2011/03/19 【經濟日報╱記者李至和／台北報導】
忠孝SOGO商圈的OMEGA旗艦店土地昨（18）日拍賣，僅有一封標單，由第一金控子公司第一金融資產管理公司得標，總金額為2.03億元，換算土地單價為每坪356.95萬元，溢價率15.9%；眾所矚目的信義計畫區D1土地臨時喊卡，因有債權人提出「拍賣無實益」而停拍。
OMEGA旗艦店土地產權複雜，共有六位地主，地上建物（僑怡大樓）分屬於禮客與管家婆科技所持有，要整合困難度較高。不過，以這塊土地屬商四特，容積率為630%，換算其容積單價為每坪僅56.66萬元，在忠孝SOGO商圈這個燙金地段，相當超值。
永慶房仲集團研展室協理黃增福表示，地上建物所有權人有優先承買權，拍賣後不點交，日後若是禮客或是管家婆科技主張優先承買，將會增添變數。
另外，號稱「全台北市最貴菜園」的D1土地原本預定昨日開標，但開標前突然喊卡，現場一片錯愕。昨日原訂拍賣D1部分持分土地，共有六筆地號，分成四宗，總計拍賣土地面積為635.83坪。
台灣房屋研究中心經理洪暉恒指出，根據謄本顯示，17日富邦建設將11億元債權讓與廖姓民眾，富邦資產公司本身還有7.2億元的債權，兩者債權金額總計18.2億元。廖姓民眾提出18.9億元拍賣價格，扣除相關稅金無法足額償債，因此申請停拍。
黃增福分析，所謂拍賣無實益，是指不動產最低拍賣價格不足以清償優先債權及強制執行費用，對執行債權人已無實質的利益，只是浪費行政程序，最近政府即將課徵奢侈稅，市場利空頻傳，可能也讓債權人擔心拍定價格過低，影響權益，因此暫停拍賣。
2011/03/19 【聯合報╱記者蘇位榮／台北報導】
「全台最貴的菜園」台北市信義計畫區D1部分土地，台北地院昨天拍賣，底價18.9億元。但抵押權人廖姓民眾向法院緊急遞狀，認為拍賣底價低於債權金額，聲請停止拍賣，法院裁准。
這塊土地未來是否拍賣，仍有很多變數。
D1位於台北市信義路和莊敬路口，面對世貿中心和台北101大樓，共16筆土地，總面積2545坪；這次被拍賣的土地為635.8坪，換算每坪底價297萬多元。
D1可說是信義計畫區僅剩的最大面積豪宅素地，各方人馬都有興趣。
這塊土地的抵押權人之一「富邦建設」，向法院聲請拍賣，但前天富邦建設將11億元債權讓與給廖姓民眾，富邦旗下的富邦資產公司對這塊土地仍有7.2億元債權。
廖姓民眾緊急向法院遞狀，提出計算說明書，指法院所定的底價低於他的債權額度；為免影響其權益，要求法院暫停拍賣。司法事務官衡量後，裁准停拍，未來是否拍賣，將待當事人聲請再決定。
台灣房屋研究中心執行長邱太煊表示，這塊土地即使拍定，也無法單獨開發，按「修訂台北信義計畫地區細部計畫暨配合修訂主要計畫案」，D1最小開發基地規模須907.5坪以上，整合之路還是相當漫長。
D1產權複雜 富邦私下整合？
【聯合報╱記者何醒邦／台北報導】
房地產業界人士指出，D1部分土地昨天停拍後，未來不是再度法拍，就是債權、債務人私下整合，可能目前D1最大地主富邦集團想私下整合。
整合D1已有相當時日的富邦建設總經理李震華昨天僅表示，「一概不知」。
永慶房仲協理黃增福表示，最近因奢侈稅讓市場利空頻傳，可能使債權人擔心拍定價格過低，影響權益，因此暫停拍賣。
台灣房屋研究中心執行長邱太煊表示，D1共有數十位地主，產權複雜，未來即使拍定人拍下後，整合之路還相當漫長。他推估，D1法拍的6筆土地市價約35至39億元。
台灣房屋研究中心經理洪暉恒表示，據謄本顯示，由於3月17日富邦建設讓予債權11億元給廖姓民眾，而富邦資產公司本身還有7.2億元的債權，兩者債權金額總計為18.2億元；若以18.9億元為拍定價格，扣除土增稅等稅捐至少7億元，恐怕無法足額清償債權，因此廖姓民眾申請停拍。
他表示，其中一筆要法拍的39-11地號土地，所有權人陳姓民眾已塗銷禁止處分，即表示停拍後可以撤拍，並私下協商買賣。
幸福人壽在D1也擁有170多坪土地，因違反「養地條款」，金管會限期幸福人壽半年內賣掉。但本月初該地開始搭起樣品屋，路過的民眾還以為要蓋房子，經詢問後，原來是榮鼎建設租用來做為外接待中心，建案本身位於吳興街。
2011/03/19 【聯合報╱記者蘇位榮、何醒邦／台北報導】
台北市忠孝東路四段歐米茄旗艦店的僑怡大樓，台北地方法院昨天就其土地持分面積56.9坪進行拍賣，底價1億7520萬元，僅有一封標單，由第一金控子公司、第一金融資產管理公司以2億300元得標，換算每坪價格356萬多元，比當地市價仍顯低廉。
財政部祭出奢侈稅後，房地產市場受到衝擊，大型標售案不是流標就是撤標，僑怡大樓是少數順利拍出的拍賣案。
台灣房屋研究中心經理洪暉恒指出，單以土地價格評估，本次土地拍定價每坪356萬多元，低於市場行情；相較2008年國泰人壽買錢櫃大樓總價29.9億元、土地每坪破千萬元，昨天的拍定價只有市價3到4成。未來如果成功整合產權單一，投資報酬肯定翻2到3倍以上。
房地產人士指出，僑怡大樓建物和土地並非同一所有權人。土地產權複雜，共有六位地主；地上建物（僑怡大樓）分屬於禮客與管家婆科技持有，要整合困難度較高，市場傳聞已整合7、8年。
不過，以這塊土地屬商四特區，容積率為630%，換算其容積單價為每坪僅56.66萬元，在忠孝SOGO商圈燙金地段相當超值。
房地產人士說，該大樓土地從2007年9月進入法拍，一直懸宕迄今；近年因為房地產價格大漲，潛在整合利益誘人，才再度被聲請拍賣。
洪暉恒表示，本次拍賣兩位地主所有的67.7%土地持分，因為土地是持分、且建物已設定地上權，產權複雜，原本外界預估禮客公司會標下，但最後由第一金融資產管理公司拍得，令人訝異。
房地產人士說，目前房市因為奢侈稅，造成買賣雙方觀望；但對於大型資產公司、建商影響較小，不少開發案、整合案都需要長時間的整合，至少都超過兩年。奢侈稅對這類有實力長時間耕耘的大企業，沒有太大影響。
2011/03/19 【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】
看好日本房市，近來國內掀起一波赴日買屋熱潮，日本發生大地震後，房地產後勢如何，也受到關注。房地產業者表示，國人赴日置產集中在東京，地震對東京影響不大，但核電廠災變引發的輻射外洩則令投資人擔心，外資是否暫緩投資腳步，是未來觀察重點。
根據戴德梁行本月10日發布的全球房地產投資調查，今年將有高達1040億美元 (約台幣3兆)的資金投入亞太房地產市場，另根據知名的「全球房地產指南」最新投資動向調查指出，亞洲地區中，又以日本、泰國及台灣等地區最受國際資金青睞。
早在去年初國際投資公司已陸續進軍東京不動產，新加坡淡馬錫即已啟動10億美元的房地產基金購買日本不動產，另外包括美國避險基金百仕通、德意志銀行、仲量聯行旗下領盛投資管理集團也相繼砸下重金投入日本辦公大樓、住宅等。
台灣則是由信義房屋在去年7月率先在東京成立信義不動產株式會社，短短半年多，光是信義房屋就帶領了逾300組台灣客戶到日本看屋，而且成交了約70戶、總金額達60億日幣(約21億台幣)的房子，可見目前國人赴日購屋的熱度。
信義日本不動產株式會社經理李旭鎮表示，這股熱潮今年以來仍在持續升溫，以信義房屋來說，今年以來每周都有三、四組台灣客戶赴日看屋，今年春假因有四天連假，很多國人也和信義聯絡，將趁前往日本旅遊賞櫻時，順道看屋。
信義房屋董事長周俊吉說，日本發生大地震的隔天，還有兩組台灣客戶說要到日本看屋，還是信義房屋主動勸阻，他表示，從過去國內外包括921、汶川大地震的經驗顯示，地震確會對房市造成影響，但很短暫，大多只有兩個月時間。不過由於這次日本發生大地震後，同時發生核能外洩，周俊吉強調，這是以往沒有發生過的情形，因此後續發展，仍待一切塵埃落定，才能進行進一步評估。
據了解，受輻射外洩的影響，國人赴日購屋熱潮已顯降溫，周俊吉表示，台灣民眾打電話詢問日本房地產，信義房屋一天約可接到上百組，但地震後詢問度減少一半，據了解，本周原本預計要前往的多組台灣客戶，也因外交部對東京發布紅色警戒而暫停出發。
日本春季賞櫻期一向是國人赴日購屋高峰，不過在輻射陰影未散下，日本信義預料今年情況也不會理想。
李旭鎮認為，目前日本還陷在地震、海嘯、輻射外洩陰影之中，國人赴日購屋熱潮降溫在所難免，比較令人關切的是去年開始有復甦跡象的日本經濟，是否因為多重災難打擊而再度停擺，並因而影響到外界對日本房地產的信心。
此外核電廠災變所引發的輻射外洩危機，由於整個事件仍在不斷變化中，是否會進一步擴大，讓外資減緩進場腳步，讓東京自去年以來緩步上升的房價出現變化，也是觀察重點。
根據調查，國人前往日本投資不動產，除因當地租金報酬率可達6~7%，極具吸引力外，更多人是看好東京房產未來增值潛力。在地震發生前，東京因新成屋銷售率持續上揚，房價較前一年已約有3~5%的上漲，是近幾年來表現最好的一年。
2011/03/18 【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】
一拍以每坪201萬元流標的知名豪宅「信義之星」法拍屋，法院公告將於本月28日執行第二次拍賣，每坪降為160萬元。市場認為，信義之星二拍，是奢侈稅對北市豪宅打擊程度的第一次測試，能否脫標，對豪宅信心具有一定影響。
信義房屋企研室經理蘇啟榮表示，位於信義計劃區松智路的「信義之星」，無論是規模、地段、知名度、社區住戶以及將標售的產品坪數，毫無疑問都可稱得上是北市最頂級豪宅，和仁愛路「帝寶」一樣，都深具指標意義。
將進行再次拍賣的信義之星法拍屋，位於11樓，屬中高樓住宅，包含3個車位，總坪數共156坪。此一法拍屋在去年10月下旬一拍時，總低價為2.4億餘元，以車位每個350萬元計價，每坪底價為201萬元，但一拍以無人投標流標收場。
28日二拍，根據法院公告，底價已降為1.95億元，換算每坪底價為160萬元，即一拍打八折的價格。
蘇啟榮認為，單以底價來看，由於相當於市場行情，再加上類似產品具有稀有性，有機會脫標，不過奢侈稅仍在持續發酵，且目前投資性買方觀望極濃，再加上物件為部份點交，能否標出仍有著相當不確定性。
在奢移稅祭出之前，北市指標豪宅標售相當亮麗，帝寶即在一月間以每坪206萬元的價格脫標，稍後信義計劃區「風雲頂客」豪墅也創下每坪近150萬元的法拍次高價。在奢侈稅之前，「信義之星」行情一度上喊每坪180~200萬元。
2011/03/18 【經濟日報╱記者高佳菁／台北報導】
受到日本世紀強震，亞太型不動產證券化基金（REITs）績效亦被震垮，近一周淨值平均下跌5.12%，明顯輸給其他同類型基金；而今年歐美股市表現較佳，投資這些地區REITs績效獨強，還有逾2%報酬。
北美REITs市場，則受惠美國景氣好轉及油價上漲，展現抗跌實力，如台新北美收益資產證券化基金因聚焦在北美不動產及油礦，績效一枝獨秀。
寶來全球不動產證券化基金經理人賴盈良表示，日本強震後，日股因海嘯及地震事件重挫，但日本地產類股和日本REITs建物受損有限，如日本東證REIT指數下跌7.91%，而富時日本不動產指數下跌了11.59%。
在日本央行決定進一步擴張資產購買計畫，將加倍挹注日本REITs資金，短期雖有反彈空間，但中期仍需關注核洩事件有無擴大、對經濟和金融市場所帶來的衝擊，投資人不宜躁進。
展望第二季，相對看好新加坡及香港REIT的表現，賴盈良說，儘管新加坡及香港再祭冷卻房市措施，如新加坡買房未滿一年課徵印花稅改為未滿三年就要課徵，香港買房不到兩年課徵5%至15%特別印花稅，對地產類股不利。但因看好兩地商業不動產收購的案件頻繁，可望推升一波房價行情，REITs可望有機會出現漲勢。
台新北美收益資產證券化基金經理人林瑞瑤則認為，目前整體大環境對於北美REITs市場相當有利，就租金面來看，自金融海嘯過後，美國人因擔心房地產下跌，以「租屋取代購屋」成為新常態，帶動租金收益率持續上揚，自2010年以來，美國REITs租金收益率已超越4%，為亞洲REITs租金收益率的一倍左右。
她指出，今年可為美國表現年，美國聯準會在年初的褐皮書表示：美國經濟緩步擴張、製造業與零售業景氣最佳、美國部分REITs調高其現金股利發放，現在北美房地產正處於底部上揚的榮景，加上在北非、中東政治動亂，油價居高不下，現是佈局北美不動產證券化基金時機。
ING投信亦表示，美國的經驗顯示，長期投資REITs的報酬率高於私人單筆的不動產投資。因此，根據紐約研究機構Real Capital Analytics的調查，美國高資產的富豪在2010投資21億美元在商用不動產，遠高於2009年的6億美元。
須首家首年經營好 規定嚴設支行也碰壁
2011年 03月21日 【廖珮君╱台北報導】
台資銀行登陸，想設第2分行，恐等1年。據透露，中國銀監會日前邀台資銀行中國分行行長、或辦事處代表開會，暗示台資銀行想設第2分行「得第1年經營好、才能開第2家」，意味中國對台資銀登陸設點政策，腳步恐將放緩。
目前兩岸相關法令中，都未規定設立第1家中國分行多久、或需符合何種條件後，才能再申設第2家分行。官員坦言，一般實務，設第2分行約是1年，行庫主管則說，希望金管會可向中國爭取縮短時程，如半年內就可設第2分行。
希望爭取縮短時程
據了解，第2分行尚未申設，台資銀行在中國首家分行，就遭逢困難，如登錄連線、或加入類似台灣聯徵中心的網路，成為會員，甚至是想申設支行，也多處碰壁。
上周五（18日）金管會主委陳裕璋與6行庫董事長與會時，某董事長坦言，中國分行要做業務，需與陸銀連線、或加入類似台灣聯徵中心的「城市網」成為會員，但成為會員並非易事，讓國銀生意難做。
業者紛紛打退堂鼓
另一董事長說，目前中國僅允許同行政區下，才可設支行，但中國對「直接隸屬的行政區」很小，讓台資銀想在同個行政區分行下設支行多處碰壁，希望金管會可向中國爭取，開放可同省設異地支行。
彰銀昆山分行去年成立後，本有意在昆山和上海中界的「花橋」設支行，但發現花橋非中國所謂的「直接歸屬」昆山的行政區內，當天才向金管會陳情。彰銀副總陳允進說，在花橋設支行規劃未改變。
申設第2分行時程，得再等等。行庫主管說，日前中國銀監會邀台資銀行中國分行行長、辦事處代表開會，監管三部主任楊麗平說，台資銀首年經營好、才開第2家，讓有意在下半年遞件業者，打退堂鼓。
評估綠色通道設點
多家台資銀行評估在「綠色通道」設第2分行，惟業者憂心，至今中國尚未對綠色通道提出任何具體優惠措施，反是對海西特區，喊出先試先行政策，使業者陷入觀望。
第一金董事長蔡慶年曾在行務會議上說，今年將評估在綠色通道，申設中國第2分行；華南金總經理劉茂賢也說，今年除規劃設第2分行外，也評估在深圳設支行。所謂綠色通道，是中國為鼓勵台資銀行，不侷限在沿海城市設分行，提出在中國中西部、東北部設點，給予快速核准且不限分行家數優惠。
抑制養 地又給綠化容積獎勵「相互矛盾」
2011年 03月21日 【柯玥寧╱台北報導】
近年財團重金搶購北市精華地，包括聯勤信義、D3、重慶南路、內湖陽光街、天母聖道兒童之家，但5大天價地都尚未動工。為抑養地風氣，行政院雖宣布復徵空地稅、照價收買，居高房價之首的北市府卻還不確定何時可實行。學者批，部分天價地還參與「台北好好看」，綠美化養地18個月可享最高10%容積獎勵，根本相互矛盾。
今年1月行政院宣布復徵空地稅、照價收買，位居高房價之首的台北市還在研擬階段，是否執行、何時執行目前都是變數。北市府財政局局長邱大展說：「有計劃，但還未很具體，實行時間並不確定。」北市府副秘書長黃榮峰表示，草案已出來，正由財政局編列預算，「照價收買」成效大，實行機率高，但還須待市長通過。
執行上恐有困難
「照價收買」曾在1980年代實行過，被認定為可開發，卻未開發的私有空地，地方政府可用申報地價收買，目前申報地價僅為市價的2成，等於是用市價的2~3成強制購買私有地；而且不論向國產局標得，或向私地主購得的土地，都涵蓋其中，對持有者威脅大。
但照價收買雖比空地稅，僅繳納2~5倍的地價稅有效，執行上卻恐有困難。淡江大學產經系副教授莊孟翰說，以聯勤信義為例，每年約繳納近400萬元地價稅，以最高5倍計算，空地稅每年約2千萬元，但聯勤信義每年土地增值都是億元起跳，根本是九牛一毛；若是照價收買，政府能以20~30億元，購買目前市值逾百億元的聯勤信義地，等於政府借錢購地都划算。
新光轉手賺30億
不過，執行照價收買，因行情遠低於市價，建商倒貨給他家建商，或轉售予人頭就可以規避，莊孟翰認為，兩者都是宣示意味大於執行作用。
近年財團競相以天價標地，再以低廉成本養地，待房價上漲才推案，成為房價高漲的元兇之一。如：指標的聯勤信義，從2006年新光人壽向國有財產局標得後，2008年轉手給新地主元利建設，獲利達30億元；元利則在今年要建雙棟樓高31樓，每戶百坪起跳的豪宅，等到2014年完工才銷售。
從修定稅基著手
近年土地行情大幅增值的聯勤信義地，不論今年北市府要實行照價收買或課徵空地稅，因即將動工都不會名列其中。
莊孟翰說，要杜絕類似事件再次重演，應要從修定遠低於市價的地價稅、土增稅的稅基著手，比課徵空地稅更有力。
新北價翻倍 精華區「假豪宅」 每坪達80萬
2011年 03月20日 【蔡佩蓉╱台北報導】
政府為有效打房，預計從7月1日實行「奢侈稅」，但這幾年台灣房價狂漲，北市預售案喊價4年來漲8成，新北市更翻漲近1倍，新建案如雨後春筍湧出，透過層層包裝，頻頻喊出新高價，業者直指「房市如群魔亂舞」，有「假豪宅」趁亂賣高價，還有舊屋拉皮當新屋賣，民眾購屋須留意。
大台北房價飆升，預售屋價連年飆漲，據永慶房仲集團統計，2011年北市預售案每坪開價已攀升到84.8萬元，4年飆漲77.6%，新北市2011年預售案開價也炒高至每坪40.6萬元，較2007年的每坪20.5萬元翻漲近1倍。
「竟用機械車位」
建商看準房市熱，推出各樣各式產品，經代銷業者精巧包裝，大台北各區新高價建案頻傳，戴德梁行總經理顏炳立形容：「房市如群魔亂舞！」他說，並非位在台北市房價就能不敗，目前流行60~80坪的產品，每坪開價80萬元，社區卻使用機械車位，這是豪宅規格嗎？
顏形容「內褲的布料、賣西裝價格」，基地條件不好，預售時期買入，轉手恐怕困難。有業者指出，大安區燙金門牌地段的永康街、金華街一帶，因素地不多、建商整合不易，基地面積不到百坪，近1年出現號稱「垂直式三合院」產品，建商打出「獨棟出售」，但仔細拆解，單一樓層才25坪，扣除公設比約30%，空間不大，仗大安區精華地段，1坪竟開價100萬元，總價破億元。
受限於地段迷思
大師房屋總經理陳建慶分析，市場出現很多「假豪宅」，認為規劃坪數大、單層單戶就把價格捧到豪宅價，因有些客戶存在「精華地段迷思」，無法搬離大安區，退而求其次，即便建案規劃升降式車位、基地狹小，仍掏錢埋單。
台北市外圍的新北市，「B咖地段開A咖價格」的狀況最嚴重，去年大台北房價第3圈的機場捷運沿線地區，曾有建商推4字頭區域高價宅，不過窗外景觀卻是未來捷運線高架橋。
結構差難防地震
業者包裝手法還包括買下商辦大樓單一樓層改裝格局後，推房屋產品出售，屋齡超過15年、非正常社區管理，每坪開價逾80萬元，捷運松江南京站近期有不少類似產品。不過，結構技師曾慶正說，業者銷售術天花亂墜，民眾要注意單一樓層格局重置對結構不穩，若遇地震較一般住宅危險。
2011年 03月20日 【蔡佩蓉╱台北報導】
台北房價高、店面租金也喊漲，店家苦不堪言！受兩岸經貿協定、陸客可望開放自由行影響，投資客大舉進攻台北市店面產品，金店面包租公婆紛漲租，賺取可觀租金，小生意店家卻怨嘆，「物價成本、店租都漲，生意難做！」
士林永康街同漲
去年店面交易熱絡，推升店面租金行情。據台灣房屋統計，東區SOGO商圈店面月租金每坪1.3~2.2萬元，空置率不到1%，其他燙金地段包含士林夜市商圈，月租金每坪0.9~1.5萬元、永康街商圈月租金每坪0.8~1.5萬元。
房東賺飽租金，但靠做生意過活的店家，面對租金不斷上漲，日子更難過。位於忠孝東路五段、去年10月開幕的統一阪急百貨，附近商圈匯集更多人潮，讓深耕15年的器材行老闆忍受不住漲租，退居巷內。
器材行老闆的兒子Dannie說，阪急百貨開幕沒多久，房東要求漲租，20多坪的空間一口氣從每月6萬元漲至9萬元，受不了高資金壓迫，只好無奈遷到巷弄內，現在很難開拓新客源，這波漲租太誇張！
店家喊生意難做
台北市熱門商圈店面水漲船高，不少巷內店面房東「拿喬」。在松山區虎林街永春市場附近有間鹽酥雞店家，室內約7坪、月租金2萬元，租約未到期卻遭房東要求「1年1約、連3年漲租」甚至「即刻漲租」，店家老闆Jessica說，連巷內、非熱門商圈的租金都要漲，生意愈來愈難做。
高雄略降「6月前議價空間大」
2011年 03月19日 【楊舒晴╱台北報導】
北中南四大都會區的房市北寒南暖，僅長期收租投資客及自住客為主的高雄不受奢侈稅影響，3月與1月成交量相比僅略降6％，其餘台北市、新北市、與台中市3月的房屋成交量已大幅滑落50％，業者表示預估到6月前議價空間有機會增加，長期投資及自住客可勤做功課，找到進場好時機。
據住商不動產統計的4都成交量指數顯示，台北市近兩周（3/1？3/15）的成交量指數大幅滑落至48，新北市為47，台中市則受到偏愛中古屋及豪宅的投機客所累，成交量指數為53，北中三都成交量均呈腰斬狀態，反觀高雄房價因始終低迷，買家都是在地人自用，成交量十分穩定。
市場上普遍看衰
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，成交量萎縮主因是買賣雙方的價格認知有極大落差，在市場普遍看差的氛圍下，買家觀望態度明顯，失去之前追價購買的動力，但因為貸款利率不高，加上政策不明確，願意委託賣屋的屋主增加，但價格並無大幅鬆動，才會出現如此低迷的成交數字。
業者私下透露，仍有一些因周轉資金不足而降價求售的投資客，使得台北市的平均成交價約下降5％，而遭受政府緊盯新北市新莊地區，甚至有高達10％的降價空間，預估買賣方的拉鋸戰將持續到6月前，民眾可多做功課，勇敢出價。
上班族仍付不起
準備買新房的楊先生表示：「台北市的房子太貴，婚後不想離住在台北市的父母太遠，板橋、新莊、蘆洲的30坪房子動輒上千萬，就算降價10％，月薪只有4萬多的上班族付不起房貸，連住房都買不了的人更不用說買房子出租，大台北買房真是天方夜譚！」
考慮精華區店面
中信房屋董事長特助胡佩蘭表示，政府的政策是為打擊短期的投機行為，對於有自住需求或規劃長期投資的民眾反而是進場契機，建議投資者可考慮有長期穩定收益的產品，如學區附近的收租套房、精華路段店面等，趁著打房氛圍正濃，趁勢進場撿便宜。
胡佩蘭表示，設籍套房、大學城套房，或辦公商圈的周邊的商務套房，只要有穩定客源需求，即可突破2年內轉手的課稅壓力，至於資金較雄厚的客戶可考量精華商圈的店面型產品，在陸客自由行加持下，商用產品今年仍持續看好。
2011年 03月19日 【蔡佩蓉╱台北報導】
被稱為「全台最貴菜園」的信義計劃區D1部分土地，原定昨進行法拍，開標前卻突然遭抵押權人申請停拍，理由是認為底價不足償還債務金額，據查，申請者竟是與富邦建設同有抵押權的野柳海洋世界負責人廖昭富，業者表示，D1債權過於複雜，整合之路仍漫長。
拍賣底價18.9億
位於北市信義路五段的D1土地，該街廓約2545坪，其中有6筆土地日前流入法拍市場，共分為4標拍賣，總面積635.8坪，拍賣總底價18.9億元，每坪底價253.08~419.53萬元。業者認為低於市場行情，昨日應有人出手，但富邦建設在17日悄悄把部分抵押權讓與給野柳海洋世界負責人廖昭富，昨台北地方法院民事執行處司法事務官呂凌湘表示，「新抵押權人認為該案拍賣無實益，所以停拍。」
「全台最貴菜園」
D1早期由僑泰建設主導，但公司破產，土地遭查封後，目前有人佔用當菜園，被稱為「全台最貴菜園」，曾有不少地產名人想介入整合，包括昇陽建設董事長麥寬成及原僑泰建設負責人陳居德等，後來由富邦建設整合該塊土地，時間已超過5年，最後聲請法拍。
瑞普國際物業合夥估價師吳紘緒分析，這次法拍的6筆地號總面積1062.08坪，僅拍部分持分的635.8坪，非完整的6筆土地，以信義計劃區最低開發限制907.5坪，加上產權複雜，即便順利拍定，整合之路仍漫長。
D1小檔案
位置：北市信義路五段、莊敬路口
面積：2545坪
容積率、建蔽率：臨信義路30米內容積率400%、其他則為200%，建蔽率40%
市值：137~150億
法拍面積：635.8坪
資料來源：《蘋果》採訪整理
2011年 03月19日 【蔡佩蓉╱台北報導】
昨台北地方法院第2次法拍於忠孝東路4段、SOGO百貨對面的僑怡大樓土地持分，土地總面積59.6坪，總底價7520萬元，最後由第一金控旗下第一金融資產管理公司，以總價2億300萬元、溢價率15.87％標得，換算每坪357萬元，符合市場價格。
潛在利益誘人
僑怡大樓目前為OMEGA旗鑑店，該次僅拍賣部分持分土地，屬第2次拍賣，上次拍賣時間為2007年。由於建物與土地非同一所有權人，地上權則屬於禮客股份有限公司、家婆科技所持有，原本外界認為禮客出手買下的機率很高，不過最後由第一金融資產管理公司以2億300萬元標得。
台灣房屋研究中心經理洪暉恒表示，僑怡大樓建物、土地非同所有權人，建物所有權為禮客股份有限公司，土地所有權分別有6個地主，據市場傳已整合近7、8年，不易整合，而2007年9月第1次進入法拍，但至今仍懸宕，近年來因房地產價格大漲，讓這類高複雜性產權的資產潛在利益誘人。
買家仍有變數
永慶房仲集團研展室協理黃增福表示，由於地上建物所有權人有優先承買權，拍賣後不點交，日後若是禮客或是管家婆科技主張優先承買，將增添變數。不過，以這塊土地屬商四特容積率為630％，換算其容積單價每坪僅56.66萬元，在忠孝SOGO商圈內，超值又划算。
士林夜市地標，都會叢林吹熄燈號
2011-03-21 08:47 時報資訊 【時報-台北電】
士林夜市著名地標之一「都會叢林」因租約到期，原址將拆除改建，所有攤商將在卅一日結束營業，其中一間ＫＴＶ已在上周吹起熄燈號，讓許多愛好者為之愕然；同時間許多攤商紛紛掛起「租約到期大出清」告示，下月一日都會叢林將正式歇業，陪伴無數遊客度過十年歲月後將走入歷史。
都會叢林前身是「金雞廣場」，後來轉手為百貨商場、百貨公司，十年前ＡＴＴ集團承租後打造為都會叢林，鎖定年輕消費族群，率先成立寵物街、命理街、手機街、哈日街等主題式購物街道，成為年輕族群的最佳休閒場所，與西門町的萬年商場、三重的天台廣場頗有互別苗頭的味道。
對許多士林人而言，金雞廣場、都會叢林已成為他們共同記憶。從小在士林長大的黃先生就說，國高中時期金雞廣場內有許多電動玩具、小吃店，是許多學生下課後必報到之處，如今都會叢林將被拆除，許多少年時期的記憶也隨之灰飛煙滅，令人感到不捨。
銘傳大學畢業的徐姓上班族也說，大學時代夜唱首選就是都會叢林的好樂迪，都會叢林幾乎與他大學時代的美好回憶畫上等號。
但就在上周一，位於都會叢林的ＫＴＶ吹起熄燈號，讓許多民眾撲空，店外張貼停業告示，都會叢林停業的消息才開始流傳。都會叢林經理郭明坤證實，因與地主租約到期，包括現址地上一樓至地下四樓部分，將於四月一日依約返還。
近日都會叢林人潮依舊，寵物街仍擠滿觀賞可愛動物的遊客，但許多攤商已掛上「租約到期大出清」的看板，隱約透露都會叢林即將步入歷史的訊息，然而集體記憶終究難敵商業利益，都會叢林確定月底吹起熄燈號。 (新聞來源：中國時報─蕭博文／台北報導)
殺價殺到建商不敢賣
2011-03-21 01:16 工商時報 記者顏瑞田／高雄報導
高雄329推案量急速下降，只有170億元，比去年同期的314億元，大幅萎縮46％，雖然過去兩天假日陽光普照，但是，來人組數也急跌，減幅約50％，「來都是殺價，而且殺價殺到不敢賣」，在四維路推出「都廳苑」豪宅的隆大建設董事長、也是建築開發公會理事長的陳武聰苦笑總結說「這次打房確定有效！」
陳武聰以「都廳苑」以本週假日看屋組數為例說，平常一個星期來人在55組到60組，本週只剩25組，「成交更是難以回答的問題」，他表示，來的人，都是大幅殺價，程度到了「建商不敢賣的程度」。
「都廳苑」的情況反應恆上建設董事長陳俊榮對「奢侈稅」打房的體會，「豪宅影響很大，一般住宅還好」，畢竟，高雄的房價平均每坪只有13萬元到15萬元，不是炒房天堂，因此，自住型買主比例比較高。
奢侈稅大幅衝擊房屋市場，負責銷售建商推案的高市不動產代銷公會理事長黃烱輝，指派專人統計3月19日和20日兩天假期的整體市場狀況之後表示，今年的所謂329檔期，推案量大幅萎縮到剩下170億元，比去年同期的314億元銳減46％。
7期豪宅冷 預售案延推
2011-03-21 01:16 工商時報 記者曾麗芳／台中報導
奢侈稅打房效應發酵，台中房市329檔期只能用「急凍」兩字形容！7期豪宅指標建商以及台中上市建商，329推案計劃不約而同地延到第三季或第四季推案，因此，今年329檔期7期罕見地、幾乎無預售新案進場，反成新成屋天下。業者原本預估，台中第一季會有700億元的推案量，現在看來推案量至少砍了200億元。
台中房仲業者表示，奢侈稅打房、加上中區國稅局針對7期預售屋進行查稅動作，讓7期豪宅的看屋人潮、買氣均大幅萎縮40％。
在12期推案的建商，包括大城「朗雲」、惠宇「澄品」、林鼎「森邸」案、5期的「大岩瑜舍」等，均以換屋族為客層，每坪單價在25至30萬元；惠宇在11期的「洲際棒球場新案」，平均單價20萬元左右。
房仲業者指出，奢侈稅讓投資客採觀望態度，7期豪宅市場產生「急凍」效應，但自住型購屋客明顯變多了，不過，自住客心存房價會大跌的期待，現階段到接待中心只看屋不開價，或是「一開口就從7折砍價」，建商通常不願降價求售，買賣雙方已形成拉鋸戰。
不過，代銷業者表示，正因自住型紛紛進場購屋，台中現有3件延續到329檔期的新成屋，不僅未被奢侈稅打房衝擊，反而熱銷到讓同業「眼紅」，包括太子建設在南屯區的「太子新時代」、春虹建設在東區的「東京市」及勝美建設在南屯區的「極美」案。
打房再出招 盯上餘屋貸款
2011-03-21 01:16 工商時報 記者朱漢崙、彭禎伶／台北報導
央行31日將召開首季理監事會議，據了解央行將聚焦建商餘屋貸款，為避免建商因餘屋貸款加持，使購屋者在價格談判居劣勢，央行已在評估從貸款成數與貸款年限2大面向來限制建商餘屋貸款，貸款成數最高擬以5成為限。
此外，金管會將從銀行端控管不動產授信風險。金管會今（21）日將討論銀行不動產授信管理指標，除了現行銀行法72-2條的限額，會另外增加不動產授信集中度管理、自有資本適足率風險係數調整、鑑價及貸款分類要求，搭配檢查局今年將啟動的專案檢查，有效管理銀行對不動產放款。
據消息人士指出，央行不見得會全面禁止餘屋貸款，但央行也暗示行庫，希望期限要合理。
據悉，央行內部討論目前大致分半年或1年2種版本，原則上希望盡量以半年為期，最長不得逾完工後的1年。
日本震災影響各國貨幣、經濟政策，央行土建融政策的鬆緊拿捏也多少受影響。銀行主管指出，利率的部分，預期央行較可能維持升息半碼的腳步，以表達對物價的關心；至於大陸日前再調高存款準備率，也被央行視為貨幣政策參考。
金融人士透露，投資客的房貸管制方面，由於奢侈稅已發揮相當功效，最近新進場的投資客大幅減少，預期央行本次理監事會議，在房市信用管制部分，將以土建融及餘屋貸款為控管主軸。
金融人士指出，餘屋貸款利率至少會高於土建融放款利率1-2碼；但比起利率，業界認為，貸款年限與成數才是關鍵，因為就算利率拉高到3％，倘若年限拉長，建商還是可以從售價把利息補回來，因此預期年限和成數才是央行2大面向。
土建融部分，央行日前已道德勸說國銀，強調土融與建融的貸款計算基礎要分清楚，不可將建融才有的容積率先拿到土融「灌水」，以避免建商在土融階段就取得過多資金，產生後續炒地誘因。
據指出，央行也正在評估，是否在理監事會議後，直接白紙黑字增列土建融管理規定，要求全體國銀比照辦理。
而金管會為控管不動產授信風險，也設立了三道關卡。金管會官員表示，銀行法72-2條限額只是第1關管理；第2道防線則考慮在資本適足性計算時，把房貸區分為自用與非自用，自用維持45％的風險係數，非自用則提高到100％。
第3道防線是個別銀行不動產授信集中度管理，尤其不動產相關放款占其授信餘額50-60％，鑑價寬鬆、授信成數較高的銀行，將被要求限期改善，降低不動產相關授信餘額。
「奢侈稅」的Q&A
2011-03-21 01:16 工商時報 本報訊
「奢侈稅」這陣子引起社會大眾甚多的關切與討論，不過日前行政院已將法案內容定調，未來的戰場將轉移到立法院。其實，從賦改會98年結束後，財政部即不斷釋出開徵奢侈稅的訊息，一方面構思課稅的實質內涵，另一方面則試探社會輿情的反應。這次行政部門能夠如此堅決而快速地提出這項課稅草案，「民氣可用」當是最主要的關鍵。我們知道民氣一旦成形，沛然莫之能禦，順勢利導固是決策者所當為，但同時卻亦須謹慎提防被民粹所困，反而喪失掉專業決策應有的前瞻與格局。
根據民調，有近七成的民眾表明支持實施奢侈稅，這個數據讓政府對這項稅改更加有信心，從而亦可見民眾對房地產炒作惡風及貧富差距擴大問題的不滿程度。弔詭的是，政府如今看似正確的政策，卻是為了補救其過去所犯的錯誤。近三年來，政府為了刺激經濟，不斷地營造寬鬆的資金環境，甚至還不惜大幅調降遺贈稅來鼓勵滯外資金回流。資金充沛固然是活絡經濟發展的必要條件，但沒有實質投資活動的支撐，氾濫的資金終將變成製造泡沫的罪魁禍首。再加上我國資本利得課稅制度的積弊甚深，無法發揮應有的課稅功效，因而讓氾濫的資金把房地產當做是獲取暴利最佳的炒作標的，終至釀成部分地區房價暴漲的災害，民眾怨聲載道。
所幸台灣民眾還滿健忘的，未曾去追究源頭責任，只期盼政府這次能做得好；尤有甚者，台灣民眾更是善良的，不會去計較過去的錯誤，只希望政府這次能做得對。既然民眾都能對政府如此寬容，身為決策者當然就更不能再讓民眾失望。這其實也是我們批評行政部門奢侈稅版本所秉持的基本善意與立場。
簡單說，行政院所提的奢侈稅草案，主要包括：(一)針對特種貨物與勞務課徵交易稅；(二)以打擊不動產市場投機炒作與抑制社會奢侈消費為目的；(三)正面表列各種「非投機」的不動產短期交易，豁免其課稅，以及(四)全國一致實施，排除地區差異的特別考量。在仔細分析與評估過該草案後，我們提出另一份版本供社會各界參考，其主要意旨與內涵則是：(一)維護既有稅制的整體性，將不動產與高價貨物及勞務的課稅分開，融入現制處理；(二)以所得稅改革為主，全國性實施不動產短期買賣按實價課稅，以及(三)以交易稅課徵為輔，選擇性針對投機炒作風氣嚴重地區加重課稅。我們認同開徵奢侈稅的時代需求與意義，但既要搞好稅改就必須符合專業，更必須對症下藥，有勇無謀的作法注定成效不彰，且將平白浪費掉一次難得的改革契機。
據悉財政部為推行奢侈稅，尤其是有關不動產的部分，正在擬定一份Q&A，讓民眾可以輕易了解奢侈稅的規定，並解答相關問題。我們知道財政部對我們的版本仍存在著一些質疑，因此我們亦有必要撰擬一份Q&A來幫助財政部釐清心中的疑慮。
Q1：為什麼一定要從所得稅著手？
A：投機是中性的，政府要干預與矯正的應是房地產短線炒作所導致的市場脫序行為，而非投機本身。短線炒作的根源在投機，而投機的誘因則在獲利，現行稅制對資本利得課稅過輕，甚至不課稅，乃係造成投機盛行的主因，這種「肆無忌憚」的行為發展至極端便形成炒作歪風。是故，稅制改革的斷根之道乃在所得稅。
Q2：為什麼不能用交易稅來取代所得稅改革？
A：交易稅是不論盈虧皆須納稅，此稅不是不能用而是須區分課稅標的小心使用。對消費財貨或勞務課稅，在稅制上常見，但若是以財產或投資為課稅對象，則這個不論盈虧之課稅引起的爭議頗大，尤其又是特別加重的課稅。其次，房地產市場供需變化有強烈的地域性，打擊炒作歪風不能不區別地域實際狀況而「濫殺無辜」。中國大陸打房動作最積極，但僅針對某些特定城市開刀，我國央行實施信用管制措施也只是選擇特定地區，即為明證。至於財政部擔心若只針對某些地區課徵奢侈稅，投機資金必定會流竄至非課稅地區繼續炒作，我們以為如何將氾濫的資金導入實質投資管道，本就是政府早該做的事，何況在實施短期不動產交易按實價課徵資本利得稅後，投機資金炒作房地產的誘因必大幅減少，整體房地產市場將回歸正常運作。財政部應設法將所得稅與交易稅做最佳的「搭配」運用。
Q3：為什麼不可以先課交易稅後再談所得稅的改革？
A：我國財產課稅問題的重點在於課稅價格的偏低與不實，財政部應利用這次難得的民氣，在連利益團體都不敢反對的良機下，推出針對短期不動產交易利得按實價課稅的突破性作為，為未來稅改創造一個好的起點與希望。打擊投機炒作的交易稅並非稅制上的「常態」，未來政策不確定性太高，政治干擾性亦大，日本震災立法院即有緩課奢侈稅之議，由此可見一斑。
總而言之，我們支持奢侈稅的課徵，但我們更關心這項稅改的格局與效益。為了稅制長久穩定與健全，希望決策高層能慎重檢討，轉換一下腦袋。我們衷心期盼在看過Q&A之後，政府主管部門能有正面的回應。
商辦夯，民營銀愛「售後租回」
2011-03-21 08:37 時報資訊 【時報-台北電】
趁不動產價格還未反轉，銀行業今年啟動資產活化計畫，包括遠銀、安泰銀、日盛銀及大眾銀，今年都準備積極活化資產，由於商辦行情處於高點，「售後租回」更成為銀行繼出售閒置資產之外，另一處理資產主力項目。
花旗併僑銀以來，也已經出售僑銀行衡陽路等多棟行舍，花旗銀行董事長管國霖表示，不由銀行進行房地產投資是國外總部的一貫作法，許多僑銀分行原已位於不錯的地點，亦採售出租回的對策保留。
大型行庫方面，旗下擁有逾300家分行的合作金庫，近期已展開縮減據點計畫，根據合庫內部評估，據點重複或虧損以致有必要整合的據點約有40處，合庫將首先整合非自有行舍分行，以節省租金支出；對現有行舍，合庫也積極物色可都更或合建的標的，以強化資產價值。
公股金融圈人士指出，為避免外界對出售資產產生爭議，因此公股行庫對旗下閒置或低度利用資產，將以出租或參與都更為主力。反觀民營銀行在處理資產方面更積極，包括遠銀、安泰銀都考慮將行舍售後租回。遠銀去年標下慶豐銀行分拆出分行通路，遠銀發言人周添財指出，今年計畫出清慶豐銀遺留千坪以上、位於中南部的2棟不動產，已請不動產公司評估，若價值符合期望，最快今年可處分完畢。
據悉，其中1棟不動產內設有遠銀分行，遠銀擬採售後租回的方式 ，周添財表示，即使售出，也不影響該分行營運。至於慶豐銀其他10多間分行，遠銀指出，若分行使用率太低或座落地區不佳，日後也計畫直接出售這些分行。
安泰銀近3年出售5筆分行或部門據點，今年也不排除再出售自有分行。安泰銀去年售出忠孝分行，順利入袋5.02億元，安泰銀財務長李治平指出，安泰銀53家分行中的10家自有行庫，若價格合理，不排除跟詢忠孝分行，續採售後租回。
除了遠東銀，大眾銀、日盛銀今年也都準備伺機出售包括行舍在內的旗下資產。永豐金今年延續去年大安分行標售，但今年改採議價而非公開標售；去年該分行公開標售價是2.13億元。(新聞來源：工商時報─記者楊筱筠、朱漢崙／台北報導)
奢侈稅出鞘，房市急凍
2011-03-21 07:57 時報資訊 【時報-各報要聞】
財政部提出奢侈稅草案即將屆滿1個月，而有全台房市景氣指標的大台北都會區預售屋，市場買氣在連續4個周末假日下來，房市投機激情已不再，投機短線炒客明顯萎縮約5成，但昨前天假日的自住客和置產客則陸續回籠，房市逐步回穩。
值得注意的是，最近房價進入暫時混亂期，雖然部分新北市預售推案量大的區域，房價面臨鬆動、議價空間拉大至2成。中古成屋市場影響更明顯，房仲業者指出，由於買賣對房價認知差異擴大，台北市中古房價的成交行情約有一成的跌幅。
住展雜誌最新調查顯示，台北市、新北市預售市場自財政部確定提出奢侈稅草案後，投機客已持續退場，來人量、成交量平均至少萎縮3、4成，新北市有些個案，甚至出現成交量腰斬。
尤其新莊、林口及三峽投資客比例較高的部分個案甚至成交量一口氣短少50％，顯示奢侈稅逼退房市投機客的威力，是強而有力。
房市春寒料峭、乍暖還寒，農曆年後市場交投仍熱絡，但財政部奢侈稅寶刀一出鞘，房市立刻兵敗如山倒，新北市部分短炒客比例較高的個案，不但有些投資客退了小訂，而且房價也面臨鬆動，議價空間拉大1至2成，等於面臨變相降價。
甲山林廣告總經理張境在表示，雖然台北市、新北市來人、成交量在奢侈稅後3周受到不少影響，但這個周末假日人氣買氣又逐漸回流。他表示，有些預售案訴求自住客、長期置產客，並不受奢侈稅風暴影響。
像寶路建設淡水「台北灣」，近2周來人、成交量陸續回籠；遠雄人壽新莊「海德公園」堅持不二價、但銷售穩定，據悉總銷80億的案量，已快接近結案，這個周末假日成交的戶別，都是大坪數；鄉林建設新莊「鄉林淳青」也堅持不二價，8成已購客戶都是新莊本地客。
張境在表示，總體來說，現在是進入買賣雙方對房價認知混亂期，很多買方狠狠砍價，像南港有人出每坪40萬元、永和有人出40萬元，明顯偏離市場合理價位，造成成交量萎縮。不過，奢侈稅草案立法院一旦過關後，市場將回歸基本面，理性置產客仍是房市基本盤。 (新聞來源：工商時報─記者蔡惠芳／台北報導)
