打房不能只靠央行
2011-01-04 05:49 中廣新聞 陳鳳如
「打房不能只靠央行」（陳鳳如報導）
2010年對於房地產而言，雖然政府在今年六月底採取選擇性信用管制等措施，不過，大台北房價仍舊居高不下，甚至持續向上攀升。
台灣經濟研究院研六所所長楊家彥認為，這波房價上漲主要是因為資金行情，他說，以國內民眾目前薪資增長的情況來看，老百姓買屋的能力並沒有顯著提升，反而是比較富裕的階級、企業主才有能力買屋，造成商辦大樓和豪宅價格高漲，連帶也拉高了一般住宅的房價。「我覺得房價高，主要的地方都集中在台北，台北又以東區最為嚴重，東區又以大安、信義區特別嚴重，老百姓買不起。有很多年輕人如果要購屋，可能會跑到新北市或更邊緣的地區，雖然搬到外圍地區，可能是他們預料未來三環三線和還有包括機場捷運都會陸續開通，開通以後，以林口為例，如果住林口搭捷運到台北市中心只要三十分鐘，對他們來說，上班交通時間是可以接受，可是房價明顯便宜很多，所以年輕人可能在北市周邊買房子，如果還買不起就可能用租的。」
對於央行在理監事會議後宣布再度升息半碼，楊家彥認為，央行目前最大的首要目標是要希望讓新台幣匯率維持穩定，不要升的太快太猛，因此，在首要目標不能犧牲的前提下，升息也不能太猛，因為，一旦升息太猛，會引起熱錢對新台幣的興趣。「目前來看，穩定台幣匯率還是首要任務，即使房市熱度還是很顯著，央行還是沒辦法顯著的調高利息，只能緩升利息，這樣的情況下，打房措施就會一直端出來。」
至於央行同時決定將三峽、林口、淡水，納入購屋貸款的特定地區，未來第二戶以上購屋貸款成數將從原先的七成、降到六成。政治大學地政系教授張金鶚認為，這樣的作法還是無法遏阻房市投資客炒作，他強調，目前市場上大概還有約五成的投資客，而炒房的地點也已從大台北地區逐漸向新竹、桃園蔓延，但央行作法太過溫和，對於抑制房價，效果非常有限。
對於2011年的房市，建商和房仲業者的看法，還是樂觀的居多。鄉林建設董事長賴正鎰表示，明年上半年，應該還是這波房市景氣的黃金半年，即使央行升息也不會對房市產生太大影響，只要一年期定存利率在百分之三以內，房市仍舊相對安全。「用升息壓抑通膨是趨勢，只是游資過於浮濫，真正要升到三趴或五趴，只要不超過五趴，房屋貸款在不超過五趴以前，我想大家應該還是可以接受的。」
對於台北市的房價，學者楊家彥認為，未來還是易漲難跌，一來是因為在兩岸簽署ECFA後，未來的資金和資源都匯集中在首善地區，加上相對於其他縣市，台北市房產呈現供不應求的情況，除非政府能設法提高老百姓的所得，讓房價上漲的衝擊不會這麼大，或是改善交通，將民眾逐漸引導到北市周邊地區居住，否則光靠央行緩步升息，對於抑制房價效果有限。
張金鶚則認為，2011年房市是很樂觀的一年、也是很悲觀的一年，房市泡沫可能漲到一定的程度，但隨時會因為一些風吹草動，而造成房市反轉，因此，他提醒，政府必須有一些具體作為，才能抑制房價不斷飆漲。
停車場優惠地價稅 財部：不變
2011-01-04 01:16 工商時報 記者王信人／台北報導
台北市稅捐處建請財政部賦稅署廢止給予停車場享受地價稅千分之10的優惠；據了解，財政部賦稅署傾向繼續維持停車場減徵地價稅至千分之10的政策不變，唯排除已取得建築執照者在外。
土地稅法第18條第5款規定，「其他經行政院核定的土地」，土地稅可以按千分之10課徵，財政部發布解釋令（台財稅第830042741號函），供公共使用的停車場用地，可以依千分之10課地價稅。除此之外，只有供垃圾掩埋場和水資源區的土地，也可以減徵至千分之10，條件很嚴格。
據了解，全國使用上述第5款，減徵地價稅的私人土地集中在停車場，很少私人土地主動拿出來做公共垃圾場、水資源區而減徵地價稅。其中以台北市的這類停車場最多，共有348處，有些土地原本要課徵累進稅率千分之55，就降至千分之10，減徵幅度達8成，1年稅損7億多元。
勤美天地開發面積逾6000坪
2011-01-04 08:57 時報資訊 【時報-台北電】
勤美集團旗下子公司璞真建設，日前以13.42億元高價，取得台中全國大飯店、靠近勤美誠品綠園道的1,206.37坪土地。鞏固勤美集團對全國飯店土地開發案的主導權後，勤美在全國飯店附近已掌握逾6,000坪土地，2012年將啟動「勤美天地」百億開發計畫，營收與獲利貢獻預期於2015年起顯現。
勤美發言人何佩芬表示，「勤美天地」未來總開發面積可達6,000坪，勤美擬分成2期開發，第1期約4,900坪開發計劃，將打造包括購物商場、五星級飯店、頂級豪宅等複合式產品，總投資金額超過100億元；至於豪宅售價，「每坪挑戰50萬元，應該不成問題」，何佩芬樂觀地說。(新聞來源：工商時報─記者曾麗芳／台中報導)
興富發52億 買麒麟飯店舊址
2011-01-04 01:16 工商時報 記者袁延壽／台北報導
陸客自由行開放，興富發持續看好北市房地產市場，昨（3）日以每坪496萬，總價52.15億元，取得萬華原麒麟飯店舊址商四1,051坪土地。興富發副總廖昭雄指出，將和周邊土地整合，不排除朝都更進行，未來會視市場狀況，再決定興建豪宅或商業使用。
興富發目前手中仍有累計1,200多億元的土地存量，是上市櫃建商土地庫存量前三名。
廖昭雄指出，麒麟飯店舊址為商四用地，原容積已達8百，周邊尚有6、7位地主，共三百多坪土地還可整合，未來整合成功，預計整合到1,400坪規模；無論是整個街廓開發或都市更新，容積獎勵將更具價值。
興富發表示，陸客自由行開放，對商業用途使用確有吸引力，但，這只是未來開發選項之一，豪宅也是方向。廖昭雄指出，現在公司還沒有確切的規劃方向及推案時間表。
除布局大台北市地區，興富發也持續看好大台中房地產市產，興富發在去年11月底，也砸下21.33億元，買下台中市西屯區惠民段138地號、約1,641.17坪土地，地點就在老虎城購物中心的旁邊，規劃推出豪宅大樓或商業大樓。
根據住展雜誌調查，興富發預計今年總推案量將超過350億元，其中，元旦到第1季，就會在新北市推出總銷逾100億元的林口超級大案，以及高雄「溫莎堡」第2期和第3期、新北市新莊副都心等。
永慶房屋經理李建興認為，萬華地區因有歷史古蹟背景，又近西門町，對陸客有吸引力，在開放陸客自由行後，興富發所購進的麒麟飯店舊址，周邊飯店旅館都是熱門住宿點，如果興富發朝商業使用，投報率應不錯。
興富發砸52億 西門町買地
【經濟日報╱記者黃啟菱／台北報導】 2011.01.04 09:29 am
營建業開春第一砲！興富發建設昨（3）日砸下52.16億元，買進台北市西門町麒麟飯店舊址，每坪單價高達496萬元，可能推出豪宅。興富發指出，此案土地面積約1,051坪，雖可直接推案，但計劃整合鄰地後，再整區開發。
興富發近一年來共砸下超過220億元獵地買樓，堪稱營建業「購地王」，昨日又拔得頭籌、成為新的一年中第一位買地者，顯然看好房市景氣，積極準備推案建地。
興富發副總經理廖昭雄表示，為永續經營，興富發今年也將持續買進土地或不動產，並未設定金額上限，只要在能力範圍內、具開發價值標的，就會買進。
麒麟飯店位於台北市西門町康定路，前年結束營業後，目前已整棟打掉，廖昭雄表示，興富發與地主洽談頗久，昨日達成共識，以52.16億元買進，每坪單價約496萬元。該區房屋每坪約在45萬至50萬元間，業界人士推估，興富發未來推案有可能上看60萬元，帶動區域房價。
廖昭雄說，此地使用分區為商四、容積率800%，旁邊還有兩、三百坪畸零地，興富發買進的1,051坪雖可獨立推案，但仍希望整合鄰地後，達到區域四面都臨馬路後，再全區開發，除可塑造產品氣勢，也有助於改善區域風貌；未來產品定位是豪宅或商用不動產，興富發仍在規劃中。
中央銀行上周甫宣布緊縮土地融資，興富發本周就大手筆購地，不免引發關注，對此，廖昭雄強調，這筆交易醞釀頗久，本周成交，只是時間點上的巧合，緊縮土融的確對開發商造成衝擊，但為籌備推案來源，仍不得不買地。
戴德梁行總經理顏炳立分析，此案每坪單價496萬元，看來雖高，但其容積率也高達800%，加計各式獎勵後，一坪土地至少可蓋15建坪，換算下來的容積單價約33萬元，價格很漂亮，加上西門町已少見如此大面積土地，興富發這筆交易非常划算。興富發今年積極推案，初步估計有超過480億元案量，其中，台北市推案量為205億元，包括「松江1號院」56億元等。
每坪496萬 興富發萬華買地
2011/01/04 【聯合報╱記者羅介妤／台北報導】
興富發建設昨天以每坪496萬高價，買下台北市萬華區1,051.57坪土地，購買總價新台幣52.2億元。該地位於台北市康定路，原為開業30年的麒麟大飯店，2009年結束營業後拆除至今。
興富發建設副總經理廖昭雄表示，目前買下的麒麟飯店舊址已拆除為空地，位於台北市萬華的商業區，屬於第四種商業用地，容積率為800%，現階段買下後還會再與週邊6、7處土地的地主洽談整合事宜，預計還要再整合約200到300坪土地，才會有具體開發計劃。
廖昭雄說，未來會視情況評估考慮，蓋商辦或者是興建豪宅皆有可能。
台灣房屋不動產研究中心執行長邱太煊說，麒麟飯店舊址周邊環境不理想，且離捷運站遠，屬台北市地段較差區域，新富發購置此地應是考量台北市土地取得不易，對萬華區未來發展有所期待。他表示，以目前萬華區新推案每坪開價45到50萬來看，未來該地即便規劃為住宅建案，頂多也只能有50多萬一坪的行情，獲利效益並不高。
工業局：去年工業區土地租售 合計約200公頃
【經濟日報╱記者謝佳雯／即時報導】 2011.01.04 02:21 am
為降低廠商取得土地的財務負擔，經濟部工業局2010年陸續推出工業區土地租金優惠調整措施（006688措施第3期）、工業區土地優惠出售方案（789方案）及工業區土地市價化優惠方案，合計出售和出租土地超過200公頃。
006688租金優惠措施是提供承租廠商前二年免租金，第三、四年採審定租金六折，第五、六年採審定租金八折，第七年起回復原審定租金的優惠措施，截至去年12月29日止，共吸引48家廠商進駐工業區，出租68.69公頃土地。
789方案則針對不同工業區分別以售價七折、八折及九折的土地出售優惠措施，去年共有六家廠商申購，出售面積43.61公頃，出售總金額31.71億元。
至於市價化方案是針對彰濱工業區鹿港區、台南科技工業區、斗六擴大工業區、和平工業區及雲林離島工業區新興區五處工業區，以優惠底價經由標售方式辦理土地出售，共標售96筆土地，面積約88公頃。
華建處分北市建案 好賺
【經濟日報╱記者黃啟菱／台北報導】 2011.01.04 04:10 am
大華建設（2530）昨（3）日公告，將出售台北市信義區福德街的「信義九五」建案予甲山林集團旗下甲士林建設，總交易金額7.15億元，處分利益2.81億元，每股貢獻約1.09元。法人表示，華建今年進入入帳高峰，全年每股稅前盈餘上看2.4元。
「信義九五」目前尚未完工，工程進度約七、八成，華建表示，考量未來建案完工後再銷售的獲利，與現階段轉手獲利差不多的情況下，因此決議將全案轉售予甲士林建設接手。
「信義九五」建物面積約1,377坪、土地面積約214坪，總戶數12戶，可售建坪約1,000坪；甲山林總經理張境在說，此案仍有塑造空間。
甲山林規劃將建材與空間升級，可能會使用容積移轉、增加可售坪數，預計第二或第三季推案，屆時，也會有新案名。
在今年推案部分，華建將推出「國醫中心案」，總銷約70億元，此案鄰近日湖百貨，距離松山機場約10分鐘車程，交通便捷。
華建表示，該區已有基泰豪宅案「基泰御峰」，加上買下日湖百貨的興富發，未來每坪推案價格勢必衝破百萬元，在比價效應下，區域行情可期。目前「國醫中心案」每坪推案暫訂85萬元。
華建表示，此案採預售模式，預計民國102年完工，將興建地上11層、地下四層住宅大樓，可銷面積8,220坪。
今年可貢獻獲利個案還有已推個案「九仰」、「九歌」。而華建投資樺福建設的「樺福水悅」及「樺福千金」個案，也有不錯獲利。
法人表示，華建過去幾年積極推案，今年步入入帳高峰期，預估全年每股稅前盈餘約2.4元。
新北市區 去年賣屋稅增5個百分點
2011/01/04 【聯合報╱記者賴昭穎∕台北報導】
財政部最新核定，新北市三重、板橋、新莊等地的賣屋財產交易所得標準為21%，首度超越高雄市的20%，也是新北市售屋所得標準史上最大調幅，去年賣屋的市民今年須多繳一點稅。
新北市這次調漲賣屋所得標準適用的區域，包括三重、板橋、永和、中和、新莊、新店、土城、蘆洲、汐止和樹林等原來的台北縣「縣轄市」，至於鄉鎮則維持8%的計算標準。
台北縣今年升格為新北市，民眾在享受直轄市的光環之餘，售屋的所得稅負擔也增加不少！
不過，新北市民儘管售屋所得標準已調到史上最高，但還是差台北市的37%一截，高雄市則從19%調高為20%。
財稅官員解釋，「財產交易所得」，指的是賣屋等財產的獲利，目前賣屋申報財產交易所得有兩種方式：一是賣出價格減去買進成本，賺錢的繳稅，賠錢免繳，還能申報財產交易損失抵稅，但民眾必須出具成本證明文件；二是拿不出證明文件，依財政部發布的賣屋財產交易所得標準報稅，計算方式為房屋評定現值乘上售屋標準。
財政部日前邀集國稅局開會，討論今年5月報稅的賣屋所得標準，北區國稅局原本建議從16%調高為18%，但財政部認為新北市部分地區漲幅驚人，有必要重新檢討；北區國稅局重新調查後，建議調高到21%，也獲得財政部同意，作為民眾5月報稅的依據。
官員舉例，民眾去年賣掉一間三重市的房子，評定現值100萬元，若拿不出成本證明文件，直接參考財政部訂出的標準計算所得，今年5月就要申報21萬元的財產交易所得（100萬X21%），假設適用稅率30%，就得多繳6萬3000元的稅。
2011/01/04 【聯合報╱特派記者胡明揚／上海報導】
儘管2010年大陸政府打壓樓市力道空前，但房地產業者資金充裕，推動上海土地交易市場量價齊升。統計資料顯示，截至當年12月30日，2010年上海共出讓567塊土地，出讓金累計約為1523.7億元（人民幣，以下同），僅次於北京的1615億元居大陸城市土地出讓金的第二名。
同時，2010年上海樓市成交均價也達到每平方米2.16萬元，顯示史上最嚴厲的「打房」措施只是讓漲勢放緩。
2008年，上海土地出讓金收入僅419億元、2009年倍增至1024億元，去年雖然大陸政府出台「限購令」、限貸等諸多政策，以求穩定房價，但基於對未來市場看好，房地產業者仍然充滿對土地的渴望，土地量價齊升，出讓金達到1523.7億元。
「麵粉」價格上漲，「麵包」自然不會降價。上海中原統計，2010年上海樓市成交均價為每平方米2.16萬元，漲幅較大。從每月走勢來看，房價上漲主要集中在4月新政之前。1-4月份，一、二手房市場成交價分別上揚15%和13.6%。之後的8個月中，漲幅僅為2.3%和1.6%。
由於通貨膨漲預期高漲，資金尋求保值又進入樓市，造成年底樓市成交量價齊升。
寶華集團副總裁楊健表示，目前已有包括四個一線城市在內的15個城市出台了「限購令」，但從實際效果來看，只造成短暫的成交量下降。如果市場無法降溫，可以預見的是，第三次調控將有可能在今年初到來。
中國房價已連續6年上漲，業內人士認為，其原因主要是需求和供給的不平衡。住房供需結構不合理，保障房建設的缺失，加劇了住房緊張的矛盾。
4理由看多房市 里昂喊買資產營建
2011年 01月04日 蘋果日報 【張家豪╱台北報導】
無畏央行打房，里昂證券昨日出具報告指出，由於市場資金氾濫、利率水準偏低、都市更新與投資需求等4大因子帶動，房地產榮景可期，若短線因央行政策引發資產營建類股獲利了結賣壓，即可趁勢進場低接，個股中首選華固（2548）。
央行上周一口氣祭出3大措施，嚴格控管國內房市風險，包括：調升基準利率半碼、縮限土建融資，以及三峽、林口和淡水等3個地區的貸款成數，讓外資法人大感意外！
里昂指出，央行這次的降溫措施，確實比預期中還要嚴格，因為過去管制目標都是以住宅用地為主，但這次範圍擴大到一般工業用地。而且，原本限縮地區只有台北市全區和新北市10個行政區，本次納入三峽、林口和淡水3個郊區後，大台北地區全數受到管制。
里昂認為，若房價氣焰持續高漲，央行未來有可能會再祭出更嚴厲的措施，例如：提高土地增值稅、限制第3套房的貸款等。在央行房市降溫新政下，不排除引發資產、營建類股高檔獲利了結賣壓。
央行打房為低接良機
然而，里昂強調，央行新政抵擋不了台灣房地產景氣的結構性調整趨勢。
由於兩岸政策開放與新台幣升值，吸引國際熱錢湧入與海外資金回流，市場資金氾濫，而國內利率水準偏低，促使資金流入房市。再加上，台北市屋齡老舊，逾20年以上的住宅超過7成以上，都更議題發酵。
里昂認為，國內房市榮景還會延續下去，同時，許多開發商早陸續調降槓桿比率，不會受到本波央行打房政策的影響，若短線因此出現獲利了結賣壓，導致股價修正，即是絕佳的進場買點。
瑞銀證券先前即預估，政府將推出新措施，抑制投機客，不過，仍無法澆滅房市投機熱潮。因為房價目前是由自住、投資雙重需求支撐，而房市與股市一向又具有高度正相關。
看好華固台肥遠東新
台股自2010年底5都選後展開新一波多頭走勢，內外資法人預期2011年有機會攻克萬點大關。綜合評量，瑞銀預估，今年大台北房價平均將有5~8%左右的上漲空間，尤其是台北市漲幅可超越此一數值，新北市因推案量大，漲勢相對溫和。
瑞銀看好遠東新（1402）、台肥（1722）和華固（2548）等3檔個股，分別給予53.5、128和104元目標價。里昂則看好台肥、遠東新、宏普（2536）、長虹（5534）、華固和遠雄（5522）等6檔，並以華固作為首選標的。
2011年 01月04日 蘋果日報 【江碩涵╱台北報導】
2011年才開春就有3筆不動產交易，大華建設（2530）昨天公告以總金額7.14億元出售「信義九五」建案，買方是甲山林機構甲士林建設，該案為華建今年第1季主要收入來源。
興富發（2542）與勤美（1532）昨天也各以52.15億元、13.42億元買下台北市萬華區「麒麟大飯店」和台中市「全國大飯店」土地，最快明年推案。
興富發52億買萬華地
大華建設財務副總經理葉正雄說，「信義九五」原於2008年推案，但遇金融海嘯封盤不賣，改採先建後售，工程進度約40%，昨以土地5.57億元、建物1.57億元分別賣給甲山林機構股東與甲士林建設，處分利益2.81億元，以股本25.89億元估算，每股貢獻1.08元，最快今年第1季認列。
甲山林機構總經理張境在說，買下「信義九五」建案後將重新規劃、加工提升房屋價值，目前考慮容積移轉、增加更多可興建坪數，最快今年第2季會以新案名推案，預估售價將高於「信義九五」預售時每坪80~90萬元。
興富發建設昨以52.15億元買下北市萬華區康定路1051.57坪地。興富發建設副總經理廖昭雄說，該地原本是「麒麟大飯店」，目前已拆除，將整合附近街廓至1400坪，該地為商業用地容積800%，規劃和定價都未定。
勤美昨代替子公司璞真建設公告以13.42億元買台中市「全國大飯店」地，勤美2008年時曾以合建條件以10億元出售該地給AIG(American International Group，美國國際集團)，隔2年加價3.42億元買回土地計劃獨立興建。
勤美董事長特別助理何佩芬說，目前規劃為住宅、飯店、商場等複合式不動產，最快明年第2季推案，總銷金額上百億元，可望成台中最受矚目個案。
ECFA效應 商辦帶動漲
被喻房地產元年 學者憂房價「衝得過猛」
2011年 01月04日 蘋果日報 【蔡佩蓉、江碩涵╱台北報導】
兩岸簽署經貿協定正式生效，房市利多頻傳，中華民國建國百年被喻為「台灣房地產元年」。相較2003年香港與中國簽訂CEPA後，香港商辦行情上漲3.1倍、豪宅均價每坪更達287萬元，近5年北市豪宅價格暴衝、一般住宅跟漲，商辦卻上漲不到90%，業者分析，隨著ECFA逐漸發酵，將全面帶動台灣商用不動產行情。
去年在「預期看漲心理」影響下，北台灣新建案量達8381億元，2011年更將達1.37兆元，創歷年新高。去年被視為房價高漲的1年，高房價成為民怨之首，得11年不吃不喝才能入住台北市。淡江大學產經系副教授莊孟翰指出，「2008年金融風暴過後的2年期間，政府降低遺贈稅、鼓勵台商鮭魚返鄉，釋出兩岸簽署ECFA（Economic Cooperation Framework Agreement）的利多，成為房價的催化劑，現在卻是衝得過猛。」
被視為CEPA翻版
被視為ECFA「香港經驗」的CEPA（內地與香港關於建立更緊密經貿關係的安排），2003年香港擬與中國簽訂CEPA的消息一出，SARS時期低迷房價一掃而空，房價連年上漲，尤以豪宅漲幅最高，2010年豪宅每坪已達287萬元。第一太平戴維斯總經理朱幸兒表示，「台灣房市與香港簽訂CEPA前夕雷同，豪宅價格攀升快速。」
中原地產副總經理余志文表示，CEPA針對香港貨品進入中國減免關稅優惠，港金融環境更加開放，豪宅買主、商辦承租量增，提升投資移民的誘因，降低在香港買房移民困難度，「港澳自由行，大幅增加旅遊住房需求，店舖交易熱絡，台灣開放自由行，可望有同樣效果。」
對陸資限制仍多
ECFA雖被視為CEPA的翻版，但台灣對陸資限制仍舊較嚴格，莊孟翰指出，目前來台購買不動產，融資上限不能逾5成，且3年後才能轉售，即便已取得不動產，每年總停留期間不能超過4個月。
ECFA效應不單刺激房地產蓬勃成長，也讓台灣投資環境更加國際化，預期商辦租賃、店面交易將逐步成長，瑞普國際物業總裁曾東茂表示，兩岸正式實施ECFA後，零售業、工業物流需求增加，可望帶動全台商用不動產市場，「不少外商去年積極尋找台灣工業標的，想藉由台灣進軍中國。」瑞普國際物業副總經理蘇銳強分析，不少中國企業打算來台找辦公室、設立辦事處，預期2012年後ECFA將發酵，全面帶動台灣辦公室行情上漲。
