中山區居北市公寓第一貴，比電梯大樓值錢
2012-05-21 07:57
時報資訊 【時報記者莊丙農台北報導】
3月士林文林苑都更爭議持續延燒，5月永春社區都更又爆發流血衝突，老屋變新房的都更夢遙遙無期，老公寓買氣價格是否因此下滑？根據台灣房屋調查舊公寓一年來房價漲跌幅及北市12行政區公寓和大樓房價結果發現，北市4月公寓比電梯大樓貴最多的為中山區。
調查顯示，中正區去年舊公寓，均價每坪114萬元，今年4月均價則落在59.8萬元，跌幅48%；而信義區也從去年的每坪59萬元，迴盪到35.9萬，跌幅39%，應該是一樓公寓的產品，拉高市場價格。
據台北市都市更新處統計，今年截至目前北市自行劃定總件數共23件，與100年劃定件數88件的一半(44件)相比，今年上半年度自行劃定減少近21件。台灣房屋副執行長劉怡蓉表示，近幾年來公寓價格猛升，有些區域甚至漲到新成屋八成，已反應未來都更土地開發後的價值。公寓價格飆高、建商整合時間拉長，讓建商利潤愈來愈薄，建商退場導致都更題材漸退燒。
另外，北市12行政區公寓行情高於電梯大樓，中山區公寓比電梯大樓每坪貴4.7萬、價差比9.7％，榮登北市公寓第一。劉怡蓉分析，中山區自行劃定都更件數自92年至今共77件，96至100年每年平均劃定14.2件，而101年僅劃定1件，不難發現，中山區舊公寓行情飆高，甚至超越電梯大樓4.7萬，建商進場重蓋利潤薄，而逐漸退場。
劉怡蓉指出，觀察4月公寓均價超越電梯大樓的行政區，分別為中山、文山及北投區等三區，對照今年這三區自行劃定件數平均0.6件，顯見公寓價格漲太兇的地區，大幅降低建商整合意願，反之，負價差最大的信義區（-42.4%），今年度自行劃定件數以12件占北市各區第一，所以房價仍是決定都更發展的關鍵。
房市520檔，旺季不旺
2012-05-20 10:17
時報資訊 【時報-台北電】
台股悶，今年房市520檔期也黯淡無光。雖然北台灣有1,000億元新案等著登場，但欠缺指標大案暖身，房市總體表現恐旺季不旺。所幸，資金行情還在，後勢將以「個案表現」力求突破。
原本房地產業預期，今年329檔期熱度可延燒到520檔期；不過，台股因證所稅、外資抽腿表現沈悶，加上央行頻打豪宅、各行庫緊縮總價8,000萬元以上豪宅銀貸，導致520檔慶祝行情熱度失溫。
據住展雜誌調查，北台灣都會區520檔推案約1,000億元，為2008年來次高。
展望後市，永慶房產集團協理黃增福認為，台股價量萎縮勢必牽動520檔期買盤，預期觀望恐比出手的多。由於高總價產品5月來已出現追價力道趨緩現象，第2、3季推出新案操作難度相對提高。
不過，天時地利不動產投資顧問公司總經理張欣民強調，資金行情還在，游資仍會湧入好產品。
張欣民認為，近期房市欠缺激勵題材，加上卡在台股的部分游資還進不去房市，520到第2季的建案票房端視建商策略而定。
國泰建設協理陳仁澤指出，油電雙漲、台股表現停滯，壓抑房市人潮與成交狀況；不過，國建向來主張購屋客戶理性挑選品牌、地段、抗跌保值的產品，520檔期應非齊漲、齊跌。下半年房市將為「個案表現」格局。(新聞來源：工商時報─記者蔡惠芳／台北報導)
【經濟日報╱記者李怡男／台北報導】 2012.05.21 03:08 am
政府自2003年推動不動產證券化至今，市場僅存6檔不動產投資信託基金（REITs），收益率也不如其他國家亮眼。銀行業者指出，海外投資是亞洲REITs必經之路，政府宜開放大陸與海外不動產來台發行REITs上市，為台灣市場尋求出路。
據了解，部分銀行業者建議REITs應開放投資海外資產，並列入主管機關正推動的「具兩岸特色金融業務」中。
台灣至今發行過8檔REITs，2009年初金管會進一步開放REITs投資開發型不動產，並可追加募集，但迄今無新發行案；去年有三鼎及基泰之星清算下市，隨著全球經濟景氣趨緩，以及政府祭出多項措施抑制房價，台灣REITs市場無疑雪上加霜。
銀行業者表示，公募REITs投資開發型不動產，限於都更等公共建設案，且在拿到建照後才可投資，錯失最需要資金的時期，因此REITs不易介入。此外，台灣已難找到適合的投資標的，因優質及可增加收益率的不動產多掌握在大型金控或壽險業者手中。
新加坡與台灣同樣面臨國內可投資資產過少的問題，不過星國的投資標的並不限於本土，在23檔REITs中，12檔的投資標的遍及亞太地區十多個國家，且有4檔的投資標的全為海外資產，使星國REITs受外資偏好；而歐美及澳洲REITs的投資組合中，中國資產也日益增加，目的即在提升基金績效。
事實上，馬政府上台後鬆綁海外企業來台上市，不少台商有意將中國資產包裝成REITs商品返台上市，例如日月光集團的鼎固地產及藍天電腦的百腦匯商場等，但最後不了了之。銀行業者指出，政府對台灣REITs投資海外資產的政策過於保守，促使台商轉而考慮市場相對彈性與活絡的新加坡或香港。
香港於2011年發行首檔人民幣計價證券是以REITs的方式上市，業者認為政府既大力推動「具兩岸特色金融業務」，並力圖使台灣成為下一個人民幣離岸市場，香港經驗可資借鏡，以兼具股、債特性的REITs作為過渡性投資商品應是可行的方向。
波動低
配息穩 抗通膨
股市波動、物價高漲的今日，投資人風險趨避心態升高。投顧業者指出，不動產投資信託基金（REITs）有波動性低、穩定配息及抗通膨特性，可納入投資組合以分散風險。
國外REITs屬高股利金融商品，以亞洲而言，部分REITs股利率比10年期公債殖利率可高出4至5個百分點；台灣REITs表現不如國外，但以目前6檔REITs股利率約2.5%至3%而言，仍高於定存利率與公債殖利率。
另一方面，根據美國不動產信託協會（NAREIT）的統計，比較美國REITs與主要股價指數，近3年REITs股價漲幅明顯優於其他股票指數；今年以來截至5月17日，美國所有REITs股價的平均漲幅達6.16%，高於道瓊與S&P500指數的1.84%及4.63%。
投顧業者指出，NAREIT自1992年開始統計以來，REITs每年股利成長速度都超出消費者物價指數；REITs投資標的主要為商用不動產，其租賃契約通常訂有租金隨物價指數調整的制式條款，這一自然抗通膨特性使REITs較不受通膨影響，因此在物價飆漲之際，更適合保守穩健的投資人。
業者表示，REITs的不動產投資組合相較投資單一不動產，可有效避免投資標集中的風險，且投資標的交易資訊公開，風險較其他投資管道低。
外商CEO 富二代是主要客戶
2012年05月21日【葉思含╱台北報導】
不吃不喝一輩子還不一定能買到1戶豪宅，但省吃儉用1年，或許有機會租下一個月頂級豪宅，和名人當厝邊、體驗當富豪的樂趣。大台北頂級豪宅也有租賃市場，若想有周杰倫當芳鄰，「元大一品苑」每月租金要價50萬元；想和小S在社區巧遇，知名豪宅「帝寶」月租金35萬元，頂級豪宅每月租金20~50萬元，差不多是一般上班族半年到1年的薪水。
豪宅越蓋越多，但不一定每戶屋主都自住，大師房屋外商租賃事業處處長賴廣琦指出，富豪選擇將豪宅出租，除了因資產分配、躲避奢侈稅等因素，另外有不少為地主分得合建的房屋，因祖產不能變賣而選擇出租。
上班族1年薪水
松信住宅經理吳懿倫表示，豪宅租賃市場的承租方，有8成為駐台代表的總裁、執行長，其餘2成多為富二代，而富二代不買豪宅卻選擇租賃，多半是因家族集團多為大家庭、要求住在一起，因此富二代喜歡在外租豪宅、體驗不同的居住環境，1~2年後再回家族豪邸住。豪宅租金動輒50萬元，差不多是一般上班族1年的薪水。
另有些豪宅租客是因鄰戶裝潢施工，為求居住品質，選擇先到其他豪宅社區租屋。吳懿倫說，如「亞太會館」即將拆除興建，鄰近的「維也納花園廣場」住戶就有暫時搬離的需求。
松信住宅統計，豪宅租賃市場最熱門的地區仍是大安區、信義區，信義區以「國家藝術館」、「國家美術館」、「信義之星」等社區最夯，大安區雖仍以「帝寶」為首選，但因近來大安森林公園第一排話題越來越熱，周邊的「國美森美館」、「安峰」、「勤美璞真」等也受矚目。
每坪3817元最貴
每坪月租金最貴的豪宅，為「元大柏悅」3817元，因位在敦南誠品旁，位處市中心，為目前豪宅租賃市場中最高價，吳懿倫表示，「元大柏悅」雖貴，但3個月內就可出租，相當搶手。
豪宅租期通常多在1年以上，由於外商駐台高級幹部在台期間至少半年以上，因需聘請外國專業搬家公司，從打包、裝箱、拆封、規劃擺放位置等，光是搬家費用動輒10多萬元，且仲介費也需10多萬元，因此不會時常遷徙。
豪宅租賃特殊要求
★看屋前簡報：藉照片了解內部裝潢格局，調查名人鄰居、周邊環境等
★保密條款：不讓第三者知道，屋主違反規定，無條件解約
★仲介素質：須國外留學、外語能力佳、談吐得宜
★租後服務：與租客協調，如修繕事宜
★低調匯款：避免留下租賃豪宅紀錄，房東與房客皆要求由國外匯款
★家具齊全：外商、駐台代表皆要求完整家具家電，甚至如紅酒櫃等
資料來源：松信住宅、《蘋果》採訪整理
中南部飆破50萬個案 下一波控管標的
2012年05月20日【陳瑩欣╱台北報導】
利用小豪宅炒房大門即將關閉！大型行庫主管透露，為落實央行穩定不動產政策，已開始緊盯每坪150萬元以上案件，除鑑價嚴查、放款打3折外，部分銀行近期甚至「加碼」通令各分行，禁止承作相關豪宅房貸授信。至於土建融資，則視建商財務實力，僅給予最高5成到6成5的融資空間。
土建融額度僅6成5
另為避免中南部地區豪宅價格愈墊愈高，行庫主管表示，出了雙北地區，每坪飆破50萬元以上的個案，將成為下一波難以融資的高風險控管標的，一併列入銀行評估停止放款的範圍內。
台銀董事長張秀蓮昨在「台銀66周年行慶」登山活動會後表示，銀行的不動產放款本來就有「3好」規範，只做地點好、建商好、品質好的案件，不過有些個案每坪建造價格太高，台銀寧可不做這類案件的授信，就算是財力雄厚、口碑好的建商，土建融成數也會降至5成。
張秀蓮指出，目前台北市不動產受可興建空間減少、需求仍多影響，價格微跌，但大跌可能性不大， 其他地區沒什麼漲，對中南部地區而言，每坪單價在20、30萬元以上的物件就可以視為豪宅，差異很大，因此銀行授信也會採用不同的管理措施。
部分個案拒絕放款
土銀總經理蘇樂明則指出，有些不動產喊出「每坪150萬元」的價格，但是不是貨真價實，或實際賣價僅60~70萬元，還需要進一步確認，銀行對這類案件鑑價往往會自動打折，頂多放個3成，每坪融資50萬元，如果再套用土銀近期嚴查購買人的財務實力和投資客查核辦法，有些個案會拒絕放款。
合庫總經理蔡秋榮表示，有能力買得起豪宅的人，未必會需要向銀行借錢，不過為了避免有幫忙炒作不動產的嫌疑，合庫對豪宅房貸放款成數最高就是6成，利率則從2%起跳，有鑑於各縣市政府不動產交易量萎縮，恐怕是房市到頂的警訊，最近合庫開始撤除房貸廣告，不再促銷。
可達3％ 「年年增值 捨不得賣」
2012年05月20日【馮牧群╱台北報導】
北市指標商圈商機龐大，一線店面一店難求，有錢還不一定買得到，不少投資客將目標轉往巷弄內的二線店面，房仲業者統計精華商圈店面租售行情發現，二線店面租金報酬率更勝於一線商圈。店面投資客也說，二線店面容易吸引租客，「根本捨不得賣，因為店面年年增值，怕賣了就買不回來。」
據永慶房產集團統計，北市忠孝復興、西門、中山晶華等精華商圈的二線店面租金報酬率相較於一線店面毫不遜色，以西門商圈為例，二線店面租金報酬率達2.5~3％，高於一線店面的2％；忠孝復興商圈的二線店面租金報酬率2~2.5％，也優於一線店面的1.5~2％，在臨路店面幾無空置的狀況下，不少投資人轉而搶進二線店面。
長期經營台北市東區店面、不願具名的商仲業者簡先生表示，忠孝復興商圈店面釋出少，因此非常搶手，房東往往自恃店面搶手，對調漲房租很有信心，如忠孝東路四段頂好名店城附近巷弄就有20坪的精品店面，月租金高達70萬元。
東區店家流動率高
不過，由於東區店租實在太高，待租店面一直都不少，簡先生說，像統領百貨周邊就有4~5間面積50~100坪的大型店面，及7~8間5~10坪的小型店面待租，店家流動率高，「半年內一條街有4~5間店面換租客稀鬆平常，不過會買東區店面的投資人，其實不在乎租金報酬率，因為只要有買，就一定會增值。」
「賣了怕買不回來」
在中山晶華商圈投資店面的劉小姐表示，2年前看好中山北路陸客觀光效益，花2000萬元買下巷內間約24坪的小店面，因飯店周邊巷內人潮多於中山北路，價格又便宜不少，只花2周就將店面轉租，租金6萬元，租金報酬率甚至高於一線店面，「根本不敢隨便將店面脫手，因為店面年年增值，怕賣了就買不回來！」
區位不同轉手較難
至於西門商圈店面則以徒步區價格最高，近2個月來就有3~4間總價上億元的店面成交，永慶房屋西門店店長楊証舜指出，上門看店面的買方，常因一線店面要價驚人，轉而尋求租金報酬率更高的二線店面，租金報酬率2％以上的物件相當好賣，平均一個月內就能成交，也少有待租一個月以上的空置店面。
不過楊証舜提醒，二線店面因區位不同，並非任何行業都適合承租，轉手難度較高。
離台北近 深坑每坪開價60萬
2012年05月19日【張琬聆╱台北報導】
台北市素地有限，購地成本高，許多建商紛紛轉往桃、竹甚至中、南部推案，近年更有大型建商轉往北部冷門區如新北市深坑、三芝、基隆暖暖、宜蘭等地推案，讓原本只以在地建商為主的封閉型區域，注入一股活水，相對偏低的房價，也吸引雙北市都會購屋族的注意。
宏泰機構去年在新北市深坑區推出總銷40億元的「帝品苑」，每坪開價50？60萬元，雖創下區域高價，但已銷售9成，專案經理簡才富表示，深坑因離台北市很近，「有7成購屋族來自大安區、信義區和文山區。」
看準買方預算少
房價長期偏低、距北市車程約30分鐘的基隆，也吸引許多建商搶進。興富發去年於暖暖推出首購產品「豐禾」，每坪開價18？22萬元，已售約8成。在基隆擁有4萬多坪土地的皇普建設，今年3月推出總銷約15億元的「我泉山莊」，主打溫泉休閒住宅，每坪開價15？22萬元。
「我泉山莊」專案經理李庠宏表示，該案公開近2個月，銷售率逾3成，半數購屋人為雙北市換屋族，因30分鐘內可從基隆進台北市，「讓有預算壓力的買方在高價推擠效應下，選擇來此購屋。」
綠意開發副總經理陳秋忠透露，台北市郊因土地成本較便宜，除持續關注五股、土城、蘆洲一帶土地外，因基隆「離台北很近」，也將於928檔期推出總銷10億元的「暖暖區住宅案」。
少有推案的北海岸如萬里、三芝，亦有太平洋建設與潤泰創新推出休閒度假宅，規劃高總價別墅。太平洋建設預計7月推出基地面積約1400坪、總銷10億元「翡翠灣案第１期」，規劃36戶獨棟別墅，每戶總價3000？4000萬元。
宜蘭礁溪受青睞
潤泰創新在三芝共1萬多坪的土地，總銷約15億元，將規劃山坡度假別墅，不過，潤泰創新協理彭新明直言，「三芝區目前沒有市場需求，所以還不急著推案。」
名軒開發則首次擴展版圖到宜蘭縣，取得礁溪公園段共837坪土地，預計2013下半年推案。名軒開發副總經理陳秀惠表示，該基地近礁溪車站與礁溪公園，為礁溪最精華地段，「土地開發仍視地段的優勢，仍持續在宜蘭覓地，但尚未有中意的地段。」
2012年05月19日 記者邱煜婷
台北市財政局降價標租精華地段公有宿舍！本次標案位於信義路三段157巷，共標租10戶住宅，面積381.15坪，租賃期為5年，最長可續約4年。
月租不到2.5萬
因前3次流標，標租底價從原本312萬元降為296.5萬元，換算每戶月租金不到2.5萬元，但須一次標租10戶。
財政局表示，投標者限定為國內合法設立的公司，營業項目須含不動產租賃或住宅、大樓開發租售業等。
欲投標者須在6月18日下午5時前遞送相關文件，6月19日上午10時開標。
