪宅稅，台北市稅捐稽徵處預估，將有1萬多戶將被課徵「豪宅稅」，總計可增稅收5億多元，平均每戶豪宅稅約5萬元。房仲業者表示，豪宅稅不過是豪宅價格的九牛一毛，對豪宅市場影響不大，反而因為「豪宅標籤」更有機會哄抬價格。
排除商辦別墅
根據台北市稅捐稽徵處認定的豪宅，住宅大廈將以「棟」為認定單位，但不包括商業大樓，同時排除已加價課稅的別墅，且以鋼筋混凝土等級以上構造為限，條件包括獨棟建築、外觀豪華、地段絕佳、景觀甚好、每層戶少、戶戶車位、保全嚴密、管理周全等。台北市稅捐稽徵處處長黃素津表示，經過現場勘查確認，才會列為高級住宅加課豪宅稅，估計台北市共有1萬多戶為豪宅。
「賣方易抬價」
天時地利不動產總經理張欣民表示，因稅金增加幅度不是很大，「甚至管理費還比較貴，所以對市場來說實際上沒有太大影響」。永慶房產集團首席房產顧問葉國華也表示，豪宅動輒上億元，稅金只是「九牛一毛」，對財力雄厚的豪宅屋主來說影響不大。
政府未公開豪宅名單，但張欣民說，被政府認定的高級住宅仍有被「標籤化」的疑慮，間接造成「沒買到的擠著買，要賣的還能順勢拉抬價格。」
