2012年3月5日星期一

2012.03.05 不動產新聞動態

士林官邸地上權富邦壽得標

2012-03-05 01:24 工商時報記者彭禎伶／台北報導

據了解，富邦人壽已取得台北市政府標售的士林官邸地上權案，最快今（5）日將宣布。該地上權占地1,261坪、使用權50年，底價21億元，2月23日截標，僅富邦人壽及另一企業投標，由市政府先審資格標。

若富邦人壽取得士林官邸地上權案，將是壽險業投資的第四個地上權開發案，最早是新光人壽在2003年取得的信義計畫區A12，富邦人壽在2008年則是標下信義計畫區A10，國泰人壽是去年拿下台中市81的地上權開發案。

壽險業目前也積極評估、規劃，要競標4月底要標售的信義計畫區世貿二館地上權開發案，這塊占地近5,400坪的地上權，台北市府開價250億元，每年租金是公告地價的5％，市府希望興建地標式的建築，吸引更多觀光客，且挹助政府財源，大型壽險公司都在評估相關報酬率及可行性。

富邦人壽高層表示，目前尚未正式看見士林官邸決標的台北市政府公文，但可能是不動產部門已收到公函，將待今天再確認是否已真的得標。

目前各家壽險公司都有極高的不動產投資授權額度，希望加碼不動產，光是前6大壽險公司，即國壽、富邦人壽、新壽、南山人壽、中國人壽、台灣人壽就近1,000億元的加碼能量，去年整體壽險業也加碼不動產近700億元。

但壽險業者表示，近來土地難尋，有些地區不動產價格已高，投資風險過大，各家矚目的信義計畫區或部分國有地，未來可能都是以地上權方式釋出，有些都是BOT案，壽險資金將來可能會更多投資在國有地地上權開發案。

壽險業者評估，近來國有地地上權標案，地點及地形都不錯，但50年地上權，光開發就要3～5年，最後5年要看政府願不願意續租或是要重新招標，不確定性極高，又不能分享未來土地增值的利益，因此報酬率必須算得極精準，否則高價搶標下來，可能會賠錢。

富邦人壽2008年以36.77億元取得信義計畫區的A10地上權，目前正在開發興建百貨商場及飯店，與富邦人壽之後取得的新光三越A11館緊臨；壽險業者評估，這次若富邦人壽取得士林官邸地上權，應該也是興建五星飯店。

新聞分析－壽險業搶地壓力大

2012-03-05 01:24 工商時報彭禎伶

壽險資金每年約成長近1兆元，40％左右用在海外投資，30％投資在有價證券，剩下要跟銀行競爭放款，若要維持每年平均4～5％的投資報酬率，台股布局及不動產投資成為近年決勝關鍵。

11兆多元的壽險可運用資金，目前用來買不動產投資用或自用，約有5,431億元，占可運用資金的4.72％，整體壽險業不動產增值金額預估有近4,000億元，但目前無法顯現在帳上的股東權益，只能在計算RBC時部分納入自有資本。

壽險業曾經用REAT、REIT來部分實現不動產收益，除了發行年度已認列的獲利，去年新壽松江承德REAT出售，又再實現24.66億元獲利；新光敦南REAT出售，實現獲利更高達73.4億元；證券化發行減少，壽險公司為了強化資本適足率，被迫實現不動產獲利，一些早年買入的不動產，一出售實現獲利都是數十億元來計算。

台股有跌價風險，整體市場下跌時，RBC也會跟著下挫；目前只有不動產若投資方向準確，每年有3～5％的租金收益，地價上漲時，還有增值利益可納入RBC或未來實現獲利之用。

因此壽險公司董事會都通過一定金額的授權，讓不動產投資部門去參與競標、洽談土地，10年前還能在信義計畫區、台北市裡競標到大筆完整土地；前幾年改轉進到內湖一棟棟的投資，近1～2年開始搶購壽險同業或證券化標的丟出來的大樓或土地，今年開始，壽險資金已開始買零星黃金店面、競標終究要歸還的地上權。

主要是價格已被墊高，買大樓、大土地，僅剩下淨值規模大的壽險公司具競爭力，但買價若太高，租金報酬率恐難符合法規要求，若不能自用，遲早被金管會盯上；但買不到不動產，董事會授權金額消化不掉，極難交待，只好開始投資管理難度相對較高的金店面。

地上權只有開發及期限內租金收益，開發成功、炒熱地段，未來就算地上權可續租，租金勢必也看漲，但為了去化資金、搶占商業據點，壽險資金還是得向前衝。

美河市商場未演先轟動

2012-03-04 01:01 工商時報記者李麗滿／台北報導

日勝生集團轉投資京站時尚廣場去年創造48億營業額，今年底、明年初即將開幕的新店美河市將以王雪虹私人投資打造的高樓教堂為核心打造「幸福廣場」，原2萬多坪商場目前招商逾5成，並連結年初甫標下出租權的新店站捷運共構3千多坪商場，預期建構為集合教堂、大型婚宴、居家與休閒的大型購物中心。

日勝生轉投資京站實業經營轉運站商場「京站」的成功案例為業界矚目，不僅高鐵、捷運局紛紛邀京站實業評估規劃，集團更具信心，準備將商場與旅館兩服務業經營模式，運用在所有日勝生建案，賦予不動產銷售更大價值。

今年京站時尚廣場全年營業額將上看50億元，主要成長動能來自4月底即將登場的快速時尚品牌ZARA，逾400坪賣場開幕後將挹注人潮與業績，而即使目前仍在封館裝潢中，京站前1、2月的業績仍有16％成長。

新店「美河市」商場正緊鑼密鼓籌備中，而其中極受矚目的是，擁有高樓教堂的美河市將以教堂為核心建構大新店地區「幸福廣場」，其中招商項目從大型婚宴到新人所需頂級寢具、家飾、家具等櫃位，甚至到嬰幼童用品大店與誠品書店等大櫃皆在洽談中。

據了解，高樓教堂是宏達電創辦人之一王雪虹斥資7億購買的高樓教堂，之所以選在小碧潭站的美河市大樓，主要是臨近HTC總部大樓，預計今年底至明年初陸續啟用。

京站實業並指出，目前新店市消費力居全新北市第一高，包括家樂福、特力屋等大型連鎖賣場的全年營業額均僅次於台北內湖大店，加上「美河市」位於小碧潭捷運站，車站百貨由二樓連通，更有助於車站商場開發，加上元月初再標下承租捷運新店站的3,200多坪商場經營權，已經準備建構休閒戶外賣場，此案具備了「風景名勝」、「交通便捷」、「廣告效益」等多項優勢，未來經營百貨商場的發展潛力，不容小覷，甚至可以與小碧潭站京站時尚廣場相輔相成。

麗寶買志信土地，插旗台中

2012-03-03 08:47 時報資訊【時報-台北電】

麗寶建設機構愈是碰到彎道，愈要加速，錢進潛力黑馬地段搶地。在看好大台中錢景下，麗寶機構砸下24.08億元，買下5,055坪重劃區的土地；接下來將鎖定高雄市、台中市「獵地」，全台將採遍地開花的策略，「插旗」各大都會區的地標。

麗寶機構證實，上周五（2月24日）董事長吳寶田甫簽下志信國際在台中市北屯區近台中一中的土地，兩塊合計約5千坪，志信售地案的神秘買家終於浮出檯面。

麗寶機構董事長吳寶田日前接受本報專訪時談到，正在台中、台南和大台北都會區的潛力重劃區，物色適當土地，雖然房市處於觀望期，但中長線還是有充裕的自住性需求，因此去年已先插旗台南購地。

麗寶機構副總經理何昭宏表示，麗寶機構早年曾有兩次以關係企業鵬程建設的名義，在台中購地推案，初試啼聲；至於麗寶機構先卡位台中的月眉育樂世界，則是以遊樂事業、福容大飯店為主，第一座飯店預計在6月開幕，第二座飯店也正著手規劃；後續的第三、四期，才有住宅開發案的計劃。

何昭宏指出，去年名軒開發也首度正式進場，競標到大面積土地。由於看好大台中升格後的發展，麗寶此次正式揮軍台中，向志信國際買進土地，這塊地也被麗寶集團視為正式進軍台中市的代表作。(新聞來源：工商時報─記者蔡惠芳、曾麗芳／台北、台中連線報導)

師大商圈台上吵 投資客台下等壓寶

2012/03/03 【聯合晚報／記者游智文／台北報導】

據傳已有五、六組投資客蠢蠢欲動看準將有拋售潮蒐購商圈巷道便宜店面

師大商圈爭議不斷，引發當地店面地產崩盤疑慮，不過，與此同時，也有投資客虎視眈眈，準備等屋主降價拋售就低接。圖／聯合晚報提供

師大商圈爭議不斷，引發當地店面崩盤疑慮，不過，房仲業發現，不少投資客認為危機愈大，機會愈好，反而積極進場，全面蒐購商圈內低價拋售的店面。

住商不動產師大加盟店長游聖獻表示，目前在師大商圈積極活動的投資客約有5、6組，有熟面孔，也有新面孔，他們大多認為師大商圈巷道店面最後必能找出解決方案，此時低接多少成，未來就賺多少成，賭一把的心態濃厚。

師大商圈因過度發展，引發居民強烈抗議，台北市政府在今年初展開強力執法，依土地使用分區管制規定，對6米及以下的不少巷道店面，開出罰單並公開宣示不排除勒令停業。

台灣房屋研究中心執行長邱太煊表示，市政府的大動作，讓當地原本活躍的店面市場，瞬間急凍，一度傳出當地有一間巷內店面，去年底屋主才以8000萬元買下，而在市府展開強力執法後，決定以3000萬元拋售，卻找不到買主。

房仲：目前未出現降價拋售潮

不過此一傳言並未獲得證實，游聖獻表示，自1月以來，當地店面屋主雖人心惶惶，但多數都在觀望，另根據網路房屋業者統計，目前師大商圈店面流通物件，過去幾個月來都維持在8到9間的水準，開價也都在每坪4~500萬的水準，並未出現降價拋售潮。

當地房仲業認為，上述說法可能是投資客故意放話，目的是想揀便宜。有業者表示，目前當地消息混亂，不時傳出有物件低價成交，但實際上目前市場呈現停滯情況，幾無交易。

房仲業表示，師大商圈爭議，現在儼然已成一場投資客檯面下「賭局」，投資客是輸是贏，除了得看店面屋主是否拋售外，最大關鍵是台北市政府的態度。如果市府鬆手，順利低接的投資客將成為這場居住品質爭議中的大贏家，當然，如果市府決定強力執法，進場的投資客恐怕就得面臨套牢。

華固 「樹」立北市都更典範

2012/03/05 【經濟日報╱記者黃啟菱／台北報導】

華固建設董事長鍾榮昌昨（4）日表示，台灣房地產市場中、長期看好，為儲備可推案來源，持續深耕都市更新領域。華固繼成功整合敦化北路「國際大樓」案後，近日再進軍敦化南路「華塑大樓」，掌握敦化南、北路兩大都更案後，華固堪稱該路段都更王。

鍾榮昌表示，正在挑選案源時則特別喜歡周遭綠意盎然、有景觀優勢的區域，台北市的林蔭大道敦化南、北路就是首選；此外，基地面公園或面校園，也形同擁有綠地景觀，華固同樣偏好。

華固已掌握的「國際大樓」，左右鄰居各是台北第一貴的商辦大樓「台北金融中心」與敦化國小，對面是台北小巨蛋與台北田徑場。全樓已整合完畢，正在進行都更程序，預計明年第一季可動工，邊建邊售；全案總銷達300億元、華固可分回逾100億元，這是敦化北路第一個成功的大型都更案。

鍾榮昌透露，近日華固也已插旗「華塑大樓」，買下該大樓的頂樓，取得全棟樓約10%的產權。他指出，此樓屋齡約40年、基地面積約460坪，產權單純，是都更的好標的，華固未來會持續整合其他業主。

永慶房屋估算，「華塑大樓」都更後，總建坪可逾5,500坪，若以每坪200萬元估算，總銷將破100億元。而華固在掌握「華塑大樓」都更案後，將一舉掌握敦化北路6 號、8號與敦化南路3號這三個黃金門牌，堪稱該路段的都更王。

華固不但積極布局敦化南、北路，也將都更觸角伸到公園旁或校園旁，如位於松江路的都更案，就面向長春國小與大同高中，目前全案已整合完畢，建案名為「華固松疆」。

鍾榮昌說，「華固松疆」基地300多坪，將打造21層樓高的精緻住宅，一層兩戶、每戶100坪至110坪，每戶總價在1億多元，落在目前購屋者偏好的總價帶之中，全案總銷約65億元，近日就會啟動，採邊建邊售；至於復興南路與和平東路口、台北教育大學旁，華固也有都更案在進行中。

鍾榮昌說，台北市寸土寸金，有綠地景觀可為建案加分不少，華固向來以打造精緻住宅自許，在尋覓案源時，當然也希望能找到最棒的土地。

農林黑松土地開發 利high

前者站前K Mall租金下月進帳 後者擁深坑、微風住宅案

2012年 03月05日【張嘉伶╱台北報導】

另闢錢途

食品業者近年積極活化土地資產，坐擁3600公頃的農林（2913）近年轉型為土地開發商，去年購入的大亞百貨地下1~3樓現已改為K Mall廣場，將於4月開始認列租金收入。另外黑松（1234）在深坑1.17萬坪的土地變更案，由於主管機關傾向於黑松的土地與鄰地一併開發，黑松積極展開與鄰地地主間的協商，擴大發展。

最早的農林是以茶葉為原始業務，且是台灣的茶農大地主，近來處分不少土地，已陸續償還負債，財務逐步轉好，近年並轉型為土地開發商，尤其以三義的OUTLET暢貨中心開發案最受矚目。

農林擴茶品直營點

農林去年9月以51.23億元購入大亞百貨地下1~3樓，主要看好該大樓位處台北市五鐵共構的中心樞紐，年租金達3.58億元，換算每月租金約2983萬元，公司方面表示，將從今年4月起開始認列租賃收入，挹注營收。

除土地租金外，農林的本業茶事業，今年將持續擴充國內茶品直營門市，目前全台共有7家門市，其中2009年開業的坪林茶博館，結合觀光、茶葉周邊商品與休閒餐飲，今年預計於高雄夢時代等地擴點。

深坑房地產價格漲

另一個老牌飲料廠黑松，手上也是有不少土地資產，除了眾所矚目的微風廣場外，另在深坑1.17萬坪土地變更案也如火如荼地在發展；黑松公司副總經理白錦文說，深坑土地還在內政部進行變更，目前無法在第1季底完成變更程序，主要因主管機關傾向於黑松的深坑土地變更案與鄰地一併開發，目前黑松積極與鄰地地主間協商中。

深坑目前房地產價格上漲不少，當地最高行情是宏泰機構旗下深坑建案「帝品苑」成交價高達每坪50萬元，而黑松公司深坑原工業用土地的變更為住宅區，除捐地23%之外，其餘土地須保留50%為公園綠地，加上其容積率為200%，市場對於該住宅相當期待。

黑松中國廠恐續虧

目前黑松在大台北地區受市場矚目的土地資產，除了新北市深坑的1.17萬坪土地外，還有台北市有微風廣場的土地6400坪，目前其一期4600坪租給微風廣場百貨營運年租金淨收入約2億元，而對於第二期目前使用於停車場用途的1344坪土地，將劃定為住宅區。

而黑松前年拿下金門高粱38度在台代理權，去年酒類業績大幅成長，今年銷售量可望再提升。然而，黑松上海廠去年飽受原物料高漲衝擊，成品價格無法順利反映出去，因此中國廠去年仍維持虧損，今年要轉虧為盈機會也不大。

統一阪急百貨 攻網路平台搶商機

2012年 03月05日【張嘉伶╱台北報導】

統一超（2912）轉投資持股70%的統一阪急百貨，共有台北以及高雄兩店，今年整體業績成長目標上看10%，而除了實體百貨外，統一阪急百貨也開始耕耘網路通路，繼去年11月於博客來設點後，台北統一阪急今年3月7日也將於同集團的網路平台7net設店，估計可以帶動新的業績成長。

今年業績成長拼10%

統一阪急百貨雖在百貨公司同業中算是後起之秀，且全台目前僅有高雄、台北兩店，但對於創新的服務都相當積極，去年全台營業額為70億元，其中台北店約佔50億元，高雄店20億元。

統一阪急百貨從去年下半年開始耕耘網路通路，統一阪急高雄店去年11月先至博客來設店，主要產品以美妝保養品為主，上架商品數約300項，平均單月營業額已逾100萬元，而今年3月7日統一阪急台北店將至同集團的7net設店，銷售品項也同樣有美妝保養品，另外再擴及到精品首飾、包包、居家寢飾等。

統一阪急行銷專員黃美智表示，目前第一階段上架商品約有250~300項，網路上的商品會與實體店面有些不同的組合，送貨並不需要運費，且提供「今日訂、明日取」直接至7-ELEVEn取貨的便利服務，估計可帶動新的業績成長。

擬至樂天市場設店

統一阪急期望網路銷售能持續擴大，甚至不排除接下來至樂天市場設店，目前還在籌備階段，可望今年內正式上線，未來統一阪急將針對此三大網路通路銷售實體百貨內各大品牌商品外，不排除將會引進其他非統一阪急百貨內販售的網路獨家商品。

砸216萬裝潢 水龍頭裝歪

「豪宅價」卻受氣 業者：不知材質

2012年 03月05日【林帝佑╱台北報導】

全國去年發生1619件房地產的消費糾紛，漏水問題排第一，其中有許多糾紛延伸到室內裝潢，讀者Amy花216萬元、約一坪10萬元裝修，幾乎是「豪宅價」等級，卻換來不滿意的施工品質，設計師還說：「裝潢素材上萬種，設計師不可能每個都知道材質。」

房地產消費糾紛平均一天有4.4件，「房屋漏水」佔所有的15.38%，一直是房地產消費糾紛的主因，房產專家表示，除屋況本身老舊外，買到看似新穎的裝潢屋也可能有漏水問題，購屋看「素顏」最準，建議針對有裝修的地方多觀察留心。

然而購買可能遇糾紛外，作家Sway表示，一般買賣多以現況交屋，「裝潢屋」出售也會造成糾紛，據台北市政府法規委員會消費者保護官室統計，去年1月至今年2月全台有207件「室內裝修」相關糾紛。

裝潢賣價多2成

中信房屋行銷企劃部副理江龍名說，過去有民眾買裝潢屋，事後竟發現裝潢是用來覆蓋房屋瑕疵，在購買前能移開、能拆開的還是要多注意。全國不動產董事長葉春智表示，裝潢屋跟一般屋價差約2成，假設屋主開價1千萬元，一般最高能賣到900萬元，有裝潢則能賣到1200萬元。

葉春智說，延期完工、施工導致漏水等，是一般自住客裝潢常見的糾紛，雖買賣糾紛的數量是裝潢糾紛數量的好幾倍，但裝潢是為居住舒適，若遇糾紛，屋主只能說是苦不堪言，而「施工品質」不滿意造成糾紛，因一般裝潢業者怕收不到尾款所以較少。

辯簽約時都看過

但讀者Amy投訴，她21坪房屋委託給大湖森林室內設計公司裝潢，花費216萬元；一般裝潢費用，某室內設計師表示每坪3~5萬元。相較下，Amy的裝潢可算是「豪宅價」，但Amy無法接受施工品質，例如，水龍頭裝設歪斜且封蓋不平整、木工施工粗糙以及馬賽克磚是玻璃材質等。

大湖森林設計公司設計師柯竹書說，馬賽克磚在簽約前對方都看過摸過才決定要用，「且裝潢素材上萬種，設計師不可能知道每一種材質。」

有問題當場溝通

另名設計師說，施工過程中，如屋主發現有問題，應當場溝通更換，不要施工完才要求重做造成資源浪費，特別在意之處一定要問清楚。Sway提醒，「跟設計師、工人保持友好關係，適時慰勞、送飲料，也會有意外效果」且要找有公司登記的品牌，避免付錢後設計師卻「人間蒸發」。

室內裝潢如何避糾紛

找設計師

˙了解設計師風格、作品，有無負面評價

˙設計費用如何收，一般每坪約3000~5000元

˙設計案完成後會拿到什麼圖面

˙設計師是否要承包施工或僅設計

施工中

˙建材品牌、價格、型號、產地等都要列在合約

˙留意工人素質，有疑問要客氣請教

˙誰來監工，確認施工方是否有專責監工

˙屋主最好常監看

施工完成

˙驗收要跟設計圖仔細比對

˙驗收點交才付款

˙建材用量、品質跟裝修質量是否吻合

資料來源：《蘋果》採訪整理

2011年房地產糾紛排行

1. 房屋漏水問題 249件

2. 隱瞞重要資訊 175件

3. 終止委售或買賣契約 129件

註：糾紛原因排除「其他」一欄計算名次

資料來源：內政部不動產交易服務網

台大回收土地 紹興社區都更 華固踢鐵板

偕元大共買35違建戶 白忙一場

2012年 03月04日【蔡佩蓉╱台北報導】

都市更新整合糾紛頻傳，大型建商也踢鐵板，上市建商「獲利王」華固建設與元大建設2008年開始整合仁愛路、紹興南街及信義路約4000坪街廓，甚至買下35戶違建物，準備與土地所有權人台灣大學合作，未料台大收回土地將興建教學大樓，讓建商吃癟。

中正紀念堂北側「紹興社區」，區內是日式教授宿舍及破舊平房建築，其中約4000坪土地為台大所有，135戶違建居民多為老兵及低收入戶，2010年7月居民陸續收到台大寄出的律師函，要求60天內拆屋還地，引發居民恐慌。居民因此組成自救會抗爭，希望台大朝向都市更新就地安置，遲遲未搬遷，台大更在去年3月提出民事訴訟，向居民求償不當得利。

違建戶拒搬遷

事實上，「紹興社區」2000年6月被台北市府公告劃定更新單元，成為公定都市更新開發範圍；由於當時都更法規鼓勵「公有土地配合都更」，許多建商特別想與擁有精華土地的台大合作。華固建設2008年率先買下正臨仁愛路1樓店面，該棟也是「紹興社區」內唯一非台大的私有土地，等著與台大辦都更；當地居民更指出，2008年3月還舉辦都更公聽會，打算興建住宅及商辦。

元大建設也陸續買下台大校地上的違建戶，紹興社區拆遷自救會主委黃樹樑說，「很明顯就是想以小吃大，35戶的收購價格約60~200萬元，我們也期待都更之後，可以安置在本區。」

由於都更法令規定安置違建戶可獲容積獎勵，建商多會直接購買違建戶賺獎勵，而華固、元大策略性買下25％違建戶，更加強與台大談合作的勝算，如今踢到鐵板。

擬建教學大樓

建國資產管理公司總經理劉坤圖指出，台大很明顯並不願意與居民及建商談條件，將來想蓋教學大樓，才會採取強硬的訴訟方式，排除地上物佔有人。華固建設針對此事低調指出，「目前都更計劃已經擱置。」台北市都更處處長林崇傑回應，「若非都更，沒有安置住戶的問題。」

都更案爭議多

近年建商整合都更踢鐵板，還有幾個案例，包括元大建設在中正區「新隆國宅」整合6~7年還遙遙無期；長虹建設、文心建設在南港區永吉路1945坪建案，雖已進入權利變換程序，但當地里長說，仍有4~5戶還在訴訟。

台大活化資產 舊校舍變咖啡館

2012年 03月04日【蔡佩蓉╱台北報導】

台大在台北市的土地資產多，多屬精華地段、面積不小，讓建商垂涎不已，近兩年台大對於持有資產轉趨積極，除了與建商合建，也把日式校舍商業化經營，如大安區新生南路「滴咖啡」、泰順街「找到咖啡」及中正區徐州路居酒屋「天命庵」。

徵都更專員

羅斯福路一段名宅「中正史坦威」，是台大也是華固的第1個都更案，部分供教職員宿舍及研究空間，但卻遭學校檢討，建案不如預期理想、管理費過高等。台大第2宗合作開發案，是與國美建設在信義區巷內1200坪基地興建住宅案，正施工中。由於資產豐沛，近期台大也在人力銀行網站徵才「都更專員」，台大則回應，主要是洽詢、文件整理的窗口，並非主動開發。

太積極與建商開發土地，也引發輿論壓力，近兩年台大則積極活化老舊日式建築，包括新生南路三段「滴咖啡」、師大商圈「找到咖啡」及徐州路「天命庵」都是出租委外經營。

據了解，台大目前在中正區、大安區有7地進行都更，新生南路三段「滴咖啡」旁401坪土地，是建國耕薪公司劃定都更範圍，其中台大涵蓋40.9%單元面積。