【經濟日報╱記者黃啟菱／台北報導】 2011.02.10 03:14 am
在房地產業界被稱為「全台最貴菜園」的台北市信義計畫區D1土地，其部分區塊將法拍，外傳D1的大地主富邦建設可能出手，由於D1面積達2545坪，是信義計劃區可開發成豪宅的最大素地，可能改寫國內豪宅價格。
富邦建設總經理李震華昨（9）日表示，D1土地產權複雜，將持續整合，盼在三年內能有具體成果，但買進土地時仍需用合理的價格，富邦不會亂標地。
李震華說，D1是信義計畫區少有的可開發素地，條件絕佳，富邦建設是在三年前進場展開整合，目前已掌握約500坪，將持續努力，盼未來能主導開發。據了解，富邦資產管理也持有不少D1土地，若加計進來，富邦集團共掌握D1區內千坪土地。
D1土地位於台北市信義路五段與莊敬路口，對面即是世貿中心與台北101大樓，總面積約2,545坪。D1土地產權複雜，部分地號將在3月18日由台北地院首度法拍，總面積共約640坪，每坪底價則從251萬至419萬元不等。
寬頻房訊經理游律揚表示，D1土地共有數十位地主，產權複雜，而信義計畫區規定此一街廓需整體開發，也就是說，D1土地只能核發一張建照。在20多年前，D1土地原本由僑泰建設主導，準備興建大樓，但僑泰爆發財務危機後倒閉，D1的開發之路也就不了了之，其後，此地就被附近民眾占用，開始種起菜來；富邦集團、幸福人壽等，則在近年來陸續插旗，盼能順利整合。游律揚表示，此次法拍債務人，多為僑泰建設關係人，要注意的是，台北地院並不點交。
1年賣逾6屋 遭追稅1.5億
2011-02-10 01:17 工商時報 記者王信人／台北報導
據了解，在民國97年與98年，台北市共有60多人，在1年內出售6戶以上房子，被台北市國稅局補徵營業稅和處罰鍰1.5億元。
依照財政部在95年發布的解釋令，自97年1月1日起，個人銷售房屋有營利形態，屬於「以營利為目的」的營利行為，要登記營業人，課徵營業稅。國稅局鎖定在1年內出售6戶房子以上為查核對象。
稅官表示，如果是因為債務人拿房子抵押，最後倒帳，債權人手中太多房子，集中出售，在1年內出售6戶以上，國稅局會認為情有可原，不會開單補稅。
全國各地，以台北市的案件最少，但交易規模、補稅與罰鍰金額都最高。國稅局盡量蒐集市價行情，做為補稅基礎，例如，要求買受人提供契約、附近行情，並不是以房屋評定現值為補稅基礎。
據了解，97年度，台北市在1年內出售6戶以上房子者有40多人，台北市國稅局補徵營業稅約2,000萬元，並處以5,800萬罰鍰，營業額接近4億元。
98年度，查獲出售6戶以上的案件量減少，只有20多人，但是單件的金額擴大，營業額3.5億，補稅1,700多萬，罰鍰5,000多萬元。
97年和98年共補徵營業稅和罰鍰1.5億元，這項成績雖然不如對「在1年內」出售豪宅預售屋的補徵所得稅2億多元，但也可挹注國庫收入。
但如果以97年和98年的2年營業額合計7.4億元，除以60多人，再除以每人6戶，則平均每戶的市價才200多萬，台北市的房子可能這麼便宜嗎？稅官回應表示，因為停車位也有房屋稅籍，所以出售「6戶」的定義也包括出售停車位在內，例如，1年內賣3個車位和3間房子，就超過6個房屋稅籍，就會被選案查核。由於停車位價格比較低，所以拉低「每戶」的平均單價。
3大病灶，拖累國內REITs績效
2011-02-10 08:27 時報資訊 【時報-台北電】
配息率直直落，國內發行8檔REITs中，除富邦1號、國泰1號配息率達4％，多數REITs配息率介於2-4％，低於成熟國家市場平均值，相關人士表示，國內市場存在3大病灶，使配息率遲遲無法上揚。
對REITs研究深入的人士指出，國內REITs受法規限制，不允許擴大發行，是REITs發展受限最重要的原因，尤其國內REITS規模相對偏小，財務操作不易，法令允許「換建物操作」，但規模不能擴大下，很難找到適合的新投資標的，自然難以提升經營績效。
尤其台灣商辦市場環境特殊，僅單一擁有者的商業大樓不多，多集中在財團手上，REITs管理機構看到租金行情較好的建物標的，溝通時間也曠日費時，較難即時買進高報酬的建物操作。
此外，法令規定上，無論REITs績效有多好，管理機構也領不到分紅或激勵獎金，「管理機構容易變成物業管理，並非以基金操盤角度出發，」同樣是國內REITS的病灶。
相關人士認為，主管機關介入的程度過深及受託機構權責劃分不明，也造成REITs經營不易，國外多半由管理機構決定不動產買賣，受託機構檢視是否合乎規範或信託契約，國內受託機構在主管機關壓力下，對買賣不動產常多所質疑，管理機構很難真正發揮專長。
相關人士指出，在各成熟國家，過去一年REITs配息率以加拿大5.87％掄元，澳洲5.51％居次，日本也有4.56％，但台灣配息率最高的富邦1號，去年只有4.48％，若這3大病灶不除，台灣REITs表現要追上前述國家，還有得等。(新聞來源：工商時報─記者王立德／台北報導)
金管會送利多，壽險業投資項目擬再鬆綁
2011-02-10 08:27 時報資訊 【時報-台北電】
壽險業今年可望有投資大利多！保險局長黃天牧昨（9）日向壽險公會表示，金管會主委陳裕璋深知壽險業資金急需去化，已指示今年內可適度擴大保險業投資管道，黃天牧承諾在兼顧風險的前提下，將加速投資項目的開放，並請保險業者提出具體建議及需求，保險局將儘速研擬。
據了解，壽險業希望能開放在香港投資以人民幣計價的債券、基金及相關商品，同時可開立人民幣存款帳戶，這部分若金管會可同意，將會透過壽險公會儘速提出具體草案；屆時許多企業在香港發行的人民幣債券、投資大陸股市或債市且以人民幣計價的基金等，壽險資金都可投資，即可在取得大陸QFII之前，先享有投資收益及人民幣升值等利多。
保險業投資不動產的新管理規定最快今（10）日即將發文，壽險公會理事長許舒博原本希望再爭取多一些緩衝，如新辦法前已購入的土地若能在2年內開發且有收益，可否免計入RBC加碼額度等，但黃天牧表示，此行政命令不用預告，且已參考對整體壽險業的衝擊，只有少數壽險公司有類似「養地」情況，影響較大，這也是保險局當初要管理的目的，因此不可能再有改變或放寬，但業者若對新規定適用有疑慮，保險局願意再與業者說明、溝通。
許舒博並以壽險公會理事長身分昨日發文給各壽險公司，呼籲各公司未來投資不動產應衡酌輿論及政府壓力，妥善處理投資事宜，壽險公會也將繼續向金管會爭取更多資金運用管道。
黃天牧表示，這次管理保險業不動產投資不能稱為「打房」，是提醒業者不動產投資風險，同時在政策制訂時也已接受業者4大建議，即降低投資收益要求、延長動工及申請建照時間、RBC加碼幅度縮小到30％及專案報核的例外處理，相信對絕大部分公司並無太大影響。
在管理不動產投資之餘，保險局也將在今年擴大開放投資項目，增加保險業投資收益管道，目前看來，最可能即是人民幣計價商品；至於有業者建議要投資黃金現貨，保險局認為黃金並沒有固定的預期收益，如股利、配息等，是否能保值也是未知數，似乎不宜作為保險業投資標的。
全年下探2.3％，基泰之星殖利率恐破新低
2011-02-10 08:27 時報資訊 【時報-台北電】
據公開資訊觀測站最新資料，基泰之星（01006T）今年3月配息時，每千個受益憑證單位僅配息新台幣118元，以昨天收盤價10.25元推估，若今年上半年租金收益率無未明顯提升，全年殖利率將下探2.3％，創成立以來新低。
REITs相關機構主管指出，其配息主要取決於旗下信託不動產出租率及市場租金行情，波動度不會太大，基泰之星每年3月、9月各配息一次，9月配息幅度取決於上半年出租績效，一般預期跟3月配息金額不會相差太遠，即全年每張基泰之星約可領回340元，以昨天收盤價計，殖利率2.3％。
若以年底收盤價為計算基礎，相關主管指出，97年金融海嘯時，基泰之星每張約配409元，殖利率約7.94％，98年每張配339元，殖利率約4.14％，去年受清算利多使得股價大漲，加上配息金額直線下滑，雙重影響讓殖利率跌破3％大關到2.66％。今年進一步惡化，上半年每張配息118元，創下成立以來新低。
相關主管指出，台灣REITs配息表現不如海外REITs的原因，與受託機構、管理機構溝通不良、及權責劃分不清楚有關，再者，主管機關近年對不動產買賣過熱，私下表示不樂見REITs也加入不動產買賣行列，也對REITs造成影響。
相關主管指出，房租投報一路下滑，加上受託機構、管理機構間又溝通不良，REITs經營績效將愈發堪慮，若此趨勢不變，每張配息低於300元的時代，明年便可能出現。(新聞來源：工商時報─記者王立德／台北報導)
老牌家電廠加速處分土地
2011-02-10 08:57 時報資訊 【時報-台北電】
大同、東元、歌林及三洋電等老字號家電廠加快處分或開發閒置資產動作，三洋電董事會授權董事長李文峰覓地，為泰山廠遷廠開發預做準備；大同則已向內政部遞件，申請板橋廠地目變更為工商綜合區。
不過聲寶反而因土地行情飆漲，取消原訂出售土城廠計畫。綜合企劃處長陳柏蒼指出，聲寶土城廠約3,500坪土地，位於捷運永寧站附近，兩年前董事會通過出售，後因土地行情飛漲惜售，決定暫緩。
大同板橋舊廠占地2.5多萬坪土地申請變更為住商綜合區，一旦完成審議，大同希望今年內可開始推案，預估總銷金額達200億元以上。另大同在中和還有2筆各5千坪的土地，也打算尋求業者合作開發。
三洋電泰山廠2.3萬坪土地，前方位於新莊捷運線的丹鳳站出口、後方則被機場捷運站所包夾，另一筆2,500坪土地則位於二省道附近，鄰近機場捷運站出口，可適用都市更新條例規定，三洋電董事會趕在農曆年前授權董事長李文峰，以15億元為上限，在新北市或桃園縣市一帶覓地。
三洋電主管雖絕口不提此舉是為泰山廠開發而預先進行遷廠前購地，但外界仍解讀三洋電泰山廠開發有譜了。 (新聞來源：工商時報─記者沈美幸／台北報導)
插旗天母 南港「客戶名單多不怕找不到買方」
2011年 02月10日 蘋果日報 【柯玥寧╱台北報導】
房市景氣旺，推案售屋利潤可觀，吸引下游的房仲業力爭上游搶食建設大餅，包括永慶房屋、台灣房屋及大師房屋都有意自建房屋推新案。永慶房仲集團及大師房屋目前各在北市天母、南港掌握百坪土地，積極整合鄰地，最快今年底即可掛上自家招牌跨足當建商；台灣房屋則正與他家建商談合作，有機會在今年中合資推案。
近年房市景氣直線上升，永慶房仲集團在2009年大動作成立永慶建設，並重金砸下28.01億元，出手欲標信義計劃區D3土地，最後雖以1700萬元差距飲恨未得標，但近2年購地計劃沒有停下來，目前永慶建設已在北市天母、南港及內湖區插旗。
永慶建設總經理葉凌棋說，目前3區掌握的土地都在百坪或數十坪，還要整併鄰地才能推案；進度最快的會是天母中山北路六段案，目前已有150坪基地，希望擴大至250坪以上，在今年底推出公園景觀住宅案。
大師房屋也在2009年成立大師開發，目前已在北市南港區玉成公園旁擁200坪土地，計劃擴大至460坪推都更案。
採合資年中推案
大師房屋總經理陳建慶說，若整合順利，最快下半年可推案；近年因為房市好，除房仲業外，也跨足至代銷業，並在去年與蘭城晶英酒店合作，在「京站」買下5個樓層，共2千坪的樓地板面積，經營酒店式公寓與商務中心。
吸引房仲業跨足建設業，除利潤可觀，最大優勢是客戶名單多，不需煩惱買方無處尋。葉凌棋說，在仲介及代銷業已累積豐富客戶名單，未來銷售不成問題，行銷會以品牌形象為重。
而房仲業擁有的售屋優勢，也引起建商興趣，目前就有建商與台灣房屋談合作推案，台灣房屋發言人謝萬雄說，現在合作細節還在談，可能採合資或只負責銷售的方式，順利的話，今年中即可在桃園推新案。
「服務多能達縱效」
也提供一條鞭服務的富旺房屋，則從代銷及建設業起家延伸至房仲業，富旺房屋顧問施亮州說，目前事業體包含營建、代銷、房仲、都更、工業地不動產、土地開發，提供服務愈多愈能達到縱效。
至於房仲業唯一上市的信義房屋，今年仍以擴展房仲店頭數為主要目標，信義房屋策略長周莊雲說，今年希望全台店頭數由324家，擴增至409家，短期未有推出建案的計劃。
台大公館商圈 租屋供量增 價反跌23%
2011年 02月10日 蘋果日報 【蔡佩蓉╱台北報導】
租房子挑那裡好？根據業者統計，去年台北市熱門商圈住家租金，信義商圈住家租金躍升第1名，較前年漲13.9%，每坪每月1158元，大安區忠孝SOGO、師大永康商圈租金也相對抗跌，不過台大公館商圈周邊租金不漲反跌，跌了23%，租屋業者表示，供給量增加，租金要漲很困難！
北市熱門商圈住家整體租金微幅下滑，租金漲幅商圈則明顯轉向台北市東邊發展，根據台灣租屋網統計，去年台北市熱門商圈租金排行，信義商圈、忠孝SOGO商圈住家租金囊括1、2名，漲幅分別為13.9%及9.6%。
高價位產品反熱門
奇集集Kijiji分類廣告網站總經理蔣馨儀分析，商圈轉移，吸引上班族往台北市東區租屋，裝潢漂亮的高價位租屋產品，比低價位租屋來得熱門，相對過去吸引外籍客的天母商圈，去年租金僅微幅上漲2%，日本、韓國外籍客現在也轉向大安區、信義區租屋。
不過，並非大安區就是租金抗跌保證，其中台大公館商圈去年租金就由每坪每月租金1025元跌至783元，甚至從熱門商圈排名第2名跌至第10名，為住家最大跌幅。
台灣租屋網行銷企劃部經理廖秀敏表示，投資客若短期沒有轉手，便出租等房價漲再脫手，造成住家租屋供給大增，造成整體租金不漲反跌。
師大店租漲幅31%
熱門商圈店面租金部分，受到陸客觀光效應，師大永康商圈店面每坪每月租金3042元，較2009年的2310元，漲幅31%居冠，第2名的士林夜市也有近2成漲幅，蔣馨儀指出，今年具有陸客自由行效應的商圈，店面租金可望持續上漲。
