北台灣預售屋推案，今年好慘
2012-07-13 08:47 時報資訊 【時報-台北電】
受新推預售個案銷售龜速、央行緊縮豪宅貸款、居住正義衝擊效應醱酵所影響，北台灣都會區今年預售推案量，恐將下修至8,600億元，為近4年來最低量。
住展雜誌研發長倪子仁昨（12）日表示，下半年建商推案動作恐將趨緩，2012年全年推案量，也可能會從去年底原來推估的9,800億元，下修至8,600億元，下修幅度約12％。
倪子仁表示，若下半年建商推案的態度保守，個案銷售速度和上半年一樣緩慢，再加上8月實價登錄實施、政策面持續打房，那麼全年房市推案量勢必萎縮。
住展房屋網總監陳韻如表示，6月北台灣都會區預售屋市場，是以首購型買方為主力；至於台北市區，訴求換屋型客戶為主力的個案，買氣仍然冷清，最新統計顯示，大概有2成的個案，面臨「零成交」。
至於郊區，還是以首購產品的買氣比較好，淡水、基隆、五股、桃園、八德等都不錯。
此外，受到豪宅貸款被緊縮的衝擊，最近台北市、新北市的豪宅個案，紛紛轉趨於低調、或放慢推案腳步，使得銷售熱度明顯降溫。
展望下半年預售市場的能見度，倪子仁指出，歐債經濟隱憂揮之不去，將影響到各工地的銷售速度，國內經濟景氣成長動能趨緩、出口面臨衰退，也會影響到購屋客戶的看屋意願，相對的下訂、簽約速度，也將持續放緩。接下來，實價登錄新制8月上路，新案開價策略是否能更貼近購屋客戶的需求，將牽動新案銷售成敗。
值得觀察的是，上半年賣不出去的預售屋，將形成未來2、3年潛在的賣壓。
住展調查指出，北台灣上半年預售屋的平均銷售率，只有4成至45％，屬於偏低水準。在未來幾年建商完工交屋期間，待售新成屋的賣壓、消化速度，將牽動下一波預售屋房價走勢。(新聞來源：工商時報─記者蔡惠芳／台北報導)
中油資產活化，龍江路列首案
2012-07-13 08:47 時報資訊 【時報-台北電】
中油資產活化正式啟動，董事長林聖忠表示，今董事會將以占地700坪龍江路土地，為第一專案，以設定50年地上權方式釋出，朝商辦大樓、住宅、商場與旅館方式開發經營，期望在第3季完成招標公告，年底前完成招標。
中油龍江路土地目前為停車場運作，年收益約幾百萬元，內部以當前公告地價每坪80萬元粗算，開發後約可增添3倍的開發效益。
林聖忠表示，今年4月恢復油價浮動機制，取消緩漲制度後，中油虧損狀況獲得改善，上半年營運虧損470億元，推估年底虧損約達600億元，加計去年400多億元的虧損，中油帳上彌補的虧損包袱達千億元。
為強化營運績效，中油將啟動一系列開源節流的改革策略，期望5年內讓中油增加442億元收益，降低成本168億元，亦即創造610億元績效目標。
林聖忠說，中油目前還有多個新探勘計畫，搭配強化貿易業務能量，降低採購成本等策略調整，1年約可增加100億元績效貢獻。(新聞來源：工商時報─記者彭暄貽、呂雪彗／台北報導)
險資炒台灣商辦 成交金額季增4倍
2012-07-13 01:10 旺報 記者張雅雲／台北報導
商用不動產在市場資金行情仍在、兩岸投保協議維繫持續開放方向下，成為政策持續打房之下的資金避風港。據多家業者統計，今年第二季商辦市場明顯爆大量，單季交易金額約270億元，較第一季成長4倍，也比去年同期出現10%的漲幅，專家分析，由於壽險業者挾著千億元以上銀彈，在大台北地區獵地，下半年大型物件還是壽險業者的天下。
台灣商仲業者陸續公布第二季台灣商用不動產的交易情況。由於美國經濟數據不樂觀、歐債惡化再起，使得整體市場表現疲弱，景氣復甦不明確，也讓台灣央行暫時沒有升息的動作，投資方積極尋覓資金去處。
根據戴德梁行最新公布數據顯示，商用不動產有別於第一季的交易量低迷，第二季交易量暴增了4倍，交易金額達到新台幣270億元，累計上半年總交易量約330億元左右。
相較於今年第一季，第二季投資市場回溫，根據仲量聯行統計調查顯示，投資方類型以之前持幣觀望的金融壽險業者佔比77.4%最多，投資總額高達新台幣210億元，壽險業者在資金去化考量下，紛紛出手，進而帶動整體商用不動產交易量增加，包括台壽、富邦及國泰人壽等，均有單筆投資金額超過10億元的成交案例，拉抬投資市場價格上升走勢，其次為科技業，佔第二季總成交金額的13%，達新台幣36億元。
單筆金額動輒10億台幣起跳
包括富邦人壽以70.9億元買下內科的長虹新凱旋大樓、19.39億元買下太平洋敦南商業大樓；中國信託人壽和國泰人壽購買南京東路店面以及台灣人壽以46億元購買華國飯店等。
根據戴德梁行的統計，第二季台灣大型房地產的交易個案，壽險公司在第二季的商用房地產投資金額就達到新台幣162億，佔第二季交易量的6成。
永慶資產管理協理黃增福認為，今年上半年已有6家壽險公司出手，近期各家壽險公司仍陸續對外公開要加碼資金、密集尋找標的，預計投入不動產的預算金額高達千億元以上，例如新光人壽要在大台北地區買素地蓋自用辦公大樓，國泰人壽有意競標太子敦南大樓、以及將與南山人壽共同搶標台北世貿二館地上權招標案，市場需求熱度正持續加溫。
商場與觀光旅館最受歡迎
如以產品類型來看，廠辦大樓仍是第二季交易量大宗，根據高力國際統計，本季廠辦類型產品成交49.36億元，多由眾多中小型交易累積而來，其中，成交金額最大者為日月光半導體與其子公司福雷電子以15.01億元向宏璟建設購買楠梓加工區大樓。
但近期受惠於陸客來台比重逐步上升，帶動零售店面發展，具全棟改裝潛力的舊辦公大樓、飯店旅館，可以改裝為購物商場、觀光旅館躍居為投資人下一波最青睞的投資標的。
仲量聯行協理林大喬表示，看好這波觀光產業前景，往常供給量相對較少的飯店不動產，這一季也有2筆相當具指標性的交易，像是台壽日前以新台幣46億元取得台北市華國大飯店不動產產權，位於深坑的假日大飯店也以18.6億元售出，顯示投資市場對陸客帶來觀光效應深具信心。
商辦成交行情再創單季新高
與住宅市場急速冷凍比較，本季商用不動產表現相對平穩，仲量聯行總經理趙正義表示，台北A級辦公大樓在連續2年無新增供給及需求穩定成長下，A辦整體空置率較上季下降2.3％，為10.2％，在四大A級商辦中，信義計畫區本季空置率11.1％，下降幅度最高達6.1％，平均租金微幅上漲0.2％，每坪每月達2695元。
趙正義表示，由於目前空置率呈現近3
年來新低，部分房東已開始調漲租金，預計至今年底租金仍有微幅上漲3％至5％的空間，但2013年預估有空大樓釋出，空置率將會上升，租金成長幅度將變緩。
據永慶資產管理統計今年第2季台北市商辦成交行情，每坪均價為69.8萬元，價格再創單季新高，較上季漲幅約11.1%，若比較去年同期，漲幅更高達25.3%。
黃增福分析，商辦產品受惠陸客、陸資商機，以及壽險業活化資金運用、中小企業自用需求增加，加上舊辦公大樓重新拉皮、改建後，將可供更多的商業性質使用，帶動整體辦公價格向上走勢。
租金投報率降至3%以下
不過若進一步觀察租金投報率，本季台北市辦公平均月租金為每坪2037元，較上季的每坪2054元，下修0.8%，因此在商辦價格上漲、租金持平的狀況下，平均租金投報率已降至3%以下。
雖然下半年住宅房市「淡定」，全球經濟波動和歐債危機難解的情況下，外資對下半年多抱持較保守審慎，不過由於國內資金仍然充沛，在股市風險不確定的情況下，具有穩定收益的商用不動產仍將受到投資者青睞。仲量聯行總經理趙正義分析，從下半年可能交易的案件來看，預估今年全年交易應可達800~1000億，由於壽險公司資金充裕，仍是下半年投資需求主力。
值得注意的是，投資人愈來愈重視都市更新對其投資標的發展效益，本季多筆買賣皆因標的物未來都更後的興建規劃或改建價值而吸引投資人目光，並願意以高價出手。
豪宅貸款急凍 6月下旬剩個位數
2012-07-13 01:07 中國時報 黃琮淵／台北報導
中央銀行緊盯豪宅，豪宅貸款頓時成為銀行的燙手山芋。根據首波「豪宅月報」統計，6月中下旬，全台新承做豪宅房貸案件只剩下個位數，成數也降到五至六成，利率2％起跳。
央行6月下旬召開理事會，決議限縮全台豪宅貸款，為掌握政策實效，於是要求各銀行定期回報，首波「豪宅月報」統計時間為6月22日至30日。
行庫主管指出，因這次統計時間較短，所以豪宅貸款案件不到10件，要說豪宅貸款「急凍」也可以，但他建議多觀察幾個月，才能判斷效果。
行庫主管指出，由於即將進入鬼月，在此之前通常會有一波交屋潮，所以7月豪宅貸款案件可能會比6月多，有機會突破兩位數，但貸款成數與利率應會較先前緊縮。
央行官員表示，高價住宅有領頭效果，特別是明明這個行情，但經由炒作，就會帶動周邊房價走揚，且根據經驗，房價下跌時，高價住宅跌幅更大，若成數過高，風險將擴大。
在央行祭出管制前，各行庫已提前對豪宅貸款設限，利率加碼幅度0.25至0.3個百分點，至少2％起跳，成數則介於五到六成。
北台預售屋全年推案 下修12％
2012-07-13 01:07 中國時報 王莫昀／台北報導
國內外整體經濟基本面欠佳，波及預售巿場。住展雜誌昨最新公布，下修北台灣全年推案量總額12％，由原推算9800億下調至8600億元，低於去年8900億元。業者指出，房市近期在證所稅風暴及歐債風暴持續肆虐下，股市低迷，房市各工地的來人組數也隨之減少2至3成。
住展雜誌今年上半年統計，推估若下半年建商推案的態度保守，建案銷售的速度與上半年一樣也沒有太大變化，加上8月實價登錄上線，及政策面仍將持續打房，國內外整體景氣面欠佳等多重因素影響，今年全年推案量恐只有8600億元，此與其去年12月推估9800推案量少了1200億元。
今年上半年預售屋推案量，台北市從712億元，增加至877億元，增幅為23％，但新北市預售屋推案量卻從去年上半年1509億元，遽降至今年上半年888億元，減幅高達41％，顯示新北市今年預售屋市場萎縮幅度出乎市場預料，出現先期指標率先重挫的市況，突顯建商從329檔的樂觀轉趨保守推案。
從新成屋的推案總金額，可看出區域新成屋賣壓的大小。去年上半年北台灣新成屋可售金額為1038億元，今年可售金額則為1445億元，較去年同期增加407億元，特別是新北市與桃園新成屋可售金額，分別從466億元增加至685億元、226億元增加至381億元，顯示今年北台灣新成屋的供給賣壓比去年加重許多，賣壓較大的地區，主要分布在新北市淡水、林口、新莊及中壢市與桃園市。
立智國際則指出，雖然景氣混沌不明，新竹地區房市下半年卻靜極思動，像是新竹的竹北市、關埔重劃區、市中心精華區三大戰場，分別有建商推出總價低於5000萬元「入門豪宅」。
信義區A25土地 首度開放陸資投資
2012/07/13 【聯合報／記者何醒邦／台北報導】
工程會宣布5案開放陸資投資 皆公共工程案 合計規模500億
信義區A25土地約165億最受矚目
公共工程委員會昨天首度公布，5件適合陸資來台投資的公共工程案件，合計開發規模約500億元。其中，3案開發規模超過百億元，而又以開發規模約165億元的北市信義計畫區A25市有土地BOT案最受矚目。
房地產業者指出，A25案將是陸資可「光明正大」進駐信義計畫區的第一個投資案，將是重要的觀察指標。
工程會官員說，A25案地點在中油總部大樓旁，基地地面積1.8公頃（約5445坪），將以零售、餐飲、辦公、國際觀光旅館等複合型商用不動產類型，做為開發重點。
另外，工程會官員說，金門因小三通吸引許多陸客前往，水頭港國際經貿園區開發案也備受陸資關注，港區約67.5公頃（約20.42萬坪），扣除公共設施及道路，預計營運面積30公頃（約9.08萬坪），將規劃觀光飯店及海洋休閒中心、兩岸商品交易中心、國際會議展覽中心、免稅精品購物中心。
工程會表示，為建立陸資來台投資商機資訊，已請各機關持續評估是否適合案件，並將相關資料送至工程會彙整，再由經濟部公布；經與相關部會討論協商後，目前已篩選出5件適合陸資來台投資的公共建設，大多為交通建設類。
其中，交通部有2件，分別為：開發規模100億元的台北港南碼頭區第一期開發招商計畫，以及國道3號古坑服務區營運移轉案；台北市1件，就是北市信義計畫區A25市有土地停車場BOT案；新竹市1件，為開發規模49.6億元的新竹市國際型科技商務會議中心興建營運移轉案；金門縣1件，為開發規模186億元的水頭港國際經貿園區開發案。
工程會說，這5案今年底前都將陸續公告招標。
【經濟日報╱記者柯玥寧／台北報導】 2012.07.13 03:28 am
國際精品品牌看好台北信義計畫區一級戰區，積極搶進，BOTTEGA VENETA（BV）將在17日進駐台北101購物商場，是BV在信義計畫區的第3個據點。另一家國際精品TOD'S也緊追在後，將規劃信義計畫區由2櫃增至3櫃，爭取更多商機、擴大市占率。
BV目前在BELLAVITA、新光三越信義新天地A9館各設有專櫃，由於台北101為陸客來台必訪之處，商機龐大，決定加深信義計畫區布局，擴增至3個據點，是目前在信義計畫區布局最深的國際精品品牌。
目前台北101商場4至5樓的指標大店，除BREGUET（寶璣表）、VACHERON CONSTANTIN （江詩丹頓）還未開幕，其他品牌都已到位。展望下半年買氣，台北101樂觀以對，台北101董事長林鴻明估算，今年國際精品Dior、LV等新店陸續開出，將挹注今年營收獲利雙成長，估算獲利可年增六成。
一般國際精品品牌在信義計畫區大都只設置一、二個據點，BV、TOD'S等拓點擴大營運，是否會引起其他精品品牌跟進，值得關注。
BV主管表示，今年首季全球BV業績年增率30%，第2季業績尚未公布，但亞太地區業績仍持續上升，今年公司決定加深亞太地區布局。
BV加上台北101店，在全台有11據點，各店定位略有不同。
BV主管表示，信義計畫區有3家店，但產品擺放不同，BELLAVITA旗艦店販售完整產品線，包況男女裝、配件及家具；A9館、台北101店則以販售配件、香水為主。
在信義計畫區有2店的TOD'S也計劃進駐台北101。業內人士表示，台北101商場去年陸客貢獻的業績占比超過15%，今年擴大開放陸客自由行，估算今年貢獻額可望成長至20%，因此精品業掀起搶進台北101風潮。
根據統計，台北101商場業績貢獻度商品最高為珠寶、鐘表業種，占比約40%，其次為精品約25%。受到國際精品進駐、陸客加持，今年上半年台北101是百貨業少數業績成長兩位數的商場。
新北土增稅首勝北市 多收3億元
2012/07/12 【聯合晚報／記者陳珮琦／新北市報導】
截至6月底，新北實徵淨額77.16億元，北市73.93億元。
新北成首購族、換屋族與投資客的移居首選。
台北市房價高不可攀，而一河之隔的新北市在升格之後，三環三線等公共建設急起直追，居住環境大大提升，成為首購族及換屋族首選，也因此新北市土地及房屋交易熱絡、增值，終於在今年上半年土地增值稅累計實徵淨額首度超越台北市！
新北市財政局統計，今年截至6月底，新北市土地增值稅累計實徵淨額77.16億元，台北市則為73.93億元，多出了3億多元。
財政局土地稅科表示，土地增值稅是按照所移轉土地漲價總數額採用倍數累進稅率計算課徵，而新北市土地公告現值向來比台北市低，因此新北市土地增值稅稅收始終落後於台北市。
財政局進一步指出，最近三年雙北的土地增值稅收差距愈拉愈近，尤其在新北市升格之後，繼捷運新莊線、蘆洲線先後通車，還有三環三線各項公共建設陸續動工興建，交通便利縮短城鄉差距，加上新莊副都心等大型土地開發引進大型建案和百貨公司進駐，「居住環境、條件變好了! 」與台北市高房價、高物價相比，新北市反而成為首購族、換屋族與投資客的移居首選，土地、房屋交易活絡反映在土地增值稅收上，新北市在今年上半年即有史以來首度超越台北市。
「增多的3億稅收，雖然對市庫幫助不大。」官員說，新北市已塑造樂活宜居的城市意象，吸引許多需要購屋民眾到新北市成交，稅收自然也跟著增加。
上半年推案冷 新北市掉4成最多
2012/07/12 【聯合晚報／記者游智文／台北報導】
預售房市今年上半年內外交迫，住展雜誌統計，北台灣各地推案量都不如預期，其中又以新北市萎縮最明顯，相較去年同期，大減4成、620億，台北市也少了23%。
由於下月實價登錄將正式上路，而政策打房態勢也依舊不變，國內外整體景氣面也沒有快速起色跡象，住展雜誌今天宣布將稍早預估的今年北台灣全年推案量9800億，下修至8600億元，下修幅度12%，低於去年全年8911億的案量。
住展雜誌研發長倪子仁表示，去年北台灣預售房市受奢侈稅壓抑，但仍有8911億元案量，今年初總統大選過後，市場氣氛轉好，去年延後推出的建案，多摩拳擦掌積極準備，經調查大型建商推案計劃，預估全年案量將可高出去年一成，達9800億元。
不過今年上半年房市在證所稅風暴及歐債風暴持續肆虐下，各工地的來人組數相較去年減少了二至三成，對建商更大的打擊是，在央行強力要求下，金融機構對土建融、分戶房貸嚴格控管，讓建商態度明顯轉為保守。
目前來看，受央行打房動作影響最大的是新北市，今年上半年推案量僅888億，較去年上半年1509億，大減41%。央行一聲令下，銀行大幅緊縮新北市建案的土建融資，許多中小型建商資金無法到位，只能延後推案。
央行自4月起緊盯豪宅，限制貸款成數最高到6成，也是新北市推案大幅量縮主因。市場普遍認為，新北市豪宅產品將首當其衝，率先下修，案場買氣直直落，建商推案意願不高。
北台灣預售房市除了推案量不如預期，由於新成屋供給量今年達1445億元，較去年同期增加407億元，也令人擔心賣壓問題。目前北台灣賣壓較大的地區，主要分佈在新北市的淡水、林口、新莊及桃園的中壢市與桃園市。
倪子仁表示，今年上半年北台灣的平均銷售率僅在4成至4成5之間，偏低的銷售率，在未來幾年建商大量交屋期間，未賣出的新成屋賣壓，將對預售屋市場產生一定牽制力，餘屋賣壓的否有效消化，將是各區域房市發展觀察重點。
北台新案僅銷4成 餘屋增
2012年07月13日【葉思含╱台北報導】
北台灣房市銷售速度放緩、各地建商賣壓漸增，據《住展》雜誌統計今年全年北台灣新推案約有8600億元案量，雖較去年8911億元減少311億元，但目前北台灣銷售率相對偏低、僅4~4.5成，學者表示，「未來賣壓還會更大，餘屋賣壓有待消化。」
建商趨保守推案減
《住展》雜誌統計也顯示，台北市預售屋上半年推案量從去年同期的712億元增至877億元，成長23%，但新北市卻從去年上半年1509億元減至888億元，減少41%，住展雜誌研發長倪子仁表示，329檔期後，空屋多、賣壓高的新北市建商從樂觀轉趨於保守，減緩推案。
從新成屋來看，台北市無重大變化，反觀新北市與桃園市今年上半年分別較去年同期增加46.99%與68.58%，其中以淡水、林口、新莊及桃園中壢市與桃園市增加最多，顯示供給量大的地區賣壓較去年加重。
倪子仁說，北台灣看屋人數皆比329檔期時減少2~3成，尤其豪宅已不復見過去熱況。
「市場將愈來愈冷」
玄奘大學財富管理學系副教授花敬群表示，去年前建商賣壓漸加重，且知道未來市況更壞，因此今年不少個案皆趕緊公開銷售，未來市場會愈來愈冷，短期內餘屋難減少，反而會再累積。
豪宅新房貸 僅剩個位數
2012-07-13 〔記者盧冠誠／台北報導〕
中央銀行要求全體金融機構繳交的首波「豪宅月報」已經出爐，據了解，6月下旬，全台新承作豪宅房貸案件僅個位數，貸款成數也降到5至6成，利率至少2％起跳。
央行6月21日舉行理監事會議，決議限縮雙北市8千萬元以上、其他地區5千萬元以上豪宅，房貸成數不得超過6成，且無寬限期，同時要求金融機構每月繳交豪宅月報。
行庫主管表示，首波豪宅月報統計時間為6月22日至30日，由於期間較短，所以全台豪宅房貸案件還不到10件，必須多觀察幾個月，才能判斷政策效果。
豪宅版選擇性信用管制上路前，央行曾專案金檢幾家房貸承作量較大的銀行，發現台北市豪宅最高貸款成數居然高達80％至97％，最低利率僅1.84％，而一般房貸的平均成數及利率則分別為71％、1.91％。
央行官員表示，高價住宅具有「示範效果」，特別是明明沒有成交的行情，經由業者與媒體炒作後，勢必會影響周邊房價穩定；且根據過去經驗，如果碰到房價下跌時，往往高價住宅跌幅更大，銀行若給予太高成數，風險就會擴大。
行庫主管指出，由於即將進入農曆7月，在此之前通常會有一波交屋潮，所以7月豪宅月報的新承作案件可能會上升，甚至突破2位數，但貸款成數與利率只會更嚴，不會再比之前寬鬆了。
以公股行庫為例，各行庫大都對豪宅貸款利率加碼0.25至0.3個百分點，且不得低於2％，成數則多介於5至6成。
供水問題大…阿里山新國際飯店 「蓋」困難
2012-07-13 〔記者謝銀仲／阿里山報導〕
政府開放中國客觀光後，阿里山區商機無限，遠雄集團的旗下麗景育樂公司擬在「石棹旅遊休憩中心」辦理總房間數三百餘間「拉拉吾雅悅來飯店」開發案，預估每日用水量高達四百噸，因水源無著落，業者求助水公司，遭水公司以無多餘水源婉拒，業者如果找不到水源，投資案有胎死腹中之虞。
位在石棹旅遊休憩中心
麗景公司十多年前取得阿里山鄉樂野村「石棹旅遊休憩中心」十八多公頃土地使用權，開發案規劃旅館區、園林住宿區及休閒度假區三大部分，休閒度假區除阿里山茶葉文化展覽中心、原住民表演廣場，另有八十席次精緻西餐廳、游泳池、多功能健身及綜合遊樂中心。
麗景公司在海拔約一千公尺高山興建擁有游泳池的國際級飯店，因開發基地位處曾文水庫集水區，除技術層面要克服陡峭地形及污水如何排放才不會污染集水區，另一大難題就供水問題。
水公司：無水源可供應
阿里山區石槕、樂野地區豐、枯水期水源差異很大，又是阿里山茶主要茶區之一，依開發計劃，營運後預估每日用水量三百九十八．五噸，為求穩定水源供應，並避免對當地民生及農業灌溉用水造成排擠效應，麗景公司向水公司求助。
水公司指出，水公司在當地日供應量四百噸，已達飽和，沒有多餘水源可供應，建議開發單位尋合適土地，興建一座最少可容納一萬噸原水的蓄水池，再研議是否納入供水系統。
