國壽商辦大樓
將改建觀光飯店
【經濟日報╱記者李淑慧／台北報導】2012.07.27 03:42 am
國泰金看好台灣觀光產業前景，計劃將國壽旗下部分不動產改建為飯店，首批是位於台北市的民生通商大樓與民生建國大樓，將雙雙改建為觀光飯店；國泰金也將在精華地段、捷運沿線，尋找合適改建的標的。除北部大樓外，國壽也評估中南部的大樓是否適合改建為飯店，可能鎖定台中與高雄的大樓。
國泰人壽擁有220多棟大樓，加上國泰世華銀行約20多棟大樓，國泰金旗下有高達240棟大樓，是全台最大房東，目前絕大多數做為商辦使用，僅少數做為飯店。
隨著台灣開放陸客來台，飯店收益不斷提高，壽險公司出租不動產給飯店業者，通常設計「包底抽成」機制，如果飯店經營績效好，壽險公司租金收益也會跟著水漲船高。
【經濟日報╱記者陳美玲／台北報導】2012.07.27 03:42 am
台股持續量縮衝擊證券業，本土券商自5月起陸續出售自有不動產、提高現金因應寒冬，包括永興、太平洋、宏遠等多家券商，已處分或計畫出售手中不動產的累計金額逾百億元，接下來元大寶來、宏遠證券分別在8月要標售整棟商辦，更受關注。
據證交所統計，6月全體券商39家盈餘、45家虧損，其中6月總獲利16.64億元，雖較5月5.62億元成長1.95倍，但其中11.7億元是賣樓的處分利益，扣除處分不動產利益貢獻，券商實際總獲利不到5億元，低於5月水準，顯示券商深受股市表現不佳所苦。
「元大寶來證券」及「元大國際資產管理」將在8月20日標售建國北路三商美邦人壽大樓全棟，及西門町英雄廣場大樓部分樓層、內湖遠見科技大樓部分樓層，共計處分3筆不動產。其中，三商美邦建北大樓購入不到2年隨即出脫。
全球資產管理公司專案經理王維宏指出，接下來還有「宏遠證券」將在8月23日標售位於信義路4段的總部大樓，底價58.8億元，未來再售後回租。
市場人士說，5月包括「永興證券」、「太平洋證券」均出脫手中持有的店面、商辦大樓，挹注收入達24.05億元。近期還有證券業賣樓求現，顯示證券業者在證所稅風暴影響下，普遍朝積極活化自有資產，渡過可能來臨的股市寒冬。
王維宏分析，上述標售物件位置、條件均良好、標售底價也合乎市場行情，預料順利標脫機會頗高。
在券商持續釋出自有不動產加上標的物不錯，標脫價格有望優於市場行情、推升成交走揚，推估今年全台總成交金額有機會追上去年1,603億元高水準，但仍得視下半年釋出標的物多寡而定。
房貸緊縮「恐成市場殺手」
2012年07月27日【張琬聆、吳苡辰、實習記者嚴潔盈╱綜合報導】
在政府連串打房政策下，第2季全台新推案雖仍價漲量增，但北市價格開始鬆動下滑。國泰建設昨公布今年第2季房地產指數，全台新建案平均開價季漲6.36%，以新北市季漲8.34%最高；不過台北市新案每坪開價90.19萬元，較上季下跌4.14%，終止屢創新高的房價。
豪宅價格衝不上來
據國泰房地產指數顯示，第2季全台推案量達3682億元，比上季增加80.6%，尤其台北市推案量1017億元，比上季增加218.1%，更比去年同期增加317.6%。
但台北市開價出現鬆動，北市新推案平均開價90.19萬元，比上季每坪94.04萬元跌4.14%，可能成交價為72.58萬元，也較上季76.83萬元低；尤其高價區每坪開價99.19萬元，較上季下跌14.21%最多，豪宅價格明顯衝不上來。
新北市成為房價升幅最高區，每坪開價飆上48.14萬元，較上季漲幅達8.34%，可能成交價每坪突破40萬元。
張金鶚說，北市推案量暴增，尤其單價百萬元以上大案由上季3件增加為13件，「但價格卻衝不上去，主因是央行緊縮貸款的效果，導致價格鬆動，若金融機構持續緊縮，將是下半年的房市殺手！」
不過，國泰建設協理陳仁澤認為，台北市價跌除有區位差異外，因近期建商低調銷售，無法獲知開價，延後推案的趨勢恐影響價格統計。
後年可望大幅修價
張金鶚則說，實價登錄實施後，因揭露訊息更快速，助漲助跌效果會更快，「可預見未來房價下修更快，預計大幅修價將落在後年。」
永慶房產集團昨日發布第2季價格指數則顯示，全台9大都會區中古屋房價較第1季成長約4%，其中以高雄市第2季房價每坪12.7萬元較上季成長7.6%最高；台北市第2季58萬元，漲幅2.3％，新北市第2季為每坪27萬元，季增漲幅4.2%。
2012年07月27日【吳苡辰╱台北報導】
夏季天氣酷熱，看屋人潮減，加上近來房市不景氣，各大房仲紛紛推出促銷活動，吸引看屋人潮，有業者推出看屋送優惠券活動，更有業者贈送遊樂園入園券，讓民眾在炎炎夏日能涼快一下。
簽約賣屋免費清潔
太平洋房屋行銷部經理許吳源表示，暑假期間鼓勵看屋，也鼓勵休閒，因此賣屋簽訂委託約或買屋下斡旋，就贈送太平洋翡翠灣「2012夏日樂園」入園券，每張市值299元，除海上活動須另計費，可免費享用戲水池、劇場表演、音樂會等，一票玩到底。
而現代人工作繁忙，想清潔房屋有心無力，信義房屋總經理室專案經理張書瑋說，推出賣屋簽訂60天以上專任委託約，就可享市值2000~4000元的清潔服務，屋主可輕鬆售屋，購屋族看屋時也有個舒適環境。
另外，21世紀不動產、台灣房屋與東森房屋也推出優惠活動，加入官網會員或預約看屋，贈送餐飲優惠券或書籍等。
2012年07月27日【王立德、林巧雁╱台北報導】
不少民眾搶在8月「實價登錄」上路前交屋，推升購屋貸款餘額續創新高。央行昨公布消費者貸款及建築貸款餘額，其中購置住宅貸款餘額6月暴增285.69億元，月增金額創15個月來新高，而6月底餘額5兆2891億元，也續刷新史上新高。
建商趕8月前交屋
建築融資餘額因浮洲合宜住宅貸款約115億元，於6月撥款入帳，單月增加金額達270億元，創18個月來新高。6月底建築融資餘額達1兆4753億元，同樣是歷史新高。行庫主管指出，5、6月在「央行只打管制地區及豪宅」趨勢明朗化下，建商一改第1季對房市保守看法，積極推案。
行庫主管說，實價登錄8月上路，建商趕著交屋，導致分戶貸款暴增，據央行統計，購置住宅貸款餘額6月年增率為1.96%，創4個月新高。
央行官員認為，央行緊盯豪宅及投資客炒房下，銀行現在都很自律，貸款前都嚴加調查，確定是有自住需求，或非為炒房客戶，貸款才會通過。
以青年安心成家優惠房貸為例，8大公股行庫6月總撥款金額124.42億元，雖較5月略微下滑，但上半年累計總撥款金額逾625億元，推估今年來約有逾800億元的首購資金進場。
亞太產業分析專業協進會產業顧問劉佩真指出，房市今年1~5月交易量已修正24.79%，去年也修正了11.06%，今年預估交易量仍是兩位數字下修，保守看法因為先前還有餘屋尚未銷售。
她說，今年第3季干擾因素仍在，政府持續打房，全面縮緊豪宅房貸，第3季碰到農曆7月鬼月，表現不好，第4季房市目前能見度不高。
2012-7-27〔記者盧冠誠／台北報導〕
受到建案完工交屋，以及板橋浮洲合宜住宅聯貸撥款帶動，中央銀行昨天公佈全體金融機構6月房貸及土建融資餘額，雙雙改寫歷史新高，分別來到5.318兆元、1.475兆元。
由於過去2至3年建案陸續完工，並在6月出現明顯交屋潮，使得6月房貸餘額增至5.318兆元，較5月增加286億元，創近15個月最大月增金額，年增率也連2升至1.96％。
央行官員表示，6月房貸餘額月增286億元，絕大部分以自住為主，其中有167億元為8大公股行庫承作的「青年安心成家方案」，未來將持續提醒銀行注意風險控管，以維持銀行健全經營。
土建融資方面，雖然建案完工，會由建商的土建融資轉為民眾房貸，但「浮洲合宜住宅」聯貸案土融部分撥款高達115億元，且正在施工的建案仍按工程進度撥款，帶動6月土建融資餘額來到1.475兆元，月增270億元，創近18個月最大月增金額。
2012-7-27〔記者徐義平／台北報導〕
第2季國泰房地產指數昨發布，相較上季與去年同期，整體房市本季呈現價漲量增，不過，北市高價區每坪推案價格為99.19萬元，相較前季下滑14.21％，另桃竹價格也出現鬆動，惟獨台中、台南、高雄的房市相對熱絡，因此，本季呈南熱北溫格局。
政治大學地政系教授張金鶚指出，本季北市高價區（大安、信義、松山、中山）的高價大型建案整體銷售狀況不佳，甚至出現一戶都賣不出去的窘境，主因是央行祭出「豪宅版」信用管制，導致高價區房市買氣衰退，加上未來經濟並不樂觀，導致價格支撐力道有限。
張金鶚表示，建商集中在第二季推案，導致推案量激增，可以明顯看出建商正在做最後一搏與資源盡出的打算，尤其是預定8月1日實施的實價登錄，推測明年第2季便有比較完整的參考數據，屆時對於房市價格的影響更加快速，尤其是助漲、助跌的效應會更加明顯。
根據各房仲業者調查，顯示成交量大幅衰退，新成屋市場則因投資客較多，因此，第2季的交易量並未明顯下滑，玄奘大學財務金融系副教授花敬群表示，雖然第2季的新屋銷售狀況仍屬多方市場，但是下半年經濟整體展望不佳，多頭也會開始消失。不過，國泰建設協理陳仁澤指出，北市高價區推案單價下滑，應該是推案區位不同所造成，並非房價真正下滑，因北市供給向來少於需求，房價並沒有明顯下滑。
2012-7-27（記者楊雅民）
潤泰全（2915）︰在轉投資高鑫零售（中國大潤發）、南山人壽等「小金雞」利多題材激勵下，近日股價無畏大盤下挫，逆勢走揚，昨日股價攻上58元，創下近4個月新高。
潤泰全透過潤成投資控股間接投資的南山人壽，上週傳出標下台北信義計畫區世貿2館5357坪精華土地50年地上權，儘管爭議仍在，市場預期潤泰全有機會受惠，19日消息一出，外資連續5天加碼買超潤泰全5169張、投信7月至今更一路買超達9806張，帶動潤泰全股價一週漲幅達13.28％。
潤泰全總經理徐志漳表示，潤泰全今年紡織、零售、量販等三大事業可望持續穩定成長，紡織本業在台灣已代理Nautica、Jeep等10個品牌，預計年底門櫃數將衝破100家；中國經營的Charles River品牌，至今已展店28家，下半年預計再展店10家，今年並可望轉虧為盈。
轉投資的高鑫零售（中國大潤發）去年貢獻潤泰全轉投資收益約9億元，對每股盈餘貢獻約1.09元，法人預估高鑫零售今年營收可望達820億人民幣，年增20.4％，稅後淨利24.5億人民幣，年增約53％，挹注潤泰全轉投資收益約14億元，每股盈餘貢獻1.67元。
轉投資南山人壽去年間接認列利益約9.25億元，對每股盈餘貢獻約1.1元，法人表示，潤泰全間接持有南山人壽21.6％股權，預估南山人壽今年稅後淨利將達42至43億元，與去年持平，潤泰全今年認列南山轉投資收益也將與去年差不多，每股盈餘貢獻約1.1元。
法人指出，潤泰全今年在本業持續拓展以及轉投資收益穩定入帳帶動下，獲利可望攀高，預估稅後淨利將超過33億元，年增38％，稅後每股盈餘將挑戰4元。
顏炳立：低知名度豪宅 恐季跌14％
2012-07-27
01:17 中國時報 陳宥臻／台北報導
第2季國泰房價指數剛出爐，政大教授張金鶚提到「豪宅退燒」的市況，當天下午就被房市大咖持反對票，認為還是要看產品而定；不過戴德梁行總經理顏炳立則表贊同，認為房市激情不再，知名度較低的豪宅可能跌價14％。
台北市建築交集會昨日舉行「2010房市金磚論壇─城市再造」。會中，元利建設總經理蔡建生表示，最近因政府打房，或有些有錢人擔心實價登錄上路後住宅價格會曝光，因此最近豪宅的銷售速度確實比較慢，但他認為，豪宅的漲跌還是看產品。
長虹建設董事長李文造則認為，預售屋沒有跌價，目前的市況是老公寓房價有跌約1成5，主因是未來都更難度高，使得老公寓光環不再，房價被打回原形。
顏炳立指出，自從中央銀行祭出豪宅貸款限縮措施後，豪宅看屋人數及買氣明顯下滑，價格面臨修正壓力，未來半年房市不再激情，只能「淡定觀望」。他也說，較無知名度的豪宅是有可能季跌14％，但貨真價實的真豪宅不太可能跌價。
顏炳立說，在目前這個房市氣氛下，豪宅會從台北外圍區域，例如內湖、南港、木柵、景美及新北市等，開始下修。另外，奢侈稅已滿一年，許多房子已經過了閉鎖期的豪宅也會出貨，因此下半年豪宅市場供給量一定明顯增加。
台北豪宅價 搖搖欲墜
2012-07-27 01:14 工商時報 記者蔡惠芳／台北報導
被視為眾的之矢的台北市高價豪宅，在央行限縮房貸下，上季預售屋房價結束連4漲，季跌5.5％拉回至每坪72.58萬元。政大地政系教授張金鶚直指：「有些台北市豪宅銷售甚至掛蛋，儼然已進入強弩之末。」
根據住展雜誌統計，今年第2季台北市預售屋平均開價，每坪達73.2萬元，再創新高；新北市也突破35.9萬元、同樣也是挑戰史上最高。不過，第2季國泰房地產指數昨天公布，顯示台北市預售屋房價，為近4季以來首度出現反轉、下跌的現象。
張金鶚表示，最近台北市預售屋呈現「價跌量增」震盪格局，每坪成交價較上季小跌5.5％、剩72.58萬元。雖然仍維持史上單季第二高、次於首季每坪76.82萬元，但北市房價已呈現反轉跡象。
張金鶚表示，台北市第2季推案爆量2.1倍，光是每坪開價100萬元以上新案達13處；但據了解，有些豪宅案根本是「零成交」、或銷售率很差。這種訊息，已透露出台北市房價面臨強弩之末。
張金鶚分析，尤其台北市高價區像大安、信義、松山、中山等區，單季跌幅達14％，跌幅比低價區、中價區，都來得明顯，目前這些高價豪宅的每坪平均單價高達99.19萬元。
可能央行打豪宅奏效，導致消費者信心動搖，這些高價豪宅區也首當其衝，成為最大壓力區。
新聞分析－游資沒死 房市不跌
2012-07-27 01:14 工商時報 蔡惠芳
走了8年房市多頭，如今在多空因素交錯下，勢必進入盤整的十字路口。從最新公布的國泰房地產指數，台北、桃竹已下跌，其他新北市和中南部都會區持續上揚，接下來房價要向上走？還是向下走？
綜觀各項主客觀因素，只要游資沒死，不論是土地、住宅、或商用不動產，價格恐怕M化現象會愈來愈嚴重，央行和金融機構愈是緊縮融資，愈會提高資金競爭門檻，反而獨厚少數需貸款的金融壽險業、海外游資、獲利豐厚的台商，下一波資產大洗牌階段，躍居為更大的贏家。
從第1季、第2季，土地價格飆上每坪1,453萬元、店面飆上每坪千萬元、頂級豪宅出現每坪2、300萬元的行情，即可窺知游資正轉向最佳保值的理財工具；另外，台中、高雄也出現許多「北客南下」的置產大戶，也帶動第2季中南部都會區價量齊揚。
雖然適度打擊短炒客，對於房市未嘗不是一條更健康理性的道；不過，過度干預房價，尤其針對高價不動產，限縮融資，根本無助於讓更多人買得起房子、或遏止飆風。
房價會被打趴，但游資絕對不會被打趴，反而物色適當的資金避風港，把新台幣作最好的避險配置。所以房地產市場有一句名言：「沒有不景氣，只有不爭氣。」較差的地段或次級的產品，不論是住宅或商用不動產，永遠是「後漲、先跌」；景氣和時機適當時，精華地段的優質產品，永遠是「先漲、後跌、更抗跌」。
從現在央行公布6月份消費者貸款和建築貸款餘額，再攀高峰，即可驗證游資依然擁抱資產，並未退場。可是，反觀真正需要仰賴銀行貸款，進行購屋、換屋的一般升斗小民、普羅大眾，政府愈是緊縮不動產融資、限緊特定區域房貸，大家反而愈是買不起房子。
如何在銀行緊縮貸款、政府又不釋出更多住房供給的遊戲規則中，拿到坐上桌檯的入場券？如何打贏這場牌？相信很多人只能無語問蒼天，只能讓強者更強。
房市強弩之末? 國建:還早
2012-07-27
01:14 工商時報 記者蔡惠芳／專訪
國泰建設協理陳仁澤昨（26）日表示，下半年房市將觀察央行限縮不動產政策、歐債風暴；國建明年將創辦屆滿50年，走過至少4波不動產景氣低迷，面臨外在環境挑戰戰，國建自有一套「作最壞的打算，作最萬全的準備。」
建築業「龍頭老大」國建，2012年上半年堪稱最大贏家，光是半年就狂賣120億元、全台3處新案全數「全壘打」。陳仁澤說明，這就是國建平時戰戰兢兢，面臨各種變局所繳交出來的成績；至於學者預期，房價將進入強弩之末？陳仁澤則認為，這種說法恐言之過早。以下是專訪摘要：
問：國泰房地產指數這次顯示北市房價Q2似乎進入反轉期，學者預期會呈現強弩之末？
答：這種說法言之過早。最近世貿二館、信義計畫區B7，還有很多Ａ級、Ｂ級辦公大樓都紛紛飆上天價，精華地段土地依然炙手可熱，成為龐大游資追逐的目標，顯示市場仍深具信心。房價支撐力還很強。
至於數據顯示，台北市高價位的預售豪宅，房價下跌了，其實，主要是有些建商已改採先建後售、沒有上市開盤，有些豪宅案也延後再推出、沒有開價，因為央行正在打豪宅，業界很有默契要轉趨低調。
問：如何評估證所稅、美牛案過關後，下半年房市走勢？
答：證所稅、美牛案三讀之後，台灣不利政策算是利空出盡；接下來我們會看2個變數，第1是央行緊縮不動產融資的態度，第2要看歐債風暴，會不會像學者專家所說「一場慢動作撞車的火車事故」。
央行緊縮不動產放款政策推動以來，現在不只限緊豪宅貸款、可能連高總價以外的住宅都會波及；現在很多銀行的不動產融資，也面臨滿水位。相信，以後建商取得土地融資和建築融資，還有民眾購屋，都會愈來愈不容易。至於歐債風暴，應是持續數年長期利空，是不可抗力但也不可掉以輕心；美國經濟最近有觸底跡象，倒比歐債問題要好。
問：8月起實價登錄，房價透明有何影響？
答：過去房價資訊不對稱的時代，將在實價登錄走入歷史。預期好地段的房價會因透明化而更有撐；反之，供過於求的次級地段，會助跌探底。
Q2全台房市 價漲量增
2012-07-27
01:14 工商時報 記者蔡惠芳／台北報導
國泰房地產指數昨（26）日公布第2季概況，受惠去年底房市遞延推案效應、油電雙漲刺激通膨預期心理，帶動一波房市小陽春，第2季房市呈現「價漲量增」格局，全台平均房價衝上史上新高；惟北市、桃竹區房價已出現反轉下跌，顯示房市壓力漸增。
國泰房地產指數主持人、政大台灣不動產研究中心主任張金鶚表示，第2季全台平均成交價每坪約26.06萬元，較首季24.65萬元上漲5.72％；全台推案量平均爆量8成，成交量更放大1.29倍之譜，呈現「價量齊揚」走勢。
張金鶚分析，最近歐債隱憂持續衝擊、台股不振，加上國內政經環境震盪，房市將不可避免面臨信心動搖、疑慮加深；至於第2季出現爆量推案，明顯反應出建商最後奮力一搏的心態，因為很多新案因總統選舉而紛紛遞延到第2季才推出。
觀察全台6大都會區表現，以及各區高、中、低價位房價區的整體表現，張金鶚表示，第2季台北市、桃竹區房價均出現反轉下跌；至於新北市、台中、台南、高雄等都會區，則呈現「價漲量增」多頭趨勢。
張金鶚指出，被視為全台領頭羊的台北市，第2季預售屋呈「價跌量增」格局，房價小跌5.5％至每坪約72.58萬元；新北市則大漲10％、到每坪約40萬元，為單季漲幅最大的都會區；桃竹地區季跌3％、每坪為17.35萬元；台中市則小漲7％、達16.63萬元；台南也小漲7％達12.45萬元；高雄上漲4％，目前每坪約16.11萬元。
至於推案量方面，張金鶚指出，單季放量最多的都會區是台南，第2季推案量較前一季暴增1.9倍，成交量更激增3.4倍。
綜合評估上半年全台房市、以及下半年走勢，張金鶚不諱言，全台推案量激增是頗令他意外的結果；不過從台北市、桃竹2個都會區的表現來看，也讀出房價正在鬆動的訊息。
6月房貸、建融餘額 雙創新高
2012-07-27
01:14 工商時報 記者藍鈞達／台北報導
房屋保值，自住客現蹤，帶動6月購屋貸款餘額衝破5.31兆元，創下統計以來新高，且單月購屋貸款餘額爆增285.69億元，是近15個月最大增額。市場人士表示，除保值效應，實價登錄將上路，讓不少人搶在6月買屋，造成房市高峰。
浮洲合宜住宅貸款於6月撥款入帳，也讓建築貸款餘額單月增加270.44億元至1.47兆元的新高。合宜住宅上月有115億元貸款入帳，統計上會算進建築貸款，也舉讓建築貸款單月增額創下近18個月高點。
購屋和建築貸款雙創新高，市場人士認為，國內房市在自住客歸隊下，有回溫跡象，加上歐債危機讓股市表現不佳，資金若想保值，買房是選項之一，也為房市再增添柴火；建商趕在鬼月和實價登錄前加快推案腳步，也讓購屋和建築貸款單月增幅驚人。
央行官員表示，豪宅和特定地區房貸，央行都已有規定管控，就目前回收的資料來看，各銀行在放款上也相當節制，不會助長炒作；不過，自住客確實有增多的情形，這部分銀行審核還是會過關，所以貸款餘額才會持續推高。官員強調，央行管控房市主要是針對投機行為，希望房市可以健全發展，因此不能單用餘額的增減，來判定措施是否有效。
銀行主管表示，近幾個月房貸餘額增幅加快，主要是年初因為選舉不確定因素讓不少民眾不敢進場，但到3、4月後開始看屋，通常兩個月後成交機率大，所以6月出現交屋潮，加上8月開始有實價登錄，購屋價格都會「攤在陽光下」，許多民眾會趕在之前交易，建商也加緊交屋。
